房地產(chǎn) -典型城市房地產(chǎn)政務(wù)環(huán)境研究

調(diào)減供地促供求平衡，地方積極調(diào)降2024年供地計(jì)劃（節(jié)選）1，供地計(jì)劃平均下降二成，常州原則性暫停宅地供應(yīng)（節(jié)選）通過(guò)我們已經(jīng)獲取供地計(jì)劃的411個(gè)城市（有同口徑可比數(shù)據(jù)的城市，下同）相關(guān)數(shù)據(jù)來(lái)看，住宅土地供應(yīng)總量較2023年下降了18%。分能級(jí)來(lái)看，各能級(jí)城市表現(xiàn)基本一致，同比2023年均呈下降趨勢(shì)，降幅均超10%，尤其是二線城市，同比降幅高達(dá)25%，宅地計(jì)劃供給量下降更為堅(jiān)決。分城市來(lái)，六成縣市宅地計(jì)劃供應(yīng)量較2023年呈下降趨勢(shì)，供地計(jì)劃明顯削減。典型如上海，2024年住宅計(jì)劃供應(yīng)量856公頃，較2023年減少4.9%（2023年900公頃），較2022年減少7.7%（2022年927公頃），2024年宅地供應(yīng)量連續(xù)第二年減少。商品住宅用地計(jì)劃供應(yīng)440公頃，同比去年下降12.9%（2023年505公頃），較2022年下降15.7%（2022年522公頃）。當(dāng)然不僅是上海，合肥、徐州等城市近兩年宅地計(jì)劃均持續(xù)下降，并且降幅更為激進(jìn)。以合肥為例，2024年，合肥市本級(jí)宅地計(jì)劃供應(yīng)量?jī)H388.66公頃，較2023年宅地計(jì)劃供應(yīng)量（540公頃）減少了28%，較2022年宅地計(jì)劃供應(yīng)量（733.33公頃）減少了47%，降幅十分明顯。近兩年，庫(kù)存壓力增加的徐州，宅地計(jì)劃供應(yīng)量降幅也十分明顯，2024年市本級(jí)宅地計(jì)劃供應(yīng)規(guī)模僅有394公頃，較2023年降低32%，較2022年降更有甚至，6月13日，常州市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展與房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控聯(lián)席會(huì)議發(fā)布《關(guān)于印發(fā)進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展若干政策措施的通知》，通知要求，原則上不再新增供應(yīng)普通商品住宅用地。新出讓商品住宅用地應(yīng)按照改善型（高品質(zhì)）住宅建設(shè)要求規(guī)劃建設(shè)。這一政策的出臺(tái)很大程度上與常州目前的庫(kù)存去化壓力有關(guān)，CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，截止7月31日，常州庫(kù)存量為482萬(wàn)㎡，去化周期達(dá)到了33個(gè)月。2，擬出讓公告同比下降三成，“人地房錢(qián)”掛鉤加速落地中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年全國(guó)擬出讓地塊清單合計(jì)建筑面積為5.23億平方米，同比2023年同期下降30%。對(duì)比全國(guó)新房銷(xiāo)售面積來(lái)看，二者之間的比例關(guān)系已經(jīng)降至1.3，高于合理范圍。對(duì)比供地計(jì)劃二成左右的降幅來(lái)看，地方政府在擬出讓清單方面的下調(diào)更為迅速，也顯示出了地方政府正在加速推進(jìn)建立“人房錢(qián)在市場(chǎng)銷(xiāo)售規(guī)模收窄，若要維持行業(yè)整體的商品出貨速度，及時(shí)減少低質(zhì)量的新增供應(yīng)無(wú)疑是畢竟之路?？紤]到庫(kù)存壓力帶來(lái)的乘數(shù)影響，對(duì)于大多數(shù)面臨商品房交易規(guī)模的收窄的城市而言，減少土地供應(yīng)量、提升平均供地質(zhì)量也是地方市場(chǎng)調(diào)控的必經(jīng)之路。尤其是在大量剛需被二手房、配售型保障性住房分流的大趨勢(shì)之下，大幅下調(diào)的擬3，“緩供地”促庫(kù)存降壓，“供好地”優(yōu)化增量（節(jié)選）基于重點(diǎn)城市土地成交數(shù)據(jù)，我們進(jìn)一步對(duì)比典型城市2024年供地計(jì)劃，在2024年供地計(jì)劃縮水的背景下，截止8月18日，29個(gè)重點(diǎn)城市平均供地完成率僅為21%，大部分一二線城市土地成交規(guī)模仍處于相對(duì)低位，尤其是一線四城，其2024年供地計(jì)劃的推進(jìn)進(jìn)度尤為緩慢，京滬廣深一線四城完成率均不過(guò)20%，廣州和深圳更是不足典型如深圳，實(shí)際成交面積僅有7公頃，僅占2024年供地計(jì)劃的4%；2024年前7月成交金額榜首城市北京，完成度也僅有14%。在二線城市中，供地比較密集的南京，實(shí)際供地完成度也僅有42%。總的來(lái)看，土地市場(chǎng)供給側(cè)將面臨更加嚴(yán)峻壓力。受整體樓市延續(xù)探底行情，新房去化速度明顯變緩的影響，房企拿地積極性仍在低位，因此大部分城市供地計(jì)劃完成度處于低位，也在意料之中。2024年4月30日，自然資源部發(fā)布通知，要求加強(qiáng)“房地掛鉤”，高庫(kù)存城市進(jìn)一步加強(qiáng)控制土地供應(yīng)管理。CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，27個(gè)重點(diǎn)城市無(wú)一例外，2024年以來(lái)商品住宅去化周期較2023年末均有不同程度地拉長(zhǎng)，去化壓力有增無(wú)減。這類(lèi)重點(diǎn)城市宅地供地計(jì)劃通常也是收縮的，典型如庫(kù)存壓力較高（去化周期均在24個(gè)月以上）的廣州、深圳等城市，供應(yīng)計(jì)劃明顯收窄，尤其是深圳，2024年商住辦用地計(jì)劃供應(yīng)量?jī)H185公頃，同比降幅高達(dá)48%。即使供地計(jì)劃降幅如此巨大，截止8月18日，深圳供地面積占全年供地計(jì)劃的比重僅有4%，也是明顯偏緩的。不僅如此，像上海、合肥這樣的去化周期處于低位或者均衡水平的城市，不僅主動(dòng)收縮宅地計(jì)劃供應(yīng)量，其供地節(jié)奏也明顯偏緩。典型如合肥，2024年商住辦計(jì)劃供應(yīng)量?jī)H455公頃，較2023年600公頃降幅高達(dá)24。但目前合肥供地量?jī)H完成150公頃，僅完成全年計(jì)劃的33%。值得注意的是，近期部分城市加大了優(yōu)質(zhì)地塊的供地力度，三季度末、四季度優(yōu)質(zhì)地塊或進(jìn)一步增加。典型如目前僅完成2024年供地計(jì)劃5%的廣州，本周有多宗土地入市，并且不乏荔灣、海珠優(yōu)質(zhì)宅地；近日中國(guó)土地市場(chǎng)網(wǎng)發(fā)布了《廣州市2024年部分?jǐn)M供商品住宅用地項(xiàng)目清單（第三批）》，清單共計(jì)50宗涉宅用地，擬于8月15日至11月15日期間出讓?zhuān)渲腥莘e率在3.0以下的地塊占比達(dá)到74%，而2023年相同容積率范圍的地塊占比僅為31%，2024年下半年廣州優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)占比明顯提升。三、沿海省份及高能級(jí)城市前置稅負(fù)偏高，預(yù)繳率調(diào)降空間較大（略）對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，預(yù)繳稅務(wù)主要有三大類(lèi)，其中增值稅全國(guó)統(tǒng)一，預(yù)征率為3%，土地增值稅和企業(yè)所得稅（預(yù)售制度帶來(lái)的計(jì)稅毛利率）各地區(qū)不同，根據(jù)當(dāng)?shù)卣邎?zhí)行。一般而言經(jīng)濟(jì)相對(duì)發(fā)達(dá)、城市能級(jí)較高的地區(qū)，其土地增值稅和計(jì)稅毛利率相對(duì)更高一些。但是在各地庫(kù)存高企、企業(yè)盈利空間大幅下行的背景之下，地方主管部門(mén)也可考慮適當(dāng)調(diào)降預(yù)繳稅率，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)加快恢復(fù)健康。1，東南沿海七省土地增值稅領(lǐng)跑，西南省份中貴州明顯偏高2，省會(huì)城市計(jì)稅毛利率普遍按15%計(jì)征，高于上市房企利潤(rùn)率水平3，一二線預(yù)繳稅負(fù)比例偏高，去化承壓線城市亟待減負(fù)多地提出減少公攤、提升得房率，增強(qiáng)購(gòu)房者獲得感（節(jié)選）優(yōu)化增量，是當(dāng)前構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要抓手之一。而加強(qiáng)建設(shè)高品質(zhì)住宅，正是優(yōu)化增量的重要手段，優(yōu)化產(chǎn)品設(shè)計(jì)，建設(shè)科技、節(jié)能以及“四代宅”等產(chǎn)品，可有效提升住宅產(chǎn)品力，滿(mǎn)足高凈值人群的相關(guān)需求。其中，提升得房率作為優(yōu)化住宅品質(zhì)的關(guān)鍵一環(huán)，被眾多城市明確納入其政策框架之內(nèi)。1，南方城市更為積極，深圳、佛山、惠州放寬不計(jì)容相關(guān)規(guī)定近年以來(lái)多地均放松了對(duì)于陽(yáng)臺(tái)或露臺(tái)尺寸的限制。如江蘇省住建廳在2023年充分調(diào)研后，于2024年初正式發(fā)布了《江蘇省改善型住宅設(shè)計(jì)與建造導(dǎo)則》，最高允許200平方米以上套型的住宅的陽(yáng)臺(tái)投影面積達(dá)到建筑總面積的25%（原15%），顯著提升了大戶(hù)型產(chǎn)品的得房率。并將生活陽(yáng)臺(tái)的最大進(jìn)深放寬到2.4米，有助于企業(yè)設(shè)計(jì)出地方城市方面，則給出了更多優(yōu)惠政策，如廣州、成都、珠海等城市都將陽(yáng)臺(tái)投影面積占比由之前的15%全面提升至20%以上，南京允許每戶(hù)設(shè)置露臺(tái)，這些露臺(tái)為主體結(jié)構(gòu)外挑且不得封閉的室外空間，不計(jì)入容積率和建筑密度。廣州、深圳、珠海等城市皆增加飄窗深度及尺寸，廣州和深圳建議將飄窗的深度從原來(lái)的0.6米增大至0.8米。南京、珠海、惠州等城市放寬了對(duì)贈(zèng)送面積的限制，例如珠海建議公共開(kāi)放空間、消防樓梯、連廊、電梯、電梯機(jī)房、水箱間等全部不計(jì)容，深圳也一些諸如機(jī)房、避難層等公共空間列為“不計(jì)容面積”，以減少公攤面積。此外，蘇州、武漢等多個(gè)城市陸續(xù)發(fā)布了支持第四代住房的政策，包括套內(nèi)空中花園、公共綠化平臺(tái)不計(jì)容、不納入建筑間距和日照間距、不做裝配式建筑要求等。廣州、珠海等城市出臺(tái)了容積率新規(guī)，放寬了對(duì)贈(zèng)送面積的限制，使得新項(xiàng)目基本可以做到“零公攤”、100%得房率，間接支持了第四代住宅的開(kāi)發(fā)。在政策引領(lǐng)下，部分城市涌現(xiàn)越來(lái)越多高得房率產(chǎn)品，例如佛山今年新入市的龍湖佛山御湖境、城發(fā)燈湖悅園、中盛龍?bào)J水岸、保利江縵等項(xiàng)目，在戶(hù)型設(shè)計(jì)上大膽創(chuàng)新，通過(guò)科學(xué)合理的空間布局和高效利用每一寸面積，實(shí)現(xiàn)100%的高得房率。成都去年底至今年上半年開(kāi)盤(pán)的金沙清源里、閱天府、龍湖天府晴川、越秀天悅云萃等項(xiàng)目注重空間的高效利用，還通過(guò)優(yōu)化公攤面積和贈(zèng)送面積等方式，為購(gòu)房者提供了更大的實(shí)際使用空間，得房率均在95%以上乃至100%。西安2024年以來(lái)?yè)?jù)不完全統(tǒng)計(jì)已有20個(gè)項(xiàng)目得房率達(dá)90%以上，其中明德潤(rùn)府、招商云山間、保利星河天匯等項(xiàng)目的得房率皆2，鄭州、南京等得房率排名靠后，近年住宅市場(chǎng)亦面臨較大下行壓力（略）3，各地踐行“優(yōu)化增量”，2024年輕奢、高端項(xiàng)目得房率均現(xiàn)回升隨著各地對(duì)于產(chǎn)品得房率限制的放松，2024年典型城市優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目平均得房率有所回升。據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，輕奢項(xiàng)目（中高端）平均得房率在2024年突破到八成以上，其中成都的保利西堂和煦、國(guó)貿(mào)蓉上、龍湖西宸御湖境等部分套型得房率更是突破了85%。而高端項(xiàng)目的平均得房率更為明顯，2024年平均得房率高達(dá)82.5%，較2023年提升了2個(gè)百分點(diǎn)。長(zhǎng)沙的保利天瑞、廣州的越秀觀樾等項(xiàng)目部分200㎡以上套型，其得房率更是做到了90%以上。典型廣州天河潤(rùn)府130㎡的3+1房2廳2衛(wèi)戶(hù)型，在設(shè)計(jì)上幾乎被飄窗及陽(yáng)臺(tái)包圍，一方面使得室內(nèi)空間更開(kāi)闊，采光更充足，生活空間得以延展；另一方面切實(shí)提升了得房率，贈(zèng)送率達(dá)24%，整體得房率達(dá)105%。相比建筑材料、設(shè)計(jì)風(fēng)格、配套設(shè)施相近的其他項(xiàng)目而言，這些高得房率產(chǎn)品在銷(xiāo)售端的表現(xiàn)亦極為突出，典型如重慶絲帶宅項(xiàng)目龍湖云河頌于2024年1月開(kāi)盤(pán)，在重慶一季度500萬(wàn)+豪宅銷(xiāo)售榜里排名第一，占據(jù)重慶豪宅市場(chǎng)的“半壁江山”，截至目前銷(xiāo)售額突破5.4億元。其建筑面積約為200㎡戶(hù)型中，包含一個(gè)挑高達(dá)6.3米、面積約45平方米的大型空中庭院，且全贈(zèng)送，在第四代住宅的標(biāo)準(zhǔn)中，該庭院的規(guī)模優(yōu)勢(shì)顯得尤五、少數(shù)城市利潤(rùn)風(fēng)險(xiǎn)仍在高位，地價(jià)管理面臨挑戰(zhàn)2021年以來(lái)，土拍市場(chǎng)熱度大幅回落，全國(guó)宅地平均溢價(jià)率由2020年的15%，已下降至2024年的5%以下，各城市拿地成本快速向合理范圍回落。即便是少數(shù)溢價(jià)率較高的熱點(diǎn)地塊，也為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)留足了建安和相關(guān)稅費(fèi)成本的空間，“面粉歸于面包”的高熱現(xiàn)象已不再出現(xiàn)。但是在少數(shù)房?jī)r(jià)水平較低、或前期地價(jià)水平較高的城市，目前土地開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)風(fēng)險(xiǎn)依舊相對(duì)較高，再加之行業(yè)周轉(zhuǎn)率的下降，地方國(guó)土部門(mén)的地價(jià)管理1，用工成本提升而房?jī)r(jià)大幅下行，部分城市房屋造價(jià)逼近售價(jià)在近年來(lái)低迷的市場(chǎng)環(huán)境之下，大量三四線城市房?jī)r(jià)快速回落，而在用工成本持續(xù)增加的背景下，各省市建安成本卻仍在逐年提升，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局披露相關(guān)數(shù)據(jù)，近年來(lái)竣工房屋造價(jià)仍在按每年3%以上的速度增長(zhǎng)，目前全國(guó)平均造價(jià)已經(jīng)突破4000元/平方米，而在不少三四線城市，目前住宅均價(jià)仍然只有5000元/平方米左右或更低，典型如廣西的崇左、來(lái)賓，黑龍江的鶴崗、雙鴨山等，平均房?jī)r(jià)更是不足4000元/平方米。需要說(shuō)明的是，廣東省城市數(shù)量較多的原因是非大灣區(qū)的郊縣房?jī)r(jià)水平較低，而廣東省整體用工成本較高的緣故，對(duì)于肇慶、梅州等城市市區(qū)而言，其房?jī)r(jià)還是能夠較好的覆蓋項(xiàng)目成本的。江蘇情況亦較為類(lèi)似，鹽城、宿遷等近年來(lái)房?jī)r(jià)快速回落，按統(tǒng)計(jì)局口徑，全市住宅均價(jià)已不足1萬(wàn)/平方米，難以覆蓋當(dāng)前運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的拿地與建安成本。對(duì)于這些城市的在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，如何保證售價(jià)覆蓋拿地+建安成本已是極大的挑戰(zhàn)，更毋論如何保障項(xiàng)目的去化周期。除了極少數(shù)產(chǎn)品力優(yōu)勢(shì)突出，溢價(jià)能力較強(qiáng)的項(xiàng)目之外，絕大多數(shù)項(xiàng)目都將面臨著入不敷出的困境。不論是對(duì)于國(guó)有企業(yè)還是民營(yíng)企業(yè)而言，在這些城市拿地開(kāi)發(fā)項(xiàng)目均需要慎之又慎。2，上海、杭州等房地價(jià)差充足，為優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品留足建安成本空間（略）3，常州、無(wú)錫地價(jià)房?jī)r(jià)比居高不下，掣肘地方調(diào)控成效（略）典型城市政務(wù)環(huán)境綜合評(píng)價(jià)“防風(fēng)險(xiǎn)、穩(wěn)市場(chǎng)、促轉(zhuǎn)型”是當(dāng)前行業(yè)治理的焦點(diǎn)所在，在政府部門(mén)、金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)的共同努力下，“防風(fēng)險(xiǎn)”保交樓工作推進(jìn)情況較佳，至2023年底全國(guó)完成率已超過(guò)八成，而“促轉(zhuǎn)型”又需要“穩(wěn)市場(chǎng)”作為基礎(chǔ)支撐，因此當(dāng)前的調(diào)控重點(diǎn)落在了“穩(wěn)市場(chǎng)”上，可分解為去化存量和優(yōu)化增量?jī)煞矫?。而在企業(yè)自身資金面承壓、消費(fèi)者信心不振的情況下，“穩(wěn)市場(chǎng)”更依賴(lài)地方政府的因城施策，以此推進(jìn)地方市場(chǎng)加快恢復(fù)，重塑房地產(chǎn)供求關(guān)系，穩(wěn)定購(gòu)房者預(yù)期。尤其是那些潛在需求支撐力較強(qiáng)的城市，政務(wù)環(huán)境的改善有望助力市場(chǎng)更快恢復(fù)供求平衡。1，城市排行：成都、長(zhǎng)沙最為寬松，京滬穗深政務(wù)環(huán)境仍較為嚴(yán)格（節(jié)選）就典型城市政務(wù)環(huán)境的綜評(píng)來(lái)看，一線城市方面大多更為嚴(yán)格，目前依舊執(zhí)行限購(gòu)，預(yù)征稅率普遍偏高，平均得房率低于八成，地價(jià)房?jī)r(jià)比也遠(yuǎn)高于二三線城市平均，其中北京的2024年供地計(jì)劃規(guī)模同比持平，更是達(dá)到了2023年實(shí)際成交量的4倍以上。與之相應(yīng)的，一線城市也擁有著更大的調(diào)整空間，尤其是在預(yù)征稅率、購(gòu)房限制性政策等方面調(diào)整余地較大，此外在土地供應(yīng)方面，一線城市的優(yōu)質(zhì)宅地?zé)岫热赃h(yuǎn)高于其他城市，適當(dāng)控制供地規(guī)模和提升供地質(zhì)量，仍可有效提升板塊的市場(chǎng)發(fā)展預(yù)期。如2024年8月上海徐匯濱江宅地即時(shí)隔八年之后，以13萬(wàn)元/平方米的樓板價(jià)再度刷新了二三線城市方面，就量化評(píng)分結(jié)果來(lái)看，成都、長(zhǎng)沙最為寬松，不僅房地價(jià)差較為充裕、供地計(jì)劃規(guī)模也控制的較為理想，2024年計(jì)劃供應(yīng)經(jīng)營(yíng)性用地規(guī)模均未超過(guò)2023年成交量，其中長(zhǎng)沙更是低于2023年成交規(guī)模。并且成都、長(zhǎng)沙在規(guī)劃限制方面也較為寬松，平均得房率均達(dá)到了82%以上，均排在典型城市前十，在高得房率項(xiàng)目的建設(shè)方面排在了典型城市前列。如成都的金沙清源里、閱天府，以及長(zhǎng)沙的福天藏郡院子等項(xiàng)目，通過(guò)優(yōu)化公攤面積和贈(zèng)送面積等方式，得房率可以