昆明商業(yè)地產(chǎn)市場研究發(fā)展報告1

昆明商業(yè)(shāngyè)環(huán)境調(diào)研報告共五十六頁目錄(mùlù)TABLEOFCONTENTSPart1：城市發(fā)展趨勢Part2：城市房地產(chǎn)市場分析(fēnxī)Part3：城市商圈分析Part5：消費群體分析Part6：商業(yè)未來研判共五十六頁城市發(fā)展宏觀(hóngguān)趨勢政策環(huán)境分析(fēnxī)規(guī)劃環(huán)境分析經(jīng)濟環(huán)境分析共五十六頁2007年房地產(chǎn)政策(zhèngcè)及影響3月16日：全國人民代表大會第五次會議表決通過了《中華人民共和國物權法》，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期6月初：加強外資管理，商務部、國家外匯管理局6月初發(fā)出(fāchū)《關于進一步加強、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》8月13日：下發(fā)《國務院關于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》(國發(fā)〔2007〕24號)，健全廉租住房制度9月27日：中國人民銀行下發(fā)了《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，提高房貸及二次置業(yè)首付比例10月8日：國土資源部下發(fā)《關于進一步加強土地供應調(diào)控的通知》，縮短土地開發(fā)周期，整頓市場次序，打擊捂盤惜售12月：央行和銀監(jiān)會出臺了《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補充通知》對于房屋成交價格的不斷上漲，國家加強土地管理，對捂盤、拿地長期不開發(fā)的不良現(xiàn)象給出了明確的政策通知給予打擊，同時進一步加強銀行信貸比例共五十六頁2008年房地產(chǎn)政策(zhèngcè)及影響3月：國務院成立住房與城鄉(xiāng)建設部，標志著住房成為公共產(chǎn)品6月：國家明確提出，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，切實防范金融風險9月16日：開始降息及下調(diào)存款準備金率10月17日：加大保障性住房建設規(guī)模，降低住房交易稅費，支持居民購房10月22日：地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策12月21日：國務院辦公廳發(fā)布《關于(guānyú)促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》(國辦發(fā)〔2008〕131號)，加大保障房建設、鼓勵商品房消費、支持房企應對市場變化、強化政府職責、加強市場監(jiān)測等受到金融危機的影響，國家對房地產(chǎn)市場出臺利好政策，鼓勵買房，同時仍然加強保障性住宅的建設共五十六頁2009年房地產(chǎn)政策(zhèngcè)及影響2009年1月1日-2009年12月31日：個人轉(zhuǎn)讓住房營業(yè)稅減免，時限由5年調(diào)整到2年2月1日中央1號文件：提出要建立健全土地承包經(jīng)營權流轉(zhuǎn)市場4月16日國務院常務會議：提出要穩(wěn)定住房、汽車等大宗消費5月：普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%6月2日：印發(fā)《2009年～2011年廉租住房保障規(guī)劃》12月17日發(fā)布《關于進一步加強土地出讓收支管理的通知(tōngzhī)》：將土地出讓的首付款比例提高到50%，且分期繳納全部價款的期限原則上不超過一年12月27日：提出抑制房價過快上漲的四項措施隨著金融危機影響的進一步加重，09年初出臺政策阻止房地產(chǎn)市場下滑，隨著利好政策的出臺，一二手房成交量回升；但到年底房地產(chǎn)發(fā)展過熱，政府又推出更多的政策抑制房地產(chǎn)的過快增長共五十六頁2010年房地產(chǎn)政策(zhèngcè)及影響1月10日發(fā)布《關于促進(cùjìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(簡稱“國十一條”)：定調(diào)2010年樓市力促地方政府調(diào)控3月10日出臺《關于加強房地產(chǎn)用地供應和監(jiān)管有關問題的通知》，即“19條新規(guī)”：掀土地調(diào)控風暴3月31日下發(fā)《關于首次購買普通住房有關契稅政策的通知》4月17日《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知（國十條）》隨著2009年利好政策期限結(jié)束和國家對目前市場過熱的抑制，出臺相關政策，從目前看成交量出現(xiàn)下滑，但是成交均價仍保持增長，隨著未來后續(xù)政策的推出，目前買賣雙方觀望情緒較大共五十六頁2011-2012年房地產(chǎn)政策(zhèngcè)及影響自2010年年初開始，房地產(chǎn)調(diào)控政策開始出現(xiàn)微調(diào)的跡象。隨后，隨著房價的快速上漲和土地出讓市場的瘋狂，房地產(chǎn)調(diào)控政策逐步收緊，政策措施趨向嚴厲。特別是2011年，限購、限貸等強力政策陸續(xù)(lùxù)出臺。隨著這一系列調(diào)控措施的出臺，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一些變化，存款類金融機構人民幣存款準備金率上調(diào)，商品房價格過快上漲的勢頭得到遏制，房地產(chǎn)市場走勢回穩(wěn)，保障性安居工程建設快速推進，房地產(chǎn)價格漲幅逐步回落。然而，2012年上半年以來，各地樓市微調(diào)不斷，但這些政策相繼被中央一一叫停，中央繼續(xù)堅定不移地抓好房地產(chǎn)市場調(diào)控各項政策措施工作，特別是嚴格執(zhí)行差別化住房信貸、稅收政策和住房限購等措施，鞏固調(diào)控成果。金融政策土地政策稅收政策保障政策限購政策2011年11·16-央行：繼續(xù)實施穩(wěn)健貨幣政策適時適度進行預調(diào)微調(diào)；上調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點6次；上調(diào)金融機構一年期存貸款基準利率0.25個百分點3次；下調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點1次7·21-加快供地進度保證保障房用地；8·3-土地出讓金10%用于教育；12·2-國土資源部緊急通知要求嚴禁企業(yè)違法下鄉(xiāng)圈地；12·22-《閑置土地處置辦法(修訂草案)》我國擬規(guī)定逾期未動工開發(fā)閑置土地可無償收回8·26-國稅總局：短期內(nèi)不會全國推行房產(chǎn)證加名征稅；12·26-財政部：明年將穩(wěn)步推進房產(chǎn)稅改革試點11·28-昆明將建立公租房信用體系，城鎮(zhèn)保障房監(jiān)管實行有獎舉報；12·23-明年新開工保障房700萬套以上，各省簽軍令狀8·28-住建部官員解讀“限購五標準”及具體實施程序；9·5-浙江省8城市實施限購；11·1-珠海今起限購新盤限價11285元/m2；12·3-住建部知會地方政府樓市限購令到期延續(xù)2012年上半年下調(diào)存款類金融機構人民幣存款準備金率0.5個百分點2次；下調(diào)金融機構一年期存貸款基準利率0.25個百分點1次；2·2-云南省低丘緩坡土地綜合開發(fā)利用試點工作方案出爐；6·19-限定住宅項目容積率不得低于1.0；6·21-未動工開發(fā)滿一年的土地，按出讓價20%繳納土地閑置費，未動工開發(fā)滿兩年的，無償收回6·20-稅務總局：保障房可免繳土地使用稅1·6-住建部：保證保障性安居工程竣工率為全年重點工作；2·21-關于繼續(xù)加大工作力度切實做好2012年保障性安居工程建設工作的通知；3·7-發(fā)改委：優(yōu)先安排保障房建設用地做到應保盡保3·6-上海樓市限購趨嚴成年未婚子女不得購二套房；5·14-上海出臺限購新政:單身上海戶籍人士限購第二套共五十六頁-9-昆明市的發(fā)展一直延續(xù)“同心圓”的發(fā)展形態(tài)。隨著城市的不斷擴大，城市問題日益突出。轉(zhuǎn)變城市固有發(fā)展模式，尋找新的發(fā)展空間，成為(chéngwéi)了未來城市的發(fā)展重點。昆明市總體規(guī)劃——城市(chéngshì)發(fā)展軌跡共五十六頁-10-昆明是中國連接東南亞國家的橋梁；城市(chéngshì)化發(fā)展進程明顯，城市(chéngshì)建設處于快速發(fā)展階段

昆明作為東盟10+1自由貿(mào)易經(jīng)濟圈、大湄公河次區(qū)域經(jīng)濟合作圈、“泛珠三角”區(qū)域經(jīng)濟合作的交會點之一，是中國面向東南亞和南亞的橋頭堡，在中國國家安全戰(zhàn)略、西南地區(qū)面對東南亞、南亞大通道建設中發(fā)揮重要作用；放眼全國看昆明：昆明地處“東聯(lián)黔貴通沿海，北經(jīng)川渝進中原”的獨特區(qū)位，是國家提升與周邊國家合作能力，建設陸路對外通道的重要支點，是對外東南亞、南亞經(jīng)濟圈開放門戶城市；昆明著力實施以東南亞、南亞為重點的全方位開放戰(zhàn)略強化云南在中國-東盟自由貿(mào)易區(qū)建設中的橋頭堡作用，帶來城市及城市商業(yè)發(fā)展(fāzhǎn)的強大機遇共五十六頁-11-城市發(fā)展將由“單核心圈層蔓延式”向“多中心組團式”模式轉(zhuǎn)變，將為昆明區(qū)域性國際化中心城市定位奠定(diàndìng)發(fā)展基礎城市總體規(guī)劃，從“一湖四片”擴大到“一主五輔”、“一主兩副三區(qū)多中心”，城市規(guī)模和功能變化的同時，空間布局更趨合理，區(qū)域發(fā)展功能特征更趨明顯；昆明城市空間的拓展方向應以東南、東北兩個方向為主。加快都市區(qū)由市核心（環(huán)滇池的一湖四片）和跨昆明、玉溪行政區(qū)等的五個輔城（滇池流域外30-60公里）發(fā)展格局(géjú)；中心區(qū)新增190平方公里核心昆明=主城＋呈貢新區(qū)＋空港經(jīng)濟區(qū)；現(xiàn)代新昆明城市體系

城市規(guī)劃區(qū)范圍圖

主城區(qū)

共五十六頁-12-“核心—網(wǎng)絡、兩軸、兩帶”的城市空間結(jié)構核心—網(wǎng)絡：由主城、呈貢新區(qū)、空港經(jīng)濟區(qū)組成的中心，依托繞城公路系統(tǒng)和快速鐵路系統(tǒng)構成的交通網(wǎng)絡，連接中心城與?？凇⒗リ柡蜁x寧新城等城市組團。兩軸：依托昆曲高速公路、昆玉高速公路、昆洛公路、泛亞鐵路等南北向發(fā)展主軸：依托昆安公路、昆石高速公路形成的東西向發(fā)展次軸。兩帶：與城市建設用地平行(píngxíng)的西部生態(tài)控制帶和東部生態(tài)景觀控制帶昆明市總體規(guī)劃——城市(chéngshì)總體規(guī)劃共五十六頁-13-城際交通，加速區(qū)域(qūyù)一體化進程滇中城市群城際軌道交通——滇中“八射”“兩高鐵”

近期：利用現(xiàn)有鐵路開通昆曲、昆玉、昆楚城際軌道交通的基礎上，建設環(huán)滇池軌道、昆明—玉溪、昆明—楚雄、昆明—武祿、昆明—石林—蒙自五條城際軌道專線。

遠期：建設昆明外環(huán)城際軌道交通，即嵩明—宜良—澄江—晉寧—安寧—富民—嵩明環(huán)線。此外，還將陸續(xù)啟動昆明—嵩明、嵩明—曲靖—富源、嵩明—曲靖—宣威、嵩明—尋甸—東川—會澤、武祿—元謀、石林—師宗—羅平、楚雄—大理城際軌道專線。

《規(guī)劃》明確指出，滇中城市群內(nèi)軌道交通和高速公路應共同發(fā)展(fāzhǎn)，形成復合式交通通道，滿足多個層次客流的不同要求。共五十六頁-14-城市(chéngshì)區(qū)域劃分昆明市主城區(qū)五次區(qū)域：西市區(qū)南市區(qū)中市區(qū)龍泉路大觀路一二一大街貴昆公路北市區(qū)東市區(qū)昆曲高速公路環(huán)城西路環(huán)城南路東風東路昆明市原主城區(qū)行政區(qū)域(xínɡzhènɡqūyù)劃分昆明市五大次區(qū)域劃分共五十六頁-15-城市區(qū)域劃分(huàfēn)——發(fā)展現(xiàn)狀昆明市主城區(qū)五次區(qū)域：西市區(qū)南市區(qū)中市區(qū)龍泉路大觀路一二一大街貴昆公路北市區(qū)東市區(qū)昆曲高速公路環(huán)城西路環(huán)城南路東風東路把昆明(kūnmínɡ)建設成為中國西南地區(qū)重要的商貿(mào)旅游中心和西部大開發(fā)的帶動性城市。東市區(qū)：欠發(fā)展區(qū)域北市區(qū)：昆明副中心南市區(qū)：城市發(fā)展重心西市區(qū)：教育集中區(qū)中心區(qū)：昆明商務、金融和文化中心。共五十六頁遠景城市規(guī)模昆明市中心城人口規(guī)模（萬人）468規(guī)劃線網(wǎng)線路長度（km)功能層次高峰小時斷面客流（萬人次/h)系統(tǒng)規(guī)模1號線34基本骨架線3.79大運量地鐵2號線22.4基本骨架線3.26大運量地鐵3號線19.1基本骨架線2.22中運量輕軌4號線42.9內(nèi)部填充線2.07中運量輕軌5號線17.6內(nèi)部填充線2.05中運量輕軌機場線26.6內(nèi)部填充線0.59中低運量輕軌合計162.6——軌道交通規(guī)劃——在改善城市交通模式和推動生活方式變遷的同時，將極大改變城市商業(yè)(shāngyè)的發(fā)展式，以此推動城市時尚度的提升并為沿線項目帶來更廣泛人流

從目前輕軌的規(guī)劃情況來看，通過城市輕軌能夠完全實現(xiàn)南北方向和東西方向的交通貫聯(lián)，特別對南北方向的交通便捷性的改進(gǎijìn)力度最大；據(jù)規(guī)劃，未來1小時都市圈的范圍內(nèi)，可以由昆明市老城區(qū)最北端的北市區(qū)到達呈貢大學城；共五十六頁-17-昆明鐵路樞紐是我國泛亞國際大通道走廊在西南地區(qū)重要(zhòngyào)的鐵路樞紐，是云南鐵路網(wǎng)的核心泛亞鐵路的改造和建設，是新昆明建設的重要支撐體系之一，對加快云南全面對外開放和提升昆明面向東南亞、南亞區(qū)域合作的城市職能具有突出作用。工程線路全長143公里(ɡōnɡlǐ)，目前工程已順利開工，2012年完工后，將形成銜接成昆、滬昆、云桂、南昆、昆河、渝昆及長昆客專7條鐵路干線、5個方向、主軸線（讀書鋪－昆明東）客貨分線運輸?shù)姆派錉瞽h(huán)形布局，為云南構建“八入滇、四出境”的現(xiàn)代化區(qū)域鐵路網(wǎng)奠定堅實的基礎。共五十六頁-18-昆明致力打造“四環(huán)十七(shíqī)射”骨干路交通體系“四環(huán)”指城市二環(huán)路、城市三環(huán)路、繞城高速內(nèi)環(huán)和繞城高速外環(huán)?！笆呱洹敝赴藯l主要出口(chūkǒu)道路、五條輔助出口(chūkǒu)道路和四條補充出口(chūkǒu)道路。其中：“八主”為昆武高速、昆曲高速、昆石高速、昆玉高速、昆安高速、昆嵩高速、高海公路和機場高速；“五輔”為昆祿公路、老昆安公路、老貴昆公路、老昆石公路及老昆洛公路；“四補充”是王筇公路、昆肖線、龍泉線和渾阿線。共五十六頁1919在“十二五”期間，昆明市應該(yīnggāi)以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式為主線，為把昆明市建成中國面向西南開放的區(qū)域性國際城市奠定基礎。城市空間——迅速啟動新區(qū)建設，將昆明建設成為高原湖濱生態(tài)城市和休閑宜居之都。品質(zhì)工程——不同街區(qū)風貌各異將實施“主城品質(zhì)提升行動”，對城市標志性建設、標志性地段、重點片區(qū)、重點部位精心設計、精細施工、精品建設，使單體建筑各具特色，群體建筑和諧美觀，不同街區(qū)風貌各異，城市整體形象特色鮮明。對外開放——建設五條經(jīng)濟帶昆明要打通連接太平洋、印度洋、大西洋的陸域通道，推動昆河、昆曼、昆仰、昆加四條經(jīng)濟走廊建設。同時，探索與越北、老北、緬北、泰北“四北地區(qū)”，新加坡—加爾各答—昆明“黃金三角”區(qū)域建立新的合作機制。生態(tài)建設——五年實現(xiàn)滇池治理中期目標重點領域低碳化為突破口，致力將昆明打造成低碳產(chǎn)業(yè)、低碳建筑、低碳交通、低碳生活、低碳環(huán)境、低碳社會“六位一體”的低碳城市。民生事業(yè)——高等教育毛入學率達40%以上在“十二五”期間，昆明市人均受教育年限將達到10年以上，高等教育毛入學率達到40%以上，教育總體水平跨入中西部省會城市先進(xiānjìn)行列。共五十六頁20204大工程——城市生態(tài)隔離(gélí)林帶建設、綠色通道建設、城鎮(zhèn)綠化建設和村莊綠化建設4大工程的重點開展，全市新增綠地面積將達到近60萬畝。其中能新增公共綠地5.1萬多畝的茶高山公園、滇越鐵路主題公園等9大全市性公園也將在“十二五”期間建成?；A設施(jīchǔshèshī)“十二五”要實現(xiàn)3G全覆蓋

昆明市將建設航空、鐵路、公路互為補充，內(nèi)外交通銜接，有足夠容量和服務水平的綜合交通系統(tǒng)，形成區(qū)域性國際交通樞紐。昆明擬實施信息化工程，最終實現(xiàn)3G網(wǎng)絡的全覆蓋。人才創(chuàng)新5年后人才要超120萬

“建設創(chuàng)新城市”同樣被列入“十二五”規(guī)劃的聽證稿中。在深化體制機制改革、提高科技創(chuàng)新水平的同時，昆明突出人才在創(chuàng)新活動中的戰(zhàn)略作用，抓住人才培養(yǎng)、引進和使用三個環(huán)節(jié)，為新昆明提供人才支持和智力保障。根據(jù)規(guī)劃，5年后，昆明地區(qū)人才總量要達到120萬人以上。生態(tài)"十二五"規(guī)劃4大工程鋪60萬畝綠地共五十六頁-21-“橋頭堡”、一湖四片、一湖四環(huán)和空港經(jīng)濟區(qū)的設立為昆明發(fā)展帶來方向主導產(chǎn)業(yè)定位不明晰云南經(jīng)濟過度集中于昆明昆明經(jīng)濟發(fā)展過度依賴于服務性行業(yè)昆明發(fā)展問題(wèntí)與未來定位昆明的產(chǎn)業(yè)發(fā)展依托過于分散，城市主導產(chǎn)業(yè)定位不明晰，作為國內(nèi)外大都市發(fā)展秘訣(mìjué)的專業(yè)型服務經(jīng)濟成分發(fā)展嚴重不足，難以形成集聚經(jīng)濟效應單中心的區(qū)域空間結(jié)構在一定程度上襲奪了全省其它城市的發(fā)展資源，擴大區(qū)域差異。區(qū)域經(jīng)濟一體化、城市經(jīng)濟向區(qū)域經(jīng)濟轉(zhuǎn)型是世界區(qū)域發(fā)展的必然趨勢近幾年昆明城市發(fā)展多以旅游城市、高爾夫城市、會展城市、總部經(jīng)濟城市等宣傳自己，但這些都屬于服務性范疇，而昆明的工業(yè)卻受到冷落。大凡工業(yè)化基礎不扎實的城市，其發(fā)展往往缺乏后勁產(chǎn)業(yè)基地工業(yè)園區(qū)全國性物流節(jié)點城市共五十六頁-22-宏觀經(jīng)濟(hónɡɡuānjīnɡjì)昆明GDP增長(zēngzhǎng)情況昆明常住人口情況昆明社會消費品零售總額昆明城鎮(zhèn)居民人均可支配收入共五十六頁-23-宏觀經(jīng)濟(hónɡɡuānjīnɡjì)昆明市房地產(chǎn)開發(fā)(kāifā)投資額情況昆明固定資產(chǎn)投資情況共五十六頁-24-固定資產(chǎn)投資(tóuzī)房地產(chǎn)開發(fā)投資(tóuzī)的關系經(jīng)濟環(huán)境與房地產(chǎn)市場(shìchǎng)相互關系宏觀經(jīng)濟共五十六頁城市房地產(chǎn)市場(shìchǎng)分析房地產(chǎn)市場概述(ɡàishù)一級市場供求二級市場供求共五十六頁從1998至2002年主要是對房地產(chǎn)市場走勢市場化的一個引導作用(zuòyòng)，規(guī)范了市場交易細節(jié)，中國房地產(chǎn)業(yè)高速增長期，房地產(chǎn)市場進入了初步發(fā)展階段。城市(chéngshì)房地產(chǎn)市場概述1998~2002年2003~2007年房地產(chǎn)市場萌芽市場成熟階段昆明市場黃金期2003年到達高峰，暴露出房價過高、結(jié)構不合理的問題。對于房屋成交價格的不斷上漲，國家加強土地管理，對捂盤、拿地長期不開發(fā)的不良現(xiàn)象給出了明確的政策通知給予打擊，同時進一步加強銀行信貸比例08年受金融危機的影響，國家對房地產(chǎn)市場出臺利好政策，鼓勵買房，同時仍然加強保障性住宅的建設，隨著金融危機影響的進一步加重，09年初出臺政策阻止房地產(chǎn)市場下滑，隨著利好政策的出臺，一二手房成交量回升；但到年底房地產(chǎn)發(fā)展過熱，政府又推出更多的政策抑制房地產(chǎn)的過快增長2008-2009年2010-2012年調(diào)控階段2010年市場正面臨一系列的調(diào)控和打壓房價的局面，昆明房地產(chǎn)市場開始動蕩不安；到了12年，政府的政策層面趨向于保持房價的穩(wěn)定增長,房價遠遠沒有穩(wěn)步，依然呈現(xiàn)上漲態(tài)勢共五十六頁一級市場(shìchǎng)供求從土地供應和成交圖表中可以看出2011年商業(yè)(shāngyè)地塊是近年來供應、成交最高的年份，土地供應量劇增的原因是2011年5月昆明市一次性供應各類用地達270宗，面積達1.6萬畝。其次是受“限購令”等政策影響，未來城市地產(chǎn)主流將從原來以住宅地產(chǎn)為主發(fā)展為商業(yè)地產(chǎn)和保障住房齊頭并進的格局；加之原來住宅地產(chǎn)為主流時，與之配套的商業(yè)地產(chǎn)建設被忽視，現(xiàn)在需要彌補。共五十六頁2007年-2012年上半年預售證發(fā)放(fāfàng)趨勢圖根據(jù)昆明市房產(chǎn)信息網(wǎng)監(jiān)測，2012年上半年預售審批項目43個，共發(fā)放預售證49個，預售面積509.54萬㎡。從年度走勢來看，近幾年來市場供應大致呈增加趨勢。整體來看，2012年上半年全市預售證發(fā)放項目較多，市場供應開閘(kāizhá)，市場供應同比去年明顯增加。二級市場供求——整體情況（預售發(fā)放）共五十六頁2007年-2012年上半年房地產(chǎn)備案(bèiàn)趨勢圖從年度走勢來看，近幾年來昆明房地產(chǎn)市場需求不升反降，07年備案套數(shù)與成交面積均是近6年最好成績(chéngjì)，08年市場陷入低谷，09年強勢反彈后，10-11年市場徘徊不前，12年上半年成交同比有所下降。二級市場供求——成交情況分析共五十六頁2007年-2012年上半年昆明房地產(chǎn)市場(shìchǎng)供求走勢圖從年度供求(gōngqiú)來看，2009年的市場供求平衡是一個分水嶺，此后市場表現(xiàn)為供大于求的態(tài)勢，而2012年需求缺口進一步被拉大，供求比為1.81。與此同時，下半年城中村改造的綜合體項目來勢洶洶，市場大規(guī)模的集中放量在所難免。因此，在未來3-5的時間內(nèi)，市場供給過剩的局面不會發(fā)生改變。二級市場供求——供求關系分析共五十六頁城市(chéngshì)商圈分析城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃城市商圈調(diào)查城市商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)研(diàoyán)項目區(qū)域商業(yè)環(huán)境調(diào)研共五十六頁32昆明商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展(fāzhǎn)歷程從90年代初至今，中心區(qū)由最初傳統(tǒng)百貨業(yè)時代(shídài)如今走向城市綜合體時代(shídài)，其他區(qū)域從老小區(qū)社區(qū)商業(yè)，臨街鋪面為主，目前形成了本區(qū)域商業(yè)中心，商業(yè)形態(tài)向大型商業(yè)發(fā)展。1989年左右商業(yè)起步階段商業(yè)擴張階段商業(yè)突進階段商業(yè)轉(zhuǎn)型提升階段櫻花購物中心、五華大廈等的相繼建成并開業(yè)，昆明首批“單體型復合體”商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)生，逐漸形成了五大商業(yè)區(qū)：以百貨大樓、五華大廈以及正義路、南屏街、三市街等構成的三市街中心商業(yè)區(qū)；以西南商業(yè)大廈、青年路、以及后來的仟村百貨構成的青年路商業(yè)區(qū)；以櫻花購物中心、白塔路構成的白塔路商業(yè)區(qū)；以小西門、大觀街構成的小西門商業(yè)區(qū)。以個體商業(yè)為主構成的螺螄灣日用品批發(fā)市場商業(yè)區(qū)。1993-1998年1999-2004年2005年到至今青年路的改造，青年路服裝批發(fā)商家集體搬遷到五華區(qū)政府投資改擴建的螺螄灣農(nóng)貿(mào)市場，形成了新建的螺螄灣商品批發(fā)市場，隨后，圍繞螺螄灣片區(qū)和二環(huán)路兩側(cè)，陸續(xù)出現(xiàn)了廣豐、雙龍、黃土坡等專業(yè)市場。隨著昆明世博會的召開，怡心園、南亞風情園等餐飲娛樂業(yè)相繼出現(xiàn)。進而到2000年前后，農(nóng)家樂開始退潮，一批遠郊和地州的旅游度假區(qū)、旅游小鎮(zhèn)、度假小鎮(zhèn)、度假別墅、高爾夫地產(chǎn)等紛紛出現(xiàn)，旅游地產(chǎn)誕生。隨著新亞洲·體育城、世紀城shoppingmall、大商匯、順城等大型社區(qū)商業(yè)及“城市綜合體”項目出現(xiàn)，則開創(chuàng)了一種不同于傳統(tǒng)住宅地產(chǎn)和傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的新型商業(yè)形式，綜合型一站式消“shoppingmall”相繼涌現(xiàn)，昆明商業(yè)進入“MALL”時代；同時在市中心商業(yè)輻射的作用下，區(qū)域型商業(yè)中心逐步形成，例如南市的南亞風情園和北市區(qū)財富中心、和諧世紀等項目的規(guī)劃建成。共五十六頁昆明房地產(chǎn)市場的歷史可以追溯到1982年成立的中房集團昆明公司，1983年開發(fā)的第一個住宅小區(qū)——虹山小區(qū)。

1989年，由于青年路的改造，青年路服裝批發(fā)商家集體搬遷到五華區(qū)政府(zhèngfǔ)投資改擴建的螺螄灣農(nóng)貿(mào)市場，形成了新建的螺螄灣商品批發(fā)市場。隨后，圍繞螺螄灣片區(qū)和二環(huán)路兩側(cè)陸續(xù)出現(xiàn)了廣豐、凱旋利、雙龍、玉帶河、西南、宏盛達、永豐、菊花、曇華、小壩、黃土坡等食品、服裝、鞋帽、機電、建材、干菜、汽車等專業(yè)市場。截至到2004年，昆明市區(qū)共有103個各類專業(yè)市場。專業(yè)市場也成為過去近二十年來最主要的商業(yè)地產(chǎn)形態(tài)。1993年到1997年，櫻花購物中心、五華大廈、西南商業(yè)大廈、天元大廈、昆百大新紀元店相繼建成并開業(yè)，成為昆明第一批成型的商業(yè)地產(chǎn)項目——只不過我們當時只把他們看成是純粹的商業(yè)項目。1999年，借助’99世博會召開的契機，怡心園、南亞風情園等餐飲娛樂業(yè)相繼出現(xiàn)。2000年前后的柏聯(lián)廣場、鴻城賽特、金碧輝煌、益瓏大廈等市中心區(qū)項目大量開發(fā)，成為最早的“單體型復合體”商業(yè)地產(chǎn)項目。以2005年為轉(zhuǎn)折點，昆明商業(yè)地產(chǎn)則進入提升與轉(zhuǎn)型階段。隨滅新亞洲·體育城、世紀城shoppingmall、大商匯、順城等大型社區(qū)商業(yè)及“城市分析體”項目的出現(xiàn)，則開創(chuàng)了一種不同于保守住宅地產(chǎn)和傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)的新模式。昆明(kūnmínɡ)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展回顧共五十六頁中心區(qū)南市區(qū)西市區(qū)2009年之前：南市區(qū)呈現(xiàn)社區(qū)配套商業(yè)、零散中高端餐飲2010年開始：中央金座滇池路首個CBD；南亞風情第一城提高昆明商業(yè)價值，帶動商業(yè)發(fā)展態(tài)勢2011年：紅星國際家居廣場彌補區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)，新建商業(yè)量7萬平方米2012年：以南亞風情第一城為首的三大商業(yè)運營，引領(yǐnlǐng)南市區(qū)商業(yè)發(fā)展小結(jié)：區(qū)域商業(yè)逐步趨于成熟，潛在商業(yè)項目面臨較大競爭上世紀80-90年代：中心區(qū)逐漸由商街形成商圈。由昆百大、五華商廈、西南大廈、櫻花購物中心等幾大百貨主導的青年路、三市街、小西門和白塔路是當時主要的商圈昆都和老螺螄灣基本成形1999-2006年：中心區(qū)商圈升級、擴容。舊城改造和房地產(chǎn)開發(fā)的帶動下，老螺螄灣商圈醞釀建設(jiànshè)主城次級CBD2007-至今：區(qū)域商業(yè)中心崛起新興商圈快速形成。商業(yè)格局徹底發(fā)生改變，一個中心向多個中心轉(zhuǎn)變，商圈開始向北擴張2006年以前：北市區(qū)商業(yè)中心一直處于空白2007年：北市區(qū)的代表商業(yè)是北辰財富中心商圈崛起，帶動北市區(qū)產(chǎn)業(yè)走向多元化2008年：中匯商業(yè)中心繼北辰崛起，填補北市商業(yè)空白，品牌齊聚打造首席商業(yè)航母2011年：邦利嘉年華的開業(yè)打造北市區(qū)商業(yè)休閑中心2012年：以北辰為首的三大商業(yè)運營，加快了北市區(qū)的步伐北市區(qū)昆明商圈發(fā)展回顧2010年：西市區(qū)商業(yè)開始起步，經(jīng)典雙城的亮相成為了西市區(qū)商業(yè)的代表2011年：隨正大紫都城商業(yè)沃爾瑪、蘇寧、肯德基等的入駐，注定西市區(qū)不在平凡2012年，合成大廈等潛在商業(yè)也開始蓄勢待發(fā)共五十六頁35南市區(qū)北市區(qū)西市區(qū)1071325461117151612中心區(qū)81三市街商圈10世紀城商圈2小西門-翠湖商圈11新螺螄灣商圈3白塔路商圈12西貢碼頭商圈4昆都商圈13南亞風情商圈5老螺螄灣商圈14新亞體育城商圈6青年路商圈15經(jīng)典雙城商圈7國貿(mào)商圈16馬街片區(qū)商圈8北辰財富商圈17呈貢新城商圈9嘉年華商圈目前昆明市較為成熟的四大商圈分別是三市街商圈、小西門(Xīmén)商圈、白塔路商圈、青年路商圈、昆都商圈和老螺螄灣商圈，這些商圈都聚集在市中心相互為鄰，積聚效應很明顯昆明(kūnmínɡ)商圈網(wǎng)點規(guī)劃13東市區(qū)—商業(yè)空白區(qū)8914共五十六頁小西門-翠湖核心商圈昆明第一家沃爾瑪超市(chāoshì)、時尚淘寶小鋪集中地、通訊大賣場集中區(qū)。中端、中高端寫字樓、酒店云集傳統(tǒng)老商圈，消費中檔、中低檔有名的環(huán)翠湖休閑帶也在此商圈昆都商圈昆明夜場，以餐飲、中高檔大型娛樂場所為主、配以沿街小型商鋪(shānɡpù)（經(jīng)營時尚服飾為主）青年路商圈商業(yè)形態(tài)多元、百貨商場、購物中心、商業(yè)街串聯(lián)中端寫字樓密集，傳統(tǒng)老商圈，消費中檔白塔路商圈高端百貨店及商務辦公區(qū)為主市政府及中高檔寫字樓、高端酒店，昆明高檔消費區(qū)高端、奢侈品消費三市街商圈昆明第一商圈，最成熟最繁華。商業(yè)形態(tài)多元、業(yè)態(tài)豐富、檔次齊全中心區(qū)代表商圈老螺螄灣商圈大型超市、專業(yè)市場等為主，輻射至全省小西門-翠湖核心商圈昆都次級商圈三市街核心商圈青年路次級商圈白塔路次級商圈老螺螄灣次級商圈共五十六頁項目名稱營業(yè)結(jié)構商業(yè)檔次出租率租金（元/㎡·月）客群三市街購物、餐飲、住宿、游玩、休閑大眾、中低檔、中高檔90%150-200主要為輻射區(qū)域內(nèi)群體小西門—翠湖小商品市場、超市大賣場和專業(yè)店為主大眾、中低檔100%160-300滿足主城西部片區(qū)消費者的日常消費需求昆都ktv、慢搖吧、迪吧、茶室中高檔90%150-500年輕潮流群體青年路百貨、購物中心、餐飲娛樂中檔、中高檔98%租金150-300不等，且租金價格增長趨勢隨越靠近小花園地段越高；其次是園通街，租金和出租率稍低，租金約為80—100元/㎡客群以年輕時尚群體為主白塔路金格中心、匯都國際、集大廣場、大型超市中高檔、高檔90%150-400中高端消費群體老螺螄灣專業(yè)市場、家樂福中高檔70%150-200輻射整個昆明消費群體中心區(qū)商業(yè)——主要項目基本(jīběn)情況共五十六頁北市區(qū)代表(dàibiǎo)商圈北辰/中匯核心商圈嘉年華次級商圈共五十六頁39和諧世紀邦利嘉年華中匯商業(yè)中心北辰財富中心欣都龍城小康大道北京路北辰大道北市區(qū)商業(yè)分布(fēnbù)——北市區(qū)商圈是以北京路為軸線發(fā)展入住潛在(qiánzài)潛在商業(yè)區(qū)共五十六頁北市區(qū)商業(yè)(shāngyè)發(fā)展現(xiàn)狀商業(yè)已由過去臨街(línjiē)商鋪、社區(qū)商業(yè)為主向獨立式城市化商業(yè)邁進。以北京路延長線為中軸線，在中軸線兩側(cè)已經(jīng)形成商業(yè)商務帶。目前以北辰財富中心為中心的商業(yè)核心區(qū)，成為北市區(qū)第一商圈的核心所在，業(yè)態(tài)以娛樂休閑餐飲為主。霖雨路金色大道北辰大道二環(huán)北路北京路延長線龍泉路穿金路121北辰財富中心片區(qū)（北京路延長和北辰大道交叉口）目前北市區(qū)商業(yè)最繁華、商業(yè)氛圍最旺的片區(qū)，是最具北市中心潛力的商業(yè)區(qū)商業(yè)形態(tài)寫字樓、城市綜合體業(yè)態(tài)特征休閑娛樂（如電影院、大型書城、KTV）、餐飲較集中、有大型超市代表商業(yè)以北辰財富中心為代表，周邊有麥德龍超市、領域時代、在建的欣都龍城城市綜合體等，麥德龍超市、中匯商業(yè)中心2霖雨路及北京路延長線東北廣大區(qū)域基本全部為社區(qū)商業(yè)，雖然沿街分布零散，但業(yè)態(tài)極為豐富，有個別項目形成較為聚集能力較強的大體量社區(qū)商業(yè)街商業(yè)形態(tài)社區(qū)商業(yè)街住宅臨街底商業(yè)態(tài)特征滿足日常生活需要的各類業(yè)態(tài)，非常豐富代表商業(yè)美璟欣城商業(yè)中心、諧世紀廣場、實力郡城水景商業(yè)街3主干道沿線兩旁已經(jīng)形成了沿街商業(yè)商務帶商業(yè)形態(tài)寫字樓底商業(yè)態(tài)特征寫字樓、中大型休閑、娛樂代表商業(yè)官城嘉年華、金江北大街、江東好世界(沃爾瑪）、江東國際友聯(lián)大廈3共五十六頁項目名稱物業(yè)類型商業(yè)體量（㎡）商業(yè)層數(shù)開業(yè)時間面積區(qū)間商業(yè)檔次出租率租金（元/㎡·月）邦利嘉年華百貨、2棟SOHO約4.2萬平方米地下1層，地上5層2011年1月單層8000㎡中檔95%70-90中匯商業(yè)中心百貨約2萬㎡

地下1層，地上5層2008年8月單層6000㎡中檔90%——欣都龍城公寓、寫字樓、商業(yè)100000——預計2012年10月開街試運營——中檔——租：一層：350元/㎡·月二層：400元/㎡·月北辰財富中心公寓、寫字樓、商鋪141384層2006年12月商業(yè)街50-200㎡商業(yè)中心11000㎡中檔85%50-260和諧世紀住宅、寫字樓、商鋪25萬平米3層————中檔50%租金：90-110元/㎡；轉(zhuǎn)讓費：6-8萬元北市區(qū)商業(yè)——主要項目(xiàngmù)基本情況共五十六頁-42-商業(yè)(shāngyè)定位項目名稱總體商業(yè)定位代表商家客源定位邦利嘉年華昆明首個社區(qū)時尚生活購物廣場，豐富的業(yè)態(tài)組合及附加服務，既滿足逛街休閑，又滿足居家生活需求錢柜KTV、肯德基、滔博運動、嘉美影院以霖雨路、北京路周邊的江東小康城、美璟新城、春之城、金安小區(qū)等社區(qū)住戶為主要客源中匯商業(yè)中心涵蓋了購物、休閑、餐飲、娛樂、文化等多種組合業(yè)態(tài)，實現(xiàn)了全新的ShoppingMall商業(yè)模式的一站式購物與休閑中心麥丹勞、屈臣仕、國美電器、沃爾瑪覆蓋5公里半徑內(nèi)社區(qū)的北辰、茨壩、月牙塘等十余個社區(qū)的居民已經(jīng)成為中匯沃爾瑪?shù)某？停瑵M足了周邊多個小區(qū)30余萬人口的消費需求欣都龍城集餐飲、購物、休閑一站式購物中心麥德龍超市、H&M、優(yōu)衣庫、星巴克、哈根達斯、絲芙蘭、喜滿客、溫莎等品牌主要項目自身及周邊的客源北辰財富中心集娛樂、休閑、購物為一體綜合商業(yè)城北辰財富中心電影院、新華圖書城、必勝客、東方公主KTV、賴客西餐廳主要小區(qū)內(nèi)住戶和諧世紀區(qū)域型商業(yè)中心明凡居公寓酒店、生鮮超市、餅屋等主要小區(qū)內(nèi)住戶2共五十六頁-43-南市區(qū)代表(dàibiǎo)商圈世紀城商圈新亞洲體育城商圈新螺螄灣商圈南亞風情第一城商圈西貢碼頭/金都商集商圈家居、汽配專業(yè)(zhuānyè)市場商圈共五十六頁2024/9/24昆洛路廣福路二環(huán)南路巫家壩機場滇池路1234南市區(qū)商業(yè)(shāngyè)發(fā)展現(xiàn)狀區(qū)域(qūyù)面積廣，各大板塊間融合度不佳，居住分散、商業(yè)各自為政，形成“多核”發(fā)展，大多數(shù)商業(yè)氛圍較淡位置商業(yè)氛圍商業(yè)形態(tài)業(yè)態(tài)特征代表項目3滇池路口滇池路以南亞風情第壹城以此為中心商務辦公、酒店、商業(yè)街、商場等休閑餐飲娛樂購物一應俱全，豐富全面南亞風情第壹城、中央金座4地處滇池路七公里處商業(yè)氣氛淡，空置率較高純商業(yè)項目、低層商務辦公樓等相對獨立的特色商圈以高檔餐飲、主要是商務宴請、接待等金都商集、西貢碼頭5日新路和前衛(wèi)路周邊為主，北面和南面延伸至二環(huán)南路和廣福路大規(guī)模城中村改造、多個項目規(guī)劃已面市，目前整體環(huán)境比較差中、大型住宅樓盤為主，配較大比重商業(yè)；商業(yè)潛在供應面積約300多萬平米（含寫字樓等），大約未來五年內(nèi)逐漸釋放商務辦公、酒店、休閑娛樂餐飲等；以城市綜合體及社區(qū)商業(yè)為主潤城、城中村改造18—22號片區(qū)1國貿(mào)商圈昆明會展中心周邊商業(yè)形態(tài)開放式社區(qū)商業(yè)街成熟的餐飲美食街業(yè)態(tài)特征餐飲、休閑、娛樂、酒店等代表萬興印象格調(diào)街區(qū)52昆洛路世紀城到廣福路新螺螄灣片區(qū)是近兩年發(fā)展起來的新興商業(yè)片區(qū)、圈內(nèi)多以中端產(chǎn)品為主，消費人群以周邊居住及呈貢片區(qū)學生為主商業(yè)形態(tài)大型MALL為主、有社區(qū)型商業(yè)街、并云集多個家居大賣場業(yè)態(tài)特征業(yè)態(tài)齊全。購物、休閑、餐飲、娛樂等，中端品牌云集代表世紀金源購物中心、體育城商業(yè)廣場、新螺螄灣商貿(mào)城共五十六頁-45-銀海櫻花語世紀城新亞洲體育城螺螄灣國際商貿(mào)城新亞洲歡樂城官渡古鎮(zhèn)高順銘都大都(dàdōu)世紀(shìjì)銀都彩云北路廣福路南市區(qū)彩云路/廣福路商業(yè)分布——廣福路主要以汽車4s店、汽車配件市場、家具家裝等批發(fā)市場和物流配送市場為主；彩云路以物流批發(fā)市場、生活配套商業(yè)入住潛在共五十六頁-46-項目名稱物業(yè)類型體量（㎡）營銷方式開盤時間面積區(qū)間開盤價格（元/㎡）三級市場價格（元/㎡）租金（元/㎡）租售情況世紀城社區(qū)商業(yè)80000銷售2006年20-200550020000-4900070-260售罄商業(yè)中心27000自持2008年招商——————40-120入住率95%新亞洲體育城社區(qū)商業(yè)150000銷售、自持2007年20-10050002750030-130項目內(nèi)部商業(yè)入住率約85%商業(yè)中心螺螄灣國際商貿(mào)城批發(fā)市場1228596銷售、自持2009年20-501200041000128-400主要自持和老螺螄灣回遷商戶為主世紀銀都商業(yè)街30000自持2010年300-1000————50-60入住率70%高順銘都社區(qū)商業(yè)15000銷售未開盤50-1345未定————未開盤大都商業(yè)街——銷售、自持未開盤20-600預計30000————預計10月開盤銀海櫻花語社區(qū)商業(yè)——120000銷售2011年11月13-18040000——暢園一期商鋪50-70銷售率約30%商業(yè)中心銷售、自持未開盤——————————官渡古鎮(zhèn)商業(yè)街30000自持——————————30%社區(qū)商業(yè)(shāngyè)居多，只能依靠社區(qū)居民為商業(yè)(shāngyè)主要支撐力南市區(qū)彩云路/廣福路商業(yè)——主要項目(xiàngmù)基本情況共五十六頁-47-項目名稱物業(yè)類型業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)檔次鎖定客戶世紀城商業(yè)街、底商服飾、五金、餐飲、房產(chǎn)中介等中低端主要輻射項目及南市區(qū)周邊客群商業(yè)中心大型超市、百貨商場、車市、家居市場、茶葉市場、家電賣場、影院等中端新亞洲體育城商業(yè)街、底商服飾、五金、餐飲、房產(chǎn)中介等中低端商業(yè)中心大型超市、家電賣場、影院等中端螺螄灣國際商貿(mào)城商鋪批發(fā)專業(yè)市場中低端世紀銀都商業(yè)街大澡堂、銀河皇馬國際娛樂會所、世紀羅馬精品假日酒店、湘村館（餐飲）、世紀豪庭酒樓等中低端高順銘都社區(qū)商業(yè)、底商哈嘍產(chǎn)權酒店中低端大都商業(yè)街————銀海櫻花語底商服飾、房產(chǎn)中介等中低端商業(yè)中心將引入金格百貨中高端新亞洲歡樂城社區(qū)商業(yè)餐飲、休閑、社區(qū)等商業(yè)中低端官渡古鎮(zhèn)商業(yè)街旅游購物特色街中端商業(yè)(shāngyè)定位共五十六頁-48-商圈項目分布情況：滇池路與前興路圍合的圈層供應的項目多以體量較大綜合體項目為主。主要項目包括：1——南亞風情第一(dìyī)城2——中央金座3——奧宸財富廣場4——潤城5——西貢碼頭6——金都商集7——大商匯8——光輝城市9——大潤發(fā)商業(yè)廣場10——萬達商業(yè)廣場南市區(qū)滇池路/前興路商業(yè)分布——滇池路以高端餐飲、休閑娛樂及生活配套(pèitào)為主要功能特征12345滇池路前興路入住潛在6廣福路78910共五十六頁-49-項目名稱物業(yè)類型體量（㎡）營銷方式開盤時間面積區(qū)間租售模式三級市場價格（元/㎡）租金（元/㎡·月）出租率南亞風情第一城MALL+主題街區(qū)248000自持、銷售2010年7月200-2000購物中心持有，街區(qū)型商鋪銷售均價6-7萬元/㎡120-30080%中央金座主題街區(qū)27000銷售2010年4月60-1100銷售均價2.5萬/㎡180-27040%奧宸財富廣場MALL+主題街區(qū)76000自持、銷售2011年5月10-1000租售結(jié)合，一期中一層商鋪持有，二三層商鋪銷售一期均價為1.5-1.8萬元/㎡150-20010%西貢碼頭以餐飲和會所、公司組成66429.8自持——30-700————50-6650%潤城裙樓商業(yè)、獨立商業(yè)2000000銷售未開盤20-1000——一樓4.5-5萬，二樓3-4萬左右，三樓2萬,四五六樓1.8萬