房地產(chǎn)行業(yè)：沉舟側(cè)畔千帆過(guò)

沉舟側(cè)畔千帆過(guò)內(nèi)容提要一、房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨轉(zhuǎn)折二、中國(guó)經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型：來(lái)自工業(yè)的觀察三、中國(guó)經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型：來(lái)自上市公司的觀察商品房銷售與新增城鎮(zhèn)常住、就業(yè)人口增速之差（%，5YMA）數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，安信證券商品房銷售與新增城鎮(zhèn)常住、就業(yè)人口增速之差（%，HP濾波）數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，安信證券新增城鎮(zhèn)常住、就業(yè)人口與商品房銷售面積增速（%，5年平均）數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，安信證券；2000-2004年期間新增城鎮(zhèn)常住人口平均增速主要受2004年增速-9.72%的拖累，剔除后為0.77%。商品房銷售面積真實(shí)值與估計(jì)值，億平方米數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，安信證券；截至2021年10月商品房銷售面積累計(jì)增速為7.3%，較上月下滑4個(gè)百分點(diǎn)，假設(shè)11月和12月沿著10月的斜率下滑，那么預(yù)計(jì)2021年假設(shè)全年商品房銷售面積增速為0。推算的商品房銷售面積增速?gòu)?014年起每年為3%。其中2014-2019年新增城鎮(zhèn)就業(yè)人口增速約為1%，并假設(shè)改善型商品房銷售面積以及其他合起來(lái)的增速為2%，這一水平為2010-2014年商品房銷售面積和新增城鎮(zhèn)就業(yè)人口增速的差值（5.3%減去3.7%）。因此這一增速的估計(jì)是較樂(lè)觀的估計(jì)。中國(guó)發(fā)展階段與日韓臺(tái)的對(duì)標(biāo)

中國(guó)日本韓國(guó)中國(guó)臺(tái)灣對(duì)標(biāo)基準(zhǔn)2010196819911987注:對(duì)標(biāo)階段主要參照人均GDP、第二產(chǎn)業(yè)增加值/第三產(chǎn)業(yè)增加值等指標(biāo)得出。東亞經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型中的實(shí)際GDP增速，%數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，安信證券注：日韓臺(tái)平均是對(duì)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型相應(yīng)階段的日韓臺(tái)實(shí)際GDP增速的算術(shù)平均。平均：4.5東亞經(jīng)濟(jì)體：住宅投資/GDP（%,HP濾波）數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，安信證券；對(duì)標(biāo)原點(diǎn)較原策略會(huì)時(shí)點(diǎn)全部推遲10年，即：日本1978年、韓國(guó)2001年、中國(guó)臺(tái)灣1997年、中國(guó)2020年。東亞經(jīng)濟(jì)體：住宅投資/GDP的頂點(diǎn)以及觸頂時(shí)點(diǎn)（%）HP濾波頂點(diǎn)占比（%）觸頂年份（年）與對(duì)標(biāo)年份的差距日本7.051974+6韓國(guó)6.321993+2中國(guó)臺(tái)灣6.671991+4中國(guó)7.442015+5數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，安信證券；對(duì)標(biāo)年份：日本1968年、韓國(guó)1991年、中國(guó)臺(tái)灣1987年、中國(guó)2010年。原始數(shù)據(jù)頂點(diǎn)占比（%）觸頂年份（年）與對(duì)標(biāo)年份的差距日本8.261973+5韓國(guó)8.0719910中國(guó)臺(tái)灣7.691993+6中國(guó)8.332013+3測(cè)算商品房存貨周轉(zhuǎn)率，%數(shù)據(jù)來(lái)源：wind，安信證券商品房存貨周轉(zhuǎn)率=銷售面積/非意愿存貨房地產(chǎn)行業(yè)銷售凈利率，%數(shù)據(jù)來(lái)源：wind，安信證券統(tǒng)計(jì)口徑為A股申萬(wàn)行業(yè)分類。內(nèi)容提要一、房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨轉(zhuǎn)折二、中國(guó)經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型：來(lái)自工業(yè)的觀察三、中國(guó)經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型：來(lái)自上市公司的觀察人民幣實(shí)際有效匯率指數(shù)數(shù)據(jù)來(lái)源：wind，安信證券中國(guó)出口額、工業(yè)出口交貨值占全球市場(chǎng)的份額數(shù)據(jù)來(lái)源：wind，安信證券2021年數(shù)據(jù)截至2021年9月，規(guī)上工業(yè)企業(yè)出口交貨值以2010年的絕對(duì)值為起點(diǎn)，通過(guò)同比增速推算后續(xù)每年的絕對(duì)值。出口交貨的占比情況制造業(yè)分行業(yè)出口交貨值占比2012201520192019年-2012年計(jì)算機(jī)、通信和其他電子設(shè)備制造業(yè)39.440.245.25.9石油、煤炭及其他燃料加工業(yè)0.30.41.31.0電氣機(jī)械及器材制造業(yè)8.68.49.20.7專用設(shè)備制造業(yè)2.32.62.80.4汽車制造業(yè)2.62.63.00.4金屬制品、機(jī)械和設(shè)備修理業(yè)0.20.20.30.2印刷和記錄媒介的復(fù)制業(yè)0.30.40.40.2家具制造業(yè)1.31.51.40.1醫(yī)藥制造業(yè)1.11.11.10.1廢棄資源綜合利用業(yè)0.00.00.00.0化學(xué)纖維制造業(yè)0.40.40.40.0煙草制品業(yè)0.00.00.00.0酒、飲料和精制茶制造業(yè)0.20.20.20.0食品制造業(yè)0.91.00.9-0.1儀器儀表制造業(yè)1.01.11.0-0.1造紙及紙制品業(yè)0.60.50.5-0.1有色金屬冶煉及壓延加工業(yè)1.00.90.9-0.1其他制造業(yè)0.50.40.4-0.1通用設(shè)備制造業(yè)4.54.24.4-0.1非金屬礦物制品業(yè)1.71.61.4-0.2金屬制品業(yè)3.13.22.9-0.2橡膠和塑料制品業(yè)3.33.13.0-0.3文教、工美、體育和娛樂(lè)用品制造業(yè)3.23.82.9-0.3木材加工及木、竹、藤、棕、草制品業(yè)0.70.70.4-0.3皮革、毛皮、羽毛及其制品和制鞋業(yè)2.93.12.5-0.4化學(xué)原料及化學(xué)制品制造業(yè)3.53.53.1-0.4黑色金屬冶煉及壓延加工業(yè)2.22.11.4-0.8農(nóng)副食品加工業(yè)2.62.51.9-0.8紡織業(yè)3.63.22.3-1.3紡織服裝、服飾業(yè)4.34.32.9-1.4鐵路、船舶、航空航天和其他運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)3.72.61.6-2.1出口交貨值分類下的工業(yè)增速，%數(shù)據(jù)來(lái)源:Wind,安信證券按照2010-2019年出口交貨值占比提升的水平，把制造業(yè)行業(yè)劃分為3類，高為占比提升最高的前1/3（10個(gè)）行業(yè)。出口交貨值分類下的工業(yè)增加值占比，%數(shù)據(jù)來(lái)源:Wind,安信證券按照2010-2019年出口交貨值占比提升的水平，把制造業(yè)行業(yè)劃分為3類，高為占比提升最高的前1/3（10個(gè)）行業(yè)。出口交貨值分類下的資本開(kāi)支/營(yíng)業(yè)收入，%數(shù)據(jù)來(lái)源:Wind,安信證券按照2010-2019年出口交貨值占比提升的水平，把制造業(yè)行業(yè)劃分為3類，高為占比提升最高的前1/3（10個(gè)）行業(yè)。由于統(tǒng)計(jì)局工業(yè)企業(yè)數(shù)據(jù)中沒(méi)有現(xiàn)金流量表數(shù)據(jù)，因此用非流動(dòng)資產(chǎn)每年的變化值（這一期減去上一期）+折舊來(lái)指代當(dāng)期的資本開(kāi)支。出口交貨值分類下的資本開(kāi)支占比，%數(shù)據(jù)來(lái)源:Wind,安信證券按照2010-2019年出口交貨值占比提升的水平，把制造業(yè)行業(yè)劃分為3類，高為占比提升最高的前1/3（10個(gè)）行業(yè)。由于統(tǒng)計(jì)局工業(yè)企業(yè)數(shù)據(jù)中沒(méi)有現(xiàn)金流量表數(shù)據(jù)，因此用非流動(dòng)資產(chǎn)每年的變化值（這一期減去上一期）+折舊來(lái)指代當(dāng)期的資本開(kāi)支。內(nèi)容提要一、房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨轉(zhuǎn)折二、中國(guó)經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型：來(lái)自工業(yè)的觀察三、中國(guó)經(jīng)濟(jì)的結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型：來(lái)自上市公司的觀察2010年至2019年申萬(wàn)二級(jí)行業(yè)營(yíng)業(yè)收入算術(shù)平均增速（%）數(shù)據(jù)來(lái)源:wind，安信證券；選取申萬(wàn)2021年更新的134個(gè)二級(jí)行業(yè)，對(duì)每年的公司樣本進(jìn)行固定后，對(duì)2010年-2019年每一年的營(yíng)業(yè)收入增速進(jìn)行算術(shù)平均；高、中、低三組數(shù)量均為37個(gè)，共111個(gè)；其中，剔除了金融和地產(chǎn)、醫(yī)美等（數(shù)據(jù)時(shí)間較短或行業(yè)營(yíng)收規(guī)模較小）數(shù)據(jù)點(diǎn)。高中低SW軟件開(kāi)發(fā)32.03SW飾品15.97SW鐵路公路11.10SW醫(yī)療服務(wù)30.14SW白色家電15.84SW造紙11.09SW互聯(lián)網(wǎng)電商29.45SW中藥Ⅱ15.44SW出版11.08SW游戲Ⅱ26.75SW旅游及景區(qū)15.14SW化妝品10.89SW光學(xué)光電子24.68SW風(fēng)電設(shè)備15.09SW農(nóng)化制品10.69SW影視院線23.68SW通用設(shè)備14.99SW包裝印刷10.55SW電池22.64SW化學(xué)纖維14.96SW煉化及貿(mào)易10.52SW裝修裝飾Ⅱ21.26SW化學(xué)制品14.86SW基礎(chǔ)建設(shè)10.46SW能源金屬21.21SW黑色家電14.82SW通信設(shè)備10.38SW廣告營(yíng)銷20.97SW專業(yè)連鎖Ⅱ14.78SW煤炭開(kāi)采10.38SW自動(dòng)化設(shè)備20.93SW非金屬材料Ⅱ14.73SW調(diào)味發(fā)酵品Ⅱ10.20SW醫(yī)療器械20.89SW電機(jī)Ⅱ14.72SW航空機(jī)場(chǎng)10.17SW物流20.57SW汽車零部件14.71SW焦炭Ⅱ9.66SW計(jì)算機(jī)設(shè)備20.19SW廚衛(wèi)電器14.67SW航天裝備Ⅱ9.39SW乘用車20.05SW裝修建材14.34SW動(dòng)物保?、?.63SW其他電子Ⅱ20.02SW綜合Ⅱ14.23SW紡織制造8.55SW航運(yùn)港口19.92SW元件14.14SW航空裝備Ⅱ8.47SW半導(dǎo)體19.81SW教育13.72SW專業(yè)工程8.32SW飼料19.55SW工業(yè)金屬13.69SW電視廣播Ⅱ8.19SWIT服務(wù)Ⅱ19.55SW養(yǎng)殖業(yè)13.26SW汽車服務(wù)7.81SW個(gè)護(hù)用品19.49SW工程機(jī)械13.16SW軌交設(shè)備Ⅱ7.56SW消費(fèi)電子19.33SW塑料13.09SW電力7.41SW生物制品19.20SW化學(xué)制藥13.00SW通信服務(wù)7.20SW工程咨詢服務(wù)Ⅱ18.92SW家居用品12.81SW地面兵裝Ⅱ7.13SW光伏設(shè)備18.74SW農(nóng)產(chǎn)品加工12.80SW一般零售7.09SW白酒Ⅱ18.55SW貿(mào)易Ⅱ12.74SW油服工程5.94SW軍工電子Ⅱ18.52SW食品加工12.58SW專用設(shè)備5.81SW環(huán)境治理18.44SW燃?xì)猗?2.53SW普鋼5.51SW醫(yī)藥商業(yè)18.16SW酒店餐飲12.51SW商用車5.31SW小金屬17.87SW玻璃玻纖12.49SW其他電源設(shè)備Ⅱ5.28SW金屬新材料17.76SW化學(xué)原料12.35SW種植業(yè)5.28SW數(shù)字媒體17.72SW飲料乳品12.04SW特鋼Ⅱ4.31SW水泥17.35SW電網(wǎng)設(shè)備11.90SW摩托車及其他3.65SW環(huán)保設(shè)備Ⅱ17.34SW服裝家紡11.79SW非白酒2.99SW橡膠16.75SW家電零部件Ⅱ11.75SW冶鋼原料0.29SW文娛用品16.28SW漁業(yè)11.48SW航海裝備Ⅱ-0.55SW貴金屬16.00SW小家電11.30SW油氣開(kāi)采Ⅱ-1.78不同營(yíng)收分組內(nèi)的進(jìn)一步行業(yè)劃分高類別光學(xué)光電子高端制造業(yè)自動(dòng)化設(shè)備醫(yī)療器械計(jì)算機(jī)設(shè)備其他電子Ⅱ半導(dǎo)體消費(fèi)電子生物制品光伏設(shè)備軍工電子Ⅱ電池傳統(tǒng)制造業(yè)能源金屬乘用車飼料白酒Ⅱ小金屬金屬新材料環(huán)保設(shè)備Ⅱ橡膠貴金屬水泥高耗能制造業(yè)軟件開(kāi)發(fā)生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)廣告營(yíng)銷物流航運(yùn)港口工程咨詢服務(wù)Ⅱ環(huán)境治理醫(yī)療服務(wù)生活型服務(wù)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)電商游戲Ⅱ影視院線裝修裝飾ⅡIT服務(wù)Ⅱ個(gè)護(hù)用品醫(yī)藥商業(yè)數(shù)字媒體文娛用品中類別通用設(shè)備高端制造業(yè)電機(jī)Ⅱ元件化學(xué)制藥飾品傳統(tǒng)制造業(yè)白色家電風(fēng)電設(shè)備化學(xué)纖維黑色家電非金屬材料Ⅱ汽車零部件廚衛(wèi)電器裝修建材綜合Ⅱ工程機(jī)械塑料家居用品農(nóng)產(chǎn)品加工食品加工燃?xì)猗虿ＡР＠w飲料乳品電網(wǎng)設(shè)備服裝家紡家電零部件Ⅱ小家電化學(xué)制品高耗能制造業(yè)工業(yè)金屬化學(xué)原料中藥Ⅱ生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)貿(mào)易Ⅱ旅游及景區(qū)生活型服務(wù)業(yè)專業(yè)連鎖Ⅱ教育酒店餐飲養(yǎng)殖業(yè)第一產(chǎn)業(yè)漁業(yè)低類別航天裝備Ⅱ高端制造業(yè)航空裝備Ⅱ軌交設(shè)備Ⅱ?qū)Ｓ迷O(shè)備航海裝備Ⅱ造紙傳統(tǒng)制造業(yè)化妝品農(nóng)化制品包裝印刷基礎(chǔ)建設(shè)通信設(shè)備調(diào)味發(fā)酵品Ⅱ紡織制造專業(yè)工程地面兵裝Ⅱ其他電源設(shè)備Ⅱ摩托車及其他非白酒煉化及貿(mào)易高耗能制造業(yè)煤炭開(kāi)采焦炭Ⅱ電力油服工程普鋼特鋼Ⅱ冶鋼原料油氣開(kāi)采Ⅱ鐵路公路生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)出版航空機(jī)場(chǎng)通信服務(wù)動(dòng)物保?、蛏钚头?wù)業(yè)電視廣播Ⅱ汽車服務(wù)一般零售商用車種植業(yè)第一產(chǎn)業(yè)不同營(yíng)收增速分組的利潤(rùn)總額/增加值（%）數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，安信證券；剔除金融和地產(chǎn)不同營(yíng)收增速分組的增加值增速（%）數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，安信證券；剔除金融和地產(chǎn)不同營(yíng)收增速分組的增加值占比（%）數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，安信證券；剔除金融和地產(chǎn)；類比工業(yè)增加值以及收入法GDP的計(jì)算方法，上市公司的增加值=營(yíng)業(yè)利潤(rùn)+薪酬+折舊+支付的各項(xiàng)稅費(fèi)-返還的稅費(fèi)-所得稅。薪酬數(shù)據(jù)在2012年以后可得，故觀察2012年以來(lái)的變化。不同營(yíng)收增速分組的資本開(kāi)支占比（%）數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，安信證券；剔除金融和地產(chǎn)不同營(yíng)收增速分組下的員工人數(shù)占比（%）數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，安信證券；剔除金融和地產(chǎn)上市公司員工分組占比及新增流向（%）數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，安信證券；剔除金融和地產(chǎn)不同營(yíng)收增速分組下的人均薪酬變化（定基數(shù)）數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，安信證券；剔除金融和地產(chǎn)；以2014年為100。不同營(yíng)收增速分組的市值占比（%）數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，安信證券；剔除金融和地產(chǎn)不同營(yíng)收增速分組下的股價(jià)變化（定基數(shù)）數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，安信證券；剔除金融和地產(chǎn)；以2009年底為100，以每年年初的流通市值為權(quán)重，將行業(yè)指數(shù)加權(quán)為分組指數(shù)；高、中、低三組過(guò)去11年每年的幾何平均漲幅分別為5%、9.7%、-1.5%。不同營(yíng)收增速分組下的股價(jià)變化（定基數(shù)）數(shù)據(jù)來(lái)源：Wind，安信證券；剔除金融和地產(chǎn)；以2010年底為100，以每年年初的流通市值為權(quán)重，將行業(yè)指數(shù)加權(quán)為分組指數(shù)；高、中、低三組過(guò)去10年每年的幾何平均漲幅分別為3.9