第9章-土地增值稅會(huì)計(jì)

稅務(wù)會(huì)計(jì)蓋地編著土地增值稅會(huì)計(jì)第9章學(xué)習(xí)目標(biāo)EARNINGGOALSL1了解土地增值稅的意義和特點(diǎn)2理解土地增值稅的稅制要素3掌握土地增值稅社會(huì)的確認(rèn)、計(jì)量、記錄與申報(bào)目錄ONTENTSC第1節(jié)土地增值稅的稅制要素第2節(jié)土地增值稅的確認(rèn)計(jì)量第3節(jié)土地增值稅的會(huì)計(jì)處理第4節(jié)土地增值稅的納稅申報(bào)凡是有償轉(zhuǎn)讓我國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物（以下簡(jiǎn)稱(chēng)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)）產(chǎn)權(quán)，并且取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅人。第1節(jié)土地增值稅的稅制要素一、土地增值稅的納稅人和納稅范圍轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)，一并轉(zhuǎn)讓地上的建筑物及附著物連同國(guó)有土地使用權(quán)，均應(yīng)繳納土地增值稅?！稗D(zhuǎn)讓”是指以出售或其他方式進(jìn)行的有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)话ㄒ岳^承、贈(zèng)與方式進(jìn)行的無(wú)償轉(zhuǎn)讓。出租房地產(chǎn)行為、受托代建工程，由于產(chǎn)權(quán)沒(méi)有轉(zhuǎn)移，不屬于該稅的納稅范圍。第1節(jié)土地增值稅的稅制要素一、土地增值稅的納稅人和納稅范圍土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，即以納稅對(duì)象的增值率為累進(jìn)依據(jù)，按超率累進(jìn)方式計(jì)算應(yīng)納稅額的稅率。土地增值稅稅率表第1節(jié)土地增值稅的稅制要素二、土地增值稅稅率級(jí)次增值額占扣除項(xiàng)目金額比例稅率（%）速算扣除率（%）150%（含）以下300250%以上～100%（含）4053100%以上～200%（含）50154200%以上6035第1節(jié)土地增值稅的稅制要素三、土地增值稅的減免納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額20%的。因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、收回的房地產(chǎn)。居民個(gè)人擁有的普通住宅，在其轉(zhuǎn)讓時(shí)，凡居住滿(mǎn)5年（或以上）的，免繳土地增值稅；居住滿(mǎn)3年未滿(mǎn)5年的，減半繳納土地增值稅；居住未滿(mǎn)3年的，按規(guī)定繳納土地增值稅。123第1節(jié)土地增值稅的稅制要素三、土地增值稅的減免以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)時(shí)，可免繳土地增值稅；一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，可免繳土地增值稅。4目錄ONTENTSC第1節(jié)土地增值稅的稅制要素第2節(jié)土地增值稅的確認(rèn)計(jì)量第3節(jié)土地增值稅的會(huì)計(jì)處理第4節(jié)土地增值稅的納稅申報(bào)第2節(jié)土地增值稅的確認(rèn)計(jì)量一、轉(zhuǎn)讓收入的確認(rèn)貨幣收入。納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物產(chǎn)權(quán)而取得的現(xiàn)金、銀行存款、支票、銀行本票、匯票等各種信用票據(jù)和國(guó)庫(kù)券、金融債券、企業(yè)債券、股票等有價(jià)證券。實(shí)物收入。納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物產(chǎn)權(quán)而取得的各種實(shí)物形態(tài)的收入，如鋼材、水泥等建材，房屋、土地等不動(dòng)產(chǎn)。（1）（2）第2節(jié)土地增值稅的確認(rèn)計(jì)量一、轉(zhuǎn)讓收入的確認(rèn)其他收入。納稅人轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及附著物而取得的無(wú)形資產(chǎn)收入或具有財(cái)產(chǎn)價(jià)值的權(quán)利，如專(zhuān)利權(quán)、商標(biāo)權(quán)。（3）（一）新建房扣除項(xiàng)目金額取得土地使用權(quán)所支付的金額，是指納稅人為取得土地使用權(quán)所支付的地價(jià)款或出讓金，以及按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定繳納的有關(guān)費(fèi)用。第2節(jié)土地增值稅的確認(rèn)計(jì)量二、扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)1（一）新建房扣除項(xiàng)目金額開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本。納稅人房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目實(shí)際發(fā)生的成本（房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本），包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)。第2節(jié)土地增值稅的確認(rèn)計(jì)量二、扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)2（一）新建房扣除項(xiàng)目金額開(kāi)發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費(fèi)用。此項(xiàng)費(fèi)用亦稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用。它是指與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目有關(guān)的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用。其中，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，在最高不超過(guò)按商業(yè)銀行同類(lèi)同期貸款利率計(jì)算的金額前提下，可以據(jù)實(shí)扣除；管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用，則按上述1、2項(xiàng)計(jì)算的金額之和的5%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除（具體比例由省級(jí)政府規(guī)定）。第2節(jié)土地增值稅的確認(rèn)計(jì)量二、扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)3（一）新建房扣除項(xiàng)目金額凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С鲆约安荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的，按上述1、2項(xiàng)計(jì)算的金額之和的10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除（具體比例由省級(jí)政府規(guī)定）。第2節(jié)土地增值稅的確認(rèn)計(jì)量二、扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)3（一）新建房扣除項(xiàng)目金額與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金，是指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的稅金及附加，即城市維護(hù)建設(shè)費(fèi)、印花稅和教育費(fèi)附加等。在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)涉及的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額，若允許在銷(xiāo)項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，不計(jì)入扣除項(xiàng)目；若不允許在銷(xiāo)項(xiàng)稅額中計(jì)算抵扣的，可以計(jì)入扣除項(xiàng)目。免征增值稅的，確定計(jì)稅依據(jù)時(shí)，成交價(jià)格、租金收入、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入不得扣減增值稅稅額。第2節(jié)土地增值稅的確認(rèn)計(jì)量二、扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)4（一）新建房扣除項(xiàng)目金額其他扣除項(xiàng)目。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，可按上述第1、2項(xiàng)金額之和，加計(jì)20%扣除。第2節(jié)土地增值稅的確認(rèn)計(jì)量二、扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)5（二）舊房及建筑物扣除項(xiàng)目金額其扣除項(xiàng)目包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)格和轉(zhuǎn)讓中支付的相關(guān)稅金。評(píng)估價(jià)格即在轉(zhuǎn)讓已使用的房屋及建筑物時(shí)，由政府批準(zhǔn)設(shè)立的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的重置成本乘以成新度折扣率的價(jià)格，評(píng)估價(jià)格須經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)。第2節(jié)土地增值稅的確認(rèn)計(jì)量二、扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)（三）應(yīng)納土地增值稅的計(jì)算土地增值額=轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的總收入-扣除項(xiàng)目金額增值率=增值額÷扣除項(xiàng)目金額×100%應(yīng)納稅額=土地增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除率第2節(jié)土地增值稅的確認(rèn)計(jì)量二、扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)（三）應(yīng)納土地增值稅的計(jì)算【例9-1】天博房地產(chǎn)公司“營(yíng)改增”后新開(kāi)工項(xiàng)目按一般計(jì)稅方法計(jì)算增值稅，符合土地增值稅扣除項(xiàng)目成本合計(jì)7500萬(wàn)元（其中土地價(jià)款3500萬(wàn)元），符合抵扣條件的抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額385萬(wàn)元，當(dāng)年銷(xiāo)售額15600萬(wàn)元。第2節(jié)土地增值稅的確認(rèn)計(jì)量二、扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)（三）應(yīng)納土地增值稅的計(jì)算公司無(wú)法按項(xiàng)目分?jǐn)偫⒅С?，不能提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明，不考慮其他稅費(fèi)。不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按規(guī)定計(jì)算的金額之和的10%以?xún)?nèi)計(jì)算扣除；對(duì)從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的納稅人可按規(guī)定計(jì)算的金額之和，加計(jì)20%的扣除，合計(jì)可以加計(jì)扣除30%的成本。第2節(jié)土地增值稅的確認(rèn)計(jì)量二、扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)接上（三）應(yīng)納土地增值稅的計(jì)算相關(guān)計(jì)算如下：銷(xiāo)售額=（15600-3500）÷1.11=10900.9009（萬(wàn)元）應(yīng)交增值稅=10900.9009×11%-385=814.0991（萬(wàn)元）扣除項(xiàng)目金額=［（7500-3500）÷1.11+3500］×（1+30%）=7103.6036×（1+30%）=9234.6847（萬(wàn)元）第2節(jié)土地增值稅的確認(rèn)計(jì)量二、扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)接上（三）應(yīng)納土地增值稅的計(jì)算土地增值稅增值額=10900.9009+3500-9234.6847=5166.2162（萬(wàn)元）增值率=5166.2162÷7103.6036×100%=72.73%應(yīng)交土地增值稅=5166.2162×40%-9234.6847×5%=1604.7522（萬(wàn)元）第2節(jié)土地增值稅的確認(rèn)計(jì)量二、扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)接上（三）應(yīng)納土地增值稅的計(jì)算【例9-2】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司轉(zhuǎn)讓高級(jí)公寓一棟，共獲得貨幣收入7500萬(wàn)元，獲得購(gòu)買(mǎi)方原準(zhǔn)備蓋樓的鋼材2100噸，2500元/每噸。公司為取得土地使用權(quán)所支付的金額為1450萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)土地、建房及配套設(shè)施等共支出2110萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)費(fèi)用共計(jì)480萬(wàn)元。第2節(jié)土地增值稅的確認(rèn)計(jì)量二、扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)（三）應(yīng)納土地增值稅的計(jì)算開(kāi)發(fā)費(fèi)用中，利息支出295萬(wàn)元，未超過(guò)扣除標(biāo)準(zhǔn)。，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金共付47萬(wàn)元。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用按規(guī)定的最高比例計(jì)算。第2節(jié)土地增值稅的確認(rèn)計(jì)量二、扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)接上（三）應(yīng)納土地增值稅的計(jì)算計(jì)算應(yīng)納稅額如下：（1）收入額=7500+2100×0.25=8025（萬(wàn)元）（2）扣除項(xiàng)目金額=（1450+2110）×（1+20%）+295+（1450+2110）×5%+47=4792（萬(wàn)元）其中：其他開(kāi)發(fā)費(fèi)用實(shí)際支出比例=（480-295）÷（1450+2110）×100%=5.2%，超過(guò)5%的限額，按5%計(jì)算如下：第2節(jié)土地增值稅的確認(rèn)計(jì)量二、扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)接上（三）應(yīng)納土地增值稅的計(jì)算（1）（1450+2110）×5%=178（萬(wàn)元）（3）增值額=8025-4792=3233（萬(wàn)元）（4）增值額占扣除項(xiàng)目金額比例=3233÷4792

×100%=67.47%（5）應(yīng)交土地增值稅=3233×40%-4792×5%=1053.6（萬(wàn)元）第2節(jié)土地增值稅的確認(rèn)計(jì)量二、扣除項(xiàng)目金額的確認(rèn)接上（一）土地增值稅的清算單位土地增值稅以國(guó)家有關(guān)部門(mén)審批的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算，對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目，以分期項(xiàng)目為單位清算。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中同時(shí)包含普通住宅和非普通住宅的，應(yīng)分別計(jì)算增值額。第2節(jié)土地增值稅的確認(rèn)計(jì)量三、土地增值稅的清算（二）土地增值稅的清算條件符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：（1）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工且完成銷(xiāo)售的；（2）整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；（3）直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。第2節(jié)土地增值稅的確認(rèn)計(jì)量三、土地增值稅的清算1（二）土地增值稅的清算條件符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算：（1）已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；第2節(jié)土地增值稅的確認(rèn)計(jì)量三、土地增值稅的清算2（二）土地增值稅的清算條件（2）取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿(mǎn)3年仍未銷(xiāo)售完畢的；（3）納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；（4）省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。第2節(jié)土地增值稅的確認(rèn)計(jì)量三、土地增值稅的清算（三）非直接銷(xiāo)售和自用房地產(chǎn)的收入確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品用于職工福利、獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投資、分配給股東或投資人、抵償債務(wù)、換取其他單位和個(gè)人的非貨幣性資產(chǎn)等，發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)應(yīng)視同銷(xiāo)售房地產(chǎn)，其收入按下列方法和順序確認(rèn)：按本企業(yè)在同一地區(qū)、同一年度銷(xiāo)售的同類(lèi)房地產(chǎn)的平均價(jià)格確定；第2節(jié)土地增值稅的確認(rèn)計(jì)量三、土地增值稅的清算（1）（三）非直接銷(xiāo)售和自用房地產(chǎn)的收入確定由主管稅務(wù)機(jī)關(guān)參照當(dāng)?shù)禺?dāng)年同類(lèi)房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格或評(píng)估價(jià)值確定。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不繳土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除相應(yīng)的成本和費(fèi)用。第2節(jié)土地增值稅的確認(rèn)計(jì)量三、土地增值稅的清算（2）目錄ONTENTSC第1節(jié)土地增值稅的稅制要素第2節(jié)土地增值稅的確認(rèn)計(jì)量第3節(jié)土地增值稅的會(huì)計(jì)處理第4節(jié)土地增值稅的納稅申報(bào)（一）現(xiàn)貨房地產(chǎn)銷(xiāo)售在現(xiàn)貨房地產(chǎn)銷(xiāo)售情況下，采用一次性收款、房地產(chǎn)移交使用、發(fā)票賬單提交買(mǎi)主、錢(qián)貨兩清的，應(yīng)將房地產(chǎn)移交和發(fā)票結(jié)算賬單提交買(mǎi)主時(shí)作為銷(xiāo)售實(shí)現(xiàn)，借記“銀行存款”等，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”等；同時(shí)，計(jì)算應(yīng)交土地增值稅，借記“稅金及附加”，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”。第3節(jié)土地增值稅的會(huì)計(jì)處理一、主營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的會(huì)計(jì)處理（一）現(xiàn)貨房地產(chǎn)銷(xiāo)售【例9-3】以【例9-2】為例，不考慮其他相關(guān)稅金，做如下會(huì)計(jì)分錄：收入實(shí)現(xiàn)時(shí)：借：銀行存款

75000000

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 75000000第3節(jié)土地增值稅的會(huì)計(jì)處理一、主營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的會(huì)計(jì)處理（一）現(xiàn)貨房地產(chǎn)銷(xiāo)售借：原材料

5250000

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 5250000繳納土地增值稅時(shí)：借：稅金及附加

10536000

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅

10536000第3節(jié)土地增值稅的會(huì)計(jì)處理一、主營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的會(huì)計(jì)處理接上（二）預(yù)售商品房在商品房預(yù)售的情況下，商品房交付使用前采取一次性收款或分次收款的，收到購(gòu)房款時(shí)，借記“銀行存款”，貸記“預(yù)收賬款”；按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅時(shí)，借記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”，貸記“銀行存款”等；待該商品房交付使用后，開(kāi)出發(fā)票結(jié)算賬單交給買(mǎi)主時(shí)，作為收入實(shí)現(xiàn)，借記“預(yù)收賬款”，貸記“主營(yíng)業(yè)務(wù)收入”等；第3節(jié)土地增值稅的會(huì)計(jì)處理一、主營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的會(huì)計(jì)處理（二）預(yù)售商品房同時(shí)，計(jì)算由實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售收入負(fù)擔(dān)的土地增值稅，借記“稅金及附加”等，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”。按照稅法規(guī)定，該項(xiàng)目全部竣工、辦理決算后進(jìn)行清算，企業(yè)收到退回多繳的土地增值稅，借記“銀行存款”等，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅”。補(bǔ)繳土地增值稅時(shí)，做相反的會(huì)計(jì)分錄。第3節(jié)土地增值稅的會(huì)計(jì)處理一、主營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的會(huì)計(jì)處理（二）預(yù)售商品房【例9-4】某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在某項(xiàng)目竣工前，預(yù)先售出部分房地產(chǎn)而取得收入200萬(wàn)元，假設(shè)應(yīng)預(yù)繳土地增值稅20萬(wàn)元；項(xiàng)目竣工后，工程全部收入500萬(wàn)元，應(yīng)交土地增值稅80萬(wàn)元。做會(huì)計(jì)分錄如下：收到預(yù)收款時(shí)：借：銀行存款

2000000

貸：預(yù)收賬款——××買(mǎi)主 2000000第3節(jié)土地增值稅的會(huì)計(jì)處理一、主營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的會(huì)計(jì)處理（1）（二）預(yù)售商品房預(yù)繳土地增值稅時(shí)：借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅200000

貸：銀行存款

200000實(shí)現(xiàn)收入、進(jìn)行結(jié)算時(shí)：借：預(yù)收賬款——××買(mǎi)主

2000000銀行存款

3000000

貸：主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 5000000第3節(jié)土地增值稅的會(huì)計(jì)處理一、主營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的會(huì)計(jì)處理（2）（3）（二）預(yù)售商品房按土地增值稅規(guī)定，計(jì)算整個(gè)工程項(xiàng)目收入應(yīng)交土地增值稅時(shí)：借：稅金及附加

800000

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅

800000繳清應(yīng)交土地增值稅時(shí)：借：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅600000

貸：銀行存款 600000第3節(jié)土地增值稅的會(huì)計(jì)處理一、主營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的會(huì)計(jì)處理（4）（5）（二）預(yù)售商品房【例9-5】天湖房地產(chǎn)公司7月份銷(xiāo)售A項(xiàng)目，取得普通住宅預(yù)收款8880萬(wàn)元，開(kāi)工許可證在“營(yíng)改增”后取得，適用增值稅一般計(jì)稅方法，該項(xiàng)目土地增值稅預(yù)征率為2%。預(yù)繳增值稅=8880÷（1+10%）×3%=242.18（萬(wàn)元）預(yù)繳土地增值稅=（8880-240）×2%=172.76（萬(wàn)元）第3節(jié)土地增值稅的會(huì)計(jì)處理一、主營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的會(huì)計(jì)處理（二）預(yù)售商品房做會(huì)計(jì)分錄如下：收到預(yù)收款時(shí)借：銀行存款

88800000

貸：預(yù)收賬款88800000次月預(yù)繳增值稅時(shí)借：應(yīng)交稅費(fèi)——預(yù)交增值稅

2421800

貸：銀行存款

2421800第3節(jié)土地增值稅的會(huì)計(jì)處理一、主營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的會(huì)計(jì)處理（1）（2）（二）預(yù)售商品房預(yù)繳土地增值稅時(shí)借：應(yīng)交稅費(fèi)——土地增值稅

1727600

貸：銀行存款

1727600第3節(jié)土地增值稅的會(huì)計(jì)處理一、主營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的會(huì)計(jì)處理（3）企業(yè)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)連同地上建筑物及其附著物，應(yīng)通過(guò)“固定資產(chǎn)清理”等賬戶(hù)核算，取得的轉(zhuǎn)讓收入記入“固定資產(chǎn)清理”等賬戶(hù)的貸方；應(yīng)繳納的土地增值稅，借記“固定資產(chǎn)清理”等，貸記“應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)繳土地增值稅”等。第3節(jié)土地增值稅的會(huì)計(jì)處理二、非主營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅的會(huì)計(jì)處理【例9-6】AB公司（增值稅一般納稅人）因企業(yè)現(xiàn)金流量不足，長(zhǎng)期拖欠CD公司商品價(jià)款3000萬(wàn)元，CD公司已計(jì)提壞賬準(zhǔn)備450萬(wàn)元。經(jīng)雙方商議，于5月10日（“營(yíng)改增”后）簽訂債務(wù)重組協(xié)議，AB公司將其一棟商品房抵頂商品價(jià)款。商品房于“營(yíng)改增”前購(gòu)置，買(mǎi)價(jià)1923.08萬(wàn)元，繳納契稅76.92萬(wàn)元（稅率4%）。第3節(jié)土地增值稅的會(huì)計(jì)處理二、非主營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅的會(huì)計(jì)處理商品房原價(jià)2000萬(wàn)元，已提折舊50萬(wàn)元，市場(chǎng)公允價(jià)2500萬(wàn)元（含稅），AB公司另支付銀行存款250萬(wàn)元，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的重置成本價(jià)為3000萬(wàn)元，成新度折扣率65%。CD公司對(duì)該商品房重新裝修后銷(xiāo)售，取得銷(xiāo)售收入3330萬(wàn)元（含稅），發(fā)生裝修費(fèi)支出333萬(wàn)元（含稅）。不考慮附加稅費(fèi)。第3節(jié)土地增值稅的會(huì)計(jì)處理二、非主營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅的會(huì)計(jì)處理接上AB公司相關(guān)會(huì)計(jì)處理。①應(yīng)交相關(guān)稅金的計(jì)算。增值稅一般納稅人銷(xiāo)售“營(yíng)改增”前取得的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇按簡(jiǎn)易計(jì)稅方法適用征收率5%繳納增值稅，開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票。應(yīng)交增值稅=（2500-1923.08）÷1.05×5%=27.47（萬(wàn)元）第3節(jié)土地增值稅的會(huì)計(jì)處理二、非主營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅的會(huì)計(jì)處理（1）應(yīng)交土地增值稅的計(jì)算：評(píng)估價(jià)格=3000×65%=1950（萬(wàn)元）增值額=2500÷1.05-1950=430.95（萬(wàn)元）增值率=430.95÷1950×100%=22.1%應(yīng)交土地增值稅=430.95×30%-1950×0%=129.29（萬(wàn)元）第3節(jié)土地增值稅的會(huì)計(jì)處理二、非主營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅的會(huì)計(jì)處理接上②將抵債房產(chǎn)轉(zhuǎn)入清理。借：固定資產(chǎn)清理

19500000累計(jì)折舊

500000

貸：固定資產(chǎn)20000000第3節(jié)土地增值稅的會(huì)計(jì)處理二、非主營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅的會(huì)計(jì)處理接上③計(jì)提應(yīng)交稅費(fèi)。借：固定資產(chǎn)清理

1567600

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額）

274700

——應(yīng)交土地增值稅

1292900第3節(jié)土地增值稅的會(huì)計(jì)處理二、非主營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅的會(huì)計(jì)處理接上④抵償債務(wù)。借：應(yīng)付賬款——CD公司

30000000

貸：固定資產(chǎn)清理

21067600

銀行存款 2500000

營(yíng)業(yè)外收入——債務(wù)重組收益

2500000

——轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)收益

3932400第3節(jié)土地增值稅的會(huì)計(jì)處理二、非主營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅的會(huì)計(jì)處理接上CD公司相關(guān)會(huì)計(jì)處理。①收到抵債資產(chǎn)，沖銷(xiāo)債權(quán)。借：庫(kù)存商品——待售房產(chǎn)23809524（25000000÷1.05）應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額）

（25000000÷1.05×5%）1190476庫(kù)存現(xiàn)金2500000壞賬準(zhǔn)備

4500000

貸：應(yīng)收賬款——AB公司

30000000

資產(chǎn)減值損失

2000000第3節(jié)土地增值稅的會(huì)計(jì)處理二、非主營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅的會(huì)計(jì)處理（2）②將待售房產(chǎn)轉(zhuǎn)入在建工程。借：在建工程

23809524

貸：庫(kù)存商品——待售房產(chǎn)

23809524③發(fā)生工程支出。借：在建工程

3000000應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（進(jìn)項(xiàng)稅額） 330000

貸：庫(kù)存現(xiàn)金等3330000第3節(jié)土地增值稅的會(huì)計(jì)處理二、非主營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅的會(huì)計(jì)處理接上④工程完工轉(zhuǎn)入庫(kù)存商品，待售房產(chǎn)轉(zhuǎn)入在建工程。借：庫(kù)存商品——待售房產(chǎn)

26809524

貸：在建工程26809524⑤開(kāi)具增值稅專(zhuān)用發(fā)票進(jìn)行銷(xiāo)售。借：應(yīng)收賬款（或銀行存款）

33300000

貸：其他業(yè)務(wù)收入30000000

應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交增值稅（銷(xiāo)項(xiàng)稅額）

3300000第3節(jié)土地增值稅的會(huì)計(jì)處理二、非主營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅的會(huì)計(jì)處理接上⑥計(jì)算應(yīng)繳納土地增值稅?？鄢?xiàng)目金額=2680.9524萬(wàn)元增值額=3330÷1.11-2680.9524=319.0476（萬(wàn)元）增值率=319.0476÷2680.9524×100%≈11.9%應(yīng)交土地增值稅=319.0476×30%-2680.9524×0%=95.7143（萬(wàn)元）第3節(jié)土地增值稅的會(huì)計(jì)處理二、非主營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅的會(huì)計(jì)處理接上借：稅金及附加

957143

貸：應(yīng)交稅費(fèi)——應(yīng)交土地增值稅957143⑦結(jié)轉(zhuǎn)出售抵債資產(chǎn)成本。借：其他業(yè)務(wù)成本26809524

貸：庫(kù)存商品——待售房產(chǎn)

26809524第3節(jié)土地增值稅的會(huì)計(jì)處理二、非主營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)土地增值稅的會(huì)計(jì)處理接上【例9-7】某企業(yè)于營(yíng)改增后轉(zhuǎn)讓以行政劃撥方式取得的土地使用權(quán)，轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)應(yīng)補(bǔ)交的土地出讓金5萬(wàn)