房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識篇

房地產(chǎn)根底學(xué)問大綱基礎(chǔ)篇第一章土地學(xué)問[一]獲得方式1.通過行政劃撥方式〔含征用集體土地〕獲得；2.通過國家出讓方式獲得；3.通過房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式獲得〔如買賣、贈及或其他合法方式〕；4.通過土地或房地產(chǎn)租賃方式獲得。[二]性質(zhì)全部土地都為社會主義公有制，即全民全部制和勞動群眾集體全部制。[三]分類及運用限1.居住用地70；2.工業(yè)用地50；3.教化、科技、文化衛(wèi)生、體育用地50；4.商業(yè)、旅游、消遣用地40；5.綜合或其他用地50。第二章城市規(guī)劃學(xué)問[一]城市功能區(qū)概念中心商務(wù)區(qū)()指大城市中金融、貿(mào)易、信息和商務(wù)辦公活動高度集中，并附有購物、文娛、效勞等配套設(shè)施的城市綜合經(jīng)濟活動的核心地區(qū)。商業(yè)區(qū)指城市中市級或區(qū)級商業(yè)設(shè)施比較集中的地區(qū)。居住區(qū)泛指不同居住人口規(guī)模的和特指城市干道或自然分界限所圍合，并及居住人口規(guī)?！?0000～50000人、10000～16000戶〕相對應(yīng)，配套建立較完善的、能滿意該區(qū)居民物質(zhì)及文化生活所需的公共效勞設(shè)施的居住生活聚居地。居住區(qū)組成要素主要有住宅、公共效勞設(shè)施、道路和綠地。工業(yè)區(qū)指城市中工業(yè)企業(yè)比較集中的地區(qū)。倉儲區(qū)指城市中為貯存城市生活或消費資料而比較集中布置倉庫、儲料棚或儲存場地的獨立地區(qū)或地段。文教區(qū)指城市中大專院校及科研機構(gòu)比較集中的地區(qū)。風(fēng)景區(qū)指城市范圍內(nèi)自然景物、人文景物比較集中，以自然景物為主體，環(huán)境美麗，具有確定規(guī)模，可供人們閱讀、休息的地區(qū)。綜合區(qū)指城市中根據(jù)規(guī)劃可以兼容多種不同運用功能的地區(qū)。衛(wèi)星城指在大城市市區(qū)外圍興建的、及市區(qū)既有確定距離又互相間親密聯(lián)絡(luò)的城市。開發(fā)區(qū)指由國務(wù)院和省級人民政府確定設(shè)立的實行國家特定實惠政策的各類開發(fā)建立地區(qū)。［二］城市規(guī)劃常用術(shù)語和指標(biāo)用地性質(zhì)指規(guī)劃用地的運用功能。用地面積指規(guī)劃地塊劃定的面積。用地紅線指經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準(zhǔn)的建立用地范圍的界限。容積率是反映和衡量建筑用地運用強度的一項重要指標(biāo)，是指確定地塊內(nèi)建筑物的總建筑面積及地塊面積的比值，即：容積率＝總建筑面積／建筑用地面積。建筑限制高度又稱建筑限高。指確定地塊內(nèi)建筑物地面部分最大高度限制值。建筑密度指確定地塊內(nèi)全部建筑物的基底總面積及地塊面積的比率〔％〕，即：建筑密度＝建筑基底總面積／建筑用地面積道路紅線指城市道路用地的規(guī)劃限制線，即城市道路用地及兩側(cè)建筑用地及其他用地的分界限。綠地率指城市確定地區(qū)內(nèi)個類綠化用地總面積占該地區(qū)總面積的比率〔％〕得房率套內(nèi)建筑面積及套〔單元〕建筑隊面積之比。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)運用面積+套內(nèi)墻風(fēng)光 積+陽臺建筑面積套〔單元〕建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分攤公用建筑面積交通出入口方位指規(guī)劃地塊內(nèi)允許設(shè)置機動車和行人出入口的方向和位置。停車泊位指地塊內(nèi)應(yīng)配置的停車位數(shù)量。建筑間距指兩棟建筑物外墻之間的程度間隔。日照標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)地區(qū)的氣候條件和居住衛(wèi)生要求確定的，居住建筑正面對陽房間在規(guī)定的日照標(biāo)準(zhǔn)日獲得的日照量，是編制居住區(qū)規(guī)劃，確定居住建筑間距的主要根據(jù)。日照間距系數(shù)根據(jù)日照標(biāo)精確定的房屋間距及遮擋房屋屋檐高的比值。城市綠線城市各類綠地范圍的限制性。城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計是為城市居民經(jīng)濟合理地創(chuàng)立一個滿足其日常物質(zhì)及文化生活須要的平安、便利、衛(wèi)生、舒適和美麗的居住生活環(huán)境。第三章建筑學(xué)問［一］建筑物概念建筑建筑一詞有兩層含義：一是作為動詞，指建立建筑物的活動；二是作為名詞，指這種建立活動的成果，即建筑物。建筑物有廣義和狹義兩種含義：廣義的建筑物指人工建筑而成的全部東西，既包括房屋，也包括構(gòu)筑物，如房屋、橋梁、隧道、水壩等；狹義的建筑物僅指房屋，而不包括構(gòu)筑物。房屋指有根底、墻、頂、門、窗，可以遮風(fēng)避雨，供人在內(nèi)居住、工作、消遣、貯存物品、紀(jì)念或進展其他活動的空間場所。構(gòu)筑物指房屋以外的建筑物，人們一般不干脆在內(nèi)進展生產(chǎn)和生活活動，如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等。［二］建筑物分類按運用性質(zhì)分類可分為居住建筑、公共建筑、工業(yè)建筑和農(nóng)業(yè)建筑四大類。居住建筑和公共建筑通常同稱為民用建筑。按建筑物層數(shù)或高度分類可分為低層住宅、多層住宅、小高層住宅、高層住宅和超高層住宅。其中，1～3層的住宅為低層住宅；4~8層的住宅為多層住宅；8~16層的住宅為小高層住宅；16~29層住宅為高層住宅；30層以上為超高層住宅。公共建筑及綜合性建筑，總高度超過24m的為高層，但不包括總高度超過24m的單層建筑。建筑總高度超過100m的，不管是住宅還是公共建筑、綜合性建筑，均稱為超高層建筑。按建筑構(gòu)造分類建筑構(gòu)造指建筑物中由承重構(gòu)件〔根底、墻體、柱、梁、樓板、屋架等〕組成的體系。一般分為磚木構(gòu)造建筑、磚混構(gòu)造建筑、鋼筋混凝土構(gòu)造建筑、鋼構(gòu)造建筑、其他構(gòu)造建筑。按施工方法分類可分為現(xiàn)澆、現(xiàn)砌式建筑；預(yù)制、裝配式建筑；部分現(xiàn)澆現(xiàn)砌、部分裝配式建筑。［三］建筑構(gòu)造一幢建筑物一般是由豎向建筑構(gòu)件〔如根底、墻體、柱等〕、程度建筑構(gòu)件〔如地面、樓面、梁、屋頂?shù)取臣敖鉀Q上下層交通聯(lián)絡(luò)用的樓梯等組成。根底是建筑物地面以下的承重構(gòu)件，它支撐著其上部建筑物的全部荷載，并將這些荷載及自重傳給下面的地基〔承受由根底傳下來的荷載的土層或巖層〕。根底必需穩(wěn)固、穩(wěn)定而牢靠。墻體是承重、圍護、分隔、裝飾作用。柱是建筑物中直立的起支持作用。它擔(dān)當(dāng)、傳遞梁和板兩種構(gòu)件傳來的荷載。地面主要作用是承受人、家具等荷載，并把這些荷載勻整地傳給地基。樓板是分隔建筑物上下層空間的程度承重構(gòu)件，主要作用是承受人、家具等荷載，并把這些荷載及自重傳給承重墻或梁、柱、根底。梁是跨過空間的橫向構(gòu)件。起構(gòu)造承重作用，擔(dān)當(dāng)其上的板傳來的荷載，再傳到支撐它的柱上。屋頂是建筑物頂部起覆蓋作用的圍護構(gòu)件〔由屋面、承重構(gòu)造層、保溫隔熱層和頂棚組成〕，又是建筑物頂部的承重構(gòu)件，承受著積雪、積灰和人所產(chǎn)生的荷載，并將這些荷載傳給承重墻或梁、柱。［四］建筑設(shè)備建筑設(shè)備是建筑物的重要組成部分，包括給水、排水、采暖、通風(fēng)、空調(diào)、電氣、電梯、通訊及樓宇智能化等設(shè)施設(shè)備。常用供水方式有四種：A〕干脆供水；B〕設(shè)置水箱供水；C〕設(shè)置水泵、水箱供水；D〕分區(qū)、分壓供水排水系統(tǒng)分為生活污水、消費廢水、雨水三類排水系統(tǒng)。常用采暖方式有三種：集中采暖、部分采暖、區(qū)域供熱。采暖系統(tǒng)分熱水采溫煦蒸汽采暖兩種系統(tǒng)。通風(fēng)系統(tǒng)按動力，分為自然通風(fēng)和機械通風(fēng)；按作用范圍分為全面通風(fēng)和部分通風(fēng)；按特征，分為進氣式通風(fēng)和排氣式通風(fēng)?？照{(diào)系統(tǒng)按空氣處理的設(shè)置，可分為集中式系統(tǒng)、分布式系統(tǒng)、半集中式系統(tǒng)。電梯按運用性質(zhì)可分為客梯、貨梯、消防電梯、觀光電梯；按行駛速度可分為高速、中速、低速電梯。設(shè)備層指將建筑物某層的全部或大部分作為安裝空調(diào)、給排水、電梯機房等設(shè)備的樓層。建筑高度在30m以下的建筑，設(shè)備層通常設(shè)在地下室或頂層。管道井指在高層建筑中特地集中垂直安放給排水、供暖、供熱水等管道的豎向鋼筋混凝土井。樓宇智能化是以綜合布線系統(tǒng)為根底，綜合利用現(xiàn)代4C技術(shù)〔現(xiàn)代計算機技術(shù)、現(xiàn)代通信技術(shù)、現(xiàn)代限制技術(shù)、現(xiàn)代圖形顯示技術(shù)〕，在建筑物內(nèi)建立一個由計算機系統(tǒng)統(tǒng)一管理的一元化集成系統(tǒng)，全面實現(xiàn)對通信系統(tǒng)、辦公自動化系統(tǒng)和各種建筑設(shè)備〔空調(diào)、供熱、給排水、變配電、照明、電梯、消防、公共平安〕等的綜合管理。［第四章房屋面積學(xué)問房屋面積主要有建筑面積、運用面積、套內(nèi)建筑面積、預(yù)售面積、開工面積、居住面積、公用分攤面積等。房屋建筑面積指房屋外墻〔柱〕勒腳以上各層的外圍程度投影面積，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等，且具備有上蓋，構(gòu)造堅實，層高以上〔含，下同〕的永久性建筑。套內(nèi)建筑面積指由套內(nèi)房屋運用面積、套內(nèi)墻風(fēng)光 積、套內(nèi)陽臺建筑面積三部分組成的面積。房屋運用面積指房屋戶內(nèi)全部可供運用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面程度投影計算〔陽臺全封閉的算全部面積，半封閉的算一半面積〕。預(yù)售面積指在商品房預(yù)售時按建筑設(shè)計圖上尺寸計算的房屋面積開工面積指房屋開工后實測的房屋面積。開工面積有時及預(yù)售面積不一樣，主要施工過程會有誤差。居住面積住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中干脆供住戶生活運用的居室凈面積之和。所謂凈面積就是除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占有的程度面積〔即構(gòu)造面積〕。一般作為衡量居住程度的面積指標(biāo)。公用分攤面積商品房分攤的公用建筑面積主要由兩部分組成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑效勞的公共用房和管理用房的建筑面積；各單元及樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻〔包括山墻〕墻體程度投影面積的50%。綠化率工程規(guī)劃建立用地范圍內(nèi)的綠化面積及規(guī)劃建立用地面積之比。對購房者而言，綠化率高為好。第五章房地產(chǎn)交易學(xué)問[一]房地產(chǎn)市場分類房地產(chǎn)一級市場又稱土地一級市場，是土地運用權(quán)出讓的市場，即國家通過其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國有土地后出讓給運用者的市場，出讓的土地，可以是生地，也可以是經(jīng)過開發(fā)到達“七通一平〞的熟地。房地產(chǎn)一級市場是國家壟斷的市場。房地產(chǎn)二級市場是房地產(chǎn)開發(fā)市場，其經(jīng)營主體為各房地產(chǎn)公司，其經(jīng)營內(nèi)容是根據(jù)城市總體規(guī)劃和小區(qū)建立規(guī)劃，對土地進展初級開發(fā)和再次開發(fā)。然后將開發(fā)出來的房地產(chǎn)出售給用地、用房單位或個人。房地產(chǎn)三級市場購置房地產(chǎn)的單位和個人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)租的市場，也就是房地產(chǎn)再次進入流通領(lǐng)域進展交易而形成的市場。[四]房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓方式房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈及或其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給別人的行為。它主要有房地產(chǎn)買賣、交換、贈及、以房地產(chǎn)抵債、以房地產(chǎn)作價出資或者作為合作條件及別人成立法人使得房地產(chǎn)權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移、因企業(yè)兼并或者合并房地產(chǎn)權(quán)屬之轉(zhuǎn)移等六種方式。[五]房地產(chǎn)權(quán)屬登記的種類房地產(chǎn)權(quán)屬登記分為七個種類：總登記也叫靜態(tài)登記，是在確定行政區(qū)域和確定時間內(nèi)進展的房屋權(quán)屬登記。土地運用權(quán)初始登記以出讓或劃撥方式獲得土地運用權(quán)的，權(quán)利人應(yīng)申請辦理土地運用初始登記。土地運用權(quán)初始登記，申請人應(yīng)提交批準(zhǔn)用地或土地運用合同等證明文件。房屋全部權(quán)初始登記指新建房屋申請人或原有但未進展過登記的房屋申請人，原始獲得全部權(quán)而進展的登記。4〕轉(zhuǎn)移登記房屋因買賣、贈及、交換、繼承、劃撥、轉(zhuǎn)讓、分割、合并、裁決等緣由致使其權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移而進展的登記，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實發(fā)生之日起90日內(nèi)申請轉(zhuǎn)移登記。變更登記房地產(chǎn)權(quán)利人因法定名稱變更，或是房屋狀況發(fā)生變更而進展的登記。；他項權(quán)利登記設(shè)定抵押、典權(quán)等他項權(quán)利而進展的登記。注銷登記房屋權(quán)利因房屋或土地滅失，房屋全部權(quán)不復(fù)存在而進展的登記。A〕房屋滅失B〕土地運用權(quán)限屆滿C〕他項權(quán)利終止。[第六章房地產(chǎn)金融學(xué)問[一]個人住房貸款類型貸款指貸款人對借款人供應(yīng)的并按約定利率和期限還本付息的貨幣資金。個人住房貸款分類：1〕商業(yè)性貸款貸款人以營利為目的的貸款。2〕公積金貸款用住房公積金發(fā)放的貸款，帶有互助性質(zhì)，貸款利率比商業(yè)性貸款的貸款利率低。3〕組合貸款借款人所需資金先申請公積金貸款，缺乏部分申請商業(yè)性貸款，即貸款總金額由公積金貸款和商業(yè)性貸款兩部分組成。申請個人住房貸款的條件：1〕具有完全民事行為實力的自然人；2〕具有城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身份；3〕有穩(wěn)定職業(yè)和經(jīng)濟收入，信譽良好，有歸還貸款實力；4〕具有合法有效的購置〔建立、大修〕住房的合同或協(xié)議；5〕以不低于所購置〔建立、大修〕住房全部價款確實定比率作為所購置〔建立、大修〕住房的首期付款；6〕貸款人規(guī)定的其他條件。申請個人住房貸款所需供應(yīng)的資料：1〕個人住房借款申請；2〕身份證件〔指居民身份證、居民戶口簿和其他有效居留證件〕；3〕有關(guān)借款人家庭穩(wěn)定的經(jīng)濟收入證明；4〕符合規(guī)定的購置〔建立、大修〕住房合同、協(xié)議或其他批準(zhǔn)文件；5〕借款人用于購置〔建立、大修〕住房的自籌資金的有關(guān)證明。6〕抵押物或質(zhì)物的清單、權(quán)屬證明以及有處分權(quán)人同意抵押或抵押證明；有房地產(chǎn)價格評估資質(zhì)的機構(gòu)出具的抵押物價值評估報告；保證人同意供應(yīng)擔(dān)保的書面文件和保證日人資質(zhì)信證明；7〕貸款人要求供應(yīng)的其他文件或資料。[二]個人住房貸款中的主要術(shù)語首期付款簡稱首付款、頭款，是指購置住房時的首次付款金額。首付款比率指首期付款占所購住房總價的比率。一般有最低首付款比率的規(guī)定。如最低首付款比率為20%，則一套總價為25萬元的住房，購房人的首期付款應(yīng)為5萬元。貸款金額簡稱貸款額，指借款人向貸款人借款的數(shù)額。在住房貸款中，需借款的數(shù)額一般為所購住房總價減去首期付款后的余額。貸款成數(shù)又稱貸款一價值比率，是指貸款金額占抵押房地產(chǎn)價值的比率。當(dāng)?shù)盅悍康禺a(chǎn)為再次抵押時，貸款成數(shù)應(yīng)為貸款金額占該房地產(chǎn)的價值扣除其已擔(dān)保債權(quán)后的余額的比率。如貸款金額最高不得超過抵押房地產(chǎn)價值的80%。貸款額度又稱貸款限額。貸款余額指分期付款的貸款，在經(jīng)過一段時期的歸還之后，尚未歸還的貸款本金數(shù)額。貸款期限借款人應(yīng)還全部貸款本息的期限。貸款期限由貸款人和借款人根據(jù)實際狀況商定，但一般有最長期限的規(guī)定。如個人住房貸款期限最長為30。在個人住房貸款中，貸款人可能根據(jù)住房的運用限、借款人的齡等，對貸款期限做出限制。如住房的壽命越短，貸款期限會越短；借款人的齡越大，貸款期限會越短。貸款利率借款合同中所規(guī)定的貸款利率。有固定利率和浮動利率。分期歸還額在分期還款的貸款中借款人每期應(yīng)歸還貸款的數(shù)額。在個人住房貸款中，通常承受按月分期還款方式，所以分期歸還額詳細為月歸還額，即借款人每月應(yīng)歸還貸款的數(shù)額。歸還比率又稱收入還貸比，是指借款人分期歸還額占其同期收入的比率。[三]個人住房貸款還款方式等額本息還款方式借款人每期以相等的金額歸還貸款。等額本金還款方式借款人每期歸還相等的本金，同時付清本期應(yīng)付的利息。[四]房地產(chǎn)貸款保險房地產(chǎn)貸款保險是通過借款人的人身保險、抵押房地產(chǎn)的財產(chǎn)損失保險、借款人購置保證保險、貸款人購置信譽保險等方式，來分散房地產(chǎn)貸款的有關(guān)風(fēng)險的一種經(jīng)濟制度，在房地產(chǎn)貸款保險中，大量的是個人住房貸款保險。房地產(chǎn)貸款保險種類：1〕用以抵押的房地產(chǎn)有可能毀損、滅失；2〕借款人有可能死亡、丟失勞動實力；3〕借款人可能因失業(yè)等而不能獲得預(yù)期收入。[五]房地產(chǎn)置業(yè)擔(dān)保住房置業(yè)擔(dān)保指依法設(shè)立的住房置業(yè)擔(dān)保公司，在借款人無法滿意貸款人要求供應(yīng)擔(dān)保的狀況下，為借款人申請個人住房貸款而及貸款人簽訂保證合同，供應(yīng)連帶責(zé)任保證擔(dān)保的行為。住房置業(yè)擔(dān)保的程序：1〕借款人向擔(dān)保公司申請住房置業(yè)擔(dān)保；2〕擔(dān)保公司受理借款人的申請；3〕簽訂有關(guān)合同、辦理有關(guān)手續(xù)；4〕解除擔(dān)保。[六]個人理財投資回報率計算方式和公式：回報率=實際收入/投資額*100%實際收入=租金收入—租賃稅〔租金收入5%〕—管理費〔不包的狀況〕投資額=買價+交易稅費+裝修及配置費二、建筑的分類和分級2、按主要承重構(gòu)造分類：磚木構(gòu)造由磚〔石〕砌墻體木樓板、木屋蓋〔頂〕的建筑、〔木構(gòu)造、全部由木構(gòu)成〕。磚混構(gòu)造、磚石、砌塊砌筑承重墻體〔?！充摻罨炷翗前濉⑽蓓?shù)慕ㄖ?。鋼筋混凝土?gòu)造、其承重墻體〔?！澈蜆?、屋蓋無能為鋼筋混凝土建筑、有框架剪力墻，框茼〔體〕筒中筒、等構(gòu)造體系。鋼混構(gòu)造、鋼筋混凝土柱梁、鋼屋架組成的骨架構(gòu)造廠房。鋼構(gòu)造建筑全部用鋼粒柱鋼屋架建筑的房屋。其它構(gòu)造建筑，如：土建筑塑料建筑、充氣塑建筑膜等構(gòu)造。3、按建層數(shù)分類住宅建筑分：低層1-3層多層1-6層中高層7-9層高層≥10層-30層超高層>30層〔100m〕公共建筑及綜合性建筑總高度>24m為高層〔不包括高度超過24m的單層主體建筑〕高度>100m為超高層建筑。工業(yè)建筑〔廠房〕單層廠房多層廠房等。4、按房層結(jié)的承重方式分類：即支承房層樓板層和屋頂層的荷載的構(gòu)造形式：墻承重構(gòu)造——磚木構(gòu)造、磚混構(gòu)造這一類構(gòu)造較簡潔、造較低。骨架構(gòu)造——用柱、梁組成的骨架支承荷載、墻體僅作為圍護作用〔承受自重及風(fēng)荷載〕這一類構(gòu)造常承受鋼筋混凝土、鋼構(gòu)造用于荷較大、高度跨度較大的建筑和高層建筑中內(nèi)骨架構(gòu)造、即由外墻和內(nèi)部柱、共同承重構(gòu)造用于低層多層內(nèi)部要求有較大空間的房屋如商場、良堂、輕工業(yè)廠房等，但此類構(gòu)造抗震性能較差已較少承受。