房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)知識

第一章 房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)知識第一節(jié)、房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)一、房地產(chǎn)1、房地產(chǎn)的概念和分類房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。房產(chǎn)是房屋及其權(quán)利的總稱。地產(chǎn)是土地及其權(quán)利的總稱。房地產(chǎn)是由土地、附著在土地上的各類建筑物、構(gòu)筑物和其他不可分離的物質(zhì)及其權(quán)利構(gòu)成的財(cái)產(chǎn)總體。房地產(chǎn)也稱不動產(chǎn)。注：房地產(chǎn)物權(quán)除了房屋所有權(quán)外，還包括所有權(quán)衍生的租賃權(quán)、抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)等。土地所有權(quán)（占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)）；2、房產(chǎn)與地產(chǎn)之間的關(guān)系房產(chǎn)指各種明確了權(quán)屬關(guān)系的房屋以及與之相連的構(gòu)筑物或建筑物；地產(chǎn)是指明確了土地所有權(quán)的土地，既包括住宅或非住宅附著物的土地（以及各地段），又包括已開發(fā)和待開發(fā)土地。房產(chǎn)是個人不動產(chǎn),就是你們家的房子就屬于房產(chǎn)地產(chǎn)是一片地的價格和它的價值,它可以是牧場,公園,果園,菜園等等房地產(chǎn)是用一片地開發(fā)成住房,寫字樓,大廈,購物中心等等房地產(chǎn)籠統(tǒng)的說屬于地產(chǎn),但地產(chǎn)不一定是房地產(chǎn)我國的地產(chǎn)是指有限期的土地使用權(quán)。房產(chǎn)與地產(chǎn)之間存在著客觀的、必然的聯(lián)系，主要包括幾個方面：A、實(shí)物形態(tài)上看，房產(chǎn)與地產(chǎn)密不可分；B、從價格構(gòu)成上看，房產(chǎn)價格不論是買賣價格還是租賃價格都包含地產(chǎn)價格；C、從權(quán)屬關(guān)系看，房產(chǎn)所有權(quán)和地產(chǎn)所有權(quán)是聯(lián)系在一起的。差異包括幾個方面：A、二者屬性不同；B、二者增值規(guī)律不同；C、權(quán)屬性質(zhì)不同；D、二者價格構(gòu)成不同。3、房地產(chǎn)的類型按用途劃分：A、居住用房地產(chǎn)B、生產(chǎn)用房地產(chǎn)（工廠等）C、經(jīng)營用房地產(chǎn)（商場、游樂園等）D、行政用房地產(chǎn)（政府辦公樓、房管局、建設(shè)局等）E、其他專業(yè)用房地產(chǎn)（學(xué)校、醫(yī)院、福利院等）4、房地產(chǎn)的特性A、位置的固定性B、地域的差別性C、資源的有限性D、高值的耐久性E、保值增值性二、房地產(chǎn)業(yè)1、概念房地產(chǎn)業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、管理、服務(wù)等行業(yè)與企業(yè)的總稱。2、主要內(nèi)容A、國有土地使用權(quán)的出讓，房地產(chǎn)的開發(fā)和再開發(fā)，房屋開發(fā)和建設(shè)，如征用土地、拆遷安置、委托規(guī)劃設(shè)計(jì)、組織開發(fā)建設(shè)、對舊城區(qū)土地的再開發(fā)等;B、房地產(chǎn)經(jīng)營，包括土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押和房屋的買賣租賃、抵押等活動；C、房地產(chǎn)中介服務(wù)，包括房地產(chǎn)咨詢、估價、測量和經(jīng)紀(jì)代理；D、房地產(chǎn)物業(yè)管理服務(wù)，包括家居服務(wù)、房屋及配套設(shè)施和公共場所的維修養(yǎng)護(hù)、保安、綠化、衛(wèi)生、轉(zhuǎn)租、代收代付等；E、房地產(chǎn)金融，包括信貸、保險和房地產(chǎn)金融資產(chǎn)投資等；F、房地產(chǎn)的調(diào)控和管理，即建立房地產(chǎn)的資金市場、技術(shù)市場、勞務(wù)市場、信息市場，制定合理的房地產(chǎn)價格，建立和健全房地產(chǎn)法規(guī)，以實(shí)現(xiàn)國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。3、房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)的關(guān)系建筑業(yè)是屬于第二產(chǎn)業(yè)，屬于物質(zhì)生產(chǎn)部門，從事勘察、設(shè)計(jì)、施工、安裝維修等生產(chǎn)過程，它的生產(chǎn)結(jié)果就是建筑物和構(gòu)筑物。房地產(chǎn)業(yè)則兼開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)。一般從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的企業(yè)和組織稱為開發(fā)商，從事房屋建設(shè)和設(shè)備安裝的企業(yè)稱為建筑商和承包商。在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)活動中，房地產(chǎn)企業(yè)和建筑業(yè)往往形成甲方和乙方的密切合作關(guān)系。三、房地產(chǎn)土地的使用限是如何確定？凡與省市規(guī)劃國土局簽訂《土地使用權(quán)出讓合同書》的用地，其土地使用限按國家規(guī)定執(zhí)行。即：居住用地七十；工業(yè)用地五十；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十；商業(yè)、旅游、娛樂用地四十；綜合用地或者其他用地五十。第二節(jié)、專業(yè)名詞解釋1、常用名詞◆五證：A、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》：是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證；B、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》：是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證?！埃籆、《建設(shè)工程施工許可證》：是建設(shè)施工單位符合施工條件，允許開工的批準(zhǔn)文件，建設(shè)單位進(jìn)行工程施工的法律憑證，也是房屋權(quán)屬登記的主要依據(jù)之一，沒有開工證的建筑屬違章建筑，不受法律保護(hù)；D、《國有土地使用證》：是證明土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金，獲得了在一定限內(nèi)某塊國有土地使用權(quán)的法律憑證；E、《商品房預(yù)售許可證》：市、縣人民政府房地產(chǎn)管理部門允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銷售商品房的批準(zhǔn)性文件?！魞蓵篈、《住宅質(zhì)量保證書》；B、《住宅使用說明書》?！舴康禺a(chǎn)證：是房屋土地所有權(quán)屬二合為一的憑證，是房地產(chǎn)權(quán)屬的法律憑證；◆房地產(chǎn)市場：主要包括地產(chǎn)買賣、租賃市場。含一級市場、二級市場和三級市場；A、一級市場：是指國家土地管理部門按土地供應(yīng)計(jì)劃，采用協(xié)議、招標(biāo)拍賣的方式，以土地使用合同的形式，將土地使用權(quán)以一定的限、規(guī)定的用途及一定的價格出讓給房地產(chǎn)發(fā)展商或其它用土地者的市場；B、二級市場：是指房地產(chǎn)發(fā)展商根據(jù)土地使用合同的要求將建好的房屋連同相應(yīng)的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給單位或個人的市場；C、三級市場：是指單位、個人之間的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的市場，它是二級市場基礎(chǔ)上的第二次或多次轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)交易活動的市場；◆房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)：是指產(chǎn)權(quán)人對房屋的所有權(quán)和對該房屋所占用土地的使用權(quán)。具體內(nèi)容是產(chǎn)權(quán)人對房地產(chǎn)的占有、使用、收益和依法處分的權(quán)利；◆土地使用權(quán)：是指土地使用權(quán)擁有者對土地使用的權(quán)限，包括開發(fā)權(quán)、收益權(quán)、處置權(quán)。政府以拍賣、招標(biāo)、協(xié)議的方式，將國有土地使用權(quán)在一定限內(nèi)出讓給土地使用者。土地使用權(quán)期滿后，如該土地用途符合當(dāng)時城市規(guī)劃要求的，土地使用者可申請續(xù)用，經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)清地價后可以繼續(xù)使用；◆三通一平：是指水通、電通、路通及場地平整；◆七通一平：是指水通、電通、路通、排水通、排污通、通訊通、煤氣通及場地平整；◆紅線圖：又叫（宗地圖），是按一定比例尺制作的用以標(biāo)示一宗地的用地位置、界線和面積的地形平面圖。它由政府土地管理部門頒發(fā)給土地使用權(quán)受讓者，受讓者只能在紅線范圍內(nèi)施工建房；◆總用地面積：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的用地范圍內(nèi)的土地面積；◆建設(shè)用地面積（凈用地面積）：經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門劃定的建設(shè)用地范圍內(nèi)的土地面積；◆總建筑面積：指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以各層建筑面積之和；◆容積率：是指總建筑面積與建設(shè)用地面積之比值。（如：在10萬平方米的土地上，有20萬平方米的建筑總面積，其容積率為2.0）◆建筑面積：指建筑物外墻或結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積之和，包括陽臺、挑廊、地下室、室外樓梯等。且具備有上蓋、結(jié)構(gòu)牢固、層高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑?！艚ㄖ采w率（建筑密度）：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物基底面積之和與建設(shè)用地面積的比率；（如：在10萬平方米的土地上，建筑用地凈面積為8萬平方米，其建筑覆蓋率為0.8〈建筑密度為80%〉）◆綠化率：建設(shè)用地范圍內(nèi)所有綠地面積之和與建設(shè)用地面積之比率。綠地面積的計(jì)算不包括屋頂、天臺和垂直綠化；（如：在10萬平方米的土地上有3萬平方米的綠化面積，其綠化率為30%）◆綠化覆蓋率：建設(shè)用地范圍內(nèi)全部綠化和植物水平投影面積之和與建設(shè)用地面積的比率；◆房屋銷售面積：房屋按套（單元）出售時，房屋銷售面積為該套（單元）的建筑面積，即為該套（單元）的使用面積與該套（單元）應(yīng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和；◆套內(nèi)建筑面積：房屋按單元計(jì)算的建筑面積，為單元門內(nèi)范圍的建筑面積，包括套（單元）內(nèi)的使用面積、墻體面積及陽臺面積；◆套內(nèi)使用面積：指室內(nèi)實(shí)際能使用的面積，不包括墻體、柱子等結(jié)構(gòu)面積，使用面積的計(jì)算應(yīng)符合以規(guī)定：A、室內(nèi)使用面積按結(jié)構(gòu)墻體內(nèi)表面尺寸計(jì)算，墻體有復(fù)合保溫、隔熱層、按復(fù)合層內(nèi)皮尺寸計(jì)算；B、煙囪、通風(fēng)道、各種管道豎井等均不計(jì)入使用面積；C、非公用樓梯（包括躍層住宅中的套內(nèi)樓梯）按自然層數(shù)的使用面積總和計(jì)入使用面積；D、住宅使用面積包括：臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、餐廳、過廳、過道、前室、貯藏室等。單元內(nèi)使用面積系數(shù)=單元內(nèi)使用面積/單元內(nèi)建筑面積+按規(guī)定應(yīng)分?jǐn)偣媒ㄖ娣e?！艄步ㄖ娣e：各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積，指各套（單元）以外為各戶共同使用，不可分割的建筑面積?？煞譃閼?yīng)分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e和不能分?jǐn)偟墓步ㄖ娣e；◆實(shí)用面積：它是套內(nèi)建筑面積扣除公共建筑面積后的余額；◆層高：層高是指住宅高度以“層”為單位計(jì)量，每一層的高度國家在設(shè)計(jì)上有要求，這個高度就叫層高。它通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離?！魞舾撸簝舾呤侵笇痈邷p去樓板厚度的凈剩值；◆公攤面積：商品房分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e主要由兩部分組成：電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、設(shè)備室、公共門廳和過道等功能上為整樓建筑服務(wù)的公共用房和管理用房的建筑面積；各單元與樓宇公共建筑空間之間的分隔以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的50％?！舻梅柯剩菏侵柑變?nèi)建筑面積與套（單元）建筑隊(duì)面積之比。套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。套（單元）建筑面積=套內(nèi)建筑隊(duì)面積+分?jǐn)偟霉媒ㄖ?duì)面積?！舻缆酚玫兀旱缆酚玫厥侵妇幼^(qū)道路、小區(qū)路、組團(tuán)路及非公建配建的居民小汽車、單位通勤車等停放場地?！舻缆芳t線：道路紅線是指城市道路含居住區(qū)級道路用地的規(guī)劃控制線?！羝诜渴侵搁_發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始至取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證止，在這一期間的商品房稱為期房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽預(yù)售合同。期房在港澳地區(qū)稱作為買“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目?！衄F(xiàn)房是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）的商品房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽出售合同。在通常意義上指的現(xiàn)房是指項(xiàng)目已經(jīng)竣工可以入住的房屋。◆毛坯房是指沒有裝修的房?！魳I(yè)主委員會是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主代表組成，代表業(yè)主的利益，向社會各方反映業(yè)主意愿和要求，并監(jiān)督物業(yè)管理公司管理運(yùn)作的一個民間性組織。業(yè)委會的權(quán)力基礎(chǔ)是其對物業(yè)的所有權(quán)，它代表該物業(yè)的全體業(yè)主，對該物業(yè)有關(guān)的一切重大事項(xiàng)擁有決定權(quán)?！魰墓δ芎徒ㄔO(shè)檔次可分為基礎(chǔ)型和超級型，基礎(chǔ)設(shè)施提供業(yè)主最基本的健康生活需求，可讓人免費(fèi)使用；超級會所則適當(dāng)對其中部分設(shè)施的使用收取一定的費(fèi)用。如果會所一味追求高檔而不顧及業(yè)主的能力與需求，勢必會形同虛設(shè)；如降低物業(yè)管理費(fèi)，將影響房產(chǎn)的整體品質(zhì)。會所的設(shè)置，還要考慮工程分期施工的因素。會所原則上只對社區(qū)業(yè)主服務(wù)，不對外開放，保證了業(yè)主活動的私密性和安全性。作為休閑健身的場所，會所也給業(yè)主提供了良好的社交場所?！羝醵愂窃谕恋?、房屋不動產(chǎn)所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移，按當(dāng)事人雙方訂立契約等對產(chǎn)權(quán)隨人征收的一種稅。征稅范圍及納稅人契稅的征稅對象是發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移變動的土地、房屋。在中國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地房屋權(quán)屬承受的單位和個人為契稅的納稅人。（1）國有土地使用權(quán)出讓；（2）土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈予、交換；（3）房屋買賣；（4）房屋贈予。2、房子的種類◆安居房指實(shí)施國家"安居（或康居）工程"而建設(shè)的住房（屬于經(jīng)濟(jì)適用房的一類）。是黨和國家安排貸款和地方自知自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收入家庭，特別是對4平方米以下特困戶提供的銷售價格低于成本、由政府補(bǔ)貼的非盈利性住房?！艚?jīng)濟(jì)適用住房是指經(jīng)各級人民政府批準(zhǔn)立項(xiàng)建設(shè)、享受國家優(yōu)惠政策、向城鎮(zhèn)中低收入家庭出售的住房?！羰褂脵?quán)房是指由國家以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房?！舢a(chǎn)權(quán)房是指產(chǎn)權(quán)人對房屋（指建筑物）擁有所有權(quán)，對該房屋占用范圍內(nèi)的土地?fù)碛惺褂脵?quán)，產(chǎn)權(quán)人對這兩項(xiàng)權(quán)利享有占有。使用，收益和處分的權(quán)利。這種權(quán)利是絕對的、排他的，不受其他任何人的干涉和影響，產(chǎn)權(quán)人可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、典當(dāng)?shù)确绞胶戏ㄌ幹米约旱姆康禺a(chǎn)權(quán)利?！羯唐贩渴侵妇哂薪?jīng)營資格的房地產(chǎn)開發(fā)公司（包括外商投資企業(yè)）開發(fā)經(jīng)營的住宅。由于我國長期以來在住房體制上實(shí)行的是供給制，所以，商品房是80代以后才出現(xiàn)的。其價格由成本、稅金、利潤、代收費(fèi)用以及地段、層次、朝向、質(zhì)量、材料差價等組成?！艏Y房是改變住房建設(shè)由國家和單位包的制度，實(shí)行政府、單位、個人三方面共同承擔(dān)，通過籌集資金，進(jìn)行住房建設(shè)的一種房屋。職工個人可按房價全額或部分出資，政府及相關(guān)部門用地、信貸、建材供應(yīng)、稅費(fèi)等方面給予部分減免優(yōu)惠。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個人按房價全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)，個人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。集資建房有兩種產(chǎn)權(quán)；一種是該房屋出售的價格高于當(dāng)?shù)姆扛某杀緝r。其產(chǎn)權(quán)界定為經(jīng)濟(jì)適用住房產(chǎn)權(quán)。另一種是低于當(dāng)?shù)姆扛某杀緝r格，其產(chǎn)權(quán)為房改成本價房?！艄坑址Q公有住宅、公產(chǎn)住房、國有住宅，它是指國家（中央政府或地方政府）以及國有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，公有住宅主要由本地政府建設(shè)，負(fù)責(zé)向本市居民出租出售：由企事業(yè)單位建設(shè)的住宅，向本企事業(yè)單位的職工出租出售?！舴扛姆渴怯幸欢ǖ母＠再|(zhì)的，各產(chǎn)權(quán)單位按照政府每公布的房改價格出售給本單位職工的住房。這類房屋來源一般是單位購買的商品房、自建房屋、集資建房等。房改房產(chǎn)權(quán)分為三個級別：成本價產(chǎn)權(quán)和標(biāo)準(zhǔn)價產(chǎn)權(quán)以及標(biāo)準(zhǔn)價優(yōu)惠產(chǎn)權(quán)?！艨罩蒙唐纷≌悍康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資建設(shè)，取得房地產(chǎn)權(quán)證（大產(chǎn)證）已超過一的商品住宅。第二章建筑與規(guī)劃基本知識第一節(jié)建筑與建筑構(gòu)造建筑就是表示建筑工程的建造活動，同時又表示這種活動的成果—建筑物。建筑物通常稱為建筑。指供人們進(jìn)行生產(chǎn)、生活或其它活動的房屋和場所。例如工業(yè)建筑、民用建筑、農(nóng)業(yè)建筑和園林建筑等。構(gòu)筑物一般指人們不直接在內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動的場所。例如水塔、堤壩、蓄水池、廣播電視發(fā)射塔、機(jī)場跑道及滑行道等，即不具備、不包含和不提供人類居住功能和實(shí)用功能的人工建筑物。相反即建筑物。建筑構(gòu)造是研究建筑物各組成部分的構(gòu)造原理和構(gòu)造方法的學(xué)科，是建筑設(shè)計(jì)不可分隔的一部分。其任務(wù)是提供滿足建筑物功能要求、安全、經(jīng)濟(jì)、美觀的建筑產(chǎn)品。一、建筑分類1、按建筑的使用性質(zhì)工業(yè)建筑：生產(chǎn)廠房、輔助生產(chǎn)廠房等生產(chǎn)性建筑民用建筑：學(xué)校、醫(yī)院、商場等公共建筑和居住建筑2、按建筑結(jié)構(gòu)使用的材料磚混結(jié)構(gòu)建筑：由磚墻、鋼筋混凝土樓板層、鋼筋混凝土屋面板建造的建筑框架結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)住宅是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶爛等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配成而的住宅。適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率較高，工程質(zhì)量較好?？蚣芙Y(jié)構(gòu)的墻體是填充墻，起圍護(hù)和分隔作用，框架結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)是能為建筑提供靈活的使用空間。剪力墻結(jié)構(gòu)：是用鋼筋混凝土墻板來代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，能承擔(dān)各類荷載引起的內(nèi)力，并能有效控制結(jié)構(gòu)的水平力，這種用鋼筋混凝土墻板來承受豎向和水平力的結(jié)構(gòu)稱為剪力墻結(jié)構(gòu)。這種結(jié)構(gòu)在高層房屋中被大量運(yùn)用。剪力墻結(jié)構(gòu)。鋼筋混凝土的墻體構(gòu)成的承重體系。剪力墻結(jié)構(gòu)指的是豎向的鋼筋凝土墻板，水平方向仍然是鋼筋混凝土的大樓板，大載墻上，這樣構(gòu)成的一個體系，叫剪力墻結(jié)構(gòu)。為什么叫剪力墻結(jié)構(gòu)，其實(shí)樓越高，風(fēng)和載對它的推動越大，則風(fēng)的推動叫水平方向的推動，如房子，下面的是有約束的，上面的風(fēng)一吹應(yīng)該產(chǎn)生一定的搖擺的浮動，搖擺的浮動限制的非常小，靠豎向墻板去抵抗，風(fēng)吹過來，板對它有一個對頂?shù)牧?，使得樓不產(chǎn)生搖擺或者是產(chǎn)生搖擺的浮度特別小，在結(jié)構(gòu)允許的范圍之內(nèi)，比如：風(fēng)從一面來，則板有一個相當(dāng)?shù)牧εc它頂著，沿著整個豎向墻板的高度上相當(dāng)于一對的力，正好相當(dāng)于一種剪切，相當(dāng)于用剪子剪樓而且剪樓的力越往上剪力越大，因此，把這樣的墻板叫剪力墻板，也說明豎向的墻板不僅僅承重豎向的力還應(yīng)該承擔(dān)水平方向的風(fēng)和載，包括水平方向的地震力和風(fēng)對它的一個推動?？蚣芗袅Y(jié)構(gòu)：通常稱框剪結(jié)構(gòu)。它是框架結(jié)構(gòu)和剪力墻結(jié)構(gòu)兩種體系的結(jié)合，吸取了各自的長處，既能為建筑平面布置提供較大的使用空間，又具有良好的抗側(cè)力性能?？蚣艚Y(jié)構(gòu)中的剪力墻可以單獨(dú)設(shè)置，也可以利用電梯井、樓梯間、管道井等墻體。因此，這種結(jié)構(gòu)已被廣泛地應(yīng)用于各類房屋建筑。鋼結(jié)構(gòu)：以鋼材制作為主的結(jié)構(gòu)，全部用鋼柱、鋼梁建造的超高層建筑。鋼材的特點(diǎn)是強(qiáng)度高、自重輕、剛度大，故用于建造大跨度和超高、超重型的建筑物特別適宜；材料塑性、韌性好，可有較大變形，能很好地承受動力荷載；建筑工期短；其缺點(diǎn)是耐火性和耐腐性較差。主要用于重型車間的承重骨架、受動力荷載作用的廠房結(jié)構(gòu)、板殼結(jié)構(gòu)、高聳電視塔和桅桿結(jié)構(gòu)、橋梁和水庫等大跨結(jié)構(gòu)、高層和超高層建筑等。鋼結(jié)構(gòu)又分輕鋼和重鋼。3、按施工方法裝配式建筑：建筑的主要承重構(gòu)件，如墻體、樓板、樓梯等均在工廠制成預(yù)制構(gòu)件，在施工現(xiàn)場組裝而成?，F(xiàn)澆式建筑：建筑的主要承重構(gòu)件均在施工現(xiàn)場澆筑。裝配整體式建筑：是一種混合施工方法，即部分現(xiàn)澆，部分預(yù)制4、按建筑層數(shù)低層住宅為1-3層多層住宅為4-6層小高層住宅為7-11層中高層住宅為12-16層16層以上為高層住宅什么是軟裝潢

就居室而言,除了固定的、不能移動的裝飾物，如地板、頂棚、墻面及門窗以外，其他可以移動的裝飾稱軟裝潢，包括：窗簾、沙發(fā)、壁掛、燈具、工藝品等，他們的大小規(guī)格、色彩造型、放置位置等均應(yīng)與設(shè)計(jì)并行考慮，以保證協(xié)調(diào)美觀。經(jīng)濟(jì)適用房

經(jīng)濟(jì)適用房是指具有社會保障性質(zhì)的商品住宅，是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價格相對市場價格而言，是適中的，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，而不是降低建筑標(biāo)準(zhǔn)。這類住宅因減免了工程報建中的部分費(fèi)用，其中包括免去土地出讓金的全部，削減了大市政配套等費(fèi)用的50％，并且優(yōu)先享受銀行信貸，其成本略低于普通商品房，并且規(guī)定了較低的固定利潤率如我國目前規(guī)定為3％，故又稱為經(jīng)濟(jì)實(shí)用房。什么是商住住宅

商住住宅是soho（居家辦公）住宅觀念的一種延伸。它屬于住宅，但同時又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達(dá)，使居住者在居住的同時又能從事商業(yè)活動的住宅行式。商住住宅適合于小型公司、創(chuàng)業(yè)集體以及依賴網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行社會活動的人群。磚混住宅

磚混結(jié)構(gòu)住宅中的“磚”，指的是一種統(tǒng)一尺寸的建筑材料。也有其它尺寸的異型粘土磚，如空心磚等?！盎臁敝傅氖怯射摻?、水泥、砂石、水按一定比例配制的鋼筋混凝土配件，包括樓板、過梁、樓梯、陽臺、挑檐，這些配件與磚作的承重墻相結(jié)合，可以稱為磚混結(jié)構(gòu)式住宅。由于抗震的要求，磚混住宅一般在5—6層以下。按揭與抵押的區(qū)別

按揭與抵押的主要區(qū)別，在于借貸過程中是否發(fā)生了所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。其區(qū)別主要如下：

1．按揭和抵押在法律上的區(qū)別：按揭要產(chǎn)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，抵押則不變更所有關(guān)系，因此二者當(dāng)事人的法律地位及享有的權(quán)益不同。按揭受益人經(jīng)所有權(quán)轉(zhuǎn)讓成為了所有權(quán)人，享有擔(dān)保物的所有權(quán)。抵押則不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，抵押人仍保留擔(dān)保物的所有權(quán)，抵押權(quán)人是非所有權(quán)人，只享有抵押權(quán)，即對抵押物的支配權(quán)。在按揭訴訟中，按揭受益人以所有權(quán)人的身份和名義參加訴訟，而抵押訴訟中，抵押權(quán)人的身份只是抵押權(quán)人。

2．目的及運(yùn)作上的差異：按揭和抵押擔(dān)保的基本目的在于保證債務(wù)的履行。但二者在目的和運(yùn)作上仍有區(qū)別：

1．按揭人按揭的目的在于最大限度地減少風(fēng)險和盡可能多地借得款項(xiàng)；按揭受益人按揭的目的主要是出于保障收益的考慮。理論上，按揭受益人是所有權(quán)人，較之抵押權(quán)人享有更多權(quán)益。

2．在借款目的上，按揭人的目標(biāo)指向和按揭物是同一的，借款的目的是購置房屋，取得房屋產(chǎn)權(quán)；抵押人抵押借款的目的不是為了取得抵押物，而是為了其他的目的的借款。

3．運(yùn)作上的區(qū)別：房地產(chǎn)抵押：應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書、房屋所有權(quán)證書辦理。其基本程序：在抵押人先取得產(chǎn)權(quán)證的前提下，辦理他項(xiàng)產(chǎn)權(quán)證，以產(chǎn)權(quán)證抵押而持有他項(xiàng)產(chǎn)權(quán)證。按揭則是在按揭人尚未取得產(chǎn)權(quán)證的情況下進(jìn)行的。一般是先辦理他項(xiàng)產(chǎn)權(quán)證作為抵押擔(dān)保，產(chǎn)權(quán)在付清購房款后由房地產(chǎn)開發(fā)單位轉(zhuǎn)給按揭受益人，所有權(quán)證由按揭人持有。

4．抵押和按揭牽扯的當(dāng)事人不同：抵押一般牽涉兩個當(dāng)事人：抵押人和抵押權(quán)人，一般不再需要擔(dān)保人是單純的“指物借錢”；按揭是在按揭人在按揭受益人均未取得房屋所有權(quán)時進(jìn)行的，需要原所有人或業(yè)主作中間人，以便實(shí)現(xiàn)錢、物、權(quán)分離狀態(tài)下的動作。因此，原業(yè)主或所有者往往要作為擔(dān)保人，使按揭有三個當(dāng)事人“按揭人、按揭受益人、按揭擔(dān)保人”。成本法

成本法又叫重復(fù)成本法。新建商品房的價格可以用開發(fā)成本、建造成本、銷售成本、利息、稅費(fèi)、利潤相加，除以建筑面積得出來。住宅二手房成本法是把委托評估已使用多的房屋，按現(xiàn)在的開發(fā)費(fèi)用、建造費(fèi)用、利息、稅費(fèi)重新建造所耗用資金量，減去房屋使用多的折舊費(fèi)，得出委托評估房地產(chǎn)尚可使用限的現(xiàn)在評估價值。成本法適用于獨(dú)立或狹小市場，無法運(yùn)用市場比較法進(jìn)行房產(chǎn)評估。地政

政府對土地衽的各種行政管理的總稱，受土地管理法律及行政法規(guī)，規(guī)章的調(diào)整。房屋抵押

指抵押人（債務(wù)人或第三人）以自己的房屋作為抵押物價權(quán)人，在債務(wù)人到期不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法律規(guī)定將抵押的房屋折價或以變賣該抵押房屋的價款而優(yōu)先受價。房屋預(yù)售（炒樓花）即出售房屋期貸。什么是收益法收益法是委托評估房地產(chǎn)將未來預(yù)期出租收益減去所有費(fèi)用和稅收后的純收益，再除以資本比率求得評估現(xiàn)價，收益法重視對未來得收益，是估測的，資本比率是設(shè)定的。什么是現(xiàn)房

所謂現(xiàn)房，是指開發(fā)商已辦妥房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)權(quán)證的商品房，消費(fèi)者在這一階段購買商品房時應(yīng)簽訂《商品房買賣合同》。關(guān)于五證

房地產(chǎn)商在預(yù)售商品房時應(yīng)具備《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程開工證》、《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》，簡稱“五證”。其中前兩個證由市規(guī)劃委員會核發(fā)，《開工證》由市建委核發(fā)，《國有土地使用證》和《商品房預(yù)售許可證》由市國土資源和房屋管理局核發(fā)。

一般購房者記不住“五證”的名稱和發(fā)證機(jī)關(guān)，其實(shí)也不必記住這么多。您購房時只需看一下《國有土地使用證》和《預(yù)售許可證》這“兩證”就行了。因?yàn)槿绻_發(fā)商未取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》和《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》是拿不到《國有土地使用證》的，未取得上述兩個《規(guī)劃許可證》和《開工證》是拿不到《預(yù)售許可證》的。開發(fā)商取得了《預(yù)售許可證》就可以證明該項(xiàng)目在規(guī)劃、工程、土地使用等方面通過了政府的批準(zhǔn)，就具備了將開發(fā)的商品房進(jìn)入市場交易的資格。

根據(jù)北京市商品房交易的相關(guān)法規(guī)規(guī)定，開發(fā)商只有具備《預(yù)售許可證》才能與客戶簽署正式的《預(yù)售契約》。在此提醒一下購房者，簽合同前看清楚您所預(yù)購的房屋是不是在預(yù)售范圍內(nèi)，提防開發(fā)商“偷梁換柱”。解困房

指各級地方政府為解決本地城鎮(zhèn)居民的住房困難，專門修于解決特別困難戶、困難戶和擁擠戶住房問題的住房。住宅小區(qū)

住宅小區(qū)也稱“居住小區(qū)”，是由城市道路以及自然界線（如河流）劃分，并不為交通干道所穿越的完整居住地段。一般設(shè)置一整套可滿足居民日常生活需要的基層專業(yè)服務(wù)設(shè)施和管理機(jī)構(gòu)。安居房

安居房指實(shí)施國家“安居（或康居）工程”而建設(shè)的住房。是黨和國家安排貸款和地方自籌資金建設(shè)的面向廣大中低收入家庭，特別是對人均居住面積在4平方米以下特困戶提供的銷售價格低于成本、由政府補(bǔ)貼的非盈利性住房。一級市場房地產(chǎn)一級市場是指新建住房的買賣市場，市場主體是住宅開發(fā)商、營造商和居民。居民通過一級市場購得住房的產(chǎn)權(quán)，使住房的產(chǎn)權(quán)首先從法律上達(dá)到確認(rèn)。二級市場

二級市場是指住房私有權(quán)出售、出租等交易市場。市場的主體是住房產(chǎn)權(quán)的所有者和住房消費(fèi)者。目前亦有房地產(chǎn)三級市場之說，一般指房產(chǎn)出租市場。嚴(yán)格講，歸于房地產(chǎn)二級市場的概念之內(nèi)。什么是三級市場？

三級市場可概括為公房使用權(quán)市場，其主要內(nèi)容包括公房使用權(quán)買賣、公房私租和公房轉(zhuǎn)租市場。其中公房使用權(quán)買賣三級市場中的主要內(nèi)容相對于已購公房，北京市的承租公房占絕對多數(shù)。由于公房使用權(quán)價格遠(yuǎn)低于產(chǎn)權(quán)價，因此它被看作是促進(jìn)一、二級市場的生力軍。目前，三級市場尚未打開。產(chǎn)權(quán)調(diào)換

產(chǎn)權(quán)調(diào)換是指，拆遷人用易地或再建房屋與被拆遷人的房屋進(jìn)行交換，被拆遷人原來的房屋被拆除后仍然保留相應(yīng)房屋的產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)調(diào)換的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，按照產(chǎn)權(quán)人被拆除房屋的建筑面積計(jì)算。綠色裝飾

所謂家庭綠化裝飾是指在居室內(nèi)設(shè)計(jì)具有調(diào)節(jié)人們心緒和觀賞價值的植物，又稱綠色設(shè)計(jì)。其特點(diǎn)是通過天然植物的視覺美感，達(dá)到宜于人的身心健康，增添現(xiàn)代人的審美情趣。什么是房屋所有權(quán)

房地產(chǎn)在司法實(shí)踐上又稱不動產(chǎn)，而不動產(chǎn)一般是指土地以及其定著物（主要是房屋）。這里僅就房屋所有權(quán)進(jìn)行表述。

購房者都知道購買房地產(chǎn)中有產(chǎn)權(quán)證，而辦理下產(chǎn)權(quán)證又意味著對該房產(chǎn)擁有所有權(quán)，則在法律上對所有權(quán)又有何規(guī)定呢？從嚴(yán)格的意義上講，財(cái)產(chǎn)所有權(quán)是財(cái)產(chǎn)所有人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對屬于他的財(cái)產(chǎn)享有占有、使用、收益、處分的權(quán)利。房產(chǎn)所有權(quán)屬于直接管理購房者購買的房產(chǎn)并具有排他性權(quán)利該權(quán)利表現(xiàn)以下幾點(diǎn)：

1．房產(chǎn)所有權(quán)是絕對權(quán)，這又區(qū)別于購房者同房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂的房產(chǎn)買賣合同所產(chǎn)生的債權(quán)。簡單地說，購房者同房地產(chǎn)開發(fā)商有簽訂合同所產(chǎn)生的權(quán)利與義務(wù)的關(guān)系，是要由合同的一方為一定的行為才能實(shí)現(xiàn)的權(quán)利，例如：購房者向房地產(chǎn)開發(fā)商支付房款，購房者不能通過自己的行為取得該房產(chǎn)，而是由房地產(chǎn)開發(fā)商依約向購房者交付房產(chǎn)，這樣購房者才能實(shí)現(xiàn)自己擁有該房產(chǎn)的權(quán)利。而房地產(chǎn)所有權(quán)則可由房產(chǎn)所有人直接作為即刻實(shí)現(xiàn)的權(quán)利，而不用其他相對人為一定的行為才能實(shí)現(xiàn)權(quán)利，例如：房產(chǎn)所有人使用其所擁有的房產(chǎn)。

2．房產(chǎn)所有權(quán)是排他性的權(quán)利，房地產(chǎn)所有權(quán)是所有權(quán)人排除他人對于其所擁有的房產(chǎn)的干涉，并且在一個物上只能有一個所有權(quán)存在，而不能同時并存兩個或兩個以上的所有權(quán)。也就是說，房產(chǎn)所有人對其所擁有的房產(chǎn)擁有獨(dú)立處置權(quán)利，所有人一旦擁有該房產(chǎn)，如非由所有人作出意思表示則所有人可對抗其他對該房產(chǎn)主張權(quán)利的其他人。

3．房產(chǎn)所有權(quán)是一種相對最全面的權(quán)利，房產(chǎn)所有人有對其所擁有的房地產(chǎn)物業(yè)進(jìn)行一般、全面的支配的最全面的權(quán)利，所有權(quán)人不僅包括對房產(chǎn)的占有、使用、收益，而且包括對該房產(chǎn)的最終處分權(quán)。房產(chǎn)所有權(quán)對于其他對房產(chǎn)權(quán)例如抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)這些權(quán)利僅是對房產(chǎn)的占有、使用、收益某一特定權(quán)利享有直接管理權(quán)利，房產(chǎn)所有人可以依自己的意愿在法律規(guī)定的范圍內(nèi)享有最大的最全面的權(quán)利。

4．房產(chǎn)的所有權(quán)是永久性的，購房者向房地產(chǎn)開發(fā)商支付全部房價款，并領(lǐng)取國家統(tǒng)一頒發(fā)的房產(chǎn)證后，房產(chǎn)所有者將永久擁有該房產(chǎn)，直到該房產(chǎn)滅失。

什么叫綠化隔離帶

按照城市總體規(guī)劃，北京市城區(qū)為1041平方公里，按照分散集團(tuán)式劃分，分為城市中心區(qū)和10個城市邊緣地區(qū)。按照規(guī)定，中心區(qū)與邊緣區(qū)要有綠化帶隔開。目前，北京市擬建成240平方公里的綠化帶，其中僅綠地面積就將達(dá)到100多萬平方公里。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓

土地使用者將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)讓的行為，包括出售、交換和贈與土地附屬物

地上構(gòu)筑物及與土地聯(lián)成一體的城市基礎(chǔ)設(shè)施，房屋作為獨(dú)立類型的上地定著物，一般不包含于土地附屬物之內(nèi)。代物清償

亦稱《替代清償》或《代償履行》。指在債權(quán)人同意的情況下，債務(wù)人用他種給付代替原定的給付以清償債務(wù)的行為。土地使用權(quán)期滿的法律后果

土地使用權(quán)期滿，土地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物所有權(quán)由國家無現(xiàn)取得。土地使用權(quán)期滿后，土地使用者需要續(xù)期的，可以申請續(xù)期。土地使用權(quán)出讓限

土地使用權(quán)出讓的最高限是：

一、居住用地七十；

二、工業(yè)用地五十；

三、教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十；

四、商業(yè)、旅游、娛樂用地五十；

五、綜合或者其他人用地五十。但土地使用者在使用期滿時中請續(xù)期，可重新劍訂合同，支付出讓金，并辦理登記，而繼續(xù)享受土地使用權(quán)。起步價

某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起步價。多層物業(yè)，以一樓或頂樓的銷售價為起步價高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價。房產(chǎn)廣告中常表為“×××元／平方米起售”。較低的起步價容易引起消費(fèi)者的注意.預(yù)售價

預(yù)售價也是商品房預(yù)（銷）售合同中的專用術(shù)語；預(yù)售價不是正式價格，在商品房交付使用時，應(yīng)按有批準(zhǔn)權(quán)限部問核定的價格為準(zhǔn)均價

將各單位的銷售價格相加之后的和數(shù)除以單位建筑面積的和數(shù)，即得出每平方米的均價。均價一般不是銷售價，但也有例外，前段時期某高層物業(yè)推出的“不計(jì)樓層、朝向，以2800元／平方米統(tǒng)一價銷售”，即以均價作銷售價，也不失為引人矚目的營銷策略。房地市場價

指房產(chǎn)及土地使用權(quán)在房地產(chǎn)交易市場成交的價格。房地市場價的形成方式有協(xié)議、拍賣、招標(biāo)。房地產(chǎn)交易鑒訂房地產(chǎn)管理部門代表政府，按規(guī)定，對房地產(chǎn)交易活動及后果的審查和確認(rèn)。土地買賣

土地買賣人將土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移給土地買受人，并依約向后者索取一定價金的法律行為。過渡房

通常指暫住房及暫時作某一活動的房屋。飛地

又稱《插花地》，指土地所有權(quán)人或使用權(quán)人的土地部分或全部處于他人土地范圍內(nèi)。土地檔案記載土地的質(zhì)量、數(shù)量、使用和變化情況的土地法律文書、行政文書及其他有保存價值的歷史記錄。住宅的公用面積

住宅的公用面積是指住宅樓內(nèi)為住戶出入方便，正常交往，保障生活所設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間等所占面積的總和。開發(fā)商在出售商品房時計(jì)算的建筑面積存在公共面積的分?jǐn)倖栴}，計(jì)算方法在下面單獨(dú)介紹。典屋回贖時效期限

指出典人回贖出典屋的有效期限。該期限按最高人民法院1984通過的為10或30。房產(chǎn)稅、買契稅

房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對象，按照房產(chǎn)原值或房產(chǎn)租金向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種稅。

買契稅指因房產(chǎn)買賣，國家向承受人征收的一種契稅。躍層復(fù)式如何區(qū)別，面積怎么算？

躍層住宅是一套住宅占兩個樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層；一般在首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，最好有一間臥室，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。生地

生地是指可能為房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)?；顒铀茫形撮_發(fā)的農(nóng)地和荒地。熟地

熟地指經(jīng)過“幾通一平”的開發(fā)或已經(jīng)拆遷完畢，可供直接建設(shè)的土地，即建筑地塊產(chǎn)品。公寓式住宅公寓式住宅是相當(dāng)于獨(dú)院獨(dú)戶的西式別墅住宅而言的。公寓式住宅一般建在大城市，大多數(shù)是高層大樓，標(biāo)準(zhǔn)較高，每一層內(nèi)有若干單獨(dú)使用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽臺等等，還有一部分附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來的中外客商及其家眷中短期租用。塑綱門窗的種類

推拉窗：

分左右、上下推拉兩種。推拉窗有不占室內(nèi)空間的優(yōu)點(diǎn)，價格經(jīng)濟(jì)、密封性好，采用高檔滑軌，開啟靈活，窗扇受力狀態(tài)好，，但通風(fēng)面積首一定影響。

翻轉(zhuǎn)平開窗：

是國外應(yīng)用廣泛的窗型，其技術(shù)含量較高。它通過轉(zhuǎn)動持手選擇門窗的關(guān)閉，向內(nèi)手開及頂部向內(nèi)上懸，從而達(dá)到密封、通風(fēng)及防盜的目的，其五金件多為國外進(jìn)口，價格相對較高。

平開窗：

最傳統(tǒng)的窗型之一，應(yīng)用范圍最廣，分內(nèi)開、外開兩種。內(nèi)開啟便于擦窗，但開時占據(jù)室內(nèi)空間，若制作或安裝不當(dāng)，雨天會向內(nèi)滲水。向外開的窗扇，防水性能好，開啟時不占室內(nèi)空間，但遇大風(fēng)大雨易損壞，對五金件強(qiáng)度要求較高。平開窗的最大特點(diǎn)是密封性好，窗扇能全部打開，便于通風(fēng)，結(jié)構(gòu)簡單。缺點(diǎn)是五金件成本高，價格較貴。

射窗：

射窗結(jié)構(gòu)與平開窗相似，只是鉸鏈（合頁）安裝的位置不同，安裝在窗扇頂部。射窗教適合廚房、衛(wèi)生間等小窗戶。住宅自有化所謂住宅自有化,是指城市居民個人所有并由自己及家庭居住的住宅，是一種住宅私人所有的形式。房屋狀況指房屋的數(shù)量，結(jié)構(gòu)，層數(shù)，用途，產(chǎn)權(quán)以及建成代等狀況。指房屋的數(shù)量，結(jié)構(gòu)，層數(shù)，用途，產(chǎn)權(quán)以及建成代等狀況。房屋的建筑面積房屋的建筑面積是指建筑物各層外墻(或外柱)外圍以內(nèi)水平投影面積之和。房屋的建筑面積包括使用面積和公共面積二個部份。房屋的公共面積

房屋的公共面積是指建筑物主體內(nèi)、戶門以外可使用的面積，包括層高超過2.2米的單車庫、設(shè)備層或技術(shù)層，室內(nèi)外樓梯、樓梯懸挑平臺、內(nèi)外廊、門廳、電梯及機(jī)房、門斗、有柱雨蓬、突出屋面有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房等。什么是置換交易？

置換交易是指居民之間以自身原有房屋進(jìn)行交換的一種業(yè)務(wù)，一般是通過中介來完成，并由中介代辦置換手續(xù)。

置換雙方辦理完物業(yè)交割后，一起到市房地產(chǎn)交易主管部門辦理買賣立契過戶手續(xù)，原房與置換房的買賣立契并案辦理。房地產(chǎn)管理平面圖

指房地產(chǎn)管理部門繪制的所轄區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，產(chǎn)籍管理專用圖。圖式、地號圖式又稱地圖圖式，圖例符號，指在測繪工作中統(tǒng)一使用的一種表現(xiàn)地球表面地物，地貌的符號系列。

地號是房管部門根據(jù)本地情況按門牌，院落，產(chǎn)權(quán)以圖幅為單位標(biāo)定的順序號。房齡結(jié)構(gòu)房齡指房屋落成以后至今的使用齡。房齡結(jié)構(gòu)指不同房齡的房屋在某一管區(qū)內(nèi)房屋總數(shù)中各自所占的比例。地形圖

指按一定比例尺繪制的反映地貌，水系，植被，建筑物和居民點(diǎn)等地面要素的圖單元式住宅

單元式住宅，又叫梯間式住宅，是以一個樓梯為幾戶服務(wù)的單元組合體，一般為多、高層住宅所采用。

單元式住宅的基本特點(diǎn)：

（1）每層以樓梯為中心，每層安排戶數(shù)較少，一般為2－4戶，大進(jìn)深的每層可服務(wù)于5－8戶，住戶由樓梯平臺進(jìn)入分戶門，各戶自成一體。

（2）戶內(nèi)生活設(shè)施完善，即減少了住戶之間的相互干擾，又能適應(yīng)多種氣候條件。

（3）建筑面積較小，可以標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，造價經(jīng)濟(jì)合理。

（4）仍保留一定的公共使用面積，如樓梯、走道、垃圾道，保持一定的鄰里交往，有助于改善人際關(guān)系。單元式住宅一經(jīng)建造使用，便被社會所接受，并推廣到世界絕大多數(shù)國家和地區(qū)。房屋基本造價通常指房屋建造成本，包含六個方面：居住面積

住宅的居住面積是指住宅建筑各層平面中直接供住戶生活的居室凈面積之和。所謂凈面積就是要除去墻、柱等建筑構(gòu)件所占的水平面積。地房產(chǎn)所有證

簡稱土地證，是土地改革時由人民政府頒發(fā)的土地和房屋所有權(quán)證書。房屋產(chǎn)權(quán)證件

指能直接或間接證明房屋所有權(quán)歸屬的一切文件（狹義的房屋產(chǎn)權(quán)證件僅指《房屋所有權(quán)證》，即契證）。能證明房屋所有權(quán)的文件有建筑許可證，契約（合同），契證。典契、典權(quán)、典物、典期

典契是典當(dāng)契約的簡稱，指房屋等不動產(chǎn)進(jìn)行典當(dāng)時出典人與承典人之間簽訂的書面契約。

典權(quán)指承典人對典物行使使用和收益的權(quán)利。典權(quán)的標(biāo)的物，一般僅限于房屋等不動產(chǎn)，我國法律規(guī)定禁止土地典當(dāng)。

典物指典權(quán)的標(biāo)的物。

典期指典當(dāng)關(guān)系存續(xù)的時間。典契上未注明典期的并不是無限期的典當(dāng)關(guān)系，群眾習(xí)慣用為期限。外產(chǎn)

指外國政府，企業(yè)，廠商，社會團(tuán)體，國際性機(jī)構(gòu)及外國僑民等在中華人民共和國境內(nèi)擁有所有權(quán)的房屋。僑匯房屋

指解放后華僑，歸僑，僑眷，港澳臺同胞，中國血統(tǒng)外籍人及他們在我國境內(nèi)的親友，用僑匯購建的房屋。華僑房產(chǎn)

指僑居國外的中國公民在國內(nèi)的房產(chǎn)。軍產(chǎn)

指中國人民解放軍部隊(duì)的房產(chǎn)，是全民所有制公有房產(chǎn)的一部分。公私合營產(chǎn)

指公私合營企業(yè)的房產(chǎn)。公證公證作為我國一項(xiàng)重要的司法制度和一種預(yù)防性法律制度，既能預(yù)防糾紛，又能減少訴訟。由于眾多消費(fèi)者缺少一定的住房買賣知識，缺乏有關(guān)法律法規(guī)知識，若不慎購買了沒有交易資格和非法產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)，如城市聯(lián)建房、農(nóng)村合建房、非法開發(fā)房等，從此陷入一系列剪不斷、理還亂的麻煩與糾紛中。再找律師、打官司，經(jīng)濟(jì)上蒙受巨大損失，精神上承受巨大壓力，浪費(fèi)了大量的人力和財(cái)力。為了避免意想不到的麻煩，真正能夠安居樂業(yè)，業(yè)內(nèi)有關(guān)人士建議，購房者在買房時應(yīng)該考慮主動辦理商品房合同公證。購房者提出公證申請后，公證機(jī)關(guān)將依照有關(guān)法律法規(guī)，從房屋買賣雙方的主體資格、合同的真實(shí)性、合法性進(jìn)行全面、細(xì)致的審查，最后以公證形式確認(rèn)合同的真實(shí)、合法、有效。一旦當(dāng)事人因與公證有關(guān)的事項(xiàng)而陷入糾紛時，則公證書將以它所特有的法律效力而發(fā)揮作用，維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。什么是房屋置換

房屋置換是不同房屋間差價交換或等價交換的房屋交易形式。與房地產(chǎn)買賣不同的是，房屋置換不僅是一種貨幣和實(shí)物的交換方式，而且，在房屋置換中包含有實(shí)物與實(shí)物間的交換，即房屋置換是“貨幣與實(shí)物”和“實(shí)物與實(shí)物”兩方面內(nèi)容的交換方式。通過房屋置換，可以減輕您的付款壓力，房屋置換通過您原有的房屋價值的一部分資金、單位補(bǔ)貼一部分資金、個人儲蓄拿出一部分資金、銀行借貸一部分資金的方式，提高您改善住房條件的能力。一次置換成功，相當(dāng)于兩種交易概念，即賣掉您的住房，再賣進(jìn)一套您需要的住房。因此，房屋置換可以解釋為買賣雙向服務(wù)，房屋置換的成功，必須是您原有的房子有下家接受，同時您看中另一套房屋。什么是買房尾款？

所謂買房尾款，是指購房者采取一次性付款或分期付款的方式支付房價款時，約定交房時間或條件，待時間達(dá)到或條件達(dá)成時，購房者再支付剩余的房價款，一般比例為總房價款的5%至10%。國有房產(chǎn)

指所有權(quán)屬于國家所有（全民所有）的房屋。綠化率是指規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的綠地面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。目前北京市規(guī)定的新建小區(qū)綠化率應(yīng)在30％以上。健康住宅

所謂"健康住宅"，自然是指使居住者在身體上、精神上、社會上處于良好狀態(tài)的住宅"。具體來說，應(yīng)具有以下一些標(biāo)準(zhǔn)：

1．引起過敏癥的化學(xué)物質(zhì)的濃度很低，盡可能不使用容易散發(fā)出化學(xué)物質(zhì)的膠合板、墻體裝修材料。2．設(shè)有性能良好的換氣設(shè)備，能將室內(nèi)污染物質(zhì)排至室外，特別是對高氣密性、高隔熱性住宅來說，必須采用具有風(fēng)管的中央換氣系統(tǒng)，進(jìn)行定時換氣。

3．在廚房灶具或吸煙處，要設(shè)置排氣設(shè)備。

4．起居室、臥室、廚房、走廊、浴室等室溫應(yīng)全保持在17℃－27℃之間。

5．室內(nèi)的濕度全保持在40％－70％之間。

6．二氧化碳濃度要低于1000PPM。

7．懸浮粉塵濃度要低于0．15mg／平方米。

8．噪聲級要小于50分貝。

9．一天的日照要確保在3小時以上。

10．設(shè)有足夠亮度的照明設(shè)備。

11．住宅具有足夠的抗自然災(zāi)害能力。

12．具有足夠的人均建筑面積，并確保私密性。

13．住宅要便于護(hù)理老齡者和殘疾人。

14．因建筑材料中含有害揮發(fā)性有機(jī)物質(zhì)，所以在住宅竣工后，要隔一段時間（至少兩個星期）才能入住，在此期間要進(jìn)行通風(fēng)換氣。步行社區(qū)

即社區(qū)內(nèi)所有汽車直接進(jìn)入地下車庫，樓內(nèi)電梯直通地下，人們從設(shè)在車庫內(nèi)的電梯入口直達(dá)住所，從而保證社區(qū)無汽車通行，完全是人們漫步休閑、孩子們玩耍嬉戲的安全庭院。什么是二手房

二手房是指已由北京市房屋土地管理局頒發(fā)房屋所有權(quán)的有效證件,可在房地產(chǎn)二級市場流通,買房人具有完全處置權(quán)利的房屋。

二手房是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易二級市場的"俗稱"，房改房上市交易僅是其中的一種形式，凡經(jīng)過一手買賣之后再行上市的交易行為，均可稱為“二手房”。個人住房組合貸款

個人住房組合貸款：是指向繳存公積金的購房借款人同時發(fā)放個人住房公積金貸款和個人住房商業(yè)性貸款的一種貸款方式。掛式燃?xì)獠膳癄t一種全新的采暖供熱方式，由傳統(tǒng)的集中供暖改為一家一戶的自成體系、自主調(diào)節(jié)。從社區(qū)環(huán)境上看，它以綠色、環(huán)保、節(jié)能的特點(diǎn)，對傳統(tǒng)集中供暖方式的一次革命。

壁掛式采暖爐采用普通天然氣加熱，點(diǎn)火方式一般為電子脈沖，內(nèi)有兩套系統(tǒng)，既可提供采暖，又能提供生活熱水。會所

會所就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對象的綜合性康體娛樂服務(wù)設(shè)施。會所具備的軟硬件條件：康體設(shè)施應(yīng)該包括泳池（最好是室內(nèi)）、網(wǎng)球或羽毛球場、高爾夫練習(xí)館、保齡球館、健身房等娛樂健身場所；中西餐廳、酒吧、咖啡廳等餐飲與待客的社交場所；還應(yīng)具有網(wǎng)吧、閱覽室等其他服務(wù)設(shè)施。地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)

房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)指房屋所有權(quán)和該房屋占用國有土地的使用權(quán)，房地產(chǎn)所有者對其所有的房地產(chǎn)享有占用、使用、收益和處分的權(quán)利。什么是容積率與建筑密度？

建筑容積率：是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。附屬建筑物也計(jì)算在內(nèi)，但應(yīng)注明不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。建筑密度：即建筑覆蓋率，指項(xiàng)目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。什么是基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)？

基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)是指政府用于城市基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)已投入和近期預(yù)期投入的費(fèi)用部分，主要包括大市政、四源工程及小區(qū)建設(shè)的配套等。其中四源是指：自來水、煤氣、供熱和污水處理等。什么是基準(zhǔn)地價？

基準(zhǔn)地價是根據(jù)城鎮(zhèn)土地的不同用途、所在區(qū)位及市政府基礎(chǔ)設(shè)施、土地開發(fā)情況、以及對土地實(shí)際利用過程中所產(chǎn)生的基本經(jīng)濟(jì)效益，按照一定的條件和方法測算出來的一定時期內(nèi)的城鎮(zhèn)土地的平均水平價格。基準(zhǔn)地價由土地出讓金、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費(fèi)、土地開發(fā)及其它費(fèi)用等構(gòu)成。什么是綠色建材？

對于家居建材來講，綠色消費(fèi)就是人們需要低醛甲揮發(fā)量的木地板和涂料，需要無石棉建筑品，需要無毒無污染的其他材料。我們今天所倡導(dǎo)的綠色消費(fèi)觀念，就是要人們不僅要購買產(chǎn)品的使用價值，還要購買環(huán)境價值，要把個人的消費(fèi)和身心健康、居室環(huán)境質(zhì)量、區(qū)域生態(tài)環(huán)境、全球環(huán)境問題都聯(lián)系起來，使人類向著更加符合自身需要的方向發(fā)展。什么是房屋轉(zhuǎn)租？

房屋轉(zhuǎn)租，是指房屋承租人將承租的房屋再行出租的行為。承租人在租賃期間內(nèi)，經(jīng)出租人同意，可以將承租的房屋部分或全部轉(zhuǎn)租給其他人，并從中獲取收益。什么是房屋財(cái)產(chǎn)保險？

根據(jù)我國現(xiàn)行的《財(cái)產(chǎn)保險合同條例》中的規(guī)定，房屋財(cái)產(chǎn)保險是指以房屋及其附屬設(shè)備為保險標(biāo)的物的保險。房屋財(cái)產(chǎn)保險分別屬于企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險和家庭財(cái)產(chǎn)保險兩個保險種類之中，它是由房屋所有人或其它利害關(guān)系人向保險公司預(yù)付一定數(shù)額的保險費(fèi)，并簽訂房屋保險合同，在保險合同規(guī)定的期限內(nèi)，一旦發(fā)生某些事故和意外，房屋的功能、質(zhì)量和附屬設(shè)備受到損壞，保險公司按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，承擔(dān)賠償經(jīng)濟(jì)損失的責(zé)任。什么是房產(chǎn)公證房產(chǎn)公證是指公證機(jī)關(guān)根據(jù)當(dāng)事人的申請，依法證明與房產(chǎn)有關(guān)的法律行為、有法律意義的事實(shí)和文書的真實(shí)性、合法性的活動。房產(chǎn)公證是一項(xiàng)常見的公證業(yè)務(wù)，內(nèi)容十分廣泛，主要包括房產(chǎn)買賣合同公證、房產(chǎn)租賃合同公證、房產(chǎn)抵押合同公證、商品房預(yù)售合同公證、房產(chǎn)繼承公證、房產(chǎn)贈予公證、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、協(xié)議公證、房產(chǎn)互換協(xié)議公證、房產(chǎn)侵害協(xié)議公證、房屋拆遷（補(bǔ)償、安置）協(xié)議公證、確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)公證、涉及房產(chǎn)委托書公證等。個人住房公積金貸款

個人住房公積金貸款為政策性住房公積金發(fā)放的委托貸款，指繳存住房公積金的本市職工，在本市城鎮(zhèn)購買、建造、翻建、大修自住住房時，以其所擁有的產(chǎn)權(quán)住房為抵押物，作為償還貸款的保證而向銀行申請的住房公積金貸款。住房公積金制度的建立，大大推動了我國城鎮(zhèn)住房制度改革的進(jìn)程。為進(jìn)一步推動住房商品化、社會化的進(jìn)程，今后住房公積金發(fā)放的主要對象要由住房開發(fā)公司轉(zhuǎn)向普通居民。正是在這種背景下，《北京市住房資金管理中心個人住房擔(dān)保委托貸款辦法》開始實(shí)施。只要是住房公積金交存人或匯交單位的離退休職工，需要在本市購買自住普通住房或建造、大修住房，均可向市住房資金管理中心申請住房擔(dān)保委托貸款。房間為什么做吊頂

房間或室內(nèi)走廊做吊頂,最初是為了隱藏各種管線和控制房間凈高.隨著吊頂材料的多樣化，吊頂?shù)淖饔靡灿兴黾?，比如隔聲、保溫、隔熱等。從裝飾角度講，吊頂作為房間其中的一個面，可以通過改變高度和造型為房間分區(qū)，還可以改變常規(guī)的懸掛式照明方式，做出反光燈槽嵌入光源，再配以各種線腳，加強(qiáng)房間頂棚的裝飾效果。多層住宅、高層住宅

多層住宅指層數(shù)較多的樓房住宅。

高層住宅指十層以上的樓房住宅。房地產(chǎn)分戶地形圖

指按產(chǎn)權(quán)，所有權(quán)的不同反映房屋類別，分戶界址，平面位置并標(biāo)示地號，街巷，道路，門牌，院落和地面形狀，設(shè)施的圖。毛地

毛地主要指城市中需要拆遷而尚未拆遷的土地。勞動力安置費(fèi)

常指因國家建設(shè)，征用集體土地或者使用國有土地，為安置原地上的農(nóng)業(yè)人口而依法支付的費(fèi)用。典當(dāng)關(guān)系消失

典但關(guān)系不復(fù)存在的客觀現(xiàn)象。什么是期房？

所謂期房，是指開發(fā)商從取得商品房預(yù)售許可證開始到取得房地產(chǎn)權(quán)證大產(chǎn)證為止，在這一期間內(nèi)的商品房即為期房。消費(fèi)者在這一階段購買商品房時，應(yīng)簽訂《商品房預(yù)售合同》。

期房在港澳地區(qū)稱作為買“樓花”，這是當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)商普遍采用的一種房屋銷售方式。購買期房也就是購房者購買尚處于建造之中的房地產(chǎn)項(xiàng)目。SOHO（家庭辦公）

SOHO（家庭辦公）一詞起源于八十代的紐約，因藝術(shù)家云集而出名，那里風(fēng)情獨(dú)特，有紐約最另類和最有品位的商店、畫廊和餐廳。后來有日本人在建筑中引用了SOHO這個詞，即是＂SmallOfficeHomeOffice＂的縮寫，意為小型的、家庭的辦公室。

在中國，在現(xiàn)代城沒有講SOHO（家庭辦公）這個故事之前，這個概念還從未作為一個建筑形式出現(xiàn)過，因此，SOHO現(xiàn)代城是北京第一家得到正式認(rèn)可的SOHO（家庭辦公）型建筑。在北京，被稱為SOHO一族的自由職業(yè)者和居家辦公者也越來越多，比如記者、作家、經(jīng)紀(jì)人、攝影師、計(jì)算機(jī)編程員等，還有一些正在起步和發(fā)展階段的公司和一些規(guī)模不大的公司，如廣告公司、設(shè)計(jì)工作室、律師、建筑師、會計(jì)師事務(wù)所、外國住京辦事處等，在網(wǎng)絡(luò)信息時代，他們的行為方式確定了他們需要自由的工作時間，自在的做事方法，而隨著電子網(wǎng)絡(luò)對人們生活的進(jìn)一步侵占，是應(yīng)他們的需要而問世的：花買一套房子的錢既可得到工作和生活這兩種需求的滿足。公房

指國家所有的房產(chǎn)。分直管公房（房管機(jī)關(guān)直接管理的公房）和自管公房（全民所有制的機(jī)關(guān)團(tuán)體和企事業(yè)單位自行管理的公房）。房屋公有權(quán)國家和集體所有制單位對其房屋享有占有，使用，收益和處分的權(quán)利。公產(chǎn)房指全民所有制和集體所有制等組織所擁有的房產(chǎn)。絕賣

指房屋典期屆滿后，由于某種原因的出現(xiàn)以致標(biāo)的物所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移。一般指典當(dāng)期滿不贖，逾期10或30的成絕賣。對有絕賣條件的典當(dāng)關(guān)系，雙方同意回贖的，允許回贖。房屋白契房屋買賣，典當(dāng)，贈與及交換時，當(dāng)事人雙方所訂立的契約。遺產(chǎn)房屋分割指遺屋共同繼承人分割遺屋。共同繼承的遺屋是共同繼承人的共有關(guān)系，一經(jīng)分割便成為個人獨(dú)有。房產(chǎn)共有人優(yōu)先購買權(quán)

指按份房產(chǎn)共有人欲將房產(chǎn)出賣時，在同等情況下房產(chǎn)其他共有人享有優(yōu)先購買該房產(chǎn)的權(quán)利。共同共有房產(chǎn)

指兩個或兩個以上的人，對全部共有房產(chǎn)不分份額地享有平等的所有權(quán)。私房分割指多個公民共有的房產(chǎn)分割成各自所有。私房共有分按份共有和共同共有。房屋中外合資產(chǎn)指中華人民共和國政府，企業(yè)或其他經(jīng)濟(jì)組織與外國政府，公司，廠商或個人等合資，合作建造，購置的房產(chǎn)。僑房

一般指華僑，僑眷，歸僑，歸國華僑學(xué)生的房地產(chǎn)。房屋他項(xiàng)權(quán)利

指由他項(xiàng)權(quán)利人與產(chǎn)權(quán)人用契約形式設(shè)定的權(quán)利。如抵押權(quán)，典權(quán)，地役權(quán)，地上權(quán)等。房屋有限產(chǎn)權(quán)

指房屋所有人不享有完整的所有權(quán)。這種有限產(chǎn)權(quán)，主要是有限產(chǎn)權(quán)受到限制，即不允許自由轉(zhuǎn)讓。CBD什么樣？

CBD即CentralBusinessDistrct(中央商務(wù)區(qū))，許多國際大都市都形成了相當(dāng)規(guī)模的CBD，如紐約的曼哈頓、東京的新宿、香港的中環(huán)，現(xiàn)在，北京的CBD確定在西起東大橋路，東至西大望路，南至通惠河，北至朝陽北路的區(qū)域內(nèi)。CBD應(yīng)具備以下特征：現(xiàn)代城市商務(wù)中心，匯聚世界眾多知名企業(yè)，經(jīng)濟(jì)、金融、商業(yè)高度集中，眾多最好的寫字樓、商務(wù)酒店和娛樂中心，最完善便利的交通，最快捷的通訊與昂貴的地價。什么是訂金“訂金”與“定金”雖一字之差，意思卻大相徑庭。它通常是在購房者與發(fā)展商就房屋買賣的意向初步達(dá)成協(xié)議后，準(zhǔn)備進(jìn)一步協(xié)商簽訂的臨時認(rèn)購協(xié)議，通常的做法是在約定所選房號、面積、房屋單價及總價款后，約定一個期限，買方需在此期限內(nèi)與賣方簽署正式合同。買方支付訂金即取得了在此期限內(nèi)的優(yōu)先購買權(quán)，在約定的時間內(nèi)，賣方不得再將該房屋出售給其他人。中空玻璃目前越來越多的商品房采用塑鋼窗內(nèi)鑲中空玻璃，中空玻璃是對傳統(tǒng)單玻門窗的革新，是現(xiàn)代門窗生產(chǎn)中的一項(xiàng)新的玻璃加工技術(shù)，它由兩層甚至更多的玻璃密封組合，但最重要的是兩層玻璃之間必須形成真空或氣體（如加入惰性氣體）狀態(tài)，故稱"中空玻璃"，這種技術(shù)的運(yùn)用使門窗的隔音、阻熱、密封、安全性能都大大提高。外飄窗

指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度地感受自然、親近自然，通常它的窗臺較低甚至為落地窗。復(fù)式住宅

復(fù)式住宅是受躍層式住宅啟發(fā)而創(chuàng)造設(shè)計(jì)的一種經(jīng)濟(jì)型住宅。這類住宅在建造上仍每戶占有上下兩層，實(shí)際是在層高較高的一層樓中增建一個1.2米的夾層，兩層合計(jì)的層高要大大低于躍層式住宅（復(fù)式為3.3米，而一般躍層為5.6米），復(fù)式住宅的下層供起居用，炊事、進(jìn)餐、洗浴等，上層供休息睡眠和貯藏用，戶內(nèi)設(shè)多處入墻式壁柜和樓梯，中間樓板也即上層的地板。因此復(fù)式住宅具備了省地、省工、省料又實(shí)用的特點(diǎn)，特別適合子三代、四代同堂的大家庭居住，既滿足了隔代人的相對獨(dú)立，又達(dá)到了相互照應(yīng)的目的。印花稅

印花稅的客稅對象是房地產(chǎn)交易中的各種憑證，包括房屋因買賣、繼承、贈與、交換、分割等發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時所書立的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，稅率為萬分之五。契稅

契稅是指房屋所有權(quán)發(fā)生變更時，就當(dāng)事人所訂契約按房價的一定比例向新業(yè)主（產(chǎn)權(quán)承受人）征收的一次性稅收。它是對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)變動征收的一種專門稅種，主要對個人和私營單位購買、承受贈與或交換的房屋征收契稅，稅率為3%--5%。個人住房擔(dān)保貸款

是指借款人或第三人以所購住房和其他具有所有權(quán)的財(cái)產(chǎn)作為抵押物或質(zhì)物，或由第三人為其貸款提供保證，并承擔(dān)連帶責(zé)任的貸款。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款銀行有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物，或要求保證人承擔(dān)連帶償還本息責(zé)任。什么是歐式裝飾風(fēng)格

歐式裝飾風(fēng)格在不同歷史時期有不同的特征，它先后受到羅馬式、哥特式、文藝復(fù)興式、巴洛克式、洛可可式等藝術(shù)風(fēng)格的影響。比如哥特式裝飾多采用框架鑲板形式，常做尖頂裝飾，裝飾紋樣采用旋渦形的曲線和植物型。而巴洛克式源自法國，家具表面鑲嵌象牙和鍍金，具有流動感極強(qiáng)的線條和繁復(fù)華麗的雕式。SOLOSOLO是一個英文單詞，含義為獨(dú)奏、單獨(dú)、單獨(dú)飛行；

SOLO是一件事情，SOLO是一種狀態(tài)，SOLO是一種生活；

SOLO是市中心精準(zhǔn)住宅。

在這個喧囂的城市里，有著越來越多行色匆匆的輕人。他們懷著青春和夢想在城市里奔忙。他們有著和前代人不同的生活，他們需要一處能夠負(fù)擔(dān)起的，真正屬于自己的容身之所。不需要太大，不需要奢華，方便、舒適是最高的標(biāo)準(zhǔn)。SOLO戶型新概念之定義

SOLO戶型是有別于目前市場上通常意義上的戶型，他的定義是：

SOLO戶型就是個性化的尊重客戶生活方式的的精準(zhǔn)居住空間。他的戶型要素是：1.主要客戶群定位于25歲左右的單身或同居的青人

2.戶型尊重客戶以往生活模式，強(qiáng)調(diào)個性化界面

3.每套建筑面積在35平方米左右，

4.臥室和客廳沒有明顯的劃分，可以沒有客廳，也可以沒有工作間，甚至可以沒有臥室，所有的生活空間設(shè)定來源于居住者本身。

5.SOLO戶型特別細(xì)致地構(gòu)成了輔助空間。強(qiáng)調(diào)舒適方便的浴室空間，整體浴室是其基本配置。廚房更提倡開敞式環(huán)保節(jié)能型整體廚房，和廚房緊密相連的是精確計(jì)算居住人數(shù)的小餐廳，SOLO戶型的輔助空間將所有輔助活動精確集合壓縮，最大限度地提高了房屋使用率。

6.SOLO戶型不僅定義了每套戶型的內(nèi)部特性，同時還要求公共空間的SOLO化，迎合居住者個性需要的服務(wù)設(shè)施也是基本配置，比如：24小時便利店，24小時自助型洗衣店，24小時自助式健身房等等，

7.全裝修現(xiàn)房交房，無期房銷售狀態(tài)。

8.提供推托出租和包租業(yè)務(wù)。

9.外銷或內(nèi)銷外租SOLO主張

青春不僅僅是奮斗，還是享受或許不可以徹底擁有一個人，但可以徹底擁有一座房子與各種假惺惺的居住生活決裂

拒絕把青春寄放在別人的房子里

拒絕在別人的房子里洗澡

拒絕在別人的房子里做愛

拒絕在別人的房子里遭遇寂寞

拒絕泡吧歸來又去了別人的房子

拒絕加班歸來又去了別人的房子

拒絕旅游歸來又去了別人的房子

拒絕帶著一千種玩具搬家

拒絕喜歡窺探的房東以及他那條心事重重的老狗

獨(dú)立獨(dú)立獨(dú)立自由自由自由并有一處精確的空間全力支持它！

既然20歲就能擁有自己的小豪邸，何必等到40歲再享受生活ＶＳ

ＶＳ是英文ＶＩＬＬＡＳＴＹＬＥ的縮寫，意思是“別墅式戶型”，這個概念在一定程度上反映了樓盤的內(nèi)在品質(zhì)。ＶＳ戶型概念將為白領(lǐng)、私企老板等提供一個“別墅式”的居住環(huán)境，這些戶型由三層組成，面積在１５０平方米左右。什么是酒店式公寓酒店式服務(wù)公寓的概念，始于1994，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，市場定位很高。酒店式服務(wù)公寓是目前在北京尚不多見的物業(yè)類型。它是集住宅、酒店、會所多功能于一體的，具有“自用”和“投資”兩大功效。與傳統(tǒng)的酒店相比，酒店式服務(wù)公寓在硬件配套設(shè)施上毫不遜色，而服務(wù)就更勝一籌了。所謂酒店式服務(wù)公寓是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓。除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服務(wù)，真正實(shí)現(xiàn)賓至如歸的感覺。其最大的特點(diǎn)是要比傳統(tǒng)的酒店更多了家的味道。由于它吸收了傳統(tǒng)酒店與傳統(tǒng)公寓的長處，因此，備受商務(wù)人士的青睞。

與傳統(tǒng)酒店的區(qū)別酒店式服務(wù)公寓與傳統(tǒng)酒店的本質(zhì)區(qū)別在于，這種樓盤可將每個單元出售給個體買房者，由于擁有產(chǎn)權(quán)的業(yè)主居住或委托酒店物業(yè)管理公司統(tǒng)一出租經(jīng)營，所以從本質(zhì)上來說，它是擁有私家產(chǎn)權(quán)的酒店。酒店式公寓目前，許多項(xiàng)目都宣傳自己提供酒店式服務(wù)，但提供酒店式服務(wù)與“酒店式公寓”并非一個概念。綜合多位業(yè)內(nèi)專家的解釋，酒店式公寓是指位于大型商圈內(nèi)，保持統(tǒng)一裝修模式、配置一整套高標(biāo)準(zhǔn)硬件設(shè)施和酒店服務(wù)系統(tǒng)、聘請專業(yè)酒店物業(yè)管理公司或酒店式公寓管理公司并由其統(tǒng)一經(jīng)營和管理、區(qū)別于純酒店單間的公寓，其大多會被用做投資使用。開盤

一般項(xiàng)目在取得銷售許可證后會選定某一時間開始公開發(fā)售，稱之為開盤。這時，可以交納預(yù)付款，正式簽約并辦理貸款等相關(guān)手續(xù)，也有些樓盤把第一次公開推出之時定為開盤。抵債房“抵債房”，主要是指債務(wù)人無法以貨幣償還債務(wù)時，將自己所有的房屋作價支付給債權(quán)人，由債權(quán)人上市出售的房屋，并不包括開發(fā)商抵押給銀行的抵債房。

地產(chǎn)價格泡沫

地產(chǎn)價格泡沫如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會發(fā)展成泡沫經(jīng)濟(jì)。日本的地產(chǎn)價格暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價指數(shù)，在上世紀(jì)80代的10間上漲了5倍，地價市值總額高達(dá)4000萬億日元，相當(dāng)于美國地價總值的4倍，土地單價為美國的100倍。1991以后地價暴跌，泡沫破滅，至今經(jīng)濟(jì)尚未恢復(fù)過來。認(rèn)購一般也稱作內(nèi)部認(rèn)購。是指項(xiàng)目在尚未完全取得銷售手續(xù)之前的預(yù)訂銷售方式。一般只交納較少的定金，不能簽訂正式的銷售合同。混合型REITs

混合型房地產(chǎn)投資信托REITs既擁有物業(yè)，又提供信貸。房地產(chǎn)投資信托簡而言之，房地產(chǎn)投資信托(REIT)就是一家致力于持有，并在大多數(shù)情況下經(jīng)營那些收益型房地產(chǎn)(如公寓、購物中心、辦公樓、酒店、工業(yè)廠房和倉庫)的公司。符合規(guī)定的REIT不需要交納公司所得稅和資本利得稅，但其資產(chǎn)構(gòu)成、收入來源和收益分配均要符合一定的要求。對REITs的優(yōu)惠

REITs同其它信托產(chǎn)品一樣，如果信托的收入分配給受益人的話，信托是不需要交稅的。REITs免交公司所得稅和資本利得稅，但股東要對自己所得的分紅按照自己的適用稅率交納所得稅和資本利得稅。

美國目前資本利得稅分兩部分征收，增值部分的稅率為20%，折舊部分為25%。例如，如果五前以100萬元購得某物業(yè)，5后折舊20萬元，賬面價值為80萬元，售得110萬元。資本利得稅＝20%×（110-100）＋25%×２0＝7萬元。對REITs的要求：公司的資產(chǎn)主要是由長期持有的房地產(chǎn)組成；公司的收入主要來源于房地產(chǎn)；公司至少90%的應(yīng)納稅收入應(yīng)分派給股東。REITs的信托性

從給REITs的優(yōu)惠和對REITs的要求上，我們可以看得出來政府大力扶持其發(fā)展，規(guī)范其運(yùn)作、用其來發(fā)展和穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，而又限制其壟斷市場、防止其濫用經(jīng)營收益、限制其干涉其它實(shí)體經(jīng)營的目的。如果REITs每均有高比例現(xiàn)金分派，說明其有良好的經(jīng)營業(yè)績，因?yàn)榧词估麧櫩梢栽旒?，現(xiàn)金收入是無法造假的。嚴(yán)格的分派制度實(shí)際是對REITs經(jīng)營的一種高明的監(jiān)督，同時也可限制REITs濫用資金。信托業(yè)發(fā)展的關(guān)鍵在于信用、規(guī)范運(yùn)作、和成熟的金融基礎(chǔ)設(shè)施。

REITs分為三種：權(quán)益型REITs、按揭型REITs、混合型REITs。

現(xiàn)在美國大約有300個REITs，它們的總資產(chǎn)超過3000億美元，大約2／3在國家級的股票交易所上市。有一些REITs并沒有上市，但通常所說的REITs是指上市的。按揭型REITs按揭型房地產(chǎn)投資信托REITs直接貸款給房地產(chǎn)業(yè)主和經(jīng)營者，或通過收購貸款和由按揭支持的證券來間接地施放信貸。權(quán)益型REITs權(quán)益型REITs擁有和經(jīng)營收益型房地產(chǎn)，業(yè)務(wù)包括出租、開發(fā)和租戶服務(wù)。獨(dú)立式公寓獨(dú)立式公寓一般為國際標(biāo)準(zhǔn)化一居室，戶型基本一致，一般60-70平方米左右具備全部生活要素。是介于傳統(tǒng)一居和超小戶型之間的另類產(chǎn)品。優(yōu)先購買權(quán)

指按份房產(chǎn)共有人欲將房產(chǎn)出賣時，在同等情況下房產(chǎn)其他共有人享有優(yōu)先購買該房產(chǎn)的權(quán)利。差價置換房

差價換房：是指本市居民以其承租的公有住房承租權(quán)按協(xié)議商定的價格交換其他公有住房承租權(quán)，或直接交換商品租房、其他所有權(quán)住房，或有償轉(zhuǎn)讓后再購買商品住房和其