房地產(chǎn)知識(shí)培訓(xùn)內(nèi)容

房地產(chǎn)學(xué)問(wèn)培訓(xùn)內(nèi)容一、房地產(chǎn)的定義房地產(chǎn)是土地、建筑及其地上附屬物，包括物質(zhì)實(shí)體和依托于物質(zhì)實(shí)體上的權(quán)益，這里的三個(gè)關(guān)鍵詞是“土地〞“建筑〞“權(quán)益〞。二、房地產(chǎn)的類型1、按用處劃分a居住房地產(chǎn)：包括一般住宅、高級(jí)公寓、別墅等。b商業(yè)房地產(chǎn)：如商務(wù)辦公樓、寫(xiě)字樓、旅館、商店、餐館。c旅游房地產(chǎn)：包括公園、風(fēng)景名勝、歷史古跡、沙灘等休閑場(chǎng)所。d工業(yè)房地產(chǎn)：包括廠房、倉(cāng)庫(kù)等。e農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)：如農(nóng)場(chǎng)、林場(chǎng)、牧場(chǎng)、果園等。f特別目的房地產(chǎn)：包括政府機(jī)關(guān)辦公樓、學(xué)校、教堂、寺廟、墓地等。2、按市場(chǎng)性質(zhì)劃分a、出售的房地產(chǎn)b、出租的房地產(chǎn)c、營(yíng)業(yè)的房地產(chǎn)d、自用的房地產(chǎn)3、其他a、有的房地產(chǎn)即可出售也可出租、營(yíng)業(yè)：如商店、餐館。b、有的房地產(chǎn)即可自用也可出租、出售：如住宅。c、有的房地產(chǎn)只能自用：如學(xué)校。三、房地產(chǎn)行業(yè)名詞說(shuō)明房產(chǎn)：房屋的經(jīng)濟(jì)形式在法律上有明顯權(quán)屬關(guān)系，在不同全部者和運(yùn)用者之間進(jìn)展出租出售或做其它用處的房屋。地產(chǎn)：可以為權(quán)益人帶來(lái)利益或滿意其權(quán)益人的工作或生活須要的土地資產(chǎn).房地產(chǎn):也稱之為不動(dòng)產(chǎn),是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱,是指土地及附著在土地上的人工建筑物和建筑物及其附帶的各種權(quán)利。房地產(chǎn)業(yè)：是以土地和建筑物為經(jīng)營(yíng)對(duì)象，從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建立、經(jīng)營(yíng)、管理及修理、裝飾、效勞為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在依法獲得土地運(yùn)用權(quán)的土地上，依據(jù)運(yùn)用性質(zhì)的要求進(jìn)展根底設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)。土地全部權(quán)：是指國(guó)家或集體經(jīng)濟(jì)組織，對(duì)國(guó)家或集體土地依法享有運(yùn)用收益和處分的權(quán)利。土地運(yùn)用權(quán)：是指土地全部者依法享有運(yùn)用或獲得土地利益的權(quán)利。土地開(kāi)發(fā)：是指將生地開(kāi)發(fā)成可供運(yùn)用的土地。生地：指空地、田地、未開(kāi)墾地等不具備運(yùn)用條件的土地。熟地：是指完成三通一平或完成七通一平的工作，具備土地運(yùn)用條件的土地。三通一平：指通水、通電、通路以及土地平整。七通一平：供水、排水、供氣、供電、供熱、電訊、道路暢通及土地平整。開(kāi)發(fā)商：是組織建立房地產(chǎn)工程的房地產(chǎn)公司。它有一、二、三等級(jí)的資質(zhì)評(píng)定。代理商：是專業(yè)籌劃銷售房地產(chǎn)工程的房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)。它有一手和二之分，同時(shí)也有一、二、三等級(jí)的資質(zhì)評(píng)定。承建商：負(fù)責(zé)房地產(chǎn)工程工程建立的施工單位。通常有一、二、三3個(gè)等級(jí)的資質(zhì)評(píng)定。監(jiān)理公司：對(duì)工程建立進(jìn)展監(jiān)視，以確保工程質(zhì)量的單位。物業(yè)管理商：在房地產(chǎn)工程建成后對(duì)其進(jìn)展全權(quán)管理的單位。商品房：有合法產(chǎn)權(quán)，購(gòu)置后能領(lǐng)取房屋全部權(quán)證的住宅。業(yè)主有自由買(mǎi)賣(mài)、轉(zhuǎn)讓、租賃的權(quán)利。別墅：是小區(qū)內(nèi)獨(dú)立成套的住宅，通常為二層或三層，帶私家花園。單身公寓：也稱酒店式公寓，廳房全一但有獨(dú)立廚房及洗手間，面積一般30㎡以下。現(xiàn)房：樓宇建筑已全部完成，購(gòu)置后即可交付運(yùn)用的商品房，通?？蛻艚桓恫糠址靠詈蠹纯扇胱　Ｆ诜浚禾幱谑┕るA段，離交房時(shí)間比較長(zhǎng)的商品房。正負(fù)零零：指工程建立到地面的階段。均價(jià)：樓盤(pán)中全部單元價(jià)格總和除以總建筑面積之后的價(jià)格。最低價(jià)：指目前銷售中最低的一套房屋的價(jià)格。最高價(jià)：指目前銷售中最高的一套房屋的價(jià)格。一次性買(mǎi)斷價(jià)：指買(mǎi)方及賣(mài)方商定的一次性定價(jià)。折扣：依據(jù)不同付款方式或時(shí)間在原價(jià)根底上賜予的實(shí)惠。建筑面積：房屋各層面積的總和。運(yùn)用面積：房屋中分戶門(mén)內(nèi)全部可供運(yùn)用的凈面積總和。套內(nèi)面積：套內(nèi)運(yùn)用面積+套內(nèi)墻風(fēng)光 積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積公攤面積：指住宅樓內(nèi)為便利住戶出入，保障住戶的正常生活和交往而設(shè)置的公共走廊、樓梯、電梯間、水箱間、供電房等所占面積的總和。得房率：套內(nèi)建筑面積/套建筑面積容積率：小區(qū)的總建筑面積/用地面積〔越小越好〕房地產(chǎn)的有關(guān)法律規(guī)定，高屋的容積率不應(yīng)超過(guò)5，多屋的容積率不應(yīng)超過(guò)3。建筑密度：住宅區(qū)總建筑基地面積/住宅區(qū)總建筑面積綠地率：是指居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率。綠化率：是小區(qū)內(nèi)全部綠化面積總和/占地面積銀行按揭：以商品房抵押的形式向銀行申請(qǐng)貸款，并在規(guī)定的限內(nèi)以月供〔連本帶息〕的形式向銀行歸還貸款。套房：是指帶有洗手間的睡房。平面圖：是指一套住房的功能分布狀況，包括面積、布局、尺寸等。爛尾樓：是超過(guò)合約規(guī)定的交樓期確定時(shí)限，仍無(wú)任何跡象顯示能完成的工程。外銷房：是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門(mén)的規(guī)定，通過(guò)土地批租的形式，報(bào)政府方案主管部門(mén)列入正式工程方案。建成后用于向境外出售的住房，商業(yè)用地及其它建筑物?！餐怃N房和內(nèi)銷房的區(qū)分在于：土地本錢(qián)和銷售對(duì)象不同〕內(nèi)銷房：是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)實(shí)行土地運(yùn)用權(quán)出讓形式，經(jīng)過(guò)主管部門(mén)審批建成后，在國(guó)內(nèi)范圍內(nèi)出售的住宅，商業(yè)用房及其它建筑物。集資房：由國(guó)家出土地，減免部分稅費(fèi)，由集體出部分資金，再由職工集資修建的房屋，產(chǎn)權(quán)歸職工個(gè)人全部，不對(duì)外銷售。契稅：由于土地運(yùn)用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓、房屋買(mǎi)賣(mài)交換贈(zèng)予發(fā)生權(quán)屬轉(zhuǎn)向承受人征收的一種稅。交房：是指經(jīng)過(guò)國(guó)家質(zhì)量鑒定，雙方一起驗(yàn)收后，開(kāi)展商將鑰匙交給業(yè)主的過(guò)程。一次性付款：即在雙方簽定合同后確實(shí)定時(shí)限內(nèi)〔通常是兩個(gè)月左右〕付清全部房款的付款方式。分期付款：是買(mǎi)方支付一筆定金或首期房款后，其余房款分屢次在一段較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)付清的付款方式。升值：已售出的房產(chǎn)經(jīng)過(guò)一段時(shí)間，價(jià)值在扣除通貨膨脹因素后比購(gòu)置時(shí)有所增加。物管費(fèi)：物業(yè)管理公司因管理及保養(yǎng)物業(yè)引起的全部開(kāi)支中由業(yè)主擔(dān)當(dāng)?shù)哪遣糠仲M(fèi)用。板樓：一般長(zhǎng)是寬的幾倍，一梯兩戶。塔樓：一般長(zhǎng)和寬幾乎一樣，一梯四戶或六戶。板樓的優(yōu)點(diǎn)：1、南北通透，便于采光、通風(fēng)。2、均好性強(qiáng)。3、管理本錢(qián)不高。4、面積運(yùn)用率高。板樓的缺點(diǎn)：1、建筑密度低，房?jī)r(jià)高。2、戶型格局不宜變更。塔樓的優(yōu)點(diǎn)：1、節(jié)約土地資源；房?jī)r(jià)低。2、空間構(gòu)造靈敏，便于改造。3、構(gòu)造強(qiáng)度高，抗震性好。4、站高望遠(yuǎn)，視野開(kāi)闊。塔樓的缺點(diǎn)：1、均好性差，居住密度高。通風(fēng)采光不敢保證。2、面積運(yùn)用率不高，存在灰色空間。四、房地產(chǎn)銷售所需文件開(kāi)展商營(yíng)業(yè)執(zhí)照稅務(wù)登記證資質(zhì)等級(jí)證書(shū)五證：土地運(yùn)用證—國(guó)土局、土地規(guī)劃容許證建筑規(guī)劃容許證—規(guī)劃局、建筑施工容許證—建立局、銷售容許證—房管局二書(shū)：〈產(chǎn)品運(yùn)用說(shuō)明書(shū)〉、〈質(zhì)量保證書(shū)〉五、房地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)的一般程序通過(guò)確定的方式獲得房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地——組織開(kāi)發(fā)金——投資可行性分析——確定工程——前期設(shè)計(jì)、報(bào)建手續(xù)——組織施工——制定營(yíng)銷策略——建立銷售體系——工程銷售過(guò)程——物業(yè)管理六、房地產(chǎn)推廣的一般步驟前期信息發(fā)布——內(nèi)部認(rèn)購(gòu)物——首次公開(kāi)出售——階段性展銷會(huì)——尾盤(pán)銷售階段七、廣告宣揚(yáng)的途徑電視廣告、報(bào)紙廣告、播送電臺(tái)廣告、戶外廣告、互聯(lián)網(wǎng)廣告、郵寄法、贊助活動(dòng)八、房地產(chǎn)推廣的形成展銷會(huì)、聯(lián)會(huì)展銷、推廣活動(dòng)、社會(huì)活動(dòng)、巡展活動(dòng)、直銷活動(dòng)九、國(guó)六條1、實(shí)在調(diào)整住房供應(yīng)構(gòu)造。重點(diǎn)開(kāi)展中低價(jià)位、中小套型一般商品房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。各地都要制定和施行住房建立規(guī)劃，對(duì)新建住房構(gòu)造提出詳細(xì)比例要求。國(guó)家發(fā)改委經(jīng)濟(jì)探討所經(jīng)濟(jì)形勢(shì)探討室主任王小廣：“比較有特點(diǎn)的就是這個(gè)，增加供應(yīng)，增加房屋的供應(yīng)量。〞2、進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)整作用。嚴(yán)格執(zhí)行住房開(kāi)發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)分地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)整住房需求?？茖W(xué)確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強(qiáng)土地運(yùn)用監(jiān)管，制止囤積土地行為。國(guó)家發(fā)改委經(jīng)濟(jì)探討所經(jīng)濟(jì)形勢(shì)探討室主任王小廣：“再有就是抑制投機(jī)性的需求，這次就是把稅收放在了更重要的位置，稅收的完善是建立房地產(chǎn)完善體制中最重要的一個(gè)。〞3、合理限制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求過(guò)快增長(zhǎng)。4、進(jìn)一步整頓和標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建立全過(guò)程監(jiān)管，制止擅自變更工程、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房?jī)r(jià)行為。5、加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建立，標(biāo)準(zhǔn)開(kāi)展經(jīng)濟(jì)適用住房。主動(dòng)開(kāi)展住房二級(jí)市場(chǎng)和租賃市場(chǎng)，有步驟地解決低收入家庭的住房困難。6、完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度。增加房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透亮度，全面、剛好、精確地發(fā)布市場(chǎng)供求信息，堅(jiān)持正確的言論導(dǎo)向。國(guó)家發(fā)改委經(jīng)濟(jì)探討所經(jīng)濟(jì)形勢(shì)探討室主任王小廣：“信息披露，尤其是要對(duì)銷售當(dāng)中的虛假