房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)戶(hù)建筑工程基礎(chǔ)知識(shí)

房地產(chǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)與建筑工程基礎(chǔ)知識(shí)第一節(jié)城市規(guī)劃管理城市規(guī)劃概述城市規(guī)劃的基本概念：城市規(guī)劃是指為了實(shí)現(xiàn)一定時(shí)期內(nèi)城市的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)，確定城市性質(zhì)、規(guī)模和發(fā)展方向，合理利用城市土地，協(xié)調(diào)城市空間布局和各項(xiàng)建設(shè)的綜合部署和具體安排。城市規(guī)劃區(qū)是指城市時(shí)區(qū)、近郊以與城市行政區(qū)域內(nèi)因城市建設(shè)和發(fā)展需要實(shí)行規(guī)劃控制的區(qū)域。城市規(guī)劃管理是指城市人民政府按照法定程序編制和審批城市規(guī)劃，并依據(jù)國(guó)家個(gè)各級(jí)政府頒布的城市規(guī)劃管理的有關(guān)法規(guī)和具體規(guī)定，對(duì)批準(zhǔn)的城市規(guī)劃，采用法制的、行政的、經(jīng)濟(jì)的管理辦法，對(duì)城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的各項(xiàng)建設(shè)進(jìn)行統(tǒng)一的安排和控制，使城市的各項(xiàng)兼著用地和建設(shè)工程活動(dòng)有計(jì)劃、有秩序地協(xié)調(diào)發(fā)展，保證城市規(guī)劃的順利實(shí)施。與房地產(chǎn)有關(guān)的城市規(guī)劃的內(nèi)容和圖紙與文件城市規(guī)劃包括總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃和詳細(xì)規(guī)劃。總體規(guī)劃：總體規(guī)劃是一個(gè)遠(yuǎn)景規(guī)劃，短的15，長(zhǎng)的30，一般為20。城市總體規(guī)劃由同級(jí)人民政府負(fù)責(zé)編制。總計(jì)規(guī)劃圖是房地產(chǎn)公司在一個(gè)城市進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)決策的重要依據(jù)之一。詳細(xì)規(guī)劃：詳細(xì)規(guī)劃又可分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃使城市總體規(guī)劃與詳細(xì)規(guī)劃有機(jī)地銜接起來(lái)。修建詳細(xì)規(guī)劃是在城市分區(qū)的布局地區(qū)所進(jìn)行的城市空間構(gòu)成的規(guī)劃。城市規(guī)劃的實(shí)施和監(jiān)督檢查城市規(guī)劃的實(shí)施城市規(guī)劃的實(shí)施管理主要是報(bào)建審批管理和批后管理兩個(gè)部分內(nèi)容。報(bào)建審批管理主要包括對(duì)建設(shè)項(xiàng)目選址審批核發(fā)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書(shū)，對(duì)城市用地審批核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，對(duì)建筑工程審批核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證。批后管理主要是按照規(guī)劃實(shí)施監(jiān)督檢查體系對(duì)違章占地和違章建設(shè)的查禁工作。第二節(jié)居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)與技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)居住區(qū)的組成和規(guī)模居住區(qū)的組成居住區(qū)的組成有用地和工程構(gòu)成。按居住區(qū)內(nèi)用地性質(zhì)劃分：居住建筑用地公共建筑用地道路廣場(chǎng)用地公共綠地和體育場(chǎng)地其它用地居住區(qū)的工程構(gòu)成：建筑工程市政基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境工程居住區(qū)的規(guī)模：居住區(qū)的規(guī)模主要是指人口規(guī)模和用地規(guī)模，其中以人口規(guī)模為主要指標(biāo)。居住區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)：我國(guó)居住區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)通常分為居住區(qū)、居住小區(qū)、住宅組團(tuán)三個(gè)等級(jí)。居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)的內(nèi)容控制性詳細(xì)規(guī)劃著重解決各類(lèi)用地界限、建筑密度、建筑高度、容積率、道路紅線(xiàn)位置、斷面、控制點(diǎn)坐標(biāo)、標(biāo)高、工程管線(xiàn)走向、管徑和用地范圍燈控制指標(biāo)；修建性詳細(xì)規(guī)劃是根據(jù)建筑、綠化和空間要求布置平面圖，進(jìn)行道路、建筑、工程管線(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)，進(jìn)行豎向設(shè)計(jì)和土石方工程設(shè)計(jì)、編制工程概算。修建性詳細(xì)規(guī)劃主要包括：居住建筑規(guī)劃、公共建筑規(guī)劃、道路規(guī)劃和綠地規(guī)劃。居住建筑規(guī)劃住宅建筑群體的平面布置形式基本有四種：行列式；周邊式；混合式；自由式。住宅的選型住宅層數(shù)進(jìn)深和面寬長(zhǎng)度和體型層高戶(hù)室比。公共建筑規(guī)劃規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)滿(mǎn)足適當(dāng)集中、縮短服務(wù)半徑、符合人流走向、不干擾住戶(hù)的基本要求。居住小區(qū)內(nèi)道路不能四通八達(dá)，而是要“順而不穿，通而不暢”。建筑設(shè)計(jì)建筑設(shè)計(jì)一般分初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)兩個(gè)階段。居住建筑設(shè)計(jì)的內(nèi)容包括：住宅建筑設(shè)計(jì)的平、立、剖面設(shè)計(jì)；住宅結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)；住宅建筑裝修和室內(nèi)設(shè)備的設(shè)計(jì)；住宅設(shè)計(jì)的工程概算和預(yù)算。居住區(qū)的各類(lèi)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)居住區(qū)用地控制指標(biāo)表居住區(qū)用地平衡表居住區(qū)規(guī)劃方案的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)居住建筑密度：是指住宅建筑對(duì)居住用地的覆蓋率。居住面積密度：居住面積密度=居住面積/居住建筑用地面積容積率（居住建筑面積密度）人口毛密度，是指居住總?cè)丝诤涂傆玫刂?。人口凈密度，是指居住總?cè)丝谂c居住建筑用地面積之比。平均層數(shù)，是指住宅總面積與住宅基地總面積之比。高層比例，一般七層以上為高層住宅，即高層住宅占總建筑面積的比例。住宅間距，居住區(qū)平均造價(jià)：平均造價(jià)＝總造價(jià)/居住區(qū)總建筑面積停車(chē)位個(gè)數(shù)，是指在規(guī)劃用地范圍內(nèi)設(shè)置的地面和地下停車(chē)位的個(gè)數(shù)；建設(shè)周期，是指自工程開(kāi)工至全部工程完工之間的持續(xù)時(shí)間。第三節(jié)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)城市基礎(chǔ)設(shè)施的內(nèi)容和特點(diǎn)(一)、城市基礎(chǔ)設(shè)施的內(nèi)容1、能源系統(tǒng)2、給水、排水系統(tǒng)3、道路交通系統(tǒng)4、郵電、通訊系統(tǒng)5、環(huán)境系統(tǒng)6、安全系統(tǒng)7、土地平整工程“七通”是指通道路、通自來(lái)水、通電信、通排水、通煤氣、通熱力、通電力“一平”即平整場(chǎng)地，按照豎向規(guī)劃進(jìn)行土方工程。居住區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施與住宅建設(shè)的比例關(guān)系實(shí)物量比例關(guān)系：是指每平方米住宅建筑面積需要提供的水、電、熱、氣等相應(yīng)配套設(shè)施的具體數(shù)量。價(jià)值量比例關(guān)系：該比例關(guān)系通常用基礎(chǔ)設(shè)施投資與住宅建設(shè)投資的比例和每平方米住宅建筑面積基礎(chǔ)設(shè)施投資量來(lái)表示。管線(xiàn)綜合地下管線(xiàn)的排列次序一般從建筑物外排起，最近的是煤氣管，然后依次為給水、污水與雨水管等自道路紅線(xiàn)向道路中心線(xiàn)方向平行布置各種管線(xiàn)的次序，要根據(jù)管線(xiàn)的性質(zhì)，埋深確定。一般次序是電力電纜、電信電纜、煤氣、熱力、給水、雨水和污水管道。第四節(jié)建筑工程基礎(chǔ)知識(shí)建筑構(gòu)造與結(jié)構(gòu)建筑物的用途和分類(lèi)建筑物按照使用性質(zhì)（即用途），通常分為生產(chǎn)性建筑、即工業(yè)建筑、農(nóng)業(yè)建筑等；非生產(chǎn)性建筑，即民用建筑。按建筑物的用途分類(lèi)居住建筑公共建筑生活服務(wù)性建筑文教建筑托幼建筑科研建筑醫(yī)療建筑商業(yè)建筑體育建筑文娛建筑交通、郵電建筑其它建筑按建筑物的結(jié)構(gòu)類(lèi)型和材料分類(lèi)磚木結(jié)構(gòu)建筑磚混結(jié)構(gòu)建筑鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)建筑鋼結(jié)構(gòu)建筑按建筑物的層數(shù)分類(lèi)低層建筑：一般是指1－3層的房屋多層建筑：一般是指四至七層的房屋高層建筑：第一類(lèi)，小高層，層數(shù)8－16層，房屋的高度在25M－50M之間，其結(jié)構(gòu)形式一般為鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)；第二類(lèi)，中高層，層數(shù)在17-25層，最高達(dá)75M；第三類(lèi)，高高層，層數(shù)26-40層，最高達(dá)100M高；層數(shù)在40層以上，高度超過(guò)100M，成為超高層建筑。建筑設(shè)計(jì)的主要內(nèi)容建筑平面設(shè)計(jì)：用以滿(mǎn)足建筑的使用功能的平面要求，包括設(shè)計(jì)建筑物的內(nèi)部使用空間和交通聯(lián)系空間的設(shè)計(jì)，是建筑平面設(shè)計(jì)的一個(gè)重要內(nèi)容。建筑剖面設(shè)計(jì)：建筑剖面設(shè)計(jì)主要分析建筑物各部分應(yīng)有的高度，建筑物層數(shù)、建筑空間的組合和利用，以與建筑結(jié)構(gòu)、構(gòu)造關(guān)系等。建筑體型和立面設(shè)計(jì)：建筑體型和立面設(shè)計(jì)是建筑師充分發(fā)揮其想象力和創(chuàng)造力的地方，也是開(kāi)發(fā)商表示所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目品質(zhì)、思想的重要方面。建筑識(shí)圖一套完整的建筑施工圖包括建筑總圖、建筑施工圖、結(jié)構(gòu)施工圖、暖通與空調(diào)施工圖、給排水施工圖（通常暖通空調(diào)、給排水作為一套圖紙）、電氣施工圖等。各工種的施工圖又分為基本圖和詳圖兩部分。建筑制圖的基本規(guī)定：0＝841×1189、1＝594×841、2＝420×594、3＝297×420、4+210×297。圖標(biāo)和會(huì)簽欄比例尺的選用：一個(gè)圖形一般只采用一種比例尺。結(jié)構(gòu)施工圖一般不注比例尺，允許一個(gè)圖形使用兩種比例尺。結(jié)構(gòu)施工圖在施工中以所注尺寸為準(zhǔn)。軸線(xiàn)：施工圖中的軸線(xiàn)是施工中定位、放線(xiàn)的重要依據(jù)。軸線(xiàn)用點(diǎn)劃線(xiàn)表示，端部劃圓圈，圓圈內(nèi)注明編號(hào)。水平方向用阿拉伯?dāng)?shù)字由左至右編號(hào)，垂直方向用英文字母由下而上編號(hào)。尺寸與單位：總圖以米為單位，其余均以毫米為單位。尺寸的數(shù)字后面可不寫(xiě)單位。標(biāo)高：注到小數(shù)點(diǎn)后面第三位。標(biāo)高分絕對(duì)標(biāo)高和相對(duì)標(biāo)高兩種。索引號(hào)：索引號(hào)的用途是索引。（四）建筑施工圖建筑施工圖是根據(jù)正投影原理繪制出來(lái)的，用立面圖與屋頂平面圖表示建筑物的外部，用總平面圖表示建筑物的位置，用平面圖與剖面圖表示其內(nèi)部，用大樣圖表示其細(xì)部作法的一套圖紙。建筑總平面圖：用來(lái)說(shuō)明建筑物所在具體位置和其周?chē)h(huán)境關(guān)系的平面圖。建筑平面圖：它不僅反映了建筑的使用空間、裝修等情況，而且是其他各工種圖紙?jiān)O(shè)計(jì)的基礎(chǔ)。還是室內(nèi)外裝修設(shè)計(jì)的重要依據(jù)。建筑立面圖：立面圖主要表示建筑物的外觀(guān)形狀，是做外部裝修的主要依據(jù)。建筑剖面圖：剖面圖主要用以簡(jiǎn)要表示建筑物的內(nèi)部結(jié)構(gòu)形式、空間關(guān)系。結(jié)構(gòu)施工圖：結(jié)構(gòu)施工圖主要表明建筑結(jié)構(gòu)的專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)內(nèi)容，同時(shí)反映建筑、給排水、暖通、電氣等專(zhuān)業(yè)對(duì)結(jié)構(gòu)的要求。給排水施工圖采暖施工圖通風(fēng)施工圖電氣施工圖（五）建筑構(gòu)造建筑五的基本構(gòu)造和設(shè)計(jì)時(shí)須考慮的因素房屋建筑一般由基礎(chǔ)、墻、柱、梁、板、屋架、門(mén)窗、屋面（包括隔熱、保溫和防水層）、樓梯、陽(yáng)臺(tái)、雨棚、樓地面等部分組成。房屋的建筑等級(jí)建筑物耐久性（限）的等級(jí)建筑物的耐火等級(jí)建筑物的重要性等級(jí)建筑物的常用基礎(chǔ)形式按基礎(chǔ)的構(gòu)造特點(diǎn)不同，基礎(chǔ)可分為五種基本類(lèi)型。條形基礎(chǔ)獨(dú)立基礎(chǔ)閥板基礎(chǔ)箱型基礎(chǔ)樁基礎(chǔ)墻體的構(gòu)造鋼筋混凝土柱、梁、板的構(gòu)造屋頂?shù)臉?gòu)造樓梯的類(lèi)型與構(gòu)造房屋門(mén)窗類(lèi)型建筑裝飾材料建筑材料與建筑裝飾材料建筑材料是一切建筑工程的物質(zhì)基礎(chǔ)，是建造建筑物所使用的各種材料的總稱(chēng)。主要包括：房屋結(jié)構(gòu)材料、墻體材料、屋面材料、隔熱、隔聲材料、內(nèi)外墻裝飾材料等建筑裝飾材料的分類(lèi)按化學(xué)成分分類(lèi)金屬材料非金屬材料復(fù)合材料按建筑裝飾的部位分類(lèi)外墻裝飾材料內(nèi)墻裝飾材料地面裝飾材料吊頂裝飾材料室內(nèi)裝飾用品與配套設(shè)備其他裝飾材料建筑裝飾材料使用效果評(píng)價(jià)裝飾效果：評(píng)價(jià)裝飾效果主要考察：建筑物外部色彩建筑物內(nèi)部色彩耐久性經(jīng)濟(jì)性環(huán)保性建筑材料的主要種類(lèi)和用途建筑設(shè)備建筑給水給水系統(tǒng)分為生活、生產(chǎn)、消防等三種。建筑排水排水系統(tǒng)分為生活污水、生產(chǎn)廢水、雨水三類(lèi)。建筑采暖建筑通風(fēng)與空調(diào)建筑電氣住宅小區(qū)智能化系統(tǒng)住宅小區(qū)智能化的含義所謂住宅小區(qū)智能化就是利用4C（即計(jì)算機(jī)、通訊與網(wǎng)絡(luò)、自控、IC卡）技術(shù)，通過(guò)有效的傳輸網(wǎng)絡(luò)，將多元信息服務(wù)與管理、物業(yè)管理與安防、住宅智能化系統(tǒng)集成為住宅小區(qū)的服務(wù)與管理提供高技術(shù)的智能化手段，以期實(shí)現(xiàn)快捷高效的服務(wù)與管理，提供安全舒適的家居環(huán)境。工程造價(jià)工程造價(jià)的定義和特性工程造價(jià)是指建設(shè)工程的建造價(jià)格。它有兩種含義，一是指建設(shè)一項(xiàng)工程的預(yù)期開(kāi)始或?qū)嶋H開(kāi)支的全部固定資產(chǎn)投資費(fèi)用；二是指工程價(jià)格，即為建成一項(xiàng)工程、預(yù)期在土地市場(chǎng)、技術(shù)和設(shè)備市場(chǎng)、勞務(wù)市場(chǎng)以與工程承包市場(chǎng)等交易活動(dòng)中所形成的建筑安裝工程價(jià)格或建設(shè)項(xiàng)目總價(jià)格。通常又把工程造價(jià)的第二種含義稱(chēng)為工程承發(fā)包價(jià)格工程造價(jià)的第一中含義是從投資者（業(yè)主）的角度來(lái)定義的，第二種含義是從承包商的角度來(lái)定義的。工程造價(jià)的計(jì)價(jià)特征投資估算：在項(xiàng)目建議書(shū)和可行性研究階段估算出建設(shè)項(xiàng)目的投資額。概算造價(jià)：在初步設(shè)計(jì)階段，根據(jù)初步設(shè)計(jì)圖紙，通過(guò)編制工程概算預(yù)先測(cè)算和確定的工程造價(jià)。預(yù)算造價(jià)：在施工圖設(shè)計(jì)階段，根據(jù)施工圖紙編制預(yù)算文件，預(yù)先測(cè)算和確定的工程造價(jià)。合同價(jià)：指在工程投標(biāo)階段簽訂總承包合同、建筑安裝工程承包合同、設(shè)備和材料采購(gòu)合同，以與技術(shù)咨詢(xún)合同所確定的工程價(jià)格。結(jié)算價(jià)：指在合同實(shí)施階段，在工程結(jié)算是按合同調(diào)價(jià)范圍和調(diào)價(jià)方法，對(duì)實(shí)際發(fā)生的工程量增減、設(shè)備和材料價(jià)差等進(jìn)行調(diào)