房地產(chǎn) -地產(chǎn)業(yè)融資培訓

1 1 1 2 3 3 4 4 4 6 6 7 8 10 12 12 12 14 15 16 16 17 18 19 19 19 21 23 23 23 24 24 25 26 26 27 28 30 30 31 32 33 34 38 44 45 45 45 46 51 51 51 52 54 55并沒有考慮如何使資金的運用效率達到最大化從而在一定的投資量基礎(chǔ)上實現(xiàn)項目利潤最大化的從一種全局的、動態(tài)的觀點,從項目管理和財務(wù)管理的視角去對整個開發(fā)項目的資金運作和財務(wù)狀融資所需付出的相應(yīng)代價叫做融資成本。開發(fā)項目融資成本的高低是評判融資方案優(yōu)劣的重要指選擇項目的融資方式明確融資的任務(wù)和具體目標要求融資成本分析融資風險因素分析設(shè)計項目的融資結(jié)構(gòu)和資金結(jié)構(gòu)——修正項目投資結(jié)構(gòu)選擇銀行以及其他融資渠道起草融資文件融資談判簽署融資文件執(zhí)行投資計劃投資資金使用控制融資風險控制反饋!反饋!市場分析可行性研究投資決策——初步確定項目投資結(jié)構(gòu)12水文、地質(zhì)勘測、以及“三通一平”3項目用的規(guī)劃紅線以內(nèi)的各種管線和道路工程，費用包括供水、供電、供氣、綠化、道路、路燈、環(huán)衛(wèi)設(shè)施等建設(shè)非也能夠以及各項設(shè)施與市政設(shè)456位在開發(fā)現(xiàn)場組織管理所發(fā)生的各項修理費、辦公費、水電費、勞動保護789程中發(fā)生的各項費用，以及專設(shè)銷售房地產(chǎn)開發(fā)項目根據(jù)可能的建設(shè)進度和將會發(fā)生的實際付款時間和金額編制資金使用計劃表。投資t0 0目應(yīng)建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20％。同時，考慮到財務(wù)杠桿率過大單位：%自籌資金比重國內(nèi)貸款比重其它資金比重資金的比重房地產(chǎn)投資占全部投資的比重比例，而不是所需籌集資金的比例（詳見圖成本，也稱為資本成本。融資成本是確定最終融Wi——第i種個別資本占總資本的比重，所有者權(quán)益+長期負債②自有資金收益率:企業(yè)在融資過程中,往往要同時安排自有資金和借入資金,二者比③長期負債對所有者權(quán)益比率:反映長期債權(quán)人提供的資本和企業(yè)所有者權(quán)益之間的比例這個比率越低,表明所有者權(quán)益對長期債權(quán)人投入資本的保證程度越高,企業(yè)長期償債凈利潤+利息費用+所得說股收益不受融資方式影響的銷售水平)來進行分析,當預計息前稅前收益水平大于無差異轉(zhuǎn)折點時,企業(yè)可以適當加大財務(wù)杠桿系數(shù)，發(fā)揮負債融資的優(yōu)勢；但是當企業(yè)的整體經(jīng)營能力下企業(yè)根據(jù)其規(guī)模大小、信用程度以及不同的開發(fā)項目，可能采取的融資方式現(xiàn)金流入沒有達到可行性研究的資金回收計劃，造成凈現(xiàn)金流量短缺，無法按計劃償還貸或然損失風險市場供求風險政治政策風險通貨膨脹風險或然損失風險市場供求風險政治政策風險通貨膨脹風險公司經(jīng)營風險償債能力風險融資能力風險收益現(xiàn)金流風險由于財務(wù)風險從根本上說是一個由內(nèi)部和外部因素引起的現(xiàn)金流動性問題或者是償付能力問銷售變化百分比（a）、息前稅前收益變化百分比(b)、自有資金收益率變化百分比（c）經(jīng)營杠桿系數(shù)(DOL)=b/a財務(wù)杠桿系數(shù)(DFL)=c/b綜合杠桿系數(shù)(DTL)=c/a=DOL×DFL企業(yè)融入資金的依據(jù)是根據(jù)現(xiàn)有可用資金和對資金需求，進行深入對比分和投資回收期比普通商品的項目融資要大(長)，但又比傳統(tǒng)的項目融資類項目(如大型的能源、交通、基礎(chǔ)設(shè)施等)要小(短)，因此、從投資結(jié)構(gòu)、資金結(jié)構(gòu)、融資結(jié)構(gòu)和信用保證結(jié)構(gòu)都具有一定稱提現(xiàn))，三是企業(yè)原有的非現(xiàn)金資產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金資產(chǎn)(簡稱變現(xiàn))，這三部分資金合稱自有資金；四在項目融資情況下,問題要簡單得多。項目融資實際上可看作是公司融資的一個特例，由于不存在任何“企業(yè)原有的”資產(chǎn)或負債,此時項目總投資的資金來源，僅由新增權(quán)益資本和新增債務(wù)第二，在項目融資的情況下，“自有資金”與權(quán)益資本的概念是一樣的。只是需要注意:無論是權(quán)益資本還是債務(wù)資金,都是針對項目而言；而“自有資金”的概念有時會而且包括企業(yè)原有資產(chǎn)的提現(xiàn)和變現(xiàn)。對于債務(wù)資金的籌措,公司融資與項目融資債率低于50％是被認為較為穩(wěn)妥，由于房地產(chǎn)開發(fā)對資金占用的特殊性和長期性，我們認為資產(chǎn)現(xiàn)合理融資。80%這樣一個指標，對房地產(chǎn)開發(fā)來說已經(jīng)是相當寬松的衡量標準了，未必能使金融無論采取哪種或哪幾種方式擴充權(quán)益資本,最終是要使公司包括擬建項目在內(nèi)的資產(chǎn)負債率控公司原所有者權(quán)益+擴充的權(quán)益資本 公司原資產(chǎn)+擬建項目新增資產(chǎn)照法律、法規(guī)評估作價,不得高估和低估。在我國，隨著開發(fā)規(guī)模的逐步擴大，越來越多的房地產(chǎn)為此項目資金融出方必須充分審核保證人的財務(wù)實力和信譽程度后方可做出是否接受其保證的決質(zhì)押擔保是指借款人或第三人以其動產(chǎn)或權(quán)利(包括商標權(quán)、專利權(quán)等)移交資金融金要扣除擔保費用后，才能真正用于投資。債權(quán)人為保護其基本利益,千方百計尋求擔保、抵押和單位簽定的合法生效的建筑工程承包合同為依據(jù)，按在建項目分部工程完成工程量分段設(shè)定抵押結(jié)構(gòu)將是輕而易舉的：當投資收益率大于稅后利率i'(％，的能力，如果出現(xiàn)突發(fā)的市場風險或者融資環(huán)境發(fā)生不利的變化、使得企業(yè)資融資本大自有資金收益率(%)自有資金收益率(%)我們看到了杠桿作用的預期影響：負債籌資下的自有資金收益率比權(quán)益籌資下高出了相當大的比償債倍數(shù)＝息前利息+1?稅率當開發(fā)企業(yè)擁有潛在的借貸能力/相當規(guī)模的現(xiàn)金余額，或者容易出手的資產(chǎn)時，與沒有這些最佳的融資結(jié)構(gòu)必須保證企業(yè)正常周轉(zhuǎn)的資金需策方法。AHP把復雜問題分解為各個組成因素，通性，然后綜合人的判斷，決定決策諸因素相（2）對同一層次的各個因素關(guān)于上一層次中某一準則的重要性或優(yōu)先程度進行兩兩比較，資來源包括P1自有資金、P2銀行貸款、P3預收定金或購房款中選擇一個最適合的融資模式。考慮因難易P1P113579ω131313115351λ=3.05CI＝0.03CR＝0.05112 14 12115451λ=3.03CI＝0.02CR＝0.032126 1213 16131λ=3.00CI＝0.00CR＝0.003115135123 121λ=3.08CI＝0.04CR＝0.07W=(ω1，ω2，ω3）W′=W?ω′=（0.20，0.37，0.43）（1）根據(jù)X的k個訓練樣本估計樣本自相關(guān)矩陣RX；（2）解RX的特征方程RX?λI=0（I為n階單位陣）得到特征根λ1,λ2,…,λn；（3）確定主分量所對應(yīng)的特征根λ1,λ2,…,λm（m<n（4）求出a(1),a(2),…,a(m)組成變換矩陣A；根據(jù)本文分析，融資方案評價成因集X可以按如下劃分：X=(x1,x2,…,xk)T=(綜合融資成本，自有資金收益率，利息倍數(shù)，資產(chǎn)負債率…)T。設(shè)系統(tǒng)的某一狀態(tài)是由n維模式向量X=(x1,x2,…,xn)（n≥2）來描述，其中xi之間相關(guān)，并抽取X的k個訓練樣本：X(1),X(2),…,X(k)（k>n）。在保持各vi間的相互獨立基礎(chǔ)，對X進V=(v1,v2,…,vn)T式中，a(i)為A中第i個行向量。對式（5-1）求轉(zhuǎn)置得到：VT=XTAT，VVT=AXXTATE[VVT]=AE[XXT]AT從而得到向量V的自相關(guān)矩陣RV，即RV=ARXAT（5-2）式中，RX分別為向量X的自相關(guān)矩陣，RX由X的k個訓練樣本估計出來，即（5-3）式中，X(j)為X的第j個訓練樣本，i=1,2,…,n.首先，由RX求出n個正實特征根，即λ1≥λ2≥λ3…≥λn≥0（5-4）A中的列向量A(i)。從λ1,λ2,…,λn中選取m個λi(m<n)，使得式5-5成立：>85%上式表示，V中前m個分量的方差已占整體方差的85%以上，因此，可以只選取這m個分量v1,v2,…,vm組成V，以反映X的n個分量的主要特性，這m個分量稱為主分量，這m個主分量，組成特征向量V=(v1,v2,…,vm)T，以取代模式向量X=(x1,x2,…,xn)T。此外，稱λiΣi1λi為V中第i個分量vi對整體方差的貢獻率。貢獻率越由于矩陣A為正交矩陣，則有AT=A?1，式（5-2）可寫為VXRAVX即λia(i)=a(i)RX，i=1,2,…,m（5-6）從而可選出m個λi，按上式解出a(i)，由a(i)組成變換矩陣：A=(a(1),a(2),…,a(m))TVm×1=Am×nXn×1從而得到主成分向量V=(v1,v2,…,vm)T，即式中aij為a(i)中的第j個元素，這樣，對模式向量X進行降維處理，得到低維的、各元素相互獨立的征兆向量V。（1）利用主成分分析法來評價融資方案，可得到對融資方案起最重要作用的主要因素及各因素之間的相互關(guān)系，并根據(jù)各因素系數(shù)的相對大小，判斷其對融資方案影響程度的大小，即：因素系數(shù)越小，該因素所起的作用越??；系數(shù)越大，所起的作用也（2）通過對各方案主成分的計算，我們可以得出主成分最大的方案為最優(yōu)方案，并且可在融資方案選擇中，用來評價各種可行的融資方案主要看以下三個方面：融資成甲乙丙式中，X(j)為X的j個樣本xji，i＝1，2…5運用MATLAB軟件對矩陣進行計算，得出＝7.19557.595.94％>85%，也就是說由λ1對應(yīng)的特征向量的特征向量的方差已經(jīng)占總體方差的85％以上，可以反映融資方案的主要特性。λ1所對應(yīng)的特征向量為[?0.07440.04640.56170.0548?0.8209]Tajxij=?0.0744x1+0.0464x2+0.5617x3+0.0548x4?0.8209x5（1）在λ1對應(yīng)的特征向量中，a3的值最大，即在主成分公式中，x3所對應(yīng)的系數(shù)最大，從（2）甲方案的第一主成分最大，表示在顧及其它指標的條件下，甲方案突出體現(xiàn)了方案本身（3）主成分分析法是建立在融資方案的財務(wù)分析數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，不包含人為的主觀因素，相前期投資及資金計劃,但往往停于前期,沒有分析資金計劃的影響因素,沒有做到對資金使用的動態(tài)95%；施工圖設(shè)計階段影響投資的可能性3銜接性來保持資金的良性循環(huán)。開發(fā)項目的資金支出，大體上分為前期30%，施工階段60%,后期10%，如果能夠按適當比例簽訂商品房銷售合同，就能夠保證資金的需要。為了使資金使用有更大模的大小，一般預備工程、在建工程、竣工工程的比例修的比例應(yīng)該為3:4:3,這樣就可以使交工項目的尾款、在建項目的應(yīng)收款、預備項目的項目預備果共為n個變化因素，不妨用xk表示第k個變化特征（k=1,2,…,n則所有因素組成特征矩陣X=(x1,x2,…,xn)T把特征X看作是一個待識別的模式，而識別的結(jié)果是給出該模式內(nèi)各參變量所對應(yīng)的狀態(tài)類設(shè)輸入層、隱含層和輸出層的結(jié)點數(shù)分別m；輸入層至隱含層的連接權(quán)為Wij(i=1,2,…,n；Gjk(j=1,2,…,l；k=1,2,…,m)。x1x2xixnWE1E2GjkEjjkEly1y2ykym給各連接權(quán)Wij、Gjk及閾值θj、rk賦予[-1，+1]之間的隨機值。并根據(jù)資金流量變化的實按照所分析資金流量變化的實際情況，確定輸入層的輸入模式特征向量X=(x1,x2,…,xn)，輸入層結(jié)點i輸出等于其輸入xi。（1）隱含層結(jié)點j輸入Ij為式中，xi為輸入層結(jié)點i的輸入；θj為隱含層結(jié)點j的閾值。（2）隱含層結(jié)點j輸出Ej為Ej=f（6-2）（1）輸出層結(jié)點k的輸入Ik為GjkEj+rk6-3）式中，rk為輸出層結(jié)點k的閾值。（2）輸出層結(jié)點k的輸出yk為yk=f（6-4）（1）輸出層結(jié)點k輸出誤差δk為δk=f(Ik)(Yk?yk)=(Yk?yk)yk(1?yk)，(k=1,2,…,m)（6-5）（2）隱含層結(jié)點j輸出誤差δj為Wkj=EjWkj，（1）輸出層與隱含層之間的權(quán)值Gjk調(diào)整Gjk(t+1)=Gjk(t)+ηδkEj+α[Gjk(t)?Gjk(t?1)]（6-7）式中，t為迭代運算次數(shù)；η(0<η<1)為學習效率，即權(quán)值的增益系數(shù)；α(0<α<1)為慣性系數(shù)，用于調(diào)整加速學習的收斂速度；δk為輸出結(jié)點k的誤差。（2）隱含層與輸入層之間的權(quán)值Wij調(diào)整(t+1)=Wij(t)+ηδjxi+α[Wij(t)?Wij(t?1)]（6-8）式中，δj為隱含層結(jié)點j的誤差，即（2）對融資結(jié)構(gòu)的重要影響因素——融資渠道、融資成本、融資杠桿以及融資風險進行（3）對兩種基本融資方式——項目融資方式和公司融資方式進行理論研究，并分析兩者（4）將層次分析法和主成分分析法運用到融資方案決策中來，為融資決策提供科學的客（5）提出基于人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的開發(fā)項目資金控制分析方法，提出動態(tài)資金控制和動態(tài)融（2）房地產(chǎn)企業(yè)的高資產(chǎn)負債率問題。，房地產(chǎn)企業(yè)的資業(yè)，這與房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)特征有關(guān)，但也暴露了房地產(chǎn)行業(yè)普遍對待風險的意識較為【1】盧福財.企業(yè)融資效率分析［M］.北京:經(jīng)濟管理出版社，2001.【2】周愛民，成力為.房地產(chǎn)金融[M].北京:中國【3】AuthurJ.Keown.現(xiàn)代財務(wù)管理基礎(chǔ)[M].北京:清華大學出版社,【4】龍勝平.房地產(chǎn)金融與投資[M].北京【5】常大勇,張麗麗.經(jīng)濟管理中的模糊數(shù)學方法[M].【6】建筑業(yè)與房地產(chǎn)企業(yè)工商管理培訓教材編審委員會.建筑與房地產(chǎn)公司理財[M].北京:【7】石廣義等.投資項目管理[M].北京:中國商【8】張濤,龍卓平.中國房地產(chǎn)融資渠道和投資方式的改善和發(fā)展［J］.中國房地產(chǎn)金融，【9】屈哲.項目融資的風險及規(guī)避［J【10】趙紅英.當前房地產(chǎn)開發(fā)融資之問題探討［J］.中【11】劉廣志.房地產(chǎn)開發(fā)項目融資資金來源［J］【13】孫家春.進一步完善我國房地產(chǎn)融資的對策探討［J］.中央財【17】吳三紅.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)外部融資方式問題的探討［J］.?！?0】盧家儀,盧有杰等.項目融資［M］.【21】姚樂.當代實業(yè)選擇——企業(yè)投資的權(quán)衡與操作［M］.華【22】許曉峰.籌資與投資分析［M］.社【23】劉海虹,元英.一個最佳融資結(jié)構(gòu)的理論模型財貿(mào)經(jīng)濟［【24】孫紅湘.中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資問題［J］managementofprojectrisk［J］.EuropeanJournalofOperationalResearch，1998.6【29】張乃堯，閻平凡.神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)與模糊控制［M］.清華【30】張立明.人工神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)的模型及其應(yīng)用［M］.復旦大學第一節(jié)概述建設(shè)項目融資方案是在投資估算的基礎(chǔ)上，根據(jù)項目建設(shè)的資金需求、項目運用現(xiàn)代融資技術(shù)、技巧，對建設(shè)項目的實他投資者，依法組建的獨立承擔民事責任的法人，其一般形式為建設(shè)項目公司。）；），可靠，資金供應(yīng)與工程進度相適應(yīng)，資金成本低，理的重要內(nèi)容，是項目建設(shè)順利進行的保證，直接影響到建設(shè)項目的效益和風第二節(jié)建設(shè)項目融資形式按照融資主體組織形式和融資擔保方式的差異，建設(shè)項目融資可分為項目融資、公司融資和BOT融資三種基本形式。通常所說的項目融資，是以建設(shè)項目發(fā)起人及其他投資者依法組建的能獨保證，貸款人將更加重視對項目效益的評估，更設(shè)項目參與各方在自己的能力范圍內(nèi)承擔一定的風險。參與各方承擔風險的大建設(shè)項目公司原材料供應(yīng)合同建設(shè)項目公司原材料供應(yīng)合同明確項目參與各方違約給項目建設(shè)造成損失時，項目融資有兩種極端情況。一種是無追索權(quán)項目融資，即建設(shè)項目投資人除目前，企業(yè)技術(shù)改造項目、改擴建項目大多采用公司融資方式籌集建設(shè)資建設(shè)項目未來的資產(chǎn)建設(shè)項目未來的資產(chǎn)建設(shè)項目投資人和貸無有有合同約定建設(shè)項目公高債務(wù)不進入建設(shè)項目債務(wù)不進入建設(shè)項目債務(wù)進入建設(shè)項目投資人的資產(chǎn)負債表，貸款銀行對項目建設(shè)對項目建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營進行全國過程監(jiān)督，直至收回貸款本息監(jiān)督資金使用，不參監(jiān)督資金使用，不參最近20多年，以BOT方式建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施項目已為世人接受。第三節(jié)建設(shè)項目資本金籌措建設(shè)項目資本金是項目投資者為獲得項目財產(chǎn)所有權(quán)和對項目的控制權(quán)而為了規(guī)范和約束項目投資者及建設(shè)項目業(yè)主的行為，維護社會經(jīng)濟秩序，國不低于25%。資的比例不低于20%。%及以上提高到40%及以上，水泥、電解鋁、房地產(chǎn)開發(fā)項目（不含經(jīng)濟適用房項目）資本金比例由20%及以上提高到35%及以上。據(jù)我國《企業(yè)財務(wù)通則》規(guī)定，建設(shè)項目資本金按法人資本金——它是各類企業(yè)法人以其有權(quán)支配和控制的法人資產(chǎn)投人建個人資本金——它是由社會個人所擁有的合法資金投人建設(shè)項目形成的資是兩個或兩個以上合伙人共同從事某項投資活動而建建設(shè)項目投資者可以貨幣資金出資方式投入。也可以實物或無形資產(chǎn)（如專選擇項目資本金的出資形式，其目的是使建設(shè)項目保持合理的出資結(jié)構(gòu)和資不論投資主體采用何種方式出資，在建設(shè)項目決策時都必須確認投資方的實采用公司融資方式進行項目建設(shè)，其項目資本金來自作為建設(shè)項目投資人未來生產(chǎn)經(jīng)營中獲得的可用于建設(shè)項目投資的資金，是指在未來項目建設(shè)期間。從生產(chǎn)經(jīng)營中獲得的新的現(xiàn)金在扣除生產(chǎn)經(jīng)營開支及其他日常必須的開支主要包括中央和地方政府預算內(nèi)用于建設(shè)項目投資的財政性資金和各種專項股票是股份有限公司在籌集資本時發(fā)給出資人的股份憑證。按股東擁有的權(quán)而分取相應(yīng)股息。普通股股票持有者按其所持股份的比例，享有公司決策參與按照我國現(xiàn)行規(guī)定，申請公開發(fā)行股票的公司一般要經(jīng)過相關(guān)申報和審批程請，并接受發(fā)行資格和申報材料的審查最后由中國證監(jiān)會批準公司股票發(fā)行申請。一經(jīng)證券交易所同意接受上市后，即可由證券交易所安排上市公開發(fā)行股用的資金。但普通股票融資不能獲得財務(wù)杠桿帶來的利益才選擇股票融資規(guī)模規(guī)模開始。在負債與所有者權(quán)益之比達到最優(yōu)的基礎(chǔ)上，來不利影響。正確處理紅利的分配是公司經(jīng)營者必須慎重對資產(chǎn)變現(xiàn)是指將現(xiàn)有資產(chǎn)通過轉(zhuǎn)讓變現(xiàn)，取得現(xiàn)金用于建設(shè)項目投資。在公超額擔保和資產(chǎn)儲備等多種方式進行信用升級，提高其信用等級，達到證券化的要求，減少投資者的風險，獲得投資者的認同，何投資者不得以任何方式抽走義投入資個，但可依法轉(zhuǎn)讓。在建設(shè)項目投資協(xié)驗資是對投資者投入的資本有個合法的確認，它包括價值確認和時間確認投資者投人的資本，一般由建設(shè)項目業(yè)主委托會計師事務(wù)所等中介機構(gòu)對建設(shè)項目投資協(xié)議、合同或章程中應(yīng)明確規(guī)定建設(shè)項目投資者對其出資所在建設(shè)項目立項時，一般都在投資協(xié)議或合同中約定建設(shè)項目資本金的籌第四節(jié)負債融資銀行貸款，是指建設(shè)項目業(yè)主利用自身的資信和建設(shè)項目未來的資產(chǎn)及經(jīng)營收益，為建設(shè)項目安排的國內(nèi)商業(yè)銀行貸款和政策性銀行貸款。按貸款歸還期），），約定發(fā)放貸款。建設(shè)項目業(yè)主需按合同約定償還貸委托貸款是指由委托人提供資金，銀行或信托投資公司根據(jù)委托人確定的貸信貸融資是建立在信用基礎(chǔ)上的貸款，誠信是信貸雙方都必須堅持的基本準分期還本付息，一般采用分期等額償還本金，對未償還的本金則需按期支付分期等額償還本息，是在整個借款期內(nèi)，按某一相等的金額償付借款本金和貸款本息償還方式和償債計劃是貸款合同中最重要的內(nèi)容，一般由借貸雙方2)特別關(guān)注項目建成投人生產(chǎn)運營后的現(xiàn)金流人時間和積累兩個關(guān)鍵因素，盡可能使償債期和償債資金量與項目生產(chǎn)經(jīng)營的現(xiàn)金流人期和積累量相銜深入的討論，雙方都有討價還價的空間。需要注意非限制性條款的主要內(nèi)容有：①要求借款人定期提供經(jīng)注冊會計師審計過的限制性條款，主要是為使借款人保持某一特定的財務(wù)狀況和管理結(jié)構(gòu)時提出自己的正當權(quán)利和主張，盡量爭取有利債券，是直接向社會籌集資金時向債券投資人發(fā)行并承諾按照約定的期限償發(fā)行債券籌集的資金，必須用于審批機關(guān)批準的用途，不得用于彌補虧損和出投資決策，承銷商順利售出債券，債券發(fā)行人也可以融資租賃，是指出租人用資金購置承租人選定的設(shè)備，并按照雙方簽訂的租建設(shè)項目業(yè)主在選擇融資租賃時，一要分析政府對融資租賃有哪些優(yōu)惠政生產(chǎn)支付是項目融資的早期形式之一。它的基本特點是建設(shè)項目業(yè)主不是以且建設(shè)項月產(chǎn)生的現(xiàn)金流能夠比較準確計算的建設(shè)項目。在生產(chǎn)支付融資方式遠期購買融資方式是在生產(chǎn)支付融資方式基礎(chǔ)上發(fā)展起來的，是更為靈活的生產(chǎn)支付和遠期購買融資方式，都要由擔保方為產(chǎn)品銷售和產(chǎn)品所有權(quán)的購信托投資是指建設(shè)項目通過信托投資公司，集合社會資金以信托投資方式融亞洲開發(fā)銀行是地區(qū)性政府間的國際金融開發(fā)機構(gòu)。我國是亞洲開發(fā)銀行目前，亞洲開發(fā)銀行的優(yōu)惠貸款只提供給人均GDP低于670美元的低收入期限為15~25年?？钊颂峁┮幌盗卸唐谫J款。如銀行連續(xù)提供期限為3個月的貸款，循環(huán)使用2年，即3個月貸款到期，到期貸款償還后銀款使用的條件是購買貸款國的設(shè)備。出口信貸一般與該國的政府貸款或商業(yè)貸歐洲債券是一國的發(fā)債人在國外債券市場上以第三國貨幣為面值發(fā)行的債券。例如德國的一家機構(gòu)在法國的債券市場發(fā)行以美元為面值的債券即是歐洲亞洲債券是指以亞洲貨幣計值，在亞洲金融市場發(fā)行，主要面向亞洲投資外國債券是發(fā)債人在另一國發(fā)行的、以當?shù)貒泿庞嬛档膫?，包括揚基通過發(fā)行國際債券籌集項目建設(shè)資金，是建設(shè)項目業(yè)主的籌資手段之一。因國際債券的發(fā)行涉及到國際收支管理。國家對企業(yè)發(fā)行國際債券需進行嚴格1998年8月起，我國對外跟由財政部統(tǒng)一管理。范第五節(jié)建設(shè)項目融資策略資金占用成本是指為占用資金而向資金提供者所支付的代價，如支付銀行貸現(xiàn)金流入量現(xiàn)值=∑第t年實際現(xiàn)金流出量算。在實際工作中，可以按上式分別計算所得稅前資金成本和所得稅后資金成個別資金成本是指單一籌資方式的資金成本，如銀行貸款資金成本、債券資加權(quán)平均資金成本也稱為綜合資金成本，是建設(shè)項目籌資方案確定后對各種Kw=∑KjWj邊際資金成本是指建設(shè)項目為追加投資所籌集資金可行性。因此，還可以把資金成本看成投資融資杠桿是指建設(shè)項目資金來源的變化對建設(shè)項目未來經(jīng)濟效益和投資回報應(yīng)該注意到，任何負債資金都必須按照雙方約定的利率定期支付利息。負債但實際情況是，負債資金的增加帶來的是償債壓力增加。如果負債資金比例過有效利用融資杠桿效益和采取措施防范財務(wù)風險是制定融資方案，進行資金一般情況下，建設(shè)項目未來銷售的穩(wěn)定性和增長率好，該項目抵御風險的能經(jīng)營風險較小的建設(shè)項目，才可以利用增加負債融資、擴大財務(wù)風險的融資方建設(shè)項目業(yè)主在制定融資方案做出資金結(jié)構(gòu)決策之前，要從多方面進行分析債務(wù)結(jié)構(gòu)至少包含三層意思。一是指建設(shè)項目負債融資方案中的期限結(jié)構(gòu)、在確定債務(wù)結(jié)構(gòu)之前，建設(shè)項目業(yè)主應(yīng)對項目建設(shè)所需的資金需求計劃有全如果建設(shè)項目需要使用外匯貸款并在國際金融市場融資時，要慎重選擇外匯幣融資信用是以償還為條件的價值運動的特殊形式，是對誠實守信的一種承建設(shè)項目業(yè)主在融資過程中必須十分重視融資信用保證結(jié)構(gòu)設(shè)計和信用保證措施的落實。良好的信用保證措施可以降低融資成本，獲得項目建設(shè)所需資建設(shè)項目的信用和聲譽一經(jīng)建立，就等于獲得長遠的投資和良好的無形資種融資方式獲得項目建設(shè)所需要的資金，還要強調(diào)從項目開始就要想到信守諾為了保護自身的權(quán)益，建設(shè)項目業(yè)主應(yīng)該努力爭取對建設(shè)項目最有利的權(quán)益主清華大學經(jīng)濟管理學院課程主要內(nèi)容第一部分項目投資決策?投資機會研究?初步可行性研究?詳細可行性研究?投資決策?項目后評估投資前階段投資階段經(jīng)營階段投資前階段投資階段經(jīng)營階段初步可行性研究?投資的外部環(huán)境?投資者的目標?與目標、條件和環(huán)境相聯(lián)系的投資策略?投資的收益，費用及相應(yīng)的風險可能做什么應(yīng)該做什么可能做什么道德、習俗、價值判斷道德、習俗、價值判斷想做什么個想做什么個人意愿：信念、目標、思想意識投資決策的層次–戰(zhàn)略指高層次的全面計劃。理想的戰(zhàn)略決策應(yīng)是根據(jù)長期目標需要制定最佳利用資源的全面計劃。衡量戰(zhàn)略方案的標準是效益，即–戰(zhàn)術(shù)指低層次的專門方案。戰(zhàn)術(shù)決策圍繞戰(zhàn)略決策所確定的目標提出和選擇實現(xiàn)目標的（收益/風險風險投資風險投資作為決策依據(jù)的評價過程評價要素評價層次評價對象投資時機的把握策略一?技術(shù)進步?行業(yè)生命周期?市場需求變化?產(chǎn)品生命周期?經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整?技術(shù)生命周期?政策變化?產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟周期?其他發(fā)展機遇?宏觀經(jīng)濟形勢行業(yè)的生命周期行業(yè)規(guī)模行業(yè)規(guī)模Ⅲ迅速成長進入者迅速增加行業(yè)技術(shù)迅速發(fā)展迅速成長進入者迅速增加行業(yè)技術(shù)迅速發(fā)展成熟行業(yè)內(nèi)企業(yè)相對穩(wěn)定主導技術(shù)定型完善早期發(fā)展領(lǐng)先者和少量跟隨者介入行業(yè)技術(shù)醞釀突破發(fā)展階段競爭態(tài)勢技術(shù)特征企業(yè)逐漸退出技術(shù)局部改進0產(chǎn)品的生命周期成長期成熟期衰退期投入期成熟期衰退期項目建設(shè)投資、項目建設(shè)周期（是否會貽誤市場機經(jīng)營業(yè)績、市場份額、成長率、營銷網(wǎng)絡(luò)、研究開發(fā)能–市場定位（領(lǐng)先或追隨、目標市場）抽樣調(diào)查需要根據(jù)擬調(diào)查問題的性質(zhì)和調(diào)查對象的具體情況進行抽樣設(shè)計。主要抽樣方法有：?調(diào)查方式：書面問卷、電話訪談、當面訪談等。?檔案研究：通過收集和查閱有關(guān)資料獲取信息?？衫玫馁Y料包括宏觀社會、經(jīng)濟統(tǒng)計資料、通過分析歷史資料和研究未來條件，憑借預測人員的經(jīng)驗和判斷推理能力進行預測。可采用Delphi法、組織根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，運用數(shù)學分析技術(shù)，建立表現(xiàn)變量間–趨勢外推法：移動平均法、指數(shù)平滑法、季節(jié)指數(shù)市場結(jié)構(gòu)與企業(yè)行為?市場結(jié)構(gòu)類型及其特征類型對價格進入和退沒有合適替代品的獨特產(chǎn)品可在很大程度上控制壟斷競爭市場的非價格競爭?在壟斷競爭市場中，企業(yè)影響價格，控制價格的能力較弱，因而會采取非價格競爭手段?壟斷競爭條件造成產(chǎn)品差別和品質(zhì)競爭，有利于滿足消費者多樣化的需要和?對于富于彈性的商品，價格與總收入成反方向變化?對于缺乏彈性的商品，價格與總收入成???????–與政府的關(guān)系–主要原材料、燃料、–兼容性原則（與原有經(jīng)濟、技術(shù)、環(huán)境、社會的兼容性）?產(chǎn)品功能的合理性，產(chǎn)品在技術(shù)上的先進?是否符合國家有關(guān)技術(shù)和環(huán)境標準的要求。????????序號工作內(nèi)容123456781設(shè)備訂貨2動力電增容3原廠房設(shè)備搬遷4一車間設(shè)備安裝5二車間土建施工6二車間設(shè)備安裝7人員招聘培訓44372 372443656?現(xiàn)金流量（CashFlow,CF）?項目總投資其它費用?流動資金＝流動資產(chǎn)－流動負債直接材料直接工資直接材料直接工資其它直接費用車間管理人員工資折舊費修理費、物料消耗其它制造費用公司管理人員工資折舊費、攤銷費房產(chǎn)稅、車船稅、土地使用稅其它管理費用運輸費、包裝費、保險費、差旅費、廣告費銷售機構(gòu)人員工資、折舊費等借款利息匯兌凈損失、銀行手續(xù)費、其它籌資費用直線折舊:折舊年限預計使用期內(nèi)完成的額定工作量加速折舊:年折舊額＝2年折舊額＝2×固定資產(chǎn)凈值固定資產(chǎn)凈值＝固定資產(chǎn)原值－累計折舊額固定資產(chǎn)凈值＝固定資產(chǎn)原值－累計折舊額2折舊年限?固定資產(chǎn)已使用年限年折舊額＝固定資產(chǎn)原值×(1?凈殘值率)×當年折舊率-總成本費用-銷售稅金及附加=-=--=可分配利潤?不同時間發(fā)生的等額資金在價值上是不等的，把一個時點上發(fā)生的資金金額折算成另一個時點上的等值金額，稱為資金的等值計算。?把將來某時點發(fā)生的資金金額折算成現(xiàn)在時點上的等值金額，稱為“折現(xiàn)”或“貼現(xiàn)”。?將來時點上發(fā)生的資金折現(xiàn)后的資金金額稱為“現(xiàn)值”。?與現(xiàn)值等價的將來某時點上的資金金額稱為“將來值”或“終值”。?現(xiàn)值與將來值之間的換算F=P(F/P,i,n)PF=P(F/P,i,n)?等額年值與將來值之間的換算F=A(F/A,i,n)F=A(F/A,i,n)A=F(A/F,i,n)?等額年值與現(xiàn)值之間的換算n－1n－1nAAAA n－1建筑工程其他費用11.19三車間9辦公及生活設(shè)施4其他工程和費用運輸工具2無形資產(chǎn)2.1土地使用權(quán)2.2技術(shù)專利人員培訓費4預備費5附表2流動資金估算表單位:萬元序號項目最低周轉(zhuǎn)天數(shù)周轉(zhuǎn)次數(shù)年份345～101流動資產(chǎn)216.50297.25297.251.1應(yīng)收賬款45.0260.3960.391.2136.07195.49195.491.2.1原輔材料40.0058.5558.551.2.2備品備件610.0015.0015.001.2.345.5566.0566.051.2.440.5255.8955.891.3周轉(zhuǎn)現(xiàn)金35.4241.3741.372流動負債11.5017.2517.252.1應(yīng)付賬款11.5017.2517.253流動資金205.00280.00280.004流動資金增加額205.0075.00?擴大指標估算法?分項詳細估算法在產(chǎn)品占用資金=年生舊費周轉(zhuǎn)現(xiàn)金周轉(zhuǎn)現(xiàn)金=年經(jīng)營成本－外購材料、燃料及動力費－修理費×1.05年周轉(zhuǎn)次數(shù)應(yīng)付帳款=年外購材料、燃料及動力費用附表3投資計劃與資金籌措表單位：萬元序號12341投資總額22282053808建設(shè)投資22283528流動資金2052802資金籌措222820538082.1628020132.1.1甲方投資（40%)52025134.0008052.1.2乙方投資（30%)39025.5006042.1.3丙方投資（30%)39025.5006042.3長期借款02.2流動資金借款2.3上年折舊與攤銷費附表4借款還本付息表單位：萬元23456789借款與還本付息年初欠長期借款0740370年初欠流動資金0借長期借款借流動資金借款0建設(shè)期利息長期借款付息074流動資金借款付息09.609.609.609.609.609.609.609.60付息合計0177.60157.60120.6083.6046.609.609.609.60長期借款還本200370370370370流動資金借款還本還本資金來源稅后利潤折舊費與攤銷費200370370370370流動資金回收說明：長期借款利率10％，借款當年計半年利息；流動資金借款利率8％，借款當年計全年利息。?“氣球法”34567894443456789附表7制造費用、銷售費用、管理費用估算表單位：萬元制造費用銷售費用管理費用項目項目項目34343～67～10折舊費281.23281.23差旅費折舊費修理費54.664.0廣告費修理費33物料消耗80102.6辦公費66勞動保護費4.84.8差旅費水電費保險費運輸費45公司經(jīng)費環(huán)境保護費66工會經(jīng)費33董事會費505.63569.63顧問費44交際應(yīng)酬費房產(chǎn)、車船稅22無形資產(chǎn)攤銷36.1736.17遞延資產(chǎn)攤銷198.67198.673456789原輔材料400.0制造費用505.6569.6569.6569.6569.6569.6569.6569.6其中:物料消耗80.0銷售費用管理費用利息支出83.69.6總成本費用其中:折舊費295.7295.7295.7295.7295.7295.7攤銷費46.246.2利息支出83.69.6經(jīng)營成本981.9966.3929.3892.3855.3855.3855.3可變成本618.0945.6945.6945.6945.6945.6945.6945.6附表9損益表單位：萬元345678－10銷售收入銷售稅金及附加78.7136.7136.7136.7136.7總成本費用銷售利潤-104.59648.41685.41722.41759.41796.41所得稅(33%)0.00213.97226.18238.39250.60262.81稅后利潤-104.59434.43459.22484.01508.80533.59盈余公積金0.0043.4445.9248.4021.7222.9624.2025.4426.68可供分配利潤-104.59369.27390.34411.41432.48453.55股利分配0264.68390.34411.41432.48453.550156.14乙方股利(30%)079.40117.10丙方股利(30%)079.40117.10未分配利潤-104.5900000附表1012345678－10銷售利潤-104.6648.4685.4折舊費295.73295.73295.73295.73295.73295.73攤銷費46.1746.16746.16746.16746.16746.167長期借款流動資金借款945.37743.05建設(shè)投資流動資金0所得稅0213.97226.18238.39250.60262.81職工福利費0借款還本00丙方股利0盈余資金0044.93累計盈余資金0037.3082.23項目資金規(guī)劃?資金來源與資金結(jié)構(gòu)12345673519.913303.702979.622658.022338.90流動資產(chǎn)253.80379.48397.29417.59440.36應(yīng)收賬款45.0260.3960.3960.3960.39周轉(zhuǎn)現(xiàn)金35.4241.3741.3741.3741.37累計盈余資金37.3082.23在建工程固定資產(chǎn)凈值2796.282500.552204.83無形及遞延資產(chǎn)凈值469.83423.67377.50331.33285.17負債及投資人權(quán)益合計3519.913303.702979.622658.022338.90長期借款余額流動負債總額應(yīng)付賬款流動資金借款余額投資人權(quán)益2056.452102.372150.772201.65資本金20132013201320132013累計盈余公積金43.4489.37累計未分配利潤-104.590000?借款償還期（按盡早歸還的原則計算出的還清項目長期借款所需要的時間）?資產(chǎn)負債率＝負債總額/資產(chǎn)總額?流動比率＝流動資產(chǎn)總額/流動負債總額?速動比率＝速動資產(chǎn)總額/流動負債總額123456789012345678900000NPV=IRR=1234567890000（NetPresentValue,NPV）(InternalRateofReturn)?投資回收期（Paybackperiod,Pb）NPVNPV≥0NPV<0012345CIt）－）－）－=-市場因素和技術(shù)因NPV0i?基準折現(xiàn)率的概念（MinimumAttractiveRateofReturn,MARR）?決定基準折現(xiàn)率要考慮的因素––項目風險?互斥方案具有可比性的條件–考察的時間段和計算期可比–收益和費用的性質(zhì)及計算范圍可比–備選方案的風險水平可比–評價所使用的假定合理?壽命期相等的互斥方案比選在壽命期相等的互斥方案中，凈現(xiàn)值最大且非負的方案為最優(yōu)可行方案。?壽命期不等的互斥方案比選?內(nèi)部收益率是項目現(xiàn)金流入量現(xiàn)值等于現(xiàn)金流出量現(xiàn)值時折現(xiàn)率。其經(jīng)濟含義是在項目壽命期內(nèi)項目內(nèi)部未收回投資每年的?計算IRR的理論公式:若?t=0?IRR=i*IRR≥i0IRR<i0NPVNPV1NPVNPVNPV1NPV1＋|NPV2|0i1NPV2i1012345-100012345凈現(xiàn)金流量-5000-500020006000NCF5NCF5 NCF1在項目壽命期內(nèi)，項目內(nèi)部始終存在未收回的投資。即：能滿足*Fitnt NCFti*Fitnt條件的i*就是項目唯一的IRR，否則就不是項目的IRR，且這個項目也不再有其它具有經(jīng)濟意義的IRR。投資回收期是兼顧項目獲利能力和項目?靜態(tài)投資回收期不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)，從項目投資之日算起，用項目各年的凈收入回收全部投資?動態(tài)投資回收期考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)，回收全部投資所需要–盈虧平衡分析確定盈利與虧損的臨界點分析不確定因素可能導致的后果對項目風險作直觀的定量判斷項目投資風險類別常見的項目風險因素–項目參與方的信用及能力–項目生產(chǎn)能力和效率–有關(guān)法律法規(guī)不完善–對有關(guān)法律法規(guī)不熟悉–法律糾紛及爭議難以解決收益水平%收益水平%ACBBO風險水平（達到希望BCC＝Cf＋CvQCvCvQ CfC＝Cf＋CvQQ*盈虧平衡產(chǎn)量盈虧平衡價格盈虧平衡產(chǎn)量盈虧平衡價格盈虧平衡單位產(chǎn)品變動成本盈虧平衡單位產(chǎn)品變動成本設(shè)項目固定成本占總成本的比例為S，則銷售利潤當銷售量變化時，S越大，利潤變化率越大。某項目的NPV可由下式計算，項目壽命期為不確定因素可解得，能使NPV≥0的項目壽命期的臨界值約為10年變動率-20%-10%0+10%+20%投資額9894經(jīng)營成本283742904-5586產(chǎn)品價格-107252245333513NPVNPV-變動率－10％0＋10％變動率+項目凈現(xiàn)值的概率描述現(xiàn)值。設(shè)在第j種狀態(tài)下項目的凈現(xiàn)值為NPV（j）,第j概率分析示例暢銷(θA1）一般(θA2）滯銷(θA3）高(θB1）中(θB2）低(θB3）兩種不確定因素影響項目現(xiàn)金流的概率樹A1A1A2A2A3A3B3NPV（j）-1000-10003-1000-1000-10006-1000-1000-170.908-1000-98.81-1000-26.71投資項目風險估計上例中項目凈現(xiàn)值的期望值及標準差 假定項目凈現(xiàn)值服從正態(tài)分布，可求出該項目凈現(xiàn)值大于或等于0的概率為NPV（j）-170.90-98.81-26.71456789累計概率1累計概率0六、技術(shù)改造項目財務(wù)評價–“有無法”與“前后法”?技術(shù)改造項目費用與效益的計量七、房地產(chǎn)項目投資分析?投資盈利性方面的因素投資的盈利性取決于項目實施所需的費用和可?投資安全性方面的因素投資的安全性取決于項目自身的風險和投資者?其他因素企業(yè)目標往往是多方面的投資決策也要考慮盈?經(jīng)營階段費用土地費用前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費建筑安裝工程費開發(fā)項目管理費用開發(fā)項目基本預備費漲價預備費建設(shè)期利息萬元年總收入萬元年凈收益萬元年折舊額總會計成本萬元萬元年總收入萬元年凈收益萬元年折舊額總會計成本萬元經(jīng)營成本60萬元利息30萬元70萬元虧損額20萬元年凈收益萬元年債務(wù)支出稅后凈現(xiàn)金流66.6元年凈收益萬元年債務(wù)支出稅后凈現(xiàn)金流66.6元6.6萬元利息30萬元稅前凈現(xiàn)金蔽稅收入單位面積年租金水平529.5元/m2×可出租面積640m2凈經(jīng)營-單位面積年租金水平529.5元/m2×可出租面積640m2凈經(jīng)營-年債務(wù)支出稅前權(quán)益報酬現(xiàn)金流37537元÷權(quán)益投資12%最高權(quán)益投資額312808元+抵押貸款額=年債務(wù)支出÷抵押貸款常數(shù)(K)0.10凈經(jīng)營÷償債最高毛收入338880元×空房損失和經(jīng)營費用占毛收入的比例0.07+0.45=0.52最高毛收入338880元-空房損失和經(jīng)營費用最高可支付價格(項目價值)單位面積年租金水平600元/m2×可出租面積640m2凈經(jīng)營-年債務(wù)支出單位面積年租金水平600元/m2×可出租面積640m2凈經(jīng)營-年債務(wù)支出稅前權(quán)益報酬現(xiàn)金流38400元÷權(quán)益投資11%最高權(quán)益投資額349091元+抵押貸款額=年債務(wù)支出÷抵押貸款常數(shù)(K)0.1066凈經(jīng)營÷償債最高毛收入384000元×空房損失和經(jīng)營費用占毛收入的比例0.05+0.45=0.5最高毛收入384000元-空房損失和經(jīng)營費用最高可支付價格(項目價值)抵押貸款常數(shù)式中：r為年利率，n為貸款年限擁有期結(jié)束時財產(chǎn)出售現(xiàn)金流量擁有期結(jié)束時財產(chǎn)出售現(xiàn)金流量房地產(chǎn)擁有期間各年的現(xiàn)金流量風險信息(1)資產(chǎn)負債率(2)流動/速動比率(3)償債能力比八、先進技術(shù)應(yīng)用項目評價?具有戰(zhàn)略決策性質(zhì)的多準則決策?定量與定性分析相結(jié)合的半結(jié)構(gòu)化決策?強調(diào)競爭優(yōu)勢與核心能力的建立與發(fā)展?著眼于企業(yè)長遠目標?重視項目的總體效益與集成效益?間接費用與效益是要考慮的重要因素基于關(guān)鍵成功因素的多準則評價商業(yè)房地產(chǎn)項目融資與運營管理業(yè)區(qū)、Shoppingmall等的建房地產(chǎn)很長的投資回收期內(nèi)，周邊經(jīng)濟環(huán)境、交通狀況在使開發(fā)商在這一期間內(nèi)隨時可能面臨調(diào)整和虧損。因目公司本身的現(xiàn)金流量和收益作為還款來源，以項目上?！庇姓咴跊Q定是否投資或是否提供貸款時的主要依據(jù)是公司作負債、利潤及現(xiàn)金流量狀況，對具體項目的考慮是次要的。收益作為償還貸款的資金來源，以該項目資產(chǎn)抵押作為貸款債券資金提供方（債券投資者）主要依靠項目本身的資追索權(quán)。一般而言，項目融資有如下幾個特點：項目導向(non-recourseorlimited-recourse)、風險分擔、非公本較高、充分利用稅務(wù)優(yōu)勢，降低融資成本。項目融產(chǎn)和未來的現(xiàn)金流量來考慮貸款償還保證。因此，項式的保證書結(jié)合起來，不使任何一方承擔項目的全部項目融資的參與者一般包括：項目發(fā)起人(projectsp貸款為主。而銀行貸款提供資金的數(shù)量和使用期限都有嚴格而項目融資具有融資金額巨大、風險分擔的特點，對于大型煤炭、鈾等能源資源，銅、鐵、鋁、釩土等金屬礦資源機等。招商銀行將項目融資的使用范圍界定為：“項目然氣、煤炭、石油等自然資源的開發(fā)，以及運輸、電力產(chǎn)的現(xiàn)金流量卻具有波動性，因此，如何利用項目融資如何實現(xiàn)有限追索追索的形式和追索的程度系數(shù)、投資規(guī)模、投資結(jié)構(gòu)、開發(fā)階段、經(jīng)濟強如何分擔項目風險風險分擔是項目融資的突如何利用項目的稅務(wù)虧損來降低投資和融資成如何實現(xiàn)投資者對項目百分之百的資金要求如何處理項目融資與市場安排之間的關(guān)系對如何結(jié)合項目投資者的近期融資戰(zhàn)略和遠期融如何實現(xiàn)投資者非公司負債型融資的要求這有有效的控制；要求把項目投資者一切與項目有關(guān)的契行；要求項目成為一個單一業(yè)務(wù)的實體，除了項目融資資的模式；投資者通過項目公司安排融資的模式；以“生產(chǎn)和市場有關(guān)的合同，安排項目融資，建設(shè)經(jīng)營并投資者通過項目子公司安排融資建立項目子公司，投資者通過合伙制項目安排融資通過項目公司安排項目優(yōu)惠的貸款條件、項目資產(chǎn)的所有權(quán)集中在項目公司，管管理公司。通過項目公司安排項目融資也有一些缺點：缺式選擇上缺乏靈活性，雖然投資者可以選擇多種形式進行andFinancingDecisions,RiskManagement清華大學經(jīng)濟管理學院1.房地產(chǎn)投資決策1.房地產(chǎn)投資決策將資本投資在那些產(chǎn)生的稅后收益較高的項目上，與其它可選投資比較時必須考慮到風險因素并作適當?shù)恼{(diào)整以小于其內(nèi)在價值（即資產(chǎn)可產(chǎn)生未來現(xiàn)金流的現(xiàn)值）的價格來購買不動產(chǎn)或者不動產(chǎn)證券1.房地產(chǎn)投資決策=實際的總收入=凈運營收入或“NOI”=須納稅的收入1.房地產(chǎn)投資決策l重要的金融比率（用于決定投資的可行性）1.房地產(chǎn)投資決策l有關(guān)財務(wù)杠桿和運營的比率（用于風險管理）1.房地產(chǎn)投資決策l毛租金乘數(shù)（相當于“投資回收期”）1.房地產(chǎn)投資決策凈營運收入/債務(wù)還本付息1.房地產(chǎn)投資決策運營費用/實際的總收入1.房地產(chǎn)投資決策l單一期間的或者靜態(tài)的贏利量度標準1.房地產(chǎn)投資決策l稅前股本回報率稅前現(xiàn)金流量/股本投資額l稅后股本回報稅后現(xiàn)金流/股本投資額1.房地產(chǎn)投資決策凈營運收入/收購價或者市場價值1.房地產(chǎn)投資決策l多期間或者動態(tài)回報量度1.房地產(chǎn)投資決策預定年的凈運營收/R1.房地產(chǎn)投資決策l凈現(xiàn)值（NPV）的計算1.房地產(chǎn)投資決策1.房地產(chǎn)投資決策l房地產(chǎn)投資與現(xiàn)代投資組合理論及資產(chǎn)定價模型1.房地產(chǎn)投資決策l期權(quán)價值理論與房地產(chǎn)1.房地產(chǎn)投資決策l投資案例分析示例2.房地產(chǎn)融資決策2.房地產(chǎn)融資決策2.房地產(chǎn)融資決策l國內(nèi)上市主要的困難在于政策變化，房地產(chǎn)公司對資本市場的準入是幾經(jīng)周折。有些房地產(chǎn)公司轉(zhuǎn)而采取“借殼上市”的方式，而這些借殼上市的公司，較難獲得再融資。l海外上市方面，以香港聯(lián)交所的規(guī)定，三年業(yè)績規(guī)定的扣除非主管業(yè)務(wù)后的凈利潤絕對數(shù)，前兩年累計不少于3000萬港元，最近一年不少于2000萬元。與國內(nèi)上市相比，雖然在海外IPO的成本較A股上市要高，但再融資成本低，靈活性強，這是吸引很多中資公司到海外上市的重要原因之一。l選擇國內(nèi)或者海外，最終還是看企業(yè)自身的發(fā)展需要，如果是志存高遠的企業(yè)，想引入新的股東和現(xiàn)代企業(yè)制度，應(yīng)該將海外上市作為首選，因為可以借助海外投資者的監(jiān)管與規(guī)模推進企業(yè)自身的規(guī)模、透明，提高經(jīng)營管理水平，如果是為了圈錢，上海A股市場的市盈率高于香港股市。2.房地產(chǎn)融資決策2.房地產(chǎn)融資決策2.房地產(chǎn)融資決策l基金（案例分析）2.房地產(chǎn)融資決策l可轉(zhuǎn)債：優(yōu)勢，風險控制3.房地產(chǎn)價值評估方法4.房地產(chǎn)投資主要投資形式和策略l投資策略5.房地產(chǎn)風險管理l從投資量來說，以美國90年代的投資價值為例主要有四類資產(chǎn)形86420StocksStocksBondsMBSMuniTbillsRish5.房地產(chǎn)風險管理l每一類資產(chǎn)都有其各自不同的特點，包括不同的優(yōu)點和缺點。此外，這四類資產(chǎn)的投資表現(xiàn)通常沒有太密切的相關(guān)度，因此能夠提供投資者通過分散投資降低風險的機會。l價格“有漲有落”或者“周期性”的活動模式是典型的不動產(chǎn)運行模式，但與股票和債券相比，往往更表現(xiàn)為長期的、大范圍的上下波動，反映不動產(chǎn)市場普遍的低效性和泡沫性。5.房地產(chǎn)風險管理l風險的量化l風險與回報5.房地產(chǎn)風險管理l房地產(chǎn)市場、資本市場和房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的互動關(guān)系l開發(fā)項目風險分析有關(guān)因素（社會經(jīng)濟、法制環(huán)境、市場狀況、技術(shù)條件）5.房地產(chǎn)風險管理l投資風險分析有關(guān)因素l房地產(chǎn)債權(quán)投資的風險管理5.房地產(chǎn)風險管理5.房地產(chǎn)風險管理l財務(wù)風險（財務(wù)杠桿，即負債水平）細述5.房地產(chǎn)風險管理l規(guī)劃設(shè)計風險細述5.房地產(chǎn)風險管理l投資風險分析常用方法l政策風險（法律法規(guī)）細述?…TheEnd房地產(chǎn)企業(yè)項目融資計劃書一、公司介紹1、公司簡介2、公司現(xiàn)狀3、股東實力4、歷史業(yè)績5、資信程度6、董事會決議二、項目分析1、項目的基本情況2、項目來歷3、證件狀況文件4、資金投入5、市場定位指項目的市場定位，包括項目的物業(yè)類型、檔次、項目6、建造的過程和保證三、市場分析1、地方宏觀經(jīng)濟分析2、房地產(chǎn)市場的分析3、競爭對手和可比較案例4、未來市場預測及影響因素四、管理團隊1、人員構(gòu)成2、組織結(jié)構(gòu)3、管理規(guī)范性4、重大事項五、財務(wù)計劃六、融資方案的設(shè)計1、融資方式（1）股權(quán)融資方式（2）債權(quán)融資方式（3）債轉(zhuǎn)股的融資方式（4）房地產(chǎn)信托融資（5）多種融資方式的組合2、融資期限和價格3、風險分析（任何投資都存在風險，所以應(yīng)該說明項目存在的主要風險是什么，4、退出機制項目完成投資方退出一種方式是融資方按時按預定的5、抵押和保證6、對房地產(chǎn)行業(yè)不熟悉的客戶，需要提供操作的細節(jié)，即如何保證投資項目是可行的。七、摘要長篇的融資報告是提供給有融資意向的客戶來認真），司出現(xiàn)回流現(xiàn)象。2007年中國股市繼續(xù)走牛，全球流動性過剩推動資產(chǎn)重估，轉(zhuǎn)變，為國內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)開辟了一條嶄新的金融創(chuàng)新渠道。在國內(nèi)銀根緊縮的宏借殼上市：地產(chǎn)企業(yè)登陸國內(nèi)A股市場的方式——買殼上市成為不錯的選難。根據(jù)數(shù)據(jù)分析實證研究表明：殼公司的年均融資機會僅有10%，大大低于上市公司的平均水平(17.7%)，而且平均融資規(guī)模也不及上市公司，買殼上市對圣雪絨上市；在全國股市走牛的情況下，地產(chǎn)企業(yè)借殼上市迅速升溫。2007年股市依然有待售的殼資源，有選擇性的購買殼公司注入房地產(chǎn)概念，在整體股12必須“四證”齊全，自有資金超過35％，同時具備二級以上開發(fā)資質(zhì)。這個文新的核心，可以以固定回報的方式以股權(quán)投資方式進入項目公司。目前市場上3委托貸款的金融創(chuàng)新。2003底年北京市商業(yè)銀行與北京今典房產(chǎn)推出了4私募融資正在成為企業(yè)融資的新渠道，隨著市場的發(fā)展將會進一步擴大。2002年僅向海外投資者私募的金額就高達幾十億美元，國內(nèi)投資者也大幅增加2002年取消了內(nèi)銷房和外銷房的差別后，境外的機構(gòu)和個人投資購買中國目、信譽、財務(wù)狀況審查嚴要求高。香港房地產(chǎn)投5款收益后綜合成本在4-5%左右，保證6求大，利潤也較高。為拓寬融資渠道，保證資金的可得性和穩(wěn)定性,可以接受較球的房地產(chǎn)。國內(nèi)發(fā)展商可以按照該《守則對照國外房地產(chǎn)市場的發(fā)展規(guī)律,開發(fā)市場發(fā)展到市場和資產(chǎn)證券化市場,三個市場有機組合方能構(gòu)成一個人員實施具體的經(jīng)營管理的一種資金信托投資方式，基金章程會側(cè)重不同的物業(yè)類型和地理區(qū)域,投資者以相廣大的中小投資者和機構(gòu)投資者，他們是出資者，享有有權(quán)的分離，既保護了投資者的利益，又有利于房地產(chǎn)市場，買賣按市場價格進行，投資者可全部或部分出售與房地產(chǎn)投資信托的其他類型相比,權(quán)益房地產(chǎn)投資可有效地降低投資風險，獲得相對理想的投資回報率，從金，當時我國處于經(jīng)濟過熱時期，加上沒有法律老基金基本上都作了調(diào)整，有些極不規(guī)范的被撤銷，老年這個比例已經(jīng)上升到22%。從發(fā)達市場經(jīng)濟國家房地產(chǎn)市場的發(fā)展。借鑒國際經(jīng)驗，現(xiàn)階段發(fā)展我國房4.1發(fā)展信托基金，分離房地產(chǎn)市場的投資需住宅需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實的需求，而房地產(chǎn)投資信托基金有拓寬銀行發(fā)放貸款的資金來源、分散銀行貸款風險滿足購房者融通資金的需要，促進住房消費的擴大。銀行也能以更低的抵押貸款利率提供貸款，減輕購房人員或機構(gòu)實施具體的經(jīng)營活動。房地產(chǎn)投資信托基金專業(yè)及業(yè)務(wù)專長，為房地產(chǎn)企業(yè)和項目提供技術(shù)、經(jīng)營在對投資對象的選擇上，不僅要通過仔細分析，認真論REIT機制重組信托公司持有的房地產(chǎn)資于混合型的房地產(chǎn)投資信托（hybridREI），風險管理意識的強化，以及房地產(chǎn)市場局部表現(xiàn)出“次，被投資企業(yè)的道德風險。由于我國相當多的企規(guī)模增大，有能力吸收優(yōu)秀的復合型人才，這對產(chǎn)業(yè)制定相關(guān)政策，為其健康運作營造必備的宏觀環(huán)境，政府一方面大力扶持其發(fā)展、規(guī)范其運作、用其發(fā)展房產(chǎn)業(yè)如何為銀行解套?多渠道融資防風險地產(chǎn)開發(fā)過度依賴銀行貸款，央行估計房地產(chǎn)開發(fā)中如何避免房地產(chǎn)金融從香餑餑淪為燙手山芋風險，但目前，業(yè)內(nèi)對試點情況還不得而知。同時，業(yè)包括房地產(chǎn)及其經(jīng)營權(quán)、物業(yè)管理權(quán)、租賃權(quán)、受益權(quán)險。目前的辦法有望突破這一限制。實際上，房還可以在二級市場買賣瑞思，因而可以很容易地退出市場獲得收益后再分配給投資者，由于收入來源穩(wěn)定可期，90尚教蔚:房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型的行業(yè)。去年房地產(chǎn)信汪勇:房地產(chǎn)融資從主要依靠銀行貸款轉(zhuǎn)變?yōu)橥度谫Y主持人:嘉賓:房地產(chǎn)業(yè)融資模式發(fā)生重大變化的一年,多元化融資將成為報告》也認為,房地產(chǎn)資金來源發(fā)生重大變化,呈現(xiàn)多樣化的宏觀調(diào)控促成多元化房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型的行業(yè)。我覺得,房地融資,開拓新的融資渠道,不僅可以減少對銀行的依在大力整頓土地市場的同時,針對我國現(xiàn)行房地產(chǎn)付出土地出讓金,在取得土地的使用權(quán)后即可向銀行進行土開發(fā)資金的主要來源于銀行的現(xiàn)實,在房地產(chǎn)投資大幅增長影響金融系統(tǒng)乃至整個國民經(jīng)濟的形勢下,政府采取了多種進行宏觀調(diào)控,使得房地產(chǎn)資金成本和準入門檻提高,房地產(chǎn)我覺得,這些政策對房地產(chǎn)市場的直接影響便融資渠道正在打開從目前來看,我國房地產(chǎn)開發(fā)資金主要來源于國家預算內(nèi)資金、國內(nèi)貸外投