住宅實(shí)用率研究教材

1、住宅實(shí)用率研究7/18/2022住宅實(shí)用率研究背景及目的 研究背景：需求方面的關(guān)注： 消費(fèi)者購房決策越來越趨于理性，在對住宅品質(zhì)、配套、園林等要求提升的同時，對一些實(shí)實(shí)在在指標(biāo)的關(guān)注也在提升。(本質(zhì)是關(guān)注空間感）供給市場中的關(guān)注：越來越多的樓盤營銷中，把實(shí)用率高作為營銷亮點(diǎn)。開發(fā)商也越來越關(guān)注成本與實(shí)用率的平衡。探尋不同建筑形式產(chǎn)品的實(shí)用率特征；挖掘市場中高實(shí)用率，高品質(zhì)的典形案例，并研究其設(shè)計特征；基于物業(yè)排布、建筑特征、采光通風(fēng)、戶型實(shí)用性等因素，綜合考慮如何提高住宅的實(shí)用率，達(dá)到集約化。？研究目的：2研究思路影響住宅實(shí)用率的因素案例分析針對性研究解決方案規(guī)律整合3實(shí)用率影響因素分析實(shí)用率

2、的大小取決于公攤面積。公攤面積由兩部分組成：（1）大堂、公共門廳、走廊、過道、公用廁所、電梯前廳、樓梯間、電梯井、消防控制室、水泵房、水箱間、冷凍機(jī)房、消防通道、變電室、煤氣調(diào)壓室、調(diào)機(jī)房、熱水鍋爐房、電梯工休息室、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房、垃圾道、通風(fēng)井、配電間、屋頂水箱間、地下室、技術(shù)設(shè)備層等為本幢服務(wù)的公共用房和管理用房等。（2）套（單元）與共用建筑空間之間的分隔墻，外墻（包括山墻）墻體水平投影。幢與幢之間連結(jié)的通廊按相連兩幢的建筑面積成比例分?jǐn)偼ɡ让娣e。不計入共有建筑面積的范圍1、獨(dú)立使用的地下室、車棚、車庫。2、為多幢服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)備用房。3、作為人防工程的地下室。4、作

3、為路面或街道使用的穿過樓內(nèi)的通道。 套內(nèi)建筑面積套內(nèi)使用面積套內(nèi)墻體面積陽臺建筑面積銷售面積=套內(nèi)建筑面積 +分?jǐn)偣媒ㄖ娣e使用率套內(nèi)使用面積商品房銷售面積實(shí)用率套內(nèi)建筑面積商品房銷售面積 定義回顧國家現(xiàn)行的政策對住房使用率有一個指導(dǎo)性規(guī)定，即要求高層建筑使用率不低于70%，多層建筑使用率不得低于75%。4建筑形式對比建筑物南北方向比較薄,東西方向比較寬,外形類似一塊巨大的板 。通風(fēng),采光 較好，南北通透天際線設(shè)計難以創(chuàng)新管理維護(hù)成本低建筑密度低戶型格局不宜改造 居住舒適度較高板樓板樓節(jié)約土地資源，房價較低 空間結(jié)構(gòu)靈活，宜于改造，結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好 塔樓從外形上看，有點(diǎn)像古建筑的塔，一梯

4、多戶，住戶較密集，多為高層結(jié)構(gòu)。按樓的橫切面分成蝶形、T形、工形、品字形、器形、橢圓形等。居住舒適度相對較低均好性差，居住密度高 ，通風(fēng)采光不好冬季保暖性好分為長走廊式、單元拼合式5板樓分類拼合板樓（2單元以上） 短板樓（2單元以下）短板樓（2單元以下）長板樓 6創(chuàng)新形塔樓T形塔樓蝶形塔樓( 平面圖）十字形塔樓蝶形塔樓創(chuàng)新形塔樓塔樓分類7圓形塔樓創(chuàng)新型塔樓平面圖品字形塔樓平面圖塔樓分類8各類形塔樓特點(diǎn)蝶形塔樓朝向、采光、通風(fēng)上有突破，避免遮擋；戶型不方正，存在斜角；建筑結(jié)構(gòu)的復(fù)雜性，使得結(jié)構(gòu)層較多，外墻面積較大，共攤面積相對較大。方形塔樓多數(shù)戶型朝向、采光較差，多有無采光室，通風(fēng)不好，各房間存

5、在遮擋。用地節(jié)約，容積率高；共攤面積在塔樓中最大，由于通風(fēng)結(jié)構(gòu)，消防樓梯，電梯間等相對占用面積較大。T形塔樓戶數(shù)相對方形、圓形、蝶形較少；避免北向房，朝向、通風(fēng)、采光較好，部分戶型和實(shí)現(xiàn)南北通透，遮擋較少；戶型方正；共攤面積在塔樓中相對較小，外墻面相對蝶形較少。9各類形塔樓特點(diǎn)十字形戶數(shù)較T形多，無遮擋，通風(fēng)性，通透性好；部分戶型朝向、采光較差；品形分為單體式和2-3單元拼合式；多為1梯3戶，采光 、通風(fēng)性較好；因外墻墻體面積較碟形少，較T形多。圓形多為單體結(jié)構(gòu)，近年來也出現(xiàn)與版式樓相結(jié)合的創(chuàng)新型建筑形式；由于平面戶型不利于分隔的特點(diǎn)，多為大戶型，1梯2-4戶；同體量相比，在塔樓中基地面積最小

6、，即可達(dá)到最高的容積率，最大化節(jié)約用地。視野寬擴(kuò)，無遮擋，部分戶型采光、通風(fēng)較差；因結(jié)構(gòu)特征，消防樓梯等公攤面積較多。10板樓實(shí)用率調(diào)研建筑形式總層數(shù)電梯數(shù)戶數(shù)實(shí)用率設(shè)計特征泰然廣場拼合板樓6無94%香域中央花園短板樓111282.55% 2單元拼接，有架空層慢城拼合板樓111284.28%（2、3單元）錯位平行排布金地梅隴鎮(zhèn) 短板樓111283.83% 澳城花園短板樓181284.67% 澳城花園拼合板樓181485.25% 香蜜湖唯珍府 拼合板樓182480.77% 18層以上，隨層數(shù)增加，實(shí)用率下降。航天晴山月 拼合板樓232473.75%航天晴山月短板樓302472.5% 贈送比例27

7、.34% 花樣年花港短板樓331478.54% 實(shí)用率變化影響因素分析增加電梯增加層數(shù)減少電梯增加層數(shù)形式變化11建筑形式總層數(shù)電梯數(shù)戶數(shù)實(shí)用率設(shè)計特征城市山林拼合板樓221482.38% 香山美樹苑拼合板樓241478% 西城品閣長板樓736086%旭飛花園長板樓1834077%旭飛花天苑長板樓3133276.9%3333275%增加層數(shù)增加層數(shù)結(jié)論：拼合板樓的實(shí)用率高于短板樓 層數(shù)：11-18層，隨層數(shù)增高實(shí)用率提升，但幅度不大；18層以上，隨層數(shù)增高 實(shí)用率下降，幅度較大；電梯數(shù)量對實(shí)用率的影響較大。12各類塔樓公攤面積對比 外墻面積 結(jié)構(gòu)層 電梯間消防樓梯方形 圓形蝶形T形品形十字形該

8、面積在可比的各類形塔樓中的相對大小較小中較大大對公攤面積中占比較高的外墻面積、結(jié)構(gòu)層、電梯間、消防樓梯在體量相同的各類塔樓中的面積進(jìn)行比較，為下一步分析各類塔樓的實(shí)用率差異至關(guān)重要。13塔樓實(shí)用率調(diào)研建筑形式總層數(shù)電梯數(shù)戶數(shù)實(shí)用率城市天地方形3531578% 錦繡花園十字形241479.32%幸福海岸 十字形182481.7%東方盛世花園T形181487% 幸福海岸 T形182485%金地梅隴鎮(zhèn) T形242479.3%蝶形181483%錦明花園蝶形111482.91%蝶形231482.74%蝶形232481.15%增加層數(shù)實(shí)用率較高的塔樓產(chǎn)品實(shí)用率變化影響因素分析增加層數(shù)電梯增加增加電梯14建

9、筑形式總層數(shù)電梯數(shù)戶數(shù)實(shí)用率信義錦繡花園蝶形181282%蝶形262481%天鵝灣蝶形282480.6%蝶形302480.7%荔和館拼合蝶形281483.13%澳城花園品字形181383%-84.56%花和小城品字形181384.86%慢城品形181384.18%圓形111282.4%圓形181280%增加層數(shù)實(shí)用率降低相對蝶形實(shí)用率較低15創(chuàng)新形塔樓建筑形式總層數(shù)電梯數(shù)戶數(shù)實(shí)用率中熙香緹灣變化品形242378.59% 信義錦繡花園不規(guī)則111382.82%不規(guī)則111584.10%不規(guī)則111684.42%平層建筑面積增加，實(shí)用率增加結(jié)論各種形式的塔樓實(shí)用率不同，從大到小依次是：T形、品形、

10、十字形、碟形、圓形、方形16典形案例研究（同樓盤板樓、塔樓實(shí)用率對比）航天晴山月B C板樓（2房拼合成4房）T形塔樓（2單元拼合）17總層高套內(nèi)面積（）建筑面積（）實(shí)用率贈送面積（）合并后板樓3065.9589.3773.79%約50平米減少墻體面積，增加了分?jǐn)偦鶖?shù)，實(shí)用率大大提高T形塔樓3064.6889.7175.74%約53平米減少墻體面積，實(shí)用率大大提高航天晴山月板樓與塔樓對比建筑朝向為南偏東10，增加采光，確保人居建筑朝向為最佳；采用錯位平行方式排布，景觀資源最優(yōu)化；采用大面寬小進(jìn)深的戶型設(shè)計，增加采光和通透性。 總層高為30層的板樓相比T形塔樓的實(shí)用率低。原因：板樓18層以上交通面

11、積要大于塔樓，如消防樓梯，走廊等。本樓盤建筑設(shè)計和戶型設(shè)計方面的可借鑒點(diǎn)二房變四房的拼合靈活式設(shè)計，應(yīng)對70/90政策，提升實(shí)用率。18澳城花園序號建筑形式總層數(shù)電梯戶數(shù)比實(shí)用率1板樓（2單元）181：284.67%2板樓（4單元）181：285.25%3品字形塔樓與板樓拼合181：387.79%4品字形塔樓（1單元）181：383%5品字形塔樓（2單元拼合）181：384.56%12345板樓：拼合單元數(shù)越多實(shí)用率越高品字形塔樓 ：多單元拼合的形式實(shí)用率偏高。板樓與品字形塔樓相比：除去電梯分?jǐn)偯娣e的因素，總層高18層，板樓相對塔樓實(shí)用率高19實(shí)用率規(guī)律探尋（板樓） 多層板樓的實(shí)用率最高，一般

12、可達(dá)到90%以上；小高層板樓（11-18層）的實(shí)用率一般可達(dá)到80%-84%，高層板樓的實(shí)用率一般在75%-78%；板樓實(shí)用率最主要的影響因素有：走廊面積、平層面積（長板樓、短板樓）、電梯間面積、樓梯面積、消防設(shè)施面積、墻體面積；長板樓受走廊面積影響最大，因此，多層的長板樓實(shí)用率最高，隨著層數(shù)的增加，實(shí)用率下降，超過18層的長板樓，由于需要抗震等結(jié)構(gòu)層的增加，分?jǐn)偯娣e更多，一般在75%以下；短板樓11-18層，隨層數(shù)的增加，實(shí)用率上升，但上升幅度較?。粚訑?shù)差異在2-5層左右實(shí)用率變化幅度不大；18層以上的短板樓，實(shí)用率隨層數(shù)增加而下降，下降幅度較大；拼合板樓受電梯間的影響較大，以18層，4戶為

13、例，每增加一部電梯，實(shí)用率下降4%左右；11-18層，隨樓層的增加，實(shí)用率上升，但幅度較??；22層以上，隨樓層的增加，實(shí)用率下降幅度較大，平均每增加1層，實(shí)用率下降1%-2%左右；18層以上板樓由于消防要求更高，因此，增加了大量的消防梯和消防管井面積；各類型的8層以上板樓實(shí)用率由大到小排序為：拼合板樓、短板樓、長板樓；拼合單元數(shù)越多，實(shí)用率越高；目前市場上需求較大的產(chǎn)品是1梯2戶，11-18層，2-3單元拼合板樓。20實(shí)用率規(guī)律探尋（塔樓）塔樓實(shí)用率一般規(guī)律：塔樓11-18層，實(shí)用率為81-83%，隨層數(shù)的增高實(shí)用率上升，但上升幅度較?。?8-30層，實(shí)用率為76%-87%，隨層數(shù)的增加，實(shí)用

14、率下降；18層以上塔樓由于有消防要求，因此，增加了大量的消防梯和消防管井面積；電梯數(shù)增加，對塔樓的實(shí)用率影響較板樓大，以1平層4戶為例，每增加1部電梯，實(shí)用率下降1.5%左右；各種形式的塔樓實(shí)用率不同，從大到小依次是：T形、品形、十字形、碟形、圓形、方形；其中，十字形塔樓相對T形塔樓的實(shí)用率低，18層2梯4戶為例，低3%；其中，拼合碟形塔樓的實(shí)用率相對比獨(dú)單元的塔樓實(shí)用率高；板樓塔樓對比： 11-18層，板樓（短板樓和拼合半樓）相對塔樓實(shí)用率高；18層以上，塔樓的實(shí)用率高于板樓；由于塔樓的消防實(shí)施面積較小，走廊等公攤面積相對較小。21提高實(shí)用率的途徑適當(dāng)層數(shù)建筑形式選取戶型設(shè)計22提高實(shí)用率的

15、途徑建筑形式選?。?1-18層的拼合式小高層板樓； 18層以上T形塔樓可適當(dāng)考慮：高層建筑的電梯外掛式多聯(lián)廊結(jié)構(gòu)：用電梯外掛式多聯(lián)廊結(jié)構(gòu)包括聯(lián)系廊，電梯塔，聯(lián)系廊沿建筑主體的外側(cè)分布，聯(lián)系廊的外側(cè)外掛電梯塔，電梯塔內(nèi)設(shè)電梯，使得建筑主體各單元房的朝向、通風(fēng)、采光良好?？删脑O(shè)計戶型，以達(dá)到提高客戶的實(shí)際實(shí)用面積。具體建筑形式和公共面積設(shè)計時，首先要考慮與定位相匹配，消費(fèi)者偏好，開發(fā)商經(jīng)濟(jì)效益等因素，不能單純的考慮實(shí)用率因素。需要在舒適性、實(shí)用性、經(jīng)濟(jì)效益三方面找到平衡。23戶型實(shí)用性提升途徑途徑一：贈送面積1、凸窗（一般在大戶型中采用上凸窗，小戶型中采用下凸窗）2、露臺3、地下室4、入戶花園5

16、、空中庭院6、夾層7、復(fù)式24凸窗增加了室內(nèi)可使用空間和視野開闊感，但贈送面積較小。凸窗方式：贈送全部面積25梁凸窗窗臺凸窗窗臺客戶可根據(jù)需要拆卸，贈送面積凸窗剖面1700說明：贈送面積最常用的方法。在中大戶型中常用正常凸窗，在中小戶型中常用倒凸窗。現(xiàn)在也出現(xiàn)有同時方法作贈送衣柜的做法。利用同樣原理做贈送衣柜26露臺說明：贈送面積較常用的方法之一。鑒于成本的考慮，一般出現(xiàn)在大中戶型中，根據(jù)定位和售價的情況，面積會有所不同。偶數(shù)層露臺奇數(shù)層露臺陽臺露臺陽臺露臺露臺與陽臺的結(jié)合使用，增加實(shí)用性和舒適性方式：贈送全部面積27入戶花園說明：改善了不規(guī)則平面對戶型的影響，又為戶內(nèi)外提供了一個過渡性空間，

17、也適合會客、小憩、綠化等多種功能的使用，豐富了居民的生活內(nèi)容。入戶花園方式：贈送一半面積28空中院館可將空中院館隔成一個開敞的書房或臥室空中庭院，使客廳進(jìn)深變短，通風(fēng)性更好；同時得到幾個空間的共享，多處于北側(cè)，客戶可自行封閉處理注：有頂有柱算全面積有頂無柱算一半面積（凹陽臺的變形）方式：贈送一半面積29層高小于2.20米的夾層不計建筑面積在層高允許的情況下，夾層產(chǎn)品具有較強(qiáng)的靈活性，贈送的面積較多，但空間舒適度一般，市場接受度不高。夾層方式：贈送全部面積30復(fù)式產(chǎn)品分區(qū)明確，通高空間有較高舒適及尊貴感，以自然層計算建筑面積，面積有較大彈性。復(fù)式方式：以自然層計算建筑面積31創(chuàng)新方式贈送方式實(shí)用

18、指數(shù)適用性創(chuàng)新指數(shù)市場接受度陽臺贈送一半面積適用各種產(chǎn)品露臺贈送全部面積適用各種產(chǎn)品入戶花園贈送一半面積適用各種產(chǎn)品空中院館（內(nèi)庭院）贈送一半面積適用各種產(chǎn)品凸窗贈送全部面積適用各種產(chǎn)品夾層贈送全部面積適用投資型產(chǎn)品復(fù)式贈送部分面積適用高端產(chǎn)品陽光房贈送部分面積適用大面積公寓贈送方式小結(jié)32成功案例解析佳兆業(yè)可園說明：兩房中難見的戶型，面積為68-73平米，贈送面積和舒適性達(dá)到極致。露臺贈送主臥L型落地凸窗贈送，形成溫馨休閑空間，同時使主臥得到三面采光和景觀。根據(jù)凸窗原理，贈送的衣柜入戶花園33中信紅樹灣說明：將性價比發(fā)揮到極致，同時通過空中花園、多面采光等元素讓戶型特色鮮明，極富感染力?；⌒?/p>

19、大露臺，對二房來說比較罕有入戶花園，有改造空間觀景廚房超大生活陽臺，預(yù)留工人房管道空中花園，將自然引入客廳餐廳客廳餐廳多面采光較有震撼力主臥弧性大露臺雙層高入戶花園二層高的露臺客廳，復(fù)式空間讓贈送面積有更多的空間，空間也更豐富34紅樹東方說明：通過弧形窗或空中花園來實(shí)現(xiàn)多面采光的理念，讓住戶更貼近自然。同時贈送的露臺既實(shí)用又具震撼力客廳超大弧形觀景窗和陽臺的結(jié)合，體現(xiàn)尊貴生活。主臥套，多種功能結(jié)合形成完整私密空間?？罩谢▓@，絕佳的景觀面，餐廳三面采光主臥贈送大的具有私密性的空中露臺，極富吸引力35說明：露臺跳送，并較好解決其私密性問題，使露臺更實(shí)用?？罩型ピ海齻€空間共享超大露臺，通過百頁或凸窗來提高露臺私密性入戶花園露臺和主臥露臺跳送金地香蜜山36天悅龍庭說明：跳送露臺花園，讓多個空間共享。贈達(dá)面積超大，富有感染力。跳送空中庭院露臺，使客廳進(jìn)深變短，通風(fēng)性更好；同時得到幾個空間的共享左右跳送露臺37花半里說明：復(fù)式戶型為項目一大特色。復(fù)式給戶型帶來更多提升性升比和改造的空間，其豐富空間及高廳的尊貴享受能很快抓住客戶的心。贈送二層高超大露臺6米高客廳空間二層高入戶花園，為業(yè)主提供改造空間共享的空中庭院入戶花園可改房采光走廊38水榭花都 1-5棟 A