教育中心物業(yè)服務(wù)投標方案（技術(shù)方案）

、

正本

教育中心物業(yè)服務(wù)

投標方案

投標文件

1

目錄

第一章公司簡介...................................8

1.1.企業(yè)簡介...................................8

1.2.企業(yè)文化...................................9

1.3.企業(yè)航標.................................10

1.4.公司特色..................................10

第二章服務(wù)方案及措施.............................11

2.1.項目基本情況.............................11

2.2.滿足招標文件崗位人員設(shè)置要求.............12

第三章崗位工作職責(zé)..............................14

3.1.學(xué)校保潔員...............................14

3.2.校醫(yī)......................................16

3.3.學(xué)校文印員................................17

3.4.學(xué)校垃圾清運員...........................19

3.5.零星維修工...............................20

3.6.學(xué)校綠化工................................21

3.7.綠化管理人員.............................22

3.8.水、電工.................................23

3.9.維修管理.................................24

第四章崗位工作要求.............................26

4.1.檢查措施.................................26

4.2.檢查頻率.................................27

1

4.3.員工著裝與佩戴工作牌規(guī)定.................27

4.4.員工守則.................................28

4.5.配合學(xué)校、政府開展工作的措施和管理制度...29

4.6.個人文明.................................30

4.7.工作場所.................................31

4.8.辦公區(qū)域.................................32

第五章臨時性工作解決方案.......................33

5.1.工作原則.................................33

5.2.對外支援管理.............................33

5.3.季節(jié)性工作...............................33

5.4.新接收樓宇的物業(yè)管理程序.................34

5.5.文化與宣傳...............................34

5.6.管理重點、難點、特點.....................35

5.7.相應(yīng)的管理措施...........................36

第六章學(xué)校保潔方案措施.........................39

6.1.公共通道清潔.............................39

6.2.男女公衛(wèi)清潔.............................39

6.3.宣傳牌清潔...............................43

6.4.垃圾桶清潔...............................44

6.5.樓層公共區(qū)域保潔.........................44

6.6.地面的清潔...............................45

6.7.玻璃清潔.................................46

6.8.風(fēng)口管道清潔.............................46

6.9.墻壁清潔.................................46

2

6.10.照明設(shè)施清潔.............................48

6.11.鏡面保潔.................................49

6.12.不銹鋼清潔...............................50

6.13.電梯間清潔...............................51

第七章校醫(yī)方案措施.............................52

7.1.校醫(yī)的實施細則...........................52

7.2.建立健全各種規(guī)章制度.....................53

7.3.加強預(yù)防視力不良的教育...................53

7.4.對傳染病做到早期發(fā)現(xiàn)、及時隔離治療，環(huán)境消毒，

并向上級有關(guān)部門通報疫情.......................54

7.5.認真組織每年一次的學(xué)生健康體檢工作.......54

7.6.保證措施.................................55

第八章學(xué)校文印方案措施.........................56

8.1.文印報批相關(guān)程序規(guī)定.....................56

8.2.文印室工作人員要求.......................56

8.3.膠裝重點難點.............................56

8.4.公文制作重點難點.........................57

8.5.騎馬訂書刊制作重點難點...................58

第九章學(xué)校垃圾清運方案措施.......................60

9.1.工作質(zhì)量標準.............................60

9.2.防滴漏灑措施.............................61

9.3.垃圾運輸及清潔...........................61

9.4.臭氣處理.................................62

第十章零星維修工方案措施.........................64

3

10.1.日常養(yǎng)護維修方案.........................64

10.2.房屋定期維修養(yǎng)護計劃...................65

10.3.全面統(tǒng)籌管理零星工程維修.................68

10.4.相關(guān)故障報修意見管理規(guī)定.................70

10.5.故障報修流程圖...........................71

10.6.故障報修的界定...........................72

第十一章學(xué)校綠化工方案措施.......................73

11.1.及時修剪.................................73

11.2.抗旱保苗.................................73

11.3.及時除草.................................73

11.4.防曝、抗臺、抗雪和防凍.................73

11.5.施肥.....................................74

11.6.防治病蟲害...............................74

11.7.綠化整體布置方案.........................74

11.8.養(yǎng)護方案.................................75

11.9.綠化養(yǎng)護問題及解決辦法...................78

第十二章綠化管理人員方案措施.....................80

12.1.綠化管理工作...........................80

12.2.綠化管理流程圖...........................81

12.3.監(jiān)管工作.................................81

12.4.保證存活率...............................82

第十三章水、電工方案措施.......................83

13.1.給排水系統(tǒng)工作流程.....................83

13.2.電梯系統(tǒng)管理維護工作標準...............84

4

13.3.供配電系統(tǒng)檢查維護維護工作程序...........84

13.4.空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)管理.........................85

13.5.智能弱電系統(tǒng)管理.........................86

13.6.給排水設(shè)備及管道維修.....................88

13.7.電氣線路維修.............................96

第十四章維修管理方案措施.......................109

14.1.服務(wù)部門...............................109

14.2.施工準備...............................110

14.3.門窗維修...............................114

14.4.屋面漏水維修...........................118

14.5.柜體維修...............................120

14.6.原墻壁維修.............................122

14.7.地面修復(fù)...............................125

第十五章消防、監(jiān)控實施措施.....................127

15.1.消防安全、監(jiān)控管理要點.................127

15.2.強化消防意識...........................128

15.3.建立消防隊伍...........................128

15.4.消防演練流程圖.........................130

15.5.建立消防制度...........................131

15.6.消防工作的控制過程.....................131

15.7.服務(wù)期限...............................134

第十六章管理規(guī)章制度...........................135

16.1.崗位分工記錄全面.......................135

16.2.獎罰制度...............................162

5

16.3.考勤制度................................171

16.4.監(jiān)督制度...............................174

16.5.內(nèi)部管理制度...........................196

16.6.財務(wù)管理制度...........................197

16.7.全員設(shè)備管理制度.......................207

16.8.安全管理制度...........................213

16.9.物業(yè)管理工作實施細則...................227

16.10.建立和完善檔案管理制度...............230

第十七章培訓(xùn)方案...............................235

17.1.人員培訓(xùn)方案...........................235

17.2.培訓(xùn)時間...............................247

17.3.培訓(xùn)地點...............................248

17.4.培訓(xùn)內(nèi)容...............................249

17.5.其他培訓(xùn)方案...........................252

第十八章應(yīng)急事件解決問題方案...................260

18.1.暴風(fēng)雨雪影響環(huán)境衛(wèi)生的應(yīng)急處理措施.....260

18.2.抗震緊急預(yù)案...........................261

18.3.爆管漏水及水箱溢漏的應(yīng)急預(yù)案..........263

18.4.食物中毒緊急預(yù)案.......................265

18.5.如遇偷竊情況安全保障...................267

18.6.管理區(qū)域重大交通事故處置預(yù)案...........269

18.7.緊急停水應(yīng)急措施.......................270

18.8.電梯關(guān)人應(yīng)急預(yù)案.......................271

18.9.發(fā)生疫情緊急事件應(yīng)急處理方案..........272

6

18.10.應(yīng)急供電系統(tǒng)檢修措施...................274

18.11.給排水設(shè)備檢修措施.....................276

18.12.空調(diào)系統(tǒng)應(yīng)急預(yù)案.......................278

18.13.電氣照明裝置等設(shè)備應(yīng)急檢修.............279

7

第一章公司簡介

1.1.企業(yè)簡介

XX管理集團有限公司(以下簡稱：XX)前身為XX物業(yè)服

務(wù)XX有限公司，是專業(yè)從事醫(yī)院后勤管理工作的服務(wù)企業(yè)、

中國物業(yè)管理協(xié)會常務(wù)理事單位、中國醫(yī)院物業(yè)標準化專家

單位、XXX物業(yè)協(xié)會會員單位，已經(jīng)通過了IS09001、

IS014001、IS045001三大管理體系認證，先后獲得中國物業(yè)

服務(wù)百強企業(yè)、企業(yè)信用評價3A級信用企業(yè)、以及中華人民

共和國安保管理企業(yè)國家一級資質(zhì)、中華人民共和國保潔行

業(yè)國家一級資質(zhì)企業(yè)，以及質(zhì)量服務(wù)3A級誠信單位，誠信經(jīng)

營3A級示范單位，重合同守信用3A級單位等等多個榮譽稱號

證書。

公司自成立以來，憑借雄厚的企業(yè)實力、高素質(zhì)的管理

人才、全新的經(jīng)營理念、豐富的行業(yè)經(jīng)驗、先進的服務(wù)模式，

已樹立起良好的物業(yè)管理形象，在不同類型的物業(yè)及設(shè)施運

作方面，為客戶提供了高標準、高質(zhì)量的物業(yè)管理服務(wù)，是

物業(yè)管理行業(yè)中具有實力和成功管理經(jīng)驗的服務(wù)商。

XX的主要服務(wù)內(nèi)容涵蓋醫(yī)院后勤保障及醫(yī)療輔助服務(wù)

全體系，包括前期顧問服務(wù)、公共區(qū)域管理、設(shè)備運維、電

梯乘務(wù)、導(dǎo)診服務(wù)、保潔服務(wù)、安保服務(wù)、停車管理、中央

運送、醫(yī)療陪護、布草洗滌、布草配送、地面養(yǎng)護、商超百

貨、產(chǎn)科服務(wù)、會議服務(wù)、綠化等，現(xiàn)有員工1600余人。

8

XX人深諳物業(yè)管理之道、融合傳統(tǒng)與現(xiàn)代的理念，不斷

引進國外物業(yè)管理知識和經(jīng)驗，注重搞好結(jié)合，形成一套獨

特、系統(tǒng)完整的管理模式、運作程序和質(zhì)量標準。始終秉承

“把知識、技能、尊嚴和發(fā)展”帶給員工；把“愛心、服務(wù)、

價值和利益”獻給客戶；遵循“精誠服務(wù)、熱心奉獻、主動

服務(wù)”的服務(wù)宗旨，牢記“愛客戶、愛公司、愛自己”的價

值取向，運用“文化引領(lǐng)，品質(zhì)驅(qū)動，創(chuàng)新發(fā)展”先進管理

理念和現(xiàn)代化的管理手段，擁有專業(yè)的員工隊伍和豐富的行

業(yè)經(jīng)驗，已在同行業(yè)樹立起了領(lǐng)先的市場地位，具有良好的

企業(yè)信譽和企業(yè)品牌。

1.2.企業(yè)文化

企業(yè)愿景打造全國醫(yī)院物業(yè)托管第一品牌。

企業(yè)特色軍企融合、管理一流、平臺先進。

企業(yè)精神勤奮實干、拼搏進取、勇于創(chuàng)新。

服務(wù)理念文化引領(lǐng)、品質(zhì)驅(qū)動、創(chuàng)新發(fā)展。

企業(yè)戰(zhàn)略服務(wù)保證、穩(wěn)步開發(fā)、實現(xiàn)雙贏。

企業(yè)使命熱情服務(wù)、打造品牌、追求卓越。

品質(zhì)標準科學(xué)化、標準化、規(guī)范化。

9

1.3.企業(yè)航標

■把“知識、技能、尊嚴和發(fā)展”帶給員工

■把“愛心、服務(wù)、價值和利益”獻給客戶

我們確立這樣一個航標的目的是要讓我們公司、我們的

每一個經(jīng)理人、主管及公司的每一位成員，永遠不要忘記我

們對員工的責(zé)任，永遠不要忘記我們對客戶的責(zé)任，更不要

忘記我們對社會的責(zé)任。

1.4.公司特色

醫(yī)院物業(yè)托管醫(yī)療陪護卓之云管控平臺

北事章溶專業(yè)從事醫(yī)療物業(yè)托管陽務(wù)。3H規(guī)基化護理理式。正現(xiàn)的高程標智算后勤平臺信息化，解能化的一地式服務(wù)

為醫(yī)療工作者意造便利，安全。新道的準，為健立和鹽統(tǒng)一的規(guī)代護患關(guān)系典及KP管理模式深受賽戶的歡癥，因為這些系

醫(yī)療工作環(huán)墻，為醫(yī)療攜供專業(yè)?？山嘶A(chǔ)，統(tǒng)典正力有戶解決了管道中的難題。

碧，安金的醫(yī)療回勤管理解史方面。

風(fēng)采展示服務(wù)項目卓旭新聞

接人到有負好的期沖面院，強化育爭意民，在事施，給您形來提接整期的聚務(wù)儀次聚開一線發(fā)來“喜報”

營清莊以精神，粉信自己，相需狀件，我們承如，我們的使象是創(chuàng)造黃好保驗，改離和灌同北大學(xué)斷集醫(yī)規(guī)神提外科病人負率。經(jīng)過

調(diào)“誠值、高放，的新，超域”,出求容戶滿養(yǎng)人們的生話。床以我門數(shù)力于確保以崗們我習(xí)護工的籍心解國，康復(fù)度血出間，冊

意星技們的責(zé)任。的男力和專業(yè)服務(wù)要確所有的面戶。醫(yī)障出表示。

10

第二章服務(wù)方案及措施

2.1.項目基本情況

項目編號：XX

項目名稱：XX職業(yè)技術(shù)教育中心購買物業(yè)管理服務(wù)

人員崗位：學(xué)校保潔員17人，校醫(yī)2人，學(xué)校文印員2人，

學(xué)校垃圾清運員1人，零星維修工4人，學(xué)校綠化工7人，綠

化管理人員1人，水、電工2人，維修管理崗位1人，共計服

務(wù)人員37人。

合同服務(wù)期限：自簽訂合同之日起一年。

人員到位時間：自簽訂合同之日起2日內(nèi)人員到位。

服務(wù)地點：采購人指定地點。

服務(wù)質(zhì)量標準：

1)衛(wèi)生保潔要求每天分時段按時打掃，各區(qū)域要求潔

凈無異味。

2)綠植生長旺盛，修剪的整齊有型。

3)保證學(xué)校電器、線路安全正常使用，損壞的用電設(shè)

備第一時間維修更換。

4)保證師生生活正常用水。

5)對學(xué)校各設(shè)施每日排查，發(fā)現(xiàn)問題第一時間維修。

6)積極并高質(zhì)量完成學(xué)校交辦的臨時性工作。

付款方式：我單位保證嚴格按照合同完成各項工作，經(jīng)

驗收小組驗收合格后按月分期付款。

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驗收方式：雙方按照合同要求的服務(wù)項目和標準驗收。

2.2.滿足招標文件崗位人員設(shè)置要求

人員崗位：學(xué)校保潔員17人，校醫(yī)2人，學(xué)校文印員2人，

學(xué)校垃圾清運員1人，零星維修工4人，學(xué)校綠化工7人，綠

化管理人員1人，水、電工2人，維修管理崗位1人，共計服

務(wù)人員37人。

保潔人員

樓

序人

號數(shù)區(qū)域劃分備注

宇

1層教學(xué)樓公共區(qū)域(公共通道，男女

公衛(wèi)，宣傳牌、垃圾桶等)

2層教學(xué)樓公共區(qū)域(公共通道，男女門頭以下區(qū)

東公衛(wèi)，域日保處

宣傳牌、垃圾桶等)

教理，門頭以

15

學(xué)人3層教學(xué)樓公共區(qū)域(公共通道，男女上專項處

樓公衛(wèi)，宣傳牌、垃圾桶等)理。涉及到

4層教學(xué)樓公共區(qū)域(公共通道，男女的公共區(qū)域

公衛(wèi)，宣傳牌、垃圾桶等)日保都要清

1-4層樓梯等區(qū)域處理理到位

1層辦公樓公衛(wèi)4個、樓梯、公共設(shè)施(宣

傳牌、垃圾桶、墻裙、滅火器)

環(huán)

2層辦公樓公衛(wèi)4個、樓梯、公共設(shè)施(宣

形

傳牌、垃圾桶、墻裙、滅火器)

4

2辦

人3層辦公樓公衛(wèi)4個、樓梯、公共設(shè)施(宣

公

傳牌、垃圾桶、墻裙、滅火器)

樓

4層辦公樓公衛(wèi)4個、樓梯、公共設(shè)施(宣

傳牌、垃圾桶、墻裙、滅火器)

12

1-2層辦公樓公衛(wèi)4個、公共設(shè)施(宣傳

西

牌、垃圾桶、墻裙、滅火器)

教

333-4層辦公樓公衛(wèi)4個、公共設(shè)施(宣傳

學(xué)

人牌、垃圾桶、墻裙、滅火器)

樓

1-4層的樓梯等設(shè)施處理

負責(zé)環(huán)形樓的地面日常清洗、擦拭玻

璃、清理高塵等門頭以上區(qū)

專域、電梯廳

44負責(zé)三個樓宇的垃圾清運(校內(nèi)),擦

項人處理，樓宇

拭玻璃、清理高塵等

玻璃擦拭等

負責(zé)所有區(qū)域的玻璃擦拭、高塵清理

管

理

51負責(zé)所有日常工作監(jiān)管等

人人

員

共17人

其他人員

崗位地點

學(xué)校保潔員見上表

校醫(yī)校醫(yī)室

學(xué)校文印員文印室

學(xué)校垃圾清運員垃圾清運

零星維修工維修中心

學(xué)校綠化工綠化場地

綠化管理人員綠化場地

水、電工維修中心

維修管理維修中心

13

第三章崗位工作職責(zé)

3.1.學(xué)校保潔員

滿足采購人要求：

1.東教學(xué)樓：5人。區(qū)域劃分：

1層教學(xué)樓公共區(qū)域(公共通道，男女公衛(wèi)，宣傳牌、

垃圾桶等)

2層教學(xué)樓公共區(qū)域(公共通道，男女公衛(wèi)，宣傳牌、

垃圾桶等)

3層教學(xué)樓公共區(qū)域(公共通道，男女公衛(wèi)，宣傳牌、

垃圾桶等)

4層教學(xué)樓公共區(qū)域(公共通道，男女公衛(wèi)，宣傳牌、

垃圾桶等)

1-4層樓梯等區(qū)域處理

2.環(huán)形辦公樓：4人。區(qū)域劃分：

1層辦公樓公衛(wèi)4個、樓梯、公共設(shè)施(宣傳牌、垃圾桶、

墻裙、滅火器)

2層辦公樓公衛(wèi)4個、樓梯、公共設(shè)施(宣傳牌、垃圾桶、

墻裙、滅火器)

3層辦公樓公衛(wèi)4個、樓梯、公共設(shè)施(宣傳牌、垃圾桶、

墻裙、滅火器)

4層辦公樓公衛(wèi)4個、樓梯、公共設(shè)施(宣傳牌、垃圾桶、

墻裙、滅火器)

14

3.西教學(xué)樓：3人。區(qū)域劃分：

1-2層辦公樓公衛(wèi)4個、公共設(shè)施(宣傳牌、垃圾桶、墻

裙、滅火器)

3-4層辦公樓公衛(wèi)4個、公共設(shè)施(宣傳牌、垃圾桶、墻

裙、滅火器)

1-4層的樓梯等設(shè)施處理

門頭以下區(qū)域日保處理，門頭以上專項處理。涉及到的

公共區(qū)域日保保證清理到位。

4.專項：4人。區(qū)域劃分：

負責(zé)環(huán)形樓的地面日常清洗、擦拭玻璃、清理高塵等

負責(zé)三個樓宇的垃圾清運(校內(nèi)),擦拭玻璃、清理高

塵等

負責(zé)所有區(qū)域的玻璃擦拭、高塵清理

門頭以上區(qū)域、電梯廳處理，樓宇玻璃擦拭等。

5.管理人員：1人，負責(zé)所有日常工作監(jiān)管等。

●其他工作內(nèi)容

物業(yè)保潔員要聽從領(lǐng)導(dǎo)，服從工作安排，文明服務(wù)，禮

貌待人對工作認真負責(zé)；上崗時著裝整齊、統(tǒng)一、規(guī)范，按

標準完成各項任務(wù)；每天進行樓道清潔和庭院清潔；做好清

掃工具個人保管，清掃工具不丟失、不送人、定量發(fā)放；對

公共設(shè)施跑、冒、滴、漏現(xiàn)象及樓梯間燈不亮，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)及

時向后勤服務(wù)中心報告。

15

物業(yè)保潔員崗位職責(zé)：

準時到崗，每天清掃工作要求區(qū)域；

垃圾隨時清理，倒在垃圾中轉(zhuǎn)站；

熟悉各自分工及所負責(zé)范圍內(nèi)的清潔衛(wèi)生狀況，對其負

全部職責(zé)，發(fā)現(xiàn)問題及時解決；

熱愛本職工作，養(yǎng)成良好的衛(wèi)生習(xí)慣，不怕臟不怕累；

用心參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)水平，自覺學(xué)習(xí)有關(guān)清潔

衛(wèi)生知識，提高個人素質(zhì)；

維護學(xué)校清潔衛(wèi)生，對不講衛(wèi)生、不禮貌的現(xiàn)象要及時

勸阻和制止；

完成物業(yè)公司交辦的其他臨時工作。

3.2.校醫(yī)

滿足采購人要求：

1、學(xué)生在校期間做好師生的衛(wèi)生保健工作，處理師生

日常的小傷小病，對病情較重者及時送醫(yī)院診治。對突發(fā)病

或突發(fā)傷害事件要及時處理，并及時報告學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)及上級主

管部門。

2、對運動創(chuàng)傷或以外損傷要及時做好初步處理，并做

好登記、統(tǒng)計。

3、及時采購必需藥品和醫(yī)療用品，并妥善保管。

4、不斷完善學(xué)校的各項衛(wèi)生制度，堅持以制度管理、

量化管理。

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5、做好每年學(xué)生一次體格檢查的組織工作。

●其他工作職責(zé)：

嚴格執(zhí)行各項規(guī)章制度和操作規(guī)程，堅守工作崗位，樹

立全心全意為師生保健服務(wù)的思想，不斷提高保健質(zhì)量。

制訂每學(xué)期保健工作計劃。按照上級部門和學(xué)校工作計

劃要求，配合做好學(xué)生健康體檢和資料統(tǒng)計工作。結(jié)合本校

實際，開展醫(yī)學(xué)科學(xué)研究工作。

配合做好體檢工作。

做好學(xué)生常見病、傳染病的預(yù)防控制工作。

做好突發(fā)病及突發(fā)事故致傷的應(yīng)急搶救工作。

嚴格執(zhí)行藥品管理制度，嚴把藥品質(zhì)量關(guān)。

執(zhí)行消毒制度及無菌操作規(guī)程。

3.3.學(xué)校文印員

●滿足采購人要求：

1、打印的日期、材料、名稱、數(shù)量以及經(jīng)手人均需登

記入冊。

2、各年級、各學(xué)科考試試卷，須經(jīng)教務(wù)處審閱后方可

印刷，平時測驗或練習(xí)、講義等須由教研組長經(jīng)教導(dǎo)處同意

簽字后方可印刷。

3、保質(zhì)、保量按時完成交辦的印刷任務(wù)，做到不積壓、

不拖延、力求字跡清晰、內(nèi)容準確無誤，格式要規(guī)范并控制

和節(jié)約印刷紙張。

17

4、文印人員要注意保密，對試卷及有關(guān)文件要妥善保

管處理，內(nèi)容不得外泄。

5、堅守工作崗位，嚴格請假手續(xù)，不遲到，不早退。

6、保持機器的清潔，并做好保養(yǎng)維修工作。

7、及時完成校長室、教務(wù)處布置的各項印刷任務(wù)。

●其他工作職責(zé)：

學(xué)校如有重要的突擊任務(wù)，必須加班加點如期完成。

熱愛本職工作，努力鉆研業(yè)務(wù)，增進團結(jié)，相互學(xué)習(xí)，

取長補短，不斷提高業(yè)務(wù)技能和水平。

文印員應(yīng)嚴格按照學(xué)校文印制度，負責(zé)全校各類文件、

材料、試卷等資料的打印、復(fù)印工作。

文印員自覺遵守各項規(guī)章制度，工作認真負責(zé)、細致踏

實，按時按質(zhì)按量完成各類文印資料的打印，不得遲到、早

退，不得隨意請假。

文印員要刻苦鉆研業(yè)務(wù)，虛心向?qū)I(yè)人員學(xué)習(xí)專業(yè)技能

知識，提高操作技能，注重工作效果。文印員應(yīng)定期保養(yǎng)一

體機和復(fù)印機，確保設(shè)備安全正常運行。

文印室應(yīng)做好打印登記工作，做好維修登記工作。每學(xué)

期結(jié)束前，文印員應(yīng)做好紙張和油墨的消耗、結(jié)余數(shù)清點及

設(shè)備維修費用統(tǒng)計工作。

文印員應(yīng)做好安全和規(guī)定時限的保密工作，不得向外人

泄露學(xué)校學(xué)籍的內(nèi)容。

18

文印員應(yīng)經(jīng)常保持文印室干凈、整潔、物品擺放整齊。

文印員應(yīng)愛護文印室設(shè)備和物品，做好電腦、打印機、

速印機等設(shè)備的維護和保養(yǎng)，節(jié)約紙張，不得利用工作之便

辦私事。

下班后，文印員必須對打印機、復(fù)印機進行檢查，確保

關(guān)閉后再離開。工作期間，長時間離開辦公室或不使用，要

關(guān)閉打印機、復(fù)印機。

文印員注意文印設(shè)備操作規(guī)范，不發(fā)生人為造成的安全

問題，注意用電安全。

3.4.學(xué)校垃圾清運員

滿足采購人要求：

1、及時將垃圾池內(nèi)的垃圾運到轉(zhuǎn)運站，及時清理，不

得拖拉。

2、清運員在垃圾裝車后及時將掉落的垃圾清理干凈。

3、垃圾要運至指定的垃圾轉(zhuǎn)運站或填埋場。

4、垃圾在運送過程中，要注意保持垃圾不外溢。

5、清運員要規(guī)范操作，確保生產(chǎn)安全。

其他分工與責(zé)任

按要求認真完成責(zé)任區(qū)域內(nèi)生活垃圾收集清運任務(wù)，做

到日產(chǎn)日清。

自覺遵守公司各項規(guī)章制度，有事請假，不得私自找人

頂替作業(yè)。

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上崗時穿戴標志服，不超載清運，做到安全作業(yè)。

在規(guī)定時間內(nèi)作業(yè)，作業(yè)時不壓坑池邊，不揀廢棄物，

盡量減少對周圍群眾的影響，作業(yè)完畢將中轉(zhuǎn)站周圍清理干

凈，確保環(huán)境整潔。

如遇外因不能正常作業(yè)，提前報告項目經(jīng)理協(xié)調(diào)處理。

中轉(zhuǎn)站維修時，按要求將垃圾運至指定地點傾倒，確保垃圾

不落地。

工作中與垃圾中轉(zhuǎn)站人員、汽車隊司機和睦相處、配合

默契。完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。

3.5.零星維修工

滿足采購人要求：

1、熱愛本職工作，樹立為教學(xué)服務(wù)，為師生服務(wù)的思

想。

2、積極參加政治學(xué)習(xí)和專業(yè)技術(shù)學(xué)習(xí)，不斷提高思想

素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力。

3、嚴格遵守操作規(guī)程，做到安全操作，杜絕安全事故。

4、負責(zé)全校的供暖、水管線、門、窗、桌椅的維修、

保養(yǎng)及冬季防寒保暖等工作，堅持巡回檢查，維修及時。

5、建立健全材料、工具的保管制度，愛護工具，合理

用料。任何人不得私自出借、挪用公物或假公濟私。

6、提倡節(jié)約，搞好修舊利廢。

7、協(xié)助總務(wù)主任加強日常管理，保持衛(wèi)生清潔，保證

20

設(shè)備完好。

8、聽從領(lǐng)導(dǎo)，服從分配，協(xié)助其他崗位做好臨時工作。

●其他分工與責(zé)任

服務(wù)中心和品質(zhì)部共同配合，設(shè)置24小時熱線，受理電

話類故障報修的工作。

服務(wù)中心負責(zé)管轄區(qū)域內(nèi)的采購人故障報修受理及統(tǒng)

計上報工作。

各值班人員接待故障報修人員，處理故障報修信函、傳

真，向項目經(jīng)理反饋故障報修處理結(jié)果，并負責(zé)整理故障報

修信息和存檔工作。

重大事件實行層級上報管理。值班宿管人員，項目經(jīng)理

都應(yīng)對故障報修意見和故障報修的解決處理工作負責(zé)，項目

經(jīng)理負責(zé)重要故障報修及處理一般故障報修及每月故障報

修統(tǒng)計、分析、匯報工作。

相關(guān)部門主管負責(zé)協(xié)助服務(wù)中心處理本轄區(qū)故障報修

事件，及時向故障報修者及服務(wù)中心反饋故障報修處理信

息。

3.6.學(xué)校綠化工

●滿足采購人要求：

1、對花草樹木定期進行培土、施肥、澆水、中耕除草

和防治病、蟲、害。

2、做好補栽、補種工作，及時修枝剪型，大棵的樹木

21

要給予生動活潑的形態(tài)。

3、保持綠化的清潔，保證不留雜草、雜物、不死苗、

不被偷，當(dāng)天及時清理枯枝落葉。

5、服從安排，遵守工作紀律和職業(yè)道德，出色完成工

作任務(wù)。

6、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作任務(wù)。

●其他工作職責(zé)

各種綠植修剪及防蟲藥劑使用。同時負責(zé)學(xué)校綠化的衛(wèi)

生和保潔。

全權(quán)負責(zé)對委托區(qū)域內(nèi)園林綠地的養(yǎng)護、造型和調(diào)整改

善。發(fā)現(xiàn)枯萎、生長不良、花卉不開等情況，及時調(diào)換和補

種，保證100%的成活率。

3.7.綠化管理人員

滿足采購人要求：

1、熟記學(xué)校綠化面積和布局，熟知花草樹木的名稱以

及管理作業(yè)程序。

2、負責(zé)對各責(zé)任區(qū)綠化進行管理，勸阻、糾正一切破

壞綠化的行為。

3、每月定期檢查綠化草坪完好情況、花草樹木生長情

況，并做好詳細記錄。

4、按照學(xué)校要求合理高效安排綠化人員分工，協(xié)調(diào)綠

化人員工作。

22

其他工作職責(zé)

綠化人員在總務(wù)主任的領(lǐng)導(dǎo)下，對校園綠化工作實施全

面管理。

綠化管理人員要熟悉校園綠化地面積和布局，花草樹木

的品種、數(shù)量。

綠化管理人員要懂得花草樹木的名稱、種植季節(jié)、生長

特征、培植管理的方法。

對花草樹木要定期培十、施肥、除雜草和病蟲害，并要

修枝剪葉、補苗、淋水。

要保證綠化的花、草、樹木不缺水、不死苗、不被偷盜，

花木生長茂盛。

要認真學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)、技術(shù)知識，提高管理水平。

加強對臨時工的管理，嚴格考勤制度，保證綠化用工的

需要。七、要愛護和及時保養(yǎng)綠化機械設(shè)備，使其在節(jié)省經(jīng)

費的前提下，最大限度的發(fā)揮作用。

要保護好校園內(nèi)綠化作品。

3.8.水、電工

滿足采購人要求：

1、負責(zé)學(xué)校所有電器及用水設(shè)備的零星維修工作。

2、嚴格遵守用電操作規(guī)程，禁止違章作業(yè)。

3、要求各種用電線路定期檢查(每學(xué)期不少于三次)

發(fā)現(xiàn)問題及時處理，杜絕安全隱

23

患。

4、協(xié)助學(xué)校做好查表、封表工作，并做好用電管理部

門協(xié)調(diào)工作。

5、協(xié)助總務(wù)主任做好其它工作。

其他工作職責(zé)

可以熟練操作各類電氣設(shè)備、音響設(shè)備的調(diào)試及中央空

調(diào)的保養(yǎng)、安裝及日常維修等工作。

提升故障檢測和排除能力，學(xué)會不斷去實踐，不斷去總

結(jié)，不斷去創(chuàng)新，慢慢地積累經(jīng)驗。故障的產(chǎn)生涉及到很多

方面，操作方法，機械因素和電氣故障等。

工程維修員通過培訓(xùn)和實踐積累能夠準確地判斷出故

障產(chǎn)生的原因，盡快解決故障問題。

3.9.維修管理

●滿足采購人要求：

1、負責(zé)按照學(xué)校要求安排好維修人員工作，協(xié)調(diào)維修

人員工作內(nèi)容，確保學(xué)校零星維修及時、高效。

2、組織維修人員完成學(xué)校交辦的臨時性工作。

●其他工作職責(zé)

服務(wù)中心和品質(zhì)部共同配合，設(shè)置24小時熱線，受理電

話類故障報修的工作。

服務(wù)中心負責(zé)管轄區(qū)域內(nèi)的采購人故障報修受理及統(tǒng)

計上報工作。

24

各值班人員接待故障報修人員，處理故障報修信函、傳

真，向項目經(jīng)理反饋故障報修處理結(jié)果，并負責(zé)整理故障報

修信息和存檔工作。

重大事件實行層級上報管理。值班宿管人員，項目經(jīng)理

都應(yīng)對故障報修意見和故障報修的解決處理工作負責(zé)，項目

經(jīng)理負責(zé)重要故障報修及處理一般故障報修及每月故障報

修統(tǒng)計、分析、匯報工作。

相關(guān)部門主管負責(zé)協(xié)助服務(wù)中心處理本轄區(qū)故障報修

事件，及時向故障報修者及服務(wù)中心反饋故障報修處理信

息。

25

第四章崗位工作要求

我單位保證滿足采購人具體要求：

1、男工作人員55周歲以下；女工作人員50周歲以下；

2、電工要有電工證，校醫(yī)要有醫(yī)師證。

3、所有工作人員保證初中及以上學(xué)歷。自中標之日起3

日內(nèi)簽訂合同，合同生效2日內(nèi)我方向采購人提供以上證件；

簽訂合同之日起2日內(nèi)人員統(tǒng)一到位，開始工作。我方違反

規(guī)定的內(nèi)容或未達到管理和服務(wù)標準的，或師生反應(yīng)強烈且

不能及時解決的，采購人有權(quán)要求我方限期改正(雙方協(xié)

商),如逾期不改，采購人有權(quán)終止本合同，所造成采購人

經(jīng)濟損失由我方予以經(jīng)濟補償。

4、為滿足學(xué)校工作開展，對日常臨時性的工作安排，

我方保證及時、安排相關(guān)人員進行落實。

5、應(yīng)急事件處理，在學(xué)校日常物業(yè)管理過程中，對突

發(fā)事件，我方保證提前制定出應(yīng)急處理方案，普通事件能夠

在2小時以內(nèi)得到解決，復(fù)雜事件能在6小時以內(nèi)得到解決，

對突發(fā)事件內(nèi)容處理、方式、達到效果等有切實可行的具體

方案。

4.1.檢查措施

目的和適用范圍：適用于所有項目的管理人員，以加強

對項目工作實施的有效，確保服務(wù)的實現(xiàn)。

職責(zé)：項目經(jīng)理負責(zé)對所屬項目的檢查工作；項目經(jīng)理

26

負責(zé)對項目的監(jiān)察工作；項目主管負責(zé)對員工的管理工作。

4.2.檢查頻率

項目經(jīng)理對各執(zhí)勤點進行不定期檢查，并歸入月考核成

績。

項目經(jīng)理應(yīng)經(jīng)常到各項目檢查工作，每日抽檢2—3個項

目，每月普查一次，并和客戶溝通，與隊員談心，解決警隊

實際問題。

項目經(jīng)理每半月至少簽到一次，檢查部署和崗位工作情

況。

公司負責(zé)不定期對項目檢查，每季度一普查。

4.3.員工著裝與佩戴工作牌規(guī)定

按統(tǒng)一規(guī)定著裝與佩戴工作牌，樹立公司良好形象，便

于對服務(wù)質(zhì)量進行追溯。

各級負責(zé)對本單位的員工著裝與佩戴工作牌情況進行

檢查。

員工在上班時間內(nèi)一律統(tǒng)一著裝和佩戴工作牌，如有違

反者，及時進行教育和糾正，屢教不改者，按量化管理制度

扣分。

員工必須按規(guī)定著裝，冬夏裝不得混穿，按規(guī)定系領(lǐng)帶，

不得挽起袖子或不系袖扣，按規(guī)定佩戴徽章。

未配制服的員工，上班不得穿牛仔服、運動服，女員工

不得穿超短裙、低胸衫。

27

項目主管級以上員工外出聯(lián)系業(yè)務(wù)、查哨、走訪客戶期

間一律穿西服、系領(lǐng)帶。

員工違反本規(guī)定的，除通報批評外，每次罰款50元。

各單位負責(zé)人應(yīng)認真配合，督促屬下人員遵守本規(guī)定。

4.4.員工守則

熱愛祖國，遵紀守法。文明禮貌，誠實守信。

熱情服務(wù)，客戶至上。儀表端莊，服裝整潔。

服從領(lǐng)導(dǎo)，勤奮工作。鉆研業(yè)務(wù)，開拓進取。

關(guān)心同事，團結(jié)協(xié)作。愛護公司，維護聲譽。

個人衛(wèi)生規(guī)范

男員工頭發(fā)以寸頭為準，男女員工上崗前必須戴發(fā)網(wǎng)，

男員工戴工作帽，女員工戴工作帽或三角巾包裹。

男員工不許留胡須，不得有須碴。

指甲凸出部分不得超過1毫米，女士不能涂指甲油。

進入操作間前必須嚴格按規(guī)程進行洗手消毒，由專人經(jīng)

常對洗手的狀況和潔凈度，以及消毒的過程進行檢查，所有

員工不得佩戴各種飾品。

工服要保證勤洗勤換，保證無油漬、無污垢、平整、無

缺扣、開線；工作帽與頭巾要保持清潔、平整，無油漬、無

污垢、無開線。

所有員工每年至少進行一次健康檢查，并取得健康證后

方可上崗，必要時接受臨時抽檢。

28

嚴禁一切人員在操作間內(nèi)吃食物、吸煙、隨地吐痰、亂

扔廢棄物。保持內(nèi)外環(huán)境整潔，采取消除蒼蠅、老蟑螂和其

他有害昆蟲及孳生條件的措施，與有毒、有害保持規(guī)定的距

離。

4.5.配合學(xué)校、政府開展工作的措施和管理制度

物業(yè)管理企業(yè)、學(xué)校、政府“三方互動”,一方面，應(yīng)

成為業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)之間的協(xié)調(diào)者，另一方面，

應(yīng)成為業(yè)主利益的保障者和物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)的監(jiān)督者；對

物業(yè)管理企業(yè)而言，其提供的管理和服務(wù)工作是學(xué)校建設(shè)的

重要組成部分；而學(xué)校則代表著業(yè)主利益，是物業(yè)管理監(jiān)管

的主體。站在構(gòu)建和諧學(xué)校的高度，一定要理順學(xué)校、政府、

物業(yè)管理企業(yè)之間的相互關(guān)系，三者之間需要相互銜接、相

互配合、各司其職，而形成合力，使所轄學(xué)校“管理有序、

服務(wù)完善、治安良好、環(huán)境優(yōu)美、相處和睦、生活便利”。

積極溝通物業(yè)管理企業(yè)、學(xué)校、政府三方關(guān)系。

第一，要形成學(xué)校的自治管理物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)管理相

結(jié)合的局面。

第二，學(xué)校與物業(yè)管理企業(yè)之間應(yīng)當(dāng)相互協(xié)調(diào)。物業(yè)管

理企業(yè)應(yīng)當(dāng)配合學(xué)校服務(wù)的有關(guān)工作，共同參加物業(yè)管理聯(lián)

席會議，交流溝通情況，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)成為專業(yè)管理的

主體，全面負責(zé)房屋維修、環(huán)衛(wèi)清掃、治安保衛(wèi)等“硬件”

工作，學(xué)校將主要精力轉(zhuǎn)移到抓好學(xué)校內(nèi)教師學(xué)生的宣傳教

29

育、民事糾紛調(diào)解等“軟件”工作，在明確各自職責(zé)的基礎(chǔ)

上，形成合力，共創(chuàng)和諧、文明環(huán)境。

物業(yè)管理涉及到的政府相關(guān)部門多，一個物業(yè)管理區(qū)域

內(nèi)的事情可能涉及到包括建設(shè)、發(fā)改、公安、國土、規(guī)劃、

市政、民政、司法、衛(wèi)生、環(huán)保、工商、公安交通、公安消

防、城管執(zhí)法等部門和各區(qū)(縣)政府。物業(yè)管理還涉及很

多相關(guān)公用企事業(yè)單位。在物業(yè)管理過程中，政府無疑扮演

著一個重要的角色。物業(yè)管理行政主管部門的主要職責(zé)應(yīng)當(dāng)

是監(jiān)管物業(yè)公司，使其為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)物業(yè)服務(wù)。

4.6.個人文明

要有文明工作區(qū)域保潔人人有責(zé)的意識，對目視范圍內(nèi)

的垃圾

雜物不得熟視無睹，應(yīng)積極主動清理打掃，自覺維護工

作區(qū)域保潔。

不準隨地吐痰、便溺。

不準從室內(nèi)向外拋棄廢物和污水。

不準亂堆、亂放、亂掛雜物和亂倒垃圾(煙蒂、瓜果皮

核、紙屑、快餐盒及各種包裝品等)。

愛護一切衛(wèi)生設(shè)備、設(shè)施，不準隨意移動和損壞，發(fā)現(xiàn)

損壞，及時修復(fù)。

不準吸煙亂丟煙頭。

不準在地面、墻面等公共設(shè)施上亂涂亂寫，不準用臟鞋、

30

臟手弄污墻面。

不準穿奇裝異服，一律以職業(yè)裝和工服為準(配備工作

服的人員必須穿工作服),并佩戴工卡。男士要求：剪短發(fā)

不留胡須。女士要求：化淡妝；不留怪異發(fā)式；不得佩戴3

件以上的首飾。

不準出現(xiàn)“趴、躺、歪、靠”等不雅體態(tài)，坐姿、站姿

要端正。

自重自愛，不準出現(xiàn)污言穢語、打架斗毆等不文明行為。

發(fā)現(xiàn)人員有隨地亂扔雜物、吸煙、吐痰、亂寫亂畫、損

壞公共設(shè)施等不文明行為，及時制止。

尊重清掃員工的勞動成果，自覺維護工作區(qū)域保潔整

潔。

4.7.工作場所

定期清理垃圾，保持室外環(huán)境整潔。

無積塵、無蛛網(wǎng)、無痰跡，無煙蒂，墻面無剝脫。

地面清潔，院落平整，排水暢通，無雜物、無雜草。

凳椅清潔，整齊有序。

無亂堆亂放、亂張貼，無衛(wèi)生死角，無四害孳生地。

垃圾實行桶裝化、袋裝化、密閉化管理，日產(chǎn)日清，無

蠅無蛆。

衛(wèi)生間設(shè)施完好，運轉(zhuǎn)正常，專人工作區(qū)域保潔，定期

消殺，清潔衛(wèi)生，無積便和尿垢，無蠅、無蛆、無臭。

31

宣傳欄、櫥窗要定期整飾刷新，保持整潔美觀。

室外綠化美化，環(huán)境優(yōu)美整齊，樹木花草養(yǎng)護良好。

進出車輛管理規(guī)范、停放整齊、車容車貌整潔，設(shè)施設(shè)

備完好，不準將車內(nèi)垃圾清掃到停車場上。

現(xiàn)場操作人員儀表端莊，舉止文明，服務(wù)規(guī)范，服裝整

齊，掛牌上崗，衛(wèi)生良好。

工作區(qū)域地面、墻面無油跡，作業(yè)工具擺放整齊。

4.8.辦公區(qū)域

愛護公物，室內(nèi)設(shè)施不準隨便移動拆卸，不準私自搭書

架、拉繩，不得于墻壁、櫥柜上隨意張貼字畫或釘物品。

保持室內(nèi)衛(wèi)生，日常用品擺放整齊。個人衛(wèi)生良好，個

人棉被、床鋪起床后應(yīng)疊放整齊；換洗衣物不得堆積室內(nèi)，

其余衣、鞋必須收

入柜內(nèi)，洗曬衣物需按指定位置晾曬。

嚴禁在辦公區(qū)域樓賭博，嫖娼、酗酒、偷竊及有傷風(fēng)化

的其他行為。

嚴格遵守作息時間，保持環(huán)境安靜和諧，辦公區(qū)域嚴禁

放高聲喇叭，不準打麻將、打撲克、大聲喧嘩，影響他人休

息。

32

第五章臨時性工作解決方案

5.1.工作原則

做好工作計劃，利用好備忘錄做任何工作都應(yīng)有計劃，

以明確目的，避免盲目性，使工作循序漸進，有條不紊。

做好工作筆記，及時總結(jié)工作針對臨時性工作做好每天

工作的內(nèi)容和工作進展情況。

5.2.對外支援管理

接到學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)對外支援指令后，由部主管領(lǐng)導(dǎo)迅速了解

情況，深入現(xiàn)場調(diào)查工作內(nèi)容與工作量。

根據(jù)上述調(diào)查確定工作人數(shù)、工作時間及所需工具等各

項準備工作。

在不影響學(xué)校正常工作的前提下信合理抽調(diào)人員去進

行支援工作。

分派一名管理人員監(jiān)管工作質(zhì)量，確保支援工作及時、

高效的完成。

主管領(lǐng)導(dǎo)統(tǒng)計工作人員姓名及工作天數(shù)，相應(yīng)做好薪酬

管理工作。

5.3.季節(jié)性工作

通過各種渠道，提前預(yù)知惡劣天氣信息。

通知各部門做好各項準備工作：

春季大風(fēng)天氣提前關(guān)閉門窗，預(yù)防高空墜物傷人，加強

巡視及垃圾管理，嚴防火災(zāi)發(fā)生；

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雨季及時關(guān)閉門窗，加強地下室防御，防止雨水倒灌；

冬季及早準備清雪工具，做好門前三包，加強夜間巡視，

防止暖器凍裂等。

如果發(fā)生緊急情況，及時報告，妥善處理，盡量把損失

降到最低。

積累成功經(jīng)驗，為今后類似事件做好更充足的準備。

5.4.新接收樓宇的物業(yè)管理程序

與學(xué)校一起檢查樓內(nèi)各種基礎(chǔ)設(shè)施的施工與使用情況，

建立本樓宇物業(yè)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)檔案。

查看樓宇基本結(jié)構(gòu)、出入口數(shù)量及位置；通過工程圖紙

計算其建筑面積與公共區(qū)城面積。

根據(jù)相關(guān)標準合理配備管理人員、保潔人員等。

領(lǐng)取辦公、勞保及消耗用品，正式開始物業(yè)管理與服務(wù)

工作。

5.5.文化與宣傳

工作動態(tài)宣傳：

通過新聞媒介宣傳公司內(nèi)外保潔支援的勞動場景。

學(xué)校、公司及部門內(nèi)部組織的各類培訓(xùn)宣傳。

參與學(xué)校、公司重大活動的工作展示。

其他特殊事件的宣傳。

溫馨提示：

風(fēng)、雨、雪惡劣天氣，樓內(nèi)醒目位置張貼安全防范提示。

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口常防火、防盜溫馨提示。

適假目樓內(nèi)各院系交全防范注意事項。

節(jié)水、節(jié)電宣傳。

其他環(huán)保、公益性宣傳。

公共樓宇部文化建設(shè)：

樓內(nèi)、部門建立學(xué)習(xí)制度，定期組織員工學(xué)習(xí)，提高白

己的管理水平與工作效率。

先進技術(shù)、先進管理經(jīng)驗介紹推廣。

成立員工學(xué)習(xí)天地。

5.6.管理重點、難點、特點

基礎(chǔ)性：由前期物業(yè)管理的具體內(nèi)容分析可見，前期物

業(yè)管理的許多工作，尤其是前期物業(yè)管理的許多特定內(nèi)容是

以后常規(guī)期物業(yè)管理的基礎(chǔ)，對常規(guī)期物業(yè)管理有著直接和

重要的影響。這是前期物業(yè)管理最明顯的特點。

過渡性：前期物業(yè)管理的職責(zé)是在新建物業(yè)投入使用初

期，建立物業(yè)管理服務(wù)體系并提供服務(wù)，其介于早期介入與

常規(guī)物業(yè)管理之間。

因此，前期物業(yè)管理在時間上和管理上均是一個過渡階

段。

復(fù)雜性：新建物業(yè)及其設(shè)備設(shè)施往往會因其施工質(zhì)量隱

患、安裝調(diào)試缺陷、設(shè)計配套不完善等問題，在投入使用的

初期集中反映出來，造成物業(yè)使用功能的不正常，甚至可能

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會出現(xiàn)臨時停水停電、電梯運行不平穩(wěn)、空調(diào)時冷時熱等現(xiàn)

象。

由于物業(yè)及設(shè)備設(shè)施需要經(jīng)過一個自然磨合期才能逐

步進入平穩(wěn)的運行狀態(tài)，因此，此階段的物業(yè)管理也明顯呈

現(xiàn)波動和不穩(wěn)定性。

投入性：在前期物業(yè)管理階段，需要投入人、財、物等

資源，投入較大，管理成本相對較高。但物業(yè)空置率卻較高，

管理費收繳率較低。

因此，前期管理階段的經(jīng)營收支一般是收入少、支出多、

收支不平衡。

5.7.相應(yīng)的管理措施

1)物業(yè)管理前期籌備工作

管理人員、水電工人員，應(yīng)提早介入了解圖紙熟悉房屋

結(jié)構(gòu)、性能、水電管道布局，智能化安防監(jiān)控系統(tǒng)等管理中

應(yīng)注意事項，加強培訓(xùn)，為往后提高、保養(yǎng)、維修、保值、

增值打下基礎(chǔ)，為學(xué)校解決后顧之憂。

建立整理樓宇的詳細資料，組織整理設(shè)備檔案，資料檔

案及學(xué)校資料，做到檔案齊全，有序管理。

依據(jù)相關(guān)文件及特點制定《學(xué)校公約》,《管理處崗位

職責(zé)》,以及員工的規(guī)章制度。

制訂詳細的設(shè)備，設(shè)施維修，房屋保養(yǎng)計劃和檢查制度，

《水電設(shè)施、設(shè)備巡檢計劃》,《公共照明維護計劃》,《監(jiān)

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控與消防系統(tǒng)維護計劃》等。

規(guī)范各部門的日常管理工作，做好人員調(diào)配崗位培訓(xùn)，

一個月內(nèi)所有員工必須全部到位，并針對項目管理特點現(xiàn)場

培訓(xùn)，提高實用素質(zhì)。

2)確保新老保潔單位交接過渡期間保潔質(zhì)量

新老保潔單位交接過渡期間，保證每個崗位不出現(xiàn)缺人

少人的現(xiàn)象。

及時和老單位負責(zé)人溝通，保潔重點區(qū)域、難點區(qū)域。

提前去場地熟悉，更快地適應(yīng)場地環(huán)境以便分配任務(wù)

保潔向?qū)W校所收取的費用，前任公司有無已經(jīng)多收取的

費用，如有，在進駐前需跟業(yè)委會或開發(fā)商進行溝通，索要

回逾收的各項費用，或者對此解決方案有三方簽字認可的書

面約定。

前任公司有無拖欠自來水公司、供電局及燃氣公司等各

項費用，如有，敦促其交接前繳清。

進行摸底調(diào)查，避免接手之后造成學(xué)校費用已交，但承

諾的問題還未解決。

各工作崗位人員的準備是否到位的情況。

辦公用品、員工工服等各類物資準備情況。

工程、保潔的工具到位情況。

垃圾清運、電梯維保等外包服務(wù)的考慮。

3)接管后的日常管理服務(wù)工作

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設(shè)接待處，白天有專職人員接待，處理服務(wù)范圍內(nèi)的公

共性事務(wù)，受理咨詢和投訴。服務(wù)做到“十二字方針”(即禮

貌、熱情、友善、樂觀、主動、平等)。

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第六章學(xué)校保潔方案措施

6.1.公共通道清潔

準備工具：拖把、除塵器、抹布、水桶、靜電除塵劑、

全能清潔劑、大小垃圾袋。

將過道整體的檢查一遍，以便確認工作重點。

將中型或大型的垃圾及時地捆綁丟棄并更換垃圾袋。

使用一個噴灑了靜電除塵劑的清塵器清潔過道，清潔頻

率為每半小時一次。清塵器使用時只能向一個方向推，否則

是不被允許的。

不間斷的清潔走廊兩邊宣傳閱讀欄的玻璃和門把手以

及門玻璃。

清潔地面上殘留的水和污漬，特別是衛(wèi)生間及辦公室的

大門入口處。

特別需要注意走道變得緊急出口，不要觸碰報警器。

清塵器在使用后用吸塵器吸干凈。

只有當(dāng)噴灑在清塵器上的靜電除塵劑完全干了才能使

用清塵器。否則除塵劑將使得教師學(xué)生在地面上滑倒受傷。

6.2.男女公衛(wèi)清潔

衛(wèi)生間的清潔工作主要包括地面、墻面、門窗、天花板、

隔板(隔墻)、衛(wèi)生潔具及其他室內(nèi)設(shè)施的清潔等。

>衛(wèi)生間的清潔、保潔標準

1)天花板、墻角、燈具目視無灰塵、蜘蛛網(wǎng)。

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2)目視墻壁干凈，坐便器、小便器等衛(wèi)生潔具潔凈無

黃漬。

3)室內(nèi)無異味、臭味。

4)地面無煙頭、紙屑、污漬、積水。

>衛(wèi)生間的每日常規(guī)清潔

衛(wèi)生間每日常規(guī)清潔的主要內(nèi)容是按清潔質(zhì)量標準進

行地面的清掃、衛(wèi)生潔具的清潔、用具的擦洗等。

1)清潔程序準備工作一放水沖刷大、小便器(槽)一

收集廢棄物+清潔大、小便器(槽)一清潔盥洗器具及其他

設(shè)施一清掃地面一檢查及整理。

衛(wèi)生間的清潔一般應(yīng)“從左到右，從上到下”“從里到外”

依次進行，對于單個器具的清潔，應(yīng)按先內(nèi)后外再對各附件

進行清潔的順序進行。

2)清潔方法

衛(wèi)生間的清潔工作一般應(yīng)安排在人流量小的晚間或清

晨進行，并在物業(yè)室內(nèi)其他公共區(qū)域的衛(wèi)生清潔工作完畢后

開始。操作程序和方法如下：

①準備工作

a.準備好所需的工具和用具。如：掃把、地拖、抹布、

干毛巾、工作服、橡膠手套和口罩等。

b.準備和配制好清潔劑和用品。如：潔廁液、皂液、

廁紙、手紙等。c.打開門窗，啟動排氣扇通風(fēng)換氣。

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②放水沖刷坐便器、小便器

開啟沖水閥將坐便器、小偷便器(槽)內(nèi)的糞尿沖凈，

用夾子將小便器內(nèi)的煙頭等雜物夾出。在坐便器內(nèi)倒入規(guī)定

數(shù)量的潔廁水(小便器無法存水，故不必倒入潔廁水浸泡),

浸泡一定時間，以利發(fā)揮其最佳的效用。

③收集廢棄物、清掃地面垃圾，傾倒垃圾簍，換新垃圾

袋后放回原位。

④清洗坐便器、小便器(槽)。依次逐個徹底清洗，包

括各配件、附件。

a.清潔蹲式坐便器(槽)

先用帶柄尼龍刷沾潔廁水刷洗坐便器內(nèi)壁和蹲位臺面，

并注意入水口和出水口的清刷，然后用清水沖凈。最后用干

地拖將蹲位臺面的水跡擦干。

b.清潔座式坐便器

先用帶柄尼龍刷沾潔廁水刷洗坐便器內(nèi)壁，洗凈后用清

水沖凈，然后用濕抹布沾萬能清潔劑擦洗水箱，坐便器的座

沿、蓋子外側(cè)、底座，再用清水抹布擦洗干凈，最后用干抹

布擦干水跡。

c.清潔小便器(槽)

先用帶柄尼龍刷沾潔廁水刷洗小便器(槽)內(nèi)壁、十注

意凹槽及出水口的清刷，并放水沖洗干凈。然后用濕抹布擦

洗沖水閥和外壁；必要時沾少許萬能清潔劑擦洗，最后用干

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抹布擦干水跡。

⑤清潔盥洗器具及其他設(shè)施

a.清潔盥洗臺

先用濕抹布沾萬能清潔劑擦洗臺面二洗手盆、水龍頭，

再用清水抹布：擦洗干凈，最后用干毛巾擦干水跡。

b.清潔梳妝鏡先均勻噴上清潔玻璃水，然后用濕抹布

擦洗干凈，最后用干毛巾擦凈。

c.清潔毛巾架、廁紙架、皂液缸、烘手器、空氣清新劑

架等：一般采用濕抹布擦拭，清除灰塵、污跡，最后用干毛

巾擦凈水跡。

⑥清掃地面

先清掃地面，然后用濕地拖擦凈地面，必要時可使用萬

能清潔劑，最后從里到外，用干的拖將地面拖干。

⑦檢查及整理

清潔作業(yè)完畢，應(yīng)環(huán)視整個衛(wèi)生間一遍，看是否有遺漏

和不徹底之處，如有應(yīng)及時補做。然后噴灑適量的空氣清新

劑，在小便器內(nèi)放入衛(wèi)生球，檢查是否需要補充皂液、廁紙

和手紙。廢物筐放在固定的地方，傾倒垃圾，更換新的垃圾

袋，最后收拾好工具和用具，關(guān)好門窗等。

>清潔衛(wèi)生間的注意事項

1)衛(wèi)生潔具多為陶瓷制品，禁止使用堿性清潔劑，以

免損傷瓷面。

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2)衛(wèi)生潔具容易破碎，清潔時不能用工具的堅硬部分

撞擊，也不能讓重物落下因沖擊而致使衛(wèi)生器具破損。

3)使用潔廁水和其他刺激性清潔劑時，應(yīng)戴橡膠手套，

以防止損傷皮膚。

4)一旦發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生潔具或排水管道堵塞，應(yīng)立即疏通。

疏通時，應(yīng)根據(jù)堵塞的嚴重程度和堵塞的部位采用相應(yīng)的辦

法：如果堵塞不嚴重，堵塞部分在排水入口處，可用夾鉗式

鐵絲鉤取出堵塞物；如果堵塞物已進入排水的存水彎，可將

排通器膠皮碗口豎壓排水口，手持把柄，反復(fù)下壓上抽，將

其疏通，疏通時，應(yīng)用濕布蓋住地漏，以便形成真空而利于

疏通。如果堵塞嚴重，應(yīng)及時通知管道工疏通。

5)如果發(fā)現(xiàn)衛(wèi)生潔具損壞，管道、閥門、龍頭漏水，

應(yīng)及時通知管道工修理或更換。

由于清潔工作的疏漏或使用日久，衛(wèi)生間的衛(wèi)生潔具、

墻身或地面極易積有糞垢、尿漬、水銹和污垢，故必須定期

進行去污除垢工作，以保證衛(wèi)生間保持良好的衛(wèi)生狀況。

6.3.宜傳牌清潔

雕塑裝飾物的保潔：備長柄膠掃把、抹布、保潔劑、梯

子等工具，用掃把打掃裝飾物上的灰塵，人站在梯子上，用

濕抹布從上往下擦抹一遍，如有污跡用保潔劑涂在污跡處，

用抹布擦抹，然后用水清洗。不銹鋼裝飾物按《不銹鋼的保

潔保養(yǎng)》操作。

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宣傳欄的保潔：用抹布將宣傳欄里外周邊全面擦抹一

遍，玻璃用玻璃刮保潔，按《玻璃門、窗、鏡面的保潔》操

作。

宣傳牌、標識牌的保潔：有廣告紙時先撕下紙后，用濕

抹布從上往下擦抹牌，然后用干抹布抹一次。

梯子放平穩(wěn)，人勿爬上裝飾物，防止人員摔傷。

保潔宣傳欄玻璃時，小心劃傷手。

保潔工具不要損傷被保潔物。

6.4.垃圾桶清潔

將垃圾桶蓋打開，取出垃圾桶，將垃圾倒入垃圾袋內(nèi)，

保潔桶周圍的垃圾。

用去污粉或洗衣