商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估防范

商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估防范商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估防范PAGEIVPAGEI商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估防范摘要從1985年中國(guó)建設(shè)銀行深圳市分行發(fā)放第一筆國(guó)內(nèi)個(gè)人住房貸款起，至今已有28年的發(fā)展歷史。隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款已經(jīng)在提高城鎮(zhèn)居民人居環(huán)境和改善國(guó)民居住條件上發(fā)揮了重大的作用，也達(dá)到了應(yīng)有的效果。我國(guó)商業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人住房貸款不僅提升了自己的產(chǎn)品多樣化服務(wù)而且增加了新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。在支持國(guó)民經(jīng)濟(jì)特別是在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展方面起到重大的作用。近年來(lái)朝著規(guī)模化、全面化的方向發(fā)展，可謂是實(shí)現(xiàn)了互惠雙贏的效果。但凡貸款都會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款也不例外。本文在借閱國(guó)內(nèi)外學(xué)者研究的基礎(chǔ)上,綜合我國(guó)個(gè)人住房貸款的現(xiàn)狀,對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析,并找出有關(guān)原因,提出較為可行的方法措施和具體方案，給商業(yè)銀行規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)健康經(jīng)營(yíng)管理提供了可行性的參考思路。關(guān)鍵詞：商業(yè)銀行；個(gè)人住房貸款；風(fēng)險(xiǎn)；防范ABSTRACTStartingfrom1985,ChinaConstructionBank,ShenzhenBranchissuedthefirstdomestichousingloanstoindividuals,hasmorethan28yearsofdevelopmenthistory.Withthedevelopmentofthenationaleconomy,theindividualhousingloansofcommercialbanksinimprovingthelivingenvironmentofurbanresidentsandtoimprovethethenationalslivingconditionsplayedamajorrole,butalsotoachievethedesiredeffect.China'scommercialbankstoissueindividualhousingloansnotonlytoenhancetheirownproductdiversificationandaddedanewprofitgrowthpoint.Insupportingthenationaleconomy,especiallyintherealestatemarketdevelopmentplayamajorrole.Inrecentyearstowardthedevelopmentoflarge-scale,comprehensivedirection,canbedescribedasawin-wineffect.Providedthattheloanwillbeatrisk,thecommercialbankhousingloanstoindividualsisnoexception.BorrowscholarsathomeandabroadonthebasisofcomprehensiveanalysisofindividualhousingloansinChinathestatusquoofChina'scommercialbankspersonalhousingloanriskandfindoutthereasonsputforwardamorefeasiblemethodmeasuresandspecificprograms.Tocommercialbanksrisk-aversehealthoperationandmanagementofprovidefeasibilityreferenceideas.KEYWORDS:CommercialBanks;IndividualHousingLoans;Risk;Prevention 目錄 1緒論11.1研究背景與意義11.2研究方法與思路11.3論文結(jié)構(gòu)與框架21.4國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀31.4.1國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀31.4.2國(guó)外研究現(xiàn)狀41.4.3國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀的比較42我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款現(xiàn)狀52.1個(gè)人住房貸款概述52.2個(gè)人住房貸款存在的問(wèn)題63我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)分析73.1信用風(fēng)險(xiǎn)73.1.1信用風(fēng)險(xiǎn)的種類73.1.2理性違約和被動(dòng)違約83.1.3市場(chǎng)（房?jī)r(jià)）對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)的影響83.2利率風(fēng)險(xiǎn)93.2.1我國(guó)近年來(lái)利率的變動(dòng)93.2.2利率變動(dòng)對(duì)我國(guó)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的影響103.3抵押物風(fēng)險(xiǎn)103.3.1抵押物風(fēng)險(xiǎn)的生成機(jī)制103.3.2抵押物風(fēng)險(xiǎn)的種類103.4銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)113.4.1流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)113.4.2操作風(fēng)險(xiǎn)124我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)成因及防范方法144.1個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)成因144.1.1商業(yè)銀行內(nèi)部管理不力，缺乏激勵(lì)和約束機(jī)制144.1.2外部環(huán)境不完善尤其是社會(huì)缺乏誠(chéng)信意識(shí)144.1.3市場(chǎng)體系發(fā)展滯后144.1.4政府職能缺失154.1.5居民收入貨幣化程度較低基本無(wú)透明度154.2我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范154.2.1對(duì)借款人風(fēng)險(xiǎn)的防范164.2.2對(duì)開(kāi)放商的風(fēng)險(xiǎn)防范174.2.3對(duì)利率的風(fēng)險(xiǎn)防范174.2.4對(duì)抵押物風(fēng)險(xiǎn)的防范184.2.5對(duì)銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)防范184.3我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范措施194.3.1建立垂直的風(fēng)險(xiǎn)管理體系194.3.2逐步完善內(nèi)部控制制度19加強(qiáng)內(nèi)部控制制度的建設(shè)19強(qiáng)化內(nèi)部控制制度間的銜接20加強(qiáng)監(jiān)管政策研究20建立評(píng)價(jià)制度20建立有效的內(nèi)部核查制度214.3.3不斷提高風(fēng)險(xiǎn)管理網(wǎng)絡(luò)體系22建立統(tǒng)一的個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理體系22實(shí)現(xiàn)全過(guò)程的網(wǎng)絡(luò)監(jiān)管體系22實(shí)現(xiàn)定性和定量的管理體系224.3.4實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)操作的風(fēng)險(xiǎn)管理23實(shí)現(xiàn)貸款前調(diào)查23實(shí)現(xiàn)貸款中的管理23實(shí)現(xiàn)貸后監(jiān)督235結(jié)論24致謝25參考文獻(xiàn)26PAGE26PAGE251緒論1.1研究背景與意義1.1.1研究的背景上世紀(jì)末以來(lái)，隨著金融市場(chǎng)的不斷完善，以及衍生金融產(chǎn)品的發(fā)展，商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款已經(jīng)呈現(xiàn)出規(guī)?；推毡榛陌l(fā)展態(tài)勢(shì)。政府通過(guò)加強(qiáng)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的投放比例已經(jīng)成為解決“住房危機(jī)”的一種有效的途徑和手段。但凡貸款都存在風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款也不例外。尤其是美國(guó)次貸危機(jī)敲響的警鐘和3月份以來(lái)底特律樓市的崩潰給我們深深的上了一課。國(guó)內(nèi)不斷飆升的房?jī)r(jià)和大規(guī)模增長(zhǎng)的房貸比例不得不使得政府重視商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)管理。十八大期間召開(kāi)的新聞發(fā)布會(huì)上，時(shí)任國(guó)家銀行業(yè)監(jiān)督委員主席的尚福林就指出將出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控信貸政策。分析人士指出肯定是二套房利率和首付比例要上浮。這一消息已經(jīng)在最近出臺(tái)的“國(guó)五條”里得到了體現(xiàn)。為此來(lái)應(yīng)對(duì)不斷上升的房貸比例和存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)。而早在2009年時(shí)任銀監(jiān)會(huì)主席劉明康在當(dāng)年的經(jīng)濟(jì)金融通報(bào)會(huì)上就強(qiáng)調(diào)：必須嚴(yán)格控制個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行“二套房”標(biāo)準(zhǔn)，嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率。對(duì)投資性住房要堅(jiān)持首付高成數(shù)、利率嚴(yán)格風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)和資信嚴(yán)格審查的原則，采取切實(shí)有效措施防范“假按揭”、“假首付”現(xiàn)象的發(fā)生。各銀行金融機(jī)構(gòu)要切實(shí)加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管理，進(jìn)一步優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)的重要指示。由此看來(lái)加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的管理和建立健全一整套的風(fēng)險(xiǎn)防范體系來(lái)加強(qiáng)和控制商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)是必要的并且是勢(shì)在必行的。1.1.2研究的意義商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款不僅緩解了政府解決“住房難”這一社會(huì)矛盾而且對(duì)于廣大有購(gòu)房需求的居民提供了一種切實(shí)可行的途徑，同時(shí)也增強(qiáng)了商業(yè)銀行的經(jīng)濟(jì)效益和健全了產(chǎn)品服務(wù)功能，因此實(shí)現(xiàn)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的高收益、高增長(zhǎng)、低風(fēng)險(xiǎn)、低成本已經(jīng)成為各大商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)所在。文章就以國(guó)內(nèi)外專家學(xué)者的研究為借鑒，結(jié)合我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款現(xiàn)狀分析其存在的風(fēng)險(xiǎn)及其影響因素運(yùn)用描述性研究法、理論與實(shí)踐相結(jié)合法、比較分析法、層次分析法等方法進(jìn)行實(shí)證的分析，從而提出具體可行的防范措施和可行性的建議。1.2研究方法與思路1.1.1研究方法論文在借鑒國(guó)內(nèi)外專家學(xué)者研究的基礎(chǔ)上，結(jié)合所學(xué)的經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)、管理學(xué)基礎(chǔ)、金融學(xué)、數(shù)學(xué)等學(xué)科的知識(shí)對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行調(diào)查法、文獻(xiàn)研究法、經(jīng)驗(yàn)總結(jié)法、描述性研究法、理論與實(shí)踐相結(jié)合法、比較分析法、層次分析法等方法進(jìn)行規(guī)范分析與實(shí)證分析、定量分析與定性分析相結(jié)合的研究和探討。論文在研究中主要運(yùn)用一下方法：調(diào)查法：通過(guò)對(duì)某個(gè)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款各方面數(shù)據(jù)的調(diào)查從而得出可行性的宏觀分析。文獻(xiàn)研究法：通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)外的圖書、期刊、學(xué)位論文及其各大權(quán)威網(wǎng)站的閱讀從而汲取有用信息進(jìn)行理論分析和研究。比較分析法：主要是通過(guò)對(duì)國(guó)內(nèi)外的現(xiàn)狀和具體的現(xiàn)實(shí)情況結(jié)合經(jīng)濟(jì)學(xué)、金融學(xué)等學(xué)科的理論進(jìn)行分析比較從而得出結(jié)論。（4）規(guī)范分析方法：從風(fēng)險(xiǎn)的一般概念和原理出發(fā)，分析商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的根源，確定商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理的一般框架。（5）實(shí)證研究方法：對(duì)某商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理案例進(jìn)行實(shí)證性分析，結(jié)合定量分析與定性分析，提出具體的風(fēng)險(xiǎn)解決方案。1.1.2研究思路恰到好處的研究思路是得出正確而可行的研究成果的關(guān)鍵所在，論文成敗關(guān)鍵看思路的清晰度。本文首先在閱讀各種文獻(xiàn)綜述的基礎(chǔ)之上進(jìn)行理論的思考和探究首先從商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)分析，對(duì)存在的信用風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、抵押物風(fēng)險(xiǎn)、銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行逐個(gè)分析。然后再對(duì)我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)存在的問(wèn)題進(jìn)行內(nèi)外因的分析。綜合商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)分析的一般原因和我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)成因從而得出結(jié)論和具體的防范措施。1.3論文結(jié)構(gòu)與框架1.3.1論文結(jié)構(gòu)本論文的基本結(jié)構(gòu)如下：第一章，緒論。主要論述一些關(guān)于論文的相關(guān)背景及其他問(wèn)題和國(guó)內(nèi)外的研究現(xiàn)狀。第二章，我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的現(xiàn)狀及其存在的問(wèn)題。第三章，我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行信用、利率、抵押物和銀行內(nèi)部分析。第四章，我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的成因及其防范措施。第五章，結(jié)論。1.3.2論文框架本論文的研究框架如下圖所示：緒論↓我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款現(xiàn)狀↓我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)分析↓我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)成因及防范方法↓結(jié)論1.4國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.4.1國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀1985年中國(guó)建設(shè)銀行深圳市分行為了解決城市居民住房難的問(wèn)題，開(kāi)始了新中國(guó)個(gè)人住房貸款的先例，隨后直至今天各大商業(yè)銀行和中小銀行乃至地方私人銀行都開(kāi)始了個(gè)人住房貸款的金融產(chǎn)品。而個(gè)人住房貸款這種新型的金融產(chǎn)品在當(dāng)時(shí)來(lái)說(shuō)不僅在一定范圍和意義上解決了城市居民的住房困難問(wèn)題而且也緩解了社會(huì)矛盾，對(duì)于商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)不僅產(chǎn)生了效益也擴(kuò)大了經(jīng)營(yíng)范圍，可謂是完美的金融產(chǎn)品。但是在隨后幾年發(fā)展卻很緩慢尤其是在2000年后才有較大的發(fā)展。截止2012年底僅中國(guó)工商銀行一家的個(gè)人住房貸款余額已達(dá)1.3萬(wàn)億元。從2000年至今各大商業(yè)銀行推出這一金融產(chǎn)品，使得個(gè)人住房貸款不僅成為個(gè)人貸款的重要一部分同時(shí)也占據(jù)著銀行整體貸款的相當(dāng)份額，而隨著份額的不斷增加也增加了商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，按照國(guó)際的一般慣例，個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)是3—8年時(shí)間就會(huì)顯現(xiàn)出來(lái)，我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款從2000年飛速發(fā)展到2008年這一風(fēng)險(xiǎn)終于爆發(fā)了。在美國(guó)次貸危機(jī)影響下不得不讓我們更加的注重風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)驗(yàn)的總結(jié)。但是由于我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款發(fā)展時(shí)間較短再加上市場(chǎng)不完善，資本市場(chǎng)不夠充足、期權(quán)期貨等金融衍生工具不夠，國(guó)內(nèi)的研究還是不夠并且停留在定性上。如馬宇利用煙臺(tái)市某商業(yè)銀行的微觀數(shù)據(jù)樣本，對(duì)我國(guó)個(gè)人住房貸款提前還款影響因素進(jìn)行實(shí)證研究。他研究發(fā)現(xiàn)：借款人年齡越大、學(xué)歷越高，提前償還貸款的概率越大：外地人比當(dāng)?shù)厝烁哂刑崆皟敻兜目赡苄?，借款人的債齡越長(zhǎng)，提前償付的可能性越大；借款人的性別、婚否、家庭人口數(shù)量、工作行業(yè)和月還款額占家庭收入比率等因素對(duì)提前償付的影響不顯著；左晉軍采用問(wèn)卷調(diào)查的方式，利用SPSS和LISREL8．53進(jìn)行數(shù)據(jù)分析得出：影響個(gè)人住房抵押貸款被動(dòng)違約的主要因子是個(gè)人收入因子、家庭支出增加因子和住房的價(jià)值因子(即面積與單價(jià)的乘積)等。張昕認(rèn)為我國(guó)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)主要有信用風(fēng)險(xiǎn)、抵押風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、法律制度風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)政策風(fēng)險(xiǎn)、管理風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn)。1.4.2國(guó)外研究現(xiàn)狀從英國(guó)的第一家住房金融機(jī)構(gòu)到第二次世界大戰(zhàn)住房貸款快速發(fā)展，乃至發(fā)展到今天已經(jīng)成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一大支柱產(chǎn)業(yè)。相應(yīng)的對(duì)住房的個(gè)人貸款也有相關(guān)的研究而這一研究更早的由quercia,kau,keenan通過(guò)實(shí)證研究認(rèn)為住房?jī)糍Y產(chǎn)或貸款與住宅價(jià)值比率影響著違約決策，貸款占房地產(chǎn)的價(jià)值越高，貸款的風(fēng)險(xiǎn)也就越高。房地產(chǎn)價(jià)值是動(dòng)態(tài)的或者說(shuō)是房產(chǎn)的價(jià)值虛擬程度較為嚴(yán)重，因此房地產(chǎn)的泡沫程度也與住房抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)程度相關(guān)，也就是說(shuō)如果房產(chǎn)泡沫的虛擬程度達(dá)到一定程度破滅時(shí)會(huì)直接導(dǎo)致房?jī)r(jià)的下降，必然直接導(dǎo)致個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)程度大大增加。Kau不僅對(duì)個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了研究還對(duì)個(gè)人住房抵押貸款中借款人的違約風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了研究，Kau也換個(gè)角度認(rèn)為當(dāng)個(gè)人住房?jī)r(jià)值由于各種因素下降到低于個(gè)人抵押貸款價(jià)值時(shí)發(fā)生的違約行為屬于合理行為而個(gè)人住房貸款是一種賣出期權(quán)行為，他的合理性也由此來(lái)闡述。同時(shí)西歐金融發(fā)達(dá)國(guó)家瑞士的漢斯.馬利希.德瑞克對(duì)風(fēng)險(xiǎn)防范進(jìn)行了研究提出了幾種防范的機(jī)制如設(shè)立風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控指標(biāo)。1.4.3國(guó)內(nèi)外研究現(xiàn)狀的比較綜合以上國(guó)內(nèi)研究現(xiàn)狀和國(guó)外研究現(xiàn)狀的分析可以看出：國(guó)外研究運(yùn)用大量的數(shù)據(jù)和準(zhǔn)確而權(quán)威的信息為基礎(chǔ)進(jìn)行理論結(jié)合數(shù)理及其經(jīng)濟(jì)金融學(xué)的基本原理進(jìn)行深入層次的分析總結(jié)得出科學(xué)的結(jié)論。而國(guó)內(nèi)現(xiàn)在研究的現(xiàn)狀依然是比較緩慢并且是大量學(xué)者利用基本的理論推斷和欠缺數(shù)理的前提下進(jìn)行定性分析缺乏一種在大量數(shù)據(jù)和信息基礎(chǔ)上的定量分析。從而也得出一些適合我國(guó)國(guó)情的理論。但是綜合這些研究會(huì)發(fā)現(xiàn)無(wú)論是進(jìn)行定性研究還是定量研究都會(huì)得出適合本國(guó)實(shí)際的研究?jī)?nèi)容和研究結(jié)論。2我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款現(xiàn)狀2.1個(gè)人住房貸款概述個(gè)人住房貸款是指商業(yè)銀行向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買自用普通住房的貸款。1）按照資金來(lái)源劃分，個(gè)人住房貸款一般可分為自營(yíng)性個(gè)人住房貸款、公積金個(gè)人住房貸款和個(gè)人住房組合貸款。（1）自營(yíng)性個(gè)人住房貸款也稱商業(yè)性個(gè)人住房貸款，是由商業(yè)銀行向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買各類型住房的貸款。（2）公積金個(gè)人住房貸款，是指由各地的公積金管理中心，以住房公積金為資金來(lái)源，委托商業(yè)銀行向購(gòu)買、建造、翻修自有住房的住房公積金繳存人以及在職期間繳存住房公積金的離退休職工發(fā)放的專項(xiàng)住房貸款。此種貸款不以盈利為目的，帶有較強(qiáng)的政策性，是一種政策性個(gè)人住房貸款。（3）個(gè)人住房組合貸款，是指按時(shí)足額繳存住房公積金的職工在購(gòu)買、建造或大修住房時(shí)，可以同時(shí)申請(qǐng)公積金個(gè)人住房貸款和自營(yíng)性個(gè)人住房貸款，從而形成特定的個(gè)人住房貸款組合。2)按照住房交易形態(tài)劃分，個(gè)人住房貸款也可以分為新建房個(gè)人住房貸款、個(gè)人再交易住房貸款和個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓貸款。（1）新建房個(gè)人住房貸款,俗稱個(gè)人一手房貸款，是指銀行向符合條件的借款人發(fā)放的、用于在一級(jí)市場(chǎng)上購(gòu)買住房的貸款。（2）個(gè)人再交易住房貸款，俗稱個(gè)人二手房貸款，是指銀行向借款人發(fā)放的、用于購(gòu)買在住房二級(jí)市場(chǎng)上合法交易的各類型個(gè)人住房的貸款。（3）個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓貸款，是指當(dāng)尚未結(jié)清個(gè)人住房貸款的客戶出售用該貸款購(gòu)買的住房時(shí)，銀行用信貸資金向購(gòu)買該住房的個(gè)人發(fā)放的個(gè)人住房貸款。借款人把所購(gòu)住房的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓給發(fā)放貸款的商業(yè)銀行作為還款保證，當(dāng)借款人還清向商業(yè)銀行所借貸款以及貸款利息后，商業(yè)銀行將住房產(chǎn)權(quán)再轉(zhuǎn)給借款人，但當(dāng)借款人無(wú)力或者不愿還清所借款項(xiàng)以及利息時(shí)，商業(yè)銀行按照簽訂的合約處理所抵押的住房，可對(duì)其進(jìn)行變賣，所得金額作為借款人所欠款項(xiàng)的補(bǔ)償。這種特殊的抵押貸款決定了它與其它貸款而言典型的特征，主要體現(xiàn)在：首先用途的專一性，個(gè)人住房貸款體現(xiàn)了?？顚Ｓ糜蓄愃朴谏孓r(nóng)資金的性質(zhì)，它主要用于購(gòu)買、建造、改造、維修住房。商業(yè)銀行發(fā)放此類貸款主要目的之一就是解決“住房難”這一社會(huì)矛盾和改善城鄉(xiāng)居民的家居環(huán)境，具有一定的優(yōu)惠政策傾向。其次是個(gè)人住房貸款主要發(fā)放的對(duì)象是城鄉(xiāng)中低收入的居民或者是步入社會(huì)不久的大學(xué)畢業(yè)生等社會(huì)群體，鑒于他們的償還能力一般都會(huì)選擇貸款額度較大期限較長(zhǎng)的個(gè)人住房貸款。再次個(gè)人住房貸款還必須把借款人所購(gòu)住房作為銀行的抵押物來(lái)獲取貸款，以此來(lái)保證借款人由于無(wú)力償還或者出現(xiàn)不愿償還等各種風(fēng)險(xiǎn)下的銀行處理抵押物來(lái)彌補(bǔ)損失的機(jī)會(huì)。2.2個(gè)人住房貸款存在的問(wèn)題首先是不斷飆升的房?jī)r(jià)和持續(xù)低迷的收入已經(jīng)成為我國(guó)個(gè)人住房貸款發(fā)展的主要因素加之傳統(tǒng)的消費(fèi)觀念更加添堵。對(duì)比國(guó)外住房抵押貸款的經(jīng)驗(yàn)可知：合理的房?jī)r(jià)收入比應(yīng)在3-6倍之間，否則就會(huì)因?yàn)榫用竦某惺芰Σ蛔愣鴮?dǎo)致個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)加大，而我國(guó)的這一比例高達(dá)十幾倍，有些一線城市這一比例甚至高達(dá)幾十倍之多。其次是商業(yè)銀行方面的各種問(wèn)題。具體體現(xiàn)在：貸款手續(xù)過(guò)于繁雜，令消費(fèi)者望而卻步。商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款品種單一，實(shí)際貸款期限較短。3）銀行的個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)難以得到有效控制，從而影響銀行運(yùn)營(yíng)能力和經(jīng)濟(jì)效益。（1）銀行難以對(duì)借款人的資信狀況作出準(zhǔn)確的評(píng)估以及借款人的未來(lái)收入的不確定性。（2）抵押物處置令銀行倍感頭疼。雖然個(gè)人住房貸款規(guī)定借款人如發(fā)生違約商業(yè)銀行將處置抵押物。（3）第三方擔(dān)保形同虛設(shè)。（4）銀行還面臨首期付款虛假的風(fēng)險(xiǎn)。（5）個(gè)人住房消費(fèi)信貸的期限長(zhǎng)、資金周轉(zhuǎn)速度慢，各種意外事故等增加了收益的不確定性。（6）銀行面臨流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和成本高、利潤(rùn)低的資產(chǎn)問(wèn)題。（7）房地產(chǎn)企業(yè)多頭融資現(xiàn)象比較普遍，部分銀行通過(guò)違規(guī)調(diào)整貸款分類、辦理貸款展期等手段進(jìn)行掩蓋風(fēng)險(xiǎn)，這樣對(duì)個(gè)人住房貸款就會(huì)增加潛在風(fēng)險(xiǎn)性。再次是監(jiān)督管理和政策方面不夠。雖然中國(guó)人民銀行和銀監(jiān)會(huì)對(duì)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)和管理作出了具體的法律和政策的限制以防范風(fēng)險(xiǎn)，與此同時(shí)國(guó)務(wù)院也出臺(tái)各種政策,用以規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)和抑制房?jī)r(jià),把個(gè)人住房貸款首付比例一再提高,抵御高房?jī)r(jià)下的信貸風(fēng)險(xiǎn),但是各種人為的操作和漏洞還是存在潛在風(fēng)險(xiǎn)。3我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)分析3.1信用風(fēng)險(xiǎn)3.1.1信用風(fēng)險(xiǎn)的種類1）借款人信用風(fēng)險(xiǎn)借款人信用風(fēng)險(xiǎn)是指借款人不能或者不愿履行償還借款而給商業(yè)銀行造成的風(fēng)險(xiǎn)損失。借款人信用風(fēng)險(xiǎn)是隨著個(gè)人住房貸款的生效而產(chǎn)生，直到借款人償還所貸的本金和利息或者是借款人違約銀行做了壞賬準(zhǔn)備沖銷而終止，也稱為違約風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款一般期限最長(zhǎng)為30年，有些銀行規(guī)定借款人年齡加上借款期限不得大于70，而一般都為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)大多在10—15年。個(gè)人住房貸款期限長(zhǎng)、數(shù)額較大的特征加之我國(guó)的資信體系的不完善使得借款人還款能力和個(gè)人信用狀況等不確定因素給商業(yè)銀行難以規(guī)避的潛在風(fēng)險(xiǎn)性；同時(shí)商業(yè)銀行由于不能及時(shí)把握和掌控個(gè)人的信用和市場(chǎng)變化及其不能預(yù)料到的風(fēng)險(xiǎn)任然給商業(yè)銀行帶來(lái)巨大的信用風(fēng)險(xiǎn)。因此對(duì)于商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，借款人信用風(fēng)險(xiǎn)是個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)中最重要的風(fēng)險(xiǎn)也是最難防范的風(fēng)險(xiǎn)之一。借款人信用風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因主要包括，第一，提供虛假的個(gè)人資料。借款人往往為了套取商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款，偽造和擅改一些個(gè)人資料如收入、學(xué)歷、結(jié)婚證明等相關(guān)資料。這類借款人往往不具有償還能力和沒(méi)有個(gè)人信用產(chǎn)生違約風(fēng)險(xiǎn)的可能性很大。而且若借款人發(fā)生違約情況后由于借款人給銀行提供的是虛假的個(gè)人資料商業(yè)銀行難以按照法律程序和正規(guī)渠道解決抵押房產(chǎn)給商業(yè)銀行造成難以彌補(bǔ)的損失。第二，償債能力弱。個(gè)人住房貸款主要面向的是城鎮(zhèn)中低收入的居民，隨著社會(huì)的發(fā)展現(xiàn)在更多的變?yōu)椤靶禄樽濉钡热后w，由于他們的收入較低和步入社會(huì)時(shí)間短、生活壓力大及其婚姻的不穩(wěn)定等社會(huì)不良因素的影響從而會(huì)誘發(fā)信用風(fēng)險(xiǎn)。第三，信用意識(shí)淡薄。雖然具有償還能力但是由于貸款期限長(zhǎng)和生活瑣事而導(dǎo)致銀行不發(fā)催收通知單不還款的情況存在從而在無(wú)意中造成了個(gè)人信用的降低。第四，其它風(fēng)險(xiǎn)。這個(gè)主要是來(lái)自意外事故、疾病、及其意想不到的自然災(zāi)害等，但是這些風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生可能性不是很大。借款人信用風(fēng)險(xiǎn)中難免有提前還款風(fēng)險(xiǎn)，提前還款是指借款人按照合約的期限和額度提前償還全部或者部分商業(yè)銀行帶來(lái)?yè)p失的風(fēng)險(xiǎn)。提前還款行為和主動(dòng)違約行為的性質(zhì)一樣也是借款人的理性行為。國(guó)有商業(yè)銀行為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)長(zhǎng)期以來(lái)用貸款撥幣金來(lái)彌補(bǔ)壞賬、呆賬損失。而保證貸款安全已經(jīng)成為發(fā)放貸款收益的重中之重。因此商業(yè)銀行對(duì)個(gè)人住房貸款提前還款予以忽視甚至還進(jìn)行鼓勵(lì)。這在理論上說(shuō)是商業(yè)銀行在增加自我風(fēng)險(xiǎn)?，F(xiàn)實(shí)中，借款人提前還款風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在：（1)提前還款無(wú)意中增加了銀行的服務(wù)成本。（2)提前還款干擾了銀行的資金規(guī)劃配置。（3)提前還款造成銀行的收益降低。（4)提前還款還增加了銀行的再投資風(fēng)險(xiǎn)。2）開(kāi)發(fā)商信用風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)發(fā)商信用風(fēng)險(xiǎn)包括欺詐風(fēng)險(xiǎn)、假按揭風(fēng)險(xiǎn)和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)三種。欺詐風(fēng)險(xiǎn)是指開(kāi)發(fā)商為了獲取項(xiàng)目通過(guò)所需要的較高信用等級(jí)向銀行提供虛假資料，開(kāi)具虛假首付資料給借款人來(lái)騙取商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款，開(kāi)發(fā)商為了抬高房?jī)r(jià)而故意高估住房抵押物的價(jià)值從而對(duì)銀行造成損失。假按揭風(fēng)險(xiǎn)是指開(kāi)發(fā)商伙同親朋好友、及其各方工作人員和其他人員出具虛假的銷售資料來(lái)騙取銀行的個(gè)人住房貸款從而給商業(yè)銀行造成巨大損失?，F(xiàn)在假按揭在個(gè)人住房貸款中所占比例不斷上升，銀監(jiān)會(huì)已經(jīng)出臺(tái)了相關(guān)政策和措施。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)是指在抵押給商業(yè)銀行的個(gè)人住房沒(méi)有正式交割到借款人手中借款人已經(jīng)開(kāi)始向銀行支付本利，如果借款人與開(kāi)發(fā)商就其商品房的質(zhì)量、面積、合同糾紛等產(chǎn)生矛盾而借款人拒絕向銀行繼續(xù)償還而帶來(lái)的損失。3.1.2理性違約和被動(dòng)違約理性違約是指借款人鑒于自身利益而停止償還貸款的有意識(shí)的違約行為。一般情況下房?jī)r(jià)下跌就會(huì)產(chǎn)生。當(dāng)借款人的貸款金額與房屋價(jià)值比大于1時(shí)，借款人獲得的是負(fù)凈資產(chǎn)。因此從理性的角度來(lái)分析借款人就會(huì)停止償還債務(wù)。所以說(shuō)理性違約現(xiàn)象是與個(gè)人經(jīng)濟(jì)利益相關(guān)的而與個(gè)人的償付能力沒(méi)有直接關(guān)系。被動(dòng)違約是由于各種客觀原因或者是不可抗拒的因素而導(dǎo)致借款人支付不力從而不能如期償還債務(wù)的現(xiàn)象。這種違約的行為帶有不可預(yù)測(cè)性和不可抗拒性，因此對(duì)于商業(yè)銀行和個(gè)人都是不愿看到的結(jié)果。3.1.3市場(chǎng)（房?jī)r(jià)）對(duì)信用風(fēng)險(xiǎn)的影響市場(chǎng)永遠(yuǎn)是指向標(biāo)，美國(guó)次貸危機(jī)給美國(guó)商業(yè)銀行上了深深的一課，由于次貸危機(jī)的影響導(dǎo)致好多銀行經(jīng)營(yíng)破產(chǎn)而倒閉。今年來(lái)美國(guó)汽車城底特律又發(fā)生樓市崩潰，一雙鞋可以換2套房，最低500美元。SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹也稱中國(guó)樓市有泡沫有可能在三五年內(nèi)消化。但是持續(xù)上漲的樓價(jià)對(duì)于個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)而言目前沒(méi)有危險(xiǎn)可言。但是如果出現(xiàn)樓市崩潰或者是樓市泡沫必將會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌，個(gè)人住房貸款會(huì)因沒(méi)有實(shí)物價(jià)值高而出現(xiàn)理性風(fēng)險(xiǎn)而不繼續(xù)償債導(dǎo)致的房?jī)r(jià)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。3.2利率風(fēng)險(xiǎn)3.2.1我國(guó)近年來(lái)利率的變動(dòng)2008年，我國(guó)為了規(guī)避全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響從而5次下調(diào)利率，把短期六個(gè)月以內(nèi)的從2007年底的6.57%降低到2008年底的4.86%降幅為26.02%；把短期6個(gè)月至1年的從7.2%下降到5.31%降幅為26.25%；把中長(zhǎng)期類一年至三年的從7.29%下降到5.4%降幅約為25.93%；把三年至五年的從7.56%下降到5.76%降幅為23.8%；五年以上從7.74%下降到5.94%降幅約為23.26%。從以后的一年內(nèi)基本維持2008年年底的利率不變，直到2010年第四季度才開(kāi)始上調(diào)利率，這一變化也是隨著經(jīng)濟(jì)的變化而呈現(xiàn)出波動(dòng)性的變化。事實(shí)證明，我國(guó)出臺(tái)的經(jīng)濟(jì)金融政策是正確的，經(jīng)過(guò)歷史的考驗(yàn)使得我國(guó)度過(guò)了經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響。讓國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)快速回升也使得房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸的景氣起來(lái)。但是伴隨著回暖的經(jīng)濟(jì)房?jī)r(jià)也開(kāi)始回升，投機(jī)行為等故意炒作房?jī)r(jià)等現(xiàn)象發(fā)生。為了抑制過(guò)高的房?jī)r(jià)漲勢(shì)控制快速回暖的經(jīng)濟(jì)勢(shì)頭，至今中國(guó)人民銀行進(jìn)行了7次利率調(diào)整，從2010年到2011年逐步上調(diào)貸款利率，但是鑒于過(guò)高的貸款利率2012年二季度末又開(kāi)始下調(diào)貸款利率。對(duì)于個(gè)人住房貸款的借款人來(lái)說(shuō)央行下調(diào)貸款利率的好處今年才能體現(xiàn)出來(lái)，去年個(gè)人住房貸款的借款人今年將減少月供。這將有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)和個(gè)人住房貸款的發(fā)展。中國(guó)人民銀行利率調(diào)整變化表如下：表3—12008年—2012年我國(guó)商業(yè)銀行貸款利率變化表（%）日期短期中長(zhǎng)期個(gè)人住房公積金6個(gè)月

內(nèi)6個(gè)月至

1年一年至

三年三年至

五年五年以上五年以

下五年以

上2012/7/65.6544.52012/6/85.856.316.46.62011/7/76.16.566.656.97.054.454.92011/4/65.856.316.46.62011/2/95.66.066.16.456.644.52010/12/265.355.815.854.32010/10/205.15.565.65.952008/12/234.865.315.45.765.943.333.872008/11/275.045.585.675.946.123.514.052008/10/306.036.666.757.027.24.054.592008/10/276.126.937.027.297.474.054.592008/10/96.126.937.027.297.474.324.862008/9/97.567.744.5利率變動(dòng)對(duì)我國(guó)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的影響受美國(guó)次貸危機(jī)的影響，我國(guó)從2008年三季度末開(kāi)始隨著普通貸款利率而下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款從開(kāi)始的五年以下利率4.59%下調(diào)到年底的3.33%下調(diào)幅度為27.45%而五年以上從5.13%下調(diào)到3.87%下調(diào)幅度為24.56%，可見(jiàn)大幅度的下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款不斷的下調(diào)貸款利率從而引導(dǎo)資金流向讓更多的存款和其他資金用于實(shí)體經(jīng)濟(jì)和投資，同時(shí)低貸款率不僅可以讓更多資金流向房地產(chǎn)市場(chǎng)同時(shí)也能降低因經(jīng)濟(jì)危機(jī)而導(dǎo)致的高貸款率和貨幣貶值所帶來(lái)的理性違約風(fēng)險(xiǎn)，相反美國(guó)的高利率政策下借款人的負(fù)擔(dān)增大，次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)上借款人違約現(xiàn)象大量出現(xiàn)，不良個(gè)人住房貸款迅速增加，而導(dǎo)致2008年的次貸危機(jī)的發(fā)生。所以鑒于這些我國(guó)實(shí)行不斷調(diào)低個(gè)人住房貸款利率的舉措不僅減輕了個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)而且穩(wěn)定和發(fā)展了房地產(chǎn)市場(chǎng)在一定意義上帶動(dòng)了經(jīng)濟(jì)危機(jī)的復(fù)蘇。3.3抵押物風(fēng)險(xiǎn)3.3.1抵押物風(fēng)險(xiǎn)的生成機(jī)制個(gè)人住房貸款其低風(fēng)險(xiǎn)性決定了它成為商業(yè)銀行的良性貸款的定位。而抵押物是商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的保障也是抵御風(fēng)險(xiǎn)的一道屏障，因此來(lái)說(shuō)抵押物的風(fēng)險(xiǎn)決定著商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款是否能盈利的關(guān)鍵所在。下面做一個(gè)簡(jiǎn)單的模型對(duì)抵押物風(fēng)險(xiǎn)做一個(gè)分析。假設(shè)個(gè)人住房借款人的貸款金額為M，而且在貸款期限T內(nèi)的任何一個(gè)小于T的時(shí)間t的還款金額為N（t)而N（t)是t的增函數(shù)，也就是說(shuō)在其他條件不變的情況下t越長(zhǎng)的話那么還款金額就會(huì)越多。假設(shè)個(gè)人住房借款人在貸款時(shí)抵押住房的市場(chǎng)價(jià)值為P，而當(dāng)時(shí)的評(píng)估價(jià)值為Q，如果價(jià)值和評(píng)估價(jià)值之間的差額小的話抵押物產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)小，反之亦然。假設(shè)個(gè)人住房貸款期限T內(nèi)的某個(gè)時(shí)間t(t<T)的抵押住房?jī)r(jià)值變?yōu)镕(t),如果抵押物某時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格為P+F（t)>P則抵押物產(chǎn)生風(fēng)險(xiǎn)的可能性就不會(huì)很大。如果F(t)+P<P那么此時(shí)的抵押物產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)性就會(huì)很大?？傊盅何锎嬖陲L(fēng)險(xiǎn)一旦產(chǎn)生商業(yè)銀行就會(huì)處置個(gè)人住房貸款的抵押住房，假設(shè)處置抵押物的成本為C，此時(shí)商業(yè)銀行所承擔(dān)的總風(fēng)險(xiǎn)就為[M-N(t)]-[P+F(t)]-C。3.3.2抵押物風(fēng)險(xiǎn)的種類1）抵押物權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn)抵押物權(quán)屬風(fēng)險(xiǎn)包括了抵押物部分產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)和抵押物替代產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)兩種。抵押物部分產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)是指由于個(gè)人住房借款人和他人對(duì)抵押物具有共同的占有權(quán)。借款人一旦違約后商業(yè)銀行在處置抵押物時(shí)受到限制而遭受的損失。抵押物部分產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)又可以分為兩個(gè)方面：其一是抵押物為安居工程房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房、城中村建設(shè)房等這些房不擁有完全房產(chǎn)如果一旦發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)銀行必須補(bǔ)繳一部分的稅費(fèi)才能進(jìn)行拍賣；其二是抵押房為夫妻的共同財(cái)產(chǎn)，那么商業(yè)銀行在進(jìn)行財(cái)產(chǎn)處置時(shí)只能處置借款人所占的那部分，所以就存在著抵押物部分風(fēng)險(xiǎn)。抵押物替代風(fēng)險(xiǎn)是指在貸款風(fēng)險(xiǎn)期內(nèi)，由于各種原因而使得原來(lái)的產(chǎn)權(quán)被新的產(chǎn)權(quán)而替代的風(fēng)險(xiǎn)，這種最常見(jiàn)的是拆遷。2）抵押物價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)抵押物會(huì)隨著市場(chǎng)的價(jià)格而產(chǎn)生波動(dòng)，這也是銀行和借款人不能提前預(yù)測(cè)到的，只能根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行定價(jià)發(fā)放貸款。但是隨著抵押物的市場(chǎng)折舊和市場(chǎng)變化抵押物肯定會(huì)產(chǎn)生價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)。抵押物是商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的保障，這個(gè)保障一旦破滅就會(huì)造成損失。如2008年的美國(guó)次貸危機(jī)造成的大量銀行的倒閉和破產(chǎn)。更有甚著是今年底特律樓市的崩盤讓一套房子價(jià)值僅為500美元。抵押物價(jià)格隨時(shí)可能變化這種變化也不能預(yù)測(cè)所以存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)也不能預(yù)測(cè)。3）抵押物變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)在一般情況下商業(yè)銀行只能通過(guò)法律手段才能進(jìn)行抵押物的處置而要取得借款人的同意而進(jìn)行處置是幾乎不可能的。但是如果商業(yè)銀行每筆違約貸款的追討都需要如此進(jìn)行的話商業(yè)銀行既要承擔(dān)訴訟費(fèi)等各種費(fèi)用又要承擔(dān)訴訟間房?jī)r(jià)管理費(fèi)的上升和房?jī)r(jià)的下跌等風(fēng)險(xiǎn)。還存在一個(gè)問(wèn)題就是大多數(shù)在商業(yè)銀行申請(qǐng)個(gè)人住房貸款的借款人基本上只擁有一套個(gè)人住房在我國(guó)現(xiàn)有的法律環(huán)境下不能把他們趕出家門進(jìn)行抵押物的處置，這樣就會(huì)拖延和變相的無(wú)法進(jìn)行抵押物的處置就會(huì)給商業(yè)銀行自己造成經(jīng)濟(jì)上的巨大損失。3.4銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)3.4.1流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是指金融機(jī)構(gòu)無(wú)力為負(fù)債的減少或者資產(chǎn)的增加提供融資，無(wú)法對(duì)金融交易的余額進(jìn)行清算導(dǎo)致自身?yè)p失的風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)中國(guó)銀監(jiān)會(huì)的資料顯示2012年全年一季度的流動(dòng)性比例為45.66%，存貸比為64.53%；二季度流動(dòng)性比例為46.69%，存貸比為64.33%；三季度流動(dòng)性比例為45.23%，存貸比為65.28%；四季度流動(dòng)性比例為45.83%，存貸比為65.31%。由此可以看出2012年全年我國(guó)商業(yè)銀行的流動(dòng)性比例基本上呈現(xiàn)出波動(dòng)穩(wěn)定型的而存貸比一直上升。從銀行盈利的角度講這種趨勢(shì)將會(huì)出現(xiàn)商業(yè)銀行的大量盈余但是存在風(fēng)險(xiǎn)不斷的增大的趨勢(shì)。在這種不合理的存貸結(jié)構(gòu)下如果一旦發(fā)生客戶需要大量現(xiàn)金的提取就會(huì)發(fā)生擠兌現(xiàn)象，銀行難以滿足大量客戶的資金需要從而引發(fā)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。表3—22012年我國(guó)商業(yè)銀行流動(dòng)性情況表項(xiàng)季度一季度二季度三季度四季度流動(dòng)性比例45.66%46.69%45.23%45.83%存貸比64.53%64.33%65.28%65.31%數(shù)據(jù)來(lái)源：中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)注：流動(dòng)性比例=流動(dòng)性資產(chǎn)／流動(dòng)性負(fù)債×100％存貸比=銀行貸款總額/銀行存款總額從表3—2可以看出我國(guó)2012年商業(yè)銀行的流動(dòng)性是比較穩(wěn)定的基本上是在45%左右。而商業(yè)銀行的運(yùn)營(yíng)資金基本上來(lái)自于居民和企業(yè)的儲(chǔ)蓄存款，但是這種存款具有時(shí)間短、流動(dòng)性大的特點(diǎn)。而個(gè)人住房貸款是一種貸款時(shí)間長(zhǎng)、貸款金額大的個(gè)人貸款，加之我國(guó)商業(yè)銀行存貸比一直呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。這就產(chǎn)生了商業(yè)銀行資金來(lái)源的短期性和流動(dòng)性大和貸款資金的周期長(zhǎng)、金額大相互矛盾的現(xiàn)象，正是這種現(xiàn)象產(chǎn)生了流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。3.4.2操作風(fēng)險(xiǎn)巴塞爾委員會(huì)對(duì)操作風(fēng)險(xiǎn)所給的定義為：由不完善或者有問(wèn)題的內(nèi)部程序、操作人員、系統(tǒng)外部事件所造成損失的可能性。具體包括四類風(fēng)險(xiǎn)：人員因素引起的操作風(fēng)險(xiǎn)，如操作失誤、違法行為、關(guān)鍵人員流失等情況；流程因素所引起的操作風(fēng)險(xiǎn)，如流程設(shè)計(jì)不合理和流程執(zhí)行不嚴(yán)格；系統(tǒng)因素所引起的操作風(fēng)險(xiǎn)，如系統(tǒng)失靈和系統(tǒng)漏洞；外部事件引起的操作風(fēng)險(xiǎn)如外部欺詐、突發(fā)事件及其金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)環(huán)境的不利變化等。但是對(duì)于一般商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款存在以下風(fēng)險(xiǎn)：1）工作人員道德風(fēng)險(xiǎn)主要是工作人員在貸款審批時(shí)由于自身或者與借款人利益而對(duì)借款人的虛假資料和不實(shí)收入等不予以指出或者是從中收取回扣而發(fā)放不良貸款的沒(méi)職業(yè)操守和職業(yè)道德行為而存在的風(fēng)險(xiǎn)。2）貸前審查風(fēng)險(xiǎn)主要是在個(gè)人住房貸款發(fā)放前，工作人員對(duì)開(kāi)發(fā)商的注冊(cè)資本、信譽(yù)和開(kāi)發(fā)項(xiàng)目及其借款人的信用和相關(guān)資料查驗(yàn)不嚴(yán)格使得貸款審查流于形式，進(jìn)而給個(gè)人住房貸款埋下風(fēng)險(xiǎn)隱患。3)貸后管理風(fēng)險(xiǎn)貸款發(fā)放后銀行工作人員不對(duì)貸款的用途和項(xiàng)目的進(jìn)展情況進(jìn)行跟蹤調(diào)查從而會(huì)出現(xiàn)貸款用途不符，資金的大量損失等情況給貸款留下?lián)p失的伏筆。4我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)成因及防范方法4.1個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)成因4.1.1商業(yè)銀行內(nèi)部管理不力，缺乏激勵(lì)和約束機(jī)制我國(guó)商業(yè)銀行正處于改革的深水區(qū)，改革現(xiàn)有的內(nèi)部經(jīng)營(yíng)權(quán)和所有權(quán)的關(guān)系成為改革的重點(diǎn)，而現(xiàn)代化的公司治理結(jié)構(gòu)模式是商業(yè)銀行內(nèi)部組織機(jī)構(gòu)和權(quán)力分配體系的具體形式。優(yōu)良的治理結(jié)構(gòu)才會(huì)有優(yōu)良的激勵(lì)和約束機(jī)制。但是我國(guó)商業(yè)銀行存在著經(jīng)營(yíng)者和所有者完全不對(duì)稱的問(wèn)題。在我國(guó)特殊的環(huán)境下我國(guó)商業(yè)銀行的董事長(zhǎng)或者行長(zhǎng)乃至中層管理人員都是由政府決定認(rèn)命的。即這些商業(yè)銀行的董事會(huì)和管理層不是依靠自有資產(chǎn)而進(jìn)入這一行行使所有者權(quán)益的機(jī)構(gòu)。在面對(duì)具有風(fēng)險(xiǎn)的貸款時(shí)不能夠做到一個(gè)正真所有者相同的使命感和責(zé)任感。因此也就說(shuō)我國(guó)商業(yè)銀行在經(jīng)營(yíng)和個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理上缺乏激勵(lì)和約束機(jī)制。而在現(xiàn)有的激勵(lì)和約束機(jī)制下也是對(duì)于我國(guó)商業(yè)銀行的人才戰(zhàn)略有相當(dāng)大的約束力。所有者的缺位也同時(shí)將導(dǎo)致銀行信用風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)主體的不明確，使得商業(yè)銀行受損的同時(shí)國(guó)家也在受損。但是隨著我國(guó)商業(yè)銀行改革的不斷深入，我國(guó)商業(yè)銀行的治理結(jié)構(gòu)不健全、決策執(zhí)行體系結(jié)構(gòu)不合理、監(jiān)督機(jī)構(gòu)有效性不足也會(huì)逐漸的被克服，但是這需要時(shí)間和一個(gè)相當(dāng)?shù)倪^(guò)程。4.1.2外部環(huán)境不完善尤其是社會(huì)缺乏誠(chéng)信意識(shí)“仁義禮智信”作為傳統(tǒng)儒家道德思想的基礎(chǔ)，誠(chéng)信也是貫穿于整個(gè)中國(guó)社會(huì)發(fā)展的始終。誠(chéng)實(shí)守信作為一種美德為我們所稱頌，然而隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和各種文化的交流融合及其不良的社會(huì)風(fēng)氣的影響中國(guó)人道德開(kāi)始走下坡路，誠(chéng)信不僅是對(duì)別人而言的誠(chéng)實(shí)信用更是人與人、人與社會(huì)的信任問(wèn)題。隨著各種事件的不斷出現(xiàn)當(dāng)今社會(huì)嚴(yán)重缺乏信任，讓人與人與社會(huì)的溝通筑起了壁壘，作為社會(huì)信用來(lái)說(shuō)整個(gè)社會(huì)沒(méi)有了信用的基石。加之傳統(tǒng)觀念的影響和區(qū)域文化差異等存在使得只相信自己人不相信別人。不僅這些一些政府部門的不作為和無(wú)權(quán)威讓整個(gè)社會(huì)充滿一種不信任而且出現(xiàn)在商品藥品還是廣告、經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)、信用卡、走私、偷漏稅等社會(huì)問(wèn)題上也讓整個(gè)社會(huì)處于一種信用意識(shí)淡薄、誠(chéng)信觀念微弱的狀態(tài)下使得整個(gè)社會(huì)環(huán)境缺乏信用更何況個(gè)人住房貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。4.1.3市場(chǎng)體系發(fā)展滯后我國(guó)逐漸的在健全市場(chǎng)體系和相關(guān)的配套設(shè)施，但是市場(chǎng)交易還是不夠像發(fā)達(dá)國(guó)家那樣的健全。市場(chǎng)體系發(fā)展滯后尤其在金融業(yè)的個(gè)人住房貸款方面表現(xiàn)在:首先，個(gè)人住房抵押物產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)的不完善。在我國(guó)，房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)交易受發(fā)展速度的限制銀行仍舊難以處理抵押物。銀行需要花費(fèi)巨大的人力、資金對(duì)個(gè)人住房貸款的抵押物進(jìn)行處置變現(xiàn)，而這些還要承擔(dān)抵押物價(jià)格大幅變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，這就增加了銀行抵押物風(fēng)險(xiǎn)在一定程度上消弱了銀行化解個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的能力和抵押物風(fēng)險(xiǎn)的能力。其次，商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款證券化市場(chǎng)剛剛起步。我國(guó)從2005年開(kāi)始由中國(guó)建設(shè)銀行試點(diǎn)，而這西方金融發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)有上百年的歷史。過(guò)分的依賴于抵押物的我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款嚴(yán)重的制約著我國(guó)個(gè)人住房貸款的發(fā)展。而抵押物證券化作為結(jié)構(gòu)性融資的方式之一，它能夠解決商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款資金來(lái)源的短期性和貸款期限的長(zhǎng)期性之間的矛盾，也成為化解商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的重要方式。滯后的市場(chǎng)體系完全不能滿足我國(guó)不斷發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)和居民個(gè)人住房貸款的需要。4.1.4政府職能缺失政府職能的發(fā)揮在商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款擔(dān)保制度中起到重要的作用。我國(guó)由于各種因素的制約和國(guó)情的限制各種相關(guān)政策相對(duì)于金融業(yè)發(fā)達(dá)國(guó)家來(lái)說(shuō)比較滯后，無(wú)法像發(fā)達(dá)國(guó)家樣合理的分擔(dān)商業(yè)銀行所承擔(dān)的個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)。尤其表現(xiàn)在擔(dān)保機(jī)構(gòu)不完善和好多擔(dān)保機(jī)構(gòu)不愿擔(dān)保。不僅擔(dān)保職能不完善而且政府在相關(guān)的個(gè)人住房貸款方面的立法上也相對(duì)滯后。沒(méi)有涉及到商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的各個(gè)環(huán)節(jié)和借貸雙方的權(quán)利、義務(wù)及其發(fā)生法律糾紛的解決措施。比如商業(yè)銀行為了回避抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)要與房產(chǎn)商簽訂“回購(gòu)”條約，但是在我國(guó)的現(xiàn)實(shí)情況中缺乏對(duì)“回購(gòu)”條約的司法解釋使得無(wú)用武之地。此外還出現(xiàn)我國(guó)法律也維護(hù)債務(wù)人權(quán)利的傾向，對(duì)債權(quán)人的合法權(quán)利有所忽視。如果出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)給商業(yè)銀行造成巨大損失。4.1.5居民收入貨幣化程度較低基本無(wú)透明度對(duì)于一個(gè)比較含蓄的國(guó)度來(lái)說(shuō)好多人都不喜歡透露自己的收入和銀行的存款。但是目前我國(guó)個(gè)人收入的來(lái)源卻紛繁復(fù)雜，比如工資、福利、實(shí)物、貨幣等收入。但是也不缺灰色收入的存在。相對(duì)于其他國(guó)家來(lái)說(shuō)我國(guó)的居民個(gè)人收入就貨幣化和透明度低的多的多。同時(shí)我國(guó)也缺乏個(gè)人財(cái)產(chǎn)申報(bào)制度、電子支付雖然發(fā)展較快但是還是不夠普及。無(wú)論是銀行還是國(guó)家的統(tǒng)計(jì)部門也不能準(zhǔn)確的核實(shí)居民的實(shí)際收入水平更不能確定收入的真實(shí)與否。因此存在各種難以確定的指標(biāo)和數(shù)據(jù)使得商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的授信和信用等級(jí)的評(píng)級(jí)難以進(jìn)行準(zhǔn)確的把握和科學(xué)的判斷。從而就大大的增強(qiáng)了貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)。4.2我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范4.2.1對(duì)借款人風(fēng)險(xiǎn)的防范首先，要完善個(gè)人住房貸款的相關(guān)資料。包括個(gè)人住房借款人的基本資料：姓名、身份證號(hào)碼、年齡、性別、聯(lián)系方式、職業(yè)、學(xué)歷、工作單位、職務(wù)、收入狀況、資產(chǎn)、住房、家庭成員、婚姻狀況、健康狀況等一些基本情況。同時(shí)還要了解和完善借款人的信用狀況，包括借款人在商業(yè)銀行的各種業(yè)務(wù)的相關(guān)資料和人民銀行個(gè)人征信系統(tǒng)中的信用記錄，同時(shí)如果個(gè)人有涉及稅務(wù)方面還要查看個(gè)人的納稅記錄和相關(guān)的經(jīng)濟(jì)手續(xù)情況，再就是看借款人是否有經(jīng)濟(jì)糾紛案件或者是經(jīng)濟(jì)訴訟的發(fā)生。商業(yè)銀行只有通過(guò)這些相關(guān)的資料才能決定發(fā)放個(gè)人住房貸款的金額、期限和方式。只有嚴(yán)格的把握好借款人準(zhǔn)確的信息才能防范于來(lái)自于借款人的風(fēng)險(xiǎn)。其次，嚴(yán)格的審查借款人的還款意愿和還款能力。借款人還款很大程度是受借款人的主觀能動(dòng)性所驅(qū)使的。一筆貸款是否能按期歸還很大程度上也有個(gè)人的還款意愿所決定。借款人的還款能力是來(lái)自于借款人的基本情況所決定的，但是在發(fā)生意外比如經(jīng)濟(jì)波動(dòng)或者房?jī)r(jià)發(fā)生變化的情況下能否按時(shí)還款不僅要看借款人的素質(zhì)高低而且受外界環(huán)境的影響。一般情況下商業(yè)銀行發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)要審查借款人的素質(zhì)高低作為評(píng)級(jí)的一項(xiàng)很重要的指標(biāo)。假如借款人有相當(dāng)?shù)馁Y產(chǎn)和還款能力但是借款人的品質(zhì)低劣，沒(méi)有誠(chéng)信意識(shí)更沒(méi)有社會(huì)信任度的話商業(yè)銀行業(yè)不會(huì)發(fā)放個(gè)人住房貸款給借款人。因?yàn)榇祟惤杩钊撕茈y按時(shí)或者是如愿的償還所欠貸款長(zhǎng)期以往就會(huì)形成不良貸款給商業(yè)銀行造成損失。所以說(shuō)一般情況下商業(yè)銀行不會(huì)發(fā)放貸款給有還款能力但沒(méi)有還款意愿的也不會(huì)貸款給沒(méi)有還款能力卻有還款意愿的，只有把貸款發(fā)放給具有貸款償還能力還具有還款意愿的借款人。但是一般審查借款人的貸款償還能力和償還意愿從三個(gè)方面著手必須嚴(yán)格把關(guān)才能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn):商業(yè)銀行信貸工作人員必須親自嚴(yán)格調(diào)查。商業(yè)銀行一般都會(huì)派信貸組的工作人員親自調(diào)查借款人的基本資料和信用狀況及其借款人的素質(zhì)和收入等與貸款授信相關(guān)的資料來(lái)分析借款人未來(lái)的還款能力和還款意愿。與借款人進(jìn)行面談。商業(yè)銀行信貸組的工作人員與借款人進(jìn)行面談必須把騙取商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款所承擔(dān)的嚴(yán)重后果說(shuō)明于借款人同時(shí)要向借款人詢問(wèn)比如房產(chǎn)價(jià)格、房產(chǎn)結(jié)構(gòu)、交房日期、物業(yè)管理及其周邊的環(huán)境等問(wèn)題進(jìn)一步的確保貸款和購(gòu)房的統(tǒng)一性從而降低風(fēng)險(xiǎn)。3）商業(yè)銀行要慎重選擇中介機(jī)構(gòu)。商業(yè)銀行選擇的中介機(jī)構(gòu)必須是資信等方面較強(qiáng)的中介結(jié)構(gòu)。這樣就可以避免由于中介機(jī)構(gòu)和借款人相互作用而提供給商業(yè)銀行虛假的信息和數(shù)據(jù)。同時(shí)商業(yè)銀行信貸工作人員也要核實(shí)中介機(jī)構(gòu)所提供的資料和真實(shí)性和完整性。最后，還要嚴(yán)格審查借款人的購(gòu)房動(dòng)機(jī)。在房地產(chǎn)市場(chǎng)日益盈利的今天，無(wú)論企業(yè)還是個(gè)人都希望投資房地產(chǎn)來(lái)分的一杯羹，調(diào)查發(fā)現(xiàn)有不少人利用商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款來(lái)進(jìn)行投資。在商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款中不可避免的是大量的購(gòu)房投機(jī)者，只有嚴(yán)格的把握借款人的購(gòu)房動(dòng)機(jī)在貸款前進(jìn)行嚴(yán)格審查這樣才能杜絕大量的投機(jī)行為和投資貸款的發(fā)放從而減輕商業(yè)銀行的貸款風(fēng)險(xiǎn)讓商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款向著健康的方向發(fā)展。4.2.2對(duì)開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)防范首先，要嚴(yán)格審查開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)。商業(yè)銀行在進(jìn)行個(gè)人住房貸款發(fā)放時(shí)必須嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)審查。把資質(zhì)差的開(kāi)發(fā)商拒之門外，具體措施如下：審查開(kāi)發(fā)商的信用情況。這個(gè)主要是對(duì)開(kāi)發(fā)商最基本的信用做以審查，把開(kāi)發(fā)商的資金、業(yè)績(jī)、財(cái)務(wù)等進(jìn)行審查。同時(shí)還要對(duì)開(kāi)發(fā)商與開(kāi)發(fā)商的經(jīng)濟(jì)關(guān)系、開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)關(guān)系及其開(kāi)發(fā)商信用等評(píng)級(jí)進(jìn)行審查。審查開(kāi)發(fā)商的綜合實(shí)力狀況。這個(gè)就必須從其業(yè)務(wù)等盈利情況、資產(chǎn)負(fù)債表等一系列財(cái)務(wù)報(bào)表中分析其經(jīng)濟(jì)實(shí)力，同時(shí)還要分析其合作單位比如設(shè)計(jì)單位的實(shí)力和合作單位及其個(gè)人的實(shí)力。還要對(duì)其技術(shù)能力和創(chuàng)新能力及其整個(gè)團(tuán)隊(duì)的合作等要進(jìn)行審查。讓一個(gè)綜合的開(kāi)發(fā)商實(shí)力展現(xiàn)在銀行面前。審查開(kāi)發(fā)商的相關(guān)資料。包括各種經(jīng)營(yíng)的許可證和土地使用證件等相關(guān)重要國(guó)家批準(zhǔn)的證件確保其合法合規(guī)。4）審查住房的基本情況。這個(gè)主要是為了萬(wàn)一出現(xiàn)違約或者是風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)銀行能以盡快的速度對(duì)抵押物進(jìn)行處理來(lái)抵御風(fēng)險(xiǎn)。其次，嚴(yán)格審查房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的工程進(jìn)度。開(kāi)發(fā)商的工程進(jìn)度對(duì)于商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)非常重要，只有嚴(yán)格的審查開(kāi)發(fā)商的工程進(jìn)度才能讓貸款專款專用，按工程的進(jìn)度商業(yè)銀行轉(zhuǎn)賬給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商相應(yīng)的貸款金額用于工程建設(shè)不僅能保障和催促工程的進(jìn)度同時(shí)也能防止因資金挪用而造成的爛尾工程和造成借款人和開(kāi)發(fā)商之間因購(gòu)房質(zhì)量和期限等合同糾紛問(wèn)題產(chǎn)生矛盾相互推諉給商業(yè)銀行造成損失更不利于商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的發(fā)展。4.2.3對(duì)利率的風(fēng)險(xiǎn)防范利率隨著市場(chǎng)的不斷變化和國(guó)際國(guó)內(nèi)需要而不斷的調(diào)整。商業(yè)銀行做好防范必須要對(duì)利率的走勢(shì)做好工作。這樣及時(shí)的關(guān)注國(guó)內(nèi)外形式的變化把握市場(chǎng)走勢(shì)才能防范于來(lái)自利率變化而引起的風(fēng)險(xiǎn)。1）當(dāng)利率不斷上升時(shí)銀行可以和借款人簽訂補(bǔ)充協(xié)議幫助借款人按時(shí)按期歸還貸款，這樣不僅減輕了借款人的壓力同時(shí)還讓商業(yè)銀行的利率風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避于萌芽狀態(tài)。2）進(jìn)行可調(diào)整利率貸款。這個(gè)在簽訂貸款合同時(shí)簽訂隨著市場(chǎng)利率的變動(dòng)和抵押物價(jià)值的變化而變化的合約，這個(gè)不僅能規(guī)避來(lái)自市場(chǎng)波動(dòng)而產(chǎn)生的抵押物價(jià)值的變化而引起的本利合的變化，同時(shí)也能把房貸市場(chǎng)化。無(wú)論是借款人還是房產(chǎn)商都不會(huì)有太大的損失同時(shí)也防范了來(lái)自抵押物和利率的風(fēng)險(xiǎn)。4.2.4對(duì)抵押物風(fēng)險(xiǎn)的防范一般情況下借款人把所認(rèn)購(gòu)的住房作為抵押物抵押給商業(yè)銀行來(lái)獲得商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款，當(dāng)房貸由于各種不良因素而導(dǎo)致不能夠按期歸還時(shí)商業(yè)銀行就會(huì)以借款人抵押的認(rèn)購(gòu)房為抵押處置進(jìn)行拍賣來(lái)補(bǔ)償損失?？偠灾杩钊说盅航o商業(yè)銀行的住房是借款人還本付息的基本保障，因此必須對(duì)這個(gè)保障做出嚴(yán)格的審查以防范風(fēng)險(xiǎn)。嚴(yán)格的審查抵押物的真實(shí)性和合法性。一般情況下當(dāng)貸款形成不良時(shí)，商業(yè)銀行的做法就是拍賣抵押物，但是如果存在不良就會(huì)出現(xiàn)抵押物的虛假和不合法使得抵押物不能拍賣讓不良貸款不能及時(shí)得到處置，給商業(yè)銀行帶來(lái)經(jīng)濟(jì)上的損失。因此說(shuō)商業(yè)銀行必須在貸款發(fā)放前嚴(yán)格的審查抵押物的真實(shí)性和合法性。嚴(yán)格審查抵押物的所有權(quán)。當(dāng)貸款形成不良或者出現(xiàn)其他情況時(shí)商業(yè)銀行進(jìn)行抵押物的處置就會(huì)拍賣抵押物，有時(shí)就會(huì)出現(xiàn)借款人和他人共同擁有住房或者是抵押人并沒(méi)有抵押物的所有權(quán)的情況發(fā)生就同樣會(huì)給商業(yè)銀行進(jìn)行拍賣構(gòu)筑壁壘讓工作難以展開(kāi)。嚴(yán)格審查抵押物的價(jià)值。這個(gè)就要求必須在貸款發(fā)放前認(rèn)真調(diào)查抵押物的價(jià)值合理的估算抵押物價(jià)值不能高估也不能低評(píng)。嚴(yán)格審查產(chǎn)權(quán)堅(jiān)決依法拍賣抵押物。在拍賣抵押物時(shí)會(huì)出現(xiàn)產(chǎn)權(quán)糾紛等情況，這就啟示商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款信貸組工作人員嚴(yán)把產(chǎn)權(quán)關(guān)能在拍賣時(shí)順利的變賣抵押物讓商業(yè)銀行得到損失的彌補(bǔ)。4.2.5對(duì)銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)防范首先，要調(diào)整銀行資金結(jié)構(gòu)。流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)是商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)之一。要防范流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)必須做好銀行資金結(jié)構(gòu)的調(diào)整。一方面必須把短期的資金和長(zhǎng)期的資金組合好，不僅能夠處理短期資金的需要而且能夠防范于長(zhǎng)期資金的需求。不能讓資金缺口等情況出現(xiàn)。另一方面就是調(diào)整住房貸款在總貸款中的比例，我國(guó)商業(yè)銀行的流動(dòng)性顯示借貸比例嚴(yán)重的不平衡甚至高達(dá)60%多。在借貸比例失調(diào)和為了追求業(yè)績(jī)的經(jīng)營(yíng)模式下必須注重借貸比例尤其注重風(fēng)險(xiǎn)較大的個(gè)人住房貸款潛在的風(fēng)險(xiǎn)性。其次，提高銀行信貸人員的素質(zhì)。在一筆貸款的發(fā)放中銀行的信貸工作人員在里面起到重要的作用，正因如此商業(yè)銀行在信貸組人員的組合上必須要求具備相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)和相關(guān)的經(jīng)濟(jì)金融專業(yè)知識(shí)。同時(shí)加強(qiáng)對(duì)他們的培訓(xùn)以增強(qiáng)法律意識(shí)和防犯罪意識(shí)的觀念。使得他們?cè)谌粘９ぷ髦胁荒芾寐殭?quán)之便給商業(yè)銀行造成風(fēng)險(xiǎn)。素質(zhì)不僅來(lái)自于銀行的培訓(xùn)還必須強(qiáng)化每個(gè)信貸員工的業(yè)務(wù)操作能力及個(gè)人的基本修養(yǎng)和綜合素質(zhì)高的人員來(lái)從事這一崗位。最后，推進(jìn)業(yè)務(wù)操作的標(biāo)準(zhǔn)化。操作風(fēng)險(xiǎn)是由不完善或者有問(wèn)題的內(nèi)部程序、操作人員、系統(tǒng)外部事件所造成損失的可能性，這也是巴塞爾委員會(huì)下的定義。具體包括：人員因素引起的操作風(fēng)險(xiǎn)，如操作失誤、違法行為（員工內(nèi)部欺詐或內(nèi)外部勾結(jié)）、關(guān)鍵人員流失等情況；流程因素等引起的操作風(fēng)險(xiǎn)，如流程設(shè)計(jì)不合理和流程執(zhí)行不嚴(yán)格；系統(tǒng)因素引起的操作風(fēng)險(xiǎn)，如系統(tǒng)失靈和系統(tǒng)漏洞；外部事件引起的操作風(fēng)險(xiǎn)，如外部欺詐。所以規(guī)避操作風(fēng)險(xiǎn)不僅成為金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理的重心，也受到國(guó)際銀行業(yè)的高度重視，目前，巴塞爾委員會(huì)已經(jīng)將金融操作風(fēng)險(xiǎn)納入《巴塞爾新資本協(xié)議》的管理框架之內(nèi)。1）個(gè)人住房貸款準(zhǔn)入條件的標(biāo)準(zhǔn)化，具體規(guī)定房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、借款人、住房等的限定標(biāo)準(zhǔn)。2）個(gè)人住房貸款具體流程標(biāo)準(zhǔn)化。嚴(yán)格按照商業(yè)銀行具體的操作流程把調(diào)查、審查、審批、登記、發(fā)放、收回流程嚴(yán)格把關(guān)。在具體的流程中認(rèn)真的對(duì)待不僅要審貸分離而且要建立放貸終生制讓每個(gè)信貸人員有風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。同時(shí)要使得審批上下限制和不同部門之間限制與合作，嚴(yán)格實(shí)行貸前調(diào)查、貸時(shí)審查、貸后跟蹤讓每一筆個(gè)人住房貸款能夠達(dá)到零風(fēng)險(xiǎn)。3）個(gè)人住房貸款合同要標(biāo)準(zhǔn)化。統(tǒng)一格式、條款、填寫方式、簽訂方式等讓每份合同達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)化。4）檔案管理標(biāo)準(zhǔn)化。商業(yè)銀行不僅要加強(qiáng)紙質(zhì)的檔案歸檔還要妥善的管理電子檔案以便出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)時(shí)有有效的證據(jù)。4.3我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范措施4.3.1建立垂直的風(fēng)險(xiǎn)管理體系建立垂直的風(fēng)險(xiǎn)管理體系已經(jīng)成為商業(yè)銀行目前的共識(shí)。無(wú)論是商業(yè)銀行的個(gè)人住房貸款還是其他類型的貸款都必須建立嚴(yán)格的垂直風(fēng)險(xiǎn)管理體系。必須在風(fēng)險(xiǎn)政策制度、計(jì)量分析、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控等方面實(shí)行全行整體層次上的集中管理。按照集中的思路逐步建立垂直的風(fēng)險(xiǎn)管理組織結(jié)構(gòu)和報(bào)告路線。首先是在商業(yè)銀行的總行設(shè)置首席執(zhí)行官，一級(jí)分行設(shè)置風(fēng)險(xiǎn)總監(jiān)，二級(jí)分行設(shè)置風(fēng)險(xiǎn)主管，縣級(jí)分行設(shè)置風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)理。建立以縱向的“負(fù)責(zé)報(bào)告路線”為主，以橫向的“報(bào)告線”為輔的兩線報(bào)告線路。同時(shí)還要改變?cè)瓉?lái)的風(fēng)險(xiǎn)管理集中在銀行平行部門的局面，建立健全風(fēng)險(xiǎn)條線人力資源管理、業(yè)績(jī)考核、審批、授信管理等風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，優(yōu)化風(fēng)險(xiǎn)管理的業(yè)務(wù)流程，確保風(fēng)險(xiǎn)管理的有效運(yùn)行。4.3.2逐步完善內(nèi)部控制制度1）加強(qiáng)內(nèi)部控制制度的建設(shè)建立完善的內(nèi)部控制制度不僅是企業(yè)發(fā)展中抵御風(fēng)險(xiǎn)加強(qiáng)管理的重要環(huán)節(jié)而且是建立現(xiàn)代企業(yè)制度的有效保障和堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。商業(yè)銀行這種特殊的企業(yè)在加強(qiáng)內(nèi)部控制制度的建設(shè)方面顯得尤為重要。商業(yè)銀行作為伴隨風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)的特殊行業(yè)不僅要來(lái)自外部的控制而更重要的是內(nèi)部的風(fēng)險(xiǎn)控制。在加強(qiáng)內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制制度建設(shè)方面要注重控制制度的可行性和制度化，同時(shí)也要讓制度貫穿執(zhí)行下去，隨著個(gè)人住房貸款和經(jīng)濟(jì)金融業(yè)的發(fā)展而更新。這樣讓一個(gè)科學(xué)的制度指領(lǐng)行業(yè)的發(fā)展和進(jìn)步。2）強(qiáng)化內(nèi)部控制制度間的銜接一般來(lái)說(shuō)金融機(jī)構(gòu)在內(nèi)部控制制度建設(shè)方面應(yīng)該遵循有效性、審慎性、全面性、及時(shí)性、獨(dú)立性原則。要做到在遵循原則的前提下使得內(nèi)部控制制度間相互銜接。首先必須建立健全法律法規(guī)和商業(yè)銀行的監(jiān)管制度。商業(yè)銀行內(nèi)部控制在很大程度上取決于規(guī)章制度的監(jiān)管而監(jiān)管力度的大小與國(guó)家頒布的相關(guān)法規(guī)和商業(yè)銀行的制度相關(guān)，所以要不斷完善各項(xiàng)制度使得各個(gè)崗位和職責(zé)相互銜接起來(lái)起到應(yīng)有的效果。其次是組織機(jī)構(gòu)間的銜接。加強(qiáng)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置分工的科學(xué)銜接、崗位責(zé)任人之間內(nèi)部控制有效銜接。再次就是建立全面有效的內(nèi)部控制制度。讓內(nèi)部控制制度滲透到商業(yè)銀行的各項(xiàng)業(yè)務(wù)和各個(gè)操作環(huán)節(jié)中覆蓋所有的部門和崗位，不能留下空白和死角做到全面而有效。最后，要使內(nèi)部控制充分發(fā)揮其作用，在各個(gè)部門和崗位得到貫徹實(shí)施。建立的內(nèi)部控制必須有效、權(quán)威、全面讓各個(gè)部門和崗位都能夠徹底執(zhí)行達(dá)到全面銜接的效果。綜上所述，不僅要建立科學(xué)有效的內(nèi)部控制制度還必須讓其銜接起來(lái)讓其發(fā)揮更大的效果。3）加強(qiáng)監(jiān)管政策研究現(xiàn)如今，國(guó)內(nèi)許多大型商業(yè)銀行都建立了其經(jīng)濟(jì)政策研究的部門來(lái)研究國(guó)家的政策導(dǎo)向和當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。但是有些中小型商業(yè)銀行缺少這一部門更不用說(shuō)是研究監(jiān)管政策，都基本上把這一職能推給了外部，如人民銀行和銀監(jiān)會(huì)。但是在風(fēng)險(xiǎn)防范方面不僅需要的是來(lái)自外部的監(jiān)管而且需要商業(yè)銀行根據(jù)自己的實(shí)際情況加強(qiáng)監(jiān)管政策的研究，這樣出臺(tái)相關(guān)的政策才會(huì)更切實(shí)際更能指出問(wèn)題的關(guān)鍵和達(dá)到監(jiān)管的效果。所以說(shuō)商業(yè)銀行不能輕視監(jiān)管政策的研究，只有把監(jiān)管切切實(shí)實(shí)的當(dāng)回事才能讓風(fēng)險(xiǎn)在監(jiān)管下運(yùn)行，讓監(jiān)管在風(fēng)險(xiǎn)中發(fā)揮，讓研究在執(zhí)行中成熟。這樣一步步的發(fā)展我們的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)，一天天的壯大我們的商業(yè)銀行規(guī)模。4）建立評(píng)價(jià)制度2004年12月份銀監(jiān)會(huì)頒布《商業(yè)銀行內(nèi)部控制評(píng)價(jià)試行辦法》，定義商業(yè)銀行內(nèi)部控制評(píng)價(jià)是指商業(yè)銀行內(nèi)部控制體系建設(shè)、實(shí)施和運(yùn)作結(jié)果獨(dú)立展開(kāi)調(diào)查、測(cè)試、分析和評(píng)估等系統(tǒng)活動(dòng)。內(nèi)部控制評(píng)價(jià)包括過(guò)程評(píng)價(jià)和結(jié)果評(píng)價(jià)。在全面性、統(tǒng)一性、獨(dú)立性、公正性、重要性和及時(shí)性的原則下建立商業(yè)銀行內(nèi)部控制的評(píng)價(jià)的評(píng)分制定級(jí)標(biāo)準(zhǔn)為：一級(jí)：綜合評(píng)分90分以上（含90分）。被評(píng)機(jī)構(gòu)有健全的內(nèi)部控制體系，在各個(gè)環(huán)節(jié)上均能夠有效的執(zhí)行內(nèi)部控制措施，能對(duì)所有風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行有效識(shí)別和控制，無(wú)任何風(fēng)險(xiǎn)控制盲點(diǎn)，控制措施適宜，經(jīng)營(yíng)效果顯著。二級(jí)：綜合評(píng)分80—89分。被評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部控制體系比較健全，在各個(gè)環(huán)節(jié)能夠較好執(zhí)行內(nèi)部控制措施，能對(duì)主要風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行識(shí)別和控制，控制措施基本適合，經(jīng)營(yíng)效果較好。三級(jí)：綜合評(píng)分70—79分。被評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部控制體系一般，雖然建立了大部分內(nèi)部控制，但缺乏系統(tǒng)性和連續(xù)性，在內(nèi)部控制措施執(zhí)行方面缺乏一貫的合規(guī)性，存在少量重大風(fēng)險(xiǎn)，經(jīng)營(yíng)效果一般。四級(jí)：綜合評(píng)分60—69分。被評(píng)價(jià)機(jī)構(gòu)內(nèi)部控制體系較差，內(nèi)部控制體系不健全或者重要的內(nèi)部控制措施沒(méi)有貫徹執(zhí)行或者無(wú)效，管理方面存在重大問(wèn)題，業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)安全性差。五級(jí)：綜合評(píng)分60分一下（含60分）。被評(píng)分機(jī)構(gòu)內(nèi)部控制體系很差，內(nèi)部控制存在嚴(yán)重的缺失或者內(nèi)部措施明顯失效，存在明顯的管理漏洞經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)失控，存在重大金融風(fēng)險(xiǎn)隱患。5）建立有效的內(nèi)部核查制度稽核是審計(jì)在銀行中的傳統(tǒng)稱謂，商業(yè)銀行的內(nèi)部稽核是指商業(yè)銀行對(duì)自身的稽核檢查，是商業(yè)銀行內(nèi)部為銀行服務(wù)、對(duì)控制系統(tǒng)和經(jīng)營(yíng)系統(tǒng)及經(jīng)營(yíng)質(zhì)量進(jìn)行獨(dú)立評(píng)估的一項(xiàng)功能。商業(yè)銀行內(nèi)部核查制度包括銀行所有的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，即技術(shù)、商業(yè)、財(cái)務(wù)、安全、會(huì)計(jì)和管理六個(gè)方面。建立一個(gè)有效的內(nèi)部核查制度包括核查計(jì)劃、現(xiàn)場(chǎng)檢查、核查報(bào)告、跟進(jìn)四個(gè)階段。首先，核查計(jì)劃。核查計(jì)劃包括綜合風(fēng)險(xiǎn)分析，目的在于從眾多的業(yè)務(wù)品種中找出風(fēng)險(xiǎn)最大的作為本次核查的對(duì)象；業(yè)務(wù)流程檢查，即在選定核查對(duì)象后了解所選定對(duì)象的業(yè)務(wù)操作流程和相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)控制設(shè)置；個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)分析，是指核查人員依據(jù)業(yè)務(wù)流程圖針對(duì)所有風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)評(píng)估內(nèi)部控制是否有效、足夠和合格。個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)分析是核查計(jì)劃的重要環(huán)節(jié)，它決定了檢查的重點(diǎn)和方法，直接影響到核查的質(zhì)量；制定核查程序，經(jīng)過(guò)個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)分析后，核查人員根據(jù)有關(guān)查賬的目的和要求，制定核查的具體步驟和采取的技術(shù)方法，并估算出所需要的人員配備和查賬時(shí)間。其次，現(xiàn)場(chǎng)檢查?，F(xiàn)場(chǎng)檢查是獲取各個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)內(nèi)部控制可靠性證據(jù)的階段。對(duì)相關(guān)的業(yè)務(wù)和財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)、信息的真實(shí)性進(jìn)行檢查一旦發(fā)現(xiàn)問(wèn)題核查人員與被核查單位的相關(guān)人員進(jìn)行交流對(duì)核查發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行再次的核證。再次，核查報(bào)告。核查報(bào)告是對(duì)核查發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行評(píng)估形成核查意見(jiàn)和建議的過(guò)程，以盡快的時(shí)間出核查報(bào)告讓核查有一個(gè)結(jié)果。最后，跟進(jìn)。跟進(jìn)就是為了核查的建議和意見(jiàn)能夠落到實(shí)處，并評(píng)估核查建議的實(shí)施效果，保證核查建議能夠成為內(nèi)部控制的具體措施，確保核查發(fā)揮真正的作用。4.3.3不斷提高風(fēng)險(xiǎn)管理網(wǎng)絡(luò)體系1）建立統(tǒng)一的個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理體系電子網(wǎng)絡(luò)技術(shù)已經(jīng)成為現(xiàn)代金融所必備的工具，隨著電子商務(wù)的發(fā)展建立健全風(fēng)險(xiǎn)網(wǎng)絡(luò)體系已經(jīng)成為當(dāng)務(wù)之急。人民銀行已經(jīng)建立起全國(guó)統(tǒng)一使用的征信系統(tǒng)。商業(yè)銀行也建立起本行所必備的風(fēng)險(xiǎn)管理體系。但是大多數(shù)所建立的是風(fēng)險(xiǎn)管理體系都針對(duì)的是貸款或者是報(bào)表系統(tǒng)整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警和管理很少專門的建立針對(duì)個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)系統(tǒng)。建立統(tǒng)一的個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理體系必須（1）建立借款人統(tǒng)一的相關(guān)信息和相關(guān)交易數(shù)據(jù)的電子檔案供不同金融機(jī)構(gòu)相互查閱。（2）建立個(gè)人信用檔案制度，利用計(jì)算機(jī)聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，分階段地將居民個(gè)人信用資料，如信用消費(fèi)記錄情況、住房公積金繳納情況等全部匯集記錄存檔。（3）以監(jiān)管機(jī)構(gòu)如人民銀行為基礎(chǔ)加強(qiáng)不同行之間的合作和交流，讓不同的借款人的信息平等的資源共享。2）實(shí)現(xiàn)全過(guò)程的網(wǎng)絡(luò)監(jiān)管體系網(wǎng)絡(luò)監(jiān)管在當(dāng)今社會(huì)已經(jīng)發(fā)展到一定的程度，實(shí)現(xiàn)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的全程網(wǎng)絡(luò)監(jiān)管對(duì)于每筆個(gè)人住房貸款來(lái)說(shuō)完全置于了信息化的監(jiān)控之下。要實(shí)現(xiàn)全程的網(wǎng)絡(luò)監(jiān)管必須要在每步流程上做好全程的網(wǎng)絡(luò)監(jiān)控。（1）在買賣雙方簽訂合同、約定首付款、貸款和尾款的金額時(shí)要做好網(wǎng)絡(luò)調(diào)查。從不同的機(jī)構(gòu)和權(quán)威部門查閱其資料的虛假情況和核對(duì)其有效的證件等還必須做好網(wǎng)絡(luò)檔案。（2）商業(yè)銀行對(duì)貸款申請(qǐng)進(jìn)行調(diào)查和審批時(shí)必須按照系統(tǒng)嚴(yán)格的條款和相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。（3）商業(yè)銀行向售房人賬戶發(fā)放貸款，買賣雙方辦理房屋物業(yè)結(jié)清，售房人向購(gòu)房人取得尾款。在整個(gè)過(guò)程中在網(wǎng)絡(luò)的監(jiān)管下進(jìn)行必須建立一整個(gè)體系讓各個(gè)資料和相關(guān)證件及其人為的操作約束在網(wǎng)絡(luò)的監(jiān)控之下，把不合理和違規(guī)的操作和不符合規(guī)定的拒之網(wǎng)外。3）實(shí)現(xiàn)定性和定量的管理體系定性管理是指從經(jīng)濟(jì)科學(xué)角度、管理科學(xué)角度對(duì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象做高度抽象的定性描述所揭示的對(duì)客觀事物規(guī)律性的認(rèn)識(shí)；而定量管理是指運(yùn)用數(shù)學(xué)、統(tǒng)計(jì)學(xué)、計(jì)量經(jīng)濟(jì)學(xué)等科學(xué)方法對(duì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象做量化分析，在量化分析的基礎(chǔ)上得出對(duì)客觀事物的規(guī)律性認(rèn)識(shí)。要實(shí)現(xiàn)定性和定量的管理體系必須認(rèn)識(shí)到是辯證統(tǒng)一的又是相互整合的關(guān)系。在商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的防控上要做到時(shí)刻的關(guān)注大的經(jīng)濟(jì)環(huán)境和走勢(shì)利用管理學(xué)和經(jīng)濟(jì)學(xué)基本原理對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)作出客觀的高度的定性的認(rèn)識(shí)然后結(jié)合數(shù)理統(tǒng)計(jì)等相關(guān)的學(xué)科對(duì)這些宏觀數(shù)據(jù)和形式作出量化的分析，從具體的量化分析上得出相關(guān)的結(jié)論使之達(dá)到統(tǒng)一。4.3.4實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)操作的風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)現(xiàn)貸款前調(diào)