房地產(chǎn)項目開發(fā)各個階段的成本控制

房地產(chǎn)項目開發(fā)各個階段的成本控制成本分析和控制直接關(guān)系到房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本和利潤空間，如何做好成本控制關(guān)系到房地產(chǎn)企業(yè)的生存和發(fā)展，因此每一個房地產(chǎn)企業(yè)都會重視成本控制，下面就對在建設(shè)項目各個階段如何進(jìn)行成本分析和控制談?wù)勛约旱目捶?。一、可行性研究階段該階段需要對項目各個階段工作實施所需投資進(jìn)行分析，即投資估算，主要包括土地開發(fā)費用、建筑安裝工程費用和其他的行政性收費，各項費用具體內(nèi)容不再贅述，造價人員可以根據(jù)成本的歷史資料，結(jié)合當(dāng)前的成本市場的趨勢和影響成本的其他因素，提出一些有用的建議，例如項目現(xiàn)場情況、七通一平情況、可能的地質(zhì)情況、冬雨季時間、工期及其他一些不可預(yù)見費用等。二、圖紙設(shè)計和審查階段設(shè)計階段對造價控制就是事前控制，這個階段是決定占項目投資比重較大的建安費用的重要環(huán)節(jié)，通常占項目總成本的70%左右。設(shè)計決定了工程造價，一旦設(shè)計方案敲定，預(yù)算、結(jié)算等等只能是計量過程而不能改變造價，因此設(shè)計不僅要做到滿足功能要求還要經(jīng)濟合理、最大限度的降低成本，設(shè)計單位往往從自身的利益出發(fā)，并不把工程造價放在首位，主要追求設(shè)計的安全可靠、美觀耐用，在這里提出了“限額設(shè)計”的概念。首先，在滿足生活環(huán)境、使用功能和符合法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)的前提下，要求設(shè)計單位提高現(xiàn)有土地的利用率，主要從以下幾方面實施：壓縮建筑的間距，在規(guī)劃部門允許的范圍內(nèi)最大限度的提高容積率；提高住宅層數(shù)或高低層搭配；適當(dāng)?shù)脑黾臃课蓍L度；提高公共建筑的層數(shù)，減少公共設(shè)施的占地面積；合理的進(jìn)行道路布置和綠化景觀設(shè)計；其次，造價人員通過對建安成本的分析，確定各分部分項的概算指標(biāo)，將建安部分的投資嚴(yán)格控制在投資估算的范圍以內(nèi)，不發(fā)生超額現(xiàn)象。成本管理人員依據(jù)設(shè)計任務(wù)書，以完整、準(zhǔn)確地反映設(shè)計內(nèi)容和意圖，確切反映當(dāng)?shù)剡m時價格水平的原則，提出新材料、新工藝、新技術(shù)對工程造價的影響和使用限制，編制出初步設(shè)計概算，其組成內(nèi)容應(yīng)包括各單位工程的下列各項費用指標(biāo)：1、室外總體工程，包括室外道路；綠化景觀；給排水、消防、供熱、燃?xì)夤艿?；室外強弱電供電線路、變配電站；各種設(shè)備、站類用房等；2、土石方工程；3、一般土建工程，包括地基工程、基礎(chǔ)工程、主體結(jié)構(gòu)工程、裝飾裝修工程等；4、安裝工程，包括機械設(shè)備安裝工程(水泵、風(fēng)機、電梯等)、電氣設(shè)備安裝工程(變壓器、發(fā)電機、高低壓配電柜等)、熱力設(shè)備安裝工程(熱交換機組、鍋爐、空調(diào)機組等)、動力照明工程、弱電工程(電視、電話、網(wǎng)絡(luò)、門禁對講、防入侵、巡更、監(jiān)控、消防報警、漏電火災(zāi)報警、停車場管理、背景音樂、遠(yuǎn)程抄表等系統(tǒng))、給排水工程、采暖工程、通風(fēng)空調(diào)工程、消防工程(消火栓系統(tǒng)、自動噴淋系統(tǒng)、自動噴霧系統(tǒng)、氣體滅火系對成本控制和限額設(shè)計同等重要，而且對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更加實際，可以修正審圖時未發(fā)現(xiàn)的錯誤，對預(yù)算的正確性有很大的幫助；另外要慎重的看待施工單位提出的設(shè)計變更建議，因為施工單位往往從自身的利益出發(fā)，提出對其有利的建議和變更，作為成本控制人員必須判斷是否會對本公司造成損失，圖紙會審紀(jì)要必須仔細(xì)核查計算，確認(rèn)無誤后方可出具正式文本，給各相關(guān)單位、部門報送。設(shè)計優(yōu)化就是在甲方的立場上，從技術(shù)層面上考慮提出的設(shè)計變更或現(xiàn)場簽證，大致有兩種情況，一種就是在滿足使用功能、符合法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)和安全可靠的前提下，保證質(zhì)量、節(jié)約成本，另一種就是保證成本不變或略有增加，但是可以大幅提高房產(chǎn)售價、社會效益和開發(fā)層次等，這就要求成本管理人員去分析判斷設(shè)計變更的優(yōu)劣和對開發(fā)項目的影響程度，更好的把握成本。五、施工階段首先，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)技術(shù)越來越密集，開發(fā)商從節(jié)約成本的角度考慮，幾乎所有的工程都存在分包，尤其是專業(yè)性很強的分項工程，對于分包的管理要嚴(yán)格把關(guān)，要選擇具有專業(yè)承包資質(zhì)的單位，最好在行業(yè)內(nèi)具有很強實力的公司，并做好責(zé)任延續(xù)、協(xié)調(diào)配合和工期銜接等，劃清責(zé)任界限，以免出現(xiàn)問題發(fā)生無法澄清的扯皮現(xiàn)象；另外分包工程要避免發(fā)生窩工、機械停滯、工期拖延等造成經(jīng)濟損失的情況，這就要求分包工程必須做很長時間的提前量，根據(jù)施工組織計劃安排，提前做好招標(biāo)工作，確定各擬分包分項的施工單位，及時安排進(jìn)場施工配合，以保證工程連續(xù)有序的進(jìn)行。其次，施工階段進(jìn)度審核要求準(zhǔn)確細(xì)致，每個進(jìn)度周期的報量審核都要嚴(yán)格以成本計劃來控制，發(fā)生超限要及時尋找原因，上報決策層，提出切實可行的措施進(jìn)行整改，盡量避免目標(biāo)值與實際值的偏離，實施有效主動地控制；施工階段增減合同造價部分的管理也是一個重要的環(huán)節(jié)，主要就是對現(xiàn)場資料的收集完善，包括工程變更、現(xiàn)場簽證、施工索賠、經(jīng)濟洽商、技術(shù)聯(lián)系單、工程驗收資料等，定額或投標(biāo)綜合單價沒有的分項工程單價的確定要及時合理。另外，材料設(shè)備市場價的掌握也是影響工程造價控制的重要因素，一般建筑安裝工程的材料設(shè)備費用要占整個工程造價的70%以上，由于房地產(chǎn)開發(fā)周期較長，材料價格在這個周期中會波動較大，比如這兩年的鋼材和有色金屬的價格，宛如坐著過山車一般，造價管理部門出臺的建筑工程材料信息價周期長、品種不全、時效不及時，而且主要以材料供應(yīng)商的報價刊登，與實際市場采購價有很大的脫節(jié)，不能真實準(zhǔn)確的反映材料的實際價格，造價人員不能依靠信息價來進(jìn)行成本分析核算，應(yīng)該做到自己走訪市場，了解各種材料參數(shù)；收集整理經(jīng)銷商信息和生產(chǎn)信息，對比政府信息價，尋找差異；深入施工現(xiàn)場，詢問一線工人，了解市場人工單價和工日消耗量，確定某些分項工程的市場承包價；貨比三家，多多聯(lián)系誠實守信的商家；掌握第一手的材料市場行情信息，對做好成本分析和成本控制裨益匪淺。六、結(jié)算審計階段結(jié)算審核是造價人員對整個項目實施過程所有成本的匯總，要反映出準(zhǔn)確、完整的工程費用，造價人員要秉承的原則是：1、合同協(xié)議和變更簽證資料的時效性(國家文件、法規(guī)失效或變動)、合法性(是否合同風(fēng)險范圍)、完整性(簽字蓋章等)；2、矛盾問題解釋的一致性(所有文件資料對于同一問題的解釋是否統(tǒng)一)；3、明確總包、分包單位的施工范圍、工藝標(biāo)準(zhǔn)，防止某一方或雙方重復(fù)計算；4、分析計價規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)中強制性條文的執(zhí)行情況，防止施工單位無中生有，虛報、冒報；5、確保問題的責(zé)任清晰，施工單位若解釋模棱兩可、含糊不清，按最不利與施工單位的解釋來處理。總之，工程造價成本控制完全是個動態(tài)過程，不同于一般商品，其生產(chǎn)周期