華中鋼鐵物流基地項目融資計劃書

華中鋼鐵物流基地項目融資計劃書湖北華融物流股份有限公司二0一0

年八月目錄第一部分華融物流簡介第二部分項目情況第三部分項目建設必要性第四部分商業(yè)模式第五部分項目優(yōu)勢和風險第六部分財務預測及融資計劃湖北華融物流股份有限公司2010‐8‐212第一部分華融物流簡介湖北華融物流股份有限公司2010‐8‐213湖北華融物流公司歷史沿革及基本情況2007年2008年2009年2010年 1月物流基地項目備案5月取得土地證12月董事長呂忠先 5月項目獲得國家發(fā)改委、湖北省發(fā)改 7月6日物流基地項目開工建設生被評為“物流湖北2008年度領軍人物” 參與第三方物流園標準起草委物流產(chǎn)業(yè)扶持資金 武漢大學研究生培養(yǎng)基地 參與全國金屬流通評級標準起草 4月公司成立，注冊資本金1億元 5月競得物流基地土地使用權 受全球最大金屬加工商日本metal

one邀請去日本考察榮譽股東名稱出資額（萬元）持股數(shù)（萬股）持股比例武漢中堅工貿(mào)發(fā)展有限公司5900590060%武漢恒興金屬材料有限公司2000200020%湖北乾坤實業(yè)投資有限公司2000200020%合計1000010000100%中國物流與采購聯(lián)合會常務理事單位中國金屬材料協(xié)會常務理事單位湖北省物流協(xié)會副會長單位武漢物流協(xié)會副會長單位“2009年度武漢物流行業(yè)優(yōu)秀企業(yè)”湖北華融物流股份有限公司2010‐8‐214華融物流公司作為華中鋼鐵物流基地項目的投資運營主體，組織架構根據(jù)項目運營體系來組建湖北華融物流股份有限公司2010‐8‐215管理團隊核心人員介紹董事長兼總經(jīng)理湖北省武漢市人，中南財經(jīng)政法大學碩士學位，清華大學物流產(chǎn)業(yè)EMBA畢業(yè)，法國HEC商學院高級EMBA畢業(yè)；歷任湖北省物資貿(mào)易中心綜合部經(jīng)理、總經(jīng)理助理，物資貿(mào)易中心控股摩托車汽配公司副總經(jīng)理等職；1997年投資設立武漢中堅工貿(mào)發(fā)展有限公司，任董事長；2007年2月，投資創(chuàng)立湖北華融物流股份呂忠有限公司，任董事長；現(xiàn)任中國物流與采購聯(lián)合會第四屆理事會常務理事，湖北省物流協(xié)會副會長，湖北省青年企業(yè)家協(xié)會會員，湖北省企業(yè)家協(xié)會常務理事，全國物流標準化技術委員會第三方物流服務分技術委員會理事，第二屆物流發(fā)展東湖論壇暨2007中國湖北物流企業(yè)年會理事長。呂勇副董事長湖北省武漢市人，復旦大學工商管理博士學歷，武漢理工大EMBA在讀；歷任湖北省機電設備公司職員、經(jīng)理、副總經(jīng)理等職；2000年投資創(chuàng)立武漢漢通汽車銷售服務有限公司，任總經(jīng)理；2007年2月，投資創(chuàng)立湖北華融物流股份有限公司，任副董事長兼副總裁。湖北省武漢市人，華中科技大學研究生學歷；歷任中百集團科員、團委副書記、綜合辦主任等職；2002年參與中百物流籌備運營；加入華融公司，現(xiàn)任副總經(jīng)理某先生湖北華融物流股份有限公司2010‐8‐216管理團隊核心人員介紹曾任中國電子商務顧問咨詢及軟件平臺建設領導型公司的常務副總、首席架構師，負責全局業(yè)務。在該先生團隊的共同努力下，公司發(fā)展成為中國電子商務百強，并幫助包括京東、紅孩子、王府井、五洲電子近二十家企業(yè)成為中國電子商務各行業(yè)的行業(yè)第一名。是中國少數(shù)幾位，研究網(wǎng)絡心理行為并結合供應鏈實踐應用的實戰(zhàn)派專家。現(xiàn)為ISOC國際互聯(lián)網(wǎng)協(xié)會成某先生員，CERE網(wǎng)購心理研究學會主任。MBA、國家一級心理咨詢師、國家一級人力資源管理師。湖北省孝感市人，高級經(jīng)濟師，上海財經(jīng)大學證券期貨專業(yè)和中南財經(jīng)大學金融專業(yè)；曾在中國銀行工

作，任信貸員、信貸科長；歷任美國明華投資基金交易員、主管、交易總監(jiān)助理、亞洲區(qū)交易總監(jiān)；任上海明華投資股份有限公司投資總監(jiān)、副總經(jīng)理；在3E集團，任董事長助理兼投資總監(jiān)；加盟華融公司，現(xiàn)任副總經(jīng)理。某先生湖北省武漢市人，中南財經(jīng)大學經(jīng)濟管理專業(yè)；湖北省物資貿(mào)易中心和湖北威邦投資公司做管理工作；加入華融公司，現(xiàn)任行政副總。某先生湖北華融物流股份有限公司2010‐8‐217第二部分項目情況湖北華融物流股份有限公司2010‐8‐218項目位于武漢陽邏經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，與106、318國道毗鄰；滬蓉、京珠高速公路從開發(fā)

區(qū)穿過；京九鐵路新洲車站距開發(fā)區(qū)僅30公里，京廣鐵路專用線已延伸到陽邏港區(qū)；距天河國際機場半小時車程。湖北華融物流股份有限公司2010‐8‐219項目占地442畝，建設投資7.27億，建設期36個月，計劃2013年建設完成。項目分為商務服務區(qū)、商貿(mào)區(qū)、倉儲區(qū)、加工區(qū)四個主要功能區(qū)，總建筑面積26.9萬平米。項目滾動開發(fā)，于2010年7月開工建設商貿(mào)區(qū)（包括商鋪和底層倉庫），計劃2011年7月商鋪正式營業(yè)。主要功能區(qū)建筑面積（㎡）電子商務中心：商業(yè)服務中心：綜合樓：倉儲加工區(qū)：46，55154，15213，068104，0918棟商鋪（380套）：33，202鐵路專用線湖北華融物流股份有限公司2010‐8‐2110Internet

of

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物聯(lián)網(wǎng)

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務聯(lián)網(wǎng)我們倡導以業(yè)務及服務為中心的配套供應鏈管理模式幫助實現(xiàn)鋼鐵產(chǎn)品流通領域的標準化、自動化、信息化倉儲自動化信息化服務平臺RFID自動識別技術無線網(wǎng)絡技術傳感技術倉儲信息化WMS倉儲管理系統(tǒng)TMS運輸管理系統(tǒng)OTS訂單管理系統(tǒng)ROADNET自動運輸派工系統(tǒng)實

體

配

套SCM供應鏈加工系統(tǒng)自動理貨檢索系統(tǒng)等鋼鐵倉儲運輸配送鋼鐵加工湖北華融物流股份有限公司2010‐8‐2111項目配置無人吊裝移動設備、起重電磁鐵設備等，實現(xiàn)基地的自動化作業(yè)項目采用RFID自動識別技術、無線網(wǎng)絡技術、傳感技術，實現(xiàn)基地作業(yè)信息自動錄入，保證業(yè)務快進快出湖北華融物流股份有限公司2010‐8‐2112條碼RFID技術的應用，提升了信息傳輸?shù)募皶r性和準確性，提高了基地運轉效率RFID(UHF)讀取數(shù)量一次一筆一次多筆讀取距離短(<15cm)長(0~10m)RFID與條碼在應讀寫能力可讀，不可更新可重覆讀寫讀寫方便性需光學可視及條碼清晰可藏于包材之中，抗污性佳資料正確性需精確照準感應范圍較廣(可調(diào)整)用上的對比堅固性條碼臟污即無法識別除極端的毀損之外，

仍可保有一定的感應效能高速讀取移動讀取有限制物品動態(tài)條件仍可讀取RFID與手工方式和條碼方式的效率對比1筆10筆100筆1000筆人工錄入10秒100秒1000秒2小時47分條碼掃描2秒20秒200秒33分RFID辨識0.1秒1秒10秒1分40秒湖北華融物流股份有限公司2010‐9‐2113項目實施信息化管理，與常規(guī)倉庫相比，競爭優(yōu)勢明顯減少尋找時間50%-90%減少庫存占用25%-60%減少運費花銷5%-25%減少違約/拖期1%-10%減少加班時間20%-50%減少項目丟失5%-20%減少裝車時間50%項目常規(guī)倉庫數(shù)字化倉庫庫存準確率60-70%97%倉庫利用率70%90%操作準確度低高操作速度較慢快拖車時間慢快尋找時間慢快。。。。。。湖北華融物流股份有限公司2010‐9‐2114華融融資平臺為鋼鐵物流供應鏈上的鋼鐵貿(mào)易商、加工商等提供融資解決方案 在中國鋼鐵產(chǎn)業(yè)鏈上鋼廠是老大，流通商沒

有話語權。多年以來，國內(nèi)鋼材市場價格頻頻出現(xiàn)倒掛現(xiàn)象。一般在鋼價上漲時，鋼廠會將應發(fā)貨源轉賣高價，延遲給代理商發(fā)貨甚至取消合同；當鋼價下跌時，鋼廠卻要求提前發(fā)貨，向代理商轉嫁經(jīng)營風險。融資 鋼鐵貿(mào)易是一個資金密集型行業(yè)，由于各中小鋼貿(mào)企業(yè)訂貨預付款、終端客戶墊付資金、庫存占用資金等方面的巨額缺口，致使其資金占用量居高不下。銀行對于企業(yè)規(guī)模、資產(chǎn)狀況、行業(yè)性質、平臺必要性盈利狀況方面的較高要求，使得中小企業(yè)直接貸款困難。融資平臺能幫助企業(yè)與銀行實現(xiàn)有效對接，解決企業(yè)融資難的問題。湖北華融物流股份有限公司2010‐9‐2115電子商務平臺是我們重點打造的鋼材現(xiàn)貨網(wǎng)上交易平臺，通過電子商務平臺，鋼鐵生產(chǎn)企業(yè)、鋼鐵貿(mào)易商與客戶無縫對接，實現(xiàn)一站式購買依托倉庫，聯(lián)合運營：通過倉庫進行現(xiàn)貨確認，電子商務平臺中的現(xiàn)貨資源都來源于合作倉庫；競價交易：平臺以買賣雙方競價，系統(tǒng)撮合作為主要的交易模式；B2B交易模式：平臺只針對企業(yè)會員，賣方必須在合作倉庫中有貨物做出售；集中式服務：平臺中所有會員的售前、售中和售后服務，由電子商務公司統(tǒng)一提供；封閉式交易：由倉庫對產(chǎn)品的質量進行保證，不公開買賣雙方信息；整合資源：在倉庫中，將各種資源整合到園區(qū)內(nèi)，為客戶提供倉儲、加工、物流和金融一體化服務。湖北華融物流股份有限公司2010‐9‐2116電子商務平臺數(shù)據(jù)增值服務蘊藏著巨大的價值。通過交易積累數(shù)據(jù)信息，對會員提供供求資訊與行業(yè)動向、行情走勢、分析報告等服務，及安全庫存管理等物流解決方案09年3月12日湖北省金屬鋼材庫存統(tǒng)計螺紋鋼走勢圖湖北華融物流股份有限公司2010‐9‐2117第三部分項目建設必要性湖北華融物流股份有限公司2010‐8‐2118項目是《物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》計劃內(nèi)項目，是在全國性物流節(jié)點城市——武漢，建設現(xiàn)代物流園，發(fā)揮中部地區(qū)承東啟西、貫通南北的區(qū)位優(yōu)勢，提升物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平，形成物流區(qū)域有機銜接的重要環(huán)節(jié) 武漢與中國東部三大經(jīng)濟引擎—珠江三角洲、長江三角洲和環(huán)渤海地區(qū)以及中國西部最大的經(jīng)濟增長極—重慶市的空間距離幾乎相等均為106公里左右 武漢處于全國經(jīng)濟地理的中心，以武漢為圓心，在半徑400公里范圍內(nèi)，輻射中等以上城市超過45個，人口超過1.83億，在半徑1200公里

范圍內(nèi)，涵蓋中國44個GDP超2000億元城市中的40個武漢輻射范圍圖湖北華融物流股份有限公司2010‐8‐2119武漢“九省通衢”，鋼鐵產(chǎn)品2009年流通量超過2000萬噸，隨著武漢“中部中心城市”地位的確立及城市圈“兩型社會”的建設，必將為武漢及湖北帶來新的發(fā)展機遇，帶

動鋼鐵消費的增長及鋼鐵產(chǎn)品流通量的增加，為項目市場活躍提供了充分條件鋼材消費量預測表（單位：萬噸）年份

201020112012201320142015武漢鋼材消費量124113901557174419532188湖北鋼材消費量338737264019442148635350根據(jù)GDP與鋼材消費強度之間的關系，采用消費系數(shù)法來預測武漢和湖北省鋼材消費量，取消費強度系數(shù)０.24萬噸/億元；2009年武漢市和湖北省GDP值4620.18億元和12831.5億元，同比增長率13.7%和13.5%，參考“十二五”規(guī)劃，2010～2015GDP年均12%和10%增長數(shù)據(jù)來源于湖北省、武漢市發(fā)改委和統(tǒng)計局冶金工業(yè)規(guī)劃研究院數(shù)據(jù)：1980～2005年間GDP的鋼材消費強度系數(shù)在0.24~0.43萬噸/億元之間湖北華融物流股份有限公司2010‐8‐2120武漢市產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整，規(guī)劃在陽邏建設大型多功能物流基地，凸顯項目建設必要性武漢產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整戰(zhàn)略原有鋼材市場面臨拆遷武漢市產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整二環(huán)線以內(nèi)以第三產(chǎn)業(yè)

為主，重點發(fā)展高層次的商貿(mào)、金融和服務業(yè)，構筑中央商務區(qū)，工業(yè)企業(yè)實行“退二進三”，搬遷到二環(huán)線以外；在三環(huán)線沿線以第二產(chǎn)業(yè)迫切需要一個現(xiàn)為主，形成幾個特色鮮明的產(chǎn)業(yè)發(fā)展群代鋼鐵物流園武漢市8個主要鋼鐵交易市場中，有2個位于內(nèi)環(huán)線（武昌沙湖鋼材市場、漢陽琴臺鋼材市場），二環(huán)與三環(huán)線之間有5個（中南鋼材市場、竹葉山鋼材市場、和平鋼材市場、661鋼材市場和省

金屬鋼材市場）、三環(huán)線邊上1個（烽火鋼材市場），這8個市場經(jīng)營戶2300家，年交易量超過

460萬噸，占武漢市鋼鐵貿(mào)易零售市場一半以上湖北華融物流股份有限公司2010‐8‐2121第四部分商業(yè)模式湖北華融物流股份有限公司2010‐8‐2122商業(yè)模式：現(xiàn)代化物流+電子商務+物流金融，為鋼鐵貿(mào)易供應鏈參與者提供鋼鐵物流整體解決方案經(jīng)營模式服務創(chuàng)新以鋼鐵產(chǎn)品為載體以物流為運作以電子交易和信息為核心 提供集鋼鐵供應、倉儲、加工、交易、配送和物流金融增值服務于一體的綜合服務 構建集物流、電子商務、金融服務于一體的物流供應鏈服務體系倉庫為全室內(nèi)庫，采用RFID等技術進行信息化管理幫助客戶進行采購和安全庫存管理 電子商務平臺采用競價撮合，封閉式交易，倉庫現(xiàn)貨確認的模式業(yè)務流程商業(yè)模式贏利模式物流作業(yè)流程和商務工作流程 物流作業(yè)各工作流程發(fā)生與完成，都是受商務流程的支配和控制的 商務流程則是通過物流和資金流（單證指令、貨幣資金）和無形的信息流和資金流（電子單證、電子銀行貨幣）產(chǎn)生執(zhí)行效力租金收入：商鋪、倉儲、商業(yè)服務中心出租物業(yè)銷售收入：商鋪、商業(yè)服務中心、綜合樓出售 電子商務收入：會員費、廣告費、交易傭金及數(shù)據(jù)增值服務收入金融服務收入：動產(chǎn)質押、融資擔保等金融服務湖北華融物流股份有限公司2010‐8‐2123公司總體戰(zhàn)略分三個階段實施階段12010-2012階段22013-2014階段32015-2017完成項目二期招商引資，建

成鋼材現(xiàn)貨交易中心和高效、有序、低成本流通的供應鏈體系；商戶入駐率達100％，鋼材年周轉量120萬噸，項目品牌影響力提升。在華東、華南進行倉儲配送中心布點。完成項目一期招商引資及內(nèi)部管理體系建設，初步建立我國中部地區(qū)的鋼材交易中心和供應鏈體系，商戶入駐率達80％。在全國的交易倉庫達到10個，交易區(qū)域覆蓋國內(nèi)主要鋼鐵交易市場，成為國內(nèi)一流的鋼鐵現(xiàn)貨交易與綜合物流服務平臺。湖北華融物流股份有限公司2010‐8‐2124第五部分項目優(yōu)勢和風險湖北華融物流股份有限公司2010‐8‐2125項目運營具有政策、區(qū)位、產(chǎn)業(yè)集群及服務四大優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢符合國家物流產(chǎn)業(yè)調(diào)整和振興政策 符合武漢市區(qū)域物流中心構建，在

陽邏建設大型多功能物流基地的規(guī)劃，當?shù)卣罅χС?鐵路：京廣、京九鐵路縱穿南北；京廣鐵路專用線已延伸到陽邏港區(qū)，規(guī)劃建成華中、華東地區(qū)最大的貨運編組站公路：陽邏長江大橋與滬蓉、京珠高速公路一線貫通 水路：陽邏深水港，常年可停靠5000噸級貨輪；以武漢為中心的水運航線輻射面積達287萬平方公里，影響所及近1/3的國土一華中鋼鐵物流基地優(yōu)勢服務優(yōu)勢政策優(yōu)勢陽邏定位：鋼鐵深加工基地、船舶制造基地、紡織服裝基地 武鋼鋼材深加工基地、武船重工、一冶鋼構、亞東水泥、重冶機械、江南紡織等已在陽邏開發(fā)區(qū)建成投產(chǎn)，加速了鋼鐵機械等重工制造產(chǎn)業(yè)的聚集站式服務：為企業(yè)量身打造倉儲、銷售、加工、運輸、電子商務、物流金融、質量檢測等全程專業(yè)化的服務 精細化金融服務：針對企業(yè)特點，提供個性化融資擔保服務 第三方服務體系：工商、稅務、銀行等服務機構入駐園區(qū)產(chǎn)業(yè)集群湖北華融物流股份有限公司2010‐8‐2126項目運作中的可能風險及解決方案可能風險解決方案招商風險對客戶群體進行定位，有針對性地制定各個群體的個性化的服務方案根據(jù)物業(yè)單位朝向、區(qū)位、總量、結構等多元特質，采用差異定價方式通過媒體廣告發(fā)布和舉辦項目招商會等，對項目進行全方位宣傳競爭風險運用現(xiàn)代市場經(jīng)營思想和經(jīng)營手段，形成以信息科技為核心的現(xiàn)代物流體系 通過建立鋼鐵物流電子商務交易平臺系統(tǒng)，構建網(wǎng)絡鋼鐵超市，實現(xiàn)鋼鐵網(wǎng)

上直銷以及物流信息查詢、信息交換、產(chǎn)品交易、在線支付、結算和商品展示，逐步形成企業(yè)的核心競爭力 堅持客戶至上的服務宗旨，為客戶提供點對點、門對門、一站式服務的整體解決方案經(jīng)濟形勢變化風險密切關注國際國內(nèi)經(jīng)濟形勢，加強宏觀形勢的研究和政策的分析持續(xù)提高管理人員素質和科學決策能力，增強公司的應變能力基地是當?shù)卣攸c支持項目，與政府保持良好溝通，獲得相關支持湖北華融物流股份有限公司2010‐8‐2127第六部分財務預測及融資計劃湖北華融物流股份有限公司2010‐8‐2128項目建設投資7.27億，建設期36個月投資概算表序號費用構成工程量（㎡）金額（萬元）費用比例（%）備注1建筑安裝工程費52109.9371.71%其中：電子商務中心465516635.87地下2層,地上19層商務中心大樓541527306.588層和11層共兩棟倉儲加工區(qū)10648516566.54含地下倉庫綜合樓130681568.16商鋪332023320.28棟380套鐵路專用線1860m1302公用工程10580.63供電、消防、給排水等2設備及工器具4983.996.86%行吊、叉車、磅稱、軟件等3其它費用15569.1721.43%其中：土地費用10156.3442畝電子商務平臺1200合計72663.09100%湖北華融物流股份有限公司2010‐8‐2129項目收入由三大類構成：物流收入、電子商務收入和金融服務收入物流收入電子商務收入金融增值倉儲費25元/噸會員費5000元/位融資擔保金額的2.5%20%商鋪租金35元/㎡·月交易費5元/噸動產(chǎn)質押金額的0.3%商務中心租金25元/㎡·月網(wǎng)站廣告費10000元/個監(jiān)管費金額的0.6%會務費2000元/人?次加工車間租金15元/㎡?月80%商鋪銷售5000元/㎡其他物業(yè)銷售4500元/㎡注：倉庫有效使用率60%，單位面積存貨量5噸/平米，年流通6次，正常年份基地年周轉鋼鐵產(chǎn)品在120萬噸以上湖北華融物流股份有限公司2010‐8‐2130項目從建設期第二年預售商鋪開始產(chǎn)生現(xiàn)金流，在5年經(jīng)營期內(nèi)可實現(xiàn)稅后利潤32862萬元；若增加5億元建設貸款，利潤有一定程度降低，但平均稅后凈利潤率也達24%序號項目經(jīng)營期123451營業(yè)收入（萬元）16212216032932732065380322運營成本（萬元）194525923519384845643管理費用（萬元）81110801466160319024折舊（萬元）680868086808680868085攤銷（萬元）209820982098209820986財務費用（萬元）338833883012263522597營業(yè)稅金及附加（萬元）89211881613176420928利潤總額（萬元）5642331021912342169669稅后利潤（萬元）423175766492561272510靜態(tài)投資回收期8.18年（所得稅后，含建設期