房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營地塊項目可研報告

南京財經(jīng)大學本科課程實訓報告本科課程實訓報告實訓名稱：G14地塊項目可研報告（南京河西南片區(qū)）課程名稱：房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營所在院系：公共管理學院專業(yè)班級：房地產(chǎn)1501班學生姓名：潘志康王金建丁星桐嚴文靜季丹丹顏君趙雅倩嚴曄雯王星睿洪文成許新龍王帥指導教師：金志云完成時間：2017年5月14號中國葛洲壩集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項目名稱：葛洲壩?國意天境項目策劃部2017年5月14日

目錄項目區(qū)位…………4二、地塊屬性分析和周邊發(fā)展規(guī)劃…………………41、規(guī)劃指標……………42、地塊至及周邊………………………53、建設用地紅線圖……………………64、地塊配套分析………………………75、地塊交通分析——公交線路………86、城市發(fā)展規(guī)劃……………………11（1）地塊道路規(guī)劃…………………11（2）建鄴區(qū)控制性強制規(guī)劃………11（3）建鄴區(qū)發(fā)展格局………………13（4）建鄴區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃…………137、規(guī)劃小結…………14三、宏觀市場分析……………………151、全市市場狀況……………………152、區(qū)域市場狀況……………………183、典型項目分析……………………214、未來競爭形勢……………………245、市場小結…………25四、市場定位…………261、客戶定位…………262、規(guī)劃設計…………283、產(chǎn)品定位…………284、價格定位…………29五、財務測算…………30六、研判結論小結……………………40一．項目區(qū)位G14地塊位于南京市中心區(qū)建鄴區(qū)的河西南部友誼街，河西中央商務區(qū)（河西CBD）是華東地區(qū)第二大中央商務區(qū)，僅次于上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)。而G14地塊正位于河西中央商務軸南側，是南京未來發(fā)展的核心板塊。葛洲壩于2016年5月13日經(jīng)過25輪以32.8億、樓面價45213元/平米拍下NO.2016G14地塊，成為全市新地王。項目為R2二類居住用地，東至南京河西新城區(qū)開發(fā)建設管理委員會等單位用地，南至和熙臻苑住宅小區(qū)，西至友誼街，北至鄴城路。二．地塊屬性分析和周邊發(fā)展規(guī)劃1、規(guī)劃指標河西新城南部地區(qū)位于南京主城西南，北至江山大街，南至秦淮新河，東臨南河，西鄰夾江，總面積約15平方公里。按照規(guī)劃，這里將形成“兩軸、兩核、兩帶、五廊、八片”的空間結構。“兩軸”指沿江東路及周邊腹地形成的商務服務軸，以及沿江山大街的青奧軸；“兩核”指CBD二期、三期兩個商務辦公集聚核；“兩帶”指濱夾江和濱秦淮新河文化休閑觀光帶；“五廊”指長江與秦淮新河之間五條南北向的景觀通廊；“八片”是指八個居住片區(qū)。據(jù)悉，整個河西南部規(guī)劃居住用地共500公頃，分為八個社區(qū)，為快速城市化的南京城市提供800萬-1000萬平方米住宅建筑，可以居住16萬-20萬人。另一方面，作為集合多個先進規(guī)劃理念的重點區(qū)域，“河西南”將是集緊湊城市、公交都市、宜居城市、智慧城市為一體的南京新“區(qū)域中心”從配套設施方面看，河西新城除擁有江蘇省人民醫(yī)院河西分院、省中二附院以外，占地600畝的明基醫(yī)院一期工程已封頂，占地約69畝的區(qū)級醫(yī)療中心年內(nèi)將建成。從學?？?，G14地塊未來規(guī)劃將有三所民辦及十五所公辦學校。2、地塊及周邊南京河西建設中心南移，未來，河西南部地區(qū)將建成南京高檔生態(tài)區(qū)。從南京市規(guī)劃部門了解到，未來江東路軸線CBD二期至魚嘴區(qū)將打造3—4層地下空間，囊括商業(yè)、交通和服務設施。自然環(huán)境方面，有長江、秦淮新河、城市綠廊環(huán)抱；配套方面，項目所在區(qū)域主要依托奧體東、河西萬達等成熟商業(yè)配套，項目周邊還有南京市名校的河西新城分校等優(yōu)質教育資源，以及南京兒童醫(yī)院等南京市著名三甲醫(yī)院。3、建設用地紅線圖4、地塊配套分析南京河西建設中心南移，未來，河西南部地區(qū)將建成南京高檔生態(tài)區(qū)。記者昨天從南京市規(guī)劃部門了解到，未來江東路軸線CBD二期至魚嘴區(qū)將打造3—4層地下空間，囊括商業(yè)、交通和服務設施（a）、商業(yè)航母級規(guī)劃：華僑城歡樂海岸空降河西南華僑城歡樂海岸項目，項目位于鄴城路北側，河西南核心位置，華僑城歡樂海岸已經(jīng)簽約入駐河西南部，將打造水上特色游樂項目、水街、住宅等，內(nèi)部包含一所全市排名前七的名校。未來G14地塊項目將是集文化、生態(tài)、旅游、娛樂、購物、餐飲、酒店、會所等多元業(yè)態(tài)于一體的都市娛樂目的地，或將在南京形成“東萬達，西華僑”的局面。(b)、教育隨著河西南部地區(qū)入駐人口的增加，建鄴區(qū)教育部門先行規(guī)劃，兩年內(nèi)完成南京外國語學校河西分校和奧體二中、南部初中、海峽城初中（規(guī)劃名）等一批新校建設，兩年內(nèi)新建10所幼兒園，這將會大大提高河西南的吸引力。(c)、醫(yī)療除南京兒童醫(yī)院外，南京河西南部將再添一所大型醫(yī)院，引泰國吞武里醫(yī)院醫(yī)療服務。南京河西新城國際醫(yī)院選址，位于南京市建鄴區(qū)江東南路友誼路交界處（在建的河西新城大型綜合醫(yī)院旁邊），占地約38畝，建設規(guī)模約500張床位。(d)、物業(yè)引進萬科作為本項目的物業(yè)公司，管理該小區(qū)。好的物業(yè)管理公司會提高業(yè)主滿意程度，萬科在物業(yè)管理領域中是首屈一指的，必然會使本項目大大增值。(e)、智能化應用5G科技系統(tǒng)，主要包括綠色健康（GREEN）、德系精工（GERMAN）、工業(yè)集成（GATHER）、智慧互聯(lián)（GRASP）和服務增值（GAIN）五大子系統(tǒng)，涵蓋業(yè)內(nèi)先進的110余項技術。提高居住體驗。(f)、綜合服務建立社區(qū)醫(yī)療服務站、金融服務網(wǎng)點等，完善周邊配套設施。5、地塊交通分析(a)地鐵：地鐵2號線西延線經(jīng)新河街延至魚嘴地區(qū)，設站4座，站點待定。S10在建S3在建地鐵7號線在河西南共設了恒河路站、雙閘站、天河路站（暫定）規(guī)劃建設地鐵9號線，由城東的長途東站一直開往河西的綠博園，再經(jīng)過河西南魚嘴區(qū)延伸至板橋。(b)有軌電車：河西南規(guī)劃了兩座有軌電車，其中有軌電車1號線已經(jīng)通車，在河西南設站9座，分別是：江山大街—友誼街—平良大街（可換乘寧和城際）—吳候街（可換乘寧和城際）—龍王大街—天保街—保雙街—保雙街東站—泰新路未來還將建設有軌電車2號線，從河西中部經(jīng)鄴城路，到魚嘴區(qū)，再到高廟路最后回到河西中部，這條有軌電車目前還在規(guī)劃中。(c)公交路線：6、城市發(fā)展規(guī)劃（1）地塊道路規(guī)劃主干道寬敞，揚子江大道、寧馬高速、江東路、龍藏大道、江山大街-梅子洲過江通道、平良大街、繞城公路等道路四通八達，加深與主城、板橋、浦口、江寧間的聯(lián)系。有軌電車行車間隔時間15-20分鐘，寧和城際S3號線在建設中，規(guī)劃的還有2號線西延線、7號線。建鄴區(qū)控制性強制規(guī)劃河西南部規(guī)劃形成“兩軸、兩核、兩帶、五廊、八片”的空間結構。河西新城南部地區(qū)是規(guī)劃預留的現(xiàn)代化居住、工作、休閑等設施用地，是“十一五”期間河西建設重點區(qū)域。將建設成為國家級綠色生態(tài)示范城區(qū)、現(xiàn)代化國際性城市新中心，現(xiàn)代文明與濱江特色交相輝映的現(xiàn)代化新南京的標志區(qū)。兩軸：指沿江東路及周邊腹地形成的商務服務軸，以及沿江山大街的青奧軸兩核：指CBD二期、三期兩個商務辦公集聚核兩帶：指濱夾江和濱秦淮新河文化休閑觀光帶五廊：指長江與秦淮新河之間五條南北向的景觀通廊八片：八個居住片區(qū)建鄴區(qū)發(fā)展格局明年建鄴的城市建設有四大重點。交通基礎設施方面，2017年開始河西南部新建18條道路，江心洲建設道路超過9公里。全區(qū)將連通道路8條，交付投入使用16條。在3-5年內(nèi)，河西新城路網(wǎng)建成比較完整的體系。2017年在河西南部等地建設4個公交場站。經(jīng)過兩年左右的建設周期，整個河西南部和江心洲的公交設施會有較大的提升。2017年，計劃建設35個公共自行車站點，新增公共自行車超過2500輛。啟動江心洲有軌電車前期工作，整個線路長度目前計劃是9.2公里，縱貫全島南北，把江心洲的主要節(jié)點都能夠串聯(lián)起來，并且可以換乘地鐵，方便島上居民的日常生活出行。計劃在2020年之前，在全區(qū)形成一個軌道交通、公共騎車、公共自行車無縫連接的低碳、綠色的交通體系。建鄴區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃規(guī)劃小結1.社會影響分析正面影響：供應量穩(wěn)中有增，價格受最高限價影響上漲幅度會有所控制，地塊分布上會推出大量遠郊剛需板塊地塊。從區(qū)域分布上來看，南京將更有計劃的推出遠郊剛需板塊地塊，平衡之前的高價地塊所對應的改善性需求，穩(wěn)定剛需需求。負面影響：板塊分化將會更加明顯，沒有配套及利好支撐的板塊將會有所回落，高價地難入市，而價值高地如河西等將依然供不應求。2.互適性分析G14地塊位于南京市中心區(qū)建鄴區(qū)的河西南部友誼街，河西中央商務區(qū)（河西CBD）是華東地區(qū)第二大中央商務區(qū)，僅次于上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)。而G14地塊正位于河西中央商務軸南側，是南京未來發(fā)展的核心板塊。從土地市場來看，近三個月土地市場雖然依然有點熱，但并不復往日高燒現(xiàn)象，一是政府出讓的地塊主要位于城市遠郊區(qū)，二是受政策預期及南京要求自有資金拿地并限每場土拍限購一宗地塊要求，報名參拍的熱度回落。從2010年以來住宅用地成交總建筑面積和住宅銷售面積來看，近些年南京土地市場供需基本均衡，到目前為止，前期成交土地消化已經(jīng)趨于完畢，未來最重要的依然是供應問題。一般來說土地成交后1-2年才入市銷售，目前來看，2014年之前的土地消化已經(jīng)基本見底了，今后上市的將主要是2015年以來成交的高價土地3.社會風險分析從以上數(shù)據(jù)可以看出，目前河西南房價最高55000元/平，最低34993元/平。已經(jīng)達到了目前南京普通住宅的中上水平，而葛洲壩地塊的地價就達到45213元/平，遠遠高于目前南京市場的房價均價，這就限制了葛洲壩地塊的建房類型，必須以高檔住宅為主，同時，與之同期的金茂府，保利天悅同樣具有實力，給葛洲壩地塊上的房產(chǎn)帶來的壓力不容小覷。要求葛洲壩地塊上的房產(chǎn)不僅要有獨特的建筑風格，同時還要有獨特營銷策略。三、宏觀市場分析（一）全市市場狀況2016年的南京樓市顯然不是平淡的一年,上半年的樓市延續(xù)了2015年的火熱狀態(tài)，前6個月南京市區(qū)的（不含高淳、溧水）新房成交量就達到7.5萬套之多，這一數(shù)據(jù)超過了2010、2011和2014年全年的成交量（不含高淳、溧水）！然而，在9月底和10月國慶期間，隨著"限購"再出和"雙限"等相關樓市調控政策的相繼出臺，南京樓市開始降溫的趨勢逐步顯現(xiàn)，第四季度的3個月新房成交量（不含高淳、溧水）逐月下降且都未再突破1萬大關。1.2009--2016年南京市區(qū)年度成交同比分析2016年，南京市區(qū)的新房成交量（不含高淳、溧水）突破12.6萬套，創(chuàng)下了自2009年起8年來的新高。2016年南京市區(qū)全年新房成交量較2015年上漲的9.5%、較2014年和2013年更是分別上漲了70.9%和42.7%！相當于2011年與2012年兩年成交量的總和。從2009年開始的歷年成交數(shù)據(jù)中可以看出，南京樓市在經(jīng)歷過2010年與2011年的相對低潮期后，從2012年開始，樓市成交量的上漲勢頭愈加明顯，到2016年達到了又一個新高。2016年上半年南京樓市火爆，6個月的成交量達7.5萬套！下半年隨著多項樓市調控政策的出臺，樓市總體有所降溫,但成交量仍超過5萬套。2.2016年度南京市區(qū)月度成交分析除去受春節(jié)影響的2月份來看，2016年前9個月的新房成交量基本都保持在1萬套左右，前三季度的南京樓市始終保持著火爆狀態(tài)：成交量高居不下、上市量未有大增，導致南京市區(qū)的新房庫存量逐月下降，到2016年三季度末，南京市區(qū)的新房庫存僅為2.1萬套，去化周期不足兩個月。南京樓市的持續(xù)火熱觸發(fā)了相關調控政策的出臺：9月25日的"主城區(qū)住房限購政策"與10月國慶期間的"限購+限貸"的"雙限"政策，這些調控政策的相繼出臺表明了南京市政府穩(wěn)定市區(qū)樓市的決心。"雙限"政策的調控力度之大導致南京樓市沒有了前三季度的火爆轉而走向平穩(wěn)。有"雙限"政策加持的第四季度，南京市區(qū)的新房成交量開始逐月下降，樓市降溫跡象明顯。3.2016年度南京市區(qū)各板塊成交分析2016年，"兩江"板塊的成交量依舊堅挺，占比超過了市區(qū)成交量的60%。其中，江北板塊成交量突破4.2萬套，占市區(qū)成交量的34%，創(chuàng)下歷年新高。江寧板塊以3.6萬套的成交量緊隨其后，占比為28%。值得注意的是，2016年河西的新房成交量僅為1萬多套，占市區(qū)成交量的8%。這一成交數(shù)據(jù)在一定程度上受限于河西板塊的新房上市量。由于河西板塊的房價依然高居南京前列，河西依舊是南京市區(qū)最搶手的區(qū)域之一。城北板塊2016年度成交1.4萬套，排名僅次于"兩江"板塊，占比為11%。城南板塊成交1萬套，占比8%。其余的3個板塊的成交量均未突破5000套：城東板塊成交4997套，占比4%；仙林板塊成交4849套，占比4%；城中板塊成交3426套，占比3%。4、2016年度南京市區(qū)成交排行榜TOP102016年度的成交金額排行榜中，城北的中海玄武公館以66.25億元位居榜首，河西板塊的魯能公館以63.07億元的成交金額緊隨其后。排名3至5位均是"兩江"板塊的樓盤，成交金額共計144.3億元。在年度成交金額TOP10中，河西占據(jù)了3個席位，足見其在南京樓市中的重要地位。江北和江寧板塊各有2家樓盤入圍。在2016年度成交套數(shù)排行榜中，前7位中除去排名第1的碧桂園和排名第5位的萬達茂外，其余5個席位均被江北板塊的樓盤占據(jù)，共計成交12823套。值得注意的是，兩個TOP比較起來看，河西的魯能公館在成交套數(shù)榜上僅位居第10位，而在成交金額榜上卻高居第2位，每套均價達863.9萬元！足見河西板塊的房價就南京市區(qū)而言仍舊處于高位。5、2016年度南京市區(qū)月度房價走勢2016年南京市區(qū)房價的上漲勢頭從開年便出現(xiàn)，5月是全年月成交套數(shù)最多的一個月（15427套），也是在這個月，南京市區(qū)的均價真正突破了2萬元大關。9月份的均價較8月份略有下跌，但10月與11月又迎來了均價連續(xù)上漲的兩個月，分別上漲了5.6%和4.5%，增長幅度在逐月收窄的同時，南京市區(qū)均價在11月底突破了2.4萬元/平。作為2016年度樓市收官月的12月，南京市區(qū)均價出現(xiàn)了較為明顯的下跌，較11月相比下跌了13.9%，但仍舊維持在2萬/平以上。就2016年全年房價走勢圖來看，上漲是2016年度的主趨勢，僅有9月與12月市區(qū)新房均價較上一月出現(xiàn)了下跌。9月底與10月初南京市出臺了多項樓市調控政策以穩(wěn)定樓市，南京市區(qū)新房的成交量在最后3個月逐月下跌，12月甚至跌破了5000套。然而，市區(qū)新房均價不降反漲，一方面是因為坐擁南京市區(qū)最高單價的河西板塊有多個樓盤開盤，另一方面也反映出市區(qū)房價并未出現(xiàn)較大幅度的下跌，只是略有松動，但仍舊處于高位（二）區(qū)域市場狀況河西南的主要樓盤有招商雍和府、朗詩熙華、金地中心風華、綠地華僑海珀濱江、魯能公館、正榮潤峰城、升龍?zhí)靺R、佳兆業(yè)城市廣場、五礦崇文金城、海峽城等。海峽城南京海峽城D地塊云璽灣1幢的50套特價房源已經(jīng)售罄，后期會加推1幢剩余房源，建筑面積103-145平方米，均價25500元/平米，目前已開始認籌，具體信息待定。同時南京海峽城4幢還有少量房源在售，建筑面積114-139平方米，均價25500元/平米。正榮潤峯正榮潤峯戶型建筑面積為175、101、115、129平方米（建筑面積），折后均價為27300元/平方米。后期將加推8幢和11幢，建筑面積95-143平方米，預計均價28000-30000元/平左右具體加推時間待定。五礦崇文金城五礦崇文金城戶型建筑面積109、125、140平，均價25500-26500元/平。目前主要在售2幢、5幢、6幢，其中5幢，共128套房源，折后價27500元/平，建筑面積在170平左右，2幢、6幢的房源，建筑面積109平和140平，均價24000-25000元/平，總價260萬—360萬不等。升龍?zhí)靺R升龍?zhí)靺R為33層高層房源，戶型面積為95㎡和128㎡（建筑面積），均價25500元/㎡左右。此外，升龍?zhí)靺R目前還在售二期B-1幢的少量房源，面積111㎡，130㎡（建筑面積），均價24500元/平左右。魯能公館魯能公館是山東魯能在今年的3月31日以25.2億總價、14078元/㎡的樓面價高價摘得。小區(qū)規(guī)劃共有8幢高層住宅樓，分A、B兩區(qū)開發(fā)，三星綠建標準。戶型方面，魯能公館設計有78㎡兩房、89㎡三房、120㎡三房和138㎡四房四個面積段。據(jù)悉，項目預計將于12月份公開售樓處并開盤。定價方面，預計將采取低開高走的策略。朗詩熙華府朗詩熙華府靠近五礦崇文金城，該項目的目標客群為改善客戶。招商雍和府經(jīng)濟適用小戶型備受青睞該項目于9月25日首開，推出1號樓，共計100套房源，均價約26500元/㎡。主力戶型面積為78㎡、88㎡、118㎡，其中88㎡、118㎡為邊戶，預計2017年年底交付。佳兆業(yè)城市廣場佳兆業(yè)城市廣場戶型面積為123、200㎡，贈送面積較大，均價約24500-26000元/㎡。（三）典型案例分析金地中心風華項目位置建鄴區(qū)江東南路與龍王大街交匯處占地面積38204㎡總建面積105061㎡容積率2.75建筑類別高層裝修精裝修首次開盤2017-01-21主力戶型三室兩廳120平、四室兩廳140平成交均價34939元/㎡產(chǎn)品特點：作為南京首個綜合體項目，金地中心風華總建筑面積約46萬方，分為A、B、C三個地塊，由商業(yè)綜合體、住宅、教育等地塊組成。項目定位為文化、體育為主的城市綜合體，以文化為主題，配套體育，休閑娛樂、兒童教育、生活服務等業(yè)態(tài)。河西南部地塊，緊鄰海峽城，周邊環(huán)境都還不錯，現(xiàn)在那邊的配套還有待完善，未來二號線西延和七號線建成交通利好更加明顯。該樓盤屬于剛需加改善型住宅。目前處于供不應求的狀態(tài)高收入人群需求為主。朗詩熙華府項目位置建鄴雙閘街（規(guī)劃）與新梗街（規(guī)劃）的交匯處占地面積55666平方米總建面積197747平方米容積率2.75建筑類別板塔結合高層裝修精裝修首次開盤2016年10月27日主力戶型三室兩廳120平、兩室兩廳90平成交均價34993元/平方米產(chǎn)品特點：朗詩熙華府，是朗詩以“健康、時尚、人文、綠色”為核心理念打造3.0創(chuàng)新標桿作品，其擁有86項創(chuàng)新價值點：朗詩首個按照被動式建筑理念打造的項目；精裝修室內(nèi)甲醛含量比肩全球最嚴苛的芬蘭國家標準S1級；室內(nèi)空氣品質及時監(jiān)控系統(tǒng)；超潔凈新風系統(tǒng)，及南京首個口袋公園系統(tǒng)等創(chuàng)新設計，前所未及。魯能公館項目位置建鄴區(qū)南至新河路（規(guī)劃），西至規(guī)劃道路，北至螺塘街占地面積68464平方米總建面積179002平方米容積率2.75建筑類別高層、板樓裝修精裝修首次開盤2016年6月18日主力戶型三室兩廳120平、四室兩廳138平成交均價55000元/平方米產(chǎn)品特點：魯能公館，擇址河西南精貴之地，以中國綠色建筑三星認證標準、精雕細琢的國匠之情、品質生活的筑家能力，構筑南京魯能地產(chǎn)1號作品，以能者之姿創(chuàng)造“綠色、智慧、宜居”品質生活范本，續(xù)寫品牌傳奇。建筑面積約78—138㎡全系臻品戶型，張弛有度的空間，甄選一線高端品牌家裝，細節(jié)的人性化設計，成就精工唯美的格調品味。項目打造12大科技系統(tǒng)、8大智能家居，智創(chuàng)豪宅新標準，最大程度上滿足對生活的舒適奢享，處處體現(xiàn)悉心呵護的尊重感，成就河西南極致層峰社區(qū)。（四）、未來競爭形勢按從交通條件上看，該地塊距離有軌電車1號線友誼街站400米，可快速抵達市中心各大商圈；自然環(huán)境方面，有長江、秦淮新河、城市綠廊環(huán)抱；配套方面，項目所在區(qū)域主要依托奧體東、河西萬達等成熟商業(yè)配套，項目周邊還有南京市名校的河西新城分校等優(yōu)質教育資源，以及南京兒童醫(yī)院等南京市著名三甲醫(yī)院。業(yè)內(nèi)人士分析稱，G14地塊更靠近河西中部，比此前上海建工以4.2萬/平方米的地價拿下的G68地塊整體素質更高，未來將成為河西中部成熟地價的標志。照規(guī)劃，這里將形成“兩軸、兩核、兩帶、五廊、八片”的空間結構。其中，“兩軸”指沿江東路及周邊腹地形成的商務服務軸，以及沿江山大街的青奧軸；“兩核”指CBD二期、三期兩個商務辦公集聚核；“兩帶”指濱夾江和濱秦淮新河文化休閑觀光帶；“五廊”指長江與秦淮新河之間五條南北向的景觀通廊；“八片”是指八個居住片區(qū)。據(jù)悉，整個河西南部規(guī)劃居住用地共500公頃，分為八個社區(qū)，為快速城市化的南京城市提供800萬-1000萬平方米住宅建筑，可以居住16萬-20萬人。作為南京市場改善的熱門區(qū)域，這里坐享南京CBD、有軌電車、兩條地鐵線，當然還有稀缺的主城島資源江心洲。不過，當葛洲壩以32.8億拿下河西南G14宅地時，河西南的火爆程度刷過了河西其他區(qū)域，45213元/㎡的樓面價，超越上海建工的4.2萬地王，該地塊自然也被賦予了南京新任地王的意義。4字開頭的樓面價，意味著河西南未來的售價可能超過70000元/㎡，基于這個可能性，也使得該區(qū)域的價值也大大地被抬高了，而在該地塊拍出之后，周邊項目也順勢而為提高售價，還有不少項目還在醞釀漲價。而近兩年，河西南外教育集團、有規(guī)劃建設的河西魚嘴商務區(qū)以及CBD三期等也在逐步完善商業(yè)、教育等資源配套，使得改善客群更多的聚焦到了河西南。多個改善項目如佳兆業(yè)城市廣場、正榮潤峯、朗詩熙華府等，主力戶型從90-140㎡，讓更多的改善客有多重選擇。（五）、市場小結目前河西南房價最高55000元/平，最低34993元/平。已經(jīng)達到了目前南京普通住宅的中上水平，而葛洲壩地塊的地價就達到45213元/平，遠遠高于目前南京市場的房價均價，這就限制了葛洲壩地塊的建房類型，必須以高檔住宅為主，同時，與之同期的金茂府，保利天悅同樣具有實力，給葛洲壩地塊上的房產(chǎn)帶來的壓力不容小覷。要求葛洲壩地塊上的房產(chǎn)不僅要有獨特的建筑風格，同時還要有獨特營銷策略。四、市場定位（一）客戶定位1、從消費者的心理謀求定位，而不是從生產(chǎn)或銷售者的立場定位；“對于住宅產(chǎn)品的打造來說，并不缺少雄韜偉略的戰(zhàn)略家，然而缺少的是精益求精的執(zhí)行者?！蔽覀儗⒈种耙匀藶楸尽钡漠a(chǎn)品主義，從綠化標準、內(nèi)部配套、居住品質等多維度出發(fā)，將內(nèi)外兼具的人居格調充分發(fā)揮。2．充分考慮市場風險和市場潛力；河西南部處于政府規(guī)劃的核心圈子里，8家開發(fā)商齊聚，以中高檔住宅為主的高層住宅，享有河西南共有的交通配套優(yōu)勢，結合未來前景的優(yōu)勢，河西南部的房地產(chǎn)項目都處于售罄狀態(tài)。在魚嘴區(qū)域由于土地面積有限，改善性需求逐漸成為購買主力。一方面由于在90年代購買的商品房的配套及戶型已經(jīng)難以滿足部分居住需求，另一方面隨著家庭人口的變化，小面積的住房已經(jīng)不能方便滿足日常生活。從城市核心區(qū)域的大平層洋房豪宅，再到山清水秀的莊園、別墅，超高標準的精裝修豪宅，異域風情濃郁的園林造景，智能化配套以及高檔會所、私屬服務，都成為成功人士彰顯生活品質的首選。所以相對來說市場潛力較大。所以本項目土拍價已經(jīng)達到每平方米4萬5，預計售價為8萬每平方米，加上主力面積都為200平方米左右，預計總價將達到1600萬及以上。所以主要目標人群為高收入人群，年紀多為30歲以上，為各行各業(yè)的精英，如企業(yè)高管、富商、IT和金融的精英等客源分部居住現(xiàn)狀消費特征地緣型客群1、建鄴區(qū)工作人員2、河西中央商務區(qū)3、周邊企事業(yè)單位中高層4、河西周邊拆遷戶1、在本區(qū)附近有住房2、居住于宿舍、公寓3、居住在附近4、老房1、離工作地近，改善型需求，追求舒適度2、住房升級改善導入型客群南京其他區(qū)域人口外來人口居住在其他地區(qū)居住升級，追求舒適度，并且?guī)в幸欢ㄍ顿Y性質（二）規(guī)劃設計：規(guī)劃指標總表單位數(shù)值基本指標凈占地面積平方米26380總建筑面積平方米113900地上建筑面積平方米72500地下建筑面積平方米41400計容積率面積平方米72545容積率2.75建筑密度%20綠化率%35棟數(shù)棟5總戶數(shù)戶300總停車位個360其中地上停車位個60地下停車位個300車位比(車位/戶數(shù))1.2高層建筑面積平方米66000（三）產(chǎn)品定位葛洲壩G14地塊我們將應用5G科技系統(tǒng)，主要包括綠色健康(GREEN)、德系精工(GERMAN)、工業(yè)集成(GATHER)、智慧互聯(lián)(GRASP)和服務增值(GAIN)五大子系統(tǒng)，涵蓋業(yè)內(nèi)先進的110余項技術，打造高端大平層住宅，提供300套戶型為200平的大平層。是中國高端地產(chǎn)的引領者，堅持品質、品位、高端、特色，著力打造地產(chǎn)精品，優(yōu)化人居環(huán)境，提升城市品位。裝修標準采用的是風格定位在追求豪華、高貴和氣派，同時體現(xiàn)出業(yè)主與眾不同的氣度修養(yǎng)和成就感。裝修材料還包括法國式的裝飾板材、線板、高級燈飾，高檔石材的大量運用也是這類住宅的特色之一。天花板以藝術造型吊頂為主，在設計上從整體上考慮每個造型的設計處理方式。此類裝修適合于事業(yè)有成的成功人士家庭或一些大家族中的裝修。裝修詳情：10000元/平米裝修標準：裝修情況:精裝修;空調新風系統(tǒng):三菱電機中央空調其他配置:意大利圣羅蘭黑金，GAGGENAU/MIEMLE廚房設備，NOLTE、HACKER、ALNO櫥柜、德國菲斯曼鍋爐系統(tǒng)，意大利ALBATROS按摩浴缸，法國THG&JCD外墻材料：澳大利亞昆士蘭極品淡水砂巖;西瓦坡屋頂裝修價格：10000-12000空調系統(tǒng)：三菱電機中央空調戶型描述:客廳：主客廳面積寬敞，面寬很大，奢華大氣，有極佳的采光和通風。廚房：廚房布局超大操作臺面，舒爽烹飪心情。臥室：上層豪華主臥，奢享獨立衛(wèi)浴室，尊貴私密空間。（四）價格定位一可比案例：淮海名邸（上海浦東）開發(fā)商：上海景億利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司淮海名邸項目南鄰淮海西路、徐家匯商業(yè)中心，西靠虹橋CBD商務區(qū)。目前在售二期建面169㎡3房、176㎡3房、264㎡4房，每棟七層，均價130000元/㎡。南京河西中央商務區(qū)（河西CBD）是華東地區(qū)第二大中央商務區(qū)，僅次于上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)。南京5月房價均價26000，上海5月均價54000。我們的高層大平層精裝修價格定位為80000。（五）價格定位二可比案例：魯能公館保利香檳國際 招商雍和府 金地中心風華 朗詩熙華魯能公館保利香檳國際招商雍和府金地中心風華朗詩熙華55000元/平45365元/平45000元/平35000元/平34993元/平普通住宅，普通住宅（二手房）普通住宅普通住宅，購物中心普通住宅從以上數(shù)據(jù)可以看出，目前河西南房價最高55000元/平，最低34993元/平。已經(jīng)達到了目前南京普通住宅的中上水平，預計價格定位70000元/平。五、財務測算第一種：售價80000元/㎡單位（億元）年末項目0123開發(fā)投資32.81.81314經(jīng)營費用0.8660.866經(jīng)營收入36.8億元11.2億元凈現(xiàn)金流-32.8億元-1.81314億元35.934億元10.334億元累計現(xiàn)金流-32.8億元-34.61314億元2.18686億元12.52086億元折現(xiàn)系數(shù)10.90910.82640.7513現(xiàn)值-32.8億元-1.6484億元29.7億元7.764億元說明：經(jīng)營費用一般為開發(fā)投資費用的3%~7%(這里取5%)第一年的開發(fā)經(jīng)營費用計算公式=300*200*3021.9=1.81314（億）這里取用的買房方式（一次性付款方式）折現(xiàn)系數(shù)取用的是Ic=10%在售價80000元/㎡時FNPV=-32.8-1.81314/（1+10%）+35.934/（1+10%）^2+10.334/（1+10%）^3=3.016億元>0該方案可行。經(jīng)營收入計算方式230套8萬元每套70套二：投資收益率=（36.8+11.2）/5/（32.8+1.81314+1.81314）=26.35%>10%可接受靜態(tài)投資回收期=（3-1）+34.61314/35.934=2.963年動態(tài)回收期=（3-1）+1.6484/29.7=2.055年第二種：售價70000元/㎡年末項目0123開發(fā)投資32.81.81314經(jīng)營費用0.8660.866經(jīng)營收入36.4億元5.6億元凈現(xiàn)金流-32.8億元-1.81314億元35.534億元4.734億元累計現(xiàn)金流-32.8億元-34.61314億元0.921億元5.655億元折現(xiàn)系數(shù)10.90910.82640.7513現(xiàn)值-32.8億元-1.6484億元29.3653億元3.5567億元在售價70000元/㎡時FNPV=-32.8-1.8134/(1+10%)+36.4/（1+10%）^2+5.6/（1+10%）^3=-0.15<0不可行。投資收益率=（36.4+5.6）/5/（32.8+1.81314+1.81314）=23.06%靜態(tài)回收期=（3-1）+34.61314/35.534=2.975年動態(tài)回收期=（3-1）+1.6484/29.365=2.056年注解（如果能夠第二年賣出超過280套，F(xiàn)NPV>0是可行的）成本費用估算結果匯總序號費用項目名稱單位工程數(shù)量費用金額依據(jù)一國有土地費1土地出讓金㎡26380.3232.8億拍賣已經(jīng)知道2土地契稅1.312億1*4%3城市建設配套費㎡26380.323060117.12實際情況估算（參照魯能公館116元/㎡）4物業(yè)公共管理費0.328億1*1%二前期工程費1可研報告研制費969.1752萬總投資的1%~3%總投資3000萬——1億12萬——28萬/宗2規(guī)劃設計費建筑安裝工程費用的3%3施工圖設費4水文地質勘察費㎡52760.64根據(jù)工程量集結合費標準5三通一平㎡342944.16根據(jù)工程量集結合費標準三房地產(chǎn)開發(fā)費單位指標法（一）建筑安裝工程費常用指標法（多層住宅800元/平高層住宅1400元/平）1建筑工程費㎡516000（包括工程咨詢審計，計算）常用單位指標法2設備采購和安裝工程費㎡306000000(255.00元/m2，其中（1）電氣照明：120.00元/m2（2）水暖安裝：90元/m2

（3）消防及聯(lián)動報警安裝：30.00元/m2（4）智能化安裝：15.00元/m

單位指標法3室內(nèi)裝飾費㎡17700000(基本裝飾：150元/m2（3）外墻保溫及粉刷：80.00元/m2（4）塑鋼門窗：65.00元/m2）單位指標加修正二公共設施建設費1停車場