購(gòu)物中心大型超市項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

購(gòu)物中心(大賣(mài)場(chǎng))項(xiàng)目第一章總論 11.1項(xiàng)目名稱(chēng)及承辦單位 11.2籌建單位基本概況 1 4 41.5可行性研究的范圍 5 6 82.1項(xiàng)目建設(shè)的背景 82.2項(xiàng)目建設(shè)的必要性 第三章項(xiàng)目建設(shè)區(qū)域概況 3.1項(xiàng)目建設(shè)影響區(qū) 3.2益陽(yáng)市自然及社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀 3.3桃江縣自然及社會(huì)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀 第四章項(xiàng)目建設(shè)任務(wù)與規(guī)模 4.1項(xiàng)目建設(shè)任務(wù) 4.2建設(shè)規(guī)模 5.1中低產(chǎn)田改造工程 5.2稻米加工基地工藝設(shè)計(jì) 5.3相關(guān)建筑物建設(shè)方案 5.4建筑消防說(shuō)明 5.5建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 5.6公用工程 6.1節(jié)能設(shè)計(jì) 6.2資源節(jié)約措施 6.3節(jié)水措施 第七章項(xiàng)目運(yùn)行管理 7.1項(xiàng)目運(yùn)行基本程序 7.2項(xiàng)目運(yùn)行制度 7.3項(xiàng)目運(yùn)行質(zhì)量、投資、進(jìn)度控制 7.4項(xiàng)目運(yùn)行合同管理與竣工驗(yàn)收 第八章項(xiàng)目組織與進(jìn)度安排 8.1項(xiàng)目組織 8.2項(xiàng)目進(jìn)度安排 第九章投資估算與資金籌措 9.1估算編制說(shuō)明 9.3投資計(jì)劃與資金籌措 第十章建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)及不確定性分析 10.2收入及營(yíng)業(yè)稅金及附加估算 10.4項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力分析 10.6財(cái)務(wù)生存能力分析 10.7項(xiàng)目不確定性分析 第十一章環(huán)境影響評(píng)價(jià) 11.3污染源分析 11.4環(huán)境保護(hù)方案 11.5環(huán)境影響評(píng)價(jià) 第十二章社會(huì)評(píng)價(jià) 12.1項(xiàng)目社會(huì)效益分析 12.2項(xiàng)目互適性分析 第十三章研究結(jié)論及建議 附件1項(xiàng)目平面布置概念圖附件2項(xiàng)目立體效果概念圖11、###縣購(gòu)物中心(大賣(mài)場(chǎng))項(xiàng)目投資商是上海投資商胡明仕等3司等30個(gè)以上國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名品牌商合作(加盟)。1996年7月18日。其前身是江蘇省果品食雜總公司下屬的果品科?！疤K超市企業(yè)，根據(jù)2010年3月份權(quán)威機(jī)構(gòu)公布的排名，蘇果在全國(guó)連鎖企2009年，蘇果實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售規(guī)模332億元，網(wǎng)點(diǎn)覆蓋江蘇、@@、山東、2時(shí)，積極創(chuàng)新業(yè)態(tài)、創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)、創(chuàng)新管理、創(chuàng)新激勵(lì)，弘揚(yáng)企業(yè)文國(guó)務(wù)院總理溫家寶同志對(duì)蘇果發(fā)展先后三次作出重要批示(時(shí)間分別為2002年1月28日、2005年7月13日、2006年1月3日),并分別于2005年10月23日和2009年1月10日兩度親臨蘇果視察指導(dǎo)。2007年、2006充分認(rèn)可。1999年起，蘇果連年北評(píng)為“江蘇省優(yōu)秀企業(yè)”;2003年，級(jí)A級(jí)單位；2004年，蘇果被授予“中國(guó)商業(yè)名牌企業(yè)”;2005年，蘇果CEO馬嘉棵繼2003年之后，蟬聯(lián)“中國(guó)零售業(yè)十大風(fēng)云人物”;200631、項(xiàng)目名稱(chēng)：###購(gòu)物中心(大賣(mài)場(chǎng))2、建設(shè)單位：****公司5、經(jīng)營(yíng)范圍：百貨、食品、副食品、煙糖酒、音像制品、書(shū)報(bào)雜志、藥品、裝潢建材等的零售和配銷(xiāo)(包括餐飲)。6、商業(yè)類(lèi)型：倉(cāng)儲(chǔ)式零售7、經(jīng)營(yíng)規(guī)模：總占地面積6885平方米，總建設(shè)面積54290平方米，其中商業(yè)建筑面積13120平方米(超市營(yíng)業(yè)用房面積為9000平方米),地下建筑面積11000平方米，正常年零售營(yíng)業(yè)額為402484項(xiàng)目總投資：項(xiàng)目投資總額為19500萬(wàn)元人民幣。注冊(cè)資本：2000萬(wàn)元，人民幣現(xiàn)金出資。9、經(jīng)營(yíng)組織方式：零售10、項(xiàng)目宗旨：引進(jìn)蘇果超市有限公司先進(jìn)的營(yíng)銷(xiāo)技術(shù)和管理經(jīng)驗(yàn)，利用###良好的投資環(huán)境和未來(lái)三年###在區(qū)位交通等方面的有利條件，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，共求發(fā)展，從而使合作各方獲得良好的經(jīng)濟(jì)效益。同時(shí)通過(guò)本項(xiàng)目的實(shí)施，推動(dòng)###商業(yè)同國(guó)際、國(guó)內(nèi)市場(chǎng)接軌，促進(jìn)###商業(yè)向現(xiàn)代化水準(zhǔn)發(fā)展，擴(kuò)大&&產(chǎn)品走向市場(chǎng)，以適應(yīng)###這個(gè)國(guó)家歷史文化名城、￥南交通樞紐城市、長(zhǎng)三角后花園城市及全國(guó)旅游11、項(xiàng)目期限：15年，公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日起計(jì)算。1、項(xiàng)目單位委托@@咨詢(xún)中心編制《###購(gòu)物中心(大賣(mài)場(chǎng))可行(國(guó)辦發(fā)(2008)11號(hào))4、@@省人民政府關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的若干意見(jiàn)(二0O十三日)5三版)第二節(jié)項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表1-1項(xiàng)目主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)單位數(shù)量一項(xiàng)目規(guī)模1總占地面積62總建筑面積其中：地下二層面積11000m2其中：超市賣(mài)場(chǎng)商業(yè)建筑面積13120m2二經(jīng)營(yíng)規(guī)模零售萬(wàn)元正常經(jīng)營(yíng)年三勞動(dòng)定員人四項(xiàng)目總投資萬(wàn)元1固定資產(chǎn)投資總額萬(wàn)元其中：建設(shè)投資萬(wàn)元建設(shè)期利息萬(wàn)元2流動(dòng)資金萬(wàn)元五年總成本費(fèi)用萬(wàn)元計(jì)算期年平均六年銷(xiāo)售稅金及附加萬(wàn)元計(jì)算期年平均七年利潤(rùn)總額萬(wàn)元計(jì)算期年平均八主要財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)1全部投資財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率評(píng)價(jià)基準(zhǔn)6%所得稅前%投資利潤(rùn)率9.63%所得稅后%投資利稅率14.79%2全部投資回收期所得稅前年含建設(shè)期所得稅后年含建設(shè)期3長(zhǎng)期借款償還期年含建設(shè)期7第二章項(xiàng)目背景及必要性第一節(jié)項(xiàng)目背景德國(guó)的麥德龍、荷蘭的萬(wàn)客隆);便利店(如日本的羅森);超大型購(gòu)物中心(如香港特區(qū)的新東安百貨);商品批發(fā)集散中心(如香港特區(qū)的利聯(lián)倉(cāng)行);標(biāo)準(zhǔn)化食品超市(如日本的友誼西友超市)等。地位，成為現(xiàn)代大型零售業(yè)的主要形式。據(jù)統(tǒng)計(jì)1991年美國(guó)38種零售業(yè)態(tài)中，超市銷(xiāo)售額以29.1%的比例而高居榜首(百貨僅占7.25%),同年日本各種超市銷(xiāo)售額也占18.5%(便利店占5%,百貨店占8.1%)。因公司(如德國(guó)麥德龍、美國(guó)沃爾瑪、法國(guó)家樂(lè)福等)紛紛向國(guó)外拓展市8路的相繼開(kāi)工并建成通車(chē)，###將成為￥南重要的交通樞紐城市，###縣城區(qū)的人口將增至8～10萬(wàn)人，人口急劇增加帶動(dòng)消費(fèi)需求旺盛。而目迅猛，成為商業(yè)的重要組成部分。但在##尚未能得到充分發(fā)展，###超9 (jixisuguoHYPERMARKETSCO.,LTD.已于2010年11月11日簽定了合作協(xié)議),以加速###超市業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展，同時(shí)帶動(dòng)￥南地區(qū)的名優(yōu)產(chǎn)品銷(xiāo)售，以進(jìn)一步提高@@省和###縣的對(duì)外開(kāi)放水平。第二節(jié)項(xiàng)目必要性一、有利于提高###商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平蘇果認(rèn)為，顧客(消費(fèi)者和供應(yīng)商)是使企業(yè)生存發(fā)展的重要因素，員工在任何情況下都要采取禮貌的態(tài)度，在他們面前保持良好的信譽(yù)。面包食發(fā)清潔護(hù)數(shù)據(jù)安裝照相倉(cāng)庫(kù)食品加工處食品部付款臺(tái)倉(cāng)庫(kù)服務(wù)部商業(yè)長(zhǎng)廊停車(chē)場(chǎng)修車(chē)處加油站 了一批批發(fā)、零售企業(yè)，商品流通規(guī)模不斷擴(kuò)大。2010年1-10月###社會(huì)消費(fèi)品零售總額分別為105510萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)19.2%,批發(fā)和零售商以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式為主線(xiàn)，始終堅(jiān)持城鎮(zhèn)化帶動(dòng)、工業(yè)化強(qiáng)縣、￥南重要交通樞紐城市、承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)資本轉(zhuǎn)移示范區(qū)、長(zhǎng)三角休閑旅###商業(yè)必然要向現(xiàn)代化方向發(fā)展。(1)工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和社會(huì)發(fā)展對(duì)商業(yè)的要求全社會(huì)固定資產(chǎn)投資年均增長(zhǎng)30%以上；社會(huì)消費(fèi)品零售總額年均增長(zhǎng)18%以上；隨著“三區(qū)一廊”的規(guī)劃的實(shí)施，規(guī)劃人口將比2009年有較大幅度的增長(zhǎng)，未來(lái)3～5年###縣城區(qū)的人口將增至8～10萬(wàn)人，流動(dòng)人口約為2萬(wàn)人，3萬(wàn)戶(hù)家庭。屆時(shí)###的城鄉(xiāng)一體化將有重大突破，小城鎮(zhèn)將得到進(jìn)一步發(fā)展，特別是###登源新區(qū)、###工業(yè)園區(qū)的發(fā)展將市業(yè)的發(fā)展提供有利的條件，同時(shí)也相應(yīng)要求###商業(yè)向現(xiàn)代化方向發(fā)展。(2)外向型經(jīng)濟(jì)及周邊地區(qū)的發(fā)展對(duì)商業(yè)的影響隨著經(jīng)濟(jì)國(guó)際化趨勢(shì)，至2020年，###市將逐步形成包括內(nèi)貿(mào)易企業(yè)在內(nèi)的國(guó)際化大貿(mào)易、大市場(chǎng)、大循環(huán)的新格局。憑借處于長(zhǎng)三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移第一站的得天獨(dú)厚地理位置，以及@@省實(shí)施東向發(fā)展戰(zhàn)略23個(gè)旅游集散中心、文化休閑度假中心。為此，相應(yīng)要求繁榮的(3)長(zhǎng)三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移對(duì)###商業(yè)的影響伴隨著國(guó)家戰(zhàn)略￥江城市帶產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，###作為￥南重要的對(duì)外開(kāi)放城市，###商業(yè)必然要加快同發(fā)達(dá)地區(qū)商業(yè)的接軌，新的發(fā)展環(huán)境將對(duì)###商業(yè)的經(jīng)營(yíng)觀念、營(yíng)銷(xiāo)策略和管理方式發(fā)生深刻的(4)旅游業(yè)的發(fā)展對(duì)###商業(yè)的影響###是中國(guó)山水名典旅游示范縣，旅游業(yè)發(fā)展較快。全縣旅游的接待能力增強(qiáng)，服務(wù)質(zhì)量進(jìn)一步提高。2009年全市接待境外旅游者100萬(wàn)人，其中在績(jī)過(guò)夜的29.2萬(wàn)人，分別比上年增長(zhǎng)5.9%和6.0%,全縣旅游總收入3.8億元。目前全市旅游經(jīng)營(yíng)單位50多家，4A級(jí)以上景點(diǎn)區(qū)5個(gè)。###地區(qū)已成為一個(gè)新的人口導(dǎo)入?yún)^(qū)，周邊商品房建設(shè)和銷(xiāo)售勢(shì)頭十分強(qiáng)勁，特別是旅游人口的急劇上升(2010年160萬(wàn)人次，旅游收入4.95億元),躋身@@省首批14個(gè)“旅游經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣”行列，對(duì)購(gòu)物等消費(fèi)的需求亟待提升，###旅游業(yè)及基礎(chǔ)設(shè)施的快速發(fā)展，將要求現(xiàn)代化的###商業(yè)(5)城區(qū)居民的收入增長(zhǎng)對(duì)商業(yè)的影響且略高于國(guó)民生產(chǎn)總值的增速。收入的增多，將促進(jìn)社會(huì)商品購(gòu)買(mǎi)力的城區(qū)第三產(chǎn)業(yè)比重提高到50%,商業(yè)占第三產(chǎn)業(yè)比重達(dá)32%。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)詳見(jiàn)表2-3。表2-3###現(xiàn)代化商業(yè)發(fā)展目標(biāo)有關(guān)情況一覽表序號(hào)單位1社會(huì)消費(fèi)品零售額億元年增長(zhǎng)率%2批發(fā)、零售貿(mào)易業(yè)、個(gè)年增長(zhǎng)率%553千人擁有網(wǎng)點(diǎn)數(shù)4商業(yè)(零售、飲服業(yè))營(yíng)業(yè)面積人年增長(zhǎng)率%85批發(fā)、零售貿(mào)易從業(yè)人數(shù)人年增長(zhǎng)率%6千人擁有商業(yè)從業(yè)人員數(shù)人/千人落戶(hù)###,眾多的客商長(zhǎng)期居住###,對(duì)舉辦連鎖商業(yè)提出了非常迫切的三、有利于擴(kuò)大本土商品走向全國(guó)市場(chǎng)織###農(nóng)特產(chǎn)品外銷(xiāo)，將###及￥南地區(qū)農(nóng)特產(chǎn)品通過(guò)蘇果系統(tǒng)在國(guó)內(nèi)的商品部(生鮮):肉品、水產(chǎn)、蔬菜、水果、熟食、烘焙、面點(diǎn)商品部(招商):美食街、商店街招商第三章市場(chǎng)分析第一節(jié)投資市場(chǎng)分析一、###投資環(huán)境第二節(jié)消費(fèi)市場(chǎng)分析一、###整體消費(fèi)環(huán)境超市作為商業(yè)領(lǐng)域的新型業(yè)態(tài)，在其他大、中城市異軍突起，發(fā)展迅猛，成為商業(yè)的重要組成部分。但在###縣尚未能得到充分發(fā)展，###定實(shí)力的超市主要是臺(tái)客隆連鎖超市公司，###超市業(yè)目前的規(guī)模尚2、###居民收入的日益提高為超市業(yè)的發(fā)展提供了較大的發(fā)展空間###縣統(tǒng)計(jì)局的資料顯示，2010年1-10月，###縣金融機(jī)構(gòu)存款余額421007萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)27.7%;全縣城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄余額256103萬(wàn)元，同比增長(zhǎng)20.6%;人均儲(chǔ)蓄額11284元。由此可見(jiàn)，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展###溪的人均購(gòu)買(mǎi)力已有了大幅度的提高。需要指出的是由于###周邊的四個(gè)縣市人均收入和###不相上下，再加上外地流動(dòng)人口和集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)力等，###縣從發(fā)展的觀點(diǎn)看，伴隨著###經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和收入的多元化，城鄉(xiāng)居民收入將有較快的提高，且略高于國(guó)民生產(chǎn)總值的增速。收入的增多，將促進(jìn)社會(huì)商品購(gòu)買(mǎi)力的迅速提高以及居民消費(fèi)的變化，將有助于超市業(yè)二、###西區(qū)消費(fèi)環(huán)境1、###西區(qū)目前尚無(wú)大型超市等商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)###西區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)5年來(lái)，在首期開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)相繼建成了一批住宅、商貿(mào)和公益設(shè)施建筑，以及一批商店、賓館、學(xué)校、銀行、醫(yī)院和具有綜合服務(wù)功能的鄰里中心。目前西區(qū)常住人口已超過(guò)2萬(wàn)，再加上附近居住小區(qū)和村莊人口將更多。隨著園區(qū)的建設(shè)和發(fā)展原有的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)已經(jīng)明顯不能滿(mǎn)足人們生活水平發(fā)展的需要，因此，在園區(qū)和古城區(qū)的交界處建一個(gè)大型超市不僅可以彌補(bǔ)這一區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的不足，方便附近居民的購(gòu)買(mǎi)，也符合工業(yè)園區(qū)發(fā)展的需要。三、蘇果超市的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)是零售商還是個(gè)體消費(fèi)者，均能在蘇果超市購(gòu)得其所需的各種商品(包從以上分析中可以看出，###地區(qū)投資環(huán)境和消費(fèi)環(huán)境較好，再加上蘇果超市優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和先進(jìn)的管理模式，蘇果超市具有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)第四章項(xiàng)目選址與建設(shè)條件近年來(lái)，在國(guó)家實(shí)施￥江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的宏觀環(huán)境下，通過(guò)據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，全年完成生產(chǎn)總值27.51億元，按可比價(jià)計(jì)算，比上年增長(zhǎng)11.39億元，增長(zhǎng)19.5%,第三產(chǎn)業(yè)增加值9.68億元，增長(zhǎng)11.7%。按常住人口計(jì)算，人均生產(chǎn)總值15500元。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2008年的會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況見(jiàn)下表4-1。年份生產(chǎn)總?cè)司a(chǎn)總值(元)第一產(chǎn)業(yè)增加第二產(chǎn)業(yè)增加值(億第三產(chǎn)業(yè)增加財(cái)政總收入元)注：數(shù)據(jù)源自《@@統(tǒng)計(jì)年鑒》及2009年統(tǒng)計(jì)公報(bào)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資73億元以上，增長(zhǎng)30%以上；規(guī)模以上工業(yè)增加值17億元以上，增長(zhǎng)22%以上；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)10%以上；末的26.5:38.9:34.7調(diào)整為2010年的18.0:46.0:36.0;年接待境內(nèi)外旅游者110萬(wàn)人次，旅游收入3.9億元；全縣職工人均工資28422元，農(nóng)潛力200強(qiáng)示范縣(市)。目前縣委、政府已全面啟動(dòng)了生態(tài)工業(yè)園擴(kuò)園區(qū)快速通道出口處，北通京福高鐵、杭黃鐵路客運(yùn)專(zhuān)線(xiàn)、￥贛線(xiàn)擴(kuò)能改年增長(zhǎng)13.5%。鐵路旅客發(fā)送量92.3萬(wàn)人次，貨物發(fā)送量57.9萬(wàn)噸，貨的發(fā)展目標(biāo)，即2010年實(shí)現(xiàn)在老&&地區(qū)縣市爭(zhēng)第一，近三年內(nèi)全縣經(jīng)施投入已達(dá)5億元，開(kāi)通道路16條，總長(zhǎng)19.6公里，廠(chǎng)區(qū)和公共綠化面來(lái)，###及時(shí)抓住溫州不銹鋼企業(yè)梯度轉(zhuǎn)移機(jī)遇，先后引進(jìn)38戶(hù)溫州市@@最大不銹鋼產(chǎn)業(yè)基地的目標(biāo)正在加快實(shí)施。今年年底，園區(qū)年產(chǎn)3近年來(lái)，###工業(yè)園區(qū)招商引資和項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展可喜，到2010年12月，已進(jìn)入開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的外來(lái)投資企業(yè)有118家，累計(jì)已開(kāi)工的工業(yè)企業(yè)有100家，投產(chǎn)的工業(yè)企業(yè)有80家。近年來(lái)，###工業(yè)園區(qū)社會(huì)事業(yè)有海拔125米，縣域海拔171米。屬亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)氣候區(qū)，四季分明。年均溫15.9℃,無(wú)霜期233天，年降水量1550毫米；除有天時(shí)、地利等優(yōu)勢(shì)外，自然資源物產(chǎn)豐富。年平均氣溫為16℃,無(wú)霜期230天左右，日照2000小時(shí)以上，年降水量1100毫米，3至8月的降水量占全年雨量遇洪水位2.626米。但受到季節(jié)河水位漲落發(fā)生變化，也與排水情況有關(guān)，滲水層一般于無(wú)侵蝕作用。月平均最高溫度：34.5℃(1971年7月)月平均最低溫度：—1.5℃(1978年1月)歷史最高溫度：38.6℃(1953年8月26日、1954年8月12日)9.8℃(1958年1月16日)年最大平均風(fēng)速：4.7m/s常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|南風(fēng)(夏季居多),其次為西北風(fēng)(冬季)。平均年降雨量最大年降雨量最多年降水日數(shù)最小年降雨量最大日降水量最大月降水量149日最小月降水量年平均相對(duì)濕度年平均最大相對(duì)濕度年平均最小相對(duì)濕度最小絕對(duì)濕度年平均絕對(duì)濕度最大絕對(duì)濕度最小絕對(duì)濕度年平均蒸發(fā)量年最大平均蒸發(fā)量年最小平均蒸發(fā)量月最大蒸發(fā)量月最小蒸發(fā)量年平均氣壓年平均最高氣壓年平均最低氣壓最高氣壓最低氣壓43.5毫巴1.5毫巴第五章經(jīng)營(yíng)規(guī)模和營(yíng)銷(xiāo)方式第一節(jié)經(jīng)營(yíng)規(guī)模本項(xiàng)目總體經(jīng)營(yíng)思路為：準(zhǔn)確定位、特色經(jīng)營(yíng)、樹(shù)立品牌，以嶄新的合作方式取得合作的成功。女女裝男裝)精品生活針織運(yùn)動(dòng)術(shù)飲黃金珠寶、玉器銀飾、精品、禮品、眼鏡、鐘表、電腦產(chǎn)品、手機(jī)、數(shù)碼電子產(chǎn)品、小家電專(zhuān)柜、家電數(shù)碼專(zhuān)業(yè)店超市入選商品20000余種，經(jīng)營(yíng)品種分類(lèi)詳見(jiàn)表5-1。表5-1經(jīng)營(yíng)品種序號(hào)分類(lèi)序號(hào)分類(lèi)一生鮮商品非食品非技術(shù)(2)1奶制品1家用五金2面包2工具3糕點(diǎn)3像制品4自助熟食4游戲及玩具5肉類(lèi)5體育用品6魚(yú)類(lèi)6廚房與餐桌用品7冷凍食品7學(xué)習(xí)辦公用品8蔬果8清潔整理用品9干果/南北貨9箱包珠寶非食品非技術(shù)(1)大眾消費(fèi)品1照相1成品2音像2洗滌菜3家具3美容美發(fā)4大家電4清潔護(hù)理5小家電5小吃早餐6通訊6餅干三紡織品7飲料煙酒1男裝8團(tuán)購(gòu)品2兒童用品3內(nèi)衣裝4女裝5鞋類(lèi)6家用紡織品3、消費(fèi)對(duì)象4、服務(wù)區(qū)域5、經(jīng)營(yíng)規(guī)模項(xiàng)目正常經(jīng)營(yíng)年達(dá)到零售額40248萬(wàn)元。進(jìn)口商品目錄表序號(hào)商品名稱(chēng)備注1鞋類(lèi)2鐘表類(lèi)3化妝品4護(hù)發(fā)用品5護(hù)膚用品6香水7體育用品8游戲及玩具9大家電小家電學(xué)習(xí)辦公用品箱包珠寶照相酒類(lèi)其它品牌店?duì)I業(yè)區(qū)4000m2。商業(yè)綜合體(大賣(mài)場(chǎng))入選國(guó)內(nèi)一線(xiàn)品牌(如臺(tái)灣永和豆?jié){、上島第二節(jié)貨源采購(gòu)及配送水西門(mén)大街風(fēng)臺(tái)南路風(fēng)臺(tái)南路應(yīng)天西路興隆路路到繞城公路寧西立交橋位于園區(qū)中心，平面呈“L”型布置，層高20米，東西長(zhǎng)312米，南北設(shè)備：(1)物流信息系統(tǒng)為具有國(guó)際領(lǐng)先水平的專(zhuān)業(yè)倉(cāng)庫(kù)管理軟件 配送中心、多貨主管理、開(kāi)放式的功能擴(kuò)展等諸多先進(jìn)功能。(2)采用了空間利用和物流作業(yè)效率(4)適應(yīng)發(fā)展需要，立體倉(cāng)庫(kù)規(guī)劃和預(yù)留了物流配送能力。(5)擁有各式常溫、保溫廂式自備貨車(chē)60多臺(tái)，引進(jìn)了訂單24小時(shí)內(nèi)履行，物流服務(wù)半徑超過(guò)250公里。此外，還面向社會(huì)客30萬(wàn)箱，全年商品吞吐總額超過(guò)70億元。本項(xiàng)目為蘇果的###店，具一、計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)POS機(jī)把每筆商品的交易情況直接接入后臺(tái)服務(wù)器中，后臺(tái)服務(wù)器能及3、配送中心計(jì)算機(jī)配置配送中心在功能上是一個(gè)商品物流的過(guò)程，下設(shè)多個(gè)倉(cāng)庫(kù)、加工車(chē)使之更適應(yīng)超市的銷(xiāo)售方式。南京的主配送中心已完成了電腦配置，本項(xiàng)目建立的###分配送中心將與南京總公司聯(lián)網(wǎng)，合用電腦系統(tǒng)，降低成考慮本項(xiàng)目特點(diǎn)，特別是項(xiàng)目建設(shè)方案，其它主要采購(gòu)設(shè)備還包計(jì)算機(jī)設(shè)備等。項(xiàng)目主要設(shè)備采購(gòu)清單詳見(jiàn)表6-1。主要設(shè)備采購(gòu)清單序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)單位數(shù)量主要參數(shù)1冷水機(jī)組套2進(jìn)口2水鍋爐臺(tái)2中外合資3盤(pán)管及新風(fēng)機(jī)組套1中外合資4冷卻塔臺(tái)1國(guó)產(chǎn)5監(jiān)控報(bào)警設(shè)備套1國(guó)產(chǎn)6自動(dòng)噴淋滅火設(shè)備套1國(guó)產(chǎn)7通訊設(shè)備套1法國(guó)8計(jì)算機(jī)設(shè)備及配件臺(tái)進(jìn)口(日本)92t熱水鍋爐臺(tái)2國(guó)產(chǎn)干式變壓器個(gè)2每臺(tái)國(guó)產(chǎn)柴油發(fā)電機(jī)組套1國(guó)產(chǎn)手推車(chē)輛進(jìn)口冷藏柜及配件套排水機(jī)泵及配件套2進(jìn)口標(biāo)簽條套進(jìn)口面團(tuán)、糕點(diǎn)設(shè)備套2各種貨架套進(jìn)口部門(mén)標(biāo)志牌個(gè)進(jìn)口(泰國(guó))收銀設(shè)備及配件套進(jìn)口切面包片機(jī)架及配件套2進(jìn)口熟食加工設(shè)備及熟食加工設(shè)備及熟食柜22手扶梯23電梯24貨梯進(jìn)口進(jìn)口(或中外合資)含觀光電梯一部國(guó)產(chǎn)452第一節(jié)總平面布置資源(如綠地等),并盡可能增加綠地面積；界處，###城南交通主干道邊，距###一黃山、南京高速公路互通出口2000--三層(地下二層)為大賣(mài)場(chǎng)，同時(shí)建設(shè)相應(yīng)的配套設(shè)施。本項(xiàng)目主入口位于基地的西正角，超市前設(shè)27米寬的多社會(huì)機(jī)動(dòng)車(chē)輛主入口位于基地的西角，基地緊臨**大道，社會(huì)車(chē)輛進(jìn)入基地后，可以經(jīng)超市西角的二車(chē)道路將車(chē)開(kāi)至地下停車(chē)場(chǎng)，再乘電梯或自動(dòng)扶梯到超市，出租車(chē)主入口位于基地西側(cè)，出租車(chē)進(jìn)入基地后可直接將客人送至超市入口處，下客后再向前至出租車(chē)候客處排隊(duì)接客。停車(chē)場(chǎng)的車(chē)輛由建筑東南角道路離場(chǎng)。貨車(chē)入口位于基地西北角中部，車(chē)輛沿道至卸貨區(qū)，再由建筑東南角道路離場(chǎng)。本項(xiàng)目交通流線(xiàn)較為順暢。本項(xiàng)目總建筑面積為54290m2,水、電、天然氣、通訊、停車(chē)、綠化等配套設(shè)施與超市建筑物同步設(shè)計(jì)施工建設(shè)。建筑主體層數(shù)為18—25層，容積率為6.29,綠化率為15%。表7-1主要技術(shù)指標(biāo)詳見(jiàn)表7-1。主要技術(shù)指標(biāo)表序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)單位指標(biāo)值備注1占地面積2建筑面積其中商業(yè)建筑面積13120m2容積率%3建筑占地占地率%4多功能廣場(chǎng)5室外自行車(chē)停車(chē)場(chǎng)6道路7地下二層面積8綠化率%9建筑密度%第二節(jié)建筑方案荷載標(biāo)準(zhǔn)值荷載區(qū)域第一層第二層儲(chǔ)存區(qū)域銷(xiāo)售區(qū)域冷藏區(qū)域技術(shù)區(qū)域辦公室停車(chē)場(chǎng)備注：表中荷載單位為t/m2其他荷載：小車(chē)停車(chē)場(chǎng)及坡道荷載0.4t/m2;基本風(fēng)壓值55kg/m2(地面粗糙B類(lèi))(1)材料表詳見(jiàn)表7—3。材料表序號(hào)墻面頂面地面踢角柱子1辦公區(qū)乳地板或乙烯板乳膠漆2庫(kù)房卸貨區(qū)內(nèi)墻涂料噴白內(nèi)墻涂料噴白混凝土耐磨地坪水泥角鋼護(hù)角3操作區(qū)保溫板保溫板吊頂防滑地磚地磚保溫板4營(yíng)業(yè)區(qū)乳膠漆內(nèi)墻涂料噴白膠地板水泥角5餐飲區(qū)乳膠漆內(nèi)墻涂料噴白膠地板水泥乳膠漆6衛(wèi)生間150×300瓷磚吊頂150×150防滑地磚水泥150×150地磚7廚房150×300瓷磚內(nèi)墻涂料噴白150×150防滑地磚水泥150×300地磚8設(shè)備用房水泥砂漿地坪水泥內(nèi)墻涂料噴白9商店乳膠漆內(nèi)墻涂料噴白乙烯板水泥乳膠漆(2)屋面基層為鋼筋混凝土預(yù)應(yīng)力現(xiàn)澆板?；鶎由纤BL隔汽涂料一度，做陶粒混凝土保溫層，同時(shí)找坡，坡度一0.3%。(3)門(mén)窗超市入口：電動(dòng)卷簾門(mén)、感應(yīng)玻璃門(mén)、雙向形平開(kāi)玻璃門(mén)；不銹緊急出口：平時(shí)關(guān)閉，火災(zāi)時(shí)自動(dòng)打開(kāi)的電子控制乙級(jí)防火門(mén)。貨運(yùn)口：電動(dòng)卷簾門(mén)(4)門(mén)窗根據(jù)《中國(guó)地震烈度區(qū)劃圖(50年超越概率10%,1990年)》,###為乙類(lèi)抗震設(shè)防建筑。因此，本工程抗震設(shè)計(jì)按6度計(jì)算，按7度抗震5、基礎(chǔ)形式樁采用Φ600高強(qiáng)預(yù)應(yīng)力管樁，樁長(zhǎng)約為40m,樁尖持力層進(jìn)入第8層。單樁允許承載力1650kn,承臺(tái)為承臺(tái)加基礎(chǔ)聯(lián)系梁方案，基礎(chǔ)應(yīng)控制建建筑物外墻下設(shè)鋼筋混凝土基礎(chǔ)梁及承臺(tái)之間的聯(lián)系梁約為400mm×為54290m2,其中商業(yè)用房建筑面積為13120m2(超市面積為9000m2),配行車(chē)停車(chē)場(chǎng)面積為1000m2。本項(xiàng)目主體工程情況詳見(jiàn)表7-4。輔助配套設(shè)施工程情況詳見(jiàn)表7-5。超市主體工程功能與面積分配表序號(hào)名稱(chēng)單位第一層第二層第三層總計(jì)1超市賣(mài)場(chǎng)2倉(cāng)庫(kù)3加工間及冷庫(kù)4收貨區(qū)5辦公室6小商店7小吃廣場(chǎng)n8通道、走廊n9廁所技術(shù)工程部室內(nèi)停車(chē)場(chǎng)商業(yè)建筑面積備注：室內(nèi)停車(chē)場(chǎng)機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位300個(gè)，自行車(chē)停車(chē)位650個(gè)。表7-5輔助配套設(shè)施工程功能與面積分配表名稱(chēng)單位面積備注一1冷凍機(jī)房2變電室3泵房4鍋爐房5發(fā)電機(jī)房2小計(jì)二其它1多功能廣場(chǎng)2室外自行車(chē)停車(chē)場(chǎng)650個(gè)停車(chē)位小計(jì)(一)給水本工程最大日用水量495m3/d,主要用水量估算詳見(jiàn)表7-6。本項(xiàng)目用水量估算表序號(hào)用水單位最大日用水量最大時(shí)用水量1職工用水82顧客用水43餐飲4副食品加工5地面沖洗56空調(diào)補(bǔ)充水7綠地用水5合計(jì)4、供水系統(tǒng)分類(lèi)制水能力約4m3/h。5、熱水系統(tǒng)(二)排水污廢水本工程污廢水量按生活用水量的90%計(jì)(除去循環(huán)補(bǔ)充水量)共2、雨水系統(tǒng)水量約800l/s,排出口管徑Dn900。3、循環(huán)系統(tǒng)2、消防水量15L/s,室外消火栓30L/s,自動(dòng)噴淋系統(tǒng)30L/s。3、消火栓系統(tǒng)系統(tǒng)設(shè)二臺(tái)加壓泵(一用一備)水泵直接從管網(wǎng)抽水，不另設(shè)水池，4、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)(一用一備)水泵直接從管網(wǎng)抽水，其啟動(dòng)由報(bào)警閥處的壓力形狀控制。(1)采暖通風(fēng)與空所調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范；(3)建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范(1)超市、辦公等中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(jì)(2)防火排煙設(shè)計(jì)(3)建筑各功能通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)計(jì)(1)室外設(shè)計(jì)參數(shù)(2)室內(nèi)設(shè)計(jì)參數(shù)詳見(jiàn)表7-7。室內(nèi)設(shè)計(jì)參數(shù)表房間名稱(chēng)夏季冬季新風(fēng)量噪聲級(jí)溫度相對(duì)濕度溫度相對(duì)濕度超市、商店10~辦公(3)通風(fēng)換氣次數(shù)(次/時(shí))通風(fēng)換氣次數(shù)詳見(jiàn)表7-8。表7-8各房間通風(fēng)換氣次數(shù)房間名稱(chēng)換氣次數(shù)房間名稱(chēng)換氣次數(shù)冷凍機(jī)房面包房變電室鍋爐房配電室衛(wèi)生間泵房倉(cāng)庫(kù)廚房發(fā)電機(jī)房(4)空調(diào)技術(shù)指標(biāo)建筑面積32325m2(總制冷量約為4000kW)?？照{(diào)熱源選用中外合資燃?xì)馊詣?dòng)無(wú)壓熱水鍋爐，40×104kcal×2臺(tái)，總?cè)萘?0×104kcal/h。超市等大空間采用全空調(diào)系統(tǒng)，采用變風(fēng)量空調(diào)器，吊裝在樓板下，由室外新風(fēng)和室內(nèi)回風(fēng)混合，經(jīng)熱交換器處理后，通過(guò)風(fēng)管進(jìn)入房間。為確保新風(fēng)進(jìn)入，提高空氣品質(zhì)，配置必要的排風(fēng)系統(tǒng)，為降低噪聲，每一區(qū)域(大、小)和果蔬冷都按要求補(bǔ)送新風(fēng)。1、用電量估算(1)照明超市營(yíng)業(yè)區(qū)照度要求為1000LX,以熒光燈作光源，局部采用金鹵燈。辦公室照度為400LX,采用熒光燈作光源。儲(chǔ)藏室、操作室照度為200LX,采用帶燈罩的熒光燈作光源。主要出入口，通道等照度為200LX,一般通道照度為100LX。四周道路采用(2)廣告牌：予留50kW(3)動(dòng)力動(dòng)力總用電量詳見(jiàn)表7-9。動(dòng)力用電量表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)裝機(jī)容量(kW)備注1加工、冷庫(kù)等2餐廳3消防噴淋泵等4電梯5其它動(dòng)力合計(jì)(4)空調(diào)：750kW總裝機(jī)容量為2600kW,擬采用二臺(tái)1600kVA變壓器供電。本項(xiàng)目用電負(fù)荷計(jì)算表詳見(jiàn)表7—10。變壓器負(fù)荷率為65.8%。表7-10供電負(fù)荷計(jì)算表序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)裝機(jī)容量(kW)需要系數(shù)Kx功率因素COSφ計(jì)算負(fù)荷有功功率(kW)無(wú)功功率視在功率1動(dòng)力02空調(diào)3廣告牌14照明、輔助1小計(jì)00分散系數(shù)08電容補(bǔ)償補(bǔ)償后01合計(jì)1提供二路10kVA高壓電源(按二類(lèi)負(fù)荷供電),高壓側(cè)分開(kāi)，低壓側(cè)聯(lián)本超市設(shè)有感煙(感溫)探測(cè)器，手動(dòng)報(bào)警按鈕等火災(zāi)報(bào)警及消防本建筑屋面設(shè)置防雷系統(tǒng)，屋面設(shè)避雷針(利用燈桿加針)引下線(xiàn)不大于1歐姆。第八章組織機(jī)構(gòu)和人員安排第一節(jié)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置部門(mén)部門(mén)物流中心部門(mén)部門(mén)行政中心部門(mén)部門(mén)管控中心部門(mén)部門(mén)人力資源中心部門(mén)部門(mén)財(cái)務(wù)中心部門(mén)部門(mén)發(fā)展中心部門(mén)部門(mén)營(yíng)采中心部門(mén)業(yè)態(tài)管理小組人才發(fā)展小組董事長(zhǎng)理由蘇果公司董事會(huì)聘任。部、人力資源部和行政部。組織機(jī)構(gòu)框架如下：總經(jīng)理店長(zhǎng)前臺(tái)服務(wù)部經(jīng)理超市各商品部經(jīng)理采購(gòu)中心負(fù)責(zé)人第二節(jié)人員(不包括采購(gòu)中心)安排與培訓(xùn)本項(xiàng)目勞動(dòng)定員共585人，其中公司高級(jí)管理人員約15人，一般管理人員50人，店內(nèi)員工470人，出口分部人員50人。公司所需人員除高級(jí)管理人員外，將從社會(huì)上公開(kāi)招聘，通過(guò)考核擇優(yōu)錄取，并一律實(shí)行勞動(dòng)合同制。員工上崗前統(tǒng)一培訓(xùn)。第九章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度項(xiàng)目建設(shè)期為1年，預(yù)計(jì)2012年1月份開(kāi)業(yè)，建設(shè)期內(nèi)項(xiàng)目的實(shí)施進(jìn)度安排見(jiàn)表9-1。項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃表9-1單位：月份123456789101112可行性研究報(bào)告審批★★初步設(shè)計(jì)★★擴(kuò)大初步設(shè)計(jì)★土建工程★★★★★★★★★設(shè)備采購(gòu)★★★★★安裝工程★★★★★裝修工程★★★★設(shè)備調(diào)試★★★竣工并交付使用★第十章環(huán)境保護(hù)與安全第一節(jié)環(huán)境保護(hù)本項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地位于###新老區(qū)交接處，項(xiàng)目建設(shè)及啟用后，主要涉及到噪聲、污水及固體廢棄物等環(huán)境問(wèn)題，尤其是施工中，更應(yīng)在施工過(guò)程中，應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家和省有關(guān)環(huán)境保護(hù)的法律、法規(guī)的規(guī)定，采取措施將施工現(xiàn)場(chǎng)的各種粉塵、廢氣、廢水、固體廢棄物、1、妥善處理泥漿水，未經(jīng)處理不得直接排入城市排水設(shè)施和河2、不在施工現(xiàn)場(chǎng)熔融瀝青或者焚燒油氈、油漆以及其它會(huì)產(chǎn)生有害煙塵和惡臭氣體的物質(zhì)；3、使用密封式的圈筒處理高空廢棄物；4、采取有效措施控制施工中的揚(yáng)塵；6、在廣場(chǎng)、平臺(tái)及屋頂種植樹(shù)木、草坪，進(jìn)行綠化，以?xún)艋毡竟こ涛蹚U水量按生活用水量的90%計(jì)(除去循環(huán)補(bǔ)充水量及綠化用水)共211m3/d。本項(xiàng)目三級(jí)生化處理設(shè)備，工藝選用：接觸氧化法，處理能力35m3/h污水經(jīng)處理后達(dá)到國(guó)家規(guī)定的排放標(biāo)準(zhǔn)排放。污水排放達(dá)標(biāo)參數(shù)：詳見(jiàn)表10-1。表10-1污水處理達(dá)標(biāo)參數(shù)表序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)指標(biāo)值備注12345主妻噪聲源及治理措施表序號(hào)噪聲振動(dòng)源治理措施1水冷卻塔2閉路循環(huán)冷凝器3柴油發(fā)電機(jī)消音室中≤60db本項(xiàng)目需請(qǐng)環(huán)境保護(hù)部門(mén)作一環(huán)境影響評(píng)價(jià)，以便采取更加經(jīng)濟(jì)合理的措施而達(dá)到對(duì)有關(guān)污染物治理的標(biāo)準(zhǔn)要求。第二節(jié)衛(wèi)生防疫廚房設(shè)施的設(shè)計(jì)、設(shè)備的配置及用具等的清潔工作，按衛(wèi)生防疫的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；食品的采購(gòu)、存放、加工等按食品衛(wèi)生法及規(guī)范要求操作，實(shí)行生熟分開(kāi)、歸類(lèi)處理；廚房操作人員經(jīng)體檢合格后持證上崗。此外，仍需注意以下問(wèn)題：雜用水(廁所沖洗水、冷卻塔補(bǔ)給水)分開(kāi)；第三節(jié)消防安全公司按照國(guó)家有關(guān)消防安全管理規(guī)定進(jìn)行設(shè)計(jì)(“建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范”GBJ16-87)。建筑物內(nèi)設(shè)置防火隔離門(mén)、消火栓(每個(gè)消火栓均有水龍裝置和滅火器材),并配備火警報(bào)警系統(tǒng)和煙火監(jiān)視系統(tǒng)，包括自動(dòng)報(bào)警按鈕、火災(zāi)警鈴、自噴水裝置等，以確保超市營(yíng)運(yùn)散口可滿(mǎn)足3000人同時(shí)疏散的要求。3、防火分區(qū)4、消防水源5、消防水量系統(tǒng)設(shè)二臺(tái)加壓泵(一用一備)水泵直接從管網(wǎng)抽水，不另設(shè)水池，7、自動(dòng)噴淋系統(tǒng)(一用一備)水泵直接從管網(wǎng)抽水，其啟動(dòng)由報(bào)警閥處的壓力形狀控制。在基地周?chē)O(shè)4套室外消火栓。9、防雷系統(tǒng)本建筑屋面設(shè)置防雷系統(tǒng)，屋面設(shè)避雷針(利用燈桿加針)引下線(xiàn)不大于1歐姆。第十一章投資估算與資金籌措第一節(jié)投資估算本項(xiàng)目總投資估算19500萬(wàn)元人民幣，其中：建設(shè)投資15963萬(wàn)元，建設(shè)期利息246萬(wàn)元，企業(yè)所需的流動(dòng)資金為3291萬(wàn)元。平方米，主體工程建筑造價(jià)按1600元/平方米，配套用房造價(jià)按800元/2、設(shè)備投資5205萬(wàn)元。3、本項(xiàng)目建多功能廣場(chǎng)面積5400平方米，自行車(chē)停車(chē)場(chǎng)面積2000平方米，道路面積1200平方米，綠化面積13740平方米，預(yù)計(jì)投資額844、本項(xiàng)目需用地45800平方米，土地出讓金2651萬(wàn)元。7、市政公用設(shè)施配套費(fèi)按60元/m2計(jì)算。8、消防設(shè)施建設(shè)費(fèi)2元/m2計(jì)算。二、建設(shè)期利息估算246萬(wàn)元。第二節(jié)資金籌措與投資計(jì)劃本項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)確定計(jì)算期為15年，其中建設(shè)期1年，經(jīng)營(yíng)期14年。第一節(jié)商品銷(xiāo)售收入和銷(xiāo)售稅金及附加估算萬(wàn)元計(jì)算，年?duì)I業(yè)額為40248萬(wàn)元。二、銷(xiāo)售稅金及附加估算增值稅實(shí)行抵扣制，稅率為17%;教育費(fèi)附加按應(yīng)交增值稅金的4%第二節(jié)總成本費(fèi)用估算濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)(第二版)》進(jìn)行估算。商品零售綜合毛利率計(jì)算期第二年按15%計(jì)算，以后每年增加0.2萬(wàn)元計(jì)算，正常年工資福利為125萬(wàn)元。1%估算，其它銷(xiāo)售費(fèi)用按商品銷(xiāo)售收入的2%估算。5、折舊、攤銷(xiāo)費(fèi)筑按20年折舊，殘值率為10%,機(jī)器設(shè)備按10年折舊，殘值率為10%,年攤銷(xiāo)，其它無(wú)形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)均按10年攤銷(xiāo)。年攤銷(xiāo)費(fèi)用為269萬(wàn)本項(xiàng)目計(jì)算期年平均總成本費(fèi)用為44032萬(wàn)元，年經(jīng)營(yíng)成本42768第三節(jié)項(xiàng)目利潤(rùn)及分配情況分析該項(xiàng)目計(jì)算期年平均利潤(rùn)總額為1877萬(wàn)元，項(xiàng)目所得稅率暫定為15%,計(jì)算期年平均所得稅為132萬(wàn)元。職工獎(jiǎng)勵(lì)及福利基金、企業(yè)儲(chǔ)備第四節(jié)財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量和資金來(lái)源與運(yùn)用分析反映盈利能力的主要指標(biāo)有財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和投資回收期。根據(jù)全部投資現(xiàn)金流量分析，計(jì)算求得結(jié)果見(jiàn)表12-1?，F(xiàn)金流量分析結(jié)果表序號(hào)指標(biāo)名稱(chēng)單位全部投資所得稅前所得稅后1財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%2投資回收期(含建設(shè)年3財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(ic=6%)萬(wàn)元1.整個(gè)項(xiàng)目的全部投資內(nèi)部收益率所得稅前為7.53%,所得稅后為投資回收期=(累計(jì)現(xiàn)金流量開(kāi)始出現(xiàn)正值年份數(shù))—1+{上年累經(jīng)計(jì)算本項(xiàng)目投資回收期為(含建設(shè)期)所得稅前為10.77年，所得稅后為11.09年。3.指按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的折現(xiàn)率，選擇目標(biāo)收益率R為10%,將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。即,投資回收期財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(ic=6%)所得稅前為2163萬(wàn)元，所得稅后為1233萬(wàn)元，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值均大于零。分析結(jié)果表明其財(cái)務(wù)效益較好。4.財(cái)務(wù)內(nèi)部回收率(FIRR)指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率，即流量表中數(shù)據(jù)輸入計(jì)算機(jī)試算得：FIRR=18.36%。表明從企業(yè)的角度上講，項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益良好。5.投資利潤(rùn)率(4)投資利稅率二、資金來(lái)源與運(yùn)用分析從本項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年資金來(lái)源與運(yùn)用情況可以看出各年的收支均能平衡。第五節(jié)貸款償還能力分析計(jì)算，預(yù)計(jì)在7.96年還清長(zhǎng)期借款(含建設(shè)期)。投產(chǎn)初期用于還款的第六節(jié)敏感性分析當(dāng)負(fù)荷達(dá)34.30%時(shí)即可保本。盈虧平衡圖如下所示：盈虧平衡分析圖0一固定成本產(chǎn)量變化率二、敏感性分析在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，對(duì)項(xiàng)目財(cái)務(wù)指標(biāo)影響的主要因素有：銷(xiāo)售收入、經(jīng)營(yíng)成本、固定資產(chǎn)投資等，就單因素變化對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率、凈現(xiàn)值的影響進(jìn)行了測(cè)算。表12-2內(nèi)部收益率敏感性分析表變動(dòng)幅度%%%%銷(xiāo)售收入經(jīng)營(yíng)成本建安投資根據(jù)上表數(shù)據(jù)比較分析，可以看出：銷(xiāo)售收入與經(jīng)營(yíng)成本敏感性較強(qiáng)，而建安投資敏感性相對(duì)較弱。敏感性分析圖如下圖所示：-銷(xiāo)售收入第七節(jié)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析(1)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)(2)工程風(fēng)險(xiǎn)(3)環(huán)境影響(5)投資估算風(fēng)險(xiǎn)(7)政策性風(fēng)險(xiǎn)(8)社會(huì)影響風(fēng)險(xiǎn)表10-3風(fēng)險(xiǎn)分析表消垃技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)√2工程風(fēng)險(xiǎn)3環(huán)境影響√7√8(1)投資風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策主要有以下幾種(2)根據(jù)本項(xiàng)目實(shí)際情況，可以制定