購物中心大型超市項目可行性研究報告

購物中心(大賣場)項目第一章總論 11.1項目名稱及承辦單位 11.2籌建單位基本概況 1 4 41.5可行性研究的范圍 5 6 82.1項目建設(shè)的背景 82.2項目建設(shè)的必要性 第三章項目建設(shè)區(qū)域概況 3.1項目建設(shè)影響區(qū) 3.2益陽市自然及社會經(jīng)濟現(xiàn)狀 3.3桃江縣自然及社會經(jīng)濟現(xiàn)狀 第四章項目建設(shè)任務(wù)與規(guī)模 4.1項目建設(shè)任務(wù) 4.2建設(shè)規(guī)模 5.1中低產(chǎn)田改造工程 5.2稻米加工基地工藝設(shè)計 5.3相關(guān)建筑物建設(shè)方案 5.4建筑消防說明 5.5建筑結(jié)構(gòu)設(shè)計 5.6公用工程 6.1節(jié)能設(shè)計 6.2資源節(jié)約措施 6.3節(jié)水措施 第七章項目運行管理 7.1項目運行基本程序 7.2項目運行制度 7.3項目運行質(zhì)量、投資、進度控制 7.4項目運行合同管理與竣工驗收 第八章項目組織與進度安排 8.1項目組織 8.2項目進度安排 第九章投資估算與資金籌措 9.1估算編制說明 9.3投資計劃與資金籌措 第十章建設(shè)項目財務(wù)評價及不確定性分析 10.2收入及營業(yè)稅金及附加估算 10.4項目財務(wù)盈利能力分析 10.6財務(wù)生存能力分析 10.7項目不確定性分析 第十一章環(huán)境影響評價 11.3污染源分析 11.4環(huán)境保護方案 11.5環(huán)境影響評價 第十二章社會評價 12.1項目社會效益分析 12.2項目互適性分析 第十三章研究結(jié)論及建議 附件1項目平面布置概念圖附件2項目立體效果概念圖11、###縣購物中心(大賣場)項目投資商是上海投資商胡明仕等3司等30個以上國際、國內(nèi)知名品牌商合作(加盟)。1996年7月18日。其前身是江蘇省果品食雜總公司下屬的果品科?！疤K超市企業(yè)，根據(jù)2010年3月份權(quán)威機構(gòu)公布的排名，蘇果在全國連鎖企2009年，蘇果實現(xiàn)銷售規(guī)模332億元，網(wǎng)點覆蓋江蘇、@@、山東、2時，積極創(chuàng)新業(yè)態(tài)、創(chuàng)新營銷、創(chuàng)新管理、創(chuàng)新激勵，弘揚企業(yè)文國務(wù)院總理溫家寶同志對蘇果發(fā)展先后三次作出重要批示(時間分別為2002年1月28日、2005年7月13日、2006年1月3日),并分別于2005年10月23日和2009年1月10日兩度親臨蘇果視察指導(dǎo)。2007年、2006充分認可。1999年起，蘇果連年北評為“江蘇省優(yōu)秀企業(yè)”;2003年，級A級單位；2004年，蘇果被授予“中國商業(yè)名牌企業(yè)”;2005年，蘇果CEO馬嘉棵繼2003年之后，蟬聯(lián)“中國零售業(yè)十大風(fēng)云人物”;200631、項目名稱：###購物中心(大賣場)2、建設(shè)單位：****公司5、經(jīng)營范圍：百貨、食品、副食品、煙糖酒、音像制品、書報雜志、藥品、裝潢建材等的零售和配銷(包括餐飲)。6、商業(yè)類型：倉儲式零售7、經(jīng)營規(guī)模：總占地面積6885平方米，總建設(shè)面積54290平方米，其中商業(yè)建筑面積13120平方米(超市營業(yè)用房面積為9000平方米),地下建筑面積11000平方米，正常年零售營業(yè)額為402484項目總投資：項目投資總額為19500萬元人民幣。注冊資本：2000萬元，人民幣現(xiàn)金出資。9、經(jīng)營組織方式：零售10、項目宗旨：引進蘇果超市有限公司先進的營銷技術(shù)和管理經(jīng)驗，利用###良好的投資環(huán)境和未來三年###在區(qū)位交通等方面的有利條件，優(yōu)勢互補，共求發(fā)展，從而使合作各方獲得良好的經(jīng)濟效益。同時通過本項目的實施，推動###商業(yè)同國際、國內(nèi)市場接軌，促進###商業(yè)向現(xiàn)代化水準發(fā)展，擴大&&產(chǎn)品走向市場，以適應(yīng)###這個國家歷史文化名城、￥南交通樞紐城市、長三角后花園城市及全國旅游11、項目期限：15年，公司營業(yè)執(zhí)照簽發(fā)之日起計算。1、項目單位委托@@咨詢中心編制《###購物中心(大賣場)可行(國辦發(fā)(2008)11號)4、@@省人民政府關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)業(yè)的若干意見(二0O十三日)5三版)第二節(jié)項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標表1-1項目主要技術(shù)經(jīng)濟指標表序號指標名稱單位數(shù)量一項目規(guī)模1總占地面積62總建筑面積其中：地下二層面積11000m2其中：超市賣場商業(yè)建筑面積13120m2二經(jīng)營規(guī)模零售萬元正常經(jīng)營年三勞動定員人四項目總投資萬元1固定資產(chǎn)投資總額萬元其中：建設(shè)投資萬元建設(shè)期利息萬元2流動資金萬元五年總成本費用萬元計算期年平均六年銷售稅金及附加萬元計算期年平均七年利潤總額萬元計算期年平均八主要財務(wù)評價指標1全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率評價基準6%所得稅前%投資利潤率9.63%所得稅后%投資利稅率14.79%2全部投資回收期所得稅前年含建設(shè)期所得稅后年含建設(shè)期3長期借款償還期年含建設(shè)期7第二章項目背景及必要性第一節(jié)項目背景德國的麥德龍、荷蘭的萬客隆);便利店(如日本的羅森);超大型購物中心(如香港特區(qū)的新東安百貨);商品批發(fā)集散中心(如香港特區(qū)的利聯(lián)倉行);標準化食品超市(如日本的友誼西友超市)等。地位，成為現(xiàn)代大型零售業(yè)的主要形式。據(jù)統(tǒng)計1991年美國38種零售業(yè)態(tài)中，超市銷售額以29.1%的比例而高居榜首(百貨僅占7.25%),同年日本各種超市銷售額也占18.5%(便利店占5%,百貨店占8.1%)。因公司(如德國麥德龍、美國沃爾瑪、法國家樂福等)紛紛向國外拓展市8路的相繼開工并建成通車，###將成為￥南重要的交通樞紐城市，###縣城區(qū)的人口將增至8～10萬人，人口急劇增加帶動消費需求旺盛。而目迅猛，成為商業(yè)的重要組成部分。但在##尚未能得到充分發(fā)展，###超9 (jixisuguoHYPERMARKETSCO.,LTD.已于2010年11月11日簽定了合作協(xié)議),以加速###超市業(yè)的進一步發(fā)展，同時帶動￥南地區(qū)的名優(yōu)產(chǎn)品銷售，以進一步提高@@省和###縣的對外開放水平。第二節(jié)項目必要性一、有利于提高###商業(yè)經(jīng)營管理水平蘇果認為，顧客(消費者和供應(yīng)商)是使企業(yè)生存發(fā)展的重要因素，員工在任何情況下都要采取禮貌的態(tài)度，在他們面前保持良好的信譽。面包食發(fā)清潔護數(shù)據(jù)安裝照相倉庫食品加工處食品部付款臺倉庫服務(wù)部商業(yè)長廊停車場修車處加油站 了一批批發(fā)、零售企業(yè)，商品流通規(guī)模不斷擴大。2010年1-10月###社會消費品零售總額分別為105510萬元，同比增長19.2%,批發(fā)和零售商以加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式為主線，始終堅持城鎮(zhèn)化帶動、工業(yè)化強縣、￥南重要交通樞紐城市、承接?xùn)|部產(chǎn)業(yè)資本轉(zhuǎn)移示范區(qū)、長三角休閑旅###商業(yè)必然要向現(xiàn)代化方向發(fā)展。(1)工農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和社會發(fā)展對商業(yè)的要求全社會固定資產(chǎn)投資年均增長30%以上；社會消費品零售總額年均增長18%以上；隨著“三區(qū)一廊”的規(guī)劃的實施，規(guī)劃人口將比2009年有較大幅度的增長，未來3～5年###縣城區(qū)的人口將增至8～10萬人，流動人口約為2萬人，3萬戶家庭。屆時###的城鄉(xiāng)一體化將有重大突破，小城鎮(zhèn)將得到進一步發(fā)展，特別是###登源新區(qū)、###工業(yè)園區(qū)的發(fā)展將市業(yè)的發(fā)展提供有利的條件，同時也相應(yīng)要求###商業(yè)向現(xiàn)代化方向發(fā)展。(2)外向型經(jīng)濟及周邊地區(qū)的發(fā)展對商業(yè)的影響隨著經(jīng)濟國際化趨勢，至2020年，###市將逐步形成包括內(nèi)貿(mào)易企業(yè)在內(nèi)的國際化大貿(mào)易、大市場、大循環(huán)的新格局。憑借處于長三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移第一站的得天獨厚地理位置，以及@@省實施東向發(fā)展戰(zhàn)略23個旅游集散中心、文化休閑度假中心。為此，相應(yīng)要求繁榮的(3)長三角產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移對###商業(yè)的影響伴隨著國家戰(zhàn)略￥江城市帶產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移示范區(qū)目標的實現(xiàn)，###作為￥南重要的對外開放城市，###商業(yè)必然要加快同發(fā)達地區(qū)商業(yè)的接軌，新的發(fā)展環(huán)境將對###商業(yè)的經(jīng)營觀念、營銷策略和管理方式發(fā)生深刻的(4)旅游業(yè)的發(fā)展對###商業(yè)的影響###是中國山水名典旅游示范縣，旅游業(yè)發(fā)展較快。全縣旅游的接待能力增強，服務(wù)質(zhì)量進一步提高。2009年全市接待境外旅游者100萬人，其中在績過夜的29.2萬人，分別比上年增長5.9%和6.0%,全縣旅游總收入3.8億元。目前全市旅游經(jīng)營單位50多家，4A級以上景點區(qū)5個。###地區(qū)已成為一個新的人口導(dǎo)入?yún)^(qū)，周邊商品房建設(shè)和銷售勢頭十分強勁，特別是旅游人口的急劇上升(2010年160萬人次，旅游收入4.95億元),躋身@@省首批14個“旅游經(jīng)濟強縣”行列，對購物等消費的需求亟待提升，###旅游業(yè)及基礎(chǔ)設(shè)施的快速發(fā)展，將要求現(xiàn)代化的###商業(yè)(5)城區(qū)居民的收入增長對商業(yè)的影響且略高于國民生產(chǎn)總值的增速。收入的增多，將促進社會商品購買力的城區(qū)第三產(chǎn)業(yè)比重提高到50%,商業(yè)占第三產(chǎn)業(yè)比重達32%。市場經(jīng)濟詳見表2-3。表2-3###現(xiàn)代化商業(yè)發(fā)展目標有關(guān)情況一覽表序號單位1社會消費品零售額億元年增長率%2批發(fā)、零售貿(mào)易業(yè)、個年增長率%553千人擁有網(wǎng)點數(shù)4商業(yè)(零售、飲服業(yè))營業(yè)面積人年增長率%85批發(fā)、零售貿(mào)易從業(yè)人數(shù)人年增長率%6千人擁有商業(yè)從業(yè)人員數(shù)人/千人落戶###,眾多的客商長期居住###,對舉辦連鎖商業(yè)提出了非常迫切的三、有利于擴大本土商品走向全國市場織###農(nóng)特產(chǎn)品外銷，將###及￥南地區(qū)農(nóng)特產(chǎn)品通過蘇果系統(tǒng)在國內(nèi)的商品部(生鮮):肉品、水產(chǎn)、蔬菜、水果、熟食、烘焙、面點商品部(招商):美食街、商店街招商第三章市場分析第一節(jié)投資市場分析一、###投資環(huán)境第二節(jié)消費市場分析一、###整體消費環(huán)境超市作為商業(yè)領(lǐng)域的新型業(yè)態(tài)，在其他大、中城市異軍突起，發(fā)展迅猛，成為商業(yè)的重要組成部分。但在###縣尚未能得到充分發(fā)展，###定實力的超市主要是臺客隆連鎖超市公司，###超市業(yè)目前的規(guī)模尚2、###居民收入的日益提高為超市業(yè)的發(fā)展提供了較大的發(fā)展空間###縣統(tǒng)計局的資料顯示，2010年1-10月，###縣金融機構(gòu)存款余額421007萬元，同比增長27.7%;全縣城鄉(xiāng)居民儲蓄余額256103萬元，同比增長20.6%;人均儲蓄額11284元。由此可見，隨著經(jīng)濟的發(fā)展###溪的人均購買力已有了大幅度的提高。需要指出的是由于###周邊的四個縣市人均收入和###不相上下，再加上外地流動人口和集團購買力等，###縣從發(fā)展的觀點看，伴隨著###經(jīng)濟的發(fā)展和收入的多元化，城鄉(xiāng)居民收入將有較快的提高，且略高于國民生產(chǎn)總值的增速。收入的增多，將促進社會商品購買力的迅速提高以及居民消費的變化，將有助于超市業(yè)二、###西區(qū)消費環(huán)境1、###西區(qū)目前尚無大型超市等商業(yè)網(wǎng)點###西區(qū)開發(fā)建設(shè)5年來，在首期開發(fā)區(qū)內(nèi)相繼建成了一批住宅、商貿(mào)和公益設(shè)施建筑，以及一批商店、賓館、學(xué)校、銀行、醫(yī)院和具有綜合服務(wù)功能的鄰里中心。目前西區(qū)常住人口已超過2萬，再加上附近居住小區(qū)和村莊人口將更多。隨著園區(qū)的建設(shè)和發(fā)展原有的商業(yè)網(wǎng)點已經(jīng)明顯不能滿足人們生活水平發(fā)展的需要，因此，在園區(qū)和古城區(qū)的交界處建一個大型超市不僅可以彌補這一區(qū)域商業(yè)網(wǎng)點的不足，方便附近居民的購買，也符合工業(yè)園區(qū)發(fā)展的需要。三、蘇果超市的市場競爭優(yōu)勢是零售商還是個體消費者，均能在蘇果超市購得其所需的各種商品(包從以上分析中可以看出，###地區(qū)投資環(huán)境和消費環(huán)境較好，再加上蘇果超市優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和先進的管理模式，蘇果超市具有較強的市場競爭第四章項目選址與建設(shè)條件近年來，在國家實施￥江城市帶承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的宏觀環(huán)境下，通過據(jù)初步統(tǒng)計，全年完成生產(chǎn)總值27.51億元，按可比價計算，比上年增長11.39億元，增長19.5%,第三產(chǎn)業(yè)增加值9.68億元，增長11.7%。按常住人口計算，人均生產(chǎn)總值15500元。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由2008年的會經(jīng)濟發(fā)展情況見下表4-1。年份生產(chǎn)總?cè)司a(chǎn)總值(元)第一產(chǎn)業(yè)增加第二產(chǎn)業(yè)增加值(億第三產(chǎn)業(yè)增加財政總收入元)注：數(shù)據(jù)源自《@@統(tǒng)計年鑒》及2009年統(tǒng)計公報全社會固定資產(chǎn)投資73億元以上，增長30%以上；規(guī)模以上工業(yè)增加值17億元以上，增長22%以上；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長10%以上；末的26.5:38.9:34.7調(diào)整為2010年的18.0:46.0:36.0;年接待境內(nèi)外旅游者110萬人次，旅游收入3.9億元；全縣職工人均工資28422元，農(nóng)潛力200強示范縣(市)。目前縣委、政府已全面啟動了生態(tài)工業(yè)園擴園區(qū)快速通道出口處，北通京福高鐵、杭黃鐵路客運專線、￥贛線擴能改年增長13.5%。鐵路旅客發(fā)送量92.3萬人次，貨物發(fā)送量57.9萬噸，貨的發(fā)展目標，即2010年實現(xiàn)在老&&地區(qū)縣市爭第一，近三年內(nèi)全縣經(jīng)施投入已達5億元，開通道路16條，總長19.6公里，廠區(qū)和公共綠化面來，###及時抓住溫州不銹鋼企業(yè)梯度轉(zhuǎn)移機遇，先后引進38戶溫州市@@最大不銹鋼產(chǎn)業(yè)基地的目標正在加快實施。今年年底，園區(qū)年產(chǎn)3近年來，###工業(yè)園區(qū)招商引資和項目建設(shè)進展可喜，到2010年12月，已進入開發(fā)區(qū)內(nèi)的外來投資企業(yè)有118家，累計已開工的工業(yè)企業(yè)有100家，投產(chǎn)的工業(yè)企業(yè)有80家。近年來，###工業(yè)園區(qū)社會事業(yè)有海拔125米，縣域海拔171米。屬亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候區(qū)，四季分明。年均溫15.9℃,無霜期233天，年降水量1550毫米；除有天時、地利等優(yōu)勢外，自然資源物產(chǎn)豐富。年平均氣溫為16℃,無霜期230天左右，日照2000小時以上，年降水量1100毫米，3至8月的降水量占全年雨量遇洪水位2.626米。但受到季節(jié)河水位漲落發(fā)生變化，也與排水情況有關(guān)，滲水層一般于無侵蝕作用。月平均最高溫度：34.5℃(1971年7月)月平均最低溫度：—1.5℃(1978年1月)歷史最高溫度：38.6℃(1953年8月26日、1954年8月12日)9.8℃(1958年1月16日)年最大平均風(fēng)速：4.7m/s常年主導(dǎo)風(fēng)向為東南風(fēng)(夏季居多),其次為西北風(fēng)(冬季)。平均年降雨量最大年降雨量最多年降水日數(shù)最小年降雨量最大日降水量最大月降水量149日最小月降水量年平均相對濕度年平均最大相對濕度年平均最小相對濕度最小絕對濕度年平均絕對濕度最大絕對濕度最小絕對濕度年平均蒸發(fā)量年最大平均蒸發(fā)量年最小平均蒸發(fā)量月最大蒸發(fā)量月最小蒸發(fā)量年平均氣壓年平均最高氣壓年平均最低氣壓最高氣壓最低氣壓43.5毫巴1.5毫巴第五章經(jīng)營規(guī)模和營銷方式第一節(jié)經(jīng)營規(guī)模本項目總體經(jīng)營思路為：準確定位、特色經(jīng)營、樹立品牌，以嶄新的合作方式取得合作的成功。女女裝男裝)精品生活針織運動術(shù)飲黃金珠寶、玉器銀飾、精品、禮品、眼鏡、鐘表、電腦產(chǎn)品、手機、數(shù)碼電子產(chǎn)品、小家電專柜、家電數(shù)碼專業(yè)店超市入選商品20000余種，經(jīng)營品種分類詳見表5-1。表5-1經(jīng)營品種序號分類序號分類一生鮮商品非食品非技術(shù)(2)1奶制品1家用五金2面包2工具3糕點3像制品4自助熟食4游戲及玩具5肉類5體育用品6魚類6廚房與餐桌用品7冷凍食品7學(xué)習(xí)辦公用品8蔬果8清潔整理用品9干果/南北貨9箱包珠寶非食品非技術(shù)(1)大眾消費品1照相1成品2音像2洗滌菜3家具3美容美發(fā)4大家電4清潔護理5小家電5小吃早餐6通訊6餅干三紡織品7飲料煙酒1男裝8團購品2兒童用品3內(nèi)衣裝4女裝5鞋類6家用紡織品3、消費對象4、服務(wù)區(qū)域5、經(jīng)營規(guī)模項目正常經(jīng)營年達到零售額40248萬元。進口商品目錄表序號商品名稱備注1鞋類2鐘表類3化妝品4護發(fā)用品5護膚用品6香水7體育用品8游戲及玩具9大家電小家電學(xué)習(xí)辦公用品箱包珠寶照相酒類其它品牌店營業(yè)區(qū)4000m2。商業(yè)綜合體(大賣場)入選國內(nèi)一線品牌(如臺灣永和豆?jié){、上島第二節(jié)貨源采購及配送水西門大街風(fēng)臺南路風(fēng)臺南路應(yīng)天西路興隆路路到繞城公路寧西立交橋位于園區(qū)中心，平面呈“L”型布置，層高20米，東西長312米，南北設(shè)備：(1)物流信息系統(tǒng)為具有國際領(lǐng)先水平的專業(yè)倉庫管理軟件 配送中心、多貨主管理、開放式的功能擴展等諸多先進功能。(2)采用了空間利用和物流作業(yè)效率(4)適應(yīng)發(fā)展需要，立體倉庫規(guī)劃和預(yù)留了物流配送能力。(5)擁有各式常溫、保溫廂式自備貨車60多臺，引進了訂單24小時內(nèi)履行，物流服務(wù)半徑超過250公里。此外，還面向社會客30萬箱，全年商品吞吐總額超過70億元。本項目為蘇果的###店，具一、計算機管理系統(tǒng)POS機把每筆商品的交易情況直接接入后臺服務(wù)器中，后臺服務(wù)器能及3、配送中心計算機配置配送中心在功能上是一個商品物流的過程，下設(shè)多個倉庫、加工車使之更適應(yīng)超市的銷售方式。南京的主配送中心已完成了電腦配置，本項目建立的###分配送中心將與南京總公司聯(lián)網(wǎng)，合用電腦系統(tǒng)，降低成考慮本項目特點，特別是項目建設(shè)方案，其它主要采購設(shè)備還包計算機設(shè)備等。項目主要設(shè)備采購清單詳見表6-1。主要設(shè)備采購清單序號項目名稱單位數(shù)量主要參數(shù)1冷水機組套2進口2水鍋爐臺2中外合資3盤管及新風(fēng)機組套1中外合資4冷卻塔臺1國產(chǎn)5監(jiān)控報警設(shè)備套1國產(chǎn)6自動噴淋滅火設(shè)備套1國產(chǎn)7通訊設(shè)備套1法國8計算機設(shè)備及配件臺進口(日本)92t熱水鍋爐臺2國產(chǎn)干式變壓器個2每臺國產(chǎn)柴油發(fā)電機組套1國產(chǎn)手推車輛進口冷藏柜及配件套排水機泵及配件套2進口標簽條套進口面團、糕點設(shè)備套2各種貨架套進口部門標志牌個進口(泰國)收銀設(shè)備及配件套進口切面包片機架及配件套2進口熟食加工設(shè)備及熟食加工設(shè)備及熟食柜22手扶梯23電梯24貨梯進口進口(或中外合資)含觀光電梯一部國產(chǎn)452第一節(jié)總平面布置資源(如綠地等),并盡可能增加綠地面積；界處，###城南交通主干道邊，距###一黃山、南京高速公路互通出口2000--三層(地下二層)為大賣場，同時建設(shè)相應(yīng)的配套設(shè)施。本項目主入口位于基地的西正角，超市前設(shè)27米寬的多社會機動車輛主入口位于基地的西角，基地緊臨**大道，社會車輛進入基地后，可以經(jīng)超市西角的二車道路將車開至地下停車場，再乘電梯或自動扶梯到超市，出租車主入口位于基地西側(cè)，出租車進入基地后可直接將客人送至超市入口處，下客后再向前至出租車候客處排隊接客。停車場的車輛由建筑東南角道路離場。貨車入口位于基地西北角中部，車輛沿道至卸貨區(qū)，再由建筑東南角道路離場。本項目交通流線較為順暢。本項目總建筑面積為54290m2,水、電、天然氣、通訊、停車、綠化等配套設(shè)施與超市建筑物同步設(shè)計施工建設(shè)。建筑主體層數(shù)為18—25層，容積率為6.29,綠化率為15%。表7-1主要技術(shù)指標詳見表7-1。主要技術(shù)指標表序號指標名稱單位指標值備注1占地面積2建筑面積其中商業(yè)建筑面積13120m2容積率%3建筑占地占地率%4多功能廣場5室外自行車停車場6道路7地下二層面積8綠化率%9建筑密度%第二節(jié)建筑方案荷載標準值荷載區(qū)域第一層第二層儲存區(qū)域銷售區(qū)域冷藏區(qū)域技術(shù)區(qū)域辦公室停車場備注：表中荷載單位為t/m2其他荷載：小車停車場及坡道荷載0.4t/m2;基本風(fēng)壓值55kg/m2(地面粗糙B類)(1)材料表詳見表7—3。材料表序號墻面頂面地面踢角柱子1辦公區(qū)乳地板或乙烯板乳膠漆2庫房卸貨區(qū)內(nèi)墻涂料噴白內(nèi)墻涂料噴白混凝土耐磨地坪水泥角鋼護角3操作區(qū)保溫板保溫板吊頂防滑地磚地磚保溫板4營業(yè)區(qū)乳膠漆內(nèi)墻涂料噴白膠地板水泥角5餐飲區(qū)乳膠漆內(nèi)墻涂料噴白膠地板水泥乳膠漆6衛(wèi)生間150×300瓷磚吊頂150×150防滑地磚水泥150×150地磚7廚房150×300瓷磚內(nèi)墻涂料噴白150×150防滑地磚水泥150×300地磚8設(shè)備用房水泥砂漿地坪水泥內(nèi)墻涂料噴白9商店乳膠漆內(nèi)墻涂料噴白乙烯板水泥乳膠漆(2)屋面基層為鋼筋混凝土預(yù)應(yīng)力現(xiàn)澆板?；鶎由纤BL隔汽涂料一度，做陶粒混凝土保溫層，同時找坡，坡度一0.3%。(3)門窗超市入口：電動卷簾門、感應(yīng)玻璃門、雙向形平開玻璃門；不銹緊急出口：平時關(guān)閉，火災(zāi)時自動打開的電子控制乙級防火門。貨運口：電動卷簾門(4)門窗根據(jù)《中國地震烈度區(qū)劃圖(50年超越概率10%,1990年)》,###為乙類抗震設(shè)防建筑。因此，本工程抗震設(shè)計按6度計算，按7度抗震5、基礎(chǔ)形式樁采用Φ600高強預(yù)應(yīng)力管樁，樁長約為40m,樁尖持力層進入第8層。單樁允許承載力1650kn,承臺為承臺加基礎(chǔ)聯(lián)系梁方案，基礎(chǔ)應(yīng)控制建建筑物外墻下設(shè)鋼筋混凝土基礎(chǔ)梁及承臺之間的聯(lián)系梁約為400mm×為54290m2,其中商業(yè)用房建筑面積為13120m2(超市面積為9000m2),配行車停車場面積為1000m2。本項目主體工程情況詳見表7-4。輔助配套設(shè)施工程情況詳見表7-5。超市主體工程功能與面積分配表序號名稱單位第一層第二層第三層總計1超市賣場2倉庫3加工間及冷庫4收貨區(qū)5辦公室6小商店7小吃廣場n8通道、走廊n9廁所技術(shù)工程部室內(nèi)停車場商業(yè)建筑面積備注：室內(nèi)停車場機動車停車位300個，自行車停車位650個。表7-5輔助配套設(shè)施工程功能與面積分配表名稱單位面積備注一1冷凍機房2變電室3泵房4鍋爐房5發(fā)電機房2小計二其它1多功能廣場2室外自行車停車場650個停車位小計(一)給水本工程最大日用水量495m3/d,主要用水量估算詳見表7-6。本項目用水量估算表序號用水單位最大日用水量最大時用水量1職工用水82顧客用水43餐飲4副食品加工5地面沖洗56空調(diào)補充水7綠地用水5合計4、供水系統(tǒng)分類制水能力約4m3/h。5、熱水系統(tǒng)(二)排水污廢水本工程污廢水量按生活用水量的90%計(除去循環(huán)補充水量)共2、雨水系統(tǒng)水量約800l/s,排出口管徑Dn900。3、循環(huán)系統(tǒng)2、消防水量15L/s,室外消火栓30L/s,自動噴淋系統(tǒng)30L/s。3、消火栓系統(tǒng)系統(tǒng)設(shè)二臺加壓泵(一用一備)水泵直接從管網(wǎng)抽水，不另設(shè)水池，4、自動噴淋系統(tǒng)(一用一備)水泵直接從管網(wǎng)抽水，其啟動由報警閥處的壓力形狀控制。(1)采暖通風(fēng)與空所調(diào)節(jié)設(shè)計規(guī)范；(3)建筑設(shè)計防火規(guī)范(1)超市、辦公等中央空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計(2)防火排煙設(shè)計(3)建筑各功能通風(fēng)系統(tǒng)設(shè)計(1)室外設(shè)計參數(shù)(2)室內(nèi)設(shè)計參數(shù)詳見表7-7。室內(nèi)設(shè)計參數(shù)表房間名稱夏季冬季新風(fēng)量噪聲級溫度相對濕度溫度相對濕度超市、商店10~辦公(3)通風(fēng)換氣次數(shù)(次/時)通風(fēng)換氣次數(shù)詳見表7-8。表7-8各房間通風(fēng)換氣次數(shù)房間名稱換氣次數(shù)房間名稱換氣次數(shù)冷凍機房面包房變電室鍋爐房配電室衛(wèi)生間泵房倉庫廚房發(fā)電機房(4)空調(diào)技術(shù)指標建筑面積32325m2(總制冷量約為4000kW)。空調(diào)熱源選用中外合資燃氣全自動無壓熱水鍋爐，40×104kcal×2臺，總?cè)萘?0×104kcal/h。超市等大空間采用全空調(diào)系統(tǒng)，采用變風(fēng)量空調(diào)器，吊裝在樓板下，由室外新風(fēng)和室內(nèi)回風(fēng)混合，經(jīng)熱交換器處理后，通過風(fēng)管進入房間。為確保新風(fēng)進入，提高空氣品質(zhì)，配置必要的排風(fēng)系統(tǒng)，為降低噪聲，每一區(qū)域(大、小)和果蔬冷都按要求補送新風(fēng)。1、用電量估算(1)照明超市營業(yè)區(qū)照度要求為1000LX,以熒光燈作光源，局部采用金鹵燈。辦公室照度為400LX,采用熒光燈作光源。儲藏室、操作室照度為200LX,采用帶燈罩的熒光燈作光源。主要出入口，通道等照度為200LX,一般通道照度為100LX。四周道路采用(2)廣告牌：予留50kW(3)動力動力總用電量詳見表7-9。動力用電量表序號項目名稱裝機容量(kW)備注1加工、冷庫等2餐廳3消防噴淋泵等4電梯5其它動力合計(4)空調(diào)：750kW總裝機容量為2600kW,擬采用二臺1600kVA變壓器供電。本項目用電負荷計算表詳見表7—10。變壓器負荷率為65.8%。表7-10供電負荷計算表序號項目名稱裝機容量(kW)需要系數(shù)Kx功率因素COSφ計算負荷有功功率(kW)無功功率視在功率1動力02空調(diào)3廣告牌14照明、輔助1小計00分散系數(shù)08電容補償補償后01合計1提供二路10kVA高壓電源(按二類負荷供電),高壓側(cè)分開，低壓側(cè)聯(lián)本超市設(shè)有感煙(感溫)探測器，手動報警按鈕等火災(zāi)報警及消防本建筑屋面設(shè)置防雷系統(tǒng)，屋面設(shè)避雷針(利用燈桿加針)引下線不大于1歐姆。第八章組織機構(gòu)和人員安排第一節(jié)組織機構(gòu)設(shè)置部門部門物流中心部門部門行政中心部門部門管控中心部門部門人力資源中心部門部門財務(wù)中心部門部門發(fā)展中心部門部門營采中心部門業(yè)態(tài)管理小組人才發(fā)展小組董事長理由蘇果公司董事會聘任。部、人力資源部和行政部。組織機構(gòu)框架如下：總經(jīng)理店長前臺服務(wù)部經(jīng)理超市各商品部經(jīng)理采購中心負責(zé)人第二節(jié)人員(不包括采購中心)安排與培訓(xùn)本項目勞動定員共585人，其中公司高級管理人員約15人，一般管理人員50人，店內(nèi)員工470人，出口分部人員50人。公司所需人員除高級管理人員外，將從社會上公開招聘，通過考核擇優(yōu)錄取，并一律實行勞動合同制。員工上崗前統(tǒng)一培訓(xùn)。第九章項目實施進度項目建設(shè)期為1年，預(yù)計2012年1月份開業(yè)，建設(shè)期內(nèi)項目的實施進度安排見表9-1。項目實施計劃表9-1單位：月份123456789101112可行性研究報告審批★★初步設(shè)計★★擴大初步設(shè)計★土建工程★★★★★★★★★設(shè)備采購★★★★★安裝工程★★★★★裝修工程★★★★設(shè)備調(diào)試★★★竣工并交付使用★第十章環(huán)境保護與安全第一節(jié)環(huán)境保護本項目建設(shè)場地位于###新老區(qū)交接處，項目建設(shè)及啟用后，主要涉及到噪聲、污水及固體廢棄物等環(huán)境問題，尤其是施工中，更應(yīng)在施工過程中，應(yīng)當遵守國家和省有關(guān)環(huán)境保護的法律、法規(guī)的規(guī)定，采取措施將施工現(xiàn)場的各種粉塵、廢氣、廢水、固體廢棄物、1、妥善處理泥漿水，未經(jīng)處理不得直接排入城市排水設(shè)施和河2、不在施工現(xiàn)場熔融瀝青或者焚燒油氈、油漆以及其它會產(chǎn)生有害煙塵和惡臭氣體的物質(zhì)；3、使用密封式的圈筒處理高空廢棄物；4、采取有效措施控制施工中的揚塵；6、在廣場、平臺及屋頂種植樹木、草坪，進行綠化，以凈化空本工程污廢水量按生活用水量的90%計(除去循環(huán)補充水量及綠化用水)共211m3/d。本項目三級生化處理設(shè)備，工藝選用：接觸氧化法，處理能力35m3/h污水經(jīng)處理后達到國家規(guī)定的排放標準排放。污水排放達標參數(shù)：詳見表10-1。表10-1污水處理達標參數(shù)表序號指標名稱指標值備注12345主妻噪聲源及治理措施表序號噪聲振動源治理措施1水冷卻塔2閉路循環(huán)冷凝器3柴油發(fā)電機消音室中≤60db本項目需請環(huán)境保護部門作一環(huán)境影響評價，以便采取更加經(jīng)濟合理的措施而達到對有關(guān)污染物治理的標準要求。第二節(jié)衛(wèi)生防疫廚房設(shè)施的設(shè)計、設(shè)備的配置及用具等的清潔工作，按衛(wèi)生防疫的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；食品的采購、存放、加工等按食品衛(wèi)生法及規(guī)范要求操作，實行生熟分開、歸類處理；廚房操作人員經(jīng)體檢合格后持證上崗。此外，仍需注意以下問題：雜用水(廁所沖洗水、冷卻塔補給水)分開；第三節(jié)消防安全公司按照國家有關(guān)消防安全管理規(guī)定進行設(shè)計(“建筑設(shè)計防火規(guī)范”GBJ16-87)。建筑物內(nèi)設(shè)置防火隔離門、消火栓(每個消火栓均有水龍裝置和滅火器材),并配備火警報警系統(tǒng)和煙火監(jiān)視系統(tǒng)，包括自動報警按鈕、火災(zāi)警鈴、自噴水裝置等，以確保超市營運散口可滿足3000人同時疏散的要求。3、防火分區(qū)4、消防水源5、消防水量系統(tǒng)設(shè)二臺加壓泵(一用一備)水泵直接從管網(wǎng)抽水，不另設(shè)水池，7、自動噴淋系統(tǒng)(一用一備)水泵直接從管網(wǎng)抽水，其啟動由報警閥處的壓力形狀控制。在基地周圍設(shè)4套室外消火栓。9、防雷系統(tǒng)本建筑屋面設(shè)置防雷系統(tǒng)，屋面設(shè)避雷針(利用燈桿加針)引下線不大于1歐姆。第十一章投資估算與資金籌措第一節(jié)投資估算本項目總投資估算19500萬元人民幣，其中：建設(shè)投資15963萬元，建設(shè)期利息246萬元，企業(yè)所需的流動資金為3291萬元。平方米，主體工程建筑造價按1600元/平方米，配套用房造價按800元/2、設(shè)備投資5205萬元。3、本項目建多功能廣場面積5400平方米，自行車停車場面積2000平方米，道路面積1200平方米，綠化面積13740平方米，預(yù)計投資額844、本項目需用地45800平方米，土地出讓金2651萬元。7、市政公用設(shè)施配套費按60元/m2計算。8、消防設(shè)施建設(shè)費2元/m2計算。二、建設(shè)期利息估算246萬元。第二節(jié)資金籌措與投資計劃本項目財務(wù)評價確定計算期為15年，其中建設(shè)期1年，經(jīng)營期14年。第一節(jié)商品銷售收入和銷售稅金及附加估算萬元計算，年營業(yè)額為40248萬元。二、銷售稅金及附加估算增值稅實行抵扣制，稅率為17%;教育費附加按應(yīng)交增值稅金的4%第二節(jié)總成本費用估算濟評價方法與參數(shù)(第二版)》進行估算。商品零售綜合毛利率計算期第二年按15%計算，以后每年增加0.2萬元計算，正常年工資福利為125萬元。1%估算，其它銷售費用按商品銷售收入的2%估算。5、折舊、攤銷費筑按20年折舊，殘值率為10%,機器設(shè)備按10年折舊，殘值率為10%,年攤銷，其它無形資產(chǎn)及遞延資產(chǎn)均按10年攤銷。年攤銷費用為269萬本項目計算期年平均總成本費用為44032萬元，年經(jīng)營成本42768第三節(jié)項目利潤及分配情況分析該項目計算期年平均利潤總額為1877萬元，項目所得稅率暫定為15%,計算期年平均所得稅為132萬元。職工獎勵及福利基金、企業(yè)儲備第四節(jié)財務(wù)現(xiàn)金流量和資金來源與運用分析反映盈利能力的主要指標有財務(wù)內(nèi)部收益率、財務(wù)凈現(xiàn)值和投資回收期。根據(jù)全部投資現(xiàn)金流量分析，計算求得結(jié)果見表12-1。現(xiàn)金流量分析結(jié)果表序號指標名稱單位全部投資所得稅前所得稅后1財務(wù)內(nèi)部收益率%2投資回收期(含建設(shè)年3財務(wù)凈現(xiàn)值(ic=6%)萬元1.整個項目的全部投資內(nèi)部收益率所得稅前為7.53%,所得稅后為投資回收期=(累計現(xiàn)金流量開始出現(xiàn)正值年份數(shù))—1+{上年累經(jīng)計算本項目投資回收期為(含建設(shè)期)所得稅前為10.77年，所得稅后為11.09年。3.指按行業(yè)的基準收益率或設(shè)定的折現(xiàn)率，選擇目標收益率R為10%,將項目計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)到建設(shè)期初的現(xiàn)值之和。即,投資回收期財務(wù)凈現(xiàn)值(ic=6%)所得稅前為2163萬元，所得稅后為1233萬元，財務(wù)凈現(xiàn)值均大于零。分析結(jié)果表明其財務(wù)效益較好。4.財務(wù)內(nèi)部回收率(FIRR)指項目在整個計算期內(nèi)各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率，即流量表中數(shù)據(jù)輸入計算機試算得：FIRR=18.36%。表明從企業(yè)的角度上講，項目的財務(wù)效益良好。5.投資利潤率(4)投資利稅率二、資金來源與運用分析從本項目計算期內(nèi)各年資金來源與運用情況可以看出各年的收支均能平衡。第五節(jié)貸款償還能力分析計算，預(yù)計在7.96年還清長期借款(含建設(shè)期)。投產(chǎn)初期用于還款的第六節(jié)敏感性分析當負荷達34.30%時即可保本。盈虧平衡圖如下所示：盈虧平衡分析圖0一固定成本產(chǎn)量變化率二、敏感性分析在項目計算期內(nèi)，對項目財務(wù)指標影響的主要因素有：銷售收入、經(jīng)營成本、固定資產(chǎn)投資等，就單因素變化對項目內(nèi)部收益率、凈現(xiàn)值的影響進行了測算。表12-2內(nèi)部收益率敏感性分析表變動幅度%%%%銷售收入經(jīng)營成本建安投資根據(jù)上表數(shù)據(jù)比較分析，可以看出：銷售收入與經(jīng)營成本敏感性較強，而建安投資敏感性相對較弱。敏感性分析圖如下圖所示：-銷售收入第七節(jié)項目風(fēng)險分析(1)技術(shù)風(fēng)險(2)工程風(fēng)險(3)環(huán)境影響(5)投資估算風(fēng)險(7)政策性風(fēng)險(8)社會影響風(fēng)險表10-3風(fēng)險分析表消垃技術(shù)風(fēng)險√2工程風(fēng)險3環(huán)境影響√7√8(1)投資風(fēng)險對策主要有以下幾種(2)根據(jù)本項目實際情況，可以制定