第三部分 物業(yè)管理企業(yè)實操參考資料

第三部分驗收小組按移交設備清單的要求對清單上的設備,按規(guī)格型號、容量及設計要求進行驗收，設備的安裝數(shù)量、安裝位置及竣工圖驗收。驗收小組根據(jù)發(fā)展商提供的竣工圖紙,設備的實物驗收, 工程設計變更通知及技術核定單（包括質量事故處理記錄建筑物、構筑物及重要設備安裝測量定位及各種觀測記錄（長期總平面布置圖（包括綜合系統(tǒng)圖建筑施（竣）結構施（竣）給排水、消防施（竣）電氣施（竣）空調施（竣）智能化系統(tǒng)施（竣）通訊施（竣）二、前期施工全同（協(xié)議）；分項、分部、單位工 蓄水箱（池 評噴淋頭/消防水池（箱 評公共廣播/ID 評1.2.3.4.5.6.7.8. 編號施工有無調試人員（簽字員（簽字施工單位負責人（簽字驗收時間 有/有/有/有/合格/基本合格部位/有/有/有/噴霧水冷卻設備/噴霧水滅火設備/全充滿系統(tǒng)/全充滿/低倍/高倍//全充滿固定/固定/半固定/移動全充滿分部（或單位裝箱 合格 說明 設備 建設單 代 月 代 建設單 代 年月施工單 代 年月試驗壓力系統(tǒng)總面積試驗總面積風量（m3量（m3試驗壓力建設單 代 年月施工單 代 年月分布（或單位）允許漏風率工作壓力測試壓力實際漏風量建設單 代 年月施工單 代 年月分布（或單位）建設單 代 年月施工單 代 年月分布（位）定壓時間定壓時間建設單 代 年月施工單 代 年月分布（或單位）建設單 代 年月施工單 代 年月項 橫管道、縱橫方向彎曲管徑和尺量檢管徑全長（米以上管徑管徑立管垂直度吊線和尺全長(5米以上 管徑用外卡鉗和尺量檢管徑折皺不平度管徑管徑注：Dmax,Dmin項要0.1Mpa做水壓試驗,同使用鋼管及復合管的系統(tǒng)1mm壓降不大于0.02Mpa,降至工作使用塑料管的系統(tǒng)應在試1h內壓力降不大0.05Mpa,然后降壓至工作壓力1.15倍,穩(wěn)壓2h壓力0.03Mpa同時各0.4Mpa使用塑料管的熱水0.2Mpa做水壓試驗,同時0.4Mpa使用復合管的熱水試壓合格后,對系統(tǒng)進行沖分布（或單位年 年 建設單 代 年月施工單 代 年月單位工程名稱 分項工程名稱分部工程名稱 分項工程性質檢 內單位工程名稱 分項工程名稱分部工程名稱 分項工程性質實測值防水材料出廠合格證、試（檢）房屋每組單位管排水系統(tǒng)最高層立管在接入橫管處必須設置向上延伸至屋頂外與大氣層連通的伸頂通氣立管。(2)1m處。(3)6層設檢查口，在最冷月平均氣溫低于-13℃地區(qū)，立管還應在最高層離0.5m處設檢查口。0.02～0.025）:571116距離1112①立管管徑≥110mm0.3m。（拱頂1地下混凝土結構襯砌背水面頂板（拱頂）1（1濕漬的現(xiàn)象:(寬度小于0.2)產(chǎn)生,在混凝土表面肉眼可見的明顯色澤變化的潮濕斑。一般在人工通風條件下可消失，即蒸發(fā)量大于滲入量的狀態(tài)。在加強人工通風的條件下也不會消失,)對防水混凝土結構的細部構造滲漏水檢測,尚應按本條內容執(zhí)行,若發(fā)現(xiàn)嚴重滲水必須分析、查明原因，應準予修補堵漏，然后重新驗收。10%；連接牢固；管螺紋根部有外露螺紋；鍍鋅碳素鋼管無焊接口。10水平管道縱25用水平尺直25255吊線和尺量55在同一平面上間 離心式水聯(lián)軸器同在聯(lián)軸器互相垂直的四個25%55%520m1處，但不5處。 全長（25米以上米以上全長（25米以上全長（25米以上全長（25米以上全長（25米以上全長（25米以上 二、IKV及以下配線工程電氣線路與管道間最小距離在管線稀少、地形簡單的地段可為1：1000；平行敷設的電纜線路，宜合用一張圖紙。圖上(1)72h。2h，并記錄電機的空載電流。施工單位檢查項目專業(yè)質量檢查 監(jiān)理工程師（建設單位項目專業(yè)技術負責人 監(jiān)理（建設）年月 單位 允許偏差2m用2m10m（10計數(shù)（后塞口四、各層表面與水平面或設計坡度的允許偏差，為房間相應尺寸的0.2%，但最大偏差應為允許偏差八、面層中板塊行列（接縫）5m長度內，其直線度的允許偏差應符合下表的規(guī)定。允許偏差2m直尺檢查，當為斜面時，應采用水平尺或樣2m允許偏差五、玻璃幕墻觀感檢驗應符合下列要求幕墻材料的色彩應與設計相符,并應均勻,裝飾壓板表面應平整,不應有肉眼可察覺的變形, 0.1～0.3mm100mm8500mm2 2擦傷總面積劃傷總長度 60m3m幕墻橫向構件水3m①1～5項按抽樣根數(shù)檢查，64 豎縫及墻面垂3mm3mm3mm拼縫寬度（與設計值比①抽樣的樣品，11根構件或拼縫；1根橫向構件1根構件或拼縫。(1)4m20m1處（3延長米3處。(2)10%10延長米，禮堂、廠房等大間可按兩軸線13間。

3m3m3m（含拼樘料（含拼樘料≤2＞2100N10延為3間。檢查允許偏差無機纖2m楔形塞尺檢接縫拉5m線檢5m壓條接縫用直尺和楔壓條10%,10延長米，禮堂、廠房等大間按兩軸線3間。項允許偏差2m2m5m線檢查,5m室外,4m左右高為一檢查層,20m1處(3延長米),3室內,10%,10米延長,13允許偏差5m線檢足5通線室內,按有代表性的自然間(10米延長,1間)10%,3 裝飾線、分色拉通線檢查偏差不大于偏差不大于 顏色一致，疏密 水泥系復合成樹脂乳硅溶膠類大面和小面明顯光亮光滑均勻一面允許偏差2mm（5m線檢查，不足5m拉通線檢偏差不大于顏色一致刷紋通檢查數(shù)量按有代表性的自然間（101間）10%31.5m處正視，不4m20m1處（3延長米310%1013 2m正視噴點均勻，刷紋通1.5m正視噴點1m正視噴點均勻、（5m線檢查，不5m拉通線檢查410%1013(2)10mm。(5)15綠地面積（平方米樹木成活率花卉成活率草坪覆蓋率1,2345678912345612345123456723456123456134（如：采購的服務、采購的物資等）實施控制，對供方評價5612345612345（或客戶）進行溝通，參與物業(yè)項目的招投標，代表公司法人對6782345678123567812345（勞務協(xié)議）12345（勞務協(xié)議）123456第一節(jié)（1）（2）（3）前期介入有利于優(yōu)化設計，完善設計細節(jié)。對住宅小區(qū)的規(guī)劃設計，不僅要從住宅物業(yè)管理前期介入有利于促進物業(yè)的銷售隨著人們消費心理的日漸成熟，人們的消簽訂物業(yè)管理服務合同，只能在成立業(yè)主大會，業(yè)主大會選聘之后，由業(yè)主委員會代表全售。同時，加強了前期物業(yè)管理，有利于規(guī)范物業(yè)管理，可以避免開發(fā)商、業(yè)主及物業(yè)管01（示范文本》中，把前期物業(yè)服務的主要內容分為14個部分，例如：1、物業(yè)共用部分的維修、養(yǎng)護、運行和管理；2、物業(yè)共有設施設備的維共場所、房屋共用部位清潔衛(wèi)生、垃圾的收集、清運，排水管道、污水管道的疏通；5、公標的基本依據(jù)，物業(yè)招投標在招標、投標、開標、評標以及依據(jù)招投標文件簽訂物業(yè)服務（三）業(yè)主臨時公約是由開發(fā)商制定。業(yè)主臨時公約是維護物業(yè)全體業(yè)主合法權益、（大廈）的憲法，節(jié)和前提條件。由此、建管不分，依附了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的物管企業(yè)往往無法進行嚴格的業(yè)矛盾，如房屋質量、公用設施中的問題，業(yè)主把所存矛盾集中在物管公司身上，使其物199771日發(fā)布的《房屋接管驗收標準》的內容，對房屋主體（一）（二）常規(guī)定，進行嚴格的物業(yè)承接驗收工作，在物業(yè)承接驗收時敷衍了事，造成了物業(yè)承接驗（三）（四）（五）22（六）36條規(guī)定5符”的原則。但是，由于目前適用于物業(yè)管理“質價不符”的服務收費機制未完全建立，（七）（八）（一）以招投標方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，物業(yè)管理招投標意識正逐步深入人心，物業(yè)管理招投標《條例》和《辦法》規(guī)定的招投標原則，對于規(guī)范物業(yè)管理招投標活動，保護招投標當事人的合法權益，促進物業(yè)管理市場公平競爭起到了積極的推動用。實行前期物業(yè)管理招投標制度是規(guī)范物業(yè)管理市場的重要手段，也是物業(yè)管理獲得前期物業(yè)管理權的唯一途15、建立和完善物業(yè)管理的仲裁機構；6、政府主管部門（二）35所以，規(guī)范前期物業(yè)管理服務合同，不但有利于建管銜接，防止建管脫節(jié)以及重建輕1、根據(jù)〈合同法〉的規(guī)定和〈條例〉的精神，建設單位與選聘物業(yè)管理企業(yè)，應當簽2服務費用、雙方的權利義務及違約責任等合同要素必須界定清楚；3、簽訂物業(yè)服務合同要4（三）（開發(fā)商、業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)三方。三方在前期物業(yè)管理活動中存在著不可分割的聯(lián)第二節(jié)于零，社區(qū)的安全才會得到居民的認可。因除了優(yōu)越的地理位置外，物業(yè)管理的前期介入也起到了非常積極的作用。發(fā)展商明確規(guī)108項，收到了優(yōu)化設計、完善細節(jié)的作用。345關系;系。第四節(jié)為使物業(yè)管理工作能夠一開始就正常運作并且盡旱趨于成熟在對員工進行了全面的專業(yè)培訓后，還應該在專家的指導下進行多次實戰(zhàn)演習，以便及時糾正錯誤。第三節(jié)前期物業(yè)管理培訓的籌備工作1.12您會辯論建筑物中的承重與非承重部分嗎？您會計算房屋面積嗎？您會看建筑圖紙70年到期后歸誰所有嗎？如果3456課：房屋的接管驗收及其注意事項怎樣把好驗收關？驗收查出不合格怎么交涉以保護物業(yè)公司利益？機電設備安裝調試藥”到病”除。123課：裝修管理4課：房屋機電設備管理技巧561課：有效培訓與考核%2345現(xiàn)代高層建筑具有設計復雜,技術含量高,建設周期長和安裝、施工難度大的特點。為了保證物業(yè)正常使用和發(fā)揮功能,遠見的開發(fā)商已開始嘗試對物業(yè)項目實施前期介入管理,但大多數(shù)的前期介入都是在入住前半年左右進入的,主要就建筑安裝的后期工作提出一些建議,為接管驗收做前期準備,在深度和廣度上都存在一定的缺陷,的前期介入是從項目前期設計開始到物業(yè)接管驗收為止的質量監(jiān)督過程。在深圳就有此類成功案例:1999年下半年投入使用的某大廈,1996物業(yè)項目一旦建成,物業(yè)管理企業(yè)就要天天和此物業(yè)打交道,并且要面對所管物業(yè)可能發(fā)生的各種問題,在關系到切身利益的條件下,它可能比工程監(jiān)理的要求更嚴格,工作更細致、更,施工環(huán)節(jié)多,施工單位參差不齊,,質量的控制要求高。但這一階段是整個項目的關鍵時期,開發(fā)商的主要精力更多放在工程進度、資金籌措和促銷推廣上,盡管從開發(fā)商的本意來說,總是希望能保證工程質量,使所建物業(yè)達到優(yōu)良乃至優(yōu)質工程目標,,問題,對物業(yè)使用過程中經(jīng)常會碰到的滲漏、裂縫以及一些細微的質量問題卻經(jīng)常忽視,而這些卻是物業(yè)管理企業(yè)在日后的維修養(yǎng)護中必須面對的,通過物業(yè)管理企業(yè)的前期介入,為以后的維修養(yǎng)護工作省去很多麻煩?，F(xiàn)在的物業(yè)建設,特別是高層物業(yè)建設,,,粗心大意或隨心所欲都可能給設施、設備的使用帶來極大的困難,甚至導致極大的浪費,特別是在目前房地產(chǎn)施工安裝單位尚不很了解和重視物業(yè)管理工作的情況下,某些作業(yè)者很可能為方便自己工作,而不是從有利于業(yè)主使用角度去安裝施工,從而給人住后的物業(yè)管理帶來諸多難,從業(yè)主的角度監(jiān)督施工單位的各項工作從物業(yè)管理的角度提出整改建議,確保了施工中較少甚至不出現(xiàn)不利于物業(yè)管理的弊端,為業(yè)主爭得了良好的.硬件條件。之處,造成可維護性不足,特別是在接管驗收階段,開發(fā)商往往只注重物業(yè).整體的交付使用,而很少考慮到物業(yè)公司接管后細微全面的需要,給物業(yè)建成后的使用維護帶來諸多不便,也對物業(yè)管理單位順利、及時地為業(yè)主提供良好的管理服務帶來影響。設。物業(yè)管理公司可以根據(jù)物業(yè)管理的技術規(guī)范要求,對接管的物業(yè)從使用功能上嚴格把關就日常管理維護工作中可能出現(xiàn)的問題直接與建筑安裝單位交涉,監(jiān)督并促使改進發(fā)現(xiàn)的問題,避免了扯皮推萎事情的發(fā)生。特別是能夠及時指出安裝調試過程中,對給排水、電照、通,促使開發(fā)商引起高度重視并要求承建單位限期解決,,同時嚴格按照國家建設部頒布的《房屋接管驗收標準》做好接管驗收工作。 前言………… 物業(yè)管理要點…………………一、一種模式……………二、二種承諾……………三、三個重點…………四、四項措施……………第二章擬采用的管理模式…………一、物業(yè)管理架構……… 第三章員工招聘 三、物業(yè)管理 四、工程管理部…………五、安全管理部…………六、財務管理部……………………第四章物業(yè)管理人員培訓 五章物業(yè)管理所需物質條件 第六章物業(yè)管理工作崗位職責 七章物業(yè)管理費預算 一、物業(yè)管理開支分類預算 第八章物業(yè)管理規(guī)章制度和檔案的建立和管理 第九章各項專業(yè)管理工作方案……………… 六、清潔管 物業(yè)簡（略第一 1、據(jù)歷年來的管理經(jīng)驗及相關條件，在對其加以完善的基礎上，將之運用到第二 擬采用的管理模151名，要求具有多年豐富社會經(jīng)驗和行政管理工作經(jīng)驗，組織協(xié)調1名，負責本部門文字處理工作和物品入庫保存、發(fā)放、領用工12名，負責咨詢及商務、票務的有償服務工作及信件、報紙、雜志的由1名物業(yè)經(jīng)理 清潔班由名員工組成，分白班和夜班。白班熱負責維護所轄物業(yè)內外的公共場所及男女衛(wèi)生間的常規(guī)清潔，要求個人素質較好；夜班人，負責全面清潔（3）員工餐廳服務由名廚師及名工作人員組成，上班時間 業(yè)戶服務員名，開展業(yè)戶文化交流，接待并介紹物業(yè)工作，要求形象素質較會所服務人員名，負責健身、洗浴、美容等場所的接待服務工作，要求形象、由1名安全管理經(jīng)理 11位有多年物業(yè)管理經(jīng)驗的轉業(yè)軍人擔任，具有帶領全體133333436由1名工程管理部經(jīng)理 1名，要求由一位有多年物業(yè)工程管理經(jīng)驗的工程師擔任，具有較強1名，負責工程管理部文字處理工作及文檔資料保管工作，并同時 名強電技工組成，全天24小時值班，負責大廈強電設備的使用與 名空調技工組成，全天24小時值班，負責空調設備的正常運作與 名弱電技工組成，全天24小時值班，專職負責消防設備的正常運 由1名財務主管 名第三 員工招13年以上工作經(jīng)驗，具有豐富的社會經(jīng)驗和行政管1年以上物業(yè)管理接待工作經(jīng)驗，性格溫順，自身素質較好，語言表達能52年以上工作經(jīng)驗，懂電腦操作，工作作風嚴謹，具有較強責任心和積極大學本科以上學歷（工科專業(yè)62年以上本職工作經(jīng)驗，具有扎實的專業(yè)知識基礎，豐富的實際工作經(jīng)驗，極強的動手操2年以上工作經(jīng)驗。33年以上工作經(jīng)驗，業(yè)45年以上工作經(jīng)驗，55年以上工作經(jīng)驗，有大型設備的管理經(jīng)驗，業(yè)務熟練，有較6175CM以上，身體健康、品行端正，工作認真負責，175CM165CM1.5，品行財經(jīng)類專業(yè)學歷，3年以上大型企業(yè)財務主管工作經(jīng)驗，有較強2大專以上學歷（會計專業(yè)3年以上大型企業(yè)工作經(jīng)驗，懂電腦操作，有較強的法律意3大專以上學歷（會計專業(yè)2年以上本行業(yè)工作經(jīng)驗，熟悉結算業(yè)務，具有較強的法律物業(yè)管理方案標準范例第四 物業(yè)管理人員培11522次公司組織的工作指引培訓。組織員工座談會，交流事件處理第五 物業(yè)管理所需物質條112㎡2（工程）㎡2由于大廈應急管理工作的需要，建議在大廈臨近范圍內（5分鐘內到達）安排物業(yè)安全序號名稱及規(guī)格單價（元絕緣值測試表（500V~1000卷尺：15鋼尺：31水平尺：600角尺：3001550500耳塞：100耳筒：500安全過濾口罩：100護鏡（1000鋁梯：11.54高空工作臺：10M150200300450菊花板身：3MM~36組合式板身：4MM~45C形夾：100150150六角起子（0.5MM~16管子鉗：200300450600螺絲起子：平嘴形100 4150 6200 8250 400 10平嘴形：100 3175 4.5250 6350 電線護套管鉗：100A800A45015060025011.5電池式手電鉆：0mm~12 手提 手提7460A物業(yè)管理方案標準范例垃圾筒（樓層及大堂用//打印機（/針打各一臺6第六 物業(yè)管理工作崗位職1ISO9000ISO14000224h正常運行，5min內將發(fā)電機電2、負責空調系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)的運行、維保管理工作，保證空調系統(tǒng)正常運行，保證各類漏現(xiàn)象及事故隱患，保證給排水管道通暢，6、定時、不定時（1次）對各崗位值勤人員的工作進行798%。第七 物業(yè)管理費預號/ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡ 元/㎡序號支出項目名稱 算式 支出金額（人民幣元）月支出 一管理部員工薪金/二三物業(yè)管理方案標準范例四物業(yè)管理清潔費五綠化租用、管理費六固定資產(chǎn)折舊費七1F19F八九物業(yè)管理開支費第八 物業(yè)管理規(guī)章制度和檔案的建立與管741220321012第九 各項管理工作方224給排水設備、閥門、管道工作正常，無跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，按規(guī)定時間對二次供水124h2h巡視一遍，并記錄安全情況及消1min~3min內到達現(xiàn)場進行支援。24h2h巡視一遍，并填寫《消防安全檢36124h值班制度，由小區(qū)安全管理員負責管理，車輛可以隨時進出、31211215abcde23390abcdeabb490a——《住戶家庭安裝/bcd/ef——《住戶家庭安裝/gab590fb690bISO9002abb760ab890bc（重點加強粵語方面的培訓b9（電梯、值班電工等）應有計劃地選送員工 培訓記錄應妥善保存，各類培訓計劃《培訓記錄表》保存期為3年《員工培123123a4ab 測量尺寸用（類型符號測量電參數(shù)（如電壓、電流、電阻、電功率cde56區(qū)段或不合格范圍內使用，這種限制應以適當?shù)男问酵ㄖ剿惺褂迷摐y量設備的人789一 目二 適用范 10 機電維修部負責所轄小區(qū)的各類設備的日常管理工作 1 設備檔案的建立要機電維修部應將管轄范圍內的所有設備建立臺賬（見附表3abcd2、3 設備的購置管4、a300mm*150mm*3mm（長*寬*厚）bc5 設備的停用和封a 多余設備，含服務提供有再需要的設備b 設備功能已不能滿足提供服務需要的設備6 設備的報7 紅旗機房評五 記1 《設備臺賬2 《設備卡3 《采購設備驗收表4 一 目 的四-1條款。2 維修員注意事 b、3 基本維修方a 有無虛焊、松脫、燒焦的元器件b 有無異常的聲音c 觀察圖象效果a、短路電阻測量法；b、電流測量判斷法；c、4 天線系統(tǒng)維a 檢查輸入輸出插頭是否松弛氧化生繡如是則應整修或更換插頭 檢查輸入信號，一般應為90db，如相差太大（15db以上）則應通知廣 （90db，a 檢查輸入、輸出插頭是否脫、氧化、生銹，如是則應整修或更換插頭b 檢查分配器輸入、輸出信號強弱，如果輸出信號比輸入信號減少 b 檢查分接盒輸入、輸出信號強弱，如果輸出信號比輸入信號減少 檢查插座輸入與輸出信號如果輸出信號較輸入信號減少2db以上則 檢查饋線對地絕緣電阻應大于2M?，線間絕緣電阻應大于10M?； 檢查饋線100米內的信號衰減應不超過10db，否則應更換饋線。5 電話線維（燙錫處理檢查電話線有無斷線，如有則應更換一要電話線（有兩根備用線6 樓層防盜對講機維a 檢查主機按鈕開關是否接觸良好，否則應更抵達按鈕開關b 檢查室內分機待機轉換開關是否接觸良好，如接觸不行則應整修處理 a 檢查通話線是否接觸良好，如不行則重新焊接b 檢查室內分機擴音器、揚聲器是否正常，如不正常則應更換c 檢查室內分機放大電路，重點檢查三極管直至故障排除a 檢查鎖舌部件是否靈活，如阻滯則應加潤滑油 a 檢查橋式整流二極管有無損壞，如損壞則應更換同規(guī)格二極管b 檢查電源變壓器是否燒壞，如是則應更換同規(guī)格的變壓器7 可視對講機維 ； 路、推動電路、輸出電路、圖象顯示電路等逐級檢查，直至故障排除a 檢查聽筒與室內機的接線是否牢固，否則應重新接好（燙錫、焊接b、c、5-389310、 一切正常后請住戶在《住戶家庭安裝/維修（收費）通知單》上簽名確認。如住戶對此次維修收費有異議，維修員應根據(jù)《機電維修部制作維修項目收費規(guī)定向住戶作出解釋，盡量打消住戶的疑慮。11 一 目 1 電梯分包公司和電梯維修工負責電梯發(fā)生故障時的緊急維修工作 電梯發(fā)生故障后，電梯維修工應恰到達現(xiàn)場（值班人員和電梯工10分鐘內；分包公司30分鐘內。2 先查看故障現(xiàn)象、分析發(fā)生故障原因、分析故障的位置3 根據(jù)不同的故障，進行相應的處理4 一般常見機械故障及處理措施 b 選層器故障：一般有以下幾種c、制作器故障：制動閘瓦與制動輪之章有磨擦現(xiàn)象。應調整制動閘瓦，更d、限速器故障：夾繩鉗口及繩槽入有雜物、軸承損壞。應清洗雜物、更換a、轎廂門和自動門機構故障：開關門時有抖動聲、不開門、不關門、開門b、c、開門刀故障：運行時有碰聲、或突然停車。應調整開門刀位置（開門刀；d、導軌故障：運行不平穩(wěn)、發(fā)抖、震動等現(xiàn)象。應高速軌道尺寸，用找道e、導靴故障：運行不平穩(wěn)、有磨鐵聲、振動等現(xiàn)象，導靴片磨損嚴重、導f、安全鉗故障：運行時有磨鐵聲，嚴重時安全鉗還會動作剎車，或單邊剎a、補償鏈故障：運行時有碰鏈聲，由于補償鏈增長或縮短等原因所致。應b、 5 電梯一般常見的電氣故障及維修處理方法a 保險絲故障b（3）abc二 目 2 機電維修部主管負責電梯困人后的救援工作的組織實施 2 根據(jù)指層燈、PC顯示、選層器橫桿或打開廳門觀察判斷轎廂所在位置3 轎廂停于距廳門0.5米左右（高于或低于）位置時的救4 轎廂停于距離廳門0.5米以外位置的救援方使轎廂逐步移動，直至最接近廳門（0.5米左右）為止。0.5米遠左右位置時，其救援方法按四-35、6、六、記錄123123abc4ababc567810、（１）（２）（３）（４）（５）（６）（１）a（含外墻、外門窗、陽臺等bdef（２）abcef（３）abcdefg（４）abcd（５）（６）（７）（１）（２）2（３）（４）（５）（１）ab（３）（４）（５）（3天書（７）（８）對違規(guī)住戶的處罰工作，只能由管理處經(jīng)理或服務中心主管依據(jù)本規(guī)程處（９）5年。

3 電梯管理員負責電梯的日常維修保養(yǎng)4 服務中心主管向有關用戶通知電梯停用的情況1a b c a b c d 3 電梯維修保養(yǎng)安全操a 在電梯基站門口處放置“檢修停用”標牌 a b cd、e、檢修電器部件時應盡可能避免帶電作業(yè)，必須帶電操作或難以在完全切f36V以下的安全燈。最好使用手g 底坑深度超過1.5M的應使用梯子上下禁止攀附隨線和轎底其他部位上下。 j k 4、電梯管理員負責電梯的日常維修保養(yǎng)工作（清潔、潤滑、調整、測5、每3個月對電梯各部位進行一次檢查、清潔、潤滑（著重對各安全60。C。應對各傳動處加潤滑油，安全鉗楔塊與導軌的間隙應為2—5-8MM，運行中門刀不能碰 理、調整和測試，此項工作于每年12月上旬以前完成。1/2500±50MM，超過規(guī)定的應4MM5-8MM。50-70MM。150-200MM。檢查動力部分絕緣電阻應在0.5MΩ0.25MΩ4MΩ以上，如果7888、對于計劃中未列出的維修保養(yǎng)工作，應由機電維修部主管盡快補充9、電梯管理員應將上述維修保養(yǎng)工作清晰、完整、規(guī)范地記錄在 10、電梯停用管理 12六 記七 相關支持文231215ab、給排水設備設施運行狀況（故障隱患；c（避開節(jié)假日、特殊活動日等。abcd23（DN100）爆裂、主供水管上閘閥拆換、以及控制柜內bcdeabdeadebabbcdabac6abcd（明裝）abcabcabcd7檢查各連接處是否有漏水現(xiàn)象，如漏水則應處理（更換膠墊9、每次給排水設備設施的維修保養(yǎng)時間計劃不允許超過8小時，如必須超過8小進， 11 12、停水管理。給排水設備設施因維修保養(yǎng)等原因需要停水時，應由機電維修部主 215分鐘內將記錄的報修內容（包括：住戶名稱、地址、聯(lián)系電話、在《住戶報修記錄表》上簽收，將《住戶家庭安裝/（第二、三、a15分鐘內帶齊工具備件到過維修現(xiàn)場；b5分鐘帶好維修工具、備件到達維修c認后將《住戶家庭安裝/（第三聯(lián)）25日前月結2設備安裝/（一式四聯(lián)大5分鐘內通知機電維修部前來領10分3ab/4//維修費用統(tǒng)計表》3年。51211215ad24abc（萬用表d（如額定電壓、額定電流或承載能力等e18號檢查每個員工的個人使用工具，對于丟失的或人5b（小件的）公用工具使用注意事項外還1/2一 目 三 職1 機電維修部主管負責檢查《給排水設備設施操作標準作業(yè)規(guī)程》的執(zhí)行情況 1 啟動水泵（潛水泵）前的檢 檢查水泵（潛水泵） 排除水泵機組真空筒里面的空氣（如果有的話 （２）（潛水泵）（３）33（６）將轉換開關置于“自動”位置，水泵（潛水泵）自動啟動并運行。 （１）（潛水泵）（２）（潛水泵）控制柜（箱）電源開半（如果需要（３）（潛水泵）進、出水閘閥（如果需要。二 目 1 1 巡視監(jiān)bdePC（4.5kgf/cm2；fghijk2、（１）abcde（用正常供水壓力f（２）（３）bdf3 水泵房管 （４）定期打掃水泵房的衛(wèi)生，清潔水泵房內的設備設施，做到地面、墻壁、天（５）（６）水泵房應當做到隨時上鎖，鑰匙由機電維修部主管統(tǒng)一保管，其他管理員4、管理員應將給排水設備設施的運行數(shù)據(jù)（環(huán)境溫度、電壓、電流、運行頻率）及運行狀況完整、規(guī)范地記錄在〈給排水設備設施運行日記〉表內，于每月的3六、記錄七、相關支持文件1、2、一 目二、適用范圍三、職責1、機電維修部主管負責檢查住戶家庭安裝/維修工作的實施情況，負責住戶家庭安2、機電維修部水電維修員具體負責住戶家庭的安裝/維修工作。四、程序要點1、（１）（２）水電維修員進行住戶家庭安裝/維修時，要做到如下兩點：a、b、不能不懂裝懂，遇到疑難問題要如實、詳細地匯報給機電維修組長，請（３）（４）（５）155（特殊情況除外。（６）（3，如無門鈴時可用手（７）（８）2、家庭維修（１）a、b、 d 檢查日光管管腳是否接觸良好否則應整修日光管理管座整修后達 維修工作完成后應開燈試驗日光管閃爍應不超過3次就能點亮否則（２） ， （３）a、b、c、電表安裝應方正牢固、無傾斜、無松坳，注意進、出線的正確接法；d、安裝完畢后進行通電實驗，電表應轉動靈活，無異常噪音；e、（４）a 關掉水咀、閘閥前的閥門，排空管內的水，拆下水咀或閘閥 ，d （５）a 關閉水表前的閘閥，排空管內的水，拆下水表b （６）煤氣熱水器維修： b、；——打開煤氣瓶閥六。開機點火正常，反復試3-5次。 d 先導閥門控制的煤氣熱水器維修（７）煤氣灶維修： c 漏煤氣（８）a 水箱浮球閥漏水b 水箱出水膠塞位置（９）電熱水器維修：a 開關跳制 d 檢查電動機溫度保護器是否燒壞，如燒壞則直接短接溫度保護器 a 詢問住戶關于空調器的故障情況 制冷劑不夠此時應查找出制冷劑泄漏部位并排除然后再充注制冷劑f、g、 用復合壓力表測量空調器高低壓力，如果低壓低于0.4MPa，則說明空調器有泄漏此時應查找出故障部位并排除空調器正常時的高低壓C 3 給水管的安（２） ； （３） c e 給水管每兩米及拐彎處應加管碼固定 4、安裝/維修工作完成后，水電維修員應及時清掃工作場地：小的工作垃圾裝入塑5、全部工作完成后，水電維修員要實驗安裝/維修后的效果給住戶看，實驗次數(shù)不6、確認一切正常后，水電維修員應禮貌地請住戶在《住戶家庭安裝/維修通知單》7、8、水電維修員回到機電維修部后要及時在《住戶家庭安裝/維修通知單》上做好維9、10、公共場及收樓遺留的水電安裝/維修項目可按上述程序要點實施，完工后由水電五、記錄1、2、《公共設備設施維修（制作）3、《維修整改工作單登記表》六、相關支持文件11（2（１）5（用水桶倒水試坐廁是否去水順暢，3-（2）步驟進行。（２）abcd、反沖坐廁并用鐵線勾出坐廁S形存水彎頭內的臟物；f63（１）（２）（３）5（１）（２）（包括坐廁水箱，查看水表是否轉動，如不轉動則（３）9（４）（５）（６）55（１）（２）（３）（４）（５）（６）（5%的坡度坡向排水排污立（７）ac（三次以上）排水排污橫管是否漏6（１）（２）1：1（３）（４）1：1（５）50mm15mm7（２）（３）（５）（６）abd（７）ac（８），248（１）（２）（３）（４）（５）裝固定孔，插入〆8-10mm（６）9（１）（２）（５）將洗面器安裝孔對墻面上膨脹螺栓并放在立柱上，再次將洗面器找平，立（６）10 每年油漆一次明裝排水排污管11 及時維修好住宅天臺門12 每兩年疏通一次小區(qū)內主排水排污管道13、公共設施維修員完成公共設施安裝/維修工作后應及時打掃工作志地的清潔衛(wèi)14、搞完衛(wèi)生后，公共設施維修員應把移動了的物品歸加原們，拆除標示牌、圍欄15、如是進住戶家進行安裝/維修，全部工作完成后，維修員應請住戶（如住戶在16、公共設施維修員回到機電維修部后，應及時填寫好安裝/維修通知單，內容包17、對于缺少材料或其他情況需要推遲的安裝/維修項目需填寫《機電維修部安裝/18、機電維修部做好安裝/維修通知單登記工作。適用于物業(yè)管理處轄區(qū)內水池（箱）11（１）5（箱（２）2（箱）（２）（４）（箱）時應把緊扶手、踩穩(wěn)鋼梯，嚴防跌落。3（箱）清洗消毒前的準備工作（１）1：100（２）（３）4（箱）清洗消毒程序（１）a（箱）水位用到接近消防（２）a——鏟出水池（箱）——用掃把或泥龍刷從水池（箱）b——用清水沖洗一遍整個水池（箱c5（２）（３）（箱）6（箱）312120ab15ab完好。abcde2153；bcdefgabc4abc121cefghijkl、開關門有無異常（順暢，轎廂內應急燈是否可靠；m、底坑限速器、張緊裝置、開關和碰鐵距離是否異常；n、補償鏈是否有異響；2ab1211滅火器滅火控制火勢蔓延；abe（溫度不能太高、34ace53號一 目二 職1 公司人事部經(jīng)理負責員工入職手續(xù)辦理的監(jiān)督工作2 用人部門負責員工試用期間的督導工作3 公司人事部文員負責員工入職手續(xù)的具體辦理工作三、程序要點1、新員工按約定時間帶齊有關證件（身份證、畢業(yè)證、職稱證、務工/失業(yè)證、彩2、3 （３）公司人事部于員工入職一周內應組織員工參加新員工入職培訓，考試合格（４） 用人部門按績效考評管理運作規(guī)程有關規(guī)定將員工試用期間表現(xiàn)及時記錄本在《員工日檢／周檢／月檢記錄表》內，作為其轉正的依據(jù)。 （ 五、員工因?。☉{醫(yī)生證明、因事需要請假，需經(jīng)部門經(jīng)理批準，權限兩天；５天以上 二 工作證不得偽造、涂改及轉借三 工作證可以舊換新室外工作人員３個月及室內工作人員６個月可更換一次不到四 員工調職或調整職位時，須及時更換工作證五 工作證不得遺失，否則在職人員扣款１０元，離職員工扣款２０元1 目的2 職責3、 3 司機績效考評的日檢、周檢、月檢、抽檢評分均按百分制進行具體的構4 司機扣分則3-56-20 每人每月拿出200元工資作為浮動考評工資；6 7 獎的98％分；70-79分者發(fā)年終獎的95％；60-69分者發(fā)年終獎的92％。一 目二 職 ３ 公司總經(jīng)理負責員工離職、內部調職工作的審批 （１） 辭職：員工依據(jù)《勞動法》及公司有關標準作業(yè)規(guī)程向公司提出書面解除勞動關系并經(jīng)公司同意的一種行為。一般試用期員工無須提前通知公自動離職：員工違反公司規(guī)定連續(xù)曠工３天（含）以上視為自動離 給公司造成較大損失或較大不良影響，公司依據(jù)《勞動法》及有關標準公司不給予工資以外的任何經(jīng)濟補償。如員工要求，公司可以提供《離（２）——勸退、解雇、自動離職工作的復核：依據(jù)《行政獎罰運作程序》向公司并將《獎罰單》附后報公司人事部。（３）公司人事部復核。公司人事部接到《員工離職表》后，在一日內按以下方（４）（５）（６）（７）（８）（９）（１０）（１２）２ 員工內部調（１）員工內部調職用人部門內部調崗，由用人部門內部調配，只需用人部門內（２）（３）（４）（５）（６）（７）（８）調動的員工按批準的調動日期辦理交接：部門之間調動，只須辦理工作交（９）公司人事部引導內部調職員工熟悉調入單位的打卡、餐廳及宿舍位置；公司人事部月底將內部調職員工工資及扣款情況報公司財務部計發(fā)工資。（１０）所有員工的內部調職，其工資支出計入接收單位當月工資（１１）四、記錄（１）adefg（２）abc（１）a；b；c（１）（２）（３）（４） 12312（１）a121512251225cd（２）ab2728cd3（１）de（２）cd——工作計劃的完成情況（附統(tǒng)計數(shù)據(jù)4（１）abcd（２）5（１）（２）a1b2c4（３）abc6（２）78（１）（２）5（３）2（４）52612125mm，不蓋耳，34105（保安專用（6/（保安專用要主動幫忙，住戶表示謝意時，用“不用謝或不客氣、沒關系”回答。當遇到熟悉的住戶回來時，應說“××先生///178910 與顧客同乘電梯4511 保安員檢查出租屋12 保安員檢查工地13 保安員對車輛管理14 當值時接到投訴、咨詢的處15、16 保安員敬對公司副總經(jīng)理以上領導的車輛敬禮（不論車內有無領導3-5 一 目二 職12三 程序要1 3 四 記500元以上的按下列程序辦理：2345500234 1231（１）612（２）abc（３）2（１）（２）abcde（３）以上文體活動計劃與實施方案應報管理處經(jīng)理通過審核后匯入管理處年度3（１）社區(qū)文化主管根據(jù)審批過的文體活動計劃于每次活動前半個月制定出一個詳（２）（３）10（４）社區(qū)文化管理員應提前一個星期將舉辦文體活動通知以海報形式張貼在社（５）abcd（６）2-3（７）（８）4（１）（２）（３）（４）（５）（６）10：005（１）（２）（３）31211（１）（２）（３）23（１）bc（２）ab1231cde（３）acde（４）4（１）abc（２）acd（３）abcd1.4ef5（１）（３）（４）（５）（６）6（１）c（２）abc（３）abcd（４）7（１）（２）凡欲進入圖書閱覽室學習的住戶需在規(guī)定的開放時間內持相關的有效證件（３）（４）（６）8（１）（２）（３）（６）9（１）（２）123（１）（２）6：00—（３）abc（４）abc（５）acde（６）ab（８）3年。（１）5abc（２）15分鐘將公物擺放整齊有序，桌面、桌椅干凈無abcd（１）（２）（３）（４）（５）（６）（７）（８）（９） 根據(jù)檔案盒（夾） 是由組織機構、名稱組成，如： （夾3cm位置上，（１）ab（２）業(yè)主檔案跟蹤管理：由服務中心副主管負責每季度進行一次家庭情況的普15天跟蹤一次。 abcdef abcd abc abcde據(jù)）管理員應特別向業(yè)主說明本管理處不承擔為業(yè)主保管家庭財產(chǎn)的責欄簽名確認。

（１）管理處有維修或空置房管理需要使用托管的鑰匙時，由服務中（２）辦理鑰匙退還手續(xù)時，管理員應在核對鑰匙數(shù)量后，在《借用（３）服務中心主管應安排管理員根據(jù)各類登記表的記錄檢查鑰匙的（４）要求記錄事件經(jīng)過并報告服務中心主管；服務中心主管與房地產(chǎn)開發(fā)商／業(yè)主聯(lián)系，征得同意后，采取補配鑰匙或抵達鎖措施確保遺失鑰匙單位的安全，管理員將處理結果記錄在《鑰匙管理備忘錄》中。（５）業(yè)主或業(yè)主指定的領鑰匙人前來領取鑰匙時，管理員憑《業(yè)主12ada（嚴禁上鎖bcdebcdeabcb、檢查室外設施有無破損現(xiàn)象，各種管線有無滲、漏、滴、冒現(xiàn)象；c、檢查室外設施有無生銹、脫漆現(xiàn)象，標識是否完好；dbcabcdabcdac對巡查中發(fā)現(xiàn)的重大問題，服務中心主管應及時向管理處經(jīng)理匯報，由管理處經(jīng)理處理。1212521231日前根據(jù)空置房的狀況制定空置房維護管理計e341檢查水電表。檢查水電表是否處于正常工作狀態(tài)，記錄損壞的水電表情況。當ada（嚴禁上鎖bcdefghidefe、檢查室外設施有無破損現(xiàn)象，各種管線有無滲、漏、滴、冒現(xiàn)象；fgefefghefghac對巡查中發(fā)現(xiàn)的重大問題，服務中心主管應及時向管理處經(jīng)理匯報，由管理處經(jīng)理處理。

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