房地產(chǎn)工程及材料設(shè)備采購(gòu)作業(yè)指引

第第頁(yè)房地產(chǎn)工程及料子設(shè)備采購(gòu)作業(yè)指引廣州市萬(wàn)科房地產(chǎn)有限公司工程及料子設(shè)備采購(gòu)作業(yè)指引編制日期20**618初審日期20**619審核日期20**620批準(zhǔn)日期20**621修訂記錄日期修訂狀態(tài)修改內(nèi)容修改人審核人批準(zhǔn)人20**1225A、1依據(jù)集團(tuán)《采購(gòu)管理方法》全面修訂（采購(gòu)方式調(diào)整）20**0801A、2流程KPI、流程關(guān)鍵點(diǎn)修訂1.流程要素1.1.流程目標(biāo)：定時(shí)保質(zhì)完成采購(gòu)，確保項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃達(dá)成；1.2.流程緊要責(zé)任部門(mén)：采購(gòu)管理部；1.3.流程關(guān)鍵業(yè)績(jī)指標(biāo)（KPI）流程KPI責(zé)任部門(mén)、崗位數(shù)據(jù)來(lái)源采購(gòu)及時(shí)率采購(gòu)管理部總經(jīng)理辦公室1.4.流程關(guān)鍵點(diǎn)（CP）流程關(guān)鍵點(diǎn)關(guān)鍵點(diǎn)說(shuō)明備注采購(gòu)計(jì)劃編制參見(jiàn)5.4.6《月度采購(gòu)計(jì)劃》采購(gòu)策劃參見(jiàn)5.4.6《采購(gòu)矩陣表》2.適用范圍2.1.用于各項(xiàng)目的工程、料子設(shè)備及服務(wù)的采購(gòu)管理工作。3.術(shù)語(yǔ)與定義3.1.O級(jí)戰(zhàn)略合作：集團(tuán)范圍內(nèi)戰(zhàn)略合作3.2.A級(jí)戰(zhàn)略合作：區(qū)域范圍內(nèi)戰(zhàn)略合作3.3.B級(jí)戰(zhàn)略合作：城市范圍內(nèi)戰(zhàn)略合作3.4.C級(jí)戰(zhàn)略合作：項(xiàng)目范圍內(nèi)戰(zhàn)略合作3.5.供方：指供應(yīng)產(chǎn)品或服務(wù)的企業(yè)，包含施工總承包商、監(jiān)理、咨詢(xún)、專(zhuān)業(yè)承包商、料子設(shè)備供方等產(chǎn)品或服務(wù)類(lèi)供方。3.6.采購(gòu)模式：指依據(jù)某類(lèi)采購(gòu)產(chǎn)品、服務(wù)的金額和風(fēng)險(xiǎn)大小而分別采用的業(yè)務(wù)模式。采購(gòu)模式包含戰(zhàn)略合作、集中采購(gòu)與分散采購(gòu)三種，其中：戰(zhàn)略合作是指對(duì)于關(guān)鍵的產(chǎn)品、服務(wù)，采取同評(píng)價(jià)為“首選的”及以上的供方建立的長(zhǎng)期、緊密、穩(wěn)定的合作關(guān)系，以求實(shí)現(xiàn)最優(yōu)采購(gòu)績(jī)效的做法；集中采購(gòu)是指對(duì)于采購(gòu)量大但風(fēng)險(xiǎn)低的工業(yè)化或標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品、服務(wù)，通過(guò)整合內(nèi)部需求與外部資源，最大限度發(fā)揮采購(gòu)量的優(yōu)勢(shì)以實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益；分散采購(gòu)指單筆采購(gòu)。3.7.年度采購(gòu)規(guī)劃：指每年從全局的角度對(duì)戰(zhàn)略合作和集中采購(gòu)進(jìn)行規(guī)劃，包含擬采用的采購(gòu)模式及層級(jí)、涵蓋產(chǎn)品、服務(wù)范圍、采購(gòu)數(shù)量及占年度計(jì)劃采購(gòu)總金額的比例。3.8.采購(gòu)方式：指依據(jù)可供競(jìng)爭(zhēng)的采購(gòu)產(chǎn)品、服務(wù)的供方數(shù)量的多少而采取的不同采購(gòu)流程。采購(gòu)方式有邀請(qǐng)招標(biāo)、競(jìng)爭(zhēng)性談判、直接委托、零星采購(gòu)四種，每種都有明確的適用條件和流程。3.9.采購(gòu)尋源：指對(duì)于所要采購(gòu)的產(chǎn)品、服務(wù)及其供方的選擇和確認(rèn)的過(guò)程。3.10.采購(gòu)策劃：指在項(xiàng)目采購(gòu)實(shí)施前，確定采購(gòu)產(chǎn)品、服務(wù)清單和分類(lèi)，并進(jìn)行標(biāo)段劃分，形成《采購(gòu)矩陣表》。3.11.采購(gòu)計(jì)劃：指在待開(kāi)發(fā)項(xiàng)目采購(gòu)實(shí)施前，針對(duì)擬采購(gòu)產(chǎn)品、服務(wù)清單，確定各相關(guān)部門(mén)搭配工作（確定圖紙、價(jià)格清單等）完成時(shí)間以及采購(gòu)各階段工作開(kāi)始和完成時(shí)間。3.12.采購(gòu)方案：指在實(shí)在產(chǎn)品、服務(wù)采購(gòu)實(shí)施前，通過(guò)調(diào)研確定的關(guān)于本次采購(gòu)的標(biāo)準(zhǔn)及采購(gòu)方式。3.13.工程采購(gòu)決策委員會(huì)：采購(gòu)工作的跨部門(mén)決策機(jī)構(gòu)，對(duì)確定合作單位起集體決策的作用。成員至少包含：總經(jīng)理、采購(gòu)分管領(lǐng)導(dǎo)、工程分管領(lǐng)導(dǎo)、采購(gòu)管理部負(fù)責(zé)人、本錢(qián)部負(fù)責(zé)人、片區(qū)負(fù)責(zé)人（必需時(shí)）、設(shè)計(jì)管理部負(fù)責(zé)人（必需時(shí)）等。3.14.分析報(bào)告：邀請(qǐng)招標(biāo)分析報(bào)告由《技術(shù)標(biāo)評(píng)標(biāo)》和《經(jīng)濟(jì)標(biāo)評(píng)標(biāo)》構(gòu)成，競(jìng)爭(zhēng)性談判和直接委托的分析報(bào)告可直接寫(xiě)在《工程合作供方審批表》上。4.職責(zé)權(quán)限4.1.工程采購(gòu)決策委員會(huì)4.1.1授權(quán)采購(gòu)分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)《采購(gòu)方案》；4.1.2采購(gòu)決策。4.2.采購(gòu)管理部4.2.1負(fù)責(zé)審核《采購(gòu)矩陣表》；4.2.2負(fù)責(zé)修訂《月度采購(gòu)計(jì)劃》；4.2.3負(fù)責(zé)經(jīng)辦招標(biāo)采購(gòu)及合同簽署；4.2.4負(fù)責(zé)經(jīng)辦直接委托、競(jìng)爭(zhēng)性談判工程的采購(gòu)及合同簽署；4.2.5負(fù)責(zé)戰(zhàn)略協(xié)議及集中采購(gòu)的分合同簽署；4.2.6負(fù)責(zé)審核《技術(shù)標(biāo)評(píng)標(biāo)》；4.2.7負(fù)責(zé)編制《采購(gòu)方案》。4.3.本錢(qián)管理部4.3.1負(fù)責(zé)編制經(jīng)濟(jì)標(biāo)書(shū)報(bào)價(jià)要求、工程量清單；4.3.2負(fù)責(zé)編制標(biāo)底參考造價(jià)；4.3.3負(fù)責(zé)評(píng)審招標(biāo)文件、合同經(jīng)濟(jì)條款；4.3.4負(fù)責(zé)評(píng)審經(jīng)濟(jì)標(biāo)。4.4.設(shè)計(jì)管理部4.4.1負(fù)責(zé)供應(yīng)工程采購(gòu)用圖紙和招標(biāo)料子樣板等招標(biāo)資料；4.4.2負(fù)責(zé)確認(rèn)設(shè)備料子樣板及投標(biāo)樣板的建筑性能、效果；4.4.3參加評(píng)審專(zhuān)業(yè)技術(shù)較強(qiáng)的技術(shù)標(biāo)。4.5.項(xiàng)目管理部4.5.1負(fù)責(zé)組織編制、更新項(xiàng)目開(kāi)發(fā)作業(yè)計(jì)劃，包含項(xiàng)目采購(gòu)矩陣表；4.5.2負(fù)責(zé)編制本項(xiàng)目《月度采購(gòu)計(jì)劃》；4.5.3負(fù)責(zé)編制《工程采購(gòu)技術(shù)要求及質(zhì)量要求表》；4.5.4負(fù)責(zé)經(jīng)辦零星采購(gòu)及合同簽署；4.5.5負(fù)責(zé)招標(biāo)圖紙的發(fā)放及回收；4.5.6負(fù)責(zé)評(píng)審技術(shù)標(biāo)；4.5.7負(fù)責(zé)合同履行。工作程序5.1.采購(gòu)決策權(quán)限5.1.1小于30萬(wàn)元的工程合同，由片區(qū)總經(jīng)理批準(zhǔn)；30萬(wàn)元金額100萬(wàn)元的工程合同由采購(gòu)分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)；大于100萬(wàn)元的工程合同，由本錢(qián)分管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)；50萬(wàn)元以上的營(yíng)銷(xiāo)工程合同由總經(jīng)理批準(zhǔn)。詳見(jiàn)支持性文件VKGZPS0509《合同及付款審批流程表》。5.2.采購(gòu)模式5.2.1戰(zhàn)略合作5.2.1.1戰(zhàn)略合作是為了保證質(zhì)量、降低風(fēng)險(xiǎn)，而對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)高、金額大的產(chǎn)品、服務(wù)采取的一種采購(gòu)模式，期限至少應(yīng)為兩年。5.2.1.2適合與供方建立戰(zhàn)略合作關(guān)系的業(yè)務(wù)范圍：施工總承包、裝修施工承包、監(jiān)理、咨詢(xún)、門(mén)窗、幕墻、景觀、園林工程。5.2.1.3只有實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略合作伙伴入圍條件的供方，方可與之建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，并按相應(yīng)的流程操作。5.2.1.4戰(zhàn)略合作分為不同的層級(jí)：5.2.1.5O級(jí)：集團(tuán)范圍內(nèi)戰(zhàn)略合作；5.2.1.6A級(jí)：區(qū)域范圍內(nèi)戰(zhàn)略合作；5.2.1.7B級(jí)：城市范圍內(nèi)戰(zhàn)略合作；5.2.1.8C級(jí)：項(xiàng)目范圍內(nèi)戰(zhàn)略合作。5.2.1.9實(shí)施戰(zhàn)略合作時(shí)，必需對(duì)戰(zhàn)略合作伙伴提出明確的發(fā)展要求，包含但不限于（部分指標(biāo)僅適用于總承包類(lèi)）：總承包本領(lǐng)、裝修房施工本領(lǐng)、工業(yè)化技術(shù)建造本領(lǐng)、整合供應(yīng)鏈本領(lǐng)、履行節(jié)能環(huán)保社會(huì)責(zé)任（企業(yè)自身運(yùn)營(yíng)以及建造過(guò)程）、技術(shù)工人技能提升和工作環(huán)境改善。5.2.1.10建立戰(zhàn)略合作關(guān)系之后，必需連續(xù)以下工作以保證戰(zhàn)略合作實(shí)現(xiàn)預(yù)期目標(biāo)。5.2.1.11強(qiáng)制性的高層互訪機(jī)制：每個(gè)戰(zhàn)略合作級(jí)別的采購(gòu)分管領(lǐng)導(dǎo)，每年至少有兩次與合作伙伴的正式溝通，并形成書(shū)面會(huì)議紀(jì)要，溝通至少應(yīng)包含對(duì)于戰(zhàn)略合作目標(biāo)的回顧和雙方改進(jìn)行動(dòng)。5.2.1.12新業(yè)務(wù)優(yōu)先原則：除非顯現(xiàn)重點(diǎn)問(wèn)題導(dǎo)致無(wú)法滿足要求等特殊情況，在其本領(lǐng)范圍內(nèi)的新業(yè)務(wù)應(yīng)首先授予戰(zhàn)略合作伙伴。5.2.2集中采購(gòu)5.2.2.1產(chǎn)品、服務(wù)在公司、項(xiàng)目等不同范圍內(nèi)分別有相同需求時(shí)，可進(jìn)行相應(yīng)范圍內(nèi)的集中采購(gòu)（項(xiàng)目集中采購(gòu)是針對(duì)同一個(gè)項(xiàng)目的不同分期有相同需求的情況）。5.2.2.2集中采購(gòu)必需有明確的采購(gòu)價(jià)格清單，協(xié)議期不超出一年半。針對(duì)料子價(jià)格波動(dòng)等市場(chǎng)因素，協(xié)議中應(yīng)確定協(xié)議期間產(chǎn)品、服務(wù)價(jià)格的調(diào)整機(jī)制。5.2.2.3集中采購(gòu)可分為不同的層級(jí)：集團(tuán)集中采購(gòu)、區(qū)域集中采購(gòu)、公司集中采購(gòu)、項(xiàng)目集中采購(gòu)、一站式采購(gòu)。一站式采購(gòu)（又稱(chēng)定點(diǎn)采購(gòu)）是集中采購(gòu)的一種形式，依據(jù)需求情況對(duì)具有多種產(chǎn)品供應(yīng)整合本領(lǐng)的供方進(jìn)行集中采購(gòu)。5.2.2.4集中采購(gòu)協(xié)議中宜要求供方供應(yīng)最低價(jià)（依據(jù)協(xié)議在全國(guó)、區(qū)域或城市范圍內(nèi)）承諾。5.2.2.5實(shí)施集中采購(gòu)時(shí)，需選擇合適的采購(gòu)方式并按規(guī)定的流程操作。5.2.3分散采購(gòu)5.2.3.1分散采購(gòu)指單筆采購(gòu)。5.3采購(gòu)方式5.3.1邀請(qǐng)招標(biāo)5.3.1.1要求：至少邀請(qǐng)三家滿足要求的供方；5.3.1.2條件：滿足采購(gòu)要求的潛在供方資源充分，通過(guò)嚴(yán)格程序充分競(jìng)爭(zhēng)可取得到理想價(jià)格的；產(chǎn)品、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化程度高，具良好可比性，決策標(biāo)準(zhǔn)可量化的；可澄清不行談判。5.3.2.競(jìng)爭(zhēng)性談判5.3.2.1.滿足招標(biāo)要求的供方不足三家；或5.3.2.3條中的2）、3）情況下供方不止一家。5.3.2.2.不適用施工總承包采購(gòu)。5.3.2.3.介于邀請(qǐng)招標(biāo)和直接委托之間：1）滿足要求的供方數(shù)量不足；2）方案不行比或者性質(zhì)特殊，不能事前確定認(rèn)真規(guī)格或者實(shí)在要求的；3）采購(gòu)的產(chǎn)品市場(chǎng)價(jià)格透亮度小或更改幅度大，采購(gòu)團(tuán)隊(duì)不能事前確定明確的產(chǎn)品價(jià)格構(gòu)成和評(píng)定成交的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)的。5.3.2.4.邀請(qǐng)招標(biāo)有效回標(biāo)不足三家，且工期緊急無(wú)法保證再次招標(biāo)所需要的時(shí)間，可轉(zhuǎn)為競(jìng)爭(zhēng)性談判或直接委托。5.3.2.5.采用競(jìng)爭(zhēng)性談判時(shí)，要求與各邀請(qǐng)供方均進(jìn)行談判，并簽署約談?dòng)涗洸⑸蟼鱌DC，對(duì)于供方初次報(bào)價(jià)后不再與其談判的情況，須在工程合作供方審批表中說(shuō)明原因。5.3.3.直接委托5.3.3.1滿足技術(shù)、工期、特殊工藝、政府（公共）關(guān)系等要求的供方唯一、5.3.3.2被動(dòng)直接委托：因政府壟斷、技術(shù)壟斷、市場(chǎng)壟斷，只能從唯一供方處采購(gòu)，且標(biāo)的物無(wú)替代性；因已經(jīng)作出的對(duì)外銷(xiāo)售承諾，為保證原有采購(gòu)項(xiàng)目全都性或者服務(wù)配套的要求，需要連續(xù)從原供方處添購(gòu)的（僅適用于料子設(shè)備采購(gòu)）。5.3.3.3自動(dòng)直接委托（僅適用于料子設(shè)備采購(gòu)）：為了同所采購(gòu)產(chǎn)品、服務(wù)的市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者進(jìn)行合作；距上次采購(gòu)時(shí)間不足半年，且價(jià)格波動(dòng)不大的同類(lèi)產(chǎn)品（包含跨城市的直接委托）。5.3.4.零星采購(gòu)5.3.4.1對(duì)于采購(gòu)金額小于30萬(wàn)元（含）的產(chǎn)品、工程，除采用邀請(qǐng)招標(biāo)、競(jìng)爭(zhēng)性談判、直接委托采購(gòu)方式外，也可以采用零星采購(gòu)方式，實(shí)在采購(gòu)方式由片區(qū)負(fù)責(zé)人視實(shí)在情況決策。5.4.采購(gòu)原則5.4.1廉潔奉公原則：全部與采購(gòu)工作相關(guān)的員工都應(yīng)嚴(yán)格遵守職員職務(wù)行為準(zhǔn)則并有義務(wù)向供方宣傳此原則，任何個(gè)人不得采取任何手段影響或試圖影響采購(gòu)決策結(jié)果。5.4.2公平公正原則：在選擇入圍供方、尋源過(guò)程、談判、決策時(shí)必需對(duì)全部供方保持公平，樹(shù)立并維護(hù)公司良好的信譽(yù)和形象。5.4.3公開(kāi)決策原則：采購(gòu)過(guò)程必需有充分的透亮度，各部門(mén)樂(lè)觀搭配、全面溝通、信息共享，全部采購(gòu)應(yīng)由工程采購(gòu)決策委員會(huì)集體公開(kāi)決策，杜絕暗箱操作。5.4.4充分競(jìng)爭(zhēng)、擇優(yōu)選擇原則：應(yīng)當(dāng)有充分適量的供方參加尋源以保證采購(gòu)具有充分的競(jìng)爭(zhēng)性，公司應(yīng)選擇最具有競(jìng)****勢(shì)的供方合作。5.4.5保密原則：各類(lèi)采購(gòu)文件、入圍供方、尋源過(guò)程、決策過(guò)程、供方隱私文件、供方報(bào)價(jià)、協(xié)議合同等，都是公司的緊要機(jī)密，不得泄露或作欠妥承諾；也應(yīng)要求各供方對(duì)自身的報(bào)價(jià)資料保密，互不串講。5.4.6全都性原則：采購(gòu)決策標(biāo)準(zhǔn)必需在采購(gòu)實(shí)施之前，訂立采購(gòu)方案時(shí)確定，并在整個(gè)尋源及決策過(guò)程中保持不變。一旦需要變化時(shí)，必需重新啟動(dòng)采購(gòu)流程。5.4.7集中采購(gòu)原則：具備集中采購(gòu)條件的產(chǎn)品、服務(wù)，應(yīng)采用集中采購(gòu)模式，以實(shí)現(xiàn)規(guī)模效益。5.4.8信息系統(tǒng)操作原則：本方法適用范圍內(nèi)的采購(gòu)業(yè)務(wù)必需在采購(gòu)管理信息化平臺(tái)（PDC，PartnerDevelopmentCenter）上進(jìn)行，以實(shí)現(xiàn)集團(tuán)范圍內(nèi)信息與資源共享。5.4.9可追溯原則：采購(gòu)全過(guò)程資料，包含：供方管理（認(rèn)證、評(píng)估、績(jī)效改進(jìn)等）尋源（采購(gòu)方案、澄清函、分析報(bào)告、工程合作供方審批表、約談?dòng)涗浀龋f(xié)議等必需依照要求及時(shí)收集、整理、上傳和歸檔，PDC中無(wú)記錄的應(yīng)依照書(shū)面文檔要求管理。5.5.采購(gòu)操作流程5.5.1.戰(zhàn)略采購(gòu)操作流程采購(gòu)管理部負(fù)責(zé)編制并組織實(shí)施《年度戰(zhàn)略采購(gòu)計(jì)劃》。5.5.2.邀請(qǐng)招標(biāo)操作流程5.5.3.競(jìng)爭(zhēng)性談判和直接委托操作流程5.5.4零星采購(gòu)操作流程5.5.4.1小于30萬(wàn)元（含）的采購(gòu)項(xiàng)目，由項(xiàng)目管理部、本錢(qián)管理部?jī)蓚€(gè)部門(mén)與供方洽談，洽談結(jié)果報(bào)片區(qū)負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后，項(xiàng)目管理部經(jīng)辦合同。5.5.4.2零星采購(gòu)方式以效率優(yōu)先、透亮規(guī)范為原則，故采用不通過(guò)PDC執(zhí)行尋源過(guò)程的簡(jiǎn)化流程、經(jīng)辦部門(mén)為項(xiàng)目管理部，由片區(qū)負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)采購(gòu)決策，但是除政府、壟斷行業(yè)外，其他供方如未在PDC平臺(tái)注冊(cè)，項(xiàng)目管理部須進(jìn)行供方認(rèn)證，同時(shí)通知采購(gòu)管理部幫忙辦理PDC相關(guān)認(rèn)證，并要求供方上傳營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)、安全生產(chǎn)許可證、組織機(jī)構(gòu)代碼證、稅務(wù)登記證等相關(guān)資信文件，否則不能簽訂零星采購(gòu)合同。5.5.4.3零星采購(gòu)須說(shuō)明確定合作供方的依據(jù)，記錄定價(jià)過(guò)程及定價(jià)依據(jù)，填寫(xiě)《工程合作供方審批表》（零星采購(gòu)）經(jīng)審批后上傳PDC平臺(tái)。5.5.4.4零星采購(gòu)合同必需在PDC平臺(tái)生成或采用公司標(biāo)準(zhǔn)文本，特殊情況可以采用對(duì)方擬稿合同，經(jīng)審批后上傳PDC平臺(tái)。5.5.4.5零星采購(gòu)單位必需在《工程供方名錄》或《料子供方名錄》里選擇，對(duì)于新認(rèn)證單位，項(xiàng)目部必需及時(shí)將供方名稱(chēng)及有關(guān)資料供應(yīng)給采購(gòu)管理部，以便采購(gòu)管理部能及時(shí)將其列入《工程供方名錄》或《料子供方名錄》中。5.5.4.6零星工程價(jià)格由本錢(qián)管理部經(jīng)辦人核定，片區(qū)負(fù)責(zé)人進(jìn)行審批。5.5.4.7不能人為支解工程，以實(shí)現(xiàn)零星采購(gòu)的條件。5.5.4.8如有集中采購(gòu)供方不得另外選擇其他供方。5.6采購(gòu)系統(tǒng)組織及操作指引5.6.1.采購(gòu)系統(tǒng)組織采購(gòu)管理部經(jīng)辦人采購(gòu)管理部負(fù)責(zé)人項(xiàng)目管理部經(jīng)辦人項(xiàng)目負(fù)責(zé)人本錢(qián)管理部經(jīng)辦人本錢(qián)管理部負(fù)責(zé)人設(shè)計(jì)管理部客戶關(guān)系中心采購(gòu)分管領(lǐng)導(dǎo)編制、修訂及解釋本指引負(fù)責(zé)參加參加編制、修訂年度采購(gòu)規(guī)劃負(fù)責(zé)參加參加編制項(xiàng)目采購(gòu)計(jì)劃審核負(fù)責(zé)批準(zhǔn)參加參加編制項(xiàng)目采購(gòu)策劃參加審核負(fù)責(zé)審核參加審核參加批準(zhǔn)編制采購(gòu)方案負(fù)責(zé)審核參加審核參加審核參加批準(zhǔn)采購(gòu)尋源及采購(gòu)流程管理負(fù)責(zé)采購(gòu)流程執(zhí)行負(fù)責(zé)采購(gòu)工作中的本錢(qián)分析和本錢(qián)監(jiān)督供方認(rèn)證負(fù)責(zé)審核參加參加參加批準(zhǔn)供方過(guò)程評(píng)估負(fù)責(zé)供應(yīng)看法供應(yīng)看法供方后評(píng)估負(fù)責(zé)參加參加參加供方績(jī)效改進(jìn)負(fù)責(zé)（后評(píng)估）負(fù)責(zé)（過(guò)程評(píng)估）供方年度總結(jié)負(fù)責(zé)供應(yīng)看法供應(yīng)看法5.6.2.操作指引5.6.2.1訂立年度采購(gòu)規(guī)劃5.6.2.1.1采購(gòu)管理部依據(jù)公司發(fā)展情況，組織訂立公司年度集中采購(gòu)和戰(zhàn)略合作規(guī)劃（包含擬采用的采購(gòu)模式及層級(jí)、涵蓋產(chǎn)品、服務(wù)范圍、采購(gòu)數(shù)量及占年度計(jì)劃采購(gòu)總金額的比例），經(jīng)過(guò)公司工程采購(gòu)決策委員會(huì)審批后，報(bào)區(qū)域本部審核通過(guò)后，區(qū)域本部報(bào)集團(tuán)工程與采購(gòu)管理部批準(zhǔn)。5.6.2.1.2年度采購(gòu)規(guī)劃中的施工總承包戰(zhàn)略合作規(guī)劃調(diào)整時(shí)應(yīng)及時(shí)報(bào)批。5.6.2.1.3采購(gòu)管理部應(yīng)在每年年底對(duì)年度采購(gòu)規(guī)劃的執(zhí)行情況進(jìn)行總結(jié)并完成總結(jié)報(bào)告。5.6.2.2采購(gòu)計(jì)劃和采購(gòu)策劃編制5.6.2.2.1項(xiàng)目采購(gòu)工作實(shí)在實(shí)施前，由采購(gòu)管理部組織本錢(qián)管理部、項(xiàng)目管理部、設(shè)計(jì)管理部等相關(guān)部門(mén)進(jìn)行采購(gòu)策劃，編制《采購(gòu)矩陣表》。5.6.2.2.2采購(gòu)策劃緊要內(nèi)容應(yīng)包含：工程類(lèi)別、采購(gòu)類(lèi)別、采購(gòu)產(chǎn)品、服務(wù)清單及分類(lèi)、標(biāo)段劃分。標(biāo)段劃分應(yīng)綜合考慮產(chǎn)品、服務(wù)的多而雜程度、技術(shù)要求、工期要求，結(jié)合備選供方的實(shí)力以及項(xiàng)目管理部的管理水平，合理劃分。5.6.2.2.3項(xiàng)目管理部依據(jù)采購(gòu)策劃組織編制項(xiàng)目《采購(gòu)矩陣表》，報(bào)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后，采購(gòu)管理部匯總并更新各項(xiàng)目《采購(gòu)矩陣表》。5.6.2.2.3每月25日前項(xiàng)目管理部提交本項(xiàng)目的《月度采購(gòu)計(jì)劃》，采購(gòu)管理部組織項(xiàng)目管理部、本錢(qián)管理部、設(shè)計(jì)管理部召集月度采購(gòu)例會(huì)并在下月5日前發(fā)布《月度采購(gòu)計(jì)劃》。在采購(gòu)計(jì)劃的實(shí)施過(guò)程中，可依據(jù)實(shí)際情況對(duì)采購(gòu)計(jì)劃進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。5.6.2.3《采購(gòu)方案》編制5.6.2.3.1《采購(gòu)方案》內(nèi)容應(yīng)包含但不限于：確定合適的采購(gòu)方式、確定入圍供方并說(shuō)明選擇依據(jù)、確定合作單位的決策標(biāo)準(zhǔn)、供方修正系數(shù)、標(biāo)段劃分。5.6.2.3.2.《采購(gòu)方案》填寫(xiě)完成經(jīng)采購(gòu)分管領(lǐng)導(dǎo)審批后在發(fā)標(biāo)時(shí)掃描上傳PDC平臺(tái)。5.6.2.4邀標(biāo)單位選擇5.6.2.4.1《采購(gòu)方案》中應(yīng)確定入圍供方名單。入圍供方從通過(guò)認(rèn)證的供方或已經(jīng)有業(yè)務(wù)且截至新采購(gòu)業(yè)務(wù)啟動(dòng)時(shí)評(píng)估結(jié)論為“可接受的”及以上供方中選擇。每單招標(biāo)前采購(gòu)經(jīng)辦人須核查邀標(biāo)單位是否在PDC上注冊(cè)且通過(guò)認(rèn)證，是否有簽字掃描版認(rèn)證表上傳，各邀標(biāo)單位是否有上傳資信資料掃描件到PDC上；邀標(biāo)單位是否具備相應(yīng)資質(zhì)等。5.6.2.4.2對(duì)于其它區(qū)域、公司認(rèn)證的供方，在選擇入圍供方時(shí)，應(yīng)對(duì)其異地施工或供貨本領(lǐng)進(jìn)行客觀推斷，并在采購(gòu)方案中說(shuō)明選擇其入圍的依據(jù)。5.6.2.4.3選擇入圍供方的原則：保證有充分的競(jìng)爭(zhēng)。嚴(yán)格禁止相互之間有關(guān)聯(lián)關(guān)系或關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)的供方參加同一項(xiàng)工程的競(jìng)爭(zhēng)。5.6.2.4.4采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式時(shí)，參加投標(biāo)的供方不得少于三家；多標(biāo)段同時(shí)發(fā)標(biāo)時(shí)，一個(gè)標(biāo)段不得少于三家投標(biāo)供方；中標(biāo)單位數(shù)量不得超出邀標(biāo)單位數(shù)量的50%；優(yōu)先考慮兩家以上單位中標(biāo)，保持競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制。5.6.2.4.5采用競(jìng)爭(zhēng)性談判方式時(shí)，參加談判的入圍供方不得少于兩家（含兩家）。5.6.2.5《工程采購(gòu)技術(shù)要求及質(zhì)量要求表》編制5.6.2.5.1項(xiàng)目管理部負(fù)責(zé)編制《工程采購(gòu)技術(shù)要求及質(zhì)量要求表》，應(yīng)包含但不限于技術(shù)、質(zhì)量及工期等要求，經(jīng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)后作為工程采購(gòu)依據(jù)，而且不遲于發(fā)標(biāo)時(shí)間前2天供應(yīng)給采購(gòu)管理部。5.6.2.5.2采購(gòu)技術(shù)要求應(yīng)參照集團(tuán)、區(qū)域技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，新技術(shù)、新料子由工程管理部編制工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。5.6.2.6招標(biāo)文件編制5.6.2.6.1采購(gòu)管理部在PDC平臺(tái)標(biāo)準(zhǔn)文本或公司標(biāo)準(zhǔn)文本的基礎(chǔ)之上編制招標(biāo)文件，本錢(qián)管理部、法律人員（必需時(shí)）、項(xiàng)目管理部（必需時(shí)）應(yīng)依據(jù)職責(zé)分工負(fù)責(zé)提交相應(yīng)的構(gòu)成部分或看法。5.6.2.6.2招標(biāo)文件分正文和附件兩部分。正文包含：招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)范圍、項(xiàng)目簡(jiǎn)介、工期、供貨期要求、保修要求、計(jì)價(jià)方式、投標(biāo)截止日期、投標(biāo)文件構(gòu)成、答疑時(shí)間等；附件包含：工程量清單報(bào)價(jià)表、擬簽的協(xié)議、合同文本。5.6.2.6.3邀請(qǐng)招標(biāo)、競(jìng)爭(zhēng)性談判、直接委托均須在PDC上執(zhí)行尋源過(guò)程，且每次在PDC上發(fā)布邀請(qǐng)前均須采購(gòu)部負(fù)責(zé)人及本錢(qián)經(jīng)辦工程師的審批。5.6.2.6.4每單邀請(qǐng)招標(biāo)在發(fā)標(biāo)前至少1天發(fā)出招標(biāo)公示。5.6.2.7答疑與回標(biāo)5.6.2.7.1項(xiàng)目管理部：負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)接待勘查及相關(guān)問(wèn)題答疑5.6.2.7.2本錢(qián)管理部：負(fù)責(zé)經(jīng)濟(jì)條款答疑5.6.2.7.3設(shè)計(jì)管理部：負(fù)責(zé)圖紙疑問(wèn)答疑5.6.2.7.4采購(gòu)管理部：負(fù)責(zé)組織招標(biāo)答疑并將答疑文件掛網(wǎng)5.6.2.7.5各投標(biāo)單位在截標(biāo)之前須在PDC平臺(tái)上進(jìn)行網(wǎng)上投標(biāo)，本錢(qián)部負(fù)責(zé)評(píng)審經(jīng)濟(jì)標(biāo)書(shū)，項(xiàng)目管理部負(fù)責(zé)評(píng)審技術(shù)標(biāo)書(shū)。5.6.2.8技術(shù)標(biāo)評(píng)審指引5.6.2.8.1項(xiàng)目管理部工程師對(duì)技術(shù)標(biāo)進(jìn)行評(píng)審并經(jīng)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人審核，形成《技術(shù)標(biāo)評(píng)標(biāo)》；5.6.2.8.2設(shè)計(jì)管理部對(duì)投標(biāo)單位供應(yīng)的與建筑效果有關(guān)的料子部品樣板及設(shè)計(jì)進(jìn)行審核；5.6.2.8.3采購(gòu)管理部審核《技術(shù)標(biāo)評(píng)標(biāo)》；在PDC上進(jìn)行決標(biāo)時(shí)，審核通過(guò)的《技術(shù)標(biāo)評(píng)標(biāo)》經(jīng)項(xiàng)目經(jīng)辦人、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、采購(gòu)經(jīng)辦人簽字后掃描上傳到PDC上；5.6.2.8.4技術(shù)標(biāo)廢標(biāo)的條件：實(shí)質(zhì)性不符合采購(gòu)要求，而且不予澄清的；樣品或用料經(jīng)改進(jìn)仍無(wú)法滿足要求的。5.6.2.9.經(jīng)濟(jì)標(biāo)評(píng)審指引經(jīng)濟(jì)標(biāo)由本錢(qián)管理部進(jìn)行評(píng)審并形成《經(jīng)濟(jì)標(biāo)評(píng)標(biāo)》。在PDC上進(jìn)行決標(biāo)時(shí)，《經(jīng)濟(jì)標(biāo)評(píng)標(biāo)》經(jīng)本錢(qián)經(jīng)辦人、本錢(qián)部負(fù)責(zé)人簽字后掃描上傳到PDC上。經(jīng)濟(jì)標(biāo)廢標(biāo)的條件：總包工程最低價(jià)低于合理價(jià)8%以上作為不合理低價(jià)，非總包工程最低價(jià)低于合理價(jià)10%以上作為不合理低價(jià)；5.6.2.10.定標(biāo)采購(gòu)管理部組織召開(kāi)定標(biāo)會(huì)或網(wǎng)上定標(biāo)，工程采購(gòu)決策委員會(huì)進(jìn)行決策，簽署《工程合作供方審批表》，技術(shù)標(biāo)及經(jīng)濟(jì)標(biāo)評(píng)標(biāo)作為《工程合作供方審批表》的附件。5.6.2.10.1優(yōu)質(zhì)供方享有確定的優(yōu)先中標(biāo)權(quán)，細(xì)則參照《工程及料子供方管理作業(yè)指引》。5.6.2.10.2中標(biāo)單位應(yīng)滿足招標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性要求，對(duì)合同條件的細(xì)節(jié)問(wèn)題在雙方同意的情況下可以修改。5.6.2.10.3定標(biāo)前，投標(biāo)方的總價(jià)假如顯現(xiàn)錯(cuò)、漏或計(jì)算錯(cuò)誤等問(wèn)題不接受澄清調(diào)整，假如單價(jià)和總價(jià)有矛盾，以總價(jià)為準(zhǔn)。假如該投標(biāo)方表示無(wú)法以此錯(cuò)誤總價(jià)承接工程，可視為廢標(biāo)。5.6.2.10.4定標(biāo)后，對(duì)于投標(biāo)方的增補(bǔ)工程量清單，定標(biāo)后必需進(jìn)行核對(duì)，如該工程量屬不合理增補(bǔ)必需全額扣除。不合理單價(jià)調(diào)整工作是建立在總價(jià)不變的基礎(chǔ)上，調(diào)整重點(diǎn)不平衡單價(jià)。5.6.2.10.5定標(biāo)后必需在PDC上進(jìn)行決標(biāo)的操作。集中采購(gòu)、戰(zhàn)略合作、總包尋源結(jié)束后25個(gè)工作日內(nèi)在PDC上進(jìn)行決標(biāo)，普通采購(gòu)尋源結(jié)束后20個(gè)工作日內(nèi)決標(biāo)。決標(biāo)時(shí)須上傳《工程合作供方審批表》《技術(shù)標(biāo)評(píng)標(biāo)》《經(jīng)濟(jì)標(biāo)評(píng)標(biāo)》、相關(guān)澄清文件（均為簽字掃描件）等。5.6.2.10.6定標(biāo)后即布置簽訂合同。合同審批完成后2個(gè)工作日內(nèi)上傳PDC上進(jìn)行備份。5.6.2.10.7采購(gòu)管理部電話通知中標(biāo)單位定標(biāo)結(jié)果，《中標(biāo)通知書(shū)》依據(jù)供方需要供應(yīng)。5.6.2.10.8下列情況，本次招標(biāo)無(wú)效（并在《工程合作供方審批表》上說(shuō)明無(wú)效原因）：5.6.2.10.8.1投標(biāo)單位相互串同投標(biāo)；5.6.2.10.8.2開(kāi)標(biāo)后發(fā)現(xiàn)全部投標(biāo)皆不滿意；如各標(biāo)價(jià)皆高出預(yù)期，不在有效報(bào)價(jià)范圍之內(nèi)。5.6.2.11澄清與商務(wù)談判5.6.2.11.1如發(fā)現(xiàn)投標(biāo)人技術(shù)或經(jīng)濟(jì)標(biāo)書(shū)內(nèi)容表述不清、理解存在歧義，對(duì)評(píng)標(biāo)結(jié)果會(huì)產(chǎn)明顯影響的，可以要求投標(biāo)單位對(duì)標(biāo)書(shū)予以澄清，并用書(shū)面形式列明澄清內(nèi)容作為評(píng)定的增補(bǔ)依據(jù)。5.6.2.11.2投標(biāo)單位對(duì)標(biāo)書(shū)的澄清不得對(duì)原投標(biāo)文件構(gòu)成實(shí)質(zhì)性修改，否則應(yīng)不予接受。5.6.2.11.3商務(wù)談判是在總價(jià)不變的基礎(chǔ)上調(diào)整不平衡單價(jià)。與供方的約談至少有兩個(gè)部門(mén)以上的人員參加，并就約談結(jié)果填寫(xiě)《合同條件約談?dòng)涗洝贰?.6.2.12定標(biāo)后更改處理指引5.6.2.12.1定標(biāo)后，原招標(biāo)內(nèi)容有實(shí)質(zhì)性更改，無(wú)法依據(jù)中標(biāo)人投標(biāo)條件重新計(jì)算出新造價(jià)等情況的，視為新采購(gòu)，廢除原招標(biāo)進(jìn)行重新采購(gòu)；5.6.2.12.2可以依據(jù)中標(biāo)人投標(biāo)條件重新計(jì)算的，原中標(biāo)人連續(xù)有效，記錄作為原《工程合包2.12.28.2作供方審批表》附件。5.7.合同管理5.7.1.工程及料子設(shè)備合同管理5.7.1.1除施工報(bào)建、質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)、安全監(jiān)督、燃?xì)?、有線電視、電話、用水、用電等合同可采用對(duì)方供應(yīng)的版本和項(xiàng)目部零星采購(gòu)?fù)?，其余文件?yīng)由采購(gòu)管理部擬稿，擬稿時(shí)盡可能采用公司標(biāo)準(zhǔn)合同文本。5.7.1.2如本地政府部門(mén)有強(qiáng)制性規(guī)定，可按本地政府部門(mén)標(biāo)準(zhǔn)合同執(zhí)行，但必需通過(guò)增補(bǔ)條款等方式充分增補(bǔ)與公司合同標(biāo)準(zhǔn)文本之間存在差別的內(nèi)容。總包等合同除必需與中標(biāo)單位簽訂按工商行政管理局訂立的格式合同之外，必需補(bǔ)簽增補(bǔ)合同，同時(shí)商定：如與政府備案合同不全都的以增補(bǔ)合同為準(zhǔn)。5.7.1.3當(dāng)客觀條件發(fā)生重點(diǎn)更改、原有合同標(biāo)準(zhǔn)文本不再適用時(shí)，業(yè)務(wù)部門(mén)應(yīng)及時(shí)提出與相關(guān)部門(mén)共同修改。5.7.1.4廉潔合作商定：為維護(hù)公司利益、防止暗箱操作、保護(hù)職員，在合同金額50萬(wàn)元的合同中，應(yīng)與承包單位簽署《廉潔合作協(xié)議》作合同的附件。5.7.1.5保修協(xié)議：對(duì)施工合同，為保證工程質(zhì)量，保護(hù)公司利益，應(yīng)與緊要承包單位另外簽署《工程質(zhì)量保修協(xié)議》作為合同附件。5.7.2.合同擬稿審批及簽署5.7.2.1經(jīng)辦工程師合同擬稿完成后，發(fā)起網(wǎng)上合同審批（實(shí)在按《合同及付款審批流程表》執(zhí)行），審批完成后經(jīng)辦工程師依照審批看法修改并復(fù)核確認(rèn)合同條款無(wú)誤后，加蓋防止換頁(yè)的標(biāo)識(shí)，發(fā)簽約方蓋章。5.7.2.2若對(duì)方還有商討修改，涉及到原則問(wèn)題的條款不允許更改，否則需重新進(jìn)行審批，修改的條款須在網(wǎng)上合同審批知會(huì)相關(guān)合同審批人。5.7.2.3合同簽署單位返還時(shí)，必需檢查：合同是否已蓋法人章、法人代表或授權(quán)委托人是否簽字；公章與合同簽約單位名稱(chēng)是否全都；合同內(nèi)明示蓋章位置是否完成蓋章；檢查是否有換頁(yè)。5.7.2.4上述檢查無(wú)誤后，送總經(jīng)理辦公室蓋章（須加蓋騎縫章），合同的訂立以公司合同審批程序中最終程序完成并歸檔編號(hào)為準(zhǔn)，由總經(jīng)理辦公室負(fù)責(zé)統(tǒng)一編號(hào)并將合同審批文本信息錄入公司文檔管理系統(tǒng)，作為公司合同正式生效的記錄。5.7.2.5合同一式二份，甲方存一份（原件存總經(jīng)理辦公室，本錢(qián)管理部、項(xiàng)目管理部各存一份復(fù)印件），乙方一份（如乙方需要，可加添份數(shù)），工程合同簽署后應(yīng)及時(shí)在《合同臺(tái)帳》內(nèi)登記。5.8.信息管理5.8.1.信息發(fā)布發(fā)布內(nèi)容發(fā)布信息共享范圍《月度采購(gòu)計(jì)劃》（以郵件方式公示）采購(gòu)管理部、本錢(qián)管理部前期人員、設(shè)計(jì)管理部、項(xiàng)目管理部《采購(gòu)矩陣表》（以郵件方式公示）采購(gòu)管理部、本錢(qián)管理部前期人員、設(shè)計(jì)管理部、項(xiàng)目管理部《工程供方名錄》《料子供方名錄》（EKP共享）采購(gòu)管理部《招標(biāo)公示》（以郵件方式公示）工程采購(gòu)決策委員會(huì)成員、深圳公司工程分管領(lǐng)導(dǎo)、區(qū)域工程及采購(gòu)管理部經(jīng)理、區(qū)域本錢(qián)管理部經(jīng)理、深圳公司采購(gòu)管理部經(jīng)理、該項(xiàng)目總經(jīng)理、總經(jīng)理助理、本錢(qián)部經(jīng)辦工程師、采購(gòu)管理部全體、深圳區(qū)域各分公司采購(gòu)管理部經(jīng)理5.8.2.供方檔案：包含供方資信資料、聯(lián)系方式、評(píng)估記錄、供方等級(jí)等內(nèi)容。5.8.3.招標(biāo)過(guò)程資料：n中標(biāo)單位相關(guān)文件（經(jīng)濟(jì)標(biāo)書(shū)、技術(shù)標(biāo)書(shū)等相關(guān)資料）n分析報(bào)告：《技術(shù)標(biāo)評(píng)標(biāo)》《經(jīng)濟(jì)標(biāo)評(píng)標(biāo)》n《采購(gòu)方案》n《工程合作供方審批表》n《合同條件約談?dòng)涗洝罚ㄈ缬屑s談）以上資料均上傳PDC平臺(tái)，由采購(gòu)管理部負(fù)責(zé)管理。5.8.4.合同信息整理5.8.4.1每份合同須錄入《合同臺(tái)帳》。6.支持性文件6.1.VKGCCG07ZD01《工程采購(gòu)管理方法》6.2.VKGCCG07ZD02《工程采購(gòu)實(shí)施細(xì)則》6.3.VKGCCG07ZD03《戰(zhàn)略合作實(shí)施細(xì)則》6.4.VKGCCG07ZD04《供應(yīng)商管理細(xì)則》6.5.VKGZPS05《供應(yīng)鏈管理程序》6.6.VKGZPS0501《工程及料子設(shè)備供方管理作業(yè)指引》6.7.VKGZPS0509《合同與付款管理作業(yè)指引》6.8.VKGZPD0201《項(xiàng)目進(jìn)度掌控作業(yè)指引》6.9.VKGZPD0206《工程品質(zhì)掌控作業(yè)指引》7.記錄表格7.1.VKGZPS0502F01《月度采購(gòu)計(jì)劃》7.2.VKGZPS0502F02《采購(gòu)矩陣表》7.3.VKGZPS0502F03《采購(gòu)方案》7.4.VKGZPS0502F04《技術(shù)標(biāo)評(píng)標(biāo)》7.5.VKGZPS0502F05《合同條件約談?dòng)涗洝?.6.VKGZPS0502F06《工程合作供方審批表》7.7.VKGZPS0502F07《工程合作供方審批表（零星采購(gòu)）》7.8.VKGZPS0502F08《中標(biāo)通知書(shū)》7.9.VKGZPS0502F09《合同臺(tái)帳》篇2:工程質(zhì)量保修作業(yè)指引工程質(zhì)量保修作業(yè)指引1.目的有序布置并協(xié)調(diào)處理商品房交付后的工程維護(hù)和修理工作，保障維護(hù)和修理保修工作順暢進(jìn)行。2.適用范圍適用于公司全部項(xiàng)目商品房交付后的工程維護(hù)和修理工作。3.術(shù)語(yǔ)和定義項(xiàng)目交付后工程維護(hù)和修理：依據(jù)本合同由乙方對(duì)其施工的項(xiàng)目的承當(dāng)維護(hù)和修理責(zé)任，履行保修義務(wù)的事項(xiàng)。4.職責(zé)4.1項(xiàng)目部負(fù)責(zé)統(tǒng)籌本項(xiàng)目交付后的維護(hù)和修理處理工作，并對(duì)實(shí)在問(wèn)題進(jìn)行檢查、分析、確認(rèn)以及與保修單位進(jìn)行溝通和銜接等。4.2項(xiàng)目部撤場(chǎng)后，甲方委托物業(yè)公司對(duì)各維保單位進(jìn)行質(zhì)量維護(hù)和修理的監(jiān)督管理。由各物業(yè)服務(wù)中心直接監(jiān)督協(xié)調(diào)各維保單位進(jìn)行工程維護(hù)和修理，對(duì)維護(hù)和修理事項(xiàng)電話、書(shū)面知會(huì)各保修單位/施工單位。4.3各物業(yè)服務(wù)中心負(fù)責(zé)客戶與公共區(qū)域工程質(zhì)量問(wèn)題的報(bào)修受理、溝通、協(xié)商、反饋及工程維護(hù)和修理資料管理等相關(guān)工作。4.4由甲方客戶關(guān)系部負(fù)責(zé)監(jiān)督項(xiàng)目部、物業(yè)公司及各物業(yè)服務(wù)中心維護(hù)和修理管理工作的質(zhì)量、效率，及進(jìn)行客戶回訪。5.操作程序5.1客戶房屋質(zhì)量問(wèn)題報(bào)修由物業(yè)管理公司統(tǒng)一受理、記錄及統(tǒng)計(jì)匯總，屬于施工單位保修范圍的內(nèi)容，要求施工單位在接建設(shè)單位或建設(shè)單位委托的物業(yè)管理公司通知（含電話、書(shū)面等）后24小時(shí)內(nèi)到現(xiàn)場(chǎng)查看情況，一般整改在查看情況后48小時(shí)內(nèi)能處理完畢的應(yīng)處理完畢，做到工完場(chǎng)清；如整改較大時(shí)，施工單位須在7天之內(nèi)完成；如屬緊急情況，施工單位應(yīng)在通知后6小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)并做出處理，否則，施工單位應(yīng)承當(dāng)雙倍維護(hù)和修理費(fèi)用。5.2每個(gè)維護(hù)和修理項(xiàng)目完成后，經(jīng)業(yè)主和建設(shè)單位代表驗(yàn)收合格并簽字確認(rèn)后，方視為該維護(hù)和修理項(xiàng)目本次維護(hù)和修理完畢。5.3違反以上“5.1”條規(guī)定，視為施工單位同意由建設(shè)單位處理，建設(shè)單位可另委派他人處理，處理結(jié)果由用戶、建設(shè)單位代表簽字認(rèn)可后即生效，不需要再經(jīng)施工單位確認(rèn)（建設(shè)單位將處理情況緊要指另請(qǐng)他人維護(hù)和修理的費(fèi)用知會(huì)施工單位），因此所發(fā)生的一切費(fèi)用從保修款中扣除。5.4工程維護(hù)和修理質(zhì)量：5.4.1如經(jīng)過(guò)兩次（含兩次）以上維護(hù)和修理，仍然不能解決問(wèn)題的，建設(shè)單位不需要再經(jīng)施工單位確認(rèn)有權(quán)另行聘請(qǐng)施工單位進(jìn)行維護(hù)和修理（建設(shè)單位將處理情況緊要指另請(qǐng)他人維護(hù)和修理的費(fèi)用知會(huì)施工單位），由此所產(chǎn)生的費(fèi)用，施工單位應(yīng)雙倍承當(dāng)，建設(shè)單位直接從保修款中扣除。5.4.2維護(hù)和修理工作完成后，物業(yè)公司督促施工單位將施工現(xiàn)場(chǎng)清理干凈（維護(hù)和修理過(guò)程中給業(yè)主造成的損失由施工單位負(fù)責(zé)，包含但不限于：誤工費(fèi)、交通費(fèi)、通訊費(fèi)、檢測(cè)費(fèi)、鑒定費(fèi)、家具及裝修損害賠償、人身?yè)p害賠償、精神賠償費(fèi)、訴訟費(fèi)等）。5.5工程竣工并移交建設(shè)單位后，要求施工單位必需委派全權(quán)代表處理本工程的維護(hù)和修理工作，并確保保修負(fù)責(zé)人的聯(lián)系電話24小時(shí)開(kāi)機(jī)。5.6顯現(xiàn)緊急質(zhì)量問(wèn)題時(shí)，在無(wú)法確定質(zhì)量責(zé)任時(shí)，要求施工單位按總包合同商定，先行搭配維護(hù)和修理處理，待明確責(zé)任后，相關(guān)費(fèi)用由責(zé)任單位承當(dāng)。5.7項(xiàng)目部撤場(chǎng)前一個(gè)月，應(yīng)將該項(xiàng)目工程維護(hù)和修理相關(guān)資料（包含但不限于以下資料）向物業(yè)公司作認(rèn)真移交：A、各工程施工合同（含總包及分包工程合同）復(fù)印件B、各工程項(xiàng)目關(guān)于保修的商定文件或相關(guān)資料、產(chǎn)品合格證等C、各施工單位工程保修事務(wù)聯(lián)系人、聯(lián)系電話清單D、其他應(yīng)移交的工程資料5.8保修施工及驗(yàn)收合格，由物業(yè)服務(wù)中心將維護(hù)和修理保修資料存檔。6.質(zhì)保金結(jié)算：6.1結(jié)算工程質(zhì)保金前，由所在項(xiàng)目的物業(yè)管理公司派人全面檢查該項(xiàng)目的工程質(zhì)量情形，并對(duì)工程質(zhì)量情形及維護(hù)和修理結(jié)果確認(rèn)后報(bào)建設(shè)單位有關(guān)部門(mén)審核。6.2未經(jīng)物業(yè)管理公司確認(rèn)的，工程質(zhì)保金不得進(jìn)行結(jié)算。篇3:設(shè)計(jì)更改和現(xiàn)場(chǎng)簽證作業(yè)指引設(shè)計(jì)更改和現(xiàn)場(chǎng)簽證作業(yè)指引為規(guī)范