上半年廣東省房地產(chǎn)估價師案例與分析停車庫的估價考試題

2016年上半年廣東省房地產(chǎn)估價師《案例與分析》:停車庫的估價考試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分,60分及格.一、單項選擇題(共25題，每題2分,每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、有甲乙兩建筑物，甲建筑物建于1970年，乙建筑物建于1976年,若依直線折舊法，甲建筑物的折舊與乙建筑物的折舊相比，則__。

A．甲大于

B．甲小于乙

C．甲等于

D．難以判斷2、下列股東權(quán)利中，屬于自益權(quán)的是.

A:出席股東大會的權(quán)利、股票過戶的權(quán)利、表決權(quán)

B:股票過戶的權(quán)利、股息紅利分配的請求權(quán)

C：表決權(quán)、查詢公司經(jīng)營狀況的請求權(quán)、出席股東大會的權(quán)利

D：股票過戶的權(quán)利、表決權(quán)、查詢公司經(jīng)營狀況的請求權(quán)

E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險中，屬于系統(tǒng)風(fēng)險的是（）。

A．比較風(fēng)險

B．通貨膨脹風(fēng)險

C．時間風(fēng)險

D．資本價值風(fēng)險4、某寫字樓預(yù)計持有兩年后出售，持有期的凈收益每年216萬元,出售時的價格為5616萬元,報酬率為8％，則該寫字樓目前的收益價格為(）萬元。

A．4858

B．5200

C．2700

D．62645、土地增值稅以為計稅依據(jù)。

A：納稅人繼承房地產(chǎn)所取得的土地增值額

B：納稅人出租房地產(chǎn)所取得的土地增值額

C：納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的土地增值額

D:納稅人贈與房地產(chǎn)所取得的土地增值額

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)6、按照公司法的規(guī)定,可以發(fā)行股票的公司是.

A：投資公司

B：股份有限公司

C：有限公司

D：股份公司

E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)7、按建筑面積分?jǐn)偡椒?，計算土地占有份額的公式為__。

A．某部分占有的土地份額=該部分建筑面積÷總建筑面積

B．某部分占有的土地份額=該部分建筑面積×土地總價÷總建筑面積

C．某部分占有的土地份額=土地總價÷該部分享有的地價額

D．某部分占有的土地份額=該部分建筑面積÷總建筑面積÷土地總價8、采用收益法測算房地產(chǎn)價格時,公式表示（）。

A．房地產(chǎn)凈收益按－固定數(shù)額逐年遞增

B．房地產(chǎn)凈收益按－固定數(shù)額逐年遞減

C．房地產(chǎn)凈收益按－固定比率逐年遞增

D．房地產(chǎn)凈收益按－固定比率逐年遞減9、當(dāng)事人對裁決不服的，可以在裁決書送達之日起__個月內(nèi)向人民法院起訴。

A．1

B．2

C．3

D．610、下列財務(wù)報表中，在編制時要求資金流平衡的是。

A：總投資估算表

B：經(jīng)營成本估算表

C：投資計劃與資金籌措表

D：銷售收入與經(jīng)營稅金及附加估算表

E:借款合同

11、根據(jù)合同當(dāng)事人是否互相享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù),可將合同分為__.

A．典型合同與非典型合同

B．雙務(wù)合同與單務(wù)合同

C．諾成合同與實踐合同

D．要式合同與不要式合同12、以房地產(chǎn)抵押貸款為目的的估價，其估價時點原則上為．【2007年考題】

A:簽訂估價委托合同之日

B：發(fā)放抵押貸款之日

C:完成估價對象實地查看之日

D：未來處置抵押房地產(chǎn)之日

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格13、已知某居住區(qū)的住宅用地面積和住宅建筑基底總面積，可以計算出該居住區(qū)規(guī)劃的技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)是.

A：住宅平均層數(shù)

B：住宅建筑凈密度

C：住宅建筑面積凈密度

D：住宅建筑面積毛密度

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬元，預(yù)計改為服裝店后的年凈收益為20萬元,除此無其他更好的用途，則根據(jù)應(yīng)按服裝店用途進行估價．【2007年考題】

A：合法原則

B：最高最佳使用原則

C:估價時點原則

D：替代原則

E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格15、進行場地平整、道路、給水、排水、供電、供熱、通信等工程所完成的投資，屬于__.

A．商品房建設(shè)投資

B．土地開發(fā)投資

C．其他投資

D．生產(chǎn)性投資16、詳細可行性研究階段對建設(shè)投資估算的精度在__.

A．±5%

B．±10%

C．±20％

D．±30％17、路線價法估價的第二個步驟應(yīng)為__。

A．設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度

B．求取路線價

C．編制深度百分率表

D．劃分路線價區(qū)段18、下列股東權(quán)利中，屬于自益權(quán)的是__。

A．出席股東大會的權(quán)利、股票過戶的權(quán)利、表決權(quán)

B．股票過戶的權(quán)利、股息紅利分配的請求權(quán)

C．表決權(quán)、查詢公司經(jīng)營狀況的請求權(quán)、出席股東大會的權(quán)利

D．股票過戶的權(quán)利、表決權(quán)、查詢公司經(jīng)營狀況的請求權(quán)19、下列影響房地產(chǎn)價格的因素中，不屬于經(jīng)濟因素的是。

A:房地產(chǎn)投機

B：物價變動

C:財政收支狀況

D：居民收入水平

E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格20、某估價機構(gòu)接受保險公司的估價委托，擬對一宗因火災(zāi)完全燒毀的房地產(chǎn)進行價值鑒定，為保險理賠提供價值參考,估價時點為現(xiàn)在,則其估價對象狀況與房地產(chǎn)市場狀況分別為。

A:估價對象狀況為過去、房地產(chǎn)市場狀況為過去

B：估價對象狀況為現(xiàn)在、房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在

C:估價對象狀況為過去、房地產(chǎn)市場狀況為現(xiàn)在

D：估價對象狀況為現(xiàn)在、房地產(chǎn)市場狀況為過去

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格21、某在建工程現(xiàn)擬拍賣，已知該在建工程是半年前通過一次性付款取得土地,目前已經(jīng)完成地上一層結(jié)構(gòu)部分，半年后開始預(yù)售，1年后可竣工，銷售期為1年，銷售收入在銷售期內(nèi)均勻?qū)崿F(xiàn),則采用成本法評估該在建工程價值中計算土地取得費用的投資利息的計息期和采用假設(shè)開發(fā)法評估該在建工程價值中對開發(fā)完成后的價值進行折現(xiàn)時的折現(xiàn)期分別為。

A：0.5年和1年

B:0.5年和1.5年

C：0.5年和2年

D:1年和1.5年

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格22、房地產(chǎn)投資首先面臨的是系統(tǒng)風(fēng)險.下列風(fēng)險中哪一個不是系統(tǒng)風(fēng)險。__

A．通貨膨脹風(fēng)險

B．資本價值風(fēng)險

C．市場供求風(fēng)險

D．或然損失風(fēng)險23、某高層樓房占用的土地總面積為800㎡,房地總價值為4000萬元，甲公司擁有其中的寫字樓部分此部分的房地價值為2500萬元;乙公司擁有該房地產(chǎn)的商鋪和地下超市部分，此部分的房地價值為1500萬元．如果按房地價值分?jǐn)偡椒ㄓ嬎?，則甲公司擁有的土地數(shù)量為.

A:466㎡

B：496㎡

C:506㎡

D:596㎡

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格24、張某欲購買建筑面積為100㎡的住房一套，房內(nèi)裝有已經(jīng)過時的固定家具和飾具,若拆除需要費用500元，無殘值，周邊地區(qū)同類住房價格為1800元／㎡，則該房地產(chǎn)的適合價格為。

A：180000元

B：179500元

C：159500元

D：90000元

E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格25、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過市場調(diào)研后，決定在某城市開發(fā)供老年人居住的“銀發(fā)公寓”。那么，開發(fā)商在目標(biāo)市場選擇過程中采用的是模式.

A:選擇專業(yè)化

B：產(chǎn)品專業(yè)化

C：大量定制

D：單一市場集中化

E:借款合同二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中,有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選，本題不得分；少選，所選的每個選項得0。5分)1、根據(jù)對比指標(biāo)的性質(zhì)差異和說明問題的特點，統(tǒng)計中的相對指標(biāo)包括。(2007年試題）

A：價值相對指標(biāo)

B：結(jié)構(gòu)相對指標(biāo)

C：強度相對指標(biāo)

D：動態(tài)相對指標(biāo)

E：時期相對指標(biāo)2、假設(shè)銀行一年期存款利率為2。28％,貸款利率為5。85％，投資市場的平均收益率為12%，房地產(chǎn)投資市場的系統(tǒng)性市場風(fēng)險系數(shù)為0。6，則房地產(chǎn)投資的預(yù)期收益率為().

A．4.42％

B．8。11％

C．8.13％

D．9.54％3、有A、B兩宗面積較小的相鄰?fù)恋?各值30萬元。如果將該兩宗土地合并為一宗土地，由于面積增大而有利于合理利用，合并后的土地市場價值為100萬元。在這種情況下，如果地塊A的擁有者購買地塊B，則正常成交價格為__萬元。

A．30

B．50

C．30～70

D．704、假設(shè)開發(fā)法是以__原理為理論依據(jù)的。

A．收益遞增原理

B．均衡原

C．預(yù)期原

D．未來趨勢原理5、某宗房地產(chǎn)交易,買賣雙方約定：買方付給賣方2385元/m2，買賣中涉及的稅費均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉,該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價格的6.8%,應(yīng)由買方繳納的稅費為正常成交價格的3.9％。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費改由賣方負(fù)擔(dān),并在原價格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價格,則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價格約為__元/m2。

A．2139

B．2146

C．2651

D．26596、妥善安置被征地單位和農(nóng)民原則的“妥善安置”主要包括等方面。

A:要給被征地單位妥善安排生產(chǎn)用地

B:要妥善安置征地范圍外的拆遷戶

C:對征收的土地要適當(dāng)補償

D：對因征地給農(nóng)民造成的損失要適當(dāng)補償

E：對征地造成的剩余農(nóng)民勞動力要適當(dāng)安排7、某房地產(chǎn)投資者以400萬元購入一個商鋪用于出租經(jīng)營，資本金為100萬元，其余資金為金融機構(gòu)提供的利率為12％，期限為10年，按年等額還款的抵押貸款.如該店鋪第1年扣除還本付息后的凈租金收益為10萬元,則考慮還本收益(不考慮所得稅影響）后的權(quán)益投資回報率為__.

A．12％

B．19。27%

C．17。18%

D．27。10％8、下列關(guān)于房屋權(quán)屬登記的表述中，不正確的是__。

A．公告不是房屋權(quán)屬登記的必經(jīng)程序

B．在建工程竣工時，如抵押權(quán)仍未解除，抵押人在申請領(lǐng)取房屋權(quán)屬證書上進行注銷即可，無須重新辦理房產(chǎn)抵押登記

C．因房屋權(quán)屬登記機關(guān)的工作人員工作失誤造成權(quán)屬登記不實的，登記機關(guān)有權(quán)注銷房屋權(quán)屬證書

D．在房屋竣工交付使用時,對已辦理預(yù)購商品房抵押登記的，應(yīng)在領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書的同時辦理房屋抵押登記9、某可比實例的房地產(chǎn)權(quán)屬證書記載的套內(nèi)建筑面積為120m2，經(jīng)調(diào)查，其成交價格為150萬元，另有20m2的房屋天臺贈送，該房地產(chǎn)的建筑面積與套內(nèi)建筑面積的比率為1：0。8，則按建筑面積計算的比準(zhǔn)價格是__元/m2。

A．8571

B．10000

C．13393

D．1562510、大型房地產(chǎn)開發(fā)公司，他們往往采用__的形式來銷售房屋.

A．聯(lián)合代理

B．獨家代理

C．雙重代理

D．自行銷售

11、根據(jù)求取建筑物的重新購建價格中的建筑安裝工程費的方法來區(qū)分，求取建筑物重新購建價格的方法有。

A：單位比較法

B:市場提取法

C：分解法

D：工料測量法

E：指數(shù)調(diào)整法12、影響房地產(chǎn)價格的社會因素,主要有。

A:政治安定狀況

B：社會治安狀況

C：房地產(chǎn)投資

D:房地產(chǎn)投機

E：城市化13、建設(shè)行政主管部門，對勘察設(shè)計持證單位的資質(zhì)實行__.

A．資質(zhì)年檢制度

B．資質(zhì)審查制度

C．資質(zhì)復(fù)查制度

D．資質(zhì)審批制度14、某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行貸款3000萬元，期限為2年，年利率為7．5％。若該筆貸款的還款方式是期間按月付息，到期后一次償還本金，則該企業(yè)支付的本息總額是萬元.

A：3450．00

B：3466．88

C：3480．67

D：3483．88

E:借款合同15、以被保險人的民事?lián)p害賠償責(zé)任為保險標(biāo)的的保險稱為__.

A．責(zé)任保險

B．保證保險

C．自愿保險

D．商業(yè)保險16、估價時計算地租量須把握__.

A．土地是在最佳用途下使用的

B．土地是由最有能耐的人使用的

C．土地是在最粗放利用下使用的

D．土地是在最佳集約利用下使用的17、契據(jù)登記制又稱__。

A．德國登記制

B．法國登記制

C．美國登記制

D．意大利登記制18、在假設(shè)開發(fā)法的傳統(tǒng)方法中計算投資利息時,應(yīng)計息的項目包括.

A:待開發(fā)房地產(chǎn)的價值

B：待開發(fā)房地產(chǎn)取得的稅費

C:續(xù)建開發(fā)成本

D：銷售費用

E：銷售稅金19、估價報告有效期應(yīng)從__起計。

A．估價時點

B．估價作業(yè)期

C．出具估價報告之日

D．簽訂估價委托合同之日20、下列有關(guān)房屋權(quán)屬登記的表述中,正確的有__.

A．房屋所有權(quán)人與該房屋占用范圍內(nèi)土地的使用權(quán)人,除法律、法規(guī)另有規(guī)定的外，必須同屬一個法人或自然人

B．房屋權(quán)屬檔案的收集、整理、鑒定、保管、統(tǒng)計、利用，通常稱為房屋權(quán)屬檔案工作的六個業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)

C．房地產(chǎn)面積測算為提高精度，邊長取至0.001m,但面積確定最后取至小數(shù)點后兩位，即0。01m2

D．臨街底層經(jīng)營性房屋的土地使用權(quán)，包括門前人行道的部分分?jǐn)偯娣e的土地權(quán)

E．房地產(chǎn)權(quán)屬登記為房地產(chǎn)權(quán)利動態(tài)登記21、根據(jù)《憲法》,下列自然資源既有可能屬于國有又有可能屬于集體所有的有__。

A．礦藏、森林、草原

B．水流、山嶺、灘涂

C．森林、山嶺、荒地

D．森林、水流、荒地

E．草原、灘涂、荒地22、在可能導(dǎo)致不同估價方法測算出的結(jié)果可能產(chǎn)生差異的原因中，從低級錯誤到高級錯誤的排序是__。

A．基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確、測算過程是否有誤、公式選用是否恰當(dāng)、是否符合估價原則、參數(shù)選取是否合理、所選用的估價方法是否切合估價對象和估價目的

B．測算過程是否有誤、基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確、參數(shù)選取是否合理、公式選用是否恰當(dāng)、所選用的估價方法是否切合估價對象和估價目的、是否符合估價原則

C．基礎(chǔ)數(shù)據(jù)是否準(zhǔn)確、公式選用是否恰當(dāng)、所選用的估價方法是否切合估價對象和估價目的、參數(shù)選取是否合理、測算過程是否有誤、是否符合估價原則

D