預(yù)算草案報(bào)告,房地產(chǎn)稅

預(yù)算草案報(bào)告,房地產(chǎn)稅

尋找報(bào)告中消失的房地產(chǎn)稅

房地產(chǎn)稅，這個(gè)直接涉及13億人“居”的稅種，并沒(méi)有出現(xiàn)在今年的政府工作報(bào)告中。上海、重慶試點(diǎn)征收房產(chǎn)稅已有四年了，房地產(chǎn)稅究竟去哪兒了?它離我們還有多遠(yuǎn)?究竟會(huì)不會(huì)成為地方主體稅種?一場(chǎng)對(duì)話與交鋒，并沒(méi)有因?yàn)檫@個(gè)詞在報(bào)告中的“消失”，而被兩會(huì)代表委員淡忘。

房地產(chǎn)稅去哪兒了

房地產(chǎn)稅，曾在XX年的政府工作報(bào)告中出現(xiàn);而房地產(chǎn)稅制的改革，更是我國(guó)重點(diǎn)推進(jìn)的六大稅制改革之一。

在浙江省代表團(tuán)，記者極少發(fā)現(xiàn)有關(guān)于房地產(chǎn)稅的討論和建議?！霸诙愂辗ǘǖ脑瓌t下，推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革，必須立法先行。而相關(guān)立法到了哪一步，目前還不知道，所以大家較少討論。”全國(guó)人大代表、祐康集團(tuán)董事長(zhǎng)戴天榮說(shuō)。盡管政府工作報(bào)告未提及房地產(chǎn)稅、房地產(chǎn)稅改革，但全國(guó)政協(xié)委員、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所原所長(zhǎng)賈康注意到，預(yù)算草案報(bào)告在“認(rèn)真貫徹新預(yù)算法，做好XX年財(cái)政改革發(fā)展工作”板塊中，提到“按照落實(shí)稅收法定原則的計(jì)劃安排，配合做好房地產(chǎn)稅、環(huán)境保護(hù)稅、船舶噸稅等的立法工作??”

賈康認(rèn)為，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)稅立法工作部署的總框架和要求都沒(méi)有改變，由于目前還存在較大的爭(zhēng)議、分歧，在各方?jīng)]有達(dá)成共識(shí)的情況下，要慎重考慮當(dāng)前房地產(chǎn)稅出臺(tái)的時(shí)機(jī)是否合適。

XX年就在滬、渝試點(diǎn)的房產(chǎn)稅，也似乎從人們視野中消失了。近兩年“房產(chǎn)稅”的表述很少見(jiàn)到，而代之以“房地產(chǎn)稅”。全國(guó)人大代表、重慶市人大財(cái)政經(jīng)濟(jì)委員會(huì)主任委員王元楷表示，房產(chǎn)稅與房地產(chǎn)稅有很大區(qū)別，前者是一個(gè)稅種，而后者是同房地產(chǎn)相關(guān)的一系列稅種。

房地產(chǎn)稅距離我們還有多遠(yuǎn)

在重慶代表團(tuán)，關(guān)于房地產(chǎn)稅征與否、何時(shí)征，就產(chǎn)生了不同的看法?！拔业淖》渴?40平方米左右，就不在納稅之列?！比珖?guó)人大代表、重慶長(zhǎng)龍實(shí)業(yè)(集團(tuán))有限公司董事長(zhǎng)劉群說(shuō)，重慶的房產(chǎn)稅只針對(duì)高端獨(dú)棟別墅等征收，并未對(duì)百姓生活產(chǎn)生太大影響，但在征收的同時(shí)要科學(xué)設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)。

全國(guó)人大代表、重慶市律師協(xié)會(huì)會(huì)長(zhǎng)韓德云認(rèn)為，試點(diǎn)城市征收房產(chǎn)稅是行政行為，缺乏必要的法律依據(jù);房?jī)r(jià)調(diào)節(jié)作用也不顯著。如果稅率過(guò)高，極易影響房地產(chǎn)市場(chǎng)正常發(fā)展。他建議，房地產(chǎn)稅征收要兼顧區(qū)域發(fā)展平衡，比如

東部地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)飽和，發(fā)展更為成熟，人均可支配財(cái)產(chǎn)的量較大;中西部地區(qū)施行條件較差，強(qiáng)行推行可能會(huì)影響市場(chǎng)穩(wěn)定。

在四川代表團(tuán)，圍繞房地產(chǎn)稅征收話題，也有觀點(diǎn)交鋒。全國(guó)人大代表、全國(guó)工商聯(lián)執(zhí)委孫明認(rèn)為，當(dāng)前形勢(shì)下征收房地產(chǎn)稅不合時(shí)宜，特別是房地產(chǎn)業(yè)上下游關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)百余種，如果受到牽連，則會(huì)影響就業(yè)。全國(guó)人大代表、四川省漢源縣永利鄉(xiāng)古路村黨支部書(shū)記駱云蓮則堅(jiān)持，房地產(chǎn)稅應(yīng)該收?！澳切┙ㄖ袠I(yè)企業(yè)反映不能收房地產(chǎn)稅，我個(gè)人不贊成。盡管建筑業(yè)涉及產(chǎn)業(yè)鏈條長(zhǎng)、就業(yè)人員多，但企業(yè)的利潤(rùn)也正來(lái)自于工人?！?/p>

關(guān)于時(shí)間表，全國(guó)人大代表、全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委副主任委員郝如玉說(shuō)，目前針對(duì)房地產(chǎn)稅收的立法還沒(méi)有形成一致的方案，因此房地產(chǎn)稅推出尚需時(shí)日。

能否成為地方主體稅種

完備的地方稅體系是順利實(shí)施分稅制的基礎(chǔ)。隨著“營(yíng)改增”深度推進(jìn)，地方主體稅種缺失的矛盾漸顯，消費(fèi)稅、房地產(chǎn)稅、資源稅被視作彌補(bǔ)地方財(cái)政盤(pán)子的三大“預(yù)期稅種”。那么，房地產(chǎn)稅究竟能否成為地方主體稅種呢?

賈康認(rèn)為，重慶、上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)，其目標(biāo)就是打造我國(guó)地方政府所必須掌握的地方稅體系中主體稅種的框架，為在省以下貫徹落實(shí)分稅制和使地方政府行為依合理的制度安排而長(zhǎng)期化創(chuàng)造基本條件。讓房地產(chǎn)稅逐步成為地方政府的主要稅源之一，在大多數(shù)區(qū)域具有城鎮(zhèn)化、工業(yè)化推進(jìn)中的現(xiàn)實(shí)可能性。

“房地產(chǎn)稅將是地方政府未來(lái)的主要稅收來(lái)源之一，但這需要一個(gè)培育的過(guò)程。房地產(chǎn)稅會(huì)壓垮房地產(chǎn)市場(chǎng)，屬于危言聳聽(tīng)的說(shuō)法，它將對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生積極健康的影響。比如在醞釀房地產(chǎn)稅出臺(tái)之前的很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，那些手中房子較多的人已經(jīng)開(kāi)始出售多余房產(chǎn)?！辟Z康說(shuō)。

然而，有代表委員注意到，從上海、重慶試點(diǎn)來(lái)看，房產(chǎn)稅收入對(duì)地方財(cái)政貢獻(xiàn)有限。王元楷說(shuō)，重慶市按照“低端有保障、中端有市場(chǎng)、高端有約束”原則，征收房產(chǎn)稅主要是為了調(diào)節(jié)高端市場(chǎng)，但征收的量很少。

全國(guó)人大代表、四川省財(cái)政廳廳長(zhǎng)王一宏認(rèn)為，房地產(chǎn)稅的立意，除了調(diào)節(jié)財(cái)富、調(diào)控市場(chǎng)外，還有一個(gè)功能就是要增加財(cái)政收入。韓德云則認(rèn)為，房地產(chǎn)稅作為一種可能的地方稅種，從中央和地方稅源歸屬來(lái)看，還應(yīng)合理分配中央和地方事權(quán)，即稅收在哪一級(jí)，義務(wù)就在哪一級(jí)。(記者李亞彪段續(xù)周相吉參與記者王政程士華劉林周凱)

XX年房地產(chǎn)稅制分

析報(bào)告

XX年3月

目錄

一、房地產(chǎn)格局的重大變化，幾乎都是和稅制掛鉤............................5

1、1994年分稅制改革+XX年831大限，開(kāi)啟地方政府的土地財(cái)政............5

2、事權(quán)、財(cái)權(quán)的不統(tǒng)一，無(wú)法破解的土地依賴魔咒........................................8

3、營(yíng)改增又是翻版1994年分稅制改革，中央稅種的增值稅vs.地方稅種的營(yíng)

業(yè)稅..........................................................................................................................9

二、對(duì)房企來(lái)說(shuō)，是營(yíng)改增稅負(fù)減少、還是地價(jià)支付增加..............11

1、靜態(tài)的來(lái)說(shuō)，政府工作報(bào)告已經(jīng)提到了一定是稅負(fù)減少的......................11

2、動(dòng)態(tài)的來(lái)說(shuō)，強(qiáng)勢(shì)地方政府有轉(zhuǎn)嫁辦法......................................................13

三、對(duì)二手房來(lái)說(shuō)，其實(shí)就是資本利得稅，關(guān)鍵看是否有累進(jìn)稅率

...................................................................................................................14

1、用資本利得稅能夠有效減少投機(jī)需求..........................................................14

2、更好的效果是類似于個(gè)人所得稅一樣的累進(jìn)制..........................................16

3、國(guó)外的二手房交易稅中，增值稅是重要一項(xiàng)，也是調(diào)控房?jī)r(jià)的重要手段

................................................................................................................................17

中國(guó)房地產(chǎn)稅制體系在過(guò)去一直存在不完善的問(wèn)題，除了對(duì)于房企的重復(fù)征稅嚴(yán)重，對(duì)于個(gè)人房產(chǎn)的稅制存在存量稅缺失，然而這兩方面的問(wèn)題隨著房地產(chǎn)稅制體系的不斷完善，也將帶來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。按照當(dāng)前的稅制改革推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)將在5月1日迎來(lái)營(yíng)改增試行，除了對(duì)企業(yè)以外、對(duì)二手房交易也開(kāi)始試行營(yíng)改增。然而，房地產(chǎn)行業(yè)的市場(chǎng)參與者總是3方，政府、房企、購(gòu)房者。同時(shí)，牽涉的背景需要回溯到20年以前，由于每次稅制改革的影響都十分深遠(yuǎn)，這一次又將怎么樣？

房地產(chǎn)格局的重大變化，幾乎都是和稅制掛鉤。1994年分稅制改革+XX年831大限，開(kāi)啟地方政府的土地財(cái)政。1）分稅制改革后地方收入的減少，使得政府開(kāi)始通過(guò)土地出讓收入增加地方財(cái)政；2）對(duì)房企及其產(chǎn)業(yè)鏈上企業(yè)征收的營(yíng)業(yè)稅，歸地方所有；3）地價(jià)上漲還能夠帶動(dòng)地方政府土地抵押的價(jià)值增加。以上三個(gè)房地產(chǎn)直接掛鉤的稅種成為了地方政府的主要收入來(lái)源，接近1/2的收入來(lái)自于此，這背后的根源就在于地方事權(quán)大、財(cái)權(quán)小，而房地產(chǎn)的巨大規(guī)模使地方政府對(duì)其產(chǎn)生了嚴(yán)重依賴。

如果說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)土地財(cái)政的現(xiàn)象來(lái)自于1994年重新洗牌的中央稅種和地方稅種，那么當(dāng)前的營(yíng)改增是在此基礎(chǔ)上繼續(xù)加強(qiáng)，主要原因是營(yíng)業(yè)稅為地方稅種，增值稅為中央稅種。1）短期的影響，則已經(jīng)在營(yíng)改增試點(diǎn)期間的中央全部轉(zhuǎn)移支付抵消，關(guān)注試點(diǎn)結(jié)束的改革動(dòng)向。2）長(zhǎng)期的影響，營(yíng)業(yè)稅占地方稅收比重高的省市需要逐步出臺(tái)應(yīng)對(duì)措施，特別是在地方政府平臺(tái)杠桿加足了的省市，這其中

房地產(chǎn)稅收及稅收籌措

摘要：目前我國(guó)，房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)占到我國(guó)國(guó)民生產(chǎn)總值的很大的比例，對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展起到了重要的作用。當(dāng)然征收房地產(chǎn)稅不僅增加了國(guó)家的財(cái)政收入，而且有力的調(diào)控了房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定和繁榮，促進(jìn)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。進(jìn)一步改革和完善稅收制度是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的客觀要求,是國(guó)家增強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控能力,促進(jìn)土地資源優(yōu)化配置與有效利用的重要途徑。然而，房地產(chǎn)稅負(fù)的繁雜與沉重增加了房地產(chǎn)的成本。如何從稅收籌劃方面降低成本，一直是房地產(chǎn)企業(yè)熱議的話題。本文主要闡述我國(guó)房地產(chǎn)稅制的基本內(nèi)涵，然后介紹房地產(chǎn)企業(yè)所涉及的稅種及稅收籌措方法。

關(guān)鍵字：房地產(chǎn)，稅收，稅收籌措

一、稅制、房地產(chǎn)稅制

稅收是一個(gè)歷史范疇,它是人類發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物,其性質(zhì)和內(nèi)容是隨著社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展、社會(huì)制度的更替、國(guó)家性質(zhì)的變化而發(fā)展變化的。關(guān)于稅收的定義,國(guó)家不同,說(shuō)法也就不一樣。如《政治經(jīng)濟(jì)學(xué)辭典》的定義是:“國(guó)家按照法律規(guī)定對(duì)經(jīng)濟(jì)單位和個(gè)人無(wú)償?shù)卣魇諏?shí)物或貨幣,是國(guó)家憑借政治權(quán)力參與國(guó)民收入分配再分配以取得財(cái)富的一種形式?！薄吨袊?guó)大百科全書(shū)》的定義是:稅收是國(guó)家政權(quán)為了行使其職能,保證國(guó)家機(jī)器的正常運(yùn)轉(zhuǎn),通過(guò)法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn),強(qiáng)制地、無(wú)償?shù)厝〉秘?cái)政收入的一種分配關(guān)系。無(wú)論是資本主義稅收,還是社會(huì)主義稅收,盡管說(shuō)法不盡相同,但其基本內(nèi)涵是一致的,即稅收是國(guó)家為了滿足一般社會(huì)共同需要,按預(yù)先確定的標(biāo)準(zhǔn)對(duì)社會(huì)剩余產(chǎn)品進(jìn)行強(qiáng)制的、無(wú)償?shù)胤峙湓俜峙?它是國(guó)家機(jī)器正常運(yùn)轉(zhuǎn)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。稅制,亦稱稅收制度,它是國(guó)家為保證財(cái)政收入,調(diào)控國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì),促進(jìn)社會(huì)資源的優(yōu)化配置而專門(mén)設(shè)定的一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)制度,是由若千稅種共同構(gòu)成的調(diào)節(jié)體系,其合理與否直接影響國(guó)家和納稅人的利益關(guān)系和經(jīng)濟(jì)狀況。

房地產(chǎn)稅制,即房地產(chǎn)稅收制度,它是國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)而專門(mén)制定的、由若干稅種共同構(gòu)成的經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)體系,它是國(guó)家參與城市房地產(chǎn)收益分配、再分配活動(dòng)的主要方式,也是國(guó)家借以調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)、促進(jìn)土地資源優(yōu)化配置和有效利用的重要經(jīng)濟(jì)手段。

二、房地產(chǎn)公司稅負(fù)情況

從行業(yè)角度看，目前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的平均稅負(fù)高于國(guó)內(nèi)其他行業(yè)．根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示。XX年中國(guó)稅收收入共60555億元．比上年增加5291億元．同年年房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅、耕地占用稅、契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅和房屋轉(zhuǎn)讓所得稅等七項(xiàng)稅收增收額共計(jì)851．85億元。占中國(guó)XX年全部稅收收入增收額的5291億元的35％。一年當(dāng)中全國(guó)稅收收入的增長(zhǎng)額超過(guò)1／3來(lái)自于房地產(chǎn)業(yè)。增幅在各行中居首位；從稅率來(lái)說(shuō)．房地產(chǎn)行業(yè)的總體稅率偏高。目前，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按銷售收入的5％交納營(yíng)業(yè)稅。按所得額的25％交納企業(yè)所得稅．土地增值稅的稅率是30%~60%不等?？傊?，地產(chǎn)公司稅收負(fù)擔(dān)過(guò)于沉重．通過(guò)稅收籌劃，實(shí)現(xiàn)稅負(fù)的減輕公司的唯—選擇。

三、房地產(chǎn)公司涉及的稅種

(一)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段

房地產(chǎn)公司在前期準(zhǔn)備階段需要繳納的稅種較少，主要是耕地占用稅和契稅。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中如果占用了耕地．就必須在土地管理部門(mén)批準(zhǔn)占用耕地之日起30日內(nèi)按每平方米稅額從1元～15元不等的金額～次性繳納耕地占用稅。購(gòu)買土地時(shí)要按3％一5％的稅率繳納契稅。

(二)項(xiàng)目建設(shè)階段

在開(kāi)發(fā)階段對(duì)營(yíng)業(yè)額按姍率征收的建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅；簽訂建設(shè)施工合同時(shí)，對(duì)合同金額按萬(wàn)分之三稅率交印花稅；同時(shí)還要就擁有的土地面積城鎮(zhèn)土地使用稅。

(三)項(xiàng)目銷售階段

1．營(yíng)業(yè)稅。對(duì)房地產(chǎn)出售方適用“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目的規(guī)定，以房屋售價(jià)的5％稅率繳納的營(yíng)業(yè)稅；針對(duì)房產(chǎn)租賃而言的。房產(chǎn)租賃業(yè)適用營(yíng)業(yè)稅中“服務(wù)業(yè)”稅目．統(tǒng)一執(zhí)行5%的比例稅率。

2．土地增值稅。土地增值稅實(shí)行超率累進(jìn)稅率，增值多的多征。增值少的少征．無(wú)增值的不征。最低稅率為30%，高稅率為60%。

3．印花稅。房地產(chǎn)銷售階段的印花稅。是在房地產(chǎn)交易中，針對(duì)房地產(chǎn)交易金額．適用“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)”稅目．按照0．05％稅率征收。

4．企業(yè)所得稅。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言．如果其轉(zhuǎn)讓或出租房地產(chǎn)產(chǎn)生了凈收益，就要將其收益并入企業(yè)利潤(rùn)總額繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅采用25％的比咧稅率。

5房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房．在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)出售前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅采用比例稅率，依據(jù)房產(chǎn)計(jì)稅余值計(jì)征的，稅率為%；依據(jù)房產(chǎn)租金收入計(jì)征的．稅率為12%。

四、房地產(chǎn)公司的稅收籌劃策略

從以上的介紹可以看出，土地增值稅、企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅是房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅負(fù)，因此也是企業(yè)開(kāi)展稅收籌劃的重點(diǎn)稅種。

(一)土地增值稅的籌劃

土地增值稅采取的是超率累進(jìn)稅率的特點(diǎn)。這就決定了在銷售過(guò)程中合理合法地降低增值額成稅收籌劃的關(guān)鍵。

1．進(jìn)行借款利息的籌劃。合理確定利息的扣除方式。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，如果能夠按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目劃分利息支出．并能提供金融機(jī)構(gòu)證明的?？梢該?jù)實(shí)扣除利息．但不能超過(guò)按同期商業(yè)銀規(guī)定貸款利率計(jì)算的利息。如果不能分清房地產(chǎn)項(xiàng)目的借款利息和其他生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的借款利息且不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，則按土地成本和開(kāi)發(fā)成本的兩項(xiàng)之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項(xiàng)目開(kāi)工過(guò)程中，企業(yè)可以合理估計(jì)并比較。項(xiàng)目借的實(shí)際利息支出”與土地成本和開(kāi)發(fā)成本的兩者之和的5%孰大，從而在項(xiàng)目籌建之初選擇對(duì)企最為有利的利息扣除方式。

2充分考慮土地增值稅的起征點(diǎn)的稅收優(yōu)惠。

據(jù)規(guī)定．納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目20％的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目20%的，按超率累進(jìn)稅率交土地增值稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項(xiàng)目銷售時(shí)可以適當(dāng)測(cè)算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來(lái)的收益與放棄“20％”這一起征點(diǎn)所增加的稅收負(fù)擔(dān)這兩者之間的關(guān)系。從而選擇合理的售價(jià)。

3整體轉(zhuǎn)讓、分解定價(jià)、拆分收入。房地產(chǎn)企業(yè)在成本不變的條件下，減少收入就能降低增值額。在超率累進(jìn)稅率下，也可以選擇較低的稅率。從節(jié)稅的角度來(lái)說(shuō)尤為重要。因此，在出售房屋時(shí)，可以考慮將房屋與屋內(nèi)各種設(shè)備分別出售。與客戶簽訂兩份合同即簽訂—份商品房買賣