新緣老年公寓建設項目可行性研究報告

目錄TOC\o"1-2"\h\u30442第一章總論 ⑶摔倒：樓梯間踏步、洗滌、衛(wèi)浴場所水、手扶欄桿的松動、走道和道路上的障礙物均可能導致老人摔倒受傷。9.4.2安全防范措施第十章項目組織實施10.1項目組織管理管理遵循以下原則：1、的實施應符合國家基本建設項目的建設審批程序。2、在團風縣民政局直接領導下，由黃岡新緣老年公寓有限公司作為項目的執(zhí)行單位，負責項目建設的組織、協(xié)調(diào)和管理工作。3、項目的設計、施工、安裝等單位與項目單位履行必要的法律手續(xù)，違約責任應按照國家的有關法律執(zhí)行。4、成立領導小組，由黃岡新緣老年公寓有限公司直接分管，小組下設工作專班負責具體工作的實施。10.2項目實施計劃第一階段：前期準備階段工作內(nèi)容包括：提出和審批項目建議書；編制項目可行性研究報告；辦理相關審批手續(xù)；項目核準；工程設計和建設項目的招標。第二階段：施工階段工作內(nèi)容包括：制定工作計劃、建設準備、組織施工等。①制定工作計劃。包括建設進度安排、資金使用安排、主體與設施配套相互銜接。②建設準備。作好技術準備，修建臨時生產(chǎn)和生活設施，協(xié)調(diào)圖紙和技術資料供應。③組織施工：按計劃、設計文件的規(guī)定，編制施工計劃，進行施工。第三階段：竣工交付使用階段工作內(nèi)容包括項目竣工驗收和交付使用。10.3項目進度安排本項目在施工過程中提倡“科學管理、文明施工”，力求達到“優(yōu)質(zhì)、高效、安全、低成本”，使工程早日竣工驗收，并交付使用。項目進度計劃擬定安排如下：1、申報階段：2016年3月前,成立項目建設領導小組、可研報告的編制報批；2、前期準備階段：2016年6月底，完成勘察與總規(guī)設計；2016年7～8月，工程招標；項目實施階段：2016年9月～2019年8月?？⒐を炇眨?019年9月～12月工程進度時間2016年2017年2018年2019年1-34-67-910-121-34-67-910-121-34-67-910-121-34-67-910-12可研施工圖設計場地準備及招標土建施工裝飾及設備安裝竣工驗收第十一章招標方案11.1招標編制依據(jù)1、《中華人民共和國招標投標法》；2、《中華人民共和國政府采購法》；3、中華人民共和國國家發(fā)展和改革委員會令第9號關于《建設項目可行性研究報告增加招標內(nèi)容以及核準招標事項暫行規(guī)定》；4、中華人民共和國國家發(fā)展和改革委員會令第3號《工程建設項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定》；5、國家發(fā)展和改革委員會等七部委令第30號《工程建設項目施工招標投標辦法》。11.2招標范圍根據(jù)中華人民共和國國家發(fā)展和改革委員會《工程建設項目招標范圍和規(guī)模標準規(guī)定》，本項目屬于關系社會公共利益的項目，且本項目投資規(guī)模較大，因此本項目采用公開招標方式進行采購。11.3招標組織形成本項目委托有相關資質(zhì)的單位進行招標代理，并與其簽訂委托招標協(xié)議書，明確各自的權利和義務，以利于建設項目招標的順利實施。11.4招標方式為了使建設資金得到科學、合理的運用，使該項目的建設順利圓滿地完成，根據(jù)《中華人民共和國招投標法》的有關規(guī)定將采取公開招標的形式。在有形建筑市場或建設行政主管部門指定的報刊、信息網(wǎng)絡上發(fā)布招標公告。招標公告的內(nèi)容：招標單位和招標工程的名稱，招標工程簡介，工程承包方式，投標單位資質(zhì)，領取招標文件的時間、地點和應繳費用等。在潛在投標人中選定造價合理、工期短、信譽好的承包商、監(jiān)理等單位。附項目招標基本情況表。招標基本情況表項目招標范圍招標組織形式招標方式不采用招標方式全部招標部分招標自行招標委托招標公開招標邀請招標方案及設計圖設計√√√建筑安裝工程√√√工程監(jiān)理√√√設備及材料采購√√√11.5招標工作流程招標工作嚴格遵守《中華人民共和國招標投標法》，執(zhí)行黃岡市團風縣所屬招投標管理機構的建設工程招投標工作程序。第十二章投資估算及財務分析12.1投資估算依據(jù)1、《湖北省建筑工程概算定額及統(tǒng)一基價表》鄂建文[2006]122號；2、《湖北省建筑、安裝、市政、土石方工程消耗量定額及統(tǒng)一基價表（單位估價表）》鄂建文[2008]214號；3、《湖北省建筑安裝工程費用定額》鄂建[2008]216號；4、《湖北省園林工程消耗量定額及統(tǒng)一基價表》2009年；5、《工程勘察設計收費標準》國家發(fā)展計劃委員會、建設部發(fā)行（2002年修訂本）；6、《建設工程監(jiān)理與相關服務收費管理規(guī)定》（發(fā)改價格[2007]670號）；7、《關于調(diào)整工程造價咨詢服務收費標準的通知》（鄂價工服規(guī)[2011]23）；8、《黃岡市造價信息》2015年第4期建材預算價格9、團風縣類似工程的造價指標。12.2項目投資估算本項目建筑安裝工程主要采用指標估算法，根據(jù)類似工程的估算指標，并結合各個單項工程的實際情況進行估算:項目總投資101868.01萬元，其中：建筑安裝工程76831.26萬元，設備購置費及安裝費9753.54萬元，工程建設其他費6135.54萬元，征地及補償費及土地流轉(zhuǎn)費1230.04萬元，基本預備費7417.63萬元，流動資金500萬元。項目資金來源：全部由黃岡新緣老年公寓有限公司自籌。12.3財務分析依據(jù)12.3.1財務分析的設定條件（1）投資資金與建設進度同步到位，項目建設按計劃如期完成。（2）老年公寓、服務中心在預測時按1:1考慮，即有多少床位招收多少老年人入住。（3）項目的測算，按照新增固定資產(chǎn)投資+周轉(zhuǎn)流動資金需要額的總資金投入，根據(jù)經(jīng)營期生產(chǎn)綱領，計算經(jīng)營成本及經(jīng)營收入，在此基礎上進行總體的財務分析評價。（4）各類財務計算指標匯總詳見附表1。12.3.2財務評價的基本依據(jù)本項目財務評價依據(jù)國家發(fā)改委頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第三版）規(guī)定的評價原則與評價方法，評價中采用動態(tài)與靜態(tài)分析相結合，以靜態(tài)分析為主。本項目計算期20年,其中建設期3年，經(jīng)營期17年。達產(chǎn)計劃見下表。分年達產(chǎn)計劃表經(jīng)營項目生產(chǎn)負荷第4年第5年第6年第7-20年新緣老年公寓70%90%100%100%旅游度假村70%90%100%100%廟宇佛堂70%90%100%100%12.4營業(yè)收入估算1、經(jīng)營收入估算經(jīng)測算，達產(chǎn)年新緣老年公寓經(jīng)營收入為17280萬元。達產(chǎn)年新緣老年公寓經(jīng)營收入測算表項目名稱每日收入（元）年收入（萬元）計算公式住宿床位費1700061202500床×85%/日×360日×80元診斷、檢驗費562520252500床×45%/日×360日×50元康復理療費1250045002500床×50%/日×360日×100元藥品收入437515752500床×35%/日×360日×50元餐飲收入850030602500床×85%/日×360日×40元合計4800017280旅游度假村達產(chǎn)年經(jīng)營收入為3900萬元。其中年接納旅游人次按目前林家大灣接待20萬人次/年的75%計算，人均消費按黃岡市2013年累計接待游客1362萬人次，旅游總收入達75億元，人均消費550/人次的50%，260元/人次計算。廟宇佛堂達產(chǎn)年經(jīng)營收入為500萬元。其中年接納量按旅游人次的三分之一計算，人均消費按100元//人次計算。項目達產(chǎn)年經(jīng)營總收入估算為21680萬元.12.5經(jīng)營成本估算本項目年成本與費用以企業(yè)提供的資料為基礎并結合實際狀況測算。1、人工工資按人均3萬元/年，福利費按工資總額的14%計提；2、水費按2元/噸、電費按0.57元/度、天然氣2.85元/m3計算；3、管理費按收入總額的1%估算；4、修理費按折舊費的20%估算；5、固定資產(chǎn)折舊費房屋按50年計提折舊，固定資產(chǎn)殘值按5%計算;設備投資按15年計提折舊，固定資產(chǎn)殘值按5%計算；6、無形資產(chǎn)土地按30年攤銷；7、工程建筑其他費按30年攤銷。12.6利潤測算達產(chǎn)年經(jīng)營收入合計21680萬元，總成本15271.68萬元，繳營業(yè)稅及附加1215.2萬元，上繳所得稅1298.3萬元。年凈利潤總額3894.9萬元，項目投資利潤率為5.1%，投資利稅率為6.29%。12.7財務的評價結論經(jīng)分析計算，稅前項目財務內(nèi)部收益率2.75%；項目靜態(tài)財務凈現(xiàn)值(折現(xiàn)率8%）FNPV=-31951萬元；投資回收期16.08年，稅后項目財務內(nèi)部收益率0.93%；項目靜態(tài)財務凈現(xiàn)值(折現(xiàn)率8%）FNPV=-40974萬元；投資回收期18.52年，項目在財務上可行。12.8不確定性分析（盈虧平衡分析）BEP(生產(chǎn)能力利用率)=年固定總成本/（年銷售收入-年可變成本-年銷售稅金與附加）*100%=61.49%盈虧平衡分析圖以上分析表明，本項目經(jīng)營期各年利用率（BEP）為61.49%，項目即可保本。12.9財務評價結論由財務盈利能力分析可知，本項目的盈利平衡點為61.4%，較高，投資利潤率為5.1%，投資利稅率為6.29%，說明項目有一定的盈利能力，但由于投資過大，造成項目整體財務盈利能力較弱。財務內(nèi)部收益率為2.75%，偏低，投資回收期16.08年較長，說明項目在財務上是存在一定風險。第十三章社會評價13.1社會影響分析本項目位于團風縣回龍山鎮(zhèn)林家大灣村，其建設及運營活動對項目所在地不會產(chǎn)生負面影響。項目建成后能緩解團風縣城鄉(xiāng)老年人社會化養(yǎng)老床位緊缺的局面。13.2社會風險及對策分析針對項目建設所涉及的各種社會因素進行社會風險分析，提出協(xié)調(diào)項目與當?shù)厣鐣P系、規(guī)避社會風險、促進項目順利實施。13.3社會互適性分析1、項目地區(qū)各類組織對項目建設的適應支持程度該項目關系到團風縣社會養(yǎng)老事業(yè)和旅游業(yè)的發(fā)展，縣政府高度重視，業(yè)主單位會迅速辦妥各項手續(xù)，組織施工，爭取早日完成項目建設內(nèi)容，為團風縣經(jīng)濟建設和老年生活服務，為構建和諧社會貢獻力量。2、項目所在地區(qū)技術、文化狀況與項目的互適性分析擬建項目屬于新建工程，能為當?shù)氐纳鐣h(huán)境、人文條件所接納，該項目與當?shù)厣鐣h(huán)境是相互適應的。13.4社會風險及對策分析該項目施工對附近居民的生產(chǎn)、生活沒有什么影響。應當注意的是在施工期間盡可能做到不在居民休息時施工，施工時把噪音降到最低限度，以免影響居民的正常生活。社會化養(yǎng)老事業(yè)是一項現(xiàn)代新興服務事業(yè)，業(yè)主應枳極學習外地先進經(jīng)驗，搞好員工的業(yè)務技術培訓，切實增強公寓的服務軟實力，創(chuàng)造一流的縣級社會化老年服務示范機構。該項目雖然建筑密度和容積率不高，綠化率和健身場地也均能達到相關要求。場地內(nèi)有流轉(zhuǎn)土地，可組織健康老人自愿參加耕種，既可鍛煉身體，又可創(chuàng)收。第十四章結論與建議14.1結論新緣老年公寓建設項目，以旅游推動養(yǎng)老業(yè)發(fā)展，以土地流轉(zhuǎn)整合農(nóng)村資源，發(fā)展觀光農(nóng)業(yè)、休閑農(nóng)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)，以規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)化引導農(nóng)民轉(zhuǎn)變觀念，帶動經(jīng)濟發(fā)展，對推進團風縣農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結構調(diào)整，實現(xiàn)旅游與養(yǎng)老事業(yè)共同發(fā)展，具有較強的示范作用。項目選址回龍山鎮(zhèn)林家大灣交通便利，水、電、通信等配套設施齊備，適宜項目建設；項目建設規(guī)模合理，建設方案可行，投資規(guī)模適度，資金來源有保證；項目建設對環(huán)境的不利影響較小，通過采取有效地措施，能滿足環(huán)境保護和節(jié)能的要求。項目建設順應了人口老齡