東莞松山湖創(chuàng)意設(shè)計(jì)城營(yíng)銷(xiāo)提報(bào)43p

松山湖創(chuàng)意設(shè)計(jì)城營(yíng)銷(xiāo)思考泓泉盛房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃公司第一部分：項(xiàng)目理解項(xiàng)目理解—區(qū)位本案本案項(xiàng)目位處松山湖北部科技工業(yè)園Ａ區(qū)范圍內(nèi)。東望月荷湖，環(huán)境優(yōu)美；南鄰創(chuàng)意生活城，配套完善；西臨工業(yè)西路，召示性強(qiáng)；北接寮步鎮(zhèn)區(qū)，交通便利環(huán)境優(yōu)美

交通便利

配套完善項(xiàng)目理解——交通R3輕軌R2輕軌廣深鐵路R1輕軌惠州深圳廣州莞惠城際輕軌松山湖輕軌站區(qū)域交通無(wú)論高速、輕軌，還是城市干道路均非常發(fā)達(dá)，交通優(yōu)勢(shì)明顯項(xiàng)目理解——商業(yè)配套第三節(jié)：需求挖掘明興百貨KFC汽車(chē)穿梭店青少年文體活動(dòng)中心創(chuàng)意流行街東莞制造展貿(mào)中心社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心青少年活動(dòng)中心創(chuàng)意生活城——建筑面積9萬(wàn)方，集休閑、娛樂(lè)、餐飲為一體，餐飲、啤酒夜市、百貨超市、演藝廣場(chǎng)、文體中心等一應(yīng)俱全。項(xiàng)目規(guī)劃首席專(zhuān)家研發(fā)樓獨(dú)棟研發(fā)樓ＩＣＤＣ創(chuàng)意設(shè)計(jì)園020電商產(chǎn)業(yè)園高層創(chuàng)意研發(fā)樓總部研發(fā)樓廣東易通平臺(tái)會(huì)議科教中心專(zhuān)家研發(fā)樓項(xiàng)目在科研用地的驅(qū)使下，形成以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為形象的類(lèi)別墅、洋房、辦公等實(shí)際產(chǎn)品綜合體。項(xiàng)目產(chǎn)品理解

首席專(zhuān)家研發(fā)樓＝

類(lèi)獨(dú)棟別墅共16棟項(xiàng)目產(chǎn)品理解

獨(dú)棟研發(fā)樓＝

類(lèi)獨(dú)棟別墅共12棟項(xiàng)目產(chǎn)品理解

專(zhuān)家研發(fā)樓＝

類(lèi)雙拼別墅共3棟6套項(xiàng)目產(chǎn)品理解創(chuàng)意研發(fā)樓（ICDC及O2O產(chǎn)業(yè)園）＝

研發(fā)、辦公、商務(wù)會(huì)所導(dǎo)向共21棟項(xiàng)目產(chǎn)品理解

研發(fā)總部樓及O2O支持中心＝

研發(fā)、辦公導(dǎo)向共4棟8套項(xiàng)目產(chǎn)品理解成果展示中心＝

類(lèi)立體合院辦公產(chǎn)品共1棟居住配套產(chǎn)品辦公配套產(chǎn)品項(xiàng)目產(chǎn)品理解項(xiàng)目產(chǎn)品理解總結(jié)綜合分析，我們從產(chǎn)品形態(tài)上將項(xiàng)目分為兩類(lèi)產(chǎn)品類(lèi)獨(dú)棟別墅產(chǎn)品28棟類(lèi)雙拼別墅產(chǎn)品3棟6套類(lèi)洋房產(chǎn)品產(chǎn)品1棟12層獨(dú)棟類(lèi)辦公21棟立體合院類(lèi)辦公1棟立體雙拼類(lèi)辦公4棟8套常規(guī)辦公、配套樓1棟類(lèi)居住產(chǎn)品類(lèi)辦公產(chǎn)品項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)思考在科研用地為基礎(chǔ)下，項(xiàng)目涉及兩類(lèi)產(chǎn)品針對(duì)類(lèi)辦公產(chǎn)品，很顯然目標(biāo)客群針對(duì)商用為主，或租或賣(mài)針對(duì)類(lèi)居住產(chǎn)品，項(xiàng)目可商、可住，從銷(xiāo)售角度考慮，則更具靈活性第二部分：項(xiàng)目市場(chǎng)情況分析類(lèi)辦公產(chǎn)品類(lèi)居住產(chǎn)品松山湖產(chǎn)業(yè)園區(qū)分布區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)土地性質(zhì)行業(yè)性質(zhì)北部片區(qū)國(guó)際創(chuàng)意設(shè)計(jì)城科研文化創(chuàng)意、設(shè)計(jì)類(lèi)華騰國(guó)際科研用地IT科技類(lèi)中科創(chuàng)新廣場(chǎng)科研文創(chuàng)中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)國(guó)際金融創(chuàng)新園科研科技金融類(lèi)東莞郵政速遞物流電子商務(wù)中心科研電子商務(wù)UPHOUSE上品文創(chuàng)園科研文化創(chuàng)意松湖華科產(chǎn)業(yè)孵化園科研電子信息類(lèi)西部片區(qū)中大365科研科技金融類(lèi)中醫(yī)藥健康科技園科研生物醫(yī)療類(lèi)松山會(huì)館科研電子科技類(lèi)中部片區(qū)中國(guó)科學(xué)院云計(jì)算中心科研IT科技類(lèi)松山湖創(chuàng)新科技園科研科技創(chuàng)新類(lèi)大學(xué)創(chuàng)新城科研文創(chuàng)教育類(lèi)南部片區(qū)中集創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園科研、商住高新科技類(lèi)以松山湖大道為界，北邊重點(diǎn)發(fā)展高新科技產(chǎn)業(yè)，目前已聚集華為、易事特、生益等52家科技含量高、能耗低、效益好的高端產(chǎn)業(yè)，初步形成電子信息、生物醫(yī)藥、精密制造等產(chǎn)業(yè)集群。松山湖大道以南的區(qū)域重點(diǎn)引進(jìn)研發(fā)中心、總部，正在建設(shè)IT研發(fā)園、創(chuàng)意設(shè)計(jì)園、生態(tài)文化創(chuàng)意谷等一批專(zhuān)業(yè)園，已引進(jìn)產(chǎn)品質(zhì)量檢測(cè)基地、萬(wàn)科住宅研發(fā)基地等27家研發(fā)、總部企業(yè)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)圍繞以松山湖大道為軸線的北部區(qū)布局。無(wú)一例外的以科技、創(chuàng)意、智能、文化等為主題。眾多園區(qū)投入使用下，競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈園區(qū)眾多

特點(diǎn)鮮明

競(jìng)爭(zhēng)顯現(xiàn)產(chǎn)品特征高層辦公產(chǎn)品大堂面積較小，標(biāo)準(zhǔn)層層高不足，整體空間尺度較為局促，舒適度低，存在較大提升空間項(xiàng)目大堂標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層候梯廳公共走道承重面積（㎡）凈高（m）高度（m）凈寬（m）高度（m）凈寬（m）高度（m）KG/㎡中科創(chuàng)新廣場(chǎng)605.54.234.224.2250東莞郵政速遞物流電子商務(wù)中心103.73.823.81.53.8250華騰國(guó)際60542.841.74300創(chuàng)新科技園504-52.8（凈）6-731.83200松湖華科產(chǎn)業(yè)孵化園404.23.82.53.81.53.8研發(fā)1000，普通層250東莞市留學(xué)人員創(chuàng)業(yè)園203.23.21.53.21.53.2500空間尺度：松山湖現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)園辦公樓大堂、標(biāo)準(zhǔn)層及公共走道的空間尺度相對(duì)真正的商務(wù)寫(xiě)字樓產(chǎn)品較小，產(chǎn)品空間感不足，整體舒適度較低。目前投資入使用的，除自用外，多以辦公為主體租、售價(jià)格情況松山湖產(chǎn)業(yè)園銷(xiāo)售大都以長(zhǎng)租代售的名義進(jìn)行，租金水平在30-45元/㎡?月之間；銷(xiāo)售（長(zhǎng)租20年)高層辦公則7500-8500元/㎡，企業(yè)獨(dú)棟10000-15000元/㎡。區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)土地性質(zhì)行業(yè)性質(zhì)招商方式招商時(shí)間租金（元/㎡·月）售價(jià)（元/㎡）北部片區(qū)國(guó)際創(chuàng)意設(shè)計(jì)城科研文化創(chuàng)意、設(shè)計(jì)類(lèi)長(zhǎng)租代售2012年8月30-45獨(dú)棟10000-12000高層7500-8500華騰國(guó)際科研用地IT科技類(lèi)未確定2015年3月————中科創(chuàng)新廣場(chǎng)科研文創(chuàng)中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)長(zhǎng)租代售2014年10月35-458500國(guó)際金融創(chuàng)新園科研科技金融類(lèi)短租、長(zhǎng)租代售2013年9月45——東莞郵政速遞物流電子商務(wù)中心科研電子商務(wù)長(zhǎng)租代售2014年5月30-35——UPHOUSE上品文創(chuàng)園科研文化創(chuàng)意長(zhǎng)租代售2014年12月50-60——松湖華科產(chǎn)業(yè)孵化園科研電子信息類(lèi)長(zhǎng)租代售2012年5月毛坯30，簡(jiǎn)裝45——西部片區(qū)中大365科研科技金融類(lèi)長(zhǎng)租代售2014年下半年公寓20，辦公30——中醫(yī)藥健康科技園科研生物醫(yī)療類(lèi)長(zhǎng)租代售2015年3月————松山會(huì)館科研電子科技類(lèi)待定（預(yù)計(jì)未來(lái)可銷(xiāo)售）2014年年初——11000中部片區(qū)中國(guó)科學(xué)院云計(jì)算中心科研IT科技類(lèi)長(zhǎng)租代售2013年6月30-358500松山湖創(chuàng)新科技園科研科技創(chuàng)新類(lèi)部分可銷(xiāo)售、短租、長(zhǎng)租代售2012年32-50——大學(xué)創(chuàng)新城科研文創(chuàng)教育類(lèi)長(zhǎng)租代售2014年12月————南部片區(qū)中集創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園科研、商住高新科技類(lèi)獨(dú)棟銷(xiāo)售、其他長(zhǎng)租代售2015年下半年——獨(dú)棟15000長(zhǎng)租代售，科研用地下變相銷(xiāo)售區(qū)域項(xiàng)目名稱(chēng)園區(qū)配套住宿面積（萬(wàn)㎡）餐飲面積（萬(wàn)㎡）娛樂(lè)面積（萬(wàn)㎡）購(gòu)物面積（萬(wàn)㎡）會(huì)務(wù)類(lèi)面積（萬(wàn)㎡）北部片區(qū)國(guó)際創(chuàng)意設(shè)計(jì)城√——————————————√1.54華騰國(guó)際×——√1.12√0.48√0.44√0.48中科創(chuàng)新廣場(chǎng)√1.95√0.5√0.5√1.69×——國(guó)際金融創(chuàng)新園√2.5√0.13√0.9√3√0.5東莞郵政速遞物流電子商務(wù)中心×——√0.12×——×——√0.06UPHOUSE上品文創(chuàng)園×——√暫未公布√暫未公布√暫未公布√暫未公布松湖華科產(chǎn)業(yè)孵化園×——————————————√0.3西部片區(qū)中大365√——√0.15————————√0.4中部片區(qū)松山湖創(chuàng)新科技園×——√0.1×——×——×——南部片區(qū)中集創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園√6.7√0.1√規(guī)劃中√規(guī)劃中√規(guī)劃中

園區(qū)配套松山湖產(chǎn)業(yè)園規(guī)模較大型項(xiàng)目園區(qū)配套較完善，基本匹配公寓及餐飲；園區(qū)配套體量不大，基本能滿(mǎn)足園區(qū)服務(wù)園區(qū)特征明顯，外聯(lián)性不強(qiáng)即將上市的三大產(chǎn)業(yè)園區(qū)松山湖互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園松山湖中以水處理產(chǎn)業(yè)園松山湖中集產(chǎn)業(yè)園類(lèi)辦公產(chǎn)品的投資性思考長(zhǎng)租代售特征，僅停留在使用權(quán)銷(xiāo)售上，缺乏投資動(dòng)力。專(zhuān)業(yè)性強(qiáng)，專(zhuān)業(yè)名目眾多，功能局限，傳統(tǒng)投資客難以了解并接納。科研用地，致使產(chǎn)權(quán)難以分割，雖然隨著中集、中以、互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園等獨(dú)棟類(lèi)產(chǎn)品上市，產(chǎn)權(quán)問(wèn)題在一定程度解決，但總價(jià)較高的特征，致使出貨速度仍然將緩慢?？蒲杏玫?，致使常規(guī)投資宣傳受到一定程度限制，投資宣傳范圍有限。未來(lái)大量項(xiàng)目上市，致使市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇。類(lèi)居住產(chǎn)品分析松山湖住宅性質(zhì)的項(xiàng)目，無(wú)論量?jī)r(jià)均取得不錯(cuò)的成績(jī)，目前以科研用地成功推出市場(chǎng)的類(lèi)居住產(chǎn)品只有萬(wàn)科松湖中心我們就松湖中心為案例分析此類(lèi)產(chǎn)品去貨類(lèi)居住產(chǎn)品松湖中心案例松湖中心一期璞園，共規(guī)劃345-510平米的獨(dú)立別墅共49套獨(dú)棟及雙拼別墅二期規(guī)劃全部為洋房產(chǎn)品；銷(xiāo)售價(jià)格，別墅約2萬(wàn)－2.5萬(wàn)元/平米

洋房約1萬(wàn)－1.3萬(wàn)元/平米用地性質(zhì)：科研用地從一開(kāi)始，萬(wàn)科就拋棄科研類(lèi)產(chǎn)品直接定位為居住類(lèi)產(chǎn)品萬(wàn)科借助虹溪諾雅的成功開(kāi)發(fā)，將松湖中心直接定位為萬(wàn)科ＴＯＰ系列產(chǎn)品展示方式西式紅酒會(huì)館樣板房中式茶文化會(huì)館樣板房用生活文化“茶”“紅酒”成功繞開(kāi)科研用地不能做居住用途的功能障礙宣傳方式一個(gè)居住味道濃厚的案名“璞園”對(duì)個(gè)宣傳拋棄一切產(chǎn)業(yè)類(lèi)元素客戶(hù)心中就是一個(gè)高端居住項(xiàng)目給客戶(hù)一個(gè)清晰的認(rèn)知松湖中心營(yíng)銷(xiāo)啟示

雖然在銷(xiāo)售上松湖中心就科研用地性質(zhì)，客戶(hù)仍然有一定抗性，但是還是解決了營(yíng)銷(xiāo)難題，創(chuàng)造了較好成績(jī)（別墅兩年基本售完，洋房5個(gè)月售完），并且其價(jià)值明顯高于其它產(chǎn)業(yè)園銷(xiāo)售價(jià)格松湖中心給予啟示：產(chǎn)品上保證其純粹性形象上保證客戶(hù)認(rèn)知清晰宣傳上巧妙繞開(kāi)科研屬性拓客渠道上，由萬(wàn)科自身品牌限制，無(wú)法使用二三級(jí)聯(lián)動(dòng)銷(xiāo)售等手段，其拓客廣泛性受到一定程度限制，對(duì)銷(xiāo)售速度有所影響。第三部分：項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)建議思路項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)再思考思考1:如何在項(xiàng)目即有定位“創(chuàng)意設(shè)計(jì)城”下重新樹(shù)立分類(lèi)產(chǎn)品特征；思考2：如何創(chuàng)建展示平臺(tái)，讓客戶(hù)對(duì)項(xiàng)目有更為直觀的產(chǎn)品印象；思考3:如何搭建營(yíng)銷(xiāo)渠道，以迅速完成客戶(hù)積累。產(chǎn)品再研究之類(lèi)辦公產(chǎn)品ICDC創(chuàng)意設(shè)計(jì)園Ｏ2O電商產(chǎn)業(yè)園ICDC創(chuàng)意設(shè)計(jì)園及O2O電商產(chǎn)業(yè)園：屬于項(xiàng)目?jī)?nèi)部位置，并且前期已做足較大形象宣傳和客戶(hù)積累，產(chǎn)品屬性建議不做調(diào)整。產(chǎn)品再研究之類(lèi)辦公產(chǎn)品創(chuàng)意生活城本案本案產(chǎn)品相比競(jìng)品有兩大重要優(yōu)勢(shì)其一：緊鄰工業(yè)西路，召示性良好，不僅具備園區(qū)創(chuàng)意產(chǎn)研功能，在常規(guī)辦公上相對(duì)園區(qū)有較大優(yōu)勢(shì)，產(chǎn)品的升值潛力也較大。其二：項(xiàng)目緊鄰創(chuàng)意生活城，商業(yè)氛圍濃厚，項(xiàng)目不僅具有辦公、研發(fā)、孵化等特征，零售商業(yè)經(jīng)營(yíng)能力也非常強(qiáng)大。物業(yè)投資優(yōu)勢(shì)明顯。強(qiáng)大的投資動(dòng)力產(chǎn)品再研究之類(lèi)別墅產(chǎn)品類(lèi)別墅產(chǎn)品給予正名，堅(jiān)決走居住方向圍合管理，強(qiáng)調(diào)居住與辦公分離強(qiáng)化展示，強(qiáng)調(diào)臨湖的稀缺性項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)解決之道1—項(xiàng)目形象總體形象上：松山湖

中心城集商、住、辦公、創(chuàng)意設(shè)計(jì)于一體的新興創(chuàng)意綜合體居住形象上：月荷墅館松山湖唯一臨湖大獨(dú)棟墅館項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)解決之道2—先住后商，分離銷(xiāo)售在銷(xiāo)售步聚上采取先售居住產(chǎn)品后售類(lèi)辦公產(chǎn)品，這有助于：1?先易后難；2?分離形象，互不干擾；3、保證居住的純粹性首批推售，強(qiáng)調(diào)居住價(jià)值二批推售，強(qiáng)調(diào)投資價(jià)值三批推售，強(qiáng)調(diào)創(chuàng)意價(jià)值展示通道：臨街廣場(chǎng)完成展示：創(chuàng)意園通道在銷(xiāo)售別墅時(shí)，圍板圍合形成私家通道；別墅區(qū)及湖區(qū)形成休閑生活景觀展示接待中心展示：包裝接待中心形成接待和銷(xiāo)售區(qū)；塔樓洋房做洋房樣板展示。別墅樣板展示：巧妙嫁接商務(wù)會(huì)館元素，但強(qiáng)調(diào)以居住功能為主?？蓞⒖既f(wàn)科松湖中心。項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)解決之道3—建立良好展示平臺(tái)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)解決之道4—增強(qiáng)居住管理及配套，商居分離管理引進(jìn)物管顧問(wèn)公司，實(shí)施別墅高規(guī)格管理服務(wù)，強(qiáng)化別墅的私屬性和尊貴感；強(qiáng)化生活配套功能，增加居住的便利感；強(qiáng)調(diào)湖景資源，樹(shù)造稀缺景觀資源項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)解決之道5—客戶(hù)渠道客戶(hù)渠道1:我司團(tuán)隊(duì)成員豐富的松山湖操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)及客戶(hù)資源萬(wàn)科虹溪諾雅龍湖居保利紅珊瑚項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)解決之道5—客戶(hù)渠道客戶(hù)渠道2:我司團(tuán)隊(duì)成員豐富的投資性項(xiàng)目操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)及客戶(hù)資源虎門(mén)國(guó)際布料華南茶葉市場(chǎng)世博廣場(chǎng)常平百花時(shí)代廣場(chǎng)黃江女人世界東城百佳廣場(chǎng)寮步樂(lè)薈城虎門(mén)名購(gòu)城…………項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)解決之道5—客戶(hù)渠道啟動(dòng)二、三級(jí)聯(lián)