東莞松山湖創(chuàng)意設計城營銷提報43p

松山湖創(chuàng)意設計城營銷思考泓泉盛房地產(chǎn)營銷策劃公司第一部分：項目理解項目理解—區(qū)位本案本案項目位處松山湖北部科技工業(yè)園Ａ區(qū)范圍內(nèi)。東望月荷湖，環(huán)境優(yōu)美；南鄰創(chuàng)意生活城，配套完善；西臨工業(yè)西路，召示性強；北接寮步鎮(zhèn)區(qū)，交通便利環(huán)境優(yōu)美

交通便利

配套完善項目理解——交通R3輕軌R2輕軌廣深鐵路R1輕軌惠州深圳廣州莞惠城際輕軌松山湖輕軌站區(qū)域交通無論高速、輕軌，還是城市干道路均非常發(fā)達，交通優(yōu)勢明顯項目理解——商業(yè)配套第三節(jié)：需求挖掘明興百貨KFC汽車穿梭店青少年文體活動中心創(chuàng)意流行街東莞制造展貿(mào)中心社區(qū)衛(wèi)生服務中心青少年活動中心創(chuàng)意生活城——建筑面積9萬方，集休閑、娛樂、餐飲為一體，餐飲、啤酒夜市、百貨超市、演藝廣場、文體中心等一應俱全。項目規(guī)劃首席專家研發(fā)樓獨棟研發(fā)樓ＩＣＤＣ創(chuàng)意設計園020電商產(chǎn)業(yè)園高層創(chuàng)意研發(fā)樓總部研發(fā)樓廣東易通平臺會議科教中心專家研發(fā)樓項目在科研用地的驅(qū)使下，形成以創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)為形象的類別墅、洋房、辦公等實際產(chǎn)品綜合體。項目產(chǎn)品理解

首席專家研發(fā)樓＝

類獨棟別墅共16棟項目產(chǎn)品理解

獨棟研發(fā)樓＝

類獨棟別墅共12棟項目產(chǎn)品理解

專家研發(fā)樓＝

類雙拼別墅共3棟6套項目產(chǎn)品理解創(chuàng)意研發(fā)樓（ICDC及O2O產(chǎn)業(yè)園）＝

研發(fā)、辦公、商務會所導向共21棟項目產(chǎn)品理解

研發(fā)總部樓及O2O支持中心＝

研發(fā)、辦公導向共4棟8套項目產(chǎn)品理解成果展示中心＝

類立體合院辦公產(chǎn)品共1棟居住配套產(chǎn)品辦公配套產(chǎn)品項目產(chǎn)品理解項目產(chǎn)品理解總結綜合分析，我們從產(chǎn)品形態(tài)上將項目分為兩類產(chǎn)品類獨棟別墅產(chǎn)品28棟類雙拼別墅產(chǎn)品3棟6套類洋房產(chǎn)品產(chǎn)品1棟12層獨棟類辦公21棟立體合院類辦公1棟立體雙拼類辦公4棟8套常規(guī)辦公、配套樓1棟類居住產(chǎn)品類辦公產(chǎn)品項目營銷思考在科研用地為基礎下，項目涉及兩類產(chǎn)品針對類辦公產(chǎn)品，很顯然目標客群針對商用為主，或租或賣針對類居住產(chǎn)品，項目可商、可住，從銷售角度考慮，則更具靈活性第二部分：項目市場情況分析類辦公產(chǎn)品類居住產(chǎn)品松山湖產(chǎn)業(yè)園區(qū)分布區(qū)域項目名稱土地性質(zhì)行業(yè)性質(zhì)北部片區(qū)國際創(chuàng)意設計城科研文化創(chuàng)意、設計類華騰國際科研用地IT科技類中科創(chuàng)新廣場科研文創(chuàng)中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)國際金融創(chuàng)新園科研科技金融類東莞郵政速遞物流電子商務中心科研電子商務UPHOUSE上品文創(chuàng)園科研文化創(chuàng)意松湖華科產(chǎn)業(yè)孵化園科研電子信息類西部片區(qū)中大365科研科技金融類中醫(yī)藥健康科技園科研生物醫(yī)療類松山會館科研電子科技類中部片區(qū)中國科學院云計算中心科研IT科技類松山湖創(chuàng)新科技園科研科技創(chuàng)新類大學創(chuàng)新城科研文創(chuàng)教育類南部片區(qū)中集創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園科研、商住高新科技類以松山湖大道為界，北邊重點發(fā)展高新科技產(chǎn)業(yè)，目前已聚集華為、易事特、生益等52家科技含量高、能耗低、效益好的高端產(chǎn)業(yè)，初步形成電子信息、生物醫(yī)藥、精密制造等產(chǎn)業(yè)集群。松山湖大道以南的區(qū)域重點引進研發(fā)中心、總部，正在建設IT研發(fā)園、創(chuàng)意設計園、生態(tài)文化創(chuàng)意谷等一批專業(yè)園，已引進產(chǎn)品質(zhì)量檢測基地、萬科住宅研發(fā)基地等27家研發(fā)、總部企業(yè)。產(chǎn)業(yè)園區(qū)圍繞以松山湖大道為軸線的北部區(qū)布局。無一例外的以科技、創(chuàng)意、智能、文化等為主題。眾多園區(qū)投入使用下，競爭日趨激烈園區(qū)眾多

特點鮮明

競爭顯現(xiàn)產(chǎn)品特征高層辦公產(chǎn)品大堂面積較小，標準層層高不足，整體空間尺度較為局促，舒適度低，存在較大提升空間項目大堂標準層標準層候梯廳公共走道承重面積（㎡）凈高（m）高度（m）凈寬（m）高度（m）凈寬（m）高度（m）KG/㎡中科創(chuàng)新廣場605.54.234.224.2250東莞郵政速遞物流電子商務中心103.73.823.81.53.8250華騰國際60542.841.74300創(chuàng)新科技園504-52.8（凈）6-731.83200松湖華科產(chǎn)業(yè)孵化園404.23.82.53.81.53.8研發(fā)1000，普通層250東莞市留學人員創(chuàng)業(yè)園203.23.21.53.21.53.2500空間尺度：松山湖現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)園辦公樓大堂、標準層及公共走道的空間尺度相對真正的商務寫字樓產(chǎn)品較小，產(chǎn)品空間感不足，整體舒適度較低。目前投資入使用的，除自用外，多以辦公為主體租、售價格情況松山湖產(chǎn)業(yè)園銷售大都以長租代售的名義進行，租金水平在30-45元/㎡?月之間；銷售（長租20年)高層辦公則7500-8500元/㎡，企業(yè)獨棟10000-15000元/㎡。區(qū)域項目名稱土地性質(zhì)行業(yè)性質(zhì)招商方式招商時間租金（元/㎡·月）售價（元/㎡）北部片區(qū)國際創(chuàng)意設計城科研文化創(chuàng)意、設計類長租代售2012年8月30-45獨棟10000-12000高層7500-8500華騰國際科研用地IT科技類未確定2015年3月————中科創(chuàng)新廣場科研文創(chuàng)中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)長租代售2014年10月35-458500國際金融創(chuàng)新園科研科技金融類短租、長租代售2013年9月45——東莞郵政速遞物流電子商務中心科研電子商務長租代售2014年5月30-35——UPHOUSE上品文創(chuàng)園科研文化創(chuàng)意長租代售2014年12月50-60——松湖華科產(chǎn)業(yè)孵化園科研電子信息類長租代售2012年5月毛坯30，簡裝45——西部片區(qū)中大365科研科技金融類長租代售2014年下半年公寓20，辦公30——中醫(yī)藥健康科技園科研生物醫(yī)療類長租代售2015年3月————松山會館科研電子科技類待定（預計未來可銷售）2014年年初——11000中部片區(qū)中國科學院云計算中心科研IT科技類長租代售2013年6月30-358500松山湖創(chuàng)新科技園科研科技創(chuàng)新類部分可銷售、短租、長租代售2012年32-50——大學創(chuàng)新城科研文創(chuàng)教育類長租代售2014年12月————南部片區(qū)中集創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園科研、商住高新科技類獨棟銷售、其他長租代售2015年下半年——獨棟15000長租代售，科研用地下變相銷售區(qū)域項目名稱園區(qū)配套住宿面積（萬㎡）餐飲面積（萬㎡）娛樂面積（萬㎡）購物面積（萬㎡）會務類面積（萬㎡）北部片區(qū)國際創(chuàng)意設計城√——————————————√1.54華騰國際×——√1.12√0.48√0.44√0.48中科創(chuàng)新廣場√1.95√0.5√0.5√1.69×——國際金融創(chuàng)新園√2.5√0.13√0.9√3√0.5東莞郵政速遞物流電子商務中心×——√0.12×——×——√0.06UPHOUSE上品文創(chuàng)園×——√暫未公布√暫未公布√暫未公布√暫未公布松湖華科產(chǎn)業(yè)孵化園×——————————————√0.3西部片區(qū)中大365√——√0.15————————√0.4中部片區(qū)松山湖創(chuàng)新科技園×——√0.1×——×——×——南部片區(qū)中集創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園√6.7√0.1√規(guī)劃中√規(guī)劃中√規(guī)劃中

園區(qū)配套松山湖產(chǎn)業(yè)園規(guī)模較大型項目園區(qū)配套較完善，基本匹配公寓及餐飲；園區(qū)配套體量不大，基本能滿足園區(qū)服務園區(qū)特征明顯，外聯(lián)性不強即將上市的三大產(chǎn)業(yè)園區(qū)松山湖互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園松山湖中以水處理產(chǎn)業(yè)園松山湖中集產(chǎn)業(yè)園類辦公產(chǎn)品的投資性思考長租代售特征，僅停留在使用權銷售上，缺乏投資動力。專業(yè)性強，專業(yè)名目眾多，功能局限，傳統(tǒng)投資客難以了解并接納。科研用地，致使產(chǎn)權難以分割，雖然隨著中集、中以、互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)園等獨棟類產(chǎn)品上市，產(chǎn)權問題在一定程度解決，但總價較高的特征，致使出貨速度仍然將緩慢?？蒲杏玫?，致使常規(guī)投資宣傳受到一定程度限制，投資宣傳范圍有限。未來大量項目上市，致使市場競爭加劇。類居住產(chǎn)品分析松山湖住宅性質(zhì)的項目，無論量價均取得不錯的成績，目前以科研用地成功推出市場的類居住產(chǎn)品只有萬科松湖中心我們就松湖中心為案例分析此類產(chǎn)品去貨類居住產(chǎn)品松湖中心案例松湖中心一期璞園，共規(guī)劃345-510平米的獨立別墅共49套獨棟及雙拼別墅二期規(guī)劃全部為洋房產(chǎn)品；銷售價格，別墅約2萬－2.5萬元/平米

洋房約1萬－1.3萬元/平米用地性質(zhì)：科研用地從一開始，萬科就拋棄科研類產(chǎn)品直接定位為居住類產(chǎn)品萬科借助虹溪諾雅的成功開發(fā)，將松湖中心直接定位為萬科ＴＯＰ系列產(chǎn)品展示方式西式紅酒會館樣板房中式茶文化會館樣板房用生活文化“茶”“紅酒”成功繞開科研用地不能做居住用途的功能障礙宣傳方式一個居住味道濃厚的案名“璞園”對個宣傳拋棄一切產(chǎn)業(yè)類元素客戶心中就是一個高端居住項目給客戶一個清晰的認知松湖中心營銷啟示

雖然在銷售上松湖中心就科研用地性質(zhì)，客戶仍然有一定抗性，但是還是解決了營銷難題，創(chuàng)造了較好成績（別墅兩年基本售完，洋房5個月售完），并且其價值明顯高于其它產(chǎn)業(yè)園銷售價格松湖中心給予啟示：產(chǎn)品上保證其純粹性形象上保證客戶認知清晰宣傳上巧妙繞開科研屬性拓客渠道上，由萬科自身品牌限制，無法使用二三級聯(lián)動銷售等手段，其拓客廣泛性受到一定程度限制，對銷售速度有所影響。第三部分：項目營銷建議思路項目營銷再思考思考1:如何在項目即有定位“創(chuàng)意設計城”下重新樹立分類產(chǎn)品特征；思考2：如何創(chuàng)建展示平臺，讓客戶對項目有更為直觀的產(chǎn)品印象；思考3:如何搭建營銷渠道，以迅速完成客戶積累。產(chǎn)品再研究之類辦公產(chǎn)品ICDC創(chuàng)意設計園Ｏ2O電商產(chǎn)業(yè)園ICDC創(chuàng)意設計園及O2O電商產(chǎn)業(yè)園：屬于項目內(nèi)部位置，并且前期已做足較大形象宣傳和客戶積累，產(chǎn)品屬性建議不做調(diào)整。產(chǎn)品再研究之類辦公產(chǎn)品創(chuàng)意生活城本案本案產(chǎn)品相比競品有兩大重要優(yōu)勢其一：緊鄰工業(yè)西路，召示性良好，不僅具備園區(qū)創(chuàng)意產(chǎn)研功能，在常規(guī)辦公上相對園區(qū)有較大優(yōu)勢，產(chǎn)品的升值潛力也較大。其二：項目緊鄰創(chuàng)意生活城，商業(yè)氛圍濃厚，項目不僅具有辦公、研發(fā)、孵化等特征，零售商業(yè)經(jīng)營能力也非常強大。物業(yè)投資優(yōu)勢明顯。強大的投資動力產(chǎn)品再研究之類別墅產(chǎn)品類別墅產(chǎn)品給予正名，堅決走居住方向圍合管理，強調(diào)居住與辦公分離強化展示，強調(diào)臨湖的稀缺性項目營銷解決之道1—項目形象總體形象上：松山湖

中心城集商、住、辦公、創(chuàng)意設計于一體的新興創(chuàng)意綜合體居住形象上：月荷墅館松山湖唯一臨湖大獨棟墅館項目營銷解決之道2—先住后商，分離銷售在銷售步聚上采取先售居住產(chǎn)品后售類辦公產(chǎn)品，這有助于：1?先易后難；2?分離形象，互不干擾；3、保證居住的純粹性首批推售，強調(diào)居住價值二批推售，強調(diào)投資價值三批推售，強調(diào)創(chuàng)意價值展示通道：臨街廣場完成展示：創(chuàng)意園通道在銷售別墅時，圍板圍合形成私家通道；別墅區(qū)及湖區(qū)形成休閑生活景觀展示接待中心展示：包裝接待中心形成接待和銷售區(qū)；塔樓洋房做洋房樣板展示。別墅樣板展示：巧妙嫁接商務會館元素，但強調(diào)以居住功能為主。可參考萬科松湖中心。項目營銷解決之道3—建立良好展示平臺項目營銷解決之道4—增強居住管理及配套，商居分離管理引進物管顧問公司，實施別墅高規(guī)格管理服務，強化別墅的私屬性和尊貴感；強化生活配套功能，增加居住的便利感；強調(diào)湖景資源，樹造稀缺景觀資源項目營銷解決之道5—客戶渠道客戶渠道1:我司團隊成員豐富的松山湖操盤經(jīng)驗及客戶資源萬科虹溪諾雅龍湖居保利紅珊瑚項目營銷解決之道5—客戶渠道客戶渠道2:我司團隊成員豐富的投資性項目操盤經(jīng)驗及客戶資源虎門國際布料華南茶葉市場世博廣場常平百花時代廣場黃江女人世界東城百佳廣場寮步樂薈城虎門名購城…………項目營銷解決之道5—客戶渠道啟動二、三級聯(lián)