上半年山西省房地產(chǎn)估價師制度與政策城鎮(zhèn)土地使用稅的繳納考試試題

2016年上半年山西省房地產(chǎn)估價師制度與政策：城鎮(zhèn)土地使用稅的繳納考試試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分,60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、A市居民張某按市場價格將其住房出租給王某，年租金為10000元。按照稅收優(yōu)惠政策，張某應(yīng)繳納房產(chǎn)稅元。

A：200

B：300

C:400

D:500

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)2、甲房地產(chǎn)開發(fā)公司擬投資開發(fā)一大型居住區(qū)，預(yù)計工程全部完工需要3年時間,目前市場對此類房地產(chǎn)的需求較旺，但由于周圍正在規(guī)劃或建設(shè)較多的住宅小區(qū)，預(yù)計在今后3年內(nèi)該地區(qū)的住宅空置率會從目前的2％上升至10％左右。甲公司擬以其所擁有的該項目的部分土地向銀行申請抵押貸款，以下判斷中正確的是。

A：因為目前房地產(chǎn)市場需求較旺，采用假設(shè)開發(fā)法(現(xiàn)金流量法）估價時，預(yù)計未來房屋售價，可適當比現(xiàn)時同類房屋售價高

B：因為預(yù)計空置率會有較高的升幅,采用假設(shè)開發(fā)法（現(xiàn)金流量法）估價時,預(yù)計未來房屋售價,可適當予以調(diào)低

C：該部分土地的價值等于該部分土地占全部土地的份額乘以項目全部土地的價值

D：該土地的價值是甲公司獲取土地時所支付的代價

E:工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格3、某物業(yè)當前的市場售價為5000元／㎡，其業(yè)主擬采用租金按年5％等比遞增方式出租，并希望在20年的出租期內(nèi)租金收入的現(xiàn)值之和與當前售價相當，如果折現(xiàn)率為12%，則第一年的租金應(yīng)當確定為元／㎡。

A：467．25

B：448．24

C：498．53

D：482．79

E:借款合同4、某開發(fā)商率先向市場推出了帶有電梯的別墅，該開發(fā)商在項目市場定位戰(zhàn)略上采取的是__戰(zhàn)略。

A．形象差異化

B．人員差別化

C．服務(wù)差別化

D．產(chǎn)品差別化5、__，建設(shè)部制定了《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》,使得拆遷估價問題有了參考依據(jù)。

A．2003年1月1日

B．2004年1月1日

C．2004年12月1日

D．2003年12月1日6、對建設(shè)工程的施工質(zhì)量負責的單位是。

A：施工單位

B:監(jiān)理單位

C：建設(shè)單位

D:建設(shè)主管部門

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)7、某物業(yè)10年租金收入的終值為20萬元，年租金增長率為6％，租金在每年末支付，若年利率為6％，則第5年末的租金是元。

A:14945。16

B：15841。87

C：26764。51

D:28370.38

E：借款合同8、在利用收益法評估房地產(chǎn)的投資價值時，采用的折現(xiàn)率是.

A:社會一般收益率

B：社會最低收益率

C：某個投資者所要求的最低收益率

D：某個投資者所要求的最高收益率

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格9、__是指房地產(chǎn)市場上沒有兩宗完全相同的房地產(chǎn).

A．差異性

B．各異性

C．特色性

D．獨立性10、在城市規(guī)劃中，地下建筑面積通常不計。

A:建筑規(guī)模

B：建筑高度

C：建筑密度

D：容積率

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格

11、融資成本高低是判斷項目融資方案是否合理的重要因素，融資成本包括(）和資本融資成本.

A．機會融資成本

B．股票融資成本

C．債務(wù)融資成本

D．權(quán)益融資成本12、某居民2008年1月初購買一套建筑面積為100㎡的住宅，單價為5000元／㎡,若2008年當?shù)赝愖≌瑑r格月遞增0。5%，年通貨膨脹率為5％,則2008年底該套住宅實際增值額為元。

A：4296。96

B:5560。86

C:5839.91

D：30838.91

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格13、某一時段房地產(chǎn)投資市場的平均收益率為15％,國家債券的收益率為4％,房地產(chǎn)市場相對于整個投資市場的風險相關(guān)系數(shù)為0。4，那么,用資本資產(chǎn)定價模型確定的折現(xiàn)率應(yīng)為__。

A．6％

B．8。4％

C．11％

D．15％14、下列有關(guān)房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)的規(guī)定中，不正確的表述是__。

A．未經(jīng)注冊擅自以房地產(chǎn)估價師名義從事估價業(yè)務(wù)的，由縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門責令其停止違法活動，并可處以違法所得3倍以下但不超過3萬元的罰款

B．房地產(chǎn)估價師準許他人以自己的名義執(zhí)行房地產(chǎn)估價師業(yè)務(wù)，沒有違法所得的,由縣級以上房地產(chǎn)行政主管部門責令其停止違法活動，并可處以1萬元以下的罰款

C．中介服務(wù)人員索取他人財物或者非法收受他人財物，故意提供虛假評估報告，情節(jié)嚴重的,處五年以上十年以下的有期徒刑,并處罰金

D．中介服務(wù)人員嚴重不負責任,出具的評估報告有重大失實，造成嚴重后果的,處五年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金15、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔的商品房保修期從之日起計算。

A：竣工

B：交付

C：辦理房屋所有權(quán)登記

D：入住

E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)16、商品房買賣合同約定面積為150m2,價格為4000元/m2，交付使用時,產(chǎn)權(quán)登記面積為155m2，買賣雙方未對面積誤差的處理方式做出約定.根據(jù)有關(guān)規(guī)定最后結(jié)算的房價款應(yīng)為__萬元。

A．60.0

B．61。0

C．61。8

D．62。017、當房地產(chǎn)價格的變動過程持續(xù)上升或者下降，并且各期上升或者下降的數(shù)額大致接近時,宜采用__預(yù)測房地產(chǎn)的未來價格.

A．數(shù)學曲線擬合法

B．平均增減量法

C．平均發(fā)展速度法

D．移動平均法18、房地產(chǎn)估價中，遵循獨立、客觀、公正原則的核心是估價機構(gòu)和估價人員應(yīng)當站在__的立場上,評估出一個對各方當事人來說都公平合理的價值。

A．委托人

B．估價報告預(yù)期使用者

C．管理部門

D．中立19、是由銀行發(fā)行的一種票據(jù)，俗稱鈔票.

A：本票

B:匯票

C：支票

D：銀行券

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)20、下列關(guān)于地籍圖的表述中，不正確的是。

A：地籍測量繪制的圖件稱為地籍圖，它是表示土地產(chǎn)權(quán)、地界和分區(qū)的平面圖

B：城市地籍圖比例一般為1：500

C：宗地圖是描述宗地位置、界址點線關(guān)系、相鄰宗地編號的分宗地籍圖，用來作為該宗土地產(chǎn)權(quán)證書和地籍檔案的附圖

D：宗地圖要求必須按比例真實繪制，比例尺一般為1：500或小于1：500

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)21、業(yè)主大會成立前,商品住宅業(yè)主、非住宅業(yè)主交存的住宅專項維修資金,由代管。

A：房地產(chǎn)開發(fā)單位

B：業(yè)主大會

C:業(yè)主委員會

D:物業(yè)所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn))主管部門

E:執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)22、房地產(chǎn)供給有限特性的本質(zhì)是.

A：土地的總量有限

B:房地產(chǎn)的不可移動性

C：房地產(chǎn)的獨一無二性

D:房地產(chǎn)的價值量大

E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格23、甲、乙兩個物業(yè)2005年10月的價值均為1000萬元，預(yù)計甲物業(yè)2006年10月的價值為1100萬元和900萬元的可能性各為50％，預(yù)計乙物業(yè)2006年10月的價值為1200萬元和800萬元的可能性各為50%，甲、乙兩個物業(yè)投資風險比較的結(jié)果是__。

A．甲物業(yè)投資風險大

B．乙物業(yè)投資風險大

C．甲、乙兩個物業(yè)投資風險相同

D．無法判斷24、某估價報告中的估價對象為寫字樓在建工程，采用假設(shè)開發(fā)法求取其價值時，開發(fā)完成后的價值同時采用了市場法和收益法求??；采用成本法求取其價值時，土地采用了基準地價修正法求取。該估價報告求取寫字樓在建工程的價值,實質(zhì)上采用了（).

A．假設(shè)開發(fā)法和基準地價修正法兩種方法

B．假設(shè)開發(fā)法和成本法兩種方法

C．假設(shè)開發(fā)法、市場法、收益法和成本法四種方法

D．假設(shè)開發(fā)法、市場法、收益法、成本法和基準地價修正法五種方法25、下列不屬于間接融資優(yōu)點的是。

A：籌資可以積少成多

B：安全性較高

C：安全性較低

D：作為間接融資主體的金融中介機構(gòu)，一般都有相當大的規(guī)模,資金也比較雄厚，它們可以雇用各種專業(yè)人員對融資活動進行分析，也有能力利用現(xiàn)代化工具從事金融活動

E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分；少選，所選的每個選項得0.5分）1、下列關(guān)于房屋轉(zhuǎn)租，表述正確的是。

A:指房屋出租人將承租的房屋再出租的行為

B：轉(zhuǎn)租合同除符合房屋租賃合同的有關(guān)部門規(guī)定外，還必須具備出租人同意轉(zhuǎn)租證明

C:承租人在租賃期限內(nèi)如轉(zhuǎn)租所承租的房屋，在符合其他法律、法規(guī)規(guī)定的前提下，還必須征得房屋出租人的同意

D：轉(zhuǎn)租合同的終止日期不得超過原租賃合同的終止日期，但出租人與轉(zhuǎn)租雙方協(xié)商一致的除外

E：轉(zhuǎn)租期間原租賃合同變更、解除或者終止，轉(zhuǎn)租合同也隨之變更、解除或者終止2、以下屬于估價報告內(nèi)在質(zhì)量的有__。

A．估價結(jié)果的準確性

B．估價方法選用的正確性

C．參數(shù)選擇的合理性

D．文字表述水平

E．文字格式及印刷質(zhì)量3、中國民法的基本原則包括、禁止濫用權(quán)利原則。

A：平等原則

B：誠實信用原則

C：公序良俗原則

D:自愿原則

E：強制原則4、房地產(chǎn)市場需求的特點主要有。

A:多樣性

B：廣泛性

C:壟斷性

D:復(fù)雜性

E：具有高度的適應(yīng)性5、可行性研究就是在投資決策前,對建設(shè)項目進行全面的技術(shù)經(jīng)濟分析、論證的科學方法.它要求綜合研究建設(shè)項目的__.

A．社會的認同性

B．技術(shù)先進性和適用性

C．經(jīng)濟合理性

D．建設(shè)的可能性

E．政策的導(dǎo)向性6、市場法中選取可比實例時，應(yīng)做到可比實例與估價對象的。

A:區(qū)位相近

B：權(quán)利性質(zhì)相同

C:面積相等

D:檔次相當

E：建成年份相同7、民法是調(diào)整平等主體的公民之間、法人之間以及他們相互之間的的法律規(guī)范的總稱.

A:合同關(guān)系

B:財產(chǎn)關(guān)系

C：人身關(guān)系

D：社會關(guān)系

E：經(jīng)濟關(guān)系8、下列房地產(chǎn)投資風險中，屬于系統(tǒng)風險的是（）。

A．比較風險

B．通貨膨脹風險

C．時間風險

D．資本價值風險9、某房地產(chǎn)投資項目的實際收益率為8．0％，若銀行的存、貸款年利率分別為3．5％和6．5％。通貨膨脹率為4．0％，則該項目投資的名義收益率是.

A:11．78％

B：12．00％

C：12．32%

D：15．02％

E:借款合同10、當項目評估中有若干個變量，每個變量又有多種甚至無限多種取值時,進行風險分析的方法一般采用__。

A．概率分析

B．解析法

C．蒙特卡洛法

D．杠桿分析法

11、成本計劃可分解為等方面。

A：材料設(shè)備成本計劃

B：管理費成本計劃

C：人工費成本計劃

D：不可預(yù)見成本計劃

E:施工機械費用計劃12、屬于房地產(chǎn)估價機構(gòu)業(yè)務(wù)監(jiān)管的是。

A:業(yè)務(wù)承攬

B：監(jiān)管措施

C：行政處罰

D:業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)讓

E：異地執(zhí)業(yè)13、在進行市場調(diào)查時，第一個原則是要采用的方法，首先要仔細觀察、形成假設(shè)、預(yù)測并進行檢驗。

A:科學

B：客觀

C：準確

D:全面

E：借款合同14、房地產(chǎn)置業(yè)投資的投資者從長期投資的角度出發(fā)希望獲得的利益有__.

A．自我消費

B．房地產(chǎn)保值

C．房地產(chǎn)增值

D．開發(fā)利潤

E．出租收益15、處分抵押房地產(chǎn)所得金額，應(yīng)首先__。

A．扣除土地出讓金

B．支付處分抵押房地產(chǎn)的費用

C．償還抵押權(quán)人債權(quán)

D．扣除抵押房地產(chǎn)應(yīng)繳納的稅款16、某宗房地產(chǎn)，已知建筑物的重置價格為1000元/m2,成新率為70％,房地產(chǎn)年凈收益為140元m2，土地資本化率為6％。建筑物資本化率為8％，則該房地產(chǎn)的價格為__元/m2。

A．1700

B．2000

C．2100

D．240017、__是指依法設(shè)立并取得房地產(chǎn)估價機構(gòu)資源，從事房地產(chǎn)估價活動的中介服務(wù)機構(gòu)。

A．中介管理機構(gòu)

B．房地產(chǎn)管理機構(gòu)

C．房地產(chǎn)估價機構(gòu)

D．房地產(chǎn)質(zhì)量管理機構(gòu)18、下列關(guān)于拍賣與投標招標的區(qū)別，說法正確的是.

A：拍賣活動實施機構(gòu)必須是依法設(shè)立的拍賣企業(yè)，招標人只可委托代理機構(gòu)招標

B:招標人是為了完成某些項目而在投標人中選擇一個條件最優(yōu)的合作伙伴,合同成立后由中標人完成合同約定的工作

C：拍賣成交后,委托人和買受人都必須根據(jù)合同的約定向拍賣行支付傭金

D:招標投標活動中，雙方均需支付傭金或酬勞

E:是否收取酬勞可以作為區(qū)別拍賣與招標投標的一個重要標志19、城市規(guī)劃行政主管部門主要通過對城市建設(shè)工程項目進行管理和監(jiān)督。

A:建設(shè)項目選址意見書

B：建設(shè)用地規(guī)劃許可證

C:建設(shè)工程開工許可證

D：建設(shè)工程規(guī)劃許可證

E:建設(shè)工程施工報告20、某建筑物的建筑面積5000m2，坐落的土地面積為2000m2,土地價格為1500元/m2,用成本法估算出的該建筑物的重置價格為1600元/m2，市場上該類房地產(chǎn)的正常房地價格為1800元/m2，則該建筑物的價格為（）元/m2。

A．1000

B．1100

C．1200

D．130021、利用均衡原理判定建筑物是否為最佳，可以幫助房地產(chǎn)估價師確定估價對象的()。

A．最佳規(guī)模

B．最佳經(jīng)營手段

C．最佳集約度

D．最佳管理方式

E．最佳投資渠道22、財務(wù)評價中損益表用以計算(）等評價指標。

A