2024年新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)展望

塑造韌性2024年新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)展望導(dǎo)航

逆風(fēng)

和

機(jī)會(huì)

新加坡

真實(shí)的

財(cái)產(chǎn)

市場(chǎng)外表

2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)展望應(yīng)對(duì)逆風(fēng)與機(jī)遇2024年新加坡新加坡預(yù)測(cè)2–

3%6%寫字樓租金2024年GDP預(yù)計(jì)增長(zhǎng)1-3%，高于2023年1.2%的同比增長(zhǎng)。通脹預(yù)計(jì)在2024年回落至2.5-3.5%，其中考慮了消費(fèi)稅上調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)的影響。美國(guó)利率可能在2024年中期開始下降。預(yù)計(jì)新加坡的國(guó)內(nèi)利率將沿著類似的軌跡走向。在科技不確定性的背景下，多元化的租賃需求將繼續(xù)存在。2024年供應(yīng)增加，租金增長(zhǎng)適度。隨著經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勁復(fù)蘇和企業(yè)恢復(fù)信心，預(yù)計(jì)2024年下半年情緒將回升，公司將重新開始擴(kuò)張計(jì)劃。由于制造商和第三方物流公司（3PL）都優(yōu)先考慮彈性供應(yīng)鏈，這將帶動(dòng)物流物業(yè)需求的持續(xù)增長(zhǎng)。2024年，制造商將從經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇受益，而一些第三方物流公司則會(huì)進(jìn)行整合，租賃需求將更趨于多元化。持續(xù)的挑戰(zhàn)可能限制零售商的擴(kuò)張需求。旅游業(yè)的復(fù)蘇和低于歷史平均水平的未來供應(yīng)將支持零售租金，烏節(jié)路和市政廳/濱海中心地區(qū)將表現(xiàn)優(yōu)于其他細(xì)分市場(chǎng)。由于高額的額外買方印花稅（ABSD），外國(guó)人購房銷售將保持低迷。隨著市場(chǎng)消化2023年的峰值竣工量，房?jī)r(jià)和租金增長(zhǎng)預(yù)計(jì)將趨于穩(wěn)定，因?yàn)槭袌?chǎng)對(duì)高價(jià)位的抵抗情緒逐漸上升。新加坡將繼續(xù)保持作為首要投資目的地的地位。2024年上半年，利率持續(xù)高位和收益率差距壓縮可能會(huì)起到一定影響。下半年，隨著利率可能減少和租金市場(chǎng)趨于穩(wěn)定，投資收購情況有望恢復(fù)。3–

4%3–

4%15%0-25個(gè)基點(diǎn)宏觀經(jīng)濟(jì)寫字樓一線物流零售物業(yè)住宅2

投資?2024CBRE

Inc.一線物流租金零售物業(yè)租金住宅租金投資體量收益率增加應(yīng)對(duì)逆風(fēng)與機(jī)遇2024年新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)展望040812172125報(bào)告目錄01宏觀經(jīng)濟(jì)02寫字樓03工業(yè)和物流04零售物業(yè)05住宅06投資3

宏觀經(jīng)濟(jì)01逆風(fēng)01 2024年上半年出口導(dǎo)向型行業(yè)的活動(dòng)疲軟

盡管新加坡在2023年成功避免經(jīng)濟(jì)衰退，但仍然面臨來自主要經(jīng)濟(jì)體增長(zhǎng)疲軟的外部風(fēng)險(xiǎn)。因此，預(yù)計(jì)2024年上半年出口導(dǎo)向型行業(yè)的活動(dòng)將保持低迷。然而，航空和旅游業(yè)的持續(xù)復(fù)蘇以及勞動(dòng)力市場(chǎng)的韌性將支持旅游、航空和面向消費(fèi)者相關(guān)的行業(yè)增長(zhǎng)。機(jī)遇通貨膨脹預(yù)期緩和

隨著供應(yīng)條件變得更加有利，全球通脹預(yù)計(jì)將會(huì)趨于穩(wěn)定。與此同時(shí)，新加坡元持續(xù)強(qiáng)勢(shì)，將繼續(xù)緩解部分進(jìn)口通脹的影響。預(yù)計(jì)隨著勞動(dòng)力市場(chǎng)逐漸降溫，新加坡的人力成本增長(zhǎng)速度也將放緩。2024年中旬可能開始利率下調(diào)

美聯(lián)儲(chǔ)基金利率自2023年7月達(dá)到約5.3%的高位后，預(yù)計(jì)會(huì)在2024年中旬開始下調(diào)。新加坡的國(guó)內(nèi)利率很大程度上受美國(guó)利率影響，可能會(huì)出現(xiàn)類似的走勢(shì)。應(yīng)對(duì)逆風(fēng)與機(jī)遇2024年新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)展望5

2024年上半年出口導(dǎo)向型行業(yè)的活動(dòng)疲軟盡管新加坡在2023年成功避免經(jīng)濟(jì)衰退，但仍然面臨來自主要經(jīng)濟(jì)體增長(zhǎng)疲軟的外部風(fēng)險(xiǎn)。然而，航空旅游業(yè)的持續(xù)復(fù)蘇以及勞動(dòng)力市場(chǎng)的韌性將支持旅游、航空相關(guān)和面向消費(fèi)者的行業(yè)增長(zhǎng)。預(yù)估數(shù)據(jù)顯示，新加坡經(jīng)濟(jì)在2023年同比增長(zhǎng)了1.2%，成功避免了經(jīng)濟(jì)衰退。

2023年GDP增長(zhǎng)在很大程度上受航空旅游業(yè)的支持，這得益于航空客流和入境游客數(shù)量的恢復(fù)和增長(zhǎng)，這有助于緩沖制造業(yè)和貿(mào)易相關(guān)行業(yè)增速放緩的影響。由于美國(guó)和歐元區(qū)的GDP增長(zhǎng)可能在年初由于緊縮的金融條件而保持疲弱，而中國(guó)2024年的增長(zhǎng)預(yù)期也會(huì)保持疲軟，因此出口導(dǎo)向型行業(yè)在2024年上半年的活動(dòng)預(yù)期將保持低迷。然而，由于航空旅行和旅游業(yè)的持續(xù)復(fù)蘇以及勞動(dòng)力市場(chǎng)條件的韌性，旅游、航空相關(guān)和面向消費(fèi)者的行業(yè)有望實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)。貿(mào)工部預(yù)測(cè)，除非發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)體核心通脹率上升可能導(dǎo)致央行維持高利率，以及地緣政治緊張局勢(shì)進(jìn)一步加劇，否則新加坡經(jīng)濟(jì)將在2024年實(shí)現(xiàn)1%至3%的增長(zhǎng)。應(yīng)對(duì)逆風(fēng)與機(jī)遇2024年新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)展望20132014201520162017201820192020202120222023*2024F2025F2026F2027F-8%-4%0%4%8%12%圖表1：經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)實(shí)際GDP增長(zhǎng)（以鏈?zhǔn)接?jì)算的新元）數(shù)據(jù)來源：新加坡國(guó)家統(tǒng)計(jì)局（Singstat），2024年1月圖表3：勞動(dòng)力市場(chǎng)狀況失業(yè)率（季度數(shù)據(jù)，經(jīng)過季節(jié)性調(diào)整）Dec-13Jun-14Dec-14Jun-15Dec-15Jun-16Dec-16Jun-17Dec-17Jun-18Dec-18Jun-19Dec-19Jun-20Dec-20Jun-21Dec-21Jun-22Dec-22Jun-23Dec-230%-10%-20%-30%20132014201520162017201820192020202120222023*10%5%0%-5%-10%-15%-20%圖表2：零售市場(chǎng)勢(shì)頭零售銷售增長(zhǎng)（以鏈?zhǔn)接?jì)算的實(shí)際銷售額，不包括汽車）15%圖表4：貿(mào)易流動(dòng)非石油國(guó)內(nèi)出口同比增長(zhǎng)率（按月計(jì)算）30%20%10%*初步估計(jì)數(shù)據(jù)來源：新加坡國(guó)家統(tǒng)計(jì)局（Singstat），牛津經(jīng)濟(jì)學(xué)（Oxford

Economics），2024年1月Q4

2013Q2

2014Q4

2014Q2

2015Q4

2015Q2

2016Q4

2016Q2

2017Q4

2017Q2

2018Q4

2018Q2

2019Q4

2019Q2

2020Q4

2020Q2

2021Q4

2021Q2

2022Q4

2022Q2

2023Q4

2023*0.0%0.5%1.5%1.0%2.0%2.5%3.0%3.5%4.0%*前11個(gè)月數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)來源：新加坡國(guó)家統(tǒng)計(jì)局（Singstat），2024年1月*截至2023年11月數(shù)據(jù)來源：新加坡人力部（Ministry

of

Manpower），2024年1月貿(mào)工部:

2024+1.0–

3.0%4年平均增長(zhǎng)6

率:

3.1%應(yīng)對(duì)逆風(fēng)與機(jī)遇2024年新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)展望數(shù)據(jù)來源：新加坡國(guó)家統(tǒng)計(jì)局（Singstat），新加坡金融管理局（MAS），2024年1月圖表6.00%5.00%4.00%3.00%2.00%1.00%0.00%8%6%4%2%0%-2%-4%圖表5：新加坡全項(xiàng)物價(jià)通脹率10%Jan-08Jul-08Jan-09Jul-09Jan-10Jul-10Jan-11Jul-11Jan-12Jul-12Jan-13Jul-13Jan-14Jul-14Jan-15Jul-15Jan-16Jul-16Jan-17Jul-17Jan-18Jul-18Jan-19Jul-19Jan-20Jul-20Jan-21Jul-21Jan-22Jul-22Jan-23Jul-232024F數(shù)據(jù)來源：、牛津經(jīng)濟(jì)學(xué)（Oxford

Economics），2024年1月。*SORA預(yù)測(cè)由牛津經(jīng)濟(jì)學(xué)提供。預(yù)測(cè)新加坡金融管理局（MAS）:2024+3.0–

4.0%6:

美國(guó)和國(guó)內(nèi)利率預(yù)測(cè)Q2

20237

Q3

2023Q42023End2024FEnd

2025FQ1

2022 Q2

2022 Q3

2022 Q4

2022 Q1

2023美聯(lián)儲(chǔ)聯(lián)邦基金利率3個(gè)月的新元基準(zhǔn)利率（SORA）通貨膨脹預(yù)期緩和2023年全項(xiàng)物價(jià)通脹同比上漲了4.8%，較2022年的6.1%同比增長(zhǎng)有所放緩。這主要是由于服務(wù)業(yè)和私人交通費(fèi)用上漲，受到度假相關(guān)服務(wù)和汽車需求的強(qiáng)勁推動(dòng)，使得企業(yè)能夠?qū)⒏叩某杀巨D(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。2023年初增值稅率上調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)也對(duì)通脹產(chǎn)生了影響。展望未來，隨著供應(yīng)條件變得更加有利，全球通脹預(yù)計(jì)會(huì)趨于緩和。與此同時(shí)，新加坡元的強(qiáng)勢(shì)走勢(shì)將繼續(xù)緩解部分進(jìn)口通脹的影響。預(yù)計(jì)隨著勞動(dòng)力市場(chǎng)逐漸降溫，新加坡的人力成本增長(zhǎng)速度也將放緩。根據(jù)新加坡金融管理局（MAS）的預(yù)測(cè)，2024年全年總體通脹率預(yù)計(jì)在2.5%至3.5%之間，考慮到增值稅率上調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)，并排除地緣政治沖突和不利天氣條件導(dǎo)致全球大宗商品價(jià)格出現(xiàn)新的上行風(fēng)險(xiǎn)以及紅海船只遇襲導(dǎo)致運(yùn)輸成本上升的情況。2024年中旬可能開始利率下調(diào)2023年，受烏克蘭和俄羅斯沖突等地緣政治緊張局勢(shì)加劇美國(guó)通脹持續(xù)等因素影響，美聯(lián)儲(chǔ)雖實(shí)施更多加息，但幅度小于2022年的幅度。世邦魏理仕（CBRE）預(yù)計(jì)，美聯(lián)儲(chǔ)聯(lián)邦基金目標(biāo)利率將在2024年底降低125個(gè)基點(diǎn)至4%-4.25%的范圍內(nèi)。預(yù)計(jì)新加坡的國(guó)內(nèi)利率將出現(xiàn)類似的走勢(shì)，這將支持商業(yè)環(huán)境并鼓勵(lì)投資。到2024年1月，10年期政府債券收益率已從2023年10月的峰值3.5%下降至3%以下。寫字樓02應(yīng)對(duì)逆風(fēng)與機(jī)遇9 2024年新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)展望02 供應(yīng)增加可能會(huì)在短期內(nèi)提高空置率

2024年將有大量新的供應(yīng)進(jìn)入市場(chǎng)，再加上2023年各種搬遷活動(dòng)導(dǎo)致的潛在二手空間的可用性增加。租戶有更多選擇的情況可能會(huì)給入駐率和租金帶來壓力。盡管如此，預(yù)計(jì)供應(yīng)量將從2025年至2027年逐漸減少。租戶應(yīng)該盡快行動(dòng)，因?yàn)樵诮趦?nèi)核心中央商務(wù)區(qū)（一級(jí)甲等）市場(chǎng)的選擇仍然非常有限。多樣化的需求驅(qū)動(dòng)因素，2024年下半年信心復(fù)蘇盡管科技行業(yè)的租賃需求在2023年有所下降，但新加坡的辦公市場(chǎng)表現(xiàn)依然堅(jiān)挺，其中包括消費(fèi)者、私人財(cái)富和靈活工作空間等多樣化的需求驅(qū)動(dòng)因素。同時(shí)，重新開發(fā)項(xiàng)目也推動(dòng)了租戶的搬遷。隨著利率和通脹壓力的緩解、經(jīng)濟(jì)的增強(qiáng)以及企業(yè)重拾信心進(jìn)行擴(kuò)張計(jì)劃，市場(chǎng)情緒在2024年下半年可能會(huì)有所提振。02 在追求優(yōu)質(zhì)辦公場(chǎng)所的背景下，租金增長(zhǎng)仍將持續(xù)

租戶開始強(qiáng)調(diào)吸引人才和留住人才，因此重點(diǎn)仍然會(huì)放在市中心或主要商務(wù)區(qū)的甲級(jí)辦公樓上。新竣工的高品質(zhì)規(guī)格和符合環(huán)境、社會(huì)和公司治理（ESG）標(biāo)準(zhǔn)的甲級(jí)資產(chǎn)也備受青睞。隨著追求優(yōu)質(zhì)和綠色辦公環(huán)境的趨勢(shì)持續(xù)發(fā)展，世邦魏理仕（CBRE）研究部預(yù)計(jì)核心中央商務(wù)區(qū)（甲級(jí)）的租金將以適度的2%至3%的速度增長(zhǎng)，而乙級(jí)租金增速可能會(huì)相對(duì)滯后。逆風(fēng)01 2024年上半年科技行業(yè)裁員和經(jīng)濟(jì)不確定性可能影響需求

可租面積在2023年底達(dá)到頂峰后有所緩解。然而，2024年初出現(xiàn)的大規(guī)模科技行業(yè)裁員，與2022年底至2023年初的情景相似，可能導(dǎo)致2024年可租面積出現(xiàn)再次增加的可能性。當(dāng)前持續(xù)的經(jīng)濟(jì)不確定性使得成本控制仍然是租戶關(guān)注的重點(diǎn)。租戶在謹(jǐn)慎管理房地產(chǎn)成本的同時(shí)，可能會(huì)將重點(diǎn)放在租約續(xù)簽、同預(yù)算搬遷和優(yōu)化工作場(chǎng)所方面。機(jī)遇

01 應(yīng)對(duì)科技行業(yè)不確定性應(yīng)對(duì)逆風(fēng)與機(jī)遇2024年新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)展望由于市場(chǎng)供應(yīng)緊張、辦公室返工率上升和可租面積逐漸減少，2023年的表現(xiàn)超出預(yù)期。2023年是自2019年以來連續(xù)第四個(gè)年度凈吸納量為正的年份，而核心中央商務(wù)區(qū)（甲級(jí)）的空置率從2022年底的4.2%下降至2023年底的3.5%。雖然與過去幾年相比，科技與信息通信技術(shù)行業(yè)的需求在2023年相對(duì)較低，但仍占所有租賃需求的11%，主要來自游戲、電商和云計(jì)算等科技細(xì)分領(lǐng)域。然而，從更審慎的角度看，2024年初出現(xiàn)的大規(guī)?？萍夹袠I(yè)裁員，與上一年的情景相似，可能暗示著一些不確定性，并增加了2024年可租面積再次增加的可能性。盡管如此，涵蓋軟件和服務(wù)、包括人工智能和大數(shù)據(jù)在內(nèi)的科技細(xì)分領(lǐng)域的企業(yè)可能會(huì)顯示出一些擴(kuò)張性需求。需求多樣化，高質(zhì)量空間仍是首選寫字樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)將依靠其他多元化行業(yè)的韌性，如非銀行金融行業(yè)(私人財(cái)富和資產(chǎn)管理)、消費(fèi)品、法律與保險(xiǎn)業(yè)以及政府機(jī)構(gòu)等。中小規(guī)模交易預(yù)計(jì)將在2024年占據(jù)租賃活動(dòng)的主導(dǎo)地位。租戶開始強(qiáng)調(diào)吸引人才和留住人才，因此重點(diǎn)仍然會(huì)放在市中心或主要商務(wù)區(qū)的甲級(jí)辦公樓上。約有三分之二的世邦魏理仕（CBRE）租賃專業(yè)人員表示，租戶更傾向于選擇市中心或主要商務(wù)區(qū)的甲級(jí)辦公樓，具有良好的連通性。他們還傾向于選擇新竣工的甲級(jí)資產(chǎn)，具有高品質(zhì)規(guī)格和符合環(huán)境、社會(huì)和公司治理（ESG）標(biāo)準(zhǔn)。在高成本環(huán)境下，設(shè)施齊全的辦公空間和靈活的辦公室使用也收到租戶的追捧。在企業(yè)增加資本支出限制的環(huán)境下，業(yè)主可以考慮提供資本支出補(bǔ)貼，以促進(jìn)搬遷。67%55%52%40%27%21%12%11%0% 20% 40%60% 80%市中心的甲級(jí)寫字樓主要商務(wù)區(qū)的甲級(jí)寫字樓設(shè)施齊全的二手辦公空間聯(lián)合辦公/服務(wù)式辦公室綠色認(rèn)證建筑商業(yè)園區(qū)市中心的乙級(jí)寫字樓分散辦公室數(shù)據(jù)來源：亞太租賃市場(chǎng)情緒調(diào)查，截至2023年12月注：答案可多選。圖表7：租賃需求排名前十的行業(yè)數(shù)據(jù)來源：，截至2023年12月圖表8：租戶對(duì)地點(diǎn)的選擇銀行和金融25%10 本報(bào)告來源于三個(gè)皮匠報(bào)告站（）,由用戶Id:529794下載,文檔Id:178489,下載日期:2024-10-23消費(fèi)品/工業(yè)產(chǎn)品13%政府和公共行政部門11%科技和信息通信技術(shù)11%其他9%靈活工作空間9%行政和支持服務(wù)7%運(yùn)輸和倉儲(chǔ)6%5%能源和商品

房地產(chǎn)4%近期項(xiàng)目供應(yīng)將呈U型變化趨勢(shì)應(yīng)對(duì)逆風(fēng)與機(jī)遇2024年新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)展望數(shù)據(jù)來源：，2024年1月圖表10：核心中央商務(wù)區(qū)（甲級(jí)和乙級(jí)）的租金預(yù)測(cè)預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)來源：，2024年1月$6$8$10$12新元每平方英尺/

月$14Q2

14Q3

14Q4

14Q1

15Q2

15Q3

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15Q1

16Q2

16Q3

16Q4

16Q1

17Q2

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20Q1

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21Q1

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22Q3

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22Q1

23Q2

23Q3

23Q4

232024F2025F2026F核心中央商務(wù)區(qū)（甲級(jí)）核心中央商務(wù)區(qū)（乙級(jí)）2.52.01.51.00.50.0圖表

9:

全島寫字樓近期供應(yīng)形勢(shì)3.53.020142015201620172018201920202021202220232024F2025F2026F2027F2028F歷史新供應(yīng)量核心中央商務(wù)區(qū)邊緣中央商務(wù)區(qū)分散化項(xiàng)目11 10年供應(yīng)平均水平:123萬平方英尺5年供應(yīng)平均水平:143萬平方英尺2024年將會(huì)有大量的供應(yīng)，包括IOI

Central

Boulevard

Towers、LabradorTower和Paya

LebarGreen。盡管如此，這些供應(yīng)中約有40%已有預(yù)租承諾。在2024年之后，項(xiàng)目供應(yīng)形勢(shì)將逐步走低，直到2028年達(dá)到峰值，主要由重建項(xiàng)目組成。在接下來的三年里，每年新增總供應(yīng)量預(yù)計(jì)將保持在119萬平方英尺，較過去十年年平均新增供應(yīng)量低3.5%。然而，展望未來五年，平均新增供應(yīng)量將增長(zhǎng)至每年143萬平方英尺，較歷史十年年平均新增供應(yīng)量高出16.0%。在短期內(nèi)，租戶應(yīng)該迅速行動(dòng)，因?yàn)楹诵闹醒肷虅?wù)區(qū)（甲級(jí)）市場(chǎng)的選擇仍然極為有限。因此，租戶可能需要考慮探索替代的二手空間以拓展機(jī)會(huì)。高質(zhì)量追求下適度的租金增長(zhǎng)2023年，核心中央商務(wù)區(qū)（甲級(jí)）的租金同比增長(zhǎng)1.7%，較2022年的8.3%租金增長(zhǎng)有所減緩。展望未來，2024年竣工的項(xiàng)目供應(yīng)高于歷史平均水平，同時(shí)潛在二手空間的出現(xiàn)，這可能會(huì)導(dǎo)致短期內(nèi)可供選擇空間臨時(shí)增加，市場(chǎng)前期可能面臨放緩的局面。隨著利率和通脹壓力的緩解，市場(chǎng)情緒可能在2024年下半年回升。隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，公司或?qū)⒒謴?fù)信心，增加預(yù)算，并進(jìn)行搬遷、擴(kuò)張或工作場(chǎng)所優(yōu)化。隨著追求高質(zhì)量和綠色辦公的趨勢(shì)持續(xù)，世邦魏理仕（CBRE）研究預(yù)計(jì)2024年核心中央商務(wù)區(qū)（甲級(jí)）的租金將以2%至3%的適度速度增長(zhǎng)。甲級(jí)市場(chǎng)價(jià)格的潛在上漲趨勢(shì)，對(duì)于價(jià)格敏感型的租戶來說，可能會(huì)增加對(duì)乙級(jí)市場(chǎng)的需求。工業(yè)和物流03應(yīng)對(duì)逆風(fēng)與機(jī)遇13

2024年新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)展望逆風(fēng)01 企業(yè)在不確定性環(huán)境中精簡(jiǎn)成本

盡管制造業(yè)預(yù)計(jì)在2024年會(huì)反彈，但外部風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)削弱復(fù)蘇勢(shì)頭?？紤]到企業(yè)對(duì)成本上漲和經(jīng)濟(jì)不確定性的擔(dān)憂，預(yù)計(jì)他們將重新調(diào)整擴(kuò)張計(jì)劃，并采取更加謹(jǐn)慎的方式來尋求辦公空間。一些企業(yè)將推遲資本投資，等待利率下降。機(jī)遇制造業(yè)復(fù)蘇有望推動(dòng)租賃需求增長(zhǎng)

由于部分第三方物流公司(3PL)目前處于整合階段，預(yù)計(jì)2024年的租賃需求將將更趨多元化。生命科學(xué)和技術(shù)企業(yè)租戶繼續(xù)積極尋找高質(zhì)量的空間，而制造業(yè)的復(fù)蘇也會(huì)帶動(dòng)電子、一般制造業(yè)和工程公司的租賃活動(dòng)增加。持續(xù)需求和有限供應(yīng)將支持一線物流需求

在地緣政治緊張局勢(shì)下，制造商和第三方物流公司(3PL)一直將彈性供應(yīng)鏈放在首位，導(dǎo)致物流設(shè)施的需求持續(xù)增長(zhǎng)。由于需求強(qiáng)勁但供應(yīng)有限，一線物流租金飆升了14.2%，創(chuàng)歷史新高。然而，由于基數(shù)較高以及部分租戶對(duì)較高租金的抵制態(tài)度，預(yù)計(jì)2024年租金增長(zhǎng)將放緩。企業(yè)在不確定性中精簡(jiǎn)成本應(yīng)對(duì)逆風(fēng)與機(jī)遇2024年新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)展望數(shù)據(jù)來源:

2023年亞太地區(qū)物流企業(yè)調(diào)查(Link),

圖表11：采購經(jīng)理人指數(shù)（PMI）、制造業(yè)產(chǎn)出和非石油國(guó)內(nèi)出口30%20%10%0%-10%-20%-30%56545250484644Nov-18Feb-19May-19Aug-19Nov-19Feb-20May-20Aug-20Nov-20Feb-21May-21Aug-21Nov-21Feb-22May-22Aug-22Nov-22Feb-23May-23Aug-23Nov-23采購經(jīng)理人指數(shù)簽約指標(biāo) 采購經(jīng)理人指數(shù)擴(kuò)張指標(biāo) 制造業(yè)產(chǎn)出(3個(gè)月移動(dòng)平均值)數(shù)據(jù)來源：新加坡統(tǒng)計(jì)局（Singstat）、新加坡采購與物流管理學(xué)院（SIPMM）、CBRE研究，截至2023年12月圖表12：企業(yè)在接下來三年面臨的主要挑戰(zhàn)非石油國(guó)內(nèi)出口(3個(gè)月移動(dòng)平均值)27%14

31%32%32%34%63%74%79%政府監(jiān)管地緣政治問題全球貿(mào)易政策和法規(guī)消費(fèi)者需求的變化勞動(dòng)力和技能短缺市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)成本上升(例如燃料、運(yùn)輸和勞動(dòng)力成本)經(jīng)濟(jì)不確定性

對(duì)于企業(yè)來說，2023年的經(jīng)濟(jì)環(huán)境充滿挑戰(zhàn)，主要經(jīng)濟(jì)體的需求疲軟和高利率抑制了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。盡管2023年第四季度制造業(yè)產(chǎn)出有所增加，但出口復(fù)蘇出口復(fù)蘇步伐仍較弱，出口活動(dòng)仍處于收縮態(tài)勢(shì)。隨著全球半導(dǎo)體銷售改善和對(duì)人工智能相關(guān)芯片的需求增加，這對(duì)新加坡電子行業(yè)初步復(fù)蘇提供支持。經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)新加坡2024年出口持審慎樂觀態(tài)度。然而，若干外部風(fēng)險(xiǎn)可能會(huì)削弱這種樂觀情緒。中國(guó)作為新加坡的主要貿(mào)易伙伴，其經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的步伐不穩(wěn)可能會(huì)破壞出口的復(fù)蘇勢(shì)頭。此外，紅海地區(qū)和以色列-哈馬斯沖突的地緣政治緊張局勢(shì)對(duì)供應(yīng)鏈構(gòu)成威脅，并可能重新引發(fā)通貨膨脹壓力。紅海危機(jī)已使2024年前期集裝箱運(yùn)費(fèi)再次飆升，加劇企業(yè)物流成本壓力。根據(jù)2023年亞太地區(qū)物流企業(yè)調(diào)查結(jié)果顯示，超過70%的受訪者將持續(xù)高成本和經(jīng)濟(jì)不確定性視為未來三年內(nèi)最大的業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在強(qiáng)調(diào)運(yùn)營(yíng)效率的基礎(chǔ)上，企業(yè)正在重新調(diào)整擴(kuò)張計(jì)劃，并采取更加謹(jǐn)慎的方式來尋求空間。2023年，世邦魏理仕（CBRE）研究觀察到一些企業(yè)通過將業(yè)務(wù)遷往規(guī)模更小但設(shè)施更現(xiàn)代、更高科技的工業(yè)設(shè)施,從而將其不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)布局集約化，這些新設(shè)施的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)也有所提高。雖然利率已達(dá)到峰值，并預(yù)計(jì)在2024年將會(huì)下降，但對(duì)于降息時(shí)間的不確定性導(dǎo)致一些企業(yè)在資本投資方面持觀望態(tài)度。這種謹(jǐn)慎的做法反映了一些企業(yè)在當(dāng)前環(huán)境下管理財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的愿望。制造業(yè)復(fù)蘇或?qū)⑻嵴褡赓U需求應(yīng)對(duì)逆風(fēng)與機(jī)遇2024年新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)展望數(shù)據(jù)來源：，截至2023年12月圖表

14:

2023年下半年重要的先進(jìn)制造業(yè)設(shè)施開業(yè)情況數(shù)據(jù)來源：新加坡經(jīng)濟(jì)發(fā)展局（EDB），，截至2023年12月開業(yè)時(shí)間公司(行業(yè))地址總建筑面積（平方英尺）投資金額詳情2023年12月Biotronik(醫(yī)療技術(shù))Kallang

Way211,000未披露心臟節(jié)律管理（CRM）設(shè)備的研發(fā)和制造2023年11月現(xiàn)代汽車集團(tuán)(汽車)Bulim

Link936,0002.98億美元或4億新元電動(dòng)汽車生產(chǎn)（年產(chǎn)30,000輛），研發(fā)屋頂測(cè)試賽道2023年11月HillemanLaboratories

(生物醫(yī)學(xué))Depot

Road30,0002千萬美元或2千7百萬新元生產(chǎn)疫苗和生物制品，以增強(qiáng)未來抵御疫情的能力2023年9月GlobalFoundries(半導(dǎo)體)WoodlandsWaferFab

Park592,30040億美元或54億新元擴(kuò)建設(shè)施，每年額外生產(chǎn)45萬個(gè)晶圓2023年7月Silicon

Box

(半導(dǎo)體)Tampines

WaferFab

Park761,00020億美元或27億新元生產(chǎn)半導(dǎo)體芯片互連技術(shù)，支持人工智能和電動(dòng)汽車31%12%10%9%9%9%6%圖表

13:

2023年租賃需求排名前十的行業(yè)3%3% 8%電子商務(wù)/物流批發(fā)貿(mào)易15

電子產(chǎn)品科技醫(yī)療技術(shù)生物醫(yī)學(xué)制造業(yè)食品與飲料工程其他盡管2023年面臨經(jīng)濟(jì)挑戰(zhàn)，租賃活動(dòng)依然表現(xiàn)堅(jiān)挺，并超出預(yù)期。電商和物流行業(yè)的需求是主要推動(dòng)力，在2023年租賃需求前十的行業(yè)中，該行業(yè)占據(jù)了31%的租賃需求。這反映了企業(yè)將物流運(yùn)營(yíng)外包給第三方物流（3PL）公司以實(shí)現(xiàn)成本節(jié)約的持續(xù)趨勢(shì)，同時(shí)零售商也正體現(xiàn)多渠道策略。然而，預(yù)計(jì)2024年的租賃需求將更加多樣化，部分第三方物流（3PL）公司經(jīng)歷過去幾年擴(kuò)張后的整合階段。生命科學(xué)和技術(shù)行業(yè)租戶的咨詢持續(xù)活躍。隨著制造業(yè)在2024年預(yù)計(jì)復(fù)蘇，世邦魏理仕（CBRE）研究預(yù)計(jì)電子、一般制造業(yè)和工程行業(yè)租戶的需求將有所改善。新加坡由于其戰(zhàn)略位置、穩(wěn)定的監(jiān)管環(huán)境和便利的人才獲取途徑，對(duì)全球制造商具有吸引力。這一優(yōu)勢(shì)在東南亞供應(yīng)鏈日趨多樣化的背景下進(jìn)一步增強(qiáng)，許多公司通常會(huì)在新加坡建立區(qū)域總部，再拓展至其他地區(qū)。如圖14所示，各個(gè)行業(yè)的制造商在2023年紛紛在新加坡開設(shè)設(shè)施。半導(dǎo)體行業(yè)領(lǐng)銜此輪投資增量，旨在擴(kuò)大其國(guó)內(nèi)生產(chǎn)能力?，F(xiàn)代汽車集團(tuán)新加坡創(chuàng)新中心（Hyundai

Motor

GroupInnovationCentreSingapore，HMGICS）的開業(yè)標(biāo)志著創(chuàng)新的新篇章，它是新加坡首個(gè)利用機(jī)器人技術(shù)的電動(dòng)汽車生產(chǎn)廠，展示了新加坡在創(chuàng)新領(lǐng)域的進(jìn)展。隨著全球制造商進(jìn)駐新加坡，預(yù)計(jì)將產(chǎn)生漣漪效應(yīng)，通過為這些入駐企業(yè)提供服務(wù)的供應(yīng)商、承包商和服務(wù)供應(yīng)商形成的支持生態(tài)系統(tǒng)間接帶來更多的工作機(jī)會(huì)。

世邦魏理仕（CBRE）研究部預(yù)計(jì)這將提振主要物流和高科技領(lǐng)域的工業(yè)地產(chǎn)需求。持續(xù)的需求和有限的供應(yīng)支持一線物流應(yīng)對(duì)逆風(fēng)與機(jī)遇2024年新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)展望數(shù)據(jù)來源：，裕廊集團(tuán)，截至2024年1月10.008.006.004.002.000.00圖表

15:

歷史倉庫竣工情況和未來供應(yīng)實(shí)用面積

(百萬平方英尺)12.0020142015201620172018201920202021202220232024F2025F2026F已竣工的凈供應(yīng)量未來供應(yīng)量10年平均值

(14年-23年):413萬平方英尺3年平均值(24年-26年):219

萬平方英尺140130120110100908020142015201620172018201920202021202220232024F2025F2026F一線物流數(shù)據(jù)來源：，截至2024年1月高科技16

預(yù)測(cè)圖表16:

一線物流和高科技領(lǐng)域的租金指數(shù)及預(yù)測(cè)租金指數(shù)(以2014年為基準(zhǔn)，指數(shù)為100)在倉儲(chǔ)領(lǐng)域，2023年新增了220萬平方英尺的空間，其中包括2PS1項(xiàng)目和FairPrice

Group

Fresh

Food

Distribution

Centre等重要項(xiàng)目的完工。全年的入駐率下降了0.1%，最終為91.6%。在未來三年（2024年至2026年），預(yù)計(jì)每年新增的倉儲(chǔ)供應(yīng)將達(dá)到219萬平方英尺，較過去十年平均每年凈供應(yīng)413萬平方英尺下降了47.0%。一線物流租金在2023年大幅上漲了14.2%，達(dá)到每平方英尺1.85新元/月，創(chuàng)歷史新高，主要受到供不應(yīng)求的影響。的一線物流租金指數(shù)整年保持了幾乎滿租的狀態(tài)。2024年，預(yù)計(jì)竣工的重要項(xiàng)目包括4

Benoi

Crescent和LOGOSEHUB（第二階段），其中前者預(yù)計(jì)在竣工后將全面投入使用。盡管現(xiàn)代物流物業(yè)的空間競(jìng)爭(zhēng)持續(xù)存在，但預(yù)計(jì)2024年租金增長(zhǎng)率將放緩至6.0%。雖然一些租戶對(duì)較高的租金持有抵制態(tài)度，但他們也不愿意在規(guī)格上妥協(xié)。對(duì)于擁有較舊倉儲(chǔ)庫存的業(yè)主來說，這提供了一個(gè)進(jìn)行項(xiàng)目重建的機(jī)會(huì)，以提升其資產(chǎn)的現(xiàn)代化規(guī)格。與此同時(shí)，高科技領(lǐng)域在2023年新增面積達(dá)245萬平方英尺，使高科技物業(yè)庫存大幅增加19.8%，其中包括Luzerne、161和163

KallangWay、Harbourlink

Innohub和7002

AMK等項(xiàng)目的竣工。然而，除了預(yù)計(jì)2024年將有一項(xiàng)對(duì)16

Tai

Seng

Street的改造工程，預(yù)計(jì)增加20萬平方英尺的高科技供應(yīng)外，從2025年至2026年沒有明顯的供應(yīng)預(yù)測(cè)。盡管2023年供應(yīng)增加，高科技租金仍增長(zhǎng)了3.8%，達(dá)到每平方英尺3.55新元/月。這是由于新竣工項(xiàng)目拉高了平均租金，以及續(xù)租的租金上調(diào)。盡管如此，租戶可以借此機(jī)會(huì)，在眾多選擇中確保獲得高質(zhì)量的空間，以整合其房地產(chǎn)布局。零售物業(yè)04應(yīng)對(duì)逆風(fēng)與機(jī)遇18

2024年新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)展望

02 逆風(fēng)01 持續(xù)的挑戰(zhàn)或?qū)⑾拗屏闶凵痰臄U(kuò)張性需求

2024年，零售商繼續(xù)面臨類似的挑戰(zhàn)，例如商品與服務(wù)稅（GST）額外上漲1個(gè)百分點(diǎn)、勞動(dòng)力短缺和運(yùn)營(yíng)成本上升。這些挑戰(zhàn)可能對(duì)今年尋求擴(kuò)張的零售商帶來限制。未來供應(yīng)有限，租金持續(xù)回升2024年有限的供應(yīng)竣工將對(duì)零售租金提供支持。在旅游業(yè)復(fù)蘇和重返辦公室勢(shì)頭增強(qiáng)的推動(dòng)下，世邦魏理仕（CBRE）研究預(yù)計(jì)2024年主要地段零售租金將增長(zhǎng)3-4%，其中以烏節(jié)路和主城區(qū)為主導(dǎo)。機(jī)遇

01 2024年旅游業(yè)將實(shí)現(xiàn)全面復(fù)蘇在眾多演出和活動(dòng)項(xiàng)目支持下，旅游業(yè)仍然是一個(gè)亮點(diǎn)。除了帶來旅游和零售收入外，這些活動(dòng)還提升了新加坡作為國(guó)際旅游和商業(yè)中心的知名度，這將吸引零售商的關(guān)注。新加坡旅游局預(yù)計(jì)今年旅游業(yè)將恢復(fù)到疫情前的水平。此外，零售商繼續(xù)面臨勞動(dòng)力短缺和運(yùn)營(yíng)成本上升的挑戰(zhàn)，特別是由于碳稅上調(diào)導(dǎo)致的天然氣和電力價(jià)格上漲，以及紅海船只遇襲導(dǎo)致航運(yùn)成本上升。這些挑戰(zhàn)可能對(duì)今年尋求擴(kuò)張的零售商帶來限制。根據(jù)2023年12月的世邦魏理仕亞太區(qū)租賃情緒指數(shù)顯示，82%的受訪者表示有意擴(kuò)大規(guī)模，這表明與一年前相比，該地區(qū)的租賃情緒變得更加樂觀。零售商的擴(kuò)張性需求或?qū)⑹艿匠掷m(xù)挑戰(zhàn)的限制盡管新加坡的零售商在2023年保持審慎樂觀的態(tài)度，但在2024年他們?nèi)詫⒚媾R相似的挑戰(zhàn)。商品與服務(wù)稅（GST）額外上調(diào)1個(gè)百分點(diǎn)于2024年1月1日生效，加劇了持續(xù)的通貨膨脹。這可能導(dǎo)致消費(fèi)者提前購買大額商品，以避免稅率上調(diào)。因?yàn)?023年1月商品與服務(wù)稅（GST）上調(diào)時(shí)，家具和家用設(shè)備的銷量環(huán)比大幅下降22.7%。在經(jīng)濟(jì)疲軟的環(huán)境下，一些消費(fèi)者更加謹(jǐn)慎地消費(fèi)。應(yīng)對(duì)逆風(fēng)與機(jī)遇2024年新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)展望圖表

18:

新加坡即將舉辦的重大活動(dòng)(2024年)數(shù)據(jù)來源：CBRE研究部，新加坡旅游局，截至2024年1月Q2Q3Q4Bruno

Mars

演唱會(huì)第

63

屆IFATCA

年會(huì)第43屆海洋、近海和北極工程會(huì)議NRF

Retail

亞太區(qū)大型展會(huì)新加坡世界商業(yè)論壇亞太重癥監(jiān)護(hù)研討會(huì)一級(jí)方程式賽車(F1)新加坡航空新加坡大獎(jiǎng)賽世界廚師大會(huì)暨博覽會(huì)亞太酒店投資會(huì)議第155

屆國(guó)際航空運(yùn)輸協(xié)會(huì)(IATA)

航班時(shí)刻會(huì)議新加坡航運(yùn)碼頭展覽會(huì)（TOC

Asia）Q1新加坡車展Coldplay,

五月天,

EdSheeran,Taylor

Swift演唱會(huì)Seamless

Asia展第18屆全球麻醉學(xué)家大會(huì)Art

SG展10%20%30%40%擴(kuò)張續(xù)租縮小規(guī)模50%60%90%100%Dec-22Dec-2370% 80%升級(jí)續(xù)租與遷移分析轉(zhuǎn)租0%新設(shè)立搬遷租賃重組整合有意擴(kuò)大規(guī)模:

82%有意擴(kuò)大規(guī)模:

62%圖表

17：亞太地區(qū)零售租賃情緒數(shù)據(jù)來源：CBRE研究部的亞太地區(qū)租賃情緒指數(shù)，截至2023年12月2024年旅游業(yè)全面復(fù)蘇盡管如此，旅游指標(biāo)仍然保持樂觀。2023年1月至11月的游客數(shù)量達(dá)到了1237萬人次，已經(jīng)達(dá)到了新加坡旅游局全年游客數(shù)量1200萬-1400萬人次的預(yù)測(cè)。盡管來自中國(guó)的游客人數(shù)增長(zhǎng)較慢，但從2024年2月開始將實(shí)施與中國(guó)的30天免簽協(xié)議，這將刺激游客前往新加坡旅游。19

盡管強(qiáng)勢(shì)的新加坡元可能會(huì)阻止一些注重成本的游客，但航班容量的增加，加上大量熱門演出和會(huì)展活動(dòng)的推出，將支持新加坡旅游局對(duì)2024年旅游業(yè)恢復(fù)到疫情前水平的預(yù)測(cè)。新加坡作為國(guó)際旅游和商業(yè)中心的地位仍然吸引著零售商的極大關(guān)注。世邦魏理仕觀察到許多海外品牌正計(jì)劃擴(kuò)張至新加坡，因?yàn)樾录悠率峭ㄍ鶘|南亞的重要門戶，并為零售商向全球游客展示品牌提供了機(jī)會(huì)。應(yīng)對(duì)逆風(fēng)與機(jī)遇2024年新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)展望$24$26$28$30$32Q4

09Q2

10Q4

10Q2

11Q4

11Q2

12Q4

12Q2

13Q4

13Q2

14Q4

14Q2

15Q4

15Q2

16Q4

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17Q4

17Q2

18Q4

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19Q4

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20Q4

20Q2

21Q4

21Q2

22Q4

22Q2

23Q4

232024F2025F2026F數(shù)據(jù)來源：，截至2024年1月預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)來源：，新加坡市區(qū)重建局（URA），截至2024年1月圖表

20:

新加坡核心地段租金的預(yù)測(cè)–全島范圍的零售物業(yè)新元每平方英尺/月圖表

19:

未來供應(yīng)情況實(shí)用面積(百萬平方英尺)3.00.50.01.01.52.02.5市郊地區(qū)2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024F

2025F

2026F已竣工 烏節(jié)路 市中心核心區(qū) 核心區(qū)外的其他地區(qū) 中央地區(qū)以外的其他地區(qū)3年平均值:

38萬平方英尺10年平均值:

109萬平方英尺20

未來供應(yīng)有限預(yù)計(jì)2024年將有約66萬平方英尺的零售空間竣工，比2023年新增的78萬平方英尺減少了15.1%。未來三年的年均供應(yīng)量遠(yuǎn)低于（64.9%）過去十年的歷史平均水平，這將對(duì)零售租金提供支撐。2024年的重要項(xiàng)目包括Pasir

Ris

Mall和46

&

58

Kim

Yam

Road，預(yù)計(jì)將分別增加約28萬平方英尺和15萬平方英尺的零售供應(yīng)。

46

&

58

Kim

Yam

Road旨在成為新加坡品牌的生活方式熱門打卡地，將引進(jìn)餐飲、零售、健康、娛樂、教育、藝術(shù)與文化領(lǐng)域的企業(yè)。核心地段租金持續(xù)復(fù)蘇繼

2022

年全年增長(zhǎng)

1.6%

后，全島核心地段租金在

2023

年繼續(xù)同比增長(zhǎng)4.2%。這主要得益于烏節(jié)路和市政廳/濱海中心地區(qū)的表現(xiàn)優(yōu)于其他細(xì)分領(lǐng)域，受到旅游業(yè)復(fù)蘇和重返辦公室勢(shì)頭增強(qiáng)的推動(dòng)。隨著旅游業(yè)預(yù)計(jì)將恢復(fù)到疫情前水平，這些地區(qū)很可能在2024年出現(xiàn)更高的租金增長(zhǎng)。與此同時(shí)，郊區(qū)市場(chǎng)將在有限的供應(yīng)和強(qiáng)勁需求的支撐下繼續(xù)保持較為溫和的租金增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)每年為1%至2%。盡管零售商在2024年仍面臨一定的挑戰(zhàn)，但旅游業(yè)的復(fù)蘇以及低于歷史平均水平的新零售物業(yè)供應(yīng)將持續(xù)支持租金增長(zhǎng)。因此，世邦魏理仕研究預(yù)計(jì)2024年整體零售租金將增長(zhǎng)3%至4%。住宅05應(yīng)對(duì)逆風(fēng)與機(jī)遇2024年新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)展望數(shù)據(jù)來源：新加坡國(guó)家發(fā)展部（MND）、財(cái)政部（MOF）、稅務(wù)局（IRAS）*不可退還的額外買方印花稅（ABSD）部分。注意：從2022年5月9日起，任何將住宅物業(yè)轉(zhuǎn)移到生活信托的行為將受到與實(shí)體相同的額外買方印花稅（ABSD）稅率的約束。圖表21：調(diào)整后的住宅房產(chǎn)額外買方印花稅（ABSD）額外買方印花稅（ABSD） 2023年4月27日

2023年4月27日之前 及之后第二套房產(chǎn)17%20%新加坡公民第三套及以后的房產(chǎn)25%30%第二套房產(chǎn)25%30%22

永久居民第三套及以后的房產(chǎn)30%

35%外籍公民 任何房產(chǎn)30%

60%實(shí)體任何房產(chǎn)35%65%房屋開發(fā)商任何房產(chǎn)35%+5%*35%+5%*逆風(fēng)

購房意愿在2024年上半年持續(xù)審慎

2024年新發(fā)樓盤供應(yīng)量保持穩(wěn)定，其中大部分供應(yīng)來自2022年和2023年通過土地拍賣和集體銷售獲得的中央?yún)^(qū)以外(OCR)地區(qū)地塊。然而，由于當(dāng)前市場(chǎng)情緒謹(jǐn)慎，購房者在經(jīng)濟(jì)前景不穩(wěn)定、利率高企以及眾多新項(xiàng)目可供選擇的情況下變得更加挑剔，這些新項(xiàng)目的表現(xiàn)預(yù)計(jì)將不均衡。外籍買家需求預(yù)計(jì)仍將保持低迷

2022年，受國(guó)內(nèi)封控和旅行限制影響，中國(guó)買家參與度下降，外籍買家交易量下降。盡管2023年預(yù)計(jì)中國(guó)買家會(huì)回流，但由于2023年4月將外籍買家的額外買方印花稅（ABSD）提高到60%，外籍買家的回流預(yù)期沒有實(shí)現(xiàn)。外籍買家需求在2024年很可能繼續(xù)保持低迷，因?yàn)轭~外買方印花稅（ABSD）負(fù)擔(dān)過重。01租金和房?jī)r(jià)增長(zhǎng)步伐預(yù)計(jì)將進(jìn)一步放緩

2023年，隨著銷售動(dòng)力疲弱和項(xiàng)目交付量增多，租金和房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度已經(jīng)趨緩。預(yù)計(jì)在2024年，買家對(duì)高房?jī)r(jià)節(jié)點(diǎn)的抵觸情緒將持續(xù)增強(qiáng)，同時(shí)租賃市場(chǎng)需消化2023年項(xiàng)目竣工高峰期帶來的大量新供應(yīng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的租金和房?jī)r(jià)增長(zhǎng)勢(shì)頭預(yù)計(jì)將比2023年進(jìn)一步放緩。機(jī)遇應(yīng)對(duì)逆風(fēng)與機(jī)遇2024年新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)展望9,000

–12,0007,000

–8,00005010015020025002,5005,0007,50010,00012,50015,00017,50020,00022,50025,00020082009201020112012201320142015201620172018201920202021202220232024F套數(shù)供應(yīng)的套數(shù)5年(2019-2023)

平均銷量售出的套數(shù)價(jià)格指數(shù)預(yù)測(cè)22%19%59%2024年按類別細(xì)分的樓盤供應(yīng)量23

數(shù)據(jù)來源：新加坡市區(qū)重建局（URA）、，截至2024年1月。CCR：核心中央?yún)^(qū)；RCR：其他中央?yún)^(qū)；OCR：中央?yún)^(qū)以外。圖表

22:

新加坡市區(qū)重建局（URA）

全量住宅價(jià)格指數(shù),

新房供應(yīng)量和銷售量購買意愿保持審慎態(tài)度2023年，在經(jīng)歷多輪房地產(chǎn)調(diào)控措施、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩以及利率上升的影響下，新加坡新房銷售達(dá)到15年新低。2023年新房銷售量為6,421套，較2022年的7,099套下降了9.6%。2023年整體的售出率低于2022年，購房者在眾多新項(xiàng)目選擇、購房疲勞和對(duì)高價(jià)位的抵觸情緒日益增加的情況下變得更加謹(jǐn)慎和挑剔。2024年預(yù)計(jì)有9,000-12,000套新房供應(yīng)，其中大部分供應(yīng)來自2022年和2023年通過土地拍賣和集體銷售獲得的中央?yún)^(qū)以外(OCR)地區(qū)地塊。預(yù)計(jì)這些新項(xiàng)目的表現(xiàn)將不均衡。具有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)和靠近優(yōu)質(zhì)學(xué)校及交通樞紐的項(xiàng)目銷售有望表現(xiàn)良好，但整體銷售將持續(xù)慘淡。當(dāng)前審慎的買家態(tài)度有可能延續(xù)至2024年上半年，因?yàn)槔嗜匀惠^高，且經(jīng)濟(jì)前景不明朗。待2024年下半年利率回落且經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇時(shí)，買家意愿有望明顯改善。世邦魏理仕研究預(yù)計(jì)2024年新房銷量可達(dá)7,000-8,000套，高于2023年的6,421套，但仍低于2019-2023年平均水平9,288套。核心中央?yún)^(qū)(CCR)其他中央?yún)^(qū)(RCR)中央?yún)^(qū)以外(OCR)應(yīng)對(duì)逆風(fēng)與機(jī)遇2024年新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)展望數(shù)據(jù)來源：新加坡市區(qū)重建局（URA）、，截至2024年1月圖表24：歷史和未來私人住宅竣工情況（不包括執(zhí)行共管公寓）4844529010698759589738073818210111267283328212424158.3%1.6%5.0%4.0%3.0%2.0%1.0%0.0%

6.0%9.0%8.0%7.0%120100806040200Jan-22Feb-22Mar-22Apr-22May-22Jun-22Jul-22Aug-22Sep-22Oct-22Nov-22Dec-22Jan-23Feb-23Mar-23Apr-23May-23Jun-23Jul-23Aug-23Sep-23Oct-23Nov-23Dec-23外籍公民

(非永久居民) 外國(guó)人在非有地產(chǎn)業(yè)（不包括執(zhí)行共管公寓）購買中所占的比例數(shù)據(jù)來源：新加坡市區(qū)重建局（URA）、，截至2024年1月。數(shù)據(jù)涵蓋非有地私人住宅（不包括執(zhí)行共管公寓）的初次銷售和二手銷售。圖表23：外籍買家購買私人住宅物業(yè)（不包括執(zhí)行共管公寓）19,9689,6365,49205,00010,00015,00020,00025,0002014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024F2025F

2026F2027F

2028F預(yù)測(cè)24

高額額外買方印花稅后外籍買家需求預(yù)計(jì)仍將保持低迷2022年，受國(guó)內(nèi)封控和旅行限制影響，中國(guó)買家參與度下降，外籍買家交易量下降。盡管2023年預(yù)計(jì)中國(guó)買家會(huì)回流，但由于2023年4月將外籍買家的額外買方印花稅（ABSD）提高到60%，外籍買家的回流預(yù)期沒有實(shí)現(xiàn)。在房產(chǎn)調(diào)控措施實(shí)施后，外籍買家交易量急劇下降，從2023年4月的112套下降到2023年6月的28套，下降幅度超過70%。此外，2023年第三季度和第四季度購房的大多數(shù)外籍買家是符合自由貿(mào)易協(xié)定下額外買方印花稅減免資格的美國(guó)公民。這表明大多數(shù)外國(guó)買家受到高額額外買方印花稅的阻礙，除非稅率下調(diào)，否則預(yù)計(jì)他們將在2024年繼續(xù)觀望。租金和房?jī)r(jià)增長(zhǎng)步伐預(yù)計(jì)將進(jìn)一步放緩根據(jù)新加坡市區(qū)重建局（URA）的數(shù)據(jù)，2023年私人住宅物業(yè)的租金指數(shù)上漲了8.7%，較2022年的29.7%增長(zhǎng)明顯放緩，這主要?dú)w因于大量新建項(xiàng)目的竣工。相應(yīng)地，私人住宅的價(jià)格在2023年全年增長(zhǎng)了6.8%，較2022年8.6%的增長(zhǎng)幅度略微放緩，原因是銷售疲軟和對(duì)高價(jià)位的抵觸情緒逐漸增加。展望未來，預(yù)計(jì)2024年住宅市場(chǎng)將實(shí)現(xiàn)平穩(wěn)過渡，價(jià)格和租金增長(zhǎng)將進(jìn)一步趨緩，但不會(huì)崩盤。預(yù)計(jì)2024年的房?jī)r(jià)可能上漲3%至4%。鑒于失業(yè)率仍然較低、家庭資產(chǎn)結(jié)構(gòu)更趨健全和未售出庫存量較低，預(yù)期市場(chǎng)不會(huì)出現(xiàn)大幅度的調(diào)整。同時(shí)，2023年新房供應(yīng)量因紓解過去積壓而突然增加。雖然預(yù)計(jì)2024年和2025年的供應(yīng)將逐漸減少，但短期內(nèi)租金增速預(yù)期仍將放緩，以消化2023年交付高峰期帶來的更多房源。除非需求出現(xiàn)顯著轉(zhuǎn)弱，2024年全島私人住宅租金可能增長(zhǎng)1-3%。投資06應(yīng)對(duì)逆風(fēng)與機(jī)遇26

2024年新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)展望01 利率上升和收益率利差收窄將對(duì)2024年上半年產(chǎn)生影響

不斷上漲的融資成本降低了投資者的收益利差，影響了機(jī)構(gòu)投資者承銷更大交易的能力。盡管面臨重新定價(jià)的壓力，但擁有強(qiáng)大持有能力的賣方堅(jiān)持要價(jià)，估值保持彈性，導(dǎo)致買方和賣方之間陷入僵局。這種情況預(yù)計(jì)將延續(xù)到2024年上半年。逆風(fēng)01利率下調(diào)和穩(wěn)定的租賃市場(chǎng)助推2024年下半年的投資復(fù)蘇

在2024年下半年，由于利率下降和穩(wěn)定的租賃市場(chǎng)，投資活動(dòng)有望出現(xiàn)更顯著的復(fù)蘇。隨著利率調(diào)整回落到能重新點(diǎn)燃投資者收購意愿的水平，投資活動(dòng)有望顯著復(fù)蘇。鑒于基本面良好，租金增長(zhǎng)或?qū)⒊掷m(xù)，預(yù)計(jì)全年房地產(chǎn)投資銷售額將超過2023年的水平，包括計(jì)劃中的國(guó)有土地銷售。02 新加坡將在2024年繼續(xù)成為頂級(jí)投資目的地

盡