深圳房地產(chǎn)商業(yè)裙樓招商推廣策劃方案

深圳房地產(chǎn)商業(yè)裙樓招商推廣策劃方案深圳房地產(chǎn)商業(yè)裙樓招商推廣策劃方案/深圳房地產(chǎn)商業(yè)裙樓招商推廣策劃方案深圳房地產(chǎn)商業(yè)裙樓招商推廣策劃方案最新資料，WORD文檔，可下載編寫！目錄第1頁(yè)共30頁(yè)一、項(xiàng)目定位生意時(shí)機(jī)論證二、項(xiàng)目招商平面切割、商場(chǎng)及鋪位裝修建議三、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)分區(qū)四、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)品種分類及比率五、目標(biāo)招商對(duì)象檢查六、項(xiàng)目租金、裝修、物業(yè)管理、廣告費(fèi)用等建議七、招商整合推廣策略八、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理及經(jīng)營(yíng)推廣策略九、附件：相關(guān)招商文本一、項(xiàng)目定位生意時(shí)機(jī)論證本項(xiàng)目定位為“社區(qū)超市+超市輔營(yíng)區(qū)”，主要經(jīng)營(yíng)品種為與生活親密相關(guān)的日用品及生活服務(wù)產(chǎn)品，知足周邊社區(qū)居民生活消費(fèi)的需要。第2頁(yè)共30頁(yè)4.5萬(wàn)人口高檔社區(qū)，3.6億平時(shí)消費(fèi)大市場(chǎng)《深圳市城市總體規(guī)劃（1996-2010）》指出本地區(qū)目前及將來(lái)定位為一個(gè)生活主導(dǎo)區(qū)，其中約有85%的用地為居住用地，10%為市政、文教和商業(yè)用地，其余5%。據(jù)實(shí)地檢查不完全統(tǒng)計(jì)：項(xiàng)目周邊共有常住人口45000余人，屬人口高密度集中區(qū)；其中有18個(gè)近年來(lái)新建高層商品房項(xiàng)目，其多數(shù)為高檔社區(qū)；還有16個(gè)年份稍久的職工宿舍區(qū)、田貝村民居住區(qū)等，總體上講，該片區(qū)居住人群的收入水平高且穩(wěn)定，消費(fèi)能力強(qiáng)；田貝村更是深圳及周邊地區(qū)聲明赫赫建材市場(chǎng)，擁有超過(guò)200間營(yíng)業(yè)商鋪，經(jīng)營(yíng)國(guó)內(nèi)外建材產(chǎn)品近千種，年?duì)I業(yè)額過(guò)億元，田貝股份企業(yè)和股民每年有1000萬(wàn)元的租金收入，給田貝村民帶來(lái)了富庶的物質(zhì)生活。深圳市2003年居民人均消費(fèi)支出為19960.32元，其中食品、衣著、日用品、教育文化用品、其他雜項(xiàng)商品及服務(wù)類如珠寶、化妝品、美容美發(fā)類等的方面的人均支出約占總消費(fèi)支出的40%以上，若以人均8000元統(tǒng)計(jì)，僅就項(xiàng)目周邊一平方米公里的范圍統(tǒng)計(jì)，則本地區(qū)45000人口將有3.6億平時(shí)消費(fèi)額：4.5萬(wàn)人×8000元/人=3.6億元7500平方米新一佳超市+2300平方米特色超市輔營(yíng)區(qū)的超強(qiáng)聚客能力龍頭超市作為商業(yè)的核心力量，一直左右著商圈的發(fā)展。開(kāi)門七件事：米、菜、油、鹽、醬、醋、茶，超市的經(jīng)營(yíng)與社區(qū)居民的平時(shí)生活息息相關(guān)，所以超市從清早開(kāi)門到子夜關(guān)門，無(wú)時(shí)不刻不是人頭涌涌，現(xiàn)代超市更是涵蓋了百貨業(yè)態(tài)，使商場(chǎng)的輻射力達(dá)到更遠(yuǎn)。新一佳合正星園店以7500平方米的營(yíng)業(yè)面積覆蓋到生活所需的方方面面。項(xiàng)目周邊的華潤(rùn)、民潤(rùn)、民樂(lè)福均為小規(guī)模、小品牌，與新一佳的品牌以及經(jīng)營(yíng)規(guī)模不可同日而語(yǔ)。新一佳開(kāi)到哪里，消費(fèi)者涌向哪里，新一佳合正星園店也將在新一佳的品牌號(hào)召下，齊聚無(wú)限人氣，體現(xiàn)商業(yè)盛景。商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，人氣才是硬道理，超市輔營(yíng)區(qū)借超級(jí)市場(chǎng)的現(xiàn)成人氣，就擁有了經(jīng)商的最大本錢。大型超市擁有超強(qiáng)的齊聚人氣的力量，使得周圍的商業(yè)坐擁滔滔人流，所謂背靠大樹(shù)好乘涼！加上超市輔第3頁(yè)共30頁(yè)營(yíng)區(qū)與龍頭商家形成經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)互補(bǔ)，生意自然好過(guò)其他地段，因此租金也比其他商鋪高出2倍以上。梅林家樂(lè)福、彩田新一佳、翠竹好又多等大型超市輔營(yíng)區(qū)平均租金都達(dá)到200元/平方米以上就是顯然的例證。人氣加特色，賦予了超市輔營(yíng)區(qū)無(wú)限的生命力。2300平方米新一佳特色超市輔營(yíng)區(qū)，將以認(rèn)真周密、綜合全面的服務(wù)體貼居民生活需要；以精致、特色的商品提升居民的生活品質(zhì)；以現(xiàn)代休閑的購(gòu)物環(huán)境成為居民茶余飯后的休閑場(chǎng)所。舊城改造，增加無(wú)限商業(yè)時(shí)機(jī)2004年，深圳舊城改造的工作重點(diǎn)在羅湖，羅湖水庫(kù)、翠竹、園嶺、田貝、水貝舊城改造工作正在洶涌澎拜。由于舊城地塊的區(qū)位優(yōu)越性、交通便利性，以及人流齊聚性，舊城改造給商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)了前所未有的時(shí)機(jī)。這五大改造片區(qū)圍繞在本項(xiàng)目周邊，尤其是翠竹、田貝、水貝地區(qū)近在眉睫，這些區(qū)域的舊城改造將給本項(xiàng)目帶來(lái)巨大商機(jī)。別的項(xiàng)目所在片區(qū)為市政規(guī)劃中羅湖區(qū)繼東門、人民南今后的第三個(gè)商業(yè)文化圈翠竹——太寧商業(yè)街區(qū)，為本片區(qū)未來(lái)商業(yè)發(fā)展指了然方向。田貝村舊城改造項(xiàng)目于2004年11月確定方案，至此，規(guī)劃六年之久的田貝村舊城改造工程正式啟動(dòng)。該改造對(duì)象為20多年前興建的占地二萬(wàn)平方米的80棟3至4層單門獨(dú)戶小洋房的田貝新村，將拆掉170戶的自用住宅，在該地上以兩棵老榕樹(shù)為中心，興建9座高層住宅和一棟辦公綜合樓，以及幼兒園、文化活動(dòng)中心、老人活動(dòng)中心；結(jié)合村民的需求，充分利用現(xiàn)代技術(shù)、工藝和材料，生態(tài)、節(jié)能、環(huán)保全盤考慮，完善步行廣場(chǎng)、空中花園、周邊綠地、交通疏導(dǎo)、地下管網(wǎng)等配套設(shè)施，塑造擁有鮮明時(shí)代特色的居住環(huán)境和建筑新形象。根據(jù)羅湖區(qū)政府的規(guī)劃，水貝將發(fā)展成一個(gè)國(guó)際化的珠寶交易中心，水貝片區(qū)在規(guī)劃建設(shè)珠寶產(chǎn)業(yè)集聚基地的過(guò)程中，也會(huì)配合深圳旅游發(fā)展戰(zhàn)略，發(fā)展水貝片區(qū)的旅游參觀購(gòu)物的特色景點(diǎn)，賦予其旅游購(gòu)物功能，提升片區(qū)整體形象。按照規(guī)劃，水貝原有的舊工業(yè)廠房將進(jìn)行拆遷，陪同處鐵3號(hào)線的修第4頁(yè)共30頁(yè)建，不久的將來(lái)，一棟棟高樓大廈將拔地而起，水貝村將徹底擺脫目前的城中村形象，逐步演變成一個(gè)規(guī)劃整齊，以珠寶產(chǎn)業(yè)為龍頭，兼有旅游參觀功能的特色商業(yè)社區(qū)。二、項(xiàng)目招商平面切割、商場(chǎng)及鋪位裝修建議輔營(yíng)區(qū)招商平面切割——切割原則經(jīng)過(guò)鋪位切割合理布置主輔通道、人流通道、賣場(chǎng)、休閑空間等，為鋪位今后升值確立硬件基礎(chǔ)，也為銷售創(chuàng)立有利條件。合理劃分街鋪與內(nèi)鋪。合理設(shè)置單鋪進(jìn)深、面寬比率。以墻、柱為基準(zhǔn)，以主通道為人流導(dǎo)向，合理設(shè)置通道走向與寬度，保持商場(chǎng)的通暢并美化商場(chǎng)整體布局。協(xié)調(diào)經(jīng)營(yíng)與銷售面積的矛盾關(guān)系，保證按照“分則好賣，合則好用”的原則進(jìn)行鋪位規(guī)劃。保證鋪位相應(yīng)的實(shí)用率和相應(yīng)經(jīng)營(yíng)品種的適用性?！猩啼佄黄矫媲懈顖D：數(shù)聽(tīng)聞明：街鋪建筑面積在50平方米100平方米之間，實(shí)用面積在28平方米到50平方米之間，吻合社區(qū)經(jīng)營(yíng)的品牌店對(duì)其經(jīng)營(yíng)面積的要求。內(nèi)鋪建筑面積在25-40平方米左右，實(shí)用面積在12~20平方米左右，吻合內(nèi)鋪經(jīng)營(yíng)商品對(duì)面積的大致需求。主通道寬8米第5頁(yè)共30頁(yè)次通道寬2米~2.5米之間詳細(xì)平面招商切割見(jiàn)附圖一輔營(yíng)區(qū)裝修建議由于超市部分裝修已由開(kāi)發(fā)商與新一佳確定，則本部分不再別的建議：——輔營(yíng)區(qū)公共裝修建議商場(chǎng)公共裝修建議：地面地面建議與新一佳超市經(jīng)營(yíng)區(qū)保持一致，但入口門庭處有較廣闊空間，建議布置大理石拼花圖案，增加商場(chǎng)的美感；過(guò)道與鋪位間用10公分寬深長(zhǎng)條大理石磚作為分開(kāi)線劃分；在新一佳與輔營(yíng)區(qū)銜接的通道上布置規(guī)則彩色圖案的大理石拼花。天花由于商場(chǎng)一樓較高，有6米，空間較為廣闊，為保留優(yōu)異的視覺(jué)空間效果，建議：參照一：白色網(wǎng)格吊頂，比較通透且簡(jiǎn)單大方，中間若嵌入些黃色射燈，則有“星星點(diǎn)燈”的美感，自可是又富有情趣。天花上可懸掛垂柳、果樹(shù)、燈籠等修飾品和色彩絢爛的廣告旌旗。第6頁(yè)共30頁(yè)參照二：石膏板吊頂，如蔚藍(lán)海岸，在石膏板吊頂上做出漣漪造型，配合燈光，與普通的平面吊頂劃分開(kāi)來(lái)，體現(xiàn)出層次感、現(xiàn)代感和藝術(shù)感，如圖：墻面所有墻面均用ICI刷白。柱子公共部分的柱子用大理石+玻璃條或內(nèi)飾燈予以包裝，并留有電源接頭和廣告燈箱位。通道走廊的景觀小品商場(chǎng)入口處和超市輔營(yíng)區(qū)將預(yù)留較寬的通道，可于通道上的電梯、柱子旁設(shè)置長(zhǎng)椅、綠色植物等其他特色雅觀的小景觀等，商場(chǎng)的指示牌及其他VI鑒別系統(tǒng)也可以做得別開(kāi)生面、自成風(fēng)景；對(duì)于柱子，也可以靈活辦理，如圍繞著柱子做成圓形也許方型的凳子，也許設(shè)置色彩絢爛的廣告牌。第7頁(yè)共30頁(yè)——街鋪裝修建議：門楣正門安裝雙開(kāi)玻璃門（門寬80㎝×2，其余空間為櫥窗位），門檐設(shè)廣告位，一般商業(yè)中心街鋪的廣告位高度在3.5ｍ左右，社區(qū)步行商業(yè)街鋪的廣告位高度在3ｍ左右，由于本項(xiàng)目所臨貝麗南路街道較窄，非交通主干道，且本項(xiàng)目水平面高于街面，因此廣告位設(shè)置在3ｍ以上比較合適。間隔第8頁(yè)共30頁(yè)街鋪之間的間隔用輕質(zhì)隔墻或輕鋼龍骨。相對(duì)而言，兩者的封閉性和安全性相差不大；裝修品位上輕鋼龍骨隔墻稍高，也便于布線，但成本高于輕質(zhì)隔墻。天花預(yù)留，商戶可選擇自行裝修；也許依據(jù)經(jīng)營(yíng)需要隔出兩層空間；地面與公共地區(qū)一致；墻面墻面水泥抹平；配套設(shè)施每家預(yù)留電插座、電話線（商戶安裝時(shí)自行向電話企業(yè)申請(qǐng)）、有線電視接口；每家商鋪預(yù)留獨(dú)立的空調(diào)風(fēng)口、噴淋及煙感設(shè)施，每家安裝獨(dú)立電表（電表皆設(shè)在用電房）——內(nèi)鋪裝修建議：內(nèi)鋪分為邊鋪和中心鋪。邊鋪為背部靠商場(chǎng)實(shí)墻的鋪位；中心鋪為商場(chǎng)平面切割圖上湊近中心的鋪位，四面均不靠商場(chǎng)的實(shí)墻。邊鋪裝修：間隔鋪位之間的間隔用輕質(zhì)隔墻或輕鋼龍骨間隔，到頂；臨通道面用玻璃間隔，到頂。門及招牌平開(kāi)玻璃門；吊頂統(tǒng)一招牌位，在鋪位2.8ｍ高統(tǒng)一預(yù)留招牌位。第9頁(yè)共30頁(yè)（邊鋪的間隔與招牌設(shè)置）配套設(shè)施內(nèi)鋪每家預(yù)留電插座、電話線（商戶安裝時(shí)自行向電話企業(yè)申請(qǐng)），設(shè)獨(dú)立電表；每家商鋪預(yù)留噴淋及煙感設(shè)施；每家設(shè)有獨(dú)立的空調(diào)出風(fēng)口。中心鋪裝修：間隔鋪位間間隔用木質(zhì)柜臺(tái)也許玻璃間隔，高度為1.4ｍ，不到頂；臨通道面用玻璃間隔，高度1.4ｍ，以提升商場(chǎng)的品位，便于商品展示，并保證視覺(jué)的通透性。第10頁(yè)共30頁(yè)門及招牌半開(kāi)放式鋪位，預(yù)留2-3ｍ寬出入口，不設(shè)置開(kāi)關(guān)門。招牌可自吊頂上方往下垂掛，在鋪位上方2.8ｍ高處安裝。吊牌參照?qǐng)D片：(開(kāi)放式鋪位與垂掛式招牌的組合)（垂掛式招牌形式的參照）配套設(shè)施內(nèi)鋪每家預(yù)留電插座、電話線（商戶安裝時(shí)自行向電話企業(yè)申請(qǐng)），設(shè)獨(dú)立電表；在敞開(kāi)地區(qū)依據(jù)面積平均散布空調(diào)出風(fēng)口及安裝噴淋及煙感設(shè)施，不必每家獨(dú)立設(shè)置及預(yù)留。第11頁(yè)共30頁(yè)三、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)分區(qū)超市輔營(yíng)區(qū)經(jīng)營(yíng)品種比較全面、綜合，經(jīng)營(yíng)分區(qū)相對(duì)復(fù)雜，要同時(shí)考慮保證經(jīng)營(yíng)品種的全面性、把握商品分區(qū)的規(guī)則性以及注意商品經(jīng)營(yíng)散布的區(qū)位要求。詳細(xì)分區(qū)如下：社區(qū)品牌商業(yè)街：即擁有一定的品牌形象，適合也需要有獨(dú)立經(jīng)營(yíng)空間的輔營(yíng)區(qū)經(jīng)營(yíng)品種，如：指定在街鋪經(jīng)營(yíng)的服飾、鞋包類，西餐，美容美發(fā)，面包房，鐘表眼鏡，通訊品牌店，電信營(yíng)業(yè)廳，藥店，地產(chǎn)中介，品牌音像，銀行營(yíng)業(yè)廳，時(shí)尚書(shū)屋，小型休閑吧、等經(jīng)營(yíng)獨(dú)立性較強(qiáng)的品牌店；品牌服飾區(qū)：品牌休閑裝、品牌內(nèi)衣、家居服飾等品牌鞋包區(qū)綜合服務(wù)區(qū)：家電維修、洗衣店、沖印店、醫(yī)療保健服務(wù)、煙酒茶葉店、數(shù)碼通訊營(yíng)業(yè)區(qū)、特色小食店、保健食品等家居飾品區(qū)：鮮花店，布藝店，床上用品，家居飾品等飾品、化妝品區(qū)：女性飾品、化妝品、禮品、精品等兒童服飾區(qū)：兒童玩具及智力開(kāi)發(fā)培訓(xùn)娛樂(lè)項(xiàng)目等備注：以上經(jīng)營(yíng)分區(qū)參照深圳各大超市輔營(yíng)區(qū)之現(xiàn)行經(jīng)營(yíng)品種及項(xiàng)目周邊居民人口特點(diǎn)而擬定，但由于超市輔營(yíng)區(qū)的經(jīng)營(yíng)品種也在不斷的新增和調(diào)整之中，世方企業(yè)將在招商的同步階段，即時(shí)考察市場(chǎng)變化，并做出相應(yīng)的調(diào)整，引進(jìn)新的社區(qū)經(jīng)營(yíng)品種。第12頁(yè)共30頁(yè)四、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)品種分類及比率超市輔營(yíng)區(qū)經(jīng)營(yíng)品種比較綜合全面，引進(jìn)該類產(chǎn)品應(yīng)注意其品種的綜合全面性，服飾鞋包類其他產(chǎn)品以女裝、休閑裝為主、男裝、童裝、鞋包為輔。具體引進(jìn)商品品種的面積及種類分配如下：經(jīng)營(yíng)分區(qū)經(jīng)營(yíng)面積經(jīng)營(yíng)比率計(jì)劃招商備注（實(shí)用面積）數(shù)量社區(qū)品牌商業(yè)街480㎡36%10家注意品牌價(jià)值，以及經(jīng)營(yíng)品種的唯一性品牌女裝區(qū)300㎡23%20家——品牌鞋包區(qū)78㎡6%5家——綜合服務(wù)區(qū)108㎡8%8家注意引進(jìn)品種細(xì)分，不可重復(fù)家居飾品區(qū)91㎡7%6家注意引進(jìn)品種細(xì)分，不可重復(fù)精品、化妝品區(qū)104㎡8%10家注意引進(jìn)品種細(xì)分，不可重復(fù)兒童服飾區(qū)80㎡6%6家——玩具、培訓(xùn)區(qū)74㎡6%6家——合計(jì)1315㎡100%71家——備注：以上經(jīng)營(yíng)面積為依據(jù)經(jīng)營(yíng)分區(qū)估算的面積，僅作參照；第13頁(yè)共30頁(yè)五、各社區(qū)目標(biāo)招商對(duì)象檢查——梅林家樂(lè)福輔營(yíng)區(qū)店面2經(jīng)營(yíng)狀況使用面積（m）以純40.3好中聯(lián)大藥房128特別好愛(ài)兒樂(lè)園153.6優(yōu)異英倫眼鏡81.9柯達(dá)影像中心200特別好天福茗茶35.8一般海威遜兒童專賣19.8好品味童裝專賣19.8優(yōu)異ROMP皮鞋19.8優(yōu)異地毯專賣19.8優(yōu)異CXO時(shí)裝19.8優(yōu)異哥莉婭39.6優(yōu)異CDNSJ時(shí)裝19.8優(yōu)異LAIANSI時(shí)裝19.8優(yōu)異聯(lián)邦鞋具39.6優(yōu)異新思維時(shí)裝19.8優(yōu)異古田希時(shí)裝19.8優(yōu)異E`SEEO專賣39.6優(yōu)異雪姬美素80優(yōu)異交行24小時(shí)ATM——優(yōu)異旅游社柜臺(tái)好雪麗阿姨干洗柜臺(tái)一般鐘表維修/金銀加工/皮鞋維修柜臺(tái)一般租金水平300-400元/m2月（實(shí)用面積）——彩田新一佳經(jīng)營(yíng)狀況內(nèi)容珠寶首飾、化妝品、鞋類、包類；通訊類、家庭輔營(yíng)區(qū)經(jīng)營(yíng)品種電腦、醫(yī)藥服飾、服飾、鞋、包類、家居飾品類詳細(xì)如：TCL電訊、和丹藥店、波導(dǎo)、康佳、高科第14頁(yè)共30頁(yè)電信、皮包皮具珠寶、化妝品、肯德基、一致藥店、小食店、休閑服飾、女裝品牌店、地產(chǎn)中介等租金狀況300~500元/平方米（實(shí)用面積）收銀方式獨(dú)立收銀，如專賣店統(tǒng)一定價(jià)收款、個(gè)體戶自行定價(jià)收款——翠竹好又多輔營(yíng)區(qū)檢查表經(jīng)營(yíng)狀況內(nèi)容沖曬店、服飾店、醫(yī)藥、保健用品、電子鐘表超市輔營(yíng)部分營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)品、茶葉店、美甲店、小食店、花店、化妝經(jīng)營(yíng)品種品、通訊產(chǎn)品、眼鏡店、珠寶飾品、溜冰場(chǎng)、餐飲類、大型餐飲店、地產(chǎn)中介、蛋糕店、干洗店租金狀況一樓超市輔營(yíng)區(qū)租金420元/平方米（實(shí)用面積）收銀方式二樓經(jīng)營(yíng)為統(tǒng)一收銀，一樓為獨(dú)立收銀——蔚南海岸輔營(yíng)區(qū)品牌商業(yè)街檢查經(jīng)營(yíng)狀況內(nèi)容化妝品精品飾品：飾品、精品鞋包皮具品牌服飾：時(shí)尚女裝、休閑服飾兒童用品：兒童服飾、兒童玩具、文具、少兒培訓(xùn)超市輔營(yíng)部分及娛樂(lè)項(xiàng)目等經(jīng)營(yíng)品種家居飾品：床上用品、鮮花、干花、香薰、綜合精品家飾等內(nèi)衣區(qū)：品牌內(nèi)衣、睡衣、休閑家居服等社區(qū)商業(yè)街：肯德基、數(shù)碼沖印、藥店、洗衣店、鮮花盆栽專賣、糖水店、地產(chǎn)中介、玉器、品牌服裝、皮具皮鞋等租金狀況一樓輔營(yíng)區(qū)租金190元/平方米（建筑面積，實(shí)用率47%）收銀方式獨(dú)立收銀第15頁(yè)共30頁(yè)小結(jié)：1、各超市輔營(yíng)區(qū)經(jīng)營(yíng)品種比較近似，均與社區(qū)服務(wù)需求緊密結(jié)合，同時(shí)又與超市貨架上的商品形成互補(bǔ)，表現(xiàn)出既依賴超市又獨(dú)立于超市的兩面性。2、超市輔營(yíng)區(qū)經(jīng)營(yíng)品種比較綜合，平時(shí)可以分為兩類，一類為服務(wù)型消費(fèi)，如鐘表維修、地產(chǎn)中介、餐飲、洗衣店、沖曬店等，另一類為消費(fèi)市場(chǎng)極廣泛的大眾產(chǎn)品，如服飾、鞋包、便利店等。3、超市輔營(yíng)區(qū)經(jīng)營(yíng)狀況普遍優(yōu)異，應(yīng)歸功于超市所帶來(lái)的人流；超市輔營(yíng)區(qū)消費(fèi)對(duì)象比較穩(wěn)定，其經(jīng)營(yíng)也相對(duì)穩(wěn)定，這也意味著超市輔營(yíng)區(qū)的鋪位升值空間有限，但保值能力極強(qiáng)。4、超市輔營(yíng)區(qū)經(jīng)營(yíng)多項(xiàng)選擇擇獨(dú)立收銀，經(jīng)營(yíng)形式相對(duì)靈活。第16頁(yè)共30頁(yè)六、項(xiàng)目租金、裝修、物業(yè)管理、廣告費(fèi)用等建議——項(xiàng)目租金定價(jià)、項(xiàng)目周邊大型綜合商業(yè)租金水平（建筑面積收取）樓層金麗家居廣場(chǎng)水貝國(guó)際珠寶泰安居家居廣逸翠園裙樓交易廣場(chǎng)場(chǎng)130元/月.平方300-400元/平方一樓60元/平方米230元/㎡米米、項(xiàng)目周邊臨街鋪位租金水平（按實(shí)用面積收?。┲饕值澜煌l件商業(yè)氛圍平均租金田貝四路較好專業(yè)市場(chǎng)商業(yè)氛圍濃厚200元/平方老田貝建材市場(chǎng)帶動(dòng)米翠竹路較好零售商業(yè)氛圍濃厚180元/平方有萬(wàn)佳、好又多帶動(dòng)，租金提升米貝麗南路較差社區(qū)商業(yè)街，一般130元/平方米田貝一路較好社區(qū)商業(yè)街，一般115元/平方米田貝二路較差社區(qū)商業(yè)街，一般100元/平方米田貝三路較差社區(qū)餐飲街，有一定商業(yè)氛圍120元/平方米水田二街較差小型社區(qū)商業(yè)中心，商業(yè)氛圍較濃125元/平方米、超市輔營(yíng)區(qū)租金水平（按實(shí)用面積收取）第17頁(yè)共30頁(yè)按照實(shí)用面積計(jì)算約300~400元/平方米梅林家樂(lè)福（按照建筑面積約150-200元/平方米）按照實(shí)用面積計(jì)算約300~500元/平方米彩田新一佳（按照建筑面積約150-250元/平方米）一樓超市輔營(yíng)區(qū)租金420元/平方米（實(shí)用面積）翠竹好又多（按照建筑面積約210元/平方米）一樓臨街輔營(yíng)區(qū)按實(shí)用面積計(jì)算約170元/平方米南城百貨（按照建筑面積約85元/平方米）按實(shí)用面積計(jì)算約150元/平方米水貝民樂(lè)福（按照建筑面積約75元/平方米）——租金擬定的標(biāo)準(zhǔn)確定商場(chǎng)的租金水平，涉及到商場(chǎng)周邊商業(yè)設(shè)施租金水平、現(xiàn)有同種類商場(chǎng)租金水平、業(yè)主的投資回報(bào)希望值、市場(chǎng)對(duì)租金的承受能力等。本項(xiàng)目的租金標(biāo)準(zhǔn)將從以下兩個(gè)方面來(lái)綜合考慮：周邊現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施的租金水平經(jīng)營(yíng)品種近似的超市輔營(yíng)區(qū)的租金水平——超市輔營(yíng)區(qū)租金解析超市輔營(yíng)區(qū)租金與超市品牌及人流量成正比，如家樂(lè)福、好又多、新一佳等品牌超市的輔營(yíng)區(qū)租金與南城百貨、民樂(lè)福等二線品牌超市輔營(yíng)區(qū)租金拉開(kāi)了1-2倍的差距；超市輔營(yíng)區(qū)租金與輔營(yíng)區(qū)出租面積供給有一定關(guān)系，由于目標(biāo)消費(fèi)群體既定，則生意時(shí)機(jī)一定，經(jīng)營(yíng)者多，則單位經(jīng)營(yíng)戶的生意時(shí)機(jī)就小，經(jīng)營(yíng)者少，則單個(gè)經(jīng)營(yíng)戶的生意時(shí)機(jī)就大；超市輔營(yíng)區(qū)租金與超市客流規(guī)劃關(guān)系親密：如好又多二樓，與好又多超市區(qū)經(jīng)營(yíng)相分別，輔營(yíng)區(qū)無(wú)法共享超市客流，致使二樓輔營(yíng)區(qū)出租率極低，實(shí)際實(shí)現(xiàn)的租金也降低?！〗Y(jié)第18頁(yè)共30頁(yè)1、本項(xiàng)目周邊物業(yè)租金價(jià)格與其經(jīng)營(yíng)狀況關(guān)系親密，如租金最高的水貝國(guó)際珠寶交易中心，其經(jīng)營(yíng)定位有雄厚的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，租借狀況優(yōu)異，單位面積實(shí)現(xiàn)的租金最高，與之相反的則是泰安居家居廣場(chǎng)，招商情況不理想，租金水平極低。2、金麗家居廣場(chǎng)與本項(xiàng)目最近，但其經(jīng)營(yíng)定位與本項(xiàng)目有差距；民樂(lè)福的輔營(yíng)區(qū)其經(jīng)營(yíng)定位與本項(xiàng)目近似，但其大商家品牌與本項(xiàng)目比有一定差距，本項(xiàng)目應(yīng)該略高于上述兩個(gè)項(xiàng)目，即高于150元/平方米。3、項(xiàng)目周邊臨街商鋪由于為舊物業(yè)改造而成，經(jīng)營(yíng)環(huán)境，店面形象與本項(xiàng)目相去甚遠(yuǎn)，其租金僅作為地段租金參照值。4、比較各大型成熟社區(qū)，大型品牌超市一樓輔營(yíng)區(qū)月租金平均水平在150-250元/平方米之間（建筑面積），平均在200元/平方米左右，但綜合而言，這三大參照對(duì)象地理地址、營(yíng)業(yè)面積均優(yōu)于本項(xiàng)目（臨主通道，可同時(shí)吸引社區(qū)消費(fèi)和周邊流動(dòng)人口消費(fèi)），則本項(xiàng)目租金應(yīng)低于以上三個(gè)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)，即租金均價(jià)應(yīng)低于200元/平方米。綜合上述，本項(xiàng)目租金范圍應(yīng)為：180-190元/平方米備注：詳細(xì)租金價(jià)格表待平面切割及面積確認(rèn)后再提交——租金定價(jià)說(shuō)明：1、未考慮單位租借面積大小對(duì)鋪位租金的影響（單位承租面積過(guò)大，影響租金實(shí)現(xiàn)）；2、本租金建立在引進(jìn)新一佳大型品牌超市，且超市經(jīng)營(yíng)面積較大、輔營(yíng)區(qū)面積較小的基礎(chǔ)上；3、若以上條件有所調(diào)整，則租金相應(yīng)需要調(diào)整。——租金價(jià)格策略1、租借期限：兩年租約第19頁(yè)共30頁(yè)租約時(shí)間與銷售返租時(shí)間保持一致，比較利于操作；租約時(shí)間過(guò)長(zhǎng)，影響租金升值空間；租約時(shí)間很短，則影響商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的穩(wěn)定性，不利于引進(jìn)品牌商家。因此，兩年租約是一個(gè)比較合適的租期。、租金優(yōu)惠：根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際情況，在項(xiàng)目招商的初始階段，建議采取“放水養(yǎng)魚(yú)”的策略，即以一定的優(yōu)惠租金舉措吸引品牌商家，以帶旺商場(chǎng)。實(shí)行租金優(yōu)惠政策有利于加快招商進(jìn)度，迅速招商有利于推動(dòng)銷售。優(yōu)惠建議：第一年前半年免租，后半年標(biāo)準(zhǔn)租金的60%；第二年全年標(biāo)準(zhǔn)租金的80%?！b修費(fèi)用一般情況下，普通商場(chǎng)公共及鋪位裝修費(fèi)用每平米約為550元；其中，公共基礎(chǔ)裝修：包括地面、墻面、天花等，一般在200元/㎡左右；鋪位間隔裝修：約350元/㎡左右。由于商場(chǎng)銷售多帶裝修銷售，依據(jù)市場(chǎng)常例，本部分投入歸入鋪位建設(shè)成本中核算，不向商戶或投資客別的收費(fèi)?！飿I(yè)管理費(fèi)一般有中央空調(diào)的商場(chǎng)，綜合管理費(fèi)在20-30元/㎡之間，其中大型零售商場(chǎng)由于裝修比一般商場(chǎng)高檔，投入成真相對(duì)較多，其管理費(fèi)用多為30元/㎡。本項(xiàng)目對(duì)面的金麗家居廣場(chǎng)的物業(yè)管理費(fèi)用為25元/㎡，由于本項(xiàng)目將投入精力進(jìn)行經(jīng)營(yíng)推廣且不別的加收廣告費(fèi)，因此費(fèi)用可相對(duì)提高。建議本商場(chǎng)的物業(yè)管理費(fèi)為30元/㎡。第20頁(yè)共30頁(yè)詳細(xì)收費(fèi)須經(jīng)相關(guān)部門核算確定，本商場(chǎng)物業(yè)管理費(fèi)涵蓋的服務(wù)項(xiàng)目?jī)?nèi)容：1、中央空調(diào)的電費(fèi)損耗及維護(hù)費(fèi)用2、公共部分的水、電費(fèi)3、商場(chǎng)清潔、保安費(fèi)——水費(fèi)街鋪由于銷售總值較高，鋪位獨(dú)立營(yíng)業(yè)性較強(qiáng)，投資者比較關(guān)注其經(jīng)營(yíng)的適應(yīng)性，因此建議全部街鋪預(yù)留上下水接口，每戶安裝獨(dú)立水表，如用水則按表計(jì)費(fèi)?！娰M(fèi)除商場(chǎng)總表負(fù)荷的公共設(shè)施的用電外，所有商戶因個(gè)人需要，額外用電設(shè)施所用電均按其電表讀數(shù)，自行繳費(fèi)?！獜V告費(fèi)一般商場(chǎng)都有一個(gè)啟動(dòng)、成長(zhǎng)到做旺的過(guò)程，在這個(gè)過(guò)程中既需要廣大租戶的努力經(jīng)營(yíng)，也需要經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)的大力推廣，而這就需要大量資本的投入。一般商場(chǎng)，都會(huì)收取5～10元/平方米·月的廣告費(fèi)用，作為商場(chǎng)宣傳推廣基金。但本項(xiàng)目依賴大商家，服務(wù)于周邊居民，新一佳的品牌效益將可減少本項(xiàng)目啟動(dòng)的難度，建議本項(xiàng)目減免廣告費(fèi)用，可定于在新一佳做廣告或促銷活動(dòng)期間，依據(jù)商戶意愿，參與新一佳的經(jīng)營(yíng)推廣活動(dòng)中，由新一佳擬定活動(dòng)推廣收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，以商戶自發(fā)參加為原則。第21頁(yè)共30頁(yè)七、招商整合推廣策略——招商，是銷售的生命線回報(bào)率是物業(yè)價(jià)值的最直接體現(xiàn)，租金水平又是體現(xiàn)回報(bào)率的主要參數(shù)之一，市場(chǎng)能否開(kāi)業(yè)，以及市場(chǎng)能否做旺，是影響市場(chǎng)受益的直接因素，商場(chǎng)若不能開(kāi)業(yè)，則投資者的信心必將受到影響，進(jìn)而影響銷售，因此招商的成功與否，對(duì)銷售起著決定性作用。——品牌，是經(jīng)營(yíng)的保障，投資的信心進(jìn)場(chǎng)商戶的品牌度，是商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的根本，也是投資信心的根本，對(duì)于大眾耳熟能詳?shù)钠放?，無(wú)疑具有很強(qiáng)的投資信心。本項(xiàng)目將引進(jìn)實(shí)力經(jīng)營(yíng)商戶，以保證商戶的品質(zhì)，為后期經(jīng)營(yíng)確立優(yōu)異的基礎(chǔ)。——項(xiàng)目推廣名確定建議名：1、合正星園商城命名釋義：優(yōu)點(diǎn)：以項(xiàng)目住宅的名稱命名，可充分利用前期住宅推廣的著名度，簡(jiǎn)單了然，便于客戶認(rèn)知項(xiàng)目。缺點(diǎn)：缺乏新意。2、田貝商業(yè)中心命名釋義：優(yōu)點(diǎn)：以項(xiàng)目所在片區(qū)“田貝”命名，可以充分調(diào)動(dòng)本地區(qū)的富有的田貝村人對(duì)本項(xiàng)目的認(rèn)同感；同時(shí)，也突出了本項(xiàng)目在田貝片區(qū)的商業(yè)地位與商業(yè)價(jià)值。缺點(diǎn)：比較容易與其他商業(yè)項(xiàng)目相混淆，由于田貝原有多家建材市場(chǎng)，容易讓人誤會(huì)，以為又是一個(gè)新的建材市場(chǎng)。第22頁(yè)共30頁(yè)3、合佳歡商城命名釋義：優(yōu)點(diǎn)：取合正的“合”與新一佳的“佳”組成合佳歡，與項(xiàng)目實(shí)際內(nèi)容吻合，字面上看也比較富有人情味。缺點(diǎn)：商場(chǎng)名字對(duì)市面而言較新，需要重新打響著名度?！猩掏茝V主題主要訴求主題為：品牌大超市進(jìn)駐主題訴求：跟全國(guó)零售百?gòu)?qiáng)企業(yè)新一佳一起賺錢主題說(shuō)明：講理論——新一佳超市多年經(jīng)營(yíng)積累的經(jīng)營(yíng)實(shí)力擺事實(shí)——新一佳超市人盡皆知的強(qiáng)大市場(chǎng)號(hào)召力其他訴求主題為：1、強(qiáng)調(diào)未來(lái)升值潛力及前景主題訴求：田貝打造羅湖第三個(gè)東門主題說(shuō)明：強(qiáng)調(diào)政府規(guī)劃的第三商圈就在田貝，與東門、人民南形成三足鼎立。強(qiáng)調(diào)本項(xiàng)目正處在第三商圈的核心地址2、生意時(shí)機(jī)主題訴求：成熟社區(qū)，實(shí)力消費(fèi)群體主題說(shuō)明：合正星園周邊的高密度社區(qū)消費(fèi)基礎(chǔ)雄厚成熟社區(qū)實(shí)力型消費(fèi)的特點(diǎn)社區(qū)消費(fèi)的穩(wěn)定性及社區(qū)發(fā)展帶來(lái)的消費(fèi)持續(xù)發(fā)展第23頁(yè)共30頁(yè)——廣告策略廣告是企業(yè)用來(lái)直接向招商目標(biāo)對(duì)象傳達(dá)信息的最主要的推介方式，它采用靈活的表現(xiàn)方式，將物業(yè)的相關(guān)租借信息不知不覺(jué)灌輸?shù)皆擃惿唐方?jīng)營(yíng)者的印象中，進(jìn)而激發(fā)商家的租借經(jīng)營(yíng)激動(dòng)。該種方式所涉及范圍廣，受眾多，但相對(duì)費(fèi)用也比較高，一般與其他推廣策略配合使用。本項(xiàng)目的廣告策略主要內(nèi)容包括以下幾部分：項(xiàng)目招商前期階段主要利用新一佳及發(fā)展商的品牌形象，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的價(jià)值點(diǎn)，積累目標(biāo)客戶。1、提前在樓體上做大型條幅廣告，將新一佳進(jìn)駐信息宣布，經(jīng)過(guò)周邊居民將信息迅速流傳出去。2、利用前期市場(chǎng)檢查資料，鎖定目標(biāo)客戶。3、設(shè)計(jì)制作招商資料，介紹項(xiàng)目詳細(xì)情況、招商條件、提前向目標(biāo)商戶派發(fā)，迅速積累大批客戶。項(xiàng)目正式招商階段1、將招商進(jìn)度及進(jìn)場(chǎng)品牌商家名稱實(shí)時(shí)做成大型條幅廣告，制造招商火熱場(chǎng)面，持續(xù)追蹤目標(biāo)客戶。2、少量發(fā)布報(bào)紙廣告，新聞推廣造勢(shì)，促進(jìn)招商成交?！碴P(guān)系策略借助于公共流傳媒體，經(jīng)過(guò)組織一系列與商場(chǎng)及其經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品相關(guān)的活動(dòng)，再由相關(guān)新聞單位或社會(huì)團(tuán)體進(jìn)行宣傳，由于它的相關(guān)報(bào)道是以新聞形式出現(xiàn)，可以引起公眾的高度信賴和注意，除掉其戒備心理，達(dá)到一般廣告難以起到的效果，其他經(jīng)過(guò)這些活動(dòng)，也可以引起相關(guān)商戶的注意，提高項(xiàng)目的著名度。項(xiàng)目正式招商，舉行“新一佳隆重進(jìn)駐合正星園”簽約儀式，并邀請(qǐng)新一佳、開(kāi)發(fā)商等負(fù)責(zé)人及部分意愿商戶代表參加。第24頁(yè)共30頁(yè)第25頁(yè)共30頁(yè)八、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理及經(jīng)營(yíng)推廣策略——項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理人員架構(gòu)：由于本項(xiàng)目自行管理面積較小，則組織經(jīng)營(yíng)管理企業(yè)可一切從簡(jiǎn)，有大超市帶動(dòng)，經(jīng)營(yíng)壓力較小。必要的人員配備如下：總經(jīng)理一名：可由合正企業(yè)企業(yè)高層領(lǐng)導(dǎo)人，如物業(yè)管理企業(yè)主要負(fù)責(zé)人兼職。管理部主任一名：實(shí)施項(xiàng)目輔營(yíng)區(qū)的經(jīng)營(yíng)管理職能。包括協(xié)調(diào)新一佳與輔營(yíng)區(qū)的經(jīng)營(yíng)關(guān)系；控制輔營(yíng)區(qū)的招商工作；安排商場(chǎng)的平時(shí)保安、清潔、物業(yè)維護(hù)工作；協(xié)調(diào)辦理輔營(yíng)區(qū)租金價(jià)格的市場(chǎng)調(diào)整。管理員一名：負(fù)責(zé)商場(chǎng)空置鋪位租