漢西貨場(chǎng)整體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性報(bào)告

漢西貨場(chǎng)整體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性論證報(bào)告(草案)商會(huì)(協(xié)會(huì))聯(lián)合體二0一0年十月十八日1 1 2第二章合作單位 42.1合作單位名稱 42.2合作單位概況 4第三章項(xiàng)目背景 73.1漢西貨場(chǎng)地塊價(jià)值不斷升遷 73.2地方政府對(duì)漢西貨場(chǎng)日漸關(guān)注 73.3相關(guān)商業(yè)機(jī)構(gòu)青睞漢西貨場(chǎng) 8 8 8第四章合作目標(biāo) 4.1經(jīng)濟(jì)目標(biāo) 第五章合作方式 5.2控股 5.3合作期限 5.4股權(quán)預(yù)測(cè) 5.5商業(yè)項(xiàng)目 第六章項(xiàng)目可行性分析 6.2建材市場(chǎng)項(xiàng)目可行性分析 6.3智能倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目可行性分析 6.4商會(huì)總部項(xiàng)目可行性分析 6.5中國(guó)玻璃期貨交易基地項(xiàng)目可行性分析 第七章項(xiàng)目投資分析 7.1商業(yè)區(qū)管理項(xiàng)目 7.2建材市場(chǎng)項(xiàng)目 7.3智能倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目 7.4玻璃期貨市場(chǎng)項(xiàng)目和商會(huì)總部項(xiàng)目 7.5投資與收益預(yù)測(cè)表 7.7回報(bào)預(yù)測(cè) 第八章風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估 8.1市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 8.2政策與效益風(fēng)險(xiǎn) 2根據(jù)鐵路這一國(guó)企的特點(diǎn)和漢西貨場(chǎng)的實(shí)際情況，我們認(rèn)這樣，才能擺脫傳統(tǒng)國(guó)企改革中各種“國(guó)有資產(chǎn)流失”的現(xiàn)象，講科學(xué)，一是強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的“發(fā)展性”,求真務(wù)實(shí)，避免空談長(zhǎng)談，對(duì)項(xiàng)目的目標(biāo)、進(jìn)度、回報(bào)，準(zhǔn)確計(jì)劃、切實(shí)完成；二是強(qiáng)調(diào)區(qū)別傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)手段的重要特征之一；三是強(qiáng)調(diào)“持續(xù)性”,避免項(xiàng)目曇花一現(xiàn)、竭澤而漁，利益分配是否合理，商業(yè)模式是否創(chuàng)生存空間；四是強(qiáng)調(diào)“統(tǒng)籌性”,開(kāi)發(fā)，將是企業(yè)的永久課題，建設(shè)過(guò)程中階段性和整體性工作的實(shí)施，營(yíng)運(yùn)過(guò)程中項(xiàng)目保留和項(xiàng)目性合作，他的成功，極有可能成為有代表性的樣板和典范。因此，34第二章合作單位2.1合作單位名稱武漢中力物流總公司(負(fù)責(zé)人：湛偉)商會(huì)(協(xié)會(huì))聯(lián)合體(負(fù)責(zé)人：王孝新)2.2合作單位概況武漢中力物流有限公司創(chuàng)建于2005年，是中南地區(qū)最大、專營(yíng)業(yè)線路3000公里。設(shè)立在各鐵路站段貨場(chǎng)內(nèi)的露天硬地料場(chǎng)達(dá)20萬(wàn)平方米、標(biāo)準(zhǔn)化倉(cāng)庫(kù)8萬(wàn)平方米、鐵路專用線100多條。依托鋼材、水泥等原材料配送和運(yùn)輸服務(wù)，流動(dòng)資金3億元。2.商會(huì)(協(xié)會(huì))聯(lián)合體商會(huì)(協(xié)會(huì))聯(lián)合體共由四家單位組成：湖北省四川商會(huì)、武漢玻5設(shè)計(jì)和項(xiàng)目執(zhí)行等工作。湖北省四川商會(huì)湖北省四川商會(huì)成立于2006年，四川籍人士在鄂投資的企業(yè)，四川企業(yè)駐鄂辦事處和經(jīng)銷機(jī)構(gòu)，自愿組成的非營(yíng)利性社會(huì)團(tuán)體。商會(huì)業(yè)務(wù)主管單位湖北省工商聯(lián)合會(huì)、民政廳的登記管理，同時(shí)受四川省人民政府駐武漢辦事處的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和監(jiān)督管理。商會(huì)宗旨是為四川在鄂企業(yè)服務(wù)，密切企業(yè)與政府的聯(lián)系，維組織四川企業(yè)充分發(fā)揮綜合和群體優(yōu)勢(shì)，架起川鄂兩省經(jīng)濟(jì)技術(shù)合湖北省四川商會(huì)，2008年被湖北省民政廳授予3A級(jí)社會(huì)團(tuán)體匾牌，2009年受到中央和湖北省委獎(jiǎng)勵(lì)。武漢玻璃行業(yè)協(xié)會(huì)武漢玻璃行業(yè)協(xié)會(huì)成立于2008年，是以玻璃原片廠、深/精加工、科技生產(chǎn)(或銷售)的企業(yè)自愿組成的非營(yíng)利性社會(huì)團(tuán)體。其業(yè)務(wù)主管單位是武漢市經(jīng)信委；登記管理機(jī)關(guān)是武漢市民政局。協(xié)會(huì)接受業(yè)務(wù)主管單位和社團(tuán)登記管理機(jī)關(guān)的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和登記管理。協(xié)會(huì)的宗旨：遵守憲法、法律、法規(guī)和國(guó)家政策，遵守社會(huì)道德風(fēng)尚，維護(hù)國(guó)家統(tǒng)一，安全和民族團(tuán)結(jié)，不損害國(guó)家利益、社會(huì)公共利益，以及其它組織和公民的合法權(quán)益，不從事?tīng)I(yíng)利性經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，實(shí)施行業(yè)自律，促進(jìn)行業(yè)發(fā)展和行業(yè)協(xié)作，為會(huì)員提供服務(wù)，維護(hù)會(huì)員合法權(quán)益。武漢莆田商會(huì)6武漢莆田商會(huì)成立于2010年，在武漢經(jīng)商的約3萬(wàn)人。莆商器械五大領(lǐng)域的30多個(gè)行業(yè)。目前，武漢莆商資產(chǎn)百萬(wàn)以上的數(shù)以千計(jì)，資產(chǎn)千萬(wàn)以上的企業(yè)有200多家。武漢泉州商會(huì)成立于2007年，現(xiàn)有會(huì)員600多人，經(jīng)營(yíng)范圍理事長(zhǎng)：李國(guó)斌主任：王孝新項(xiàng)目助理：曾秋萍(兼會(huì)計(jì))企劃助理：羅飛英(兼出納)行政助理：秦學(xué)文(兼勤務(wù))2.商會(huì)聯(lián)合體及其辦公室在項(xiàng)目前期先投入啟動(dòng)資金100萬(wàn)，各理7第三章項(xiàng)目背景3.1漢西貨場(chǎng)地塊價(jià)值不斷升遷1.漢西貨場(chǎng)約270畝地，獨(dú)居“中國(guó)建材第一市”——研口建材2.南國(guó)大武漢、香江、金太陽(yáng)、沃爾瑪?shù)葦?shù)十個(gè)知名賣場(chǎng)布其周3.建設(shè)大道、解放大道、漢西一路、漢西二路交匯于漢西貨場(chǎng)，4.鐵路專用線，更有別于其他商業(yè)地段，必將成為漢西貨場(chǎng)的核6.目前，該地段商業(yè)門面的租金已經(jīng)達(dá)到100元/M2·月的均價(jià)，最高的已經(jīng)攀升至200元左右。而漢西貨場(chǎng)仍然處于數(shù)年前的30提升了商業(yè)價(jià)值，又有望為政府增加1-2億元/年的稅源，加快文83.3相關(guān)商業(yè)機(jī)構(gòu)青睞漢西貨場(chǎng)3.4鐵路主業(yè)功能逐漸外移然而，一方面，這種舉動(dòng)會(huì)導(dǎo)致新一輪的“折騰”:一旦租賃，整體開(kāi)發(fā)時(shí)不免另花代價(jià)。另一方面，鐵路專用線將在較長(zhǎng)時(shí)間處于“閑置”狀態(tài)。這些資源，和二環(huán)線一樣，利用了是財(cái)富，不利用3.5試驗(yàn)性項(xiàng)目中南玻璃城初見(jiàn)成效由于精品城在軟硬件方面近十年來(lái)“少有動(dòng)作”,而以南國(guó)大武漢為代表的賣場(chǎng)異軍突起，導(dǎo)致精品城2008年末的90%空置率。各方面進(jìn)行考核。與玻璃行業(yè)合作，于2009年年初開(kāi)始運(yùn)作“中停滯、二環(huán)線引起的工商登記凍結(jié)等等一系列致命元素的打擊，但由于項(xiàng)目本身的生存能力和合作過(guò)程中的“共渡危難”,到2009年年底，門面依然實(shí)現(xiàn)了從90%空置率到90%承租率的“鏡像”變遷。尤其是中南玻璃城受到CCTV新聞聯(lián)播和湖北衛(wèi)視新聞聯(lián)播節(jié)目主9流權(quán)威媒體的報(bào)道，更加堅(jiān)定了我們合作的信心。從目前中國(guó)玻璃協(xié)會(huì)、四川商會(huì)、武漢玻璃協(xié)會(huì)對(duì)玻璃城的關(guān)注程度不難看出，中南玻璃城即將受到行業(yè)和政府的更多支持，項(xiàng)目將擁有更大的成長(zhǎng)令人頭疼的是，玻璃城馬上又要面臨新一輪的生死考驗(yàn)。二環(huán)線近兩年的施工，幾乎會(huì)使玻璃城市場(chǎng)前方完全封堵，客流量損失至少在70%以上。面對(duì)這種考驗(yàn)，我們可以采取三種應(yīng)對(duì)方案：一是盡快面向商戶表達(dá)開(kāi)發(fā)意圖，激發(fā)商戶“為希望而堅(jiān)守”;二是我們認(rèn)為，三種方案中，最為有效的，應(yīng)該是讓商戶“為希望而堅(jiān)我們深知，路局各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)一直十分重視漢西貨場(chǎng)的生存和發(fā)展。貨場(chǎng)驕傲的歷史和精品城的曾經(jīng)輝煌，便是路局領(lǐng)導(dǎo)和鐵路職工傾注心血的佐證。所以，我們期盼，路局各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)繼續(xù)重視漢西貨場(chǎng)的整體開(kāi)發(fā)工作，組織專業(yè)人員進(jìn)一步開(kāi)展調(diào)研、論證、規(guī)劃等工作，搶抓機(jī)遇，保護(hù)和擴(kuò)大既有成果，牢固掌握漢西貨場(chǎng)開(kāi)發(fā)的主動(dòng)權(quán)，盡快啟動(dòng)漢西貨場(chǎng)的整體開(kāi)發(fā)工作，樹(shù)立鐵路在政府和老百姓心中的嶄新形象。第四章合作目標(biāo)4.1經(jīng)濟(jì)目標(biāo)合作后漢西貨場(chǎng)年交易額50億，中力物流與商會(huì)聯(lián)合體共同收益約5億元/年，商戶收益約5億元/年。4.2社會(huì)目標(biāo)1.解決約15000人的就業(yè)。3.為政府提供1-2億元的稅收貢獻(xiàn)，優(yōu)化漢西貨場(chǎng)市容形象。4.3鐵路利益保障目標(biāo)1.合作期間，聯(lián)合體對(duì)合作公司的虧損負(fù)責(zé)填補(bǔ)，中力物流收入按1500萬(wàn)元保底，當(dāng)分紅高于1500萬(wàn)元時(shí)，按股權(quán)分配，當(dāng)分紅低于1500萬(wàn)元時(shí)，由聯(lián)合體從股權(quán)收益中補(bǔ)足。2.鐵路的土地作為合作資本，與聯(lián)合體合作，在不可抗拒的因素3.鐵路職工一并編入合作公司統(tǒng)一管理(按2010年10月31日漢合作公司項(xiàng)目1項(xiàng)目2項(xiàng)目3項(xiàng)目4項(xiàng)目55.2控股5.3合作期限中力物流與商會(huì)聯(lián)合體的合作期限為70年。期滿后，若繼續(xù)5.4股權(quán)預(yù)測(cè)劃撥倉(cāng)庫(kù)用地按60萬(wàn)元/畝測(cè)算，土地價(jià)值約1.62億元。按各項(xiàng)目按51%控股；聯(lián)合體投資約10.75億元；考慮投資階段性和鐵路利益保障元素，預(yù)估合作公司中中力物流股權(quán)20%,聯(lián)合體股權(quán)80%(股權(quán)最終分配，以專業(yè)機(jī)構(gòu)評(píng)估為準(zhǔn))。5.5商業(yè)項(xiàng)目1.漢西貨場(chǎng)商業(yè)園管理項(xiàng)目：主要收益來(lái)自于項(xiàng)目規(guī)劃、設(shè)計(jì)、第六章項(xiàng)目可行性分析1.就整體思路而言，應(yīng)該把握鐵路在開(kāi)發(fā)中的主導(dǎo)地位。在雙贏2.就開(kāi)發(fā)項(xiàng)目而言，應(yīng)該堅(jiān)持產(chǎn)業(yè)方向、組織狀態(tài)和穩(wěn)定性能三6.2建材市場(chǎng)項(xiàng)目可行性分析1.隨著市場(chǎng)和城市規(guī)劃的變遷，武漢建材市場(chǎng)由原來(lái)的漢西、順3.漢西貨場(chǎng)地處建材圈核心位置，地段、交通以及鐵路本身在開(kāi)發(fā)中相對(duì)寬松的優(yōu)勢(shì)，無(wú)一不助長(zhǎng)著他在建材流通領(lǐng)域的霸主地4.漢西貨場(chǎng)占地270畝，規(guī)劃27萬(wàn)m2的展廳，可以容納近2000倉(cāng)儲(chǔ)=1平方：10立方的比例配備，智能倉(cāng)儲(chǔ)面積19萬(wàn)平米，6.4商會(huì)總部項(xiàng)目可行性分析1.隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的逐漸成熟，商會(huì)的作用和影響已經(jīng)達(dá)到空前高度上制約著商會(huì)作用的更好發(fā)揮，也制約著地方政府的有效管理。如果能夠成功運(yùn)作商會(huì)總部項(xiàng)目，在改善商會(huì)辦公環(huán)境，優(yōu)化商會(huì)組織形象的同時(shí)，必將引來(lái)商會(huì)組織發(fā)揮更大社會(huì)作用的本質(zhì)變2.運(yùn)作商會(huì)總部項(xiàng)目，已經(jīng)具備一定的現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)。一方面，商會(huì)據(jù)了解，幾年前，研口區(qū)擬建商會(huì)總部項(xiàng)目時(shí)，就已經(jīng)有17家省級(jí)商會(huì)報(bào)名登記，但由于用地原因，導(dǎo)致項(xiàng)目擱淺。(盡管如此，中央商務(wù)區(qū)緊密呼應(yīng)，我們想，不但能夠獲得巨大的政治利益，而6.5中國(guó)玻璃期貨交易基地項(xiàng)目可行性分析環(huán)保、新概念、新能源等科學(xué)發(fā)展觀元素),項(xiàng)目的社會(huì)價(jià)值和經(jīng)1.玻璃是建筑裝飾中不可或缺的基礎(chǔ)性傳統(tǒng)材料，基本與水泥、2.隨著光伏玻璃、現(xiàn)代LOW—E玻璃、導(dǎo)電玻璃、液體玻璃、調(diào)光玻璃、發(fā)光玻璃、TFT玻璃基片等一系列的新興產(chǎn)品問(wèn)市，玻璃勢(shì)3.玻璃市場(chǎng)始終存在較大波動(dòng)。以2009年為例，玻璃基礎(chǔ)材料價(jià)格波動(dòng)幅度直逼100%。4.玻璃與其他材料的最大不同在于：終端交易環(huán)節(jié)的量身定制。玻璃期貨交易基地項(xiàng)目的成功運(yùn)作，將徹底改寫玻璃行業(yè)8-10年第七章項(xiàng)目投資分析7.1商業(yè)區(qū)管理項(xiàng)目1.投資預(yù)算萬(wàn)。公共部分建設(shè)：水、電、路、園、通信等，預(yù)計(jì)投資1.2億元。物業(yè)管理：物業(yè)管理系統(tǒng)軟硬件總投入預(yù)計(jì)1投資合計(jì)：1.9億元2.投資收益投資增益：各個(gè)項(xiàng)目啟動(dòng)前，按500元/m2收取一次性配套費(fèi)，并按2元/m2·月收取配套養(yǎng)護(hù)費(fèi)。一次性收益為2.3億元，利潤(rùn)為2.3億元-1.8億元=0.5億元；配套養(yǎng)護(hù)年利潤(rùn)為1100萬(wàn)元-成本700萬(wàn)元=400萬(wàn)元。收益合計(jì)：一次性收益0.5億元，另每年900萬(wàn)元。7.2建材市場(chǎng)項(xiàng)目將占據(jù)商業(yè)園270000m2的區(qū)域。按建材類別分別為瓷磚、潔投資測(cè)算：土建、設(shè)備、裝修、招商等按3500元/m2計(jì)，預(yù)計(jì)10收益測(cè)算：租金、廣告、活動(dòng)等按75元/m2計(jì)，2.7億元/年。效益測(cè)算：2.7億元/年-成本5000萬(wàn)元/年=2.2億元/年7.3智能倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目智能倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目：按-1層及第3層共計(jì)19000m2,合270萬(wàn)m3,主投資測(cè)算：土建、設(shè)備、招商等按7000元/m2計(jì)，13.3億元。收入測(cè)算：租金按月10元/m3·月計(jì)，預(yù)計(jì)3.2億元/年；物流管理按1元/m3,預(yù)計(jì)3200萬(wàn)元/年。效益測(cè)算：3.2億元+0.32億元-成本5000萬(wàn)元=3.02億元/年。7.4玻璃期貨市場(chǎng)項(xiàng)目和商會(huì)總部項(xiàng)目7.5投資與收益預(yù)測(cè)表項(xiàng)目名稱投資(億元)年成本(億元)年收入(億元)利潤(rùn)(億元)商業(yè)區(qū)管理項(xiàng)目另收入2.3億元建材市場(chǎng)項(xiàng)目智能倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目合計(jì)當(dāng)期收回投資2.3億元7.6建設(shè)周期針對(duì)漢西貨場(chǎng)現(xiàn)狀分期執(zhí)行各個(gè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)完全建成周期為8年，但各項(xiàng)目實(shí)際投資收益期在2-3年，所以按平均3年建設(shè)周期7.7回報(bào)預(yù)測(cè)●全項(xiàng)目每年利潤(rùn)5.31億元(含稅)?！窈献鞴緫?yīng)得利潤(rùn)為5.31×51%=2.7億元?！裰辛ξ锪魇找婕s：5400萬(wàn)元，聯(lián)合體約2.16億元。于2009年初開(kāi)始運(yùn)作“中南玻璃城”項(xiàng)目。實(shí)踐證明，中南玻璃市場(chǎng)保有量的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與防范漢西貨場(chǎng)現(xiàn)有商戶約350家，開(kāi)發(fā)后將達(dá)到2000家，相當(dāng)于實(shí)現(xiàn)在現(xiàn)有基礎(chǔ)上翻一翻(700家)的目標(biāo)；二是盡快啟動(dòng)招商宣的企業(yè)，實(shí)現(xiàn)相當(dāng)于500家建材進(jìn)駐的面積。8.2政策與效益風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中，雖存在諸多難以預(yù)測(cè)的政策變化和相關(guān)制度的改革宏觀政策的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與防范素。如何打造一種合作思路，既符合現(xiàn)有政策，又能適應(yīng)將來(lái)政策變化，是漢西貨場(chǎng)整體開(kāi)發(fā)項(xiàng)目機(jī)制建設(shè)的必修課。有一點(diǎn)我們肯定，無(wú)論宏觀政策如何調(diào)整，保持發(fā)展，提高效益的方向是不會(huì)變的。因此，我們建議，在合作機(jī)制中，考慮“雙軌制”的元素，即一方面保持并延續(xù)現(xiàn)有機(jī)制“存檔”,另一方面創(chuàng)新并發(fā)展新機(jī)制，尋找一種“進(jìn)可攻，退可守”的策略。職工消化的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)與防范職工進(jìn)入新的合作公司，工作習(xí)慣可能與以往不一樣，薪酬待遇可能與原來(lái)有區(qū)別，晉級(jí)升遷可能與現(xiàn)有方式存在差異，很多地方都可能表現(xiàn)出不一樣的特征。一方面，這部分職工對(duì)“既得利益”的留戀，另一方面他們又對(duì)“未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)”的觀望。但是，就整體而言，鐵路職工在政策水平、個(gè)人素養(yǎng)、組織觀念等方面，相對(duì)于一般的民企來(lái)說(shuō)，還是勝人一籌的。把這部分職工積極、穩(wěn)妥、有效地組織起來(lái)，可以更多地為合作公司創(chuàng)造價(jià)值。所以，關(guān)鍵的問(wèn)題是在組織工作中，如何揚(yáng)長(zhǎng)避短，既讓他們感受到與鐵路的“血親”關(guān)系，保持“鐵老大”文化的優(yōu)越感，又讓他們感受到新公司的成務(wù)輸出”概念等一系列的成功經(jīng)驗(yàn)，都是我們需要學(xué)習(xí)和借鑒的。隨著項(xiàng)目的進(jìn)展，我們必然會(huì)發(fā)現(xiàn)和面對(duì)更多的風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)測(cè)和防范，是從立項(xiàng)、執(zhí)行，到發(fā)展、變遷