【“房地一致原則”在房地產(chǎn)抵押關(guān)系中的反映綜述7900字】

目錄1.1房地產(chǎn)抵押中的“地隨房走” 21.1.1對(duì)“占用范圍內(nèi)”的理解 21.1.2房地產(chǎn)抵押中“地隨房走”的適用 41.2房地產(chǎn)抵押中的“房隨地走” 51.2.1房地產(chǎn)抵押中的“房隨地走”的適用 61.2.2建設(shè)用地使用權(quán)之抵押權(quán)不及于新增建筑物 61.2.3建設(shè)用地使用權(quán)之抵押權(quán)是否及于未辦理登記的建筑物 8建設(shè)用地使用權(quán)是房屋的載體，離開(kāi)了建設(shè)用地使用權(quán)的房屋是空中樓閣。如果建設(shè)用地使用權(quán)與房屋所有權(quán)分離，房屋轉(zhuǎn)讓后很有可能失去基地使用權(quán)，房屋所有權(quán)人可能被建設(shè)用地使用權(quán)人要求拆除房屋。參見(jiàn)王利明、尹飛、程嘯：《中國(guó)物權(quán)法教程》，人民法院出版社2007年，第367頁(yè)。正是基于房屋和土地密不可分的關(guān)系，房依地建，地為房載，因此我國(guó)法律規(guī)定房地一致原則。在這一原則下，如果將房屋所有權(quán)進(jìn)行抵押或轉(zhuǎn)讓，那么，房屋的建設(shè)用地使用權(quán)，也將被視為一并抵押或轉(zhuǎn)讓；同樣的，如果將建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行抵押或轉(zhuǎn)讓，那么，房屋所有權(quán)也將被視為一并抵押或轉(zhuǎn)讓，這就是所謂的“房隨地走，地隨房走”。參見(jiàn)包俊、馮曉華：《物權(quán)法中房地一致原則的理解與適用》，載《人民司法（應(yīng)用）》2007年第15期，第79頁(yè)。從已廢止的《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》第36條“同時(shí)抵押”、到參見(jiàn)王利明、尹飛、程嘯：《中國(guó)物權(quán)法教程》，人民法院出版社2007年，第367頁(yè)。參見(jiàn)包俊、馮曉華：《物權(quán)法中房地一致原則的理解與適用》，載《人民司法（應(yīng)用）》2007年第15期，第79頁(yè)?！吨腥A人民共和國(guó)民法典》（以下簡(jiǎn)稱《民法典》）第397條規(guī)定：“以建筑物抵押的，該建筑物占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押。以建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，該土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依據(jù)前款規(guī)定一并抵押的，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為一并抵押?！薄睹穹ǖ洹费赜谩吨腥A人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》）規(guī)定，只是將《物權(quán)法》第182條第2款的“依照”修改為“依據(jù)”，如此，梳理基于《物權(quán)法》第182條的裁判案例也就有了正當(dāng)性?！睹穹ǖ洹纷?021年1月1日起施行，《擔(dān)保法》和《物權(quán)法》同時(shí)廢止。然而建設(shè)用地使用權(quán)和建筑物所有權(quán)各為獨(dú)立的不動(dòng)產(chǎn)（權(quán)利），它們的交換價(jià)值和擔(dān)保需求因而獨(dú)立不同，因此，在不動(dòng)產(chǎn)登記制度統(tǒng)一之前，在房地產(chǎn)抵押貸款中出現(xiàn)房地同時(shí)抵押、單獨(dú)抵押或者是分別抵押的情形；在實(shí)行統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度之后，房地分離抵押的情形依舊存在。在“房地一致原則”下，就房地同時(shí)抵押而言，抵押人將房地抵押給同一個(gè)債權(quán)人，并辦理了抵押登記，該債權(quán)人取得建設(shè)用地使用權(quán)和建筑物的抵押權(quán)并享有優(yōu)先受償權(quán)。就房地單獨(dú)抵押而言，抵押人僅將建設(shè)用地使用權(quán)或房屋所有權(quán)抵押給債權(quán)人，那么，已設(shè)定抵押會(huì)對(duì)未抵押部分產(chǎn)生什么影響呢？如果房地被分開(kāi)分別抵押，也就是說(shuō)，建設(shè)用地使用權(quán)和房屋所有權(quán)抵押給不同債權(quán)人，前后兩抵押權(quán)效力如何，若兩者均有效，其效力所及的范圍及受償順序如何？參見(jiàn)高圣平、嚴(yán)之：《房地單獨(dú)抵押、房地分別抵押的效力——以<物權(quán)法>第一百八十二條為分析對(duì)象》，載《煙臺(tái)大學(xué)學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版）參見(jiàn)高圣平、嚴(yán)之：《房地單獨(dú)抵押、房地分別抵押的效力——以<物權(quán)法>第一百八十二條為分析對(duì)象》，載《煙臺(tái)大學(xué)學(xué)報(bào)（哲學(xué)社會(huì)科學(xué)版）》2012年第1期，第7頁(yè)。1.1房地產(chǎn)抵押中的“地隨房走”1.1.1對(duì)“占用范圍內(nèi)”的理解基于房屋和土地關(guān)系的多樣性，一塊土地之上可以建造一棟房屋，也可以同時(shí)建造多棟房屋；一棟房屋的所有權(quán)可能只為一個(gè)權(quán)利人所擁有，也可以是多個(gè)權(quán)利人共同共有參見(jiàn)魏雁飛：《銀行在建工程抵押若干問(wèn)題的法律分析——兼評(píng)<物權(quán)法>第一百八十二條》，載《甘肅金融》參見(jiàn)魏雁飛：《銀行在建工程抵押若干問(wèn)題的法律分析——兼評(píng)<物權(quán)法>第一百八十二條》，載《甘肅金融》2016年11期，第60頁(yè)。第一種為“投影面積”說(shuō)。所謂投影面積，指土地上的建筑物外墻或建筑結(jié)構(gòu)的外圍，與地面的水平投影范圍的面積。該觀點(diǎn)認(rèn)為，“占用范圍”應(yīng)該指建筑物在建設(shè)用地上所占用的實(shí)物范圍，如果建筑物的客觀形態(tài)超出了這一范圍，那么超出部分就不得計(jì)入抵押權(quán)。如在“魏任憑與中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理股份有限公司湖南省分公司財(cái)產(chǎn)損害賠償糾紛再審案”最高人民法院（2017）最高法民申4257號(hào)民事裁定書(shū)。中，爭(zhēng)議點(diǎn)之一最高人民法院（2017）最高法民申4257號(hào)民事裁定書(shū)。最高人民法院根據(jù)原審所提供的證明材料，認(rèn)為原臨國(guó)用（94）字第1050102003號(hào)的《國(guó)有土地使用證》上顯示，該宗土地的建筑物占地面積為656平方米，土地使用權(quán)的面積則為1120平方米。兩位再審申請(qǐng)人都認(rèn)同該宗地范圍內(nèi)只有兩棟抵押物有房產(chǎn)證，同時(shí)根據(jù)國(guó)有土地使用證內(nèi)容，說(shuō)明兩棟抵押物占用建設(shè)用地使用權(quán)范圍是656平方米，并非涉案建設(shè)用地的全部，因此，法院對(duì)魏任憑、中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理股份有限公司湖南省分公司的再審申請(qǐng)不予支持。第二種是“宗地面積”觀點(diǎn)。宗地是土地登記的基本單位，是土地邊界封閉的地塊或空間，以“宗地”將綿延無(wú)垠的土地特定化。這種觀點(diǎn)認(rèn)為，建設(shè)用地使用權(quán)在抵押的時(shí)候，抵押應(yīng)以宗地為單位來(lái)進(jìn)行登記，抵押效力也應(yīng)延伸到整個(gè)宗地。如在“沈陽(yáng)金融商貿(mào)開(kāi)發(fā)區(qū)匯通小額貸款有限責(zé)任公司與楊正泰執(zhí)行分配方案異議之訴再審案”最高人民法院（2020）最高法民申2308號(hào)民事裁定書(shū)。中，最高人民法院認(rèn)為，對(duì)《物權(quán)法》第182條“占用范圍內(nèi)”的準(zhǔn)確理解，關(guān)乎到被申請(qǐng)人楊正泰就案涉建設(shè)用地使用權(quán)變價(jià)款優(yōu)先受償?shù)谋壤J(rèn)定。我國(guó)地籍管理也明確規(guī)定，土地登記應(yīng)以宗地為準(zhǔn)，而涉案的建設(shè)用地屬于宗地，為物權(quán)的客體。原審法院認(rèn)定，該宗地范圍內(nèi)僅有抵押建筑物辦理了產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，而且該抵押建筑物原來(lái)由被執(zhí)行人劉薇一人所有。在沒(méi)有相反證據(jù)證明被執(zhí)行人不是唯一權(quán)利人的情況下，楊正泰有權(quán)就案涉抵押房屋占用整塊宗地面積1443最高人民法院（2020）最高法民申2308號(hào)民事裁定書(shū)。第三種是“分割面積”觀點(diǎn)。同一宗地上有多棟房屋的，以部分房屋設(shè)定抵押或者有多套不同權(quán)屬的商品房，當(dāng)將房屋設(shè)定為抵押物時(shí)，那么房屋所占用的宗地，也應(yīng)視為一并抵押，在清償?shù)臅r(shí)候，抵押權(quán)人有權(quán)按比例優(yōu)先受償，此時(shí)，權(quán)利人對(duì)宗地的分割并不會(huì)導(dǎo)致建筑區(qū)劃內(nèi)產(chǎn)生多塊宗地，因?yàn)檫@是觀念上或法律上的分割。參見(jiàn)魏雁飛：《銀行在建工程抵押若干問(wèn)題的法律分析——兼評(píng)<物權(quán)法>第一百八十二條》，載《甘肅金融》2016年11期，第61頁(yè)。例如，參見(jiàn)魏雁飛：《銀行在建工程抵押若干問(wèn)題的法律分析——兼評(píng)<物權(quán)法>第一百八十二條》，載《甘肅金融》2016年11期，第61頁(yè)。江蘇省南京市中級(jí)人民法院（2017）蘇01民終10801號(hào)民事裁定書(shū)。本文更傾向于“宗地面積”與“分割面積”的結(jié)合，視“占用范圍內(nèi)”抵押物情況而靈活適用?！睹穹ǖ洹返?97條第1款的“占用范圍內(nèi)”主要是用來(lái)界定房屋所有權(quán)和建設(shè)用地使用權(quán)的所屬關(guān)系。若設(shè)定抵押權(quán)的建筑物占用范圍是整塊宗地，毫無(wú)疑問(wèn)采納“宗地面積”；若設(shè)定抵押權(quán)的建筑物占用范圍是宗地的某一部分，宗地面積尚有其他合法建筑物，則采納“分割面積”，按照房屋面積與宗地面積之比例，即按照抵押物面積占宗地面積之比例分?jǐn)偟慕ㄔO(shè)用地使用權(quán)優(yōu)先受償之比例；若設(shè)定抵押權(quán)的建筑物占用范圍是宗地的某一部分，宗地面積尚有其他建筑物，但并非合法建造，此時(shí)，該建筑物的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不能成立，應(yīng)該屬于無(wú)證建筑物，則采納“宗地面積”，即抵押權(quán)人有權(quán)就案涉抵押建筑物占用整塊宗地面積的全部土地使用權(quán)拍賣(mài)款優(yōu)先受償。此外，“占用范圍”的具體認(rèn)定，尚須結(jié)合規(guī)劃條件和不動(dòng)產(chǎn)登記予以確定。1.1.2房地產(chǎn)抵押中“地隨房走”的適用根據(jù)我國(guó)《民法典》第397條第1款前段規(guī)定“地隨房走”，抵押建筑物必須同時(shí)抵押該建筑物所占用的建設(shè)用地使用權(quán)。但鑒于實(shí)踐中可能出現(xiàn)僅抵押建筑物的情況，第397條第2款進(jìn)一步作出規(guī)定，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為同時(shí)抵押，也就是說(shuō)，即使抵押人只辦理房屋所有權(quán)登記，沒(méi)有辦理建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記，實(shí)現(xiàn)房屋抵押權(quán)時(shí)，建設(shè)用地使用權(quán)也一并作為抵押財(cái)產(chǎn)，抵押權(quán)人對(duì)房地的變價(jià)款均享有優(yōu)先受償權(quán)。如在“中國(guó)銀行股份有限公司大連甘井子支行與庫(kù)倫旗首宇甜菊糖有限公司金融借款合同糾紛上訴案”最高人民法院（2017）最高法民終436號(hào)民事判決書(shū)。中，最高人民法院認(rèn)為，雙方當(dāng)事人在合同中約定的抵押物是庫(kù)倫旗首宇甜菊糖有限公司提供的三項(xiàng)財(cái)產(chǎn)，第1項(xiàng)是在已設(shè)定抵押權(quán)的第2項(xiàng)工業(yè)產(chǎn)房及第3項(xiàng)在建工程占用范圍之內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)，即便第1項(xiàng)建設(shè)用地使用權(quán)沒(méi)有辦理抵押登記，但依據(jù)《物權(quán)法》第182條的規(guī)定，未抵押的建設(shè)用地使用權(quán)應(yīng)該視為與已設(shè)定抵押登記的工業(yè)產(chǎn)房和在建工程一并抵押。與此同時(shí)，根據(jù)抵押合同的內(nèi)容，說(shuō)明雙方當(dāng)事人對(duì)第1項(xiàng)財(cái)產(chǎn)作為抵押物是預(yù)期之內(nèi)的，而非約定之外。因此，抵押權(quán)人中國(guó)銀行股份有限公司大連甘井子支行對(duì)抵押合同中第最高人民法院（2017）最高法民終436號(hào)民事判決書(shū)。本文以案例簡(jiǎn)單闡述了房地產(chǎn)抵押中的“地隨房走”，房屋所有權(quán)抵押權(quán)的效力延伸至無(wú)抵押的建設(shè)用地使用權(quán)，不以建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記為前提。在沒(méi)有其他權(quán)利沖突的情況下，抵押權(quán)人對(duì)該房地均享有優(yōu)先受償權(quán)。1.2房地產(chǎn)抵押中的“房隨地走”根據(jù)我國(guó)《民法典》第397條中第1款后段規(guī)定“房隨地走”，抵押建設(shè)用地使用權(quán)必須同時(shí)抵押該土地上的建筑物。但鑒于實(shí)踐中可能出現(xiàn)僅抵押建設(shè)用地使用權(quán)的情況，第397條第2款進(jìn)一步作出規(guī)定，未抵押的財(cái)產(chǎn)視為同時(shí)抵押，也就是說(shuō)，即使抵押人只辦理建設(shè)用地使用權(quán)登記，沒(méi)有辦理房屋所有權(quán)抵押登記，實(shí)現(xiàn)建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)時(shí)，房屋所有權(quán)也一并作為抵押財(cái)產(chǎn)，抵押權(quán)人對(duì)房地的變價(jià)款均享有優(yōu)先受償權(quán)?！睹穹ǖ洹返?98條《民法典》第398條規(guī)定：“鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押?！碧貏e規(guī)定，鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)《民法典》第398條規(guī)定：“鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的建設(shè)用地使用權(quán)不得單獨(dú)抵押。以鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的建設(shè)用地使用權(quán)一并抵押?！薄睹穹ǖ洹返?95條規(guī)定：“債務(wù)人或者第三人有權(quán)處分的下列財(cái)產(chǎn)可以抵押：（一）建筑物和其他土地附著物；（二）建設(shè)用地使用權(quán)；（三）海域使用權(quán)；（四）生產(chǎn)設(shè)備、原材料、半成品、產(chǎn)品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通運(yùn)輸工具；（七）法律、行政法規(guī)未禁止抵押的其他財(cái)產(chǎn)。抵押人可以將前款所列財(cái)產(chǎn)一并抵押?！泵鞔_法律允許在建工程可以抵押，這得益于《民法典》第395條規(guī)定“正在建造的建筑物”可以抵押。從這個(gè)角度看，在建工程應(yīng)該在第397條中所規(guī)定的建筑物范圍內(nèi)?！睹穹ǖ鋼?dān)保制度解釋》第51條第1款《民法典擔(dān)保制度解釋《民法典擔(dān)保制度解釋》第51條第1款規(guī)定：“當(dāng)事人僅以建設(shè)用地使用權(quán)抵押，債權(quán)人主張抵押權(quán)的效力及于土地上已有的建筑物以及正在建造的建筑物已完成部分的，人民法院應(yīng)予支持。債權(quán)人主張抵押權(quán)的效力及于正在建造的建筑物的續(xù)建部分以及新增建筑物的，人民法院不予支持。”1.2.1房地產(chǎn)抵押中的“房隨地走”的適用在房地一致原則下，抵押建設(shè)用地使用權(quán)必須同時(shí)抵押該土地上的建筑物。即使實(shí)踐中僅出現(xiàn)抵押建設(shè)用地使用權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)的效力延伸至無(wú)抵押的房屋所有權(quán)，不以房屋所有權(quán)抵押登記為前提，也不以抵押合同是否明確約定建設(shè)用地使用權(quán)及其地上房屋所有權(quán)一并抵押為前提。如在“成都小企業(yè)融資擔(dān)保有限責(zé)任公司與四川益德金屬資源有限責(zé)任公司追償權(quán)糾紛上訴案”四川省高級(jí)人民法院（2020）川民終382號(hào)民事判決書(shū)。中，雙方當(dāng)事人已就四川益德金屬資源有限責(zé)任公司在眉東兩宗國(guó)有土地使用權(quán)辦理了抵押登記，依法設(shè)立了抵押權(quán)，但沒(méi)有為對(duì)應(yīng)土地上的房屋辦理抵押登記。雙方當(dāng)事人雖未就上述對(duì)應(yīng)地上建筑物設(shè)定抵押登記，但根據(jù)《物權(quán)法》第182條第1款后段規(guī)定“房隨地走”，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)將房屋四川省高級(jí)人民法院（2020）川民終382號(hào)民事判決書(shū)。四川省高級(jí)人民法院認(rèn)為，雙方當(dāng)事人雖未在抵押合同及土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)中寫(xiě)明地上建筑物亦在抵押物之列，也未就上述對(duì)應(yīng)土地上的建筑物所有權(quán)進(jìn)行抵押登記，但是，根據(jù)《物權(quán)法》182條中第2款的規(guī)定，依然可視為一并抵押來(lái)進(jìn)行處理。該建設(shè)用地使用權(quán)之抵押權(quán)效力及于未抵押的房屋所有權(quán)，即抵押權(quán)人成都小企業(yè)融資擔(dān)保有限責(zé)任公司依法對(duì)涉案地上房屋也應(yīng)享有優(yōu)先受償權(quán)。本文以案例簡(jiǎn)單闡述了房地產(chǎn)抵押中的“房隨地走”，已設(shè)定抵押的建設(shè)用地使用權(quán)之抵押權(quán)效力及于對(duì)應(yīng)地上未設(shè)定抵押的建筑物，不以建筑物抵押登記為前提，亦不以抵押合同是否明確約定建設(shè)用地使用權(quán)及其上的建筑物一并抵押為前提。參見(jiàn)黃薇主編：《中華人民共和國(guó)民法典解讀（精裝珍藏版）參見(jiàn)黃薇主編：《中華人民共和國(guó)民法典解讀（精裝珍藏版）·物權(quán)編》，中國(guó)法制出版社2020年版，第601頁(yè)。1.2.2建設(shè)用地使用權(quán)之抵押權(quán)不及于新增建筑物《民法典》第417條《民法典》第417條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。但是，新增建筑物所得的價(jià)款，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償?！币?guī)定，如果將建設(shè)用地使用權(quán)用于抵押，那么，該土地上如果新增建筑物，則不在抵押范圍內(nèi)，在實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，在將新增建筑物變現(xiàn)后，抵押權(quán)人對(duì)變價(jià)款不能享受優(yōu)先受償權(quán)，此即新增房屋是房地產(chǎn)抵押中“房隨地走”的例外情況。抵押合同簽訂的時(shí)候，約定抵押的標(biāo)的物是客觀存在的房地；合同簽訂以后，新增建筑物不在抵押物范圍內(nèi)，更談不上是合同約定中確定的抵押權(quán)客體對(duì)象。倘若處分時(shí)從已抵押的建設(shè)用地使用權(quán)剝離新增的房屋，這將導(dǎo)致《民法典》第417條規(guī)定：“建設(shè)用地使用權(quán)抵押后，該土地上新增的建筑物不屬于抵押財(cái)產(chǎn)。該建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)將該土地上新增的建筑物與建設(shè)用地使用權(quán)一并處分。但是，新增建筑物所得的價(jià)款，抵押權(quán)人無(wú)權(quán)優(yōu)先受償?！痹谒痉▽?shí)踐中適用《民法典》第417條規(guī)定之時(shí)，根據(jù)“誰(shuí)主張誰(shuí)舉證”規(guī)則，主張權(quán)利的抵押權(quán)人須舉證證明涉案建筑物是在建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)設(shè)立前存在的；若抵押人不同意抵押權(quán)人提交的證據(jù)，則須舉證反駁，否則將承擔(dān)不利后果。反之，若主張權(quán)利的是抵押人，則須舉證證明新增建筑物形成于建設(shè)用地使用權(quán)設(shè)立之后。如在“中國(guó)華融資產(chǎn)管理股份有限公司云南省分公司與云南豪錦源酒店有限公司金融不良債權(quán)轉(zhuǎn)讓合同糾紛上訴案”云南省高級(jí)人民法院（2020）云民終357號(hào)民事判決書(shū)。云南省高級(jí)人民法院（2020）云民終357號(hào)民事判決書(shū)。云南省高級(jí)人民法院認(rèn)為，上訴人華融資產(chǎn)云南分公司二審提交的證據(jù)材料顯示，被上訴人云南豪錦源酒店有限公司（以下簡(jiǎn)稱“豪錦源酒店公司”）2010年出具的《云南豪錦源酒店建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)度情況》《云南豪錦源酒店有限公司組織機(jī)構(gòu)實(shí)施方案》及2015年出具的《承諾書(shū)》明確記載了涉案建筑物的建設(shè)過(guò)程和主體完工事實(shí)。此外，晉寧縣規(guī)劃測(cè)繪設(shè)計(jì)所于2013年10月15日出具的《豪錦源大酒店及商業(yè)、辦公樓竣工測(cè)量成果報(bào)告》也能說(shuō)明案涉建筑物當(dāng)時(shí)已經(jīng)存在并經(jīng)過(guò)實(shí)地測(cè)量。豪錦源酒店公司不認(rèn)可上述證據(jù)的證明內(nèi)容，又未能提交相反證據(jù)予以反駁，且對(duì)其主張涉案建筑物系辦理建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記后新增建筑物亦不能提交相關(guān)證據(jù)加以證明，因此豪錦源酒店公司應(yīng)該承擔(dān)舉證不能的不利訴訟后果。因此，法院認(rèn)為涉案土地于2016年8月17日辦理抵押登記前，其上建筑物已經(jīng)存在。根據(jù)《物權(quán)法》第182條規(guī)定，華融資產(chǎn)云南分公司對(duì)涉案建筑物享有法定抵押權(quán)。本案以相反教材為例，建筑物僅限于建設(shè)用地使用權(quán)之抵押權(quán)設(shè)立時(shí)既存的建筑物，證明建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記前，其地上建筑物已經(jīng)存在，則不適用《民法典》第417條規(guī)定。反之，建筑物是在建設(shè)用地使用權(quán)抵押后新增的，則該建筑物不在抵押合同約定的抵押財(cái)產(chǎn)范圍內(nèi)，亦不屬于抵押范圍。但在建設(shè)用地使用權(quán)實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)時(shí)，依照“房地一體”將新增建筑物隨之一并處分。在將新增建筑物變現(xiàn)后，抵押權(quán)人對(duì)變價(jià)款不能享受優(yōu)先受償權(quán)，但可以普通債權(quán)人主張權(quán)利?！睹穹ǖ洹返?17條所稱“新增建筑物”，在解釋上包括正在建造的建筑物的續(xù)建部分?！睹穹ǖ鋼?dān)保制度解釋》第51條第1款后句因此規(guī)定：“債權(quán)人主張抵押權(quán)的效力及于正在建造的建筑物的續(xù)建部分以及新增建筑物的，人民法院不予支持?！敝劣谑欠駥儆凇靶略鼋ㄖ铩?，尚須結(jié)合建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)設(shè)立登記的時(shí)間與建筑物形成的時(shí)間進(jìn)行比較判斷。如既有建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)設(shè)立之前已經(jīng)存在的建筑物，又有建設(shè)用地使用權(quán)抵押權(quán)設(shè)立之后新增的建筑物的，應(yīng)在事實(shí)上進(jìn)行區(qū)分，并分別適用法律。1.2.3建設(shè)用地使用權(quán)之抵押權(quán)是否及于未辦理登記的建筑物在現(xiàn)行規(guī)則之下，若建設(shè)用地使用權(quán)辦理了抵押登記，地上建筑物因沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證而無(wú)法辦理抵押登記，那么，建設(shè)用地使用權(quán)的效力是否及于未辦理登記的建筑物？“一般來(lái)說(shuō)，作為抵押財(cái)產(chǎn)的建筑物指的是經(jīng)合法建造并已經(jīng)取得所有權(quán)的建筑物，違法建筑或尚未取得所有權(quán)的建筑，不能成為抵押權(quán)的標(biāo)的。”最高人民法院民法典貫徹實(shí)施工作領(lǐng)導(dǎo)小組主編：《中華人民共和國(guó)民法典物權(quán)編理解與適用（下）》，人民法院出版社最高人民法院民法典貫徹實(shí)施工作領(lǐng)導(dǎo)小組主編：《中華人民共和國(guó)民法典物權(quán)編理解與適用（下）》，人民法院出版社2020年版，第1041頁(yè)。但司法實(shí)務(wù)中對(duì)此存在不同的裁判觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為，如果建筑物是在案涉已抵押的建設(shè)用地使用權(quán)上，但沒(méi)有成功辦理產(chǎn)權(quán)證書(shū)，則該建筑物不在抵押物的范圍內(nèi)，抵押權(quán)人對(duì)該建筑物的變價(jià)款不享有優(yōu)先受償權(quán)。高圣平：《擔(dān)保法前沿問(wèn)題與判解研究（第四卷）——最新?lián)７ㄋ痉ㄕ呔耜U解》，人民法院出版社2019年版高圣平：《擔(dān)保法前沿問(wèn)題與判解研究（第四卷）——最新?lián)７ㄋ痉ㄕ?/p>