【基于灰色關聯(lián)法的土地估價實證探究（論文）11000字】

XXI基于灰色關聯(lián)法的土地估價實證研究摘要從古到今，對于土地估價，我們有許多的評估方法，比如：市場法、收益法、成本法等。市場法是指將市場上近期類似資產(chǎn)的交易價格，經(jīng)過直接比較或間接比較法估算資產(chǎn)價值的一種方法，它是最簡單的一種方法。但是，在日常生活中，它會受到非理性因素的影響，評估人員在評估過程中應該注意可比案例的這些影響因素。本文通過研究傳統(tǒng)市場法,找出不足,采用改進后的市場法估算土地價值。傳統(tǒng)的灰色關聯(lián)市場方法會直接受到個體人主觀的判斷和其他市場因素等各種各樣的因素影響,現(xiàn)在通過運用灰色關聯(lián)法,將不完全確定的各種影響因素,運用一套科學的灰色關聯(lián)市場比較法,從而使得計算的過程更加定量化,使得出的結果更加準確。首先系統(tǒng)地分析了國內(nèi)外有關土地價值研究的現(xiàn)狀,梳理了與土地估算相關聯(lián)的一些基礎性理論和概念,并深入地研究了直接影響土地價格的各種因素,對于傳統(tǒng)市場比較方法及其相關的理論做了闡述。其次,根據(jù)當前土地估算工作中可能存在的一些相關問題,運用灰色關聯(lián)分析法進行了改良,并且闡明了改善市場比較法的具體應用和實施步驟。然后,根據(jù)市場經(jīng)濟改進前后的考核評價結果的不同,分析了改進市場方式的優(yōu)越性。最后,結合侯馬市土地案例，對經(jīng)過改進的市場法估值方法進行了具體的實際應用和分析,根據(jù)該案件的結果,得出了一種更為接近市場價值的估算結果,使市場比較法可以在土地所有者的使用權估算價值的評估中做到更為準確。關鍵詞：土地價格市場比較法灰色關聯(lián)法導論1.1研究背景與研究意義1.1.1研究背景隨著時代的發(fā)展，我國經(jīng)濟保持高速的發(fā)展水平，人們的生活比以前有了很大的提升，各類行業(yè)也隨之發(fā)展起來。我國是農(nóng)業(yè)大國，土地是必不可少的，很多經(jīng)濟活動都離不開土地，所以，對土地價值的評估，是十分重要的。例如對土地的抵押、轉讓、拍賣等各種經(jīng)濟性的活動都需要進行對土地價值的評估,出具了相應的固定資產(chǎn)評估報表,從而實現(xiàn)使得交易更加公平。土地價格評估方法也是多種多樣,有市場法,收益法,成本法。市場法在我國來說,它既是一種具有科學客觀性的手段,也很容易被買賣者和貿(mào)易雙方所了解和接納。因此,如果不充分考慮到存在資產(chǎn)的實際運營成本和效用與風險,以及由于市場對其資金價值的判斷和認知之間存在著嚴重的相反而導致發(fā)生了偏離,市場法被普遍認為應該是三種里面更加有效的判斷方法。市場法的使用基礎的前提是需要建立一個活躍而又公開的資產(chǎn)交換市場，并且這些與評估對象類似的或相同的案例容易被獲得。在評估涉及多種因素會直接影響到土地價值時,例如:土地貿(mào)易狀態(tài),區(qū)域因素,權益狀態(tài),價格等,評估者就需要進行統(tǒng)計各種影響因素之間的差距對被評估物體影響的程度,最終得到較準確的結果。實際上,土地市場也是不斷壯大和發(fā)展的,相比之前更加嚴格，為了完善結果，需要對其進行改善，將改善以后的方法運用到實際中，它會降低偏差，更具有說服力。1.1.2研究意義在目前我國對實務性價值的評估中,可比參考物并沒有能夠給出一個比較清晰的評判標準,因此,評估者一般都是根據(jù)自己的從業(yè)經(jīng)歷和自身所學的知識等主觀上的意向來對可比的參考物進行了打分,這可能會使評估結果出現(xiàn)較大的偏差。改進市場法，首先進行的是理論方面的研究分析，將主觀因素進行定量化，并在實際中應用，根據(jù)最終結果證明出改進的市場法是更精確，更專業(yè)，更有說服力的。這不僅完善了市場理論，還提高了它的準確度，有利于土地評估實踐工作的進一步發(fā)展。土地審查評定體系作為衡量我國土地貿(mào)易市場行業(yè)是否達到標準的唯一衡量指標,對于保障我國土地貿(mào)易市場的健康可持續(xù)發(fā)展而言具有著歷史性的意義和價值。所以目前通過研究土地價值進行評估的途徑和方法,對于促成當前土地交易的規(guī)范化非常有利。1.2國內(nèi)外研究現(xiàn)狀1.2.1國外文獻綜述西方的地價學理論產(chǎn)生于17世紀。根據(jù)研究的分析,它們又可以劃分為整體性的地價和個人性的地價?！凹壊畹刈狻毕嚓P定義首先是由古典經(jīng)濟學家威廉佩蒂在報告中提出。亞當斯密先生被認為是中國資產(chǎn)階級古典主義政治和經(jīng)濟學優(yōu)秀代表性人物之一,他最早就系統(tǒng)地研究了房屋的土地價格和房屋建筑物地價問題。李嘉圖先生是我國古典政治經(jīng)濟學突出代表和完成的作者。馬克思也曾多次深入探討過關于土地地租的問題,揭露了當時資本主義社會階層對于土地地租的被剝奪性根源和本質(zhì)。市場法的應用是個值得深思的問題，許多學者都對其進行了研究。在比較四百多個交易案例后，JosephBLipscomb發(fā)現(xiàn)即使是在一個相對完備的土地交易市場上,市場比較法的指數(shù)修正也依舊具有一種不確定性。ElaineMWorzala采用神經(jīng)網(wǎng)絡的理論并與其他一些傳統(tǒng)評估技術和方法相結合進行了比較,并將這些技術應用于實際的案例中,驗證了神經(jīng)網(wǎng)絡計算方法優(yōu)于其他一些傳統(tǒng)評估技術。DonaldREpley在研究文獻指出:關于如何選取可比較的實例并確定其權重值，目前很多研究都集中在小樣本的案例上。1.2.2國內(nèi)文獻綜述隨著我國商品經(jīng)濟的進步和發(fā)展,我國農(nóng)村市場的土地質(zhì)量要素市場也正逐漸成熟和發(fā)展。在土地市場中,土地市場運行的結果是它的價格，在土地市場發(fā)展過程中，合理的地價是必不可少的。這種交織的相互作用,與其他產(chǎn)品市場和生產(chǎn)材料的市場相比,在我國的土地交易中表現(xiàn)得更為密切。土地的估算工作量較巨大,應該要從易至難去做好土地的估算工作。由于我國的國土面積較寬,其土地種類較為繁雜,因此對其進行估算時，較為困難。我國的現(xiàn)代土地估值法主要是在國外土地估值理論和房屋建筑行業(yè)快速發(fā)展的基礎上逐步產(chǎn)生的,與其他市場經(jīng)濟發(fā)達國家相比,我國的土地估值市場規(guī)模和發(fā)展水平程度相對較低,土地價格的形成機制也并不健全,因此,我國的土地估價方法及應用需要不斷地完善發(fā)展，由于我國國情，并不能全面借鑒西方國家的估價法，我們應當從實際出發(fā)，不斷探索和研究適宜本國情況下進行土地估值的方式。西方經(jīng)濟學領域中的外部經(jīng)濟理論被單勝道等人重新引入了對地價的研究,提出一種有利于促進土地資源的合理配置及深化對我國土地產(chǎn)權體制改革的外部地價理論,以此來解釋地價市場變動失靈的根本性。由于各種因素在影響土地價格時間上之間存在著復雜性,蔣碧娟第一次提出了宏觀和微觀相結合的研法。她認為,宏觀因素和其他一些微觀因素都很有可能直接地影響整個一座城市的房屋地價,這些因素所給我們造成的影響都應該是不同的,為了避免盲目定價,我們將有機會選擇盡量采用從一些宏觀因素發(fā)展到其他一些微觀因素的方式,可以全面考慮不同一個方面的直接影響。有利于我們科學地確定各個城市在不同的區(qū)位不同使用場所下的地價。尤杰從個體量角度出發(fā)研究,它也就是現(xiàn)行地價評價理論的根本出發(fā)點。趙磊針對壟斷土地租賃的誤區(qū),進一步指明“超額利潤”就是將自然權力的貢獻納入其中所產(chǎn)生的價值。由于我國傳統(tǒng)的市場方式存在著許多不足,曹建清就此次研究提出一些需要完善的方案,主要是為了充分考慮到企業(yè)的資產(chǎn)價值或者其他產(chǎn)出變化所帶來的原因綜合性與相互關聯(lián)。楊楊珺針對傳統(tǒng)市場比較方法的優(yōu)點和不足,引入了模糊化數(shù)學評估方法在實踐中的概念和理論,利用貼近度的評估方式為每個人選擇一個具有可比化效果的實例,并首先確定各個評估指標的權重,最后通過綜合運用評估者專家打分值和各個評估指標影響因素的權重進行計算,以求取最終的估價價格,這樣就可以大大減少了評估工作流程中的客觀性。鄧聚龍教授1985年創(chuàng)立了灰色系統(tǒng)理論。在我們所努力研究的城市灰色區(qū)域預測分析技術在對城市地價走勢進行綜合評估和分析應用中,張協(xié)奎、陳偉清、彭岳平已經(jīng)分別明確指出了影響我國城市土地價格的主要影響因素之一是是否受到土地供求關系的因素影響。周千里把公司灰色空間關聯(lián)系統(tǒng)分析理論的基本概念與應用灰色空間關聯(lián)系統(tǒng)分析方法引入應用到了實現(xiàn)公司核心價值的實際管理應用案例探討中。汪金焰提出了基于市場模糊集的透明估值分析理論,建立并發(fā)起了基于市場法的模糊估值理論定量分析模型。張協(xié)奎、田志華,將我國傳統(tǒng)的住房市場地價比較演算法兩個分支-即非基準城市地價價值修正演算法,應用于城市土地價格評估中,首先根據(jù)評估需要通過網(wǎng)絡搜集到的數(shù)據(jù)分析建立一個數(shù)學地價模型,然后我們利用模糊而非數(shù)學的計算方法對基準地價數(shù)據(jù)進行綜合評估,接下來我們通過分析結合各個區(qū)域相應評估案件的地價具體情況,對這些作為影響基準地價的主要影響因素數(shù)據(jù)進行了綜合分析,最終根據(jù)計算結果得出作為評估目標對象的土地價格。劉宇衡本文提出了一種可以利用傳統(tǒng)專家集值打分法對具有影響關鍵因素各個指標假設進行綜合量化、用專家集值迭代法對具有影響關鍵因素的各個指標假設進行綜合賦權、用具有假設性的權重綜合法對所有被專家評價的影響指標都假設進行了權重綜合性定量評估等評價方法。肖玉針對目前我國在企業(yè)評估價值管理理論實踐中所面臨遇到的困惑和技術難點,提出了一種基于企業(yè)績效的我國上市企業(yè)公司內(nèi)部價值管理評估技術市場法對其進行技術改善的總體思路,將這種易于改進的評估市場法廣泛運用推廣到了我國企業(yè)內(nèi)部價值管理評估中。1.3研究主要內(nèi)容本文主要由研究傳統(tǒng)市場法，找出不足，采用改進的市場法進行估算土地價值。首先先了解相關的理論知識，指出市場比較法的相關概念。然后，通過了解市場法的應用現(xiàn)狀，分析出市場法的應用存在的問題。根據(jù)這些問題，改進思路，尋求解決的辦法。運用灰色關聯(lián)法改進傳統(tǒng)市場法，比較得出改進后的優(yōu)點。最后通過侯馬市的案例分析進行具體的說明。1.4研究方法文獻研究法，案例分析法文獻研究法：通過研究國內(nèi)外文獻，包括期刊，書籍等，通過閱讀大量的專業(yè)文獻，將重要的素材用于本文，以此來增強它的專業(yè)性，準確性。案例分析法：通過對某區(qū)的土地現(xiàn)狀進行分析，與理論相結合，并提出相應的改進方法，并將它用于實踐中。2.理論基礎知識2.1土地概念及特征土地就是指在地表某個區(qū)域中包含了氣候、地質(zhì)、水文等多種天然因子的自然綜合系統(tǒng)。它的特點分為自然特征和經(jīng)濟特征。自然特征：1.土地資源具有不可取代的作用。世界上沒有什么事情可以擁有一個完全分享的土地。任何一塊土地都應該是獨一無二的,是因為土地位置的所處環(huán)境、大小等不一樣。任何土地都不能完全替代另一塊土地。2.土地總面積的范圍是有限。土地上的建筑物不能與其它任何物品相同,短缺了的話可以生產(chǎn)制造。因為我們受到了地球表面上的陸地一部分空間的限制,所以土地占用的面積可能還很有限。3.土地所在點的位置具有不可轉移性。是一塊土地與其它任何一種資源或者商品之間區(qū)分開來的一個重要標記。當一個地方缺少了我們可以自由移動的東西時,我們就可以把產(chǎn)量太剩這個地方的物料運送到過去,但現(xiàn)階段我們?nèi)匀粵]有什么辦法能夠自由移動這塊土地。4.土地質(zhì)量的差異性。土地所處位置不同，周圍環(huán)境也是不一樣的，使得其地表上的土壤、植被等物種類也會隨之發(fā)生變化。經(jīng)濟特征：1.土地經(jīng)濟資源供應的稀缺。土地總體規(guī)模和面積可以說是有限的,往往是供不應求。2.實現(xiàn)了土地利用用途的多元化。同一大片土地,它們也可能有著各種不同的用途。比如它既可以是作為一個商業(yè)場所的用地,也有可以是作為居民房屋的建筑物和設施等其它用途。3.改善了土地使用權變更的難度。土地用途變更必須通過國土資源管理部門和城市規(guī)劃部門的同意，經(jīng)過一定的審查才能完成。2.2土地價格及估價原則土地價格指的是房屋在土地上進行購置或者銷售過程中的交易價格。土地屬于自然資源,不是一種勞動生產(chǎn)的東西,本身不能夠發(fā)揮其價值。但是,土地作為一種商品,在市場上直接進行買賣時,卻存在著價格。在我國已經(jīng)實行了農(nóng)村土地集體私有制的實際情況下,土地所有者憑借對土地的所有權收取地租，而且還可以通過出賣土地取得收入，這就形成土地價格。土地估價原則：1.公平原則。它是指評估人員在進行評估時，應以公平、公正的態(tài)度，給出一個合理的價格，評估人員的主觀判斷會對其結果造成一定的影響。因此，就需要評估人員公正廉潔，不偏袒其中一方。2.最有效利用原則。我們應當仔細思考一下該地區(qū)最佳資源綜合利用模式的目標在哪里,目前這種綜合利用模式的目標在哪里。以過去、現(xiàn)在和未來三者為基礎來進行確定,只有當時土地的利用狀態(tài)在當時當?shù)匾呀?jīng)達到了最有效的土地價值時,其土地價值才能得到最大化。3.預期收益原則。過去的回報可以幫助評估者推測未來回報率的變動趨勢。它必須是合理的，要求我們對它的現(xiàn)狀及發(fā)展具有一定的了解。4.供需原則。由于我國土地的區(qū)位固定性、地域化和稀缺性,土地往往處于供不應求,它不同于普通商品的供給與需求。土地的天然資源供應是固定、沒有彈性的:土地經(jīng)濟供應因為其土地使用范圍的不同、區(qū)域的不同以及相關政策的不同有多種類型。一般來講,土地的價格主要依賴于需求方之間的競爭。3.土地價值評估市場法應用現(xiàn)狀及存在問題3.1市場比較法市場比較法也稱市場法、比較法、\t"/item/%E5%B8%82%E5%9C%BA%E6%AF%94%E8%BE%83%E6%B3%95/_blank"現(xiàn)行市價法。它是指通過比較被評估的資產(chǎn)與最近出售的類似的資產(chǎn)的異同，并合理地調(diào)整相似資產(chǎn)的價格，從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種評估方法。市場比較法以取代性原理為主要基礎，它的前提條件是要有一個公開的業(yè)務市場，同時參考案例是可以搜到的。按參照物與評估對象的相似程度，可以將市場法分為直接比較法與間接比價法，如圖：3.2應用現(xiàn)狀市場比較法應用于公開的業(yè)務市場，如，有自愿的買者和賣著，雙方進行的交易是平等的，市場的成交價格基本上可以反應成交時的現(xiàn)行市價，同時，它交易所需要的信息可以搜集到，所選取的交易案例與被評估案例越接近，所得到的結果就會更加的準確。市場法計算較為簡便，是進行評估常用的方法之一，在進行價值評估時。首先要選擇參照物，參照物必須是可比的，且數(shù)量盡可能多的去選擇，來增強它的準確性。其次,在參考物與評價對象之間的選取中,可以將這些指標進行比較修正和量化。然后,分析來確定已經(jīng)被量化的指標與已經(jīng)量化的指標之間存在的差距。最后,初步確定了評估的結果。3.3應用存在問題1.可比實例選取比較困難由于目前我國土地審查評價市場不發(fā)達,全國性的土地審查可比實例資料庫尚未完善和建立。其一,我們需要在市場中進行可比案例的選擇,但是,市場上所有案例的種類和數(shù)量并非無盡,評估機構負責人只能在自己期待的評估事務所中查詢相關案例,或者只能在相關網(wǎng)址上找到相似案例,所以,這將會導致使得所選取的各類可比案例都具有較大的全面性和較低的準確度。其二,可比較多的實例來考慮選取困難,在面臨各種各樣的挑戰(zhàn)和壓力時,有些投標人為了能夠得到更多的委托,不愿意遵循投標人的評估守則,不愿意遵循投標人的職業(yè)道德,可能會盡量滿足投標人的要求,即使有些要求是不合理的,這樣就使得最后評估出來的結果不準確,它在選取案例時,會帶著強烈的主觀性去選擇。市場比較法主要是通過將可比實例的價格進行市場調(diào)整或者修正從而計算得出被估估價物品對象的最終價值,因此,如果被估估量可比實例的資料數(shù)據(jù)不準確,則有可能無法及時地保證被估估量對象的最終價值。2.影響因素修正過于主觀市場比較方法中針對地價的影響因素進行了修正和調(diào)整的范圍,主要基于被評估師的理論基礎知識、被評估經(jīng)驗和處理習慣等,對同一件事情,不同人往往會有不同的看法,所以,由于被評判的標準、體制規(guī)范和技術不成熟,對于相同的影響因素,被評判者的修正率和系數(shù)也可能會隨之有所區(qū)別和不同;另外還有部分評估者由于其工作時間短,經(jīng)驗欠缺,對修正后的系數(shù)值確定也存在著較大的偏差。這些變動因素的糾錯均可能導致估值結果出現(xiàn)較大的偏差。但是,市場比較法完全忽略了其他影響因素對于估價物品和對象的影響程度,只是針對各種其他的影響因素做了修改,認為各種其他的影響因素對于估價物品和對象的影響程度都應該是相同的,但在我們現(xiàn)實生活中的操作中,評估目標不同的是估價物品和對象,各種其他的影響因素對于估價物品和對象的影響程度也應該是不一樣的。因此,沒有將權重引入到估值標準中就會是導致其估價結果錯誤最大化的原因之一。3.估價結果確定方式簡單將對可比案例的指數(shù)值和估價對象進行了調(diào)整后,通過指數(shù)值的計算,最后可以得出每一個估價對象的最終估價結果,由于每一個可比案例不相同,經(jīng)過指數(shù)值的修正后所能夠得到的估價結果也會完全不一樣,所以,估價的結果到底是多少就還會需要我們通過大量的數(shù)學計算工具來進一步地得到準確的估價結果。目前,市場法大家可以選擇采用算數(shù)平均法或者加權平均法等手段,從而確定最終的評估結果。算術平均法主要是將每個案件的可比性與實例之和乘以相加,然后再將其除以案件的個數(shù),得出的數(shù)就是它的評估結果。該計算方法認為所有股票的可比案例都是一致的,沒有直接反應得出它們與市場法估價目標對象的相近程度和其股價目標對象的價值產(chǎn)生影響的程度,市場法的計算比較簡單,容易被理解,但是它缺乏科學性,所以得出的結果準確性不高。3.4本章小結市場法是在進行價格評估的過程中得到了廣泛應用,它也是一種具有科學客觀性的評估方法,比較容易為買賣者和商家雙方所理解并接受。如果不存在資產(chǎn)的成本和效用以及市場對其價值認知的嚴重偏離的情境下，通常市場法是三種中最有效、可容易理解的方法。但是，但是,市場法僅能適用于對活躍的公開市場進行評估,并且在一定程度上具有與可比較案例相關的資產(chǎn),它是有很大的局限性。由于各種因素及其修正的問題，最終得出的結果可能會存在較大誤差。所以，要尋找更好的辦法，去改進市場法。4.土地價值評估市場法的改進研究4.1改進思路1.建立完善的數(shù)據(jù)庫通過對估值法的可比性進行實例的修正,得出了一種基于市場化比較方法的估值結果。因此,在建立一套完善、準確的土地估值可比性數(shù)據(jù)庫和實例的相關信息庫就顯得特別重要。每一家評估事務所都認為自己和公司的業(yè)績及其案例都應該被收集下來,資產(chǎn)評估協(xié)會將這些搜集起來的案例進行分類，將它建立成一個數(shù)據(jù)庫，讓大家可以更加方便的查詢到所需要的數(shù)據(jù)。如果有一個完整的數(shù)據(jù)庫，那么評估人員就可以在數(shù)據(jù)庫里尋找到與評估對象盡可能接近的案例，從而減小它們之間的差距，使得結果更加準確。從另一方面來說，加強對市場法的規(guī)范，對數(shù)據(jù)庫中的交易案例都進行篩選分類，盡可能減少人為主觀性，從而使準確性提高。2.科學確定影響因素和修正權重對于不同被評估物品的對象,各種可能受到影響的因素對被評估物品價格的直接影響和其復雜程度都是不相同的,對于相同被評估物品,每一種可能受到其復雜程度影響的因素都會在這一程度上受到被評估物品價格的直接影響和其復雜程度都是不相同的。在此基礎上,利用灰色關聯(lián)法可以確定受到影響的因子和其他被影響的因子之間所占有的權重。同時,還是應該提供一個具體的判斷指標,以確定不同影響因素的修正權重的大小,盡量避免采用人為的主觀判斷。3.完善估價結果的確定方法研究權重與相關性評估關系的重要方法之一就是充分運用了回歸模型,因為由于估價的對象與其他可比性評估實例之間有著密切的相關性,所以,在進行評估結果時我們可以考慮引入權重作為回歸模型,利用這種回歸模型的計算精度大大提高了評估結果的精度，通過把權重作為校正評估系數(shù)的一種方式手段,提高了評估結果的精度和準確性,從而得到最終結果。但是,由于任意一組給定的數(shù)據(jù)都是可以建立一個單變量的線性回歸方程,所以,不知道這組數(shù)據(jù)之間的線性關系是否明顯、也不知道它們是否有效地使用回歸方程來進行計算。因此,首先我們需要針對這組數(shù)據(jù)進行一個顯著性的測試。對于一個檢驗合格的實際案例,可直接計算得到評估的結果,然而,對于一個檢驗不合格的實際案例,可以直接采用加權平均法進行計算估價的結果,即每一個案件都有一個可比實際案例所要求出的估值,乘以一定的權重,然后進行相加,得到最后的結果。4.2灰色關聯(lián)分析法4.2.1概念對于兩個體系之間的因子,由于其時間或者影響對象的差異而不同相關性程度,稱為相互關聯(lián)性。在進行信息系統(tǒng)設計和開發(fā)的過程中,如果兩個因素之間變化的趨勢基本一致,即同步和變化的程度很高,即它們兩者之間的相關性很高;反之,則較低。因此,灰色關聯(lián)度的分析方法,就是依靠各個影響因素之間和發(fā)展趨勢的相近程度或差異在不同范圍內(nèi),作為一種衡量各個影響因素之間相互關聯(lián)度的方法,也可以稱作"灰色關聯(lián)度"?；疑到y(tǒng)理論主要是提出了用來分析各個子系統(tǒng)的灰色相互關聯(lián)程度的概念,目的主要是通過一定的計算方法來找到該系統(tǒng)中每一個子系統(tǒng)(或者各種影響因素)之間的相互關聯(lián)性。因此,灰色相互關聯(lián)性分析為我們提供了一個可以測量和衡量系統(tǒng)在歷史時期的發(fā)展與變化,這也是非常適用動態(tài)的歷史學分析。如圖：4.2.2計算過程首先將搜集到的幾個交易案例的價格看成一個數(shù)列，記作P=（P1，P2，P3，…，Pn）。同理將幾個影響地價比較因素，每個比較因素都看成一個數(shù)列得到了M個因素序列，記作Q1，Q2，Q3，…Qm。接下來需要分析計算各個比較因素序列與交易實例價格序列之間形成的幾何關系的相似度，從而求出比較因素的權重大小。本文主要采取的標準化方法是均值化，通過對均值化計算處理得出土地交易的價格和比較因素序列的均值。為解決傳統(tǒng)市場法存在的問題，對選取實例求取的比準價格基礎上，進行量化，從而得出不同可比實例在市場比較法中對估價對象計算土地價值中的影響程度的大小，代入權重計算比準價格，即為改進市場法求得的估價對象的最終價格。計算公式如下：4.2.3優(yōu)缺點優(yōu)點：它主要是根據(jù)發(fā)展趨勢對樣本進行分析,因此對于計算樣本個數(shù)的多少并沒有太高的技術要求,也不必再迫切地需要一個特別典型的樣本分布規(guī)律,而且,它的計算誤差相對較小,結果更加接近于確定性分析。因此,灰度式關聯(lián)數(shù)據(jù)分析法本身就是在系統(tǒng)數(shù)據(jù)分析中一種比較簡易、可靠的系統(tǒng)分析方法。缺點：傳統(tǒng)的灰色關聯(lián)度分析法主要是通過借助于灰色關聯(lián)度模型的應用而完成了計算和分析的工作,從而在實踐中建立了一些可以進行量化的模型方法來分析和計算不同灰色之間的關聯(lián)度,它們具有各自獨特的優(yōu)勢和其適用范圍,隨著它的發(fā)展,模型中一些存在的不足導致其并且無法很好地進行分析和解決一些與相關技術方面的實際問題,也就使得對灰色關聯(lián)度進行理論框架不是很健全,其應用受到了一定的約束。因此,灰色關聯(lián)分析模型和其應用研究者繼續(xù)對改善和完備的灰色關聯(lián)分析模型進行了改善。5.案例分析5.1估價對象概況本文研究的土地交易是2020年的土地價格交易變化，所以選取了2020年，2019年的土地交易狀況和價格變化，對侯馬市的土地價格進行了調(diào)查。5.2備選案例狀況本文所涉及研究的估算對象是位于侯馬市鳳城鄉(xiāng)林城村的該項土地,是由侯馬市政府以掛牌的方式進行出讓的,法律上占有50的出讓年限,土地的出讓計劃起始日應當是2020年2月3日,用途是工業(yè)用地,出讓總面積為154466平方米,容積率大約為0.8,建筑物的總密度大約為30%,起始價格為7647萬元,推出的建筑總價格是619平方米。估價對象所處地理位置交通相對便利，地理位置如圖所示：在搜集案例的過程中，查閱了招拍掛網(wǎng)、侯馬市自然資源局等，對侯馬市近兩年的所有土地進行了解和熟悉，目的是為了嚴謹?shù)剡x擇可比案例。考慮到是其他用地的土地數(shù)量可能會有不太充足的現(xiàn)象，所以將其他用途也考慮在內(nèi)。而且為了減輕交易日期差別太大，會對土地使用權的價值產(chǎn)生較大的影響，所以選取了兩年以內(nèi)的發(fā)生交易的土地。本文研究土地使用權的價值過程中，盡量做到在范圍、用途和年限上減小與估價對象的差別。得出7個案例。如下圖：5.3比較因素修正說明在關于土地利用權價值評估的研究中,所采取的方法就是一種市場化的比較方法。該估價方法主要是基于替代原理,對估值的相關物與選擇實例之間進行了修正,通過調(diào)整估值的條件、交易日期、區(qū)域的因素等,計算估價對象在評估基準日的交易價格。影響土地價格的因素很多,主要包括土地的使用年份、交易時間、交換方式等具體情況如下：1.修正交易日期。在目前的土地市場中,交易的日期不同,會導致使得其地價有所偏差,因此我們需要對一個可比較大實例的交易日期進行調(diào)整,估價的對象應該是100,每差一個月就減少2.修正交易方式。估價對象與可比實例的出讓方式都是掛牌出讓，所以不需要修正，系數(shù)均為100。3.修正交易狀態(tài)。估價的對象和所有可比的實例都是屬于正常的交易,所以不必進行任何修正,系數(shù)都為100。4.修正土地的使用權。土地用途包括工業(yè)用地、商業(yè)用地、住宅用地、商住用地以及其他用地。本文中所估價的對象是工業(yè)用地,故以該工業(yè)用地的實際土地用途修正指數(shù)確認為100,可比實例中還涉及到的用途是其他用地,以估價的對象是工業(yè)用地的指數(shù)確認為100,比較案例的用途高于估價對象,將其修正指數(shù)以2為一個級別調(diào)整指數(shù),其他用途指數(shù)為102。5.修正土地利用年限。本文主要研究的是估價對象與一個有可比較的案例土地利用年限都應該是50年,那么以這個年份的土地利用年限指數(shù)設定為100,都不必再需要對其進行土地利用年限的修正。6.修正容積率。容積率越高，建筑密度就越大，隨著越來越多的人居住在同一地區(qū)，其舒適度就會慢慢降低。估價對象容積率修正指數(shù)為100，其他的為102。7.修正宗地面積。估價對象的修正指數(shù)為100，面積＜5000㎡為95,5000-10000㎡的為96,10000-50000㎡的為97,50000-100000㎡的為98,100000-150000㎡的為99。8.修正土地位置。估價對象的修正指數(shù)為100，與估價對象相差公里數(shù)小于5公里的修正指數(shù)為99,5-10公里的為98,10-15公里的為97。9.修正交通便捷度。估價對象的修正指數(shù)為100。距離公交站0-2公里的為100,2-4公里的為99,4-6公里的為98,6-8公里的為97。10.修正距離市中心的位置。估價對象的修正指數(shù)為100，距離市中心0-3公里的為98，3-6公里為99,6-9公里為100,9-12公里為101,12-14公里為102。比較因素修正表案例1=348×(100/102)×(100/97)×(100/102)×(100/97)×（100/101）×（100/97）=362.86（萬元）案例2=104×(100/102)×(100/98)×(100/102)×(100/95）×(100/99)=108.45（萬元）案例3=210×(100/98)×(100/102)×(100/96）×（97/100）×(100/99)×(100/99)=216.58（萬元）案例4=80×(100/97)×(100/102)×(100/102）×（100/95）×(100/102)=81.81（萬元）案例5=296×(98/100)×(100/97)×(100/102)×(100/96)×(100/99)=308.49（萬元）案例6=345×(97/100)×(100/98)×(100/102)×(100/96)×(100/99)×(100/99)=355.81（萬元）案例7=3381×(96/100)×(100/99)×(100/102)×(100/98)×(100/101)×(100/99)=3280.19（萬元）P=(362.86+108.45+216.58+81.81+308.49+355.81+3280.19)/7=673.46（萬元）5.4灰色關聯(lián)分析確定因素權重5.4.1影響因素明細5.4.2灰色關聯(lián)理論的應用1.選取相關因素經(jīng)過分析上述整理的影響因素調(diào)整明細，我們發(fā)現(xiàn)估價對象與可比實例之間的相關影響因素，如取得方式、交易情況、使用年限因素的系數(shù)相同，所以在運用灰色關聯(lián)分析的時候，考慮到這些因素的數(shù)值變化基本一致，故將其從計算中先行剔除，也不影響到最終的結果，并且能夠簡化過程中的計算。本文中主要考慮7項影響因素。在運用灰色關聯(lián)分析過程中，將搜集到的7個交易實例的價格看成一個數(shù)列，記作P=（P1，P2，P3，…，P7）。同理將7個影響地價的因素，每項都看成一個數(shù)列，得到了7個因素序列，記作Q1，Q2，Q3，…Q7。接下來分析計算各個比較因素序列（子序列）與交易實例價格序列（母序列）之間形成的幾何關系的相似度，從而求出比較因素的權重大小。選取3個相對符合的可比實例的情況下,下一步我們需要計算各種可比實例在影響估值對象的交易價格上所占權重,仍用一種灰色關聯(lián)分析法,這里我們所進行的是灰色關聯(lián)分析,是選擇的3個相對符合可比實例和影響估值對象之間,即以估價對象的各因素指標為參考數(shù)列X0,以可比實例1,3,5的因素指標分別為子序列X1,X3,X5。2.數(shù)據(jù)標準化將本次交易的日期、容積率、土地使用率、交通方式和便捷性、距城市中心的距離、土地所在區(qū)域的位置、宗地面積表示為Q1,Q2,Q3,Q4,Q5,Q6,Q7,每個字母表示對應的影響因素序列，并用字母P表示成交的樓面價格，即P序列為交易價格序列。由于以上影響交易價格的因素的各項數(shù)據(jù)的不同,會導致比較時難以得出準確的結論,甚至會難以進行相關比較。因此在我們剛剛開始進行灰色化的關聯(lián)數(shù)據(jù)分析時,需要針對不同量綱的關聯(lián)數(shù)據(jù)模型做一個比較標準化的關聯(lián)處理。Q1’=98.286Q2’=102Q3’=100.857Q4=97.429Q5’=101.143Q6’=83.857Q7’=96.143P”=P/P’=（P（1）/P’,P（2）/P’,P（3）/P’,P（4）/P’,P（5）/P’,P（6）/P’,P（7）/P’）=（0.511,0.153,0.309,