規(guī)劃核實(shí)面積測(cè)量操作技術(shù)規(guī)定(初稿)

PAGEPAGE9規(guī)劃核實(shí)面積測(cè)量操作技術(shù)規(guī)定（初稿）一般規(guī)定為了更好地貫徹《佛山市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》，規(guī)范規(guī)劃核實(shí)面積測(cè)量的技術(shù)要求，依據(jù)國(guó)家相關(guān)房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范，結(jié)合佛山市實(shí)際情況，制定本操作技術(shù)規(guī)定。本規(guī)定主要針對(duì)規(guī)劃核實(shí)生產(chǎn)中的面積測(cè)量環(huán)節(jié)作出技術(shù)要求。規(guī)劃核實(shí)面積測(cè)量一般分為數(shù)據(jù)采集、圖形繪制、面積核算、成果匯總四個(gè)階段。數(shù)據(jù)采集指通過(guò)全站儀、手持激光測(cè)距儀、鋼尺等工具獲取房屋的邊長(zhǎng)、層高等相關(guān)房屋要素?cái)?shù)據(jù)，并現(xiàn)場(chǎng)繪制相應(yīng)的測(cè)量草圖。圖形繪制是指根據(jù)實(shí)地采集的數(shù)據(jù)及相關(guān)資料繪制分層平面圖。面積核算指依據(jù)實(shí)地采集的數(shù)據(jù)及分層平面圖中的功能分區(qū)計(jì)算相應(yīng)功能的建筑面積，并進(jìn)行容積率等各類指標(biāo)的計(jì)算，計(jì)算完畢后填寫(xiě)《建筑單體面積匯總表》。成果匯總指將計(jì)算完成的各類面積匯總后填寫(xiě)入《佛山市建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收測(cè)量記錄冊(cè)》。引用的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及文件《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》（GB/T50353-2005）；《佛山市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》（2011年修訂版）；國(guó)家、省、市的其他相關(guān)規(guī)定。上述規(guī)范及規(guī)定中如有新的規(guī)范和文件出臺(tái)的，按最新的執(zhí)行。數(shù)據(jù)采集測(cè)前準(zhǔn)備在進(jìn)行實(shí)地?cái)?shù)據(jù)采集前應(yīng)準(zhǔn)備下列資料：經(jīng)規(guī)劃部門(mén)確認(rèn)的建筑施工圖圖紙（含設(shè)計(jì)說(shuō)明、總平圖、建筑單體的平、立、剖面圖和部分節(jié)點(diǎn)大樣圖）；建設(shè)工程規(guī)劃許可證及附圖（復(fù)印件）。建設(shè)用地批準(zhǔn)文件及相關(guān)資料；建設(shè)工程報(bào)建的圖紙資料電子數(shù)據(jù)；其它相關(guān)資料。實(shí)地測(cè)量測(cè)量?jī)?nèi)容實(shí)地測(cè)量是指根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地建筑的情況進(jìn)行要素及數(shù)據(jù)采集工作，并繪制相應(yīng)的測(cè)量草圖。實(shí)地測(cè)量一般包括層高測(cè)量、邊長(zhǎng)測(cè)量及草圖繪制三方面工作；量測(cè)距離應(yīng)使用經(jīng)檢定合格的鋼卷尺、玻璃纖維尺、手持式激光測(cè)距儀或全站儀等能達(dá)到相應(yīng)精度的儀器和工具。實(shí)地測(cè)量不僅要對(duì)可計(jì)算建筑面積部位進(jìn)行數(shù)據(jù)采集，還應(yīng)對(duì)要進(jìn)行計(jì)算容積率建筑面積核算的部位進(jìn)行數(shù)據(jù)采集，同時(shí)，《建筑工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》中規(guī)定的不計(jì)建筑面積部分，如建筑物通道(騎樓、過(guò)街樓的底層)、無(wú)永久性頂蓋的架空走廊也應(yīng)測(cè)量，在分層平面圖上繪出、注記功能，但不計(jì)算建筑面積。測(cè)量條件進(jìn)行規(guī)劃核實(shí)面積測(cè)量的建筑必須滿足以下條件：經(jīng)規(guī)劃部門(mén)批準(zhǔn)的總平面圖上標(biāo)注的各種建（構(gòu)）筑物的施工已完成建設(shè)；建筑外圍結(jié)構(gòu)及立面、建筑內(nèi)部各功能區(qū)間的分割均已完成建設(shè)；綠化、內(nèi)部道路以及地面水泥硬化施工已完成。層高測(cè)量房屋的所有樓層均應(yīng)進(jìn)行層高測(cè)量，層高無(wú)法現(xiàn)場(chǎng)量取時(shí)，可測(cè)量樓層凈高值，樓板厚度取建筑施工圖的設(shè)計(jì)值，據(jù)此推算層高值；同一樓層分為多個(gè)不同層高的建筑空間時(shí)，各空間必須分別測(cè)量與記錄，并予以備注說(shuō)明；層高測(cè)量應(yīng)在同一位置獨(dú)立量測(cè)兩次,在層高量測(cè)滿足距離量測(cè)精度要求以內(nèi)時(shí)取中數(shù)作為最后量測(cè)結(jié)果，數(shù)據(jù)取位至0.01m當(dāng)房屋層高在2.20±0.05m之間時(shí)，應(yīng)在不同位置（至少兩個(gè)）測(cè)量層高并取平均值作為實(shí)測(cè)層高值；層高不在上述范圍內(nèi)時(shí)，可只測(cè)量一個(gè)位置當(dāng)房屋為斜面結(jié)構(gòu)屋或墻體為向內(nèi)傾斜時(shí)，存在層高不足2.20m部位時(shí)，應(yīng)量取凈空高滿足2.10m的位置邊長(zhǎng)測(cè)量任何邊長(zhǎng)尺寸都應(yīng)獨(dú)立量測(cè)兩次,在邊長(zhǎng)測(cè)量滿足距離量測(cè)限差精度要求以內(nèi)時(shí)取中數(shù)作為最后量測(cè)結(jié)果，數(shù)據(jù)取位至0.01m邊長(zhǎng)在內(nèi)墻取點(diǎn)測(cè)量時(shí)，其位置一般在距離室內(nèi)地面高度1.00±0.20m；圓形、弓形等其它不規(guī)則圖形的房屋，可使用全站儀沿該圖形邊線實(shí)測(cè)若干特征點(diǎn)或拐點(diǎn)的點(diǎn)位坐標(biāo)來(lái)計(jì)算邊長(zhǎng)尺寸；當(dāng)直接丈量有困難時(shí)，可采用全站儀實(shí)測(cè)坐標(biāo)后計(jì)算相應(yīng)邊長(zhǎng)值；房屋為斜面結(jié)構(gòu)屋或墻體為向內(nèi)傾斜的斜面，存在層高不足2.20m時(shí)，應(yīng)量取凈高2.10m位置的邊長(zhǎng)并加以注記說(shuō)明住宅、商業(yè)等功能區(qū)邊長(zhǎng)一般按層功能區(qū)進(jìn)行測(cè)量，同一功能區(qū)存在分割分戶的情況時(shí)，則不作每個(gè)分割分戶數(shù)據(jù)的量測(cè)；未分戶分割的商業(yè)、辦公等用房以及倉(cāng)庫(kù)、廠房等單一產(chǎn)權(quán)房屋的邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)應(yīng)分層采集；公共服務(wù)設(shè)施以及規(guī)劃特別批準(zhǔn)的功能應(yīng)單獨(dú)實(shí)施邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)采集；各功能區(qū)之間的分隔墻以及外墻(包括山墻)等共有墻，各功能區(qū)邊長(zhǎng)均應(yīng)包括墻體厚度的1/2；建筑物墻體外側(cè)為架空時(shí)，該段墻體視作外墻，不論內(nèi)側(cè)建筑作為功能區(qū)還是共有部位，其墻體厚度的1/2計(jì)入功能區(qū)或共有部位的邊長(zhǎng)，另一半單獨(dú)作為共有建筑；外走廊、陽(yáng)臺(tái)等外挑結(jié)構(gòu)尺寸只計(jì)建筑物主體墻外的部分，不包含1/2外墻厚度；實(shí)測(cè)外墻厚度時(shí)，除記錄包含外墻裝飾貼面厚度的總長(zhǎng)外，還應(yīng)現(xiàn)場(chǎng)記錄裝飾貼面厚度，裝飾貼面厚度應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)具體情況盡可能實(shí)測(cè)；在同一層外墻上存在上下不同墻厚時(shí)，以起主要圍護(hù)作用的墻體厚度作為外墻厚度，可以高度2.20m位置的墻體厚度為準(zhǔn)；同一層墻體在同一水平線上存在不同厚度的墻體，可分段實(shí)施的按分段分別測(cè)量，不能分段的按起主體圍護(hù)作用的墻體厚度作為外墻厚度進(jìn)行量?。徊环忾]陽(yáng)臺(tái)及不封閉外走廊邊長(zhǎng)按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍采集邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)；對(duì)地下室進(jìn)行房屋邊長(zhǎng)測(cè)量時(shí)，因無(wú)法測(cè)至外墻面，可只實(shí)測(cè)室內(nèi)邊長(zhǎng)，外墻厚度取建筑施工圖的設(shè)計(jì)值，據(jù)此推算地下室邊長(zhǎng)值。草圖繪制測(cè)量草圖內(nèi)容要求測(cè)繪草圖均按概略比例尺分層（包括地下室、復(fù)式、夾層、假層、屋面層等層次）繪制；分隔墻均按墻體中心線繪制單線圖；圖紙上應(yīng)注明結(jié)構(gòu)、幢號(hào)、層數(shù)、層次，并加繪指北方向線；逐套（層）實(shí)量、注記室內(nèi)凈空邊長(zhǎng)（以內(nèi)墻面為準(zhǔn)）、墻體厚度；功能用途、公共場(chǎng)所、設(shè)備用房和物業(yè)管理用房等公建配套及共有部位應(yīng)注記用途；草圖繪制應(yīng)如實(shí)地記錄實(shí)地測(cè)量建筑的現(xiàn)狀，繪制完成后，應(yīng)與規(guī)劃批準(zhǔn)的建筑施工圖進(jìn)行比對(duì)，若發(fā)現(xiàn)有修改及調(diào)整的地方，應(yīng)作相應(yīng)的注記說(shuō)明。測(cè)量草圖注記方式采集所得的邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)必須注記在房屋分層平面圖上；邊長(zhǎng)注記以m為單位，取位至0.01m；邊長(zhǎng)數(shù)值平行于該邊注記并緊靠該邊線內(nèi)側(cè)，并與邊線平行；東西走向的邊長(zhǎng)數(shù)字字體朝上（北）方向注記；南北走向的邊長(zhǎng)數(shù)字字體朝左(西)方向注記；外圍邊長(zhǎng)數(shù)值注記邊線外側(cè)外業(yè)測(cè)量的記錄應(yīng)在實(shí)地完成，不得依據(jù)事后回憶或涂改。距離測(cè)量精度要求量（測(cè)）距精度按照邊長(zhǎng)總長(zhǎng)限差控制和按比例限差控制兩種方法評(píng)定：邊長(zhǎng)超過(guò)50m，以總長(zhǎng)限差控制，限差為±0.04m；邊長(zhǎng)未超過(guò)50m，以按比例限差控制，限差計(jì)算公式：ΔD＝±（0.02+0.0004D）式中：D—實(shí)測(cè)房屋邊長(zhǎng)值，以m為單位；當(dāng)D小于10m時(shí)，以10m計(jì)。圖形繪制繪制依據(jù)圖紙繪制主要是繪制分層平面圖，具體參照依據(jù)為：繪制完成并經(jīng)檢核的測(cè)量草圖；經(jīng)規(guī)劃部門(mén)確認(rèn)的建筑施工圖圖紙（含設(shè)計(jì)說(shuō)明、總平圖、建筑單體的平、立、剖面圖和節(jié)點(diǎn)大樣圖）、設(shè)計(jì)變更聯(lián)系單以及相應(yīng)電子數(shù)據(jù)（DWG格式）；繪制要求分層平面圖繪制的具體要求：功能分區(qū)一般按外墻邊線及分隔墻中心線進(jìn)行單線圖繪制；不同的功能部位應(yīng)分割繪制，相同功能區(qū)部位不需分割繪制；繪制圖形的尺寸依據(jù)測(cè)繪草圖中的數(shù)據(jù)；功能部位均應(yīng)按計(jì)算全面積、半面積及不計(jì)面積進(jìn)行分類區(qū)分；房屋為斜面結(jié)構(gòu)屋或墻體為向內(nèi)傾斜的斜面，其凈高低于2.10m部分，應(yīng)以虛線分別區(qū)分其范圍，且在范圍內(nèi)分別注記“H<不同的功能部位，在圖上需注記相應(yīng)的尺寸；圖紙上應(yīng)注明功能用途、面積、房屋編號(hào)、所在層次、項(xiàng)目名稱、房屋坐落和工程編號(hào)，并加繪指北針；圖上各類文字及尺寸注記方式應(yīng)符合相關(guān)規(guī)定的要求，具體與測(cè)量草圖注記方式一致。面積核算一般要求規(guī)劃核實(shí)面積核算，除了要求計(jì)算功能區(qū)的建筑面積外，還需對(duì)建筑的建筑占地面積、計(jì)算容積率建筑面積等技術(shù)指標(biāo)等進(jìn)行檢核。具體要求：規(guī)劃核實(shí)面積核算應(yīng)按規(guī)劃部門(mén)相關(guān)規(guī)定執(zhí)行；規(guī)定不明確或無(wú)規(guī)定的，參照規(guī)劃審批部門(mén)書(shū)面意見(jiàn)和規(guī)劃批前建筑面積的計(jì)算方法執(zhí)行；規(guī)劃核實(shí)面積核算以《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》（含臨時(shí)建筑）為單位進(jìn)行，每一個(gè)《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》對(duì)應(yīng)一份《佛山市建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收測(cè)量記錄冊(cè)》；計(jì)算完成的各項(xiàng)面積應(yīng)與規(guī)劃批準(zhǔn)的面積進(jìn)行比較核實(shí)，如遇差異比較大情況，需要在“建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收概況”中的備注欄作相應(yīng)的說(shuō)明。注：由于規(guī)劃核實(shí)剛剛實(shí)施，目前多執(zhí)行“怎么批，怎么核”的原則，即面積核算“參照規(guī)劃審批部門(mén)書(shū)面意見(jiàn)和規(guī)劃批前建筑面積的計(jì)算方法執(zhí)行”。建筑占地面積建筑占地面積的計(jì)算應(yīng)依照相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。建筑面積建筑面積計(jì)算方法以本技術(shù)規(guī)定中的“2引用的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及文件”的規(guī)定執(zhí)行；建筑面積計(jì)算以幢為單位、并按不同功能分區(qū)逐層進(jìn)行；地下室面積也應(yīng)按不同的功能分區(qū)分別計(jì)算；對(duì)與上部建筑套內(nèi)相連、為專戶服務(wù)的地下室，其功能用途與上部建筑的一致；建筑面積計(jì)算完成后，應(yīng)將計(jì)算所得的各幢建筑面積與規(guī)劃批建的建筑面積進(jìn)行核對(duì)；經(jīng)核對(duì)，建筑面積差異超出精度誤差范圍的，應(yīng)對(duì)建筑面積產(chǎn)生差異的原因予以說(shuō)明；單幢別墅以及獨(dú)立的配電房、水泵房、門(mén)衛(wèi)等公建配套用房，按外圍投影計(jì)算建筑面積。計(jì)算容積率建筑面積計(jì)算容積率建筑面積的計(jì)算，執(zhí)行《佛山市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》中“附錄三：計(jì)算規(guī)則”中的“3、容積率計(jì)算”規(guī)定的條文。面積計(jì)算精度要求面積計(jì)算以中誤差作為評(píng)定精度的標(biāo)準(zhǔn)，以兩倍中誤差作為面積測(cè)算最大誤差（限差）。具體要求如下表:各類房屋建筑面積的精度要求房屋建筑面積的精度等級(jí)中誤差最大誤差（限差）一0.01×+0.0003×S0.02×+0.0006×S二0.02×+0.001×S0.04×+0.002×S三0.04×+0.003×S0.08×+0.006×S注:S為房屋建筑面積，單位m2面積計(jì)算的精度要求：對(duì)特殊的房屋，應(yīng)達(dá)到上表的一級(jí)精度；對(duì)新建房屋，應(yīng)達(dá)到上表的二級(jí)精度；對(duì)其他房屋，應(yīng)達(dá)到上表的三級(jí)精度。面積以m2為單位，計(jì)算過(guò)程的面積取位至0.0001m成果匯總規(guī)劃核實(shí)面積核算，均應(yīng)按規(guī)定將相關(guān)面積指標(biāo)匯總后填寫(xiě)入《佛山市建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收測(cè)量記錄冊(cè)》，提交規(guī)劃管理部門(mén)審核及備案。具體提交內(nèi)容有：1）建設(shè)工程竣工規(guī)劃驗(yàn)收概況將按規(guī)劃控制要求進(jìn)行核實(shí)