國有企業(yè)“三供一業(yè)”物業(yè)管理分離移交問題及對策淺析

【摘要】國有企業(yè)承擔(dān)著部分社會職能，在很大程度上增加了企業(yè)的成本負(fù)擔(dān)，并且也造成了企業(yè)人員臃腫。對于國有企業(yè)而言是非常不利于自身的穩(wěn)健長遠(yuǎn)發(fā)展，為改變上述局面，在國家政策的大力支持下，“三供一業(yè)”移交工作全面鋪開，這種舉措將物業(yè)管理職能、供水、供電、供氣（暖）有效的從國企分離出來，將“三供一業(yè)”轉(zhuǎn)移到社會專業(yè)單位，進(jìn)一步減輕國有企業(yè)的負(fù)擔(dān)，促使國企競爭力的增強。由于這是一個系統(tǒng)、復(fù)雜的工程，如果“三供一業(yè)”物業(yè)移交工作做的不到位，會讓國企改革進(jìn)程受到較大的影響，同時還會損害光大職工的切身利益。筆者根據(jù)自己的工作經(jīng)驗，對國企“三供一業(yè)”物業(yè)管理職能移交進(jìn)行了細(xì)致的研究，針對出現(xiàn)的常見問題提出了建議，為能圓滿完成“三供一業(yè)”分離移交工作出謀劃策?！娟P(guān)鍵詞】國有企業(yè);三供一業(yè);物業(yè)分離移交一、背景由于計劃經(jīng)濟和歷史原因，絕大部分國有企業(yè)相繼承擔(dān)了職工家屬區(qū)的供水、供電、供氣（暖）和物業(yè)管理。在新的市場化條件下，為了深化國有企業(yè)改革，更好地參與市場公平競爭，減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)、輕裝上陣，“三供一業(yè)”分離移交是黨中央、國務(wù)院解決歷史遺留問題，剝離國有企業(yè)辦社會職能作出的一項重大戰(zhàn)略決策和工作部署。國務(wù)院國資委于2012年進(jìn)行了“三供一業(yè)”分離移交試點。2016年國務(wù)院先后下發(fā)了《關(guān)于印發(fā)加快剝離國有企業(yè)辦社會職能和解決歷史遺留問題工作方案的通知》（國發(fā)[2016]19號）、《關(guān)于國有企業(yè)職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”分離移交工作指導(dǎo)意見的通知》（國發(fā)〔2016〕45號），標(biāo)志著“三供一業(yè)”分離移交工作由試點變?yōu)樵谌珖嫱崎_，文件要求2018年年底前基本完成“三供一業(yè)”分離職能移交，2019年起不得再以任何方式為職工家屬區(qū)“三供一業(yè)”承擔(dān)相關(guān)費用。二、物業(yè)管理移交的方式針對不同企業(yè)特點，分類處理，允許采取分離移交、重組改制、關(guān)閉撤銷、政府購買服務(wù)、專業(yè)化運營管理等不同方式剝離辦社會職能，解決歷史遺留問題。實施原則：先完成移交，再維修改造。執(zhí)行地級市以上地方人民政府出臺的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)政策。按照技術(shù)合理、經(jīng)濟核算、運行可靠的要求，以維修為主、改造為輔，保證分離移交后設(shè)備設(shè)施符合基本標(biāo)準(zhǔn)，正常運行。國有企業(yè)職工家屬區(qū)的物業(yè)管理可由國有物業(yè)管理公司接收，也可由當(dāng)?shù)卣付ㄓ嘘P(guān)單位接收，支持實力強、信譽好的國有物業(yè)管理公司跨地區(qū)接收移交企業(yè)的物業(yè)管理職能。已經(jīng)進(jìn)行過房改的職工家屬區(qū)，也可在當(dāng)?shù)卣笇?dǎo)下，由業(yè)主大會市場化選聘物業(yè)管理機構(gòu)，或者實行業(yè)主自我管理。三、物業(yè)管理移交面臨的問題以筆者所在的四川華西集團有限公司為例來說明物業(yè)移交過程中存在的問題，四川華西集團有限公司是有著70年歷史的四川省屬國有建筑企業(yè)，全集團共涉及物業(yè)移交住戶約2萬戶，只集團公司總部在成都市就有需移交的職工家屬區(qū)有12個院落的1508戶住戶，一直以來都是由集團下屬華西物業(yè)公司管理，集團本部每年需補貼物業(yè)管理維修費100余萬元，目前物業(yè)維修改造工作已經(jīng)完成，物業(yè)分離移交仍未實現(xiàn)，存在的主要問題如下：（一）住戶轉(zhuǎn)變思想難集團本部12個院落中，除較新的華西園小區(qū)執(zhí)行了多層0.4元/平米·月、高層1.0元/平米·月外，其他較老舊的院落都是免費提供服務(wù)，讓這些退休老職工一下子由免費服務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)槭召M服務(wù)，從思想上較難轉(zhuǎn)變。他們一輩子為企業(yè)工作，認(rèn)為“企業(yè)出錢維持職工家屬區(qū)正常運轉(zhuǎn)時理所應(yīng)當(dāng)?shù)摹?，對于國家有關(guān)政策、相關(guān)文件精神一知半解。對于即將宣布退出的物業(yè)管理服務(wù)，退休老職工大多數(shù)都還是難以割舍。（二）地方政府要求的改造標(biāo)準(zhǔn)較高筆業(yè)所在單位物業(yè)改造標(biāo)準(zhǔn)是政府制定的，改造標(biāo)準(zhǔn)較高。截至目前，部分改造標(biāo)準(zhǔn)仍然無法實現(xiàn)，表現(xiàn)在：1.雨污分流難實現(xiàn)，部分老舊職工家屬區(qū)附近沒有市政管網(wǎng)可供接入，或者市政管網(wǎng)水平位置比小區(qū)地面還要高，更高于小區(qū)排水管網(wǎng)，接入后導(dǎo)致污水回灌;2.拆除違章搭建困難，老舊家屬區(qū)存在的違章搭建是歷史形成的，企業(yè)沒有執(zhí)法權(quán)，無法強令業(yè)主拆除。（三）水電氣改造進(jìn)度影響物業(yè)改造物業(yè)改造應(yīng)當(dāng)是在供水、供電、供氣改造完成后進(jìn)行的，因為涉及到路面的開挖等工程，一般都是要等到水、電、氣施工完成后才能進(jìn)行，否則就要重復(fù)進(jìn)行路面的開挖及修整，但是現(xiàn)實中水、電、氣接收方又基本都是壟斷單位，移交企業(yè)在施工進(jìn)度和施工期限方面沒有絕對話語權(quán)，導(dǎo)致水、電、氣施工周期不可控，影響物業(yè)改造進(jìn)度，甚至造成改造成本的提高。（四）物業(yè)管理實質(zhì)性移交困難即便物業(yè)改造完成后還面臨移交的問題，雖然上級文件要求企業(yè)有三種移交方式：移交給政府指定單位、移交給國有物業(yè)公司和居民自治，但三種移交方式在現(xiàn)實中均難以實現(xiàn)。首先，政府部門簽訂的移交協(xié)議中只接收房屋、土地等資產(chǎn)，物業(yè)管理移交還是需要由企業(yè)自行尋找國有物業(yè)公司。其次，尋找國有物業(yè)公司也困難重重，政策不允許集團內(nèi)部物業(yè)公司接收本集團物業(yè)管理，集團外部國有物業(yè)公司在接收方面也是挑肥揀瘦，基礎(chǔ)條件好，有穩(wěn)定盈利來源的小區(qū)容易移交;而那些基礎(chǔ)條件不好，缺乏盈利來源的小區(qū)則難以移交。最后，居民自治更是難以實現(xiàn)，筆者所在單位的大多數(shù)院落是沒有自治組織的，居民成立自治組織的意愿不高，即便有熱心業(yè)主成立起了自治組織的，但了解到需要接收相關(guān)物業(yè)管理職能后也大多都遠(yuǎn)而避之了。（五）房屋維修資金繳納壓力大成都市相關(guān)文件規(guī)定物業(yè)管理移交需要按以下標(biāo)準(zhǔn)提取維修資金：電梯房按售房款的30%提取;未配備電梯的住房按售房款的20%提取。初步測算，筆者所在單位1508戶業(yè)主需要繳納的維修基金就將約1500萬元，該筆費用無疑是增加了移交企業(yè)的負(fù)擔(dān)，何況老舊小區(qū)在過去幾十年的維修費用都是企業(yè)承擔(dān)的，現(xiàn)在仍然讓企業(yè)按照售價的20%～30%繳納對企業(yè)有所不公。（六）過渡費成為企業(yè)移交的又一包袱根據(jù)成都市相關(guān)政策，移交企業(yè)需按照多層0.8元，高層1.6元的標(biāo)準(zhǔn)補交三至五年過渡費，筆者所在單位絕大部分小區(qū)是沒有收費的，基本需要一次性全額繳納，照此測算，移交需補交400余萬元過渡費，又加重了移交企業(yè)的經(jīng)濟壓力。（七）面臨人員移交的困難企業(yè)辦社會化職能的轉(zhuǎn)變，勢必導(dǎo)致企業(yè)一些原有工作崗位的變動，而很多員工此前長期工作于一個崗位，無論從感情上還是職責(zé)技能上都已完全適應(yīng)，分離移交后，他們必須離開原有工作崗位，這對他們造成非常大的沖擊。大部分接收單位都不愿意接收移交企業(yè)的員工，以致于接收企業(yè)需要做大量地安撫解釋工作，面對面與員工交談，這使本就對分離移交工作感到排斥的員工變得更加焦慮不安，極易引起不穩(wěn)定因素，造成群體上訪事件。四、物業(yè)管理移交的對策建議（一）加大對住戶的宣傳工作由原來的無償享受服務(wù)轉(zhuǎn)變了有償享受物業(yè)服務(wù)，提供物業(yè)服務(wù)水平，更快獲得住戶的認(rèn)同。從長遠(yuǎn)來看，“三供一業(yè)”分離移交這項改革，并非要動誰的“奶酪”，除了能實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟減負(fù)，更多的是為了滿足居民群眾美好生活的需要，需要做好事前宣傳、事中引導(dǎo)和事后強化三個階段的群眾工作。事前宣傳是指強化“三供一業(yè)”政策宣傳力度，讓生活區(qū)職工充分知曉和了解掌握相關(guān)政策，為下一步推進(jìn)提供堅實保障;事中引導(dǎo)是指在摸底調(diào)研的基礎(chǔ)上，科學(xué)制定出分離移交改造施工方案和協(xié)助選聘好物業(yè)管理機構(gòu)，并要針對職工關(guān)心和反映的熱點、難點、疑點問題，做好答疑解惑工作及解決好相關(guān)問題，及時消除職工思想顧慮，爭取得到廣大職工對相關(guān)工作的認(rèn)可和支持;事后強化是指在“三供一業(yè)”分離移交工作完成后，職工在思想上都還有一個適應(yīng)和轉(zhuǎn)化的過程，要隨時關(guān)注職工反映出的一些訴求及思想動態(tài)，站在組織的角度，竭力去幫助他們解決物業(yè)管理社會化后遇到的一些問題，讓他們充分感受到企業(yè)對他們一如既往的關(guān)心和關(guān)愛，能充分感受到企業(yè)大家庭溫暖，以此來進(jìn)一步鞏固好此次改革成果。（二）科學(xué)制定改造標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)該按照“一院一策”的原則，根據(jù)小區(qū)實際情況制定改造標(biāo)準(zhǔn)，否則不符合實際的“一刀切”式的改造標(biāo)準(zhǔn)將最終難以落實。在現(xiàn)階段，雨污分流并不適合所有小區(qū)，有條件的小區(qū)可以先行實施，暫沒有條件實施雨污分流的，建議可納入下一步老舊小區(qū)改造的范疇繼續(xù)推進(jìn)。在制定改造標(biāo)準(zhǔn)方面多征求住戶意見，畢竟作為小區(qū)的主人，他們應(yīng)該是最有發(fā)言權(quán)的。（三）應(yīng)加大對水、電、氣接收企業(yè)的考核力度水、電、氣接收企業(yè)大多為壟斷單位，他們的唯一性造就了他們強勢、霸道的作風(fēng)，使得移交企業(yè)在合作過程中經(jīng)常敢怒不敢言。主管部門應(yīng)加大水、電、氣這些壟斷接收企業(yè)的考核力度，督促他們按規(guī)定時間完成改造工作，而非單純的對移交企業(yè)考核，這樣才能保障物業(yè)維修改造的成效。（四）創(chuàng)新移交思路一方面，在滿足現(xiàn)有政策要求的接收方必須為國有物業(yè)管理公司的前提下，可以考慮由政府自行成立或者通過政企合作的方式成立物業(yè)管理公司，專門接收國企的物業(yè)移交事項，并且對接收任務(wù)進(jìn)行考核，而不能僅限于現(xiàn)存的國有物業(yè)公司去按照市場化原則有選擇性的接收，否則會造成一部分先天條件不好的院落最終無法移交。另一方面，可以要大膽嘗試、勇于創(chuàng)新，探索更符合實際的移交思路，建議取消原定的“國有物業(yè)接收”的方案，利用地方性的物業(yè)管理單位，實行公開發(fā)包，政府、業(yè)主和社會監(jiān)督的方式，成立“業(yè)主委員會”實行社會化管理。原因有二：一是職工住宅小區(qū)移交改造完成之后，房產(chǎn)、土地包括配套設(shè)施設(shè)備確權(quán)后所有的產(chǎn)權(quán)都是全體業(yè)主的，沒有國有資產(chǎn)可管理;二是政府強行管理是侵權(quán)行為，為避免好事辦壞，在移交過程中應(yīng)該由房管部門在社區(qū)配合下在職工住宅小區(qū)輔導(dǎo)成立“業(yè)主委員會”，由全體業(yè)主招聘物業(yè)服務(wù)公司，政府不能強加干涉，真正實行民主的社會化管理。（五）降低移交企業(yè)的物業(yè)維修資金和過渡費繳納的標(biāo)準(zhǔn)“三供一業(yè)”分離移交的初衷就是為了減輕國企的負(fù)擔(dān)，但是，高額的維修資金和過渡費無疑加重了企業(yè)的負(fù)擔(dān)。更何況，移交企業(yè)已承擔(dān)了過去幾十年的維修工作，該筆費用應(yīng)視同移交企業(yè)已經(jīng)繳納的維修資金;過渡費應(yīng)由移交企業(yè)和接收單位通過協(xié)商確定，畢竟移交企業(yè)已按照接收方的要求進(jìn)行了改造，接收方物業(yè)收費的工作就應(yīng)當(dāng)由接收方負(fù)責(zé)，而不應(yīng)全部由移交企業(yè)承擔(dān)。（六）妥善安置原從業(yè)人員隨著“三供一業(yè)”分離移交工作的完成，原從業(yè)人員將逐步離開原崗位。本著“分散劃轉(zhuǎn)、資源整合、對口支援、緩解矛盾”的思路，做好人力資源配置加減法，盤活勞動力存量。一方面做強做大原物業(yè)管理工作，通過人員培訓(xùn)提高服務(wù)意識和服務(wù)水平，走出去接收其他單位“三供一業(yè)”物業(yè)管理工作;另一方面把工作職能移交出去的人員通過培訓(xùn)補充到其他緊缺崗位，根據(jù)職工意向和崗位需求，分門別類開展好崗前培訓(xùn)，讓職工迅速掌握工作技能，融入新的工作崗位，打消了職工心中的顧慮，切實解決了人員轉(zhuǎn)崗分流安置問題。維護職工合法權(quán)益及切身利益，避免人員分流造成維穩(wěn)事件的發(fā)生。五、結(jié)束語“三供一業(yè)”分離移交是深化國企改革的一項重要內(nèi)容，“三供一業(yè)”分離移交是優(yōu)化國有企業(yè)