物業(yè)前介開展工作流程

PAGEPAGE14前期介入運(yùn)作流程工作要點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)階段規(guī)劃設(shè)計(jì)階段規(guī)劃設(shè)計(jì)階段規(guī)劃設(shè)計(jì)階段1、項(xiàng)目立項(xiàng)前，對(duì)項(xiàng)目總建筑面積的設(shè)定提出建議：多層物業(yè)總建筑面積要在10萬平方米以上，高層物業(yè)總建筑面積要在5萬平方米以上。如低于上述標(biāo)準(zhǔn)，建議項(xiàng)目公司余留一定量的經(jīng)營用房，以彌補(bǔ)后期物業(yè)管理經(jīng)費(fèi)的不足；2、項(xiàng)目立項(xiàng)后，對(duì)項(xiàng)目所在地的物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r進(jìn)行調(diào)研，調(diào)研內(nèi)容包括：項(xiàng)目所在地物業(yè)管理市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r；項(xiàng)目所在地物業(yè)管理行業(yè)的法律、法規(guī)、規(guī)章制度；項(xiàng)目所在地物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；項(xiàng)目所在地業(yè)主對(duì)物業(yè)管理的認(rèn)知程度；項(xiàng)目所在地周遍環(huán)境的成熟度；項(xiàng)目所在地潛在業(yè)主的消費(fèi)水平。在綜合分析的基礎(chǔ)上，提出有關(guān)建議，以減少項(xiàng)目公司決策的盲目性和主觀隨意性；3、在總規(guī)設(shè)計(jì)階段，要查看小區(qū)住宅建筑的規(guī)劃設(shè)計(jì)，應(yīng)了解戶型選型、朝向、間距、綠地、層數(shù)與密度、布置方式、群體組合、空間環(huán)境、節(jié)能保溫等。住宅的規(guī)劃保證住宅日照間距，充分考慮主導(dǎo)風(fēng)向，使更多的住宅具有良好的通風(fēng)條件和景觀視野。小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施的配置，應(yīng)結(jié)合居住社區(qū)建設(shè)的需要，符合居民的活動(dòng)規(guī)律和日常使用；公共建筑的布局應(yīng)避免對(duì)居民生活形成干擾，保證環(huán)境的潔凈和安寧，并兼顧其經(jīng)營管理的合理性和經(jīng)濟(jì)性；還要查看小區(qū)配套設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)是否一步到位，包括：物業(yè)管理用房、園林綠化、道路、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、消防設(shè)施、智能安防系統(tǒng)、門禁對(duì)講系統(tǒng)（安防監(jiān)控設(shè)施與門禁對(duì)講系統(tǒng)應(yīng)實(shí)現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)、聯(lián)動(dòng)監(jiān)控）、運(yùn)動(dòng)及娛樂設(shè)施、信報(bào)箱、垃圾箱（必要時(shí)設(shè)垃圾中轉(zhuǎn)站）、地下停車場(chǎng)、水電氣供應(yīng)容量、垃圾處理方式、車位配比等；4、配套設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)中應(yīng)重點(diǎn)注意的問題：物業(yè)管理用房的配置：規(guī)劃面積在10萬平方米以下的小區(qū)，按不低于3‰配置物業(yè)管理用房；規(guī)劃面積在10萬平方米以上的，按不低于2‰配置物業(yè)管理用房。物管用房的位置：物業(yè)辦公用房和安防監(jiān)控室要設(shè)定在大門口附近；員工宿舍和食堂應(yīng)設(shè)置在相對(duì)獨(dú)立于住宅樓，以降低噪音和減少對(duì)業(yè)主的影響。為便于后期的經(jīng)營和管理，幼兒園、會(huì)所、運(yùn)動(dòng)及娛樂設(shè)施位置要和居住區(qū)要相對(duì)分開；車位配比：為滿足家庭轎車急劇增長(zhǎng)的需要，停車位數(shù)量要按總規(guī)劃戶數(shù)1：1的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行配置；考慮到抄表到戶的需要，水、電、氣表、有線電視、電話、信報(bào)箱等盡量集中放在首層且要統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計(jì)；水電氣容量配置：分戶水表前的給水靜水壓力不應(yīng)小于50kPa；用電負(fù)荷標(biāo)準(zhǔn)4KW,電度表規(guī)格10（40）A；使用燃?xì)獾淖≌?，每套的燃?xì)庥昧浚瑧?yīng)至少按一個(gè)雙眼灶和一個(gè)燃?xì)鉄崴饔?jì)算。小區(qū)進(jìn)出口數(shù)量的配置要合理，能少則少，以減少后期不必要的費(fèi)用支出。建議：建筑面積在6萬平方米以下的小區(qū)，可設(shè)置一個(gè)主進(jìn)出口和一個(gè)消防通道進(jìn)出口；建筑面積在6萬平方米以上、10萬平方米以下的小區(qū)，可設(shè)置一個(gè)主進(jìn)出口和一個(gè)次進(jìn)出口；建筑面積在10萬平方米以上、15萬平方米以下的小區(qū)，可設(shè)置二個(gè)主進(jìn)出口。小區(qū)大門設(shè)計(jì)是否考慮人車分流，或設(shè)計(jì)地下停車場(chǎng)，車輛由小區(qū)入口進(jìn)入停車場(chǎng)，小區(qū)內(nèi)不出現(xiàn)車輛；市政要求：小型垃圾中轉(zhuǎn)站每0.7—1平方公里設(shè)置一座。小區(qū)周圍如無垃圾中轉(zhuǎn)站，則小區(qū)內(nèi)應(yīng)建立小型壓縮式垃圾收集轉(zhuǎn)運(yùn)站，提高機(jī)械化程度和處理效率，方便管理。垃圾中轉(zhuǎn)站最好設(shè)計(jì)在小區(qū)進(jìn)出口附近處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運(yùn)車在外面作業(yè)，既不影響居民生活，又不影響小區(qū)環(huán)境，且減少垃圾清運(yùn)費(fèi)用。門禁可視對(duì)講電話、門鈴的配置除在玄門外，建議在衛(wèi)生間、洗手間也要配置（以免在沖涼、上廁時(shí)有人來電來訪時(shí)的尷尬）；（10）消防系統(tǒng)配置要求：多層樓宇應(yīng)每單元設(shè)立消防栓箱，消防栓箱內(nèi)要有水槍、水龍帶及消火栓。高層建筑要分區(qū)供水并設(shè)加壓穩(wěn)壓設(shè)備，保證最高層的消火栓水壓要求；高層建筑及公共娛樂場(chǎng)所應(yīng)設(shè)立自動(dòng)噴淋消防系統(tǒng)和消防自動(dòng)報(bào)警裝置；（11）為后期的管理，對(duì)大型重要的公共配套設(shè)備能設(shè)立獨(dú)立的電表或電表（便于情況分析和成本控制）；高層及大型寫字樓的室內(nèi)照明插座電源應(yīng)與中央空調(diào)系統(tǒng)用電線路及計(jì)量分開，盡量做到分表到層、分表到戶，表的位置最好能統(tǒng)一、集中（便于抄表、住戶忘關(guān)開關(guān)時(shí)可臨時(shí)切斷電源）；（12）由于商業(yè)用水和居民用水的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不同，建議居民用水和商鋪用水的管線分開鋪設(shè)并各配計(jì)量表；（13）公共綠地總指標(biāo)應(yīng)達(dá)到：1000~3000人的規(guī)模不少于0.5m2/人，10000~15000人的規(guī)模不應(yīng)少于1m2/人。組團(tuán)綠地的設(shè)置應(yīng)滿足有不少于1/3的綠地在標(biāo)準(zhǔn)的建筑日照陰影線范圍之外的要求，并便于設(shè)置兒童游戲設(shè)施和適于成人游憩活動(dòng)場(chǎng)所。綠化工程在應(yīng)選擇易于種植、易成活的苗木；景觀工程應(yīng)易于后期維護(hù)。（14）小區(qū)交通組織要合理組織人流、車流和車輛停放，創(chuàng)造安全、安靜、方便的居住環(huán)境。靜態(tài)交通組織應(yīng)避免干擾居民的日常生活和侵占綠地，可采用多種停車方式，宜優(yōu)先采用地下停車方式。動(dòng)態(tài)交通組織與道路布置應(yīng)重點(diǎn)解決好居民活動(dòng)與自行車和汽車流向的關(guān)系，避免或減少相互交叉干擾。道路規(guī)劃應(yīng)考慮雙車道路面寬度不應(yīng)小于6m；單車道路面寬度不應(yīng)小于2.5m；通向各單元門前的小路，一般寬度為3.0m。當(dāng)盡端式道路的長(zhǎng)度大于120m時(shí)，應(yīng)在盡端設(shè)不小于12m×12m的回車場(chǎng)地。道路標(biāo)高、坡度適當(dāng)且排水設(shè)施完善，利于積水。（15）安防監(jiān)控設(shè)備的安裝位置應(yīng)全面考慮物業(yè)安全管理的需要。具體要求詳見《智能安防系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)》；（16）小區(qū)管網(wǎng)應(yīng)合理規(guī)劃，統(tǒng)一布置，統(tǒng)一施工。各種管線應(yīng)地下敷設(shè)并盡量采用共溝技術(shù)。室外排水系統(tǒng)布置應(yīng)合理，保證污雨水排泄通暢。5、參與會(huì)所的規(guī)劃設(shè)計(jì)，并根據(jù)項(xiàng)目的產(chǎn)品定位、規(guī)模、當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)及項(xiàng)目對(duì)會(huì)所的定位情況，對(duì)會(huì)所的建筑面積、功能設(shè)置等方面提出合理化的建議：參照國內(nèi)發(fā)達(dá)城市的會(huì)所面積情況，各地市項(xiàng)目會(huì)所定位應(yīng)側(cè)重于能滿足業(yè)主基本需求的配套性會(huì)所，按2平方米/戶設(shè)計(jì)會(huì)所的面積為宜；6、人力資源的儲(chǔ)備：在項(xiàng)目動(dòng)工后，人力資源開始對(duì)派出人員進(jìn)行準(zhǔn)備，并安排到鄭州已交付項(xiàng)目、地市待交付項(xiàng)目、地市未交付項(xiàng)目進(jìn)行為期一個(gè)月的培訓(xùn)和實(shí)習(xí)；7、物業(yè)服務(wù)特征的確定：項(xiàng)目規(guī)劃方案確定后，根據(jù)項(xiàng)目的整體設(shè)計(jì)理念，確定該項(xiàng)目的后期物業(yè)服務(wù)特征；8、物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定：根據(jù)項(xiàng)目的主要技術(shù)參數(shù)、同行業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、同行業(yè)的薪資標(biāo)準(zhǔn)、物價(jià)部門和房管部門的相關(guān)規(guī)定，確定項(xiàng)目的物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；9、《物業(yè)管理委托合同》的簽定：根據(jù)已確定的物業(yè)服務(wù)特征和物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，與項(xiàng)目公司簽定《物業(yè)管理委托合同》；施工階段施工階段施工階段施工階段施工階段施工階段1、圖紙會(huì)審：按國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范，會(huì)同建設(shè)單位、設(shè)計(jì)單位、施工單位進(jìn)行設(shè)計(jì)交底和圖紙會(huì)審，應(yīng)著重了解以下幾方面：（1）基礎(chǔ)是何種類型，有無地下室，如有地下室，防水用何種材料，平面和立面防水采用何種做法；地下室或地下構(gòu)筑物如有管道穿過，應(yīng)采取防水措施，對(duì)有嚴(yán)格防水要求的建筑物，必須采用柔性防水套管；（2）主體結(jié)構(gòu)為何種類型：磚混結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)；（3）屋面是平屋面還是坡屋面，屋面防水的做法是什么；（4）衛(wèi)生間為普通式衛(wèi)生間還是沉箱式衛(wèi)生間，衛(wèi)生間防水的做法是什么；（5）對(duì)照建筑設(shè)計(jì)平面圖查看空調(diào)板尺寸大?。私馄湓O(shè)計(jì)意圖：是設(shè)計(jì)為中央空調(diào)室外機(jī)使用、還是為柜機(jī)或分體壁掛機(jī)使用）；查看建筑平面圖和電氣設(shè)計(jì)平面圖：空調(diào)板位置、空調(diào)冷凝水收集管以及空調(diào)洞是否與空調(diào)插座協(xié)調(diào)一致；如設(shè)計(jì)為中央空調(diào)應(yīng)考慮風(fēng)機(jī)盤管的預(yù)留孔洞。商鋪前后的預(yù)留空調(diào)位及排水位設(shè)計(jì)圖是否考慮；（6）對(duì)照建筑設(shè)計(jì)圖查看塑鋼窗設(shè)計(jì)型式，如是外飄窗或高層建筑外窗，建議采用底部固定、上部推拉型式；（7）對(duì)照建筑電氣工程設(shè)計(jì)圖查看電氣設(shè)計(jì)是否滿足業(yè)主需要，而且要保證使用安全，線路布置合理有序，方便后期管理維護(hù)：插座——現(xiàn)代家庭的電話、電腦、電視等家用電器用量較大，所以布線設(shè)計(jì)應(yīng)考慮主、次臥房及大廳都應(yīng)配置預(yù)留電話插座、寬帶網(wǎng)或局域網(wǎng)電腦連線插口、電視插座等；如果住宅內(nèi)墻上固定插座數(shù)量偏少，用戶為滿足各種電器的使用不得不長(zhǎng)期使用架接線和插座板。這樣，不但影響居室的美觀，造成日常生活的不便，而且還會(huì)引發(fā)電氣事故。建議參考香港標(biāo)準(zhǔn)：臥室每間４組，客廳每２．５平方米一組，廚房每１．２平方米一組，空調(diào)、排風(fēng)扇、洗衣機(jī)等有專用插座；回路——分支回路過少，將使每一回路上的用電器具的數(shù)量和種類集中，相互產(chǎn)生干擾，從而對(duì)較敏感的電子設(shè)備（如家用電腦）造成損害。建設(shè)部《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》中規(guī)定，每套住宅分支回路數(shù)不少于６回路；用電負(fù)荷和電表——一旦報(bào)裝用電負(fù)荷過小，許多大功率家用電器將無法使用。國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》（ＧＢ５００９６－１９９９）規(guī)定，兩居室及以上住宅（使用面積為５６平方米以上）的用電負(fù)荷不應(yīng)小于４千瓦。應(yīng)注意的是，該標(biāo)準(zhǔn)只是基于安全考慮的最低要求。建議最好選擇設(shè)計(jì)用電負(fù)荷至少在６千瓦以上、電表容量１０（４０）Ａ以上的住宅；電線——《商品住宅裝修一次到位實(shí)施細(xì)則》規(guī)定，導(dǎo)線必須采用絕緣銅線，分支回路的導(dǎo)線截面不小于２．５平方毫米，廚房、空調(diào)的分支線的截面不應(yīng)小于４平方毫米；樓道燈電表配制：電表配制要選用合理容量（一般核定一個(gè)單元樓道燈用電量一個(gè)月才十多度電，故選用合理容量以降低成本、以免大容量電表發(fā)生不必要的支出）；（8）給排水及采暖工程設(shè)計(jì)能否滿足業(yè)主日常生活需要，管線布置是否合理，物業(yè)維修是否方便；消防給水與居民給水要分路供水；消防水泵、二次供水等設(shè)備設(shè)施噪音大，在圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段指定使用低噪音泵，并應(yīng)遠(yuǎn)離居住樓宇，增加隔音措施；（9）通風(fēng)和空調(diào)工程設(shè)計(jì)能否滿足業(yè)主需要，風(fēng)機(jī)和風(fēng)管布置安裝是否與建筑結(jié)構(gòu)其它專業(yè)管線沖突，造成施工不便及物業(yè)維護(hù)困難；（10）查閱施工單位提交的《施工組織設(shè)計(jì)》，對(duì)其中涉及工程使用后可能存在物業(yè)維護(hù)困難的要點(diǎn)提出合理的意見；2、在工程施工過程中，項(xiàng)目經(jīng)理應(yīng)從物業(yè)的角度，按照國家現(xiàn)行有關(guān)施工規(guī)范、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及合同對(duì)工程監(jiān)督和檢查。如：施工單位是否能嚴(yán)格按設(shè)計(jì)及規(guī)范要求進(jìn)行施工，隱蔽工程的施工質(zhì)量及驗(yàn)收程序，使用材料、備件是否符合質(zhì)量要求并具備相關(guān)資料及報(bào)驗(yàn)手續(xù)等；在關(guān)鍵分項(xiàng)工程和分部工程驗(yàn)收時(shí)，要主動(dòng)參與并對(duì)可能造成質(zhì)量隱患的部位提出整改要求；具體如下：（1）基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)施工是否有防裂、抗裂措施，基礎(chǔ)防水施工能否滿足設(shè)計(jì)要求；檢查外部鋼筋保護(hù)層是否滿足規(guī)范要求，保證基礎(chǔ)防水；大體積混凝土施工時(shí)，還應(yīng)檢查混凝土配合比是否合理，外加劑是否適當(dāng)，防裂抗裂措施是否到位。（2）主體結(jié)構(gòu)形式是磚混結(jié)構(gòu)，要查看磚墻與構(gòu)造柱是否按規(guī)范要求配有加強(qiáng)筋并伸入構(gòu)造柱內(nèi)。窗戶下部砌體內(nèi)是否有抗裂鋼筋網(wǎng)片等；主體結(jié)構(gòu)是框架結(jié)構(gòu)，墻、柱、梁和板等混凝土部分，是否按規(guī)范要求施工，如：柱混凝土澆筑完成后應(yīng)停歇1-1.5小時(shí)，使混凝土獲得初步沉實(shí)，再繼續(xù)澆筑梁、板，否則容易使柱頂與梁底接縫處的混凝土出現(xiàn)裂縫。施工縫留置的位置是否合理、在施工縫處繼續(xù)澆筑混凝土?xí)r，是否按規(guī)范要求處理該縫處混凝土，使新舊混凝土結(jié)合緊密?；炷敛糠植鹉：?，應(yīng)檢查其表面有無蜂窩麻面現(xiàn)象。填充墻砌塊應(yīng)橫平豎直、砂漿飽滿、上下錯(cuò)縫、接槎可靠，施工洞處如留直槎，必須做成陽槎并加設(shè)拉結(jié)筋；砌塊砌筑時(shí)應(yīng)注意：砌筑砌塊時(shí)，應(yīng)提前1-2天澆水濕潤(rùn)。砌體嚴(yán)格控制垂直度，每層垂直度允許偏差不超過5mm；（3）預(yù)應(yīng)力空心板縫處理是否按要求處理：板縫不應(yīng)小于20mm，填縫時(shí)應(yīng)吊縫且縫內(nèi)配有鋼筋、用細(xì)石混凝土振搗實(shí)；（4）防水工程：檢查防水卷材質(zhì)量是否符合設(shè)計(jì)要求，粘貼工藝是否合理，成品保護(hù)措施是否到位；廚衛(wèi)、屋面等有防水要求的房間必須按規(guī)范要求做閉水試驗(yàn)，如有滲漏，及時(shí)整改，直至達(dá)到要求。對(duì)于沉箱式衛(wèi)生間，應(yīng)嚴(yán)格按規(guī)范要求施工。對(duì)于一般衛(wèi)生間，管道洞口周圍的防水是重點(diǎn)檢查的部位；（5）女兒墻要從安全角度出發(fā)增設(shè)欄桿，欄桿間距不應(yīng)大于11㎝；（6）室內(nèi)外抹灰工程是否有完善的防裂抗裂措施，應(yīng)嚴(yán)格保證其質(zhì)量。室內(nèi)粉刷前，架眼洞是否按規(guī)范要求堵實(shí)；門窗洞口要用水泥砂漿粉刷；對(duì)于混凝土墻面：粉刷前應(yīng)進(jìn)行甩漿、不同材料結(jié)合部位釘鋼絲網(wǎng)片按規(guī)范要求分層粉刷；墻面外觀質(zhì)量檢查：用靠尺檢查垂直度和平整度、用角尺檢查陰陽角，用小鐵錘敲擊墻面檢查是否空鼓；開間尺寸和樓層高度檢查：用鋼卷尺檢查房屋開間尺寸和樓層高度是否符合設(shè)計(jì)要求。（7）塑鋼門窗安裝是否按規(guī)范要求安裝：安裝前，要檢查門窗洞口尺寸與窗框四周空隙，一般粉刷時(shí)空隙為15-25mm，空隙不夠或太大，都應(yīng)處理后再安裝，安裝完后，應(yīng)將空隙填充密實(shí)。安裝門窗扇后，應(yīng)檢查縫隙是否嚴(yán)密均勻，啟閉是否平穩(wěn)、自如，扣合緊密，直至符合質(zhì)量要求為止。塑鋼窗材料經(jīng)過表面陽極氧化及著色處理，施工時(shí)要作好保護(hù)：粉刷全部完成后，將保護(hù)膠紙撕去，并用醋酸乙酯擦拭，污染部位用香蕉水擦拭。（8）防盜門應(yīng)作好防碰撞和防污染保護(hù)措施；（9）參與電氣工程的施工驗(yàn)收，重要管路和線路要預(yù)留備用管線或檢查口；室內(nèi)管線、線盒留置位置是否合理（如暖氣片位置與插座位置是否沖突，空調(diào)洞位置與空調(diào)插座位置是否一致），應(yīng)站在業(yè)主的角度，本著方便業(yè)主使用的原則，對(duì)于不合理的設(shè)計(jì)，應(yīng)及時(shí)與項(xiàng)目公司有關(guān)技術(shù)人員溝通，以設(shè)計(jì)變更的形式通知施工單位及時(shí)整改；暗敷的電線必須用PVC套管或鐵管穿管敷設(shè)；穿管敷線的管內(nèi)導(dǎo)線的截面積之和不應(yīng)超過管內(nèi)徑面積的40%，管內(nèi)不得有接頭和扭結(jié)；電線與電話線、TV線、通信線等不得安裝在同一管道內(nèi)每戶應(yīng)設(shè)置分戶配電箱，配電箱應(yīng)安裝牢固，其垂直偏差不應(yīng)大于3mm；暗裝時(shí)，照明配電箱四周應(yīng)無空隙，其面板四周邊緣應(yīng)緊貼墻面，箱體與建筑物、構(gòu)筑物接觸部分應(yīng)涂防腐漆；配電箱底邊距地面高度宜為1.5m；配點(diǎn)箱內(nèi)應(yīng)設(shè)漏電保護(hù)裝置，漏電電流應(yīng)不大于30mA，有過負(fù)荷、過電壓保護(hù)功能，各回路均應(yīng)確保負(fù)荷正常使用，絕緣電阻值應(yīng)≥0.22m；保護(hù)地線與非金屬部件連接應(yīng)可靠；室內(nèi)配電箱布線要橫平豎直，各空氣開關(guān)壓線螺絲不允許松動(dòng)；室內(nèi)配電箱各空氣開關(guān)要有用途標(biāo)識(shí)；漏電開關(guān)安裝要正確，動(dòng)作正常，靈敏度試驗(yàn)符合規(guī)定，過于敏感，跳閘過頻或過量超載不能起動(dòng)跳閘均不合格；開關(guān)、插座要有暗盒，盒表面平整，外觀完好，絕緣器件無裂紋，安裝牢固，安裝方式符合規(guī)定。并列安裝的開關(guān)、插座、終端盒除按規(guī)定安裝外，須排列整齊，安裝牢固；衛(wèi)生間插座應(yīng)選用防水濺式。插座離地面一般為30厘米，不應(yīng)低于20厘米；接線時(shí)相線進(jìn)開關(guān)，零線直接進(jìn)用電器，開關(guān)安裝的位置應(yīng)便于操作，開關(guān)邊緣距門框的距離宜為0.15～0.2m；開關(guān)距地面高度宜為1.3m；并列安裝的相同型號(hào)開關(guān)距地面高度應(yīng)一致，高度差不應(yīng)大于1mm；同一室內(nèi)安裝的開關(guān)高度差不應(yīng)大于5mm；面向電源插座的相線和零線位置為左零右相，有接地孔的插座，其地線插孔應(yīng)為上方位置，接地應(yīng)可靠；室外電表箱各讀表窗口與各戶總開關(guān)要有對(duì)應(yīng)標(biāo)識(shí)；室內(nèi)各插座、開關(guān)、燈座線盒內(nèi)預(yù)留接線線頭離接線盒口不低于15cm；檢修盒各接線端頭應(yīng)燙錫；電話分線分層分戶應(yīng)作好識(shí)別標(biāo)記，合理分配；（10）參與給排水、暖通工程的施工驗(yàn)收。各種承壓管道系統(tǒng)和設(shè)備應(yīng)作水壓試驗(yàn)，非承壓管道系統(tǒng)和設(shè)備應(yīng)作灌水或通球試驗(yàn)，管道安裝坡度應(yīng)符合設(shè)計(jì)及規(guī)范規(guī)定，嚴(yán)禁無坡和倒坡；采暖系統(tǒng)安裝完畢后，管道保溫之前應(yīng)進(jìn)行水壓試驗(yàn)，試驗(yàn)壓力應(yīng)符合設(shè)計(jì)及規(guī)范要求；室外排水管道至污水井的鋪設(shè)要完整、規(guī)范，要加強(qiáng)此處的隱蔽驗(yàn)收工作；（11）小區(qū)建設(shè)工程采用的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規(guī)材料和配件盡量選用市面上有的普通規(guī)格的標(biāo)準(zhǔn)件和通用件。涉及小區(qū)物業(yè)的結(jié)構(gòu)、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕性、抗擠壓應(yīng)力，與監(jiān)理公司共同把好相關(guān)過程控制和驗(yàn)收控制的監(jiān)督檢查質(zhì)量關(guān)；嚴(yán)格禁止使用已被淘汰的落后建筑產(chǎn)品，積極采用符合國家標(biāo)準(zhǔn)的資源節(jié)約型優(yōu)質(zhì)材料和部品配件；（12）小區(qū)（大廈）的重要大型設(shè)備、設(shè)施的供應(yīng)商，應(yīng)盡量選擇能將供貨、安裝、調(diào)試、售后維修保養(yǎng)一體化的公司，盡可能選擇歷史悠久、售后技術(shù)服務(wù)良好、價(jià)格適中的公司。一些重要的大型配套設(shè)備（包括電梯、中央空調(diào)、配電設(shè)施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報(bào)警系統(tǒng)、電話交換系統(tǒng)等）的供應(yīng)單位應(yīng)提供清晰明了的操作使用說明書，并對(duì)物管相關(guān)技術(shù)操作人員提供正規(guī)的培訓(xùn)；（13）、促進(jìn)配套設(shè)施的完善，了解設(shè)施設(shè)備運(yùn)行情況。盡可能全面地收集物業(yè)有關(guān)的各種資料。同時(shí)熟悉各個(gè)部分，為日后管理作好充分的準(zhǔn)備；樣板房開放階段1、派駐物業(yè)人員的進(jìn)駐：在項(xiàng)目樣板房開放前一個(gè)月，派駐人員進(jìn)駐項(xiàng)目進(jìn)行前期準(zhǔn)備，包括公共秩序管理員食宿場(chǎng)所及物品配置、公共秩序管理員和保潔員的招聘和培訓(xùn)、員工服裝的制作和工具的配置等。2、物業(yè)管理專業(yè)知識(shí)的培訓(xùn)：為統(tǒng)一口徑，避免銷售承諾的盲目性和隨意性，對(duì)項(xiàng)目的銷售員進(jìn)行以《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《業(yè)主臨時(shí)公約》和該項(xiàng)目物業(yè)服務(wù)特征為主要內(nèi)容的培訓(xùn)。并將《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《業(yè)主臨時(shí)公約》交項(xiàng)目公司，由項(xiàng)目公司在與購房人簽訂《商品房銷售合同》時(shí)同時(shí)簽訂。3、物業(yè)服務(wù)咨詢臺(tái)的設(shè)定：現(xiàn)場(chǎng)解答有關(guān)后期物業(yè)管理的一切問題。4、前期業(yè)主檔案的建立：對(duì)業(yè)主姓名、樓號(hào)、家庭成員、工作單位、興趣愛好等進(jìn)行詳細(xì)登記，以便配合項(xiàng)目公司有針對(duì)性的開展各種促銷宣傳活動(dòng)。5、按照“五星級(jí)”服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)銷售大廳和樣板房進(jìn)行日常管理。交房前期交房前期1、物業(yè)管理分公司手續(xù)的辦理：以項(xiàng)目交付前三個(gè)月為宜，具體辦理程序?yàn)椋?1\*GB2⑴到工商局辦理分公司《營業(yè)執(zhí)照》。=2\*GB2⑵在辦理完?duì)I業(yè)執(zhí)照后一個(gè)月內(nèi)到市技術(shù)監(jiān)督局辦理《組織機(jī)構(gòu)代碼證》。=3\*GB2⑶持營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件到市公安局備案，由公安局出具刻制公章和財(cái)務(wù)章證明后，到其指定地點(diǎn)刻制公章。2、《收費(fèi)許可證》的辦理：持營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、物業(yè)服務(wù)方案、物業(yè)服務(wù)費(fèi)測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)到物價(jià)局辦理。3、物業(yè)管理分公司的備案：到房管局物業(yè)管理科進(jìn)行分公司的備案，備案需提交下列資料：=1\*GB2⑴物業(yè)總公司資質(zhì)證書復(fù)印件；=2\*GB2⑵分公司備案申請(qǐng)報(bào)告；=3\*GB2⑶分公司營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；=4\*GB2⑷分公司組織機(jī)構(gòu)代碼證；=5\*GB2⑸總公司企業(yè)章程及有關(guān)企業(yè)規(guī)章制度；=6\*GB2⑹總公司驗(yàn)資證明及上一年財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)告；=7\*GB2⑺企業(yè)法定代表人、分公司負(fù)責(zé)人的身份證復(fù)印件證明和任職文件；=8\*GB2⑻分公司企業(yè)經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、經(jīng)營等人的職稱證書復(fù)印件；=9\*GB2⑼分公司員工聘用合同復(fù)印件，在職人員統(tǒng)計(jì)表；=10\*GB2⑽物業(yè)管理委托合同復(fù)印件；=11\*GB2⑾辦公場(chǎng)所證明；=12\*GB2⑿物業(yè)管理業(yè)績(jī)材料。4、人員準(zhǔn)備方面：在房屋交付前2個(gè)月完成對(duì)管理員和維修工的招聘工作；在房屋交付前1個(gè)月完成對(duì)公共秩序管理員、保潔工的招聘工作，并安排培訓(xùn)和實(shí)習(xí)。5、物的準(zhǔn)備方面：要提前1個(gè)月確定物業(yè)辦公場(chǎng)所和公共秩序管理員的食宿地點(diǎn)，并作好相關(guān)物品的配置工作。如服務(wù)電話安裝，物業(yè)辦公所需的辦公桌、椅、電腦、檔案柜、檔案袋、沙發(fā)、茶幾等購置，員工服裝、食堂和宿舍用品的配置。6、物業(yè)基礎(chǔ)資料的準(zhǔn)備方面：包括《住戶手冊(cè)》、《房屋裝飾裝修管理規(guī)定》、《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》等。7、制訂《物業(yè)交付使用程序》：對(duì)物業(yè)交付流程和有關(guān)部門的職責(zé)進(jìn)行界定。8、制訂《物業(yè)交付前工作計(jì)劃》：對(duì)標(biāo)識(shí)制作、環(huán)境營造、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等提出有關(guān)要求。9、督促項(xiàng)目公司對(duì)兩書的準(zhǔn)備。驗(yàn)收階段驗(yàn)收階段驗(yàn)收階段驗(yàn)收階段1、物業(yè)接管驗(yàn)收的時(shí)間：在項(xiàng)目正式移交前一個(gè)月開始。2、物業(yè)接管驗(yàn)收應(yīng)具備的條件：=1\*GB2⑴項(xiàng)目建設(shè)工程按設(shè)計(jì)全部施工完畢，并按規(guī)定通過政府有關(guān)部門竣工驗(yàn)收合格；=2\*GB2⑵供電、供氣、采暖、給水排水、通訊、網(wǎng)絡(luò)、有線電視、道路、消防、安防監(jiān)控、標(biāo)識(shí)、綠化等配套設(shè)施和設(shè)備正常使用；=3\*GB2⑶房屋棟、戶編號(hào)經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)；防盜門鑰匙按要求備齊。=4\*GB2⑷按規(guī)定配備物業(yè)經(jīng)營用房和管理用房；=5\*GB2⑸經(jīng)集團(tuán)組織驗(yàn)收合格。3、物業(yè)接管驗(yàn)收的依據(jù)內(nèi)容：=1\*GB2⑴《建業(yè)住宅集團(tuán)交房標(biāo)準(zhǔn)》；=2\*GB2⑵《建業(yè)住宅集團(tuán)建設(shè)項(xiàng)目綜合驗(yàn)收管理辦法》；=3\*GB2⑶《建業(yè)住宅集團(tuán)工程項(xiàng)目移交管理辦法》4、驗(yàn)收前的準(zhǔn)備工作：包括（房屋主體接管驗(yàn)收表）、《公共配套設(shè)施接管驗(yàn)收表》、《機(jī)電設(shè)備接管驗(yàn)收表》、《接管驗(yàn)收問題整改表》等接管驗(yàn)收記錄表格；5、參與資料接管驗(yàn)收：相關(guān)資料包括物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、綜合竣工驗(yàn)收資料、機(jī)電設(shè)備資料等；6、依據(jù)《物業(yè)驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》，參與交接驗(yàn)收；驗(yàn)收程序如下：=1\*GB2⑴項(xiàng)目整體達(dá)到接管條件后，由項(xiàng)目公司向集團(tuán)提出書面接管申請(qǐng)，并同時(shí)書面通知物業(yè)總公司。=2\*GB2⑵集團(tuán)和物業(yè)總公司安排有關(guān)人員按接管驗(yàn)收所具備的條件和接管驗(yàn)收需提交的資料進(jìn)行審核，對(duì)具備條件的，應(yīng)在15日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收通知并約定驗(yàn)收時(shí)間。=3\*GB2⑶在集團(tuán)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的主持下，由項(xiàng)目公司和物業(yè)總公司、物業(yè)分公司有關(guān)人員組建成立驗(yàn)收小組，按條件進(jìn)行驗(yàn)收。=4\*GB2⑷對(duì)驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，由驗(yàn)收小組整理成《工程質(zhì)量整改通知書》交與相關(guān)施工單位限時(shí)整改，項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)督促執(zhí)行。整改完成后，驗(yàn)收小組對(duì)整改內(nèi)容進(jìn)行合格驗(yàn)收。=5\*GB2⑸經(jīng)驗(yàn)收合格的項(xiàng)目，三方應(yīng)簽署項(xiàng)目合格證。7、物業(yè)接管驗(yàn)收中有關(guān)問題的處理：=1\*GB2⑴對(duì)于影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，必須約定期限由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)進(jìn)行返修，直至合格。否則，物業(yè)公司有權(quán)拒絕接收、拒絕在驗(yàn)收書上簽字。=2\*GB2⑵對(duì)于不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，可約定期限由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)維修；也可雙方協(xié)商，由項(xiàng)目公司委托物業(yè)總公司處理，費(fèi)用由項(xiàng)目公司轉(zhuǎn)施工單位承擔(dān)。=3\*GB2⑶房屋交接驗(yàn)收后，如發(fā)生隱蔽的重大質(zhì)量事故，由項(xiàng)目公司組織設(shè)計(jì)、施工等單位，共同分析原因，如屬設(shè)計(jì)、施工、材料的原因由建設(shè)單位負(fù)責(zé)處理，如屬使用不當(dāng)、管理不善的原因，由物業(yè)分公司負(fù)責(zé)處理。=4\*GB2⑷因?yàn)轫?xiàng)目公司原