物業(yè)前介開展工作流程

PAGEPAGE14前期介入運作流程工作要點規(guī)劃設(shè)計階段規(guī)劃設(shè)計階段規(guī)劃設(shè)計階段規(guī)劃設(shè)計階段1、項目立項前，對項目總建筑面積的設(shè)定提出建議：多層物業(yè)總建筑面積要在10萬平方米以上，高層物業(yè)總建筑面積要在5萬平方米以上。如低于上述標準，建議項目公司余留一定量的經(jīng)營用房，以彌補后期物業(yè)管理經(jīng)費的不足；2、項目立項后，對項目所在地的物業(yè)管理市場發(fā)展狀況進行調(diào)研，調(diào)研內(nèi)容包括：項目所在地物業(yè)管理市場的發(fā)展狀況；項目所在地物業(yè)管理行業(yè)的法律、法規(guī)、規(guī)章制度；項目所在地物業(yè)服務內(nèi)容、服務標準、收費標準；項目所在地業(yè)主對物業(yè)管理的認知程度；項目所在地周遍環(huán)境的成熟度；項目所在地潛在業(yè)主的消費水平。在綜合分析的基礎(chǔ)上，提出有關(guān)建議，以減少項目公司決策的盲目性和主觀隨意性；3、在總規(guī)設(shè)計階段，要查看小區(qū)住宅建筑的規(guī)劃設(shè)計，應了解戶型選型、朝向、間距、綠地、層數(shù)與密度、布置方式、群體組合、空間環(huán)境、節(jié)能保溫等。住宅的規(guī)劃保證住宅日照間距，充分考慮主導風向，使更多的住宅具有良好的通風條件和景觀視野。小區(qū)公共服務設(shè)施的配置，應結(jié)合居住社區(qū)建設(shè)的需要，符合居民的活動規(guī)律和日常使用；公共建筑的布局應避免對居民生活形成干擾，保證環(huán)境的潔凈和安寧，并兼顧其經(jīng)營管理的合理性和經(jīng)濟性；還要查看小區(qū)配套設(shè)施規(guī)劃設(shè)計是否一步到位，包括：物業(yè)管理用房、園林綠化、道路、標識系統(tǒng)、消防設(shè)施、智能安防系統(tǒng)、門禁對講系統(tǒng)（安防監(jiān)控設(shè)施與門禁對講系統(tǒng)應實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)、聯(lián)動監(jiān)控）、運動及娛樂設(shè)施、信報箱、垃圾箱（必要時設(shè)垃圾中轉(zhuǎn)站）、地下停車場、水電氣供應容量、垃圾處理方式、車位配比等；4、配套設(shè)施規(guī)劃設(shè)計中應重點注意的問題：物業(yè)管理用房的配置：規(guī)劃面積在10萬平方米以下的小區(qū)，按不低于3‰配置物業(yè)管理用房；規(guī)劃面積在10萬平方米以上的，按不低于2‰配置物業(yè)管理用房。物管用房的位置：物業(yè)辦公用房和安防監(jiān)控室要設(shè)定在大門口附近；員工宿舍和食堂應設(shè)置在相對獨立于住宅樓，以降低噪音和減少對業(yè)主的影響。為便于后期的經(jīng)營和管理，幼兒園、會所、運動及娛樂設(shè)施位置要和居住區(qū)要相對分開；車位配比：為滿足家庭轎車急劇增長的需要，停車位數(shù)量要按總規(guī)劃戶數(shù)1：1的標準進行配置；考慮到抄表到戶的需要，水、電、氣表、有線電視、電話、信報箱等盡量集中放在首層且要統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計；水電氣容量配置：分戶水表前的給水靜水壓力不應小于50kPa；用電負荷標準4KW,電度表規(guī)格10（40）A；使用燃氣的住宅，每套的燃氣用量，應至少按一個雙眼灶和一個燃氣熱水器計算。小區(qū)進出口數(shù)量的配置要合理，能少則少，以減少后期不必要的費用支出。建議：建筑面積在6萬平方米以下的小區(qū)，可設(shè)置一個主進出口和一個消防通道進出口；建筑面積在6萬平方米以上、10萬平方米以下的小區(qū)，可設(shè)置一個主進出口和一個次進出口；建筑面積在10萬平方米以上、15萬平方米以下的小區(qū)，可設(shè)置二個主進出口。小區(qū)大門設(shè)計是否考慮人車分流，或設(shè)計地下停車場，車輛由小區(qū)入口進入停車場，小區(qū)內(nèi)不出現(xiàn)車輛；市政要求：小型垃圾中轉(zhuǎn)站每0.7—1平方公里設(shè)置一座。小區(qū)周圍如無垃圾中轉(zhuǎn)站，則小區(qū)內(nèi)應建立小型壓縮式垃圾收集轉(zhuǎn)運站，提高機械化程度和處理效率，方便管理。垃圾中轉(zhuǎn)站最好設(shè)計在小區(qū)進出口附近處，且垃圾房門朝外便于垃圾清運車在外面作業(yè)，既不影響居民生活，又不影響小區(qū)環(huán)境，且減少垃圾清運費用。門禁可視對講電話、門鈴的配置除在玄門外，建議在衛(wèi)生間、洗手間也要配置（以免在沖涼、上廁時有人來電來訪時的尷尬）；（10）消防系統(tǒng)配置要求：多層樓宇應每單元設(shè)立消防栓箱，消防栓箱內(nèi)要有水槍、水龍帶及消火栓。高層建筑要分區(qū)供水并設(shè)加壓穩(wěn)壓設(shè)備，保證最高層的消火栓水壓要求；高層建筑及公共娛樂場所應設(shè)立自動噴淋消防系統(tǒng)和消防自動報警裝置；（11）為后期的管理，對大型重要的公共配套設(shè)備能設(shè)立獨立的電表或電表（便于情況分析和成本控制）；高層及大型寫字樓的室內(nèi)照明插座電源應與中央空調(diào)系統(tǒng)用電線路及計量分開，盡量做到分表到層、分表到戶，表的位置最好能統(tǒng)一、集中（便于抄表、住戶忘關(guān)開關(guān)時可臨時切斷電源）；（12）由于商業(yè)用水和居民用水的收費標準不同，建議居民用水和商鋪用水的管線分開鋪設(shè)并各配計量表；（13）公共綠地總指標應達到：1000~3000人的規(guī)模不少于0.5m2/人，10000~15000人的規(guī)模不應少于1m2/人。組團綠地的設(shè)置應滿足有不少于1/3的綠地在標準的建筑日照陰影線范圍之外的要求，并便于設(shè)置兒童游戲設(shè)施和適于成人游憩活動場所。綠化工程在應選擇易于種植、易成活的苗木；景觀工程應易于后期維護。（14）小區(qū)交通組織要合理組織人流、車流和車輛停放，創(chuàng)造安全、安靜、方便的居住環(huán)境。靜態(tài)交通組織應避免干擾居民的日常生活和侵占綠地，可采用多種停車方式，宜優(yōu)先采用地下停車方式。動態(tài)交通組織與道路布置應重點解決好居民活動與自行車和汽車流向的關(guān)系，避免或減少相互交叉干擾。道路規(guī)劃應考慮雙車道路面寬度不應小于6m；單車道路面寬度不應小于2.5m；通向各單元門前的小路，一般寬度為3.0m。當盡端式道路的長度大于120m時，應在盡端設(shè)不小于12m×12m的回車場地。道路標高、坡度適當且排水設(shè)施完善，利于積水。（15）安防監(jiān)控設(shè)備的安裝位置應全面考慮物業(yè)安全管理的需要。具體要求詳見《智能安防系統(tǒng)標準》；（16）小區(qū)管網(wǎng)應合理規(guī)劃，統(tǒng)一布置，統(tǒng)一施工。各種管線應地下敷設(shè)并盡量采用共溝技術(shù)。室外排水系統(tǒng)布置應合理，保證污雨水排泄通暢。5、參與會所的規(guī)劃設(shè)計，并根據(jù)項目的產(chǎn)品定位、規(guī)模、當?shù)氐氖袌黾绊椖繉亩ㄎ磺闆r，對會所的建筑面積、功能設(shè)置等方面提出合理化的建議：參照國內(nèi)發(fā)達城市的會所面積情況，各地市項目會所定位應側(cè)重于能滿足業(yè)主基本需求的配套性會所，按2平方米/戶設(shè)計會所的面積為宜；6、人力資源的儲備：在項目動工后，人力資源開始對派出人員進行準備，并安排到鄭州已交付項目、地市待交付項目、地市未交付項目進行為期一個月的培訓和實習；7、物業(yè)服務特征的確定：項目規(guī)劃方案確定后，根據(jù)項目的整體設(shè)計理念，確定該項目的后期物業(yè)服務特征；8、物業(yè)服務費標準的確定：根據(jù)項目的主要技術(shù)參數(shù)、同行業(yè)的收費標準、同行業(yè)的薪資標準、物價部門和房管部門的相關(guān)規(guī)定，確定項目的物業(yè)服務費標準；9、《物業(yè)管理委托合同》的簽定：根據(jù)已確定的物業(yè)服務特征和物業(yè)服務費標準，與項目公司簽定《物業(yè)管理委托合同》；施工階段施工階段施工階段施工階段施工階段施工階段1、圖紙會審：按國家規(guī)定的技術(shù)標準、規(guī)范，會同建設(shè)單位、設(shè)計單位、施工單位進行設(shè)計交底和圖紙會審，應著重了解以下幾方面：（1）基礎(chǔ)是何種類型，有無地下室，如有地下室，防水用何種材料，平面和立面防水采用何種做法；地下室或地下構(gòu)筑物如有管道穿過，應采取防水措施，對有嚴格防水要求的建筑物，必須采用柔性防水套管；（2）主體結(jié)構(gòu)為何種類型：磚混結(jié)構(gòu)、框架結(jié)構(gòu)、剪力墻結(jié)構(gòu)；（3）屋面是平屋面還是坡屋面，屋面防水的做法是什么；（4）衛(wèi)生間為普通式衛(wèi)生間還是沉箱式衛(wèi)生間，衛(wèi)生間防水的做法是什么；（5）對照建筑設(shè)計平面圖查看空調(diào)板尺寸大小（了解其設(shè)計意圖：是設(shè)計為中央空調(diào)室外機使用、還是為柜機或分體壁掛機使用）；查看建筑平面圖和電氣設(shè)計平面圖：空調(diào)板位置、空調(diào)冷凝水收集管以及空調(diào)洞是否與空調(diào)插座協(xié)調(diào)一致；如設(shè)計為中央空調(diào)應考慮風機盤管的預留孔洞。商鋪前后的預留空調(diào)位及排水位設(shè)計圖是否考慮；（6）對照建筑設(shè)計圖查看塑鋼窗設(shè)計型式，如是外飄窗或高層建筑外窗，建議采用底部固定、上部推拉型式；（7）對照建筑電氣工程設(shè)計圖查看電氣設(shè)計是否滿足業(yè)主需要，而且要保證使用安全，線路布置合理有序，方便后期管理維護：插座——現(xiàn)代家庭的電話、電腦、電視等家用電器用量較大，所以布線設(shè)計應考慮主、次臥房及大廳都應配置預留電話插座、寬帶網(wǎng)或局域網(wǎng)電腦連線插口、電視插座等；如果住宅內(nèi)墻上固定插座數(shù)量偏少，用戶為滿足各種電器的使用不得不長期使用架接線和插座板。這樣，不但影響居室的美觀，造成日常生活的不便，而且還會引發(fā)電氣事故。建議參考香港標準：臥室每間４組，客廳每２．５平方米一組，廚房每１．２平方米一組，空調(diào)、排風扇、洗衣機等有專用插座；回路——分支回路過少，將使每一回路上的用電器具的數(shù)量和種類集中，相互產(chǎn)生干擾，從而對較敏感的電子設(shè)備（如家用電腦）造成損害。建設(shè)部《商品住宅裝修一次到位實施細則》中規(guī)定，每套住宅分支回路數(shù)不少于６回路；用電負荷和電表——一旦報裝用電負荷過小，許多大功率家用電器將無法使用。國家標準《住宅設(shè)計規(guī)范》（ＧＢ５００９６－１９９９）規(guī)定，兩居室及以上住宅（使用面積為５６平方米以上）的用電負荷不應小于４千瓦。應注意的是，該標準只是基于安全考慮的最低要求。建議最好選擇設(shè)計用電負荷至少在６千瓦以上、電表容量１０（４０）Ａ以上的住宅；電線——《商品住宅裝修一次到位實施細則》規(guī)定，導線必須采用絕緣銅線，分支回路的導線截面不小于２．５平方毫米，廚房、空調(diào)的分支線的截面不應小于４平方毫米；樓道燈電表配制：電表配制要選用合理容量（一般核定一個單元樓道燈用電量一個月才十多度電，故選用合理容量以降低成本、以免大容量電表發(fā)生不必要的支出）；（8）給排水及采暖工程設(shè)計能否滿足業(yè)主日常生活需要，管線布置是否合理，物業(yè)維修是否方便；消防給水與居民給水要分路供水；消防水泵、二次供水等設(shè)備設(shè)施噪音大，在圖紙設(shè)計階段指定使用低噪音泵，并應遠離居住樓宇，增加隔音措施；（9）通風和空調(diào)工程設(shè)計能否滿足業(yè)主需要，風機和風管布置安裝是否與建筑結(jié)構(gòu)其它專業(yè)管線沖突，造成施工不便及物業(yè)維護困難；（10）查閱施工單位提交的《施工組織設(shè)計》，對其中涉及工程使用后可能存在物業(yè)維護困難的要點提出合理的意見；2、在工程施工過程中，項目經(jīng)理應從物業(yè)的角度，按照國家現(xiàn)行有關(guān)施工規(guī)范、技術(shù)標準及合同對工程監(jiān)督和檢查。如：施工單位是否能嚴格按設(shè)計及規(guī)范要求進行施工，隱蔽工程的施工質(zhì)量及驗收程序，使用材料、備件是否符合質(zhì)量要求并具備相關(guān)資料及報驗手續(xù)等；在關(guān)鍵分項工程和分部工程驗收時，要主動參與并對可能造成質(zhì)量隱患的部位提出整改要求；具體如下：（1）基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)施工是否有防裂、抗裂措施，基礎(chǔ)防水施工能否滿足設(shè)計要求；檢查外部鋼筋保護層是否滿足規(guī)范要求，保證基礎(chǔ)防水；大體積混凝土施工時，還應檢查混凝土配合比是否合理，外加劑是否適當，防裂抗裂措施是否到位。（2）主體結(jié)構(gòu)形式是磚混結(jié)構(gòu)，要查看磚墻與構(gòu)造柱是否按規(guī)范要求配有加強筋并伸入構(gòu)造柱內(nèi)。窗戶下部砌體內(nèi)是否有抗裂鋼筋網(wǎng)片等；主體結(jié)構(gòu)是框架結(jié)構(gòu)，墻、柱、梁和板等混凝土部分，是否按規(guī)范要求施工，如：柱混凝土澆筑完成后應停歇1-1.5小時，使混凝土獲得初步沉實，再繼續(xù)澆筑梁、板，否則容易使柱頂與梁底接縫處的混凝土出現(xiàn)裂縫。施工縫留置的位置是否合理、在施工縫處繼續(xù)澆筑混凝土時，是否按規(guī)范要求處理該縫處混凝土，使新舊混凝土結(jié)合緊密?；炷敛糠植鹉：?，應檢查其表面有無蜂窩麻面現(xiàn)象。填充墻砌塊應橫平豎直、砂漿飽滿、上下錯縫、接槎可靠，施工洞處如留直槎，必須做成陽槎并加設(shè)拉結(jié)筋；砌塊砌筑時應注意：砌筑砌塊時，應提前1-2天澆水濕潤。砌體嚴格控制垂直度，每層垂直度允許偏差不超過5mm；（3）預應力空心板縫處理是否按要求處理：板縫不應小于20mm，填縫時應吊縫且縫內(nèi)配有鋼筋、用細石混凝土振搗實；（4）防水工程：檢查防水卷材質(zhì)量是否符合設(shè)計要求，粘貼工藝是否合理，成品保護措施是否到位；廚衛(wèi)、屋面等有防水要求的房間必須按規(guī)范要求做閉水試驗，如有滲漏，及時整改，直至達到要求。對于沉箱式衛(wèi)生間，應嚴格按規(guī)范要求施工。對于一般衛(wèi)生間，管道洞口周圍的防水是重點檢查的部位；（5）女兒墻要從安全角度出發(fā)增設(shè)欄桿，欄桿間距不應大于11㎝；（6）室內(nèi)外抹灰工程是否有完善的防裂抗裂措施，應嚴格保證其質(zhì)量。室內(nèi)粉刷前，架眼洞是否按規(guī)范要求堵實；門窗洞口要用水泥砂漿粉刷；對于混凝土墻面：粉刷前應進行甩漿、不同材料結(jié)合部位釘鋼絲網(wǎng)片按規(guī)范要求分層粉刷；墻面外觀質(zhì)量檢查：用靠尺檢查垂直度和平整度、用角尺檢查陰陽角，用小鐵錘敲擊墻面檢查是否空鼓；開間尺寸和樓層高度檢查：用鋼卷尺檢查房屋開間尺寸和樓層高度是否符合設(shè)計要求。（7）塑鋼門窗安裝是否按規(guī)范要求安裝：安裝前，要檢查門窗洞口尺寸與窗框四周空隙，一般粉刷時空隙為15-25mm，空隙不夠或太大，都應處理后再安裝，安裝完后，應將空隙填充密實。安裝門窗扇后，應檢查縫隙是否嚴密均勻，啟閉是否平穩(wěn)、自如，扣合緊密，直至符合質(zhì)量要求為止。塑鋼窗材料經(jīng)過表面陽極氧化及著色處理，施工時要作好保護：粉刷全部完成后，將保護膠紙撕去，并用醋酸乙酯擦拭，污染部位用香蕉水擦拭。（8）防盜門應作好防碰撞和防污染保護措施；（9）參與電氣工程的施工驗收，重要管路和線路要預留備用管線或檢查口；室內(nèi)管線、線盒留置位置是否合理（如暖氣片位置與插座位置是否沖突，空調(diào)洞位置與空調(diào)插座位置是否一致），應站在業(yè)主的角度，本著方便業(yè)主使用的原則，對于不合理的設(shè)計，應及時與項目公司有關(guān)技術(shù)人員溝通，以設(shè)計變更的形式通知施工單位及時整改；暗敷的電線必須用PVC套管或鐵管穿管敷設(shè)；穿管敷線的管內(nèi)導線的截面積之和不應超過管內(nèi)徑面積的40%，管內(nèi)不得有接頭和扭結(jié)；電線與電話線、TV線、通信線等不得安裝在同一管道內(nèi)每戶應設(shè)置分戶配電箱，配電箱應安裝牢固，其垂直偏差不應大于3mm；暗裝時，照明配電箱四周應無空隙，其面板四周邊緣應緊貼墻面，箱體與建筑物、構(gòu)筑物接觸部分應涂防腐漆；配電箱底邊距地面高度宜為1.5m；配點箱內(nèi)應設(shè)漏電保護裝置，漏電電流應不大于30mA，有過負荷、過電壓保護功能，各回路均應確保負荷正常使用，絕緣電阻值應≥0.22m；保護地線與非金屬部件連接應可靠；室內(nèi)配電箱布線要橫平豎直，各空氣開關(guān)壓線螺絲不允許松動；室內(nèi)配電箱各空氣開關(guān)要有用途標識；漏電開關(guān)安裝要正確，動作正常，靈敏度試驗符合規(guī)定，過于敏感，跳閘過頻或過量超載不能起動跳閘均不合格；開關(guān)、插座要有暗盒，盒表面平整，外觀完好，絕緣器件無裂紋，安裝牢固，安裝方式符合規(guī)定。并列安裝的開關(guān)、插座、終端盒除按規(guī)定安裝外，須排列整齊，安裝牢固；衛(wèi)生間插座應選用防水濺式。插座離地面一般為30厘米，不應低于20厘米；接線時相線進開關(guān)，零線直接進用電器，開關(guān)安裝的位置應便于操作，開關(guān)邊緣距門框的距離宜為0.15～0.2m；開關(guān)距地面高度宜為1.3m；并列安裝的相同型號開關(guān)距地面高度應一致，高度差不應大于1mm；同一室內(nèi)安裝的開關(guān)高度差不應大于5mm；面向電源插座的相線和零線位置為左零右相，有接地孔的插座，其地線插孔應為上方位置，接地應可靠；室外電表箱各讀表窗口與各戶總開關(guān)要有對應標識；室內(nèi)各插座、開關(guān)、燈座線盒內(nèi)預留接線線頭離接線盒口不低于15cm；檢修盒各接線端頭應燙錫；電話分線分層分戶應作好識別標記，合理分配；（10）參與給排水、暖通工程的施工驗收。各種承壓管道系統(tǒng)和設(shè)備應作水壓試驗，非承壓管道系統(tǒng)和設(shè)備應作灌水或通球試驗，管道安裝坡度應符合設(shè)計及規(guī)范規(guī)定，嚴禁無坡和倒坡；采暖系統(tǒng)安裝完畢后，管道保溫之前應進行水壓試驗，試驗壓力應符合設(shè)計及規(guī)范要求；室外排水管道至污水井的鋪設(shè)要完整、規(guī)范，要加強此處的隱蔽驗收工作；（11）小區(qū)建設(shè)工程采用的批量較大的各種建材、裝飾材料、水電器材等常規(guī)材料和配件盡量選用市面上有的普通規(guī)格的標準件和通用件。涉及小區(qū)物業(yè)的結(jié)構(gòu)、防水層、隱蔽工程、鋼筋以及管線材料一定要考慮耐久性和耐腐蝕性、抗擠壓應力，與監(jiān)理公司共同把好相關(guān)過程控制和驗收控制的監(jiān)督檢查質(zhì)量關(guān)；嚴格禁止使用已被淘汰的落后建筑產(chǎn)品，積極采用符合國家標準的資源節(jié)約型優(yōu)質(zhì)材料和部品配件；（12）小區(qū)（大廈）的重要大型設(shè)備、設(shè)施的供應商，應盡量選擇能將供貨、安裝、調(diào)試、售后維修保養(yǎng)一體化的公司，盡可能選擇歷史悠久、售后技術(shù)服務良好、價格適中的公司。一些重要的大型配套設(shè)備（包括電梯、中央空調(diào)、配電設(shè)施、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、消防報警系統(tǒng)、電話交換系統(tǒng)等）的供應單位應提供清晰明了的操作使用說明書，并對物管相關(guān)技術(shù)操作人員提供正規(guī)的培訓；（13）、促進配套設(shè)施的完善，了解設(shè)施設(shè)備運行情況。盡可能全面地收集物業(yè)有關(guān)的各種資料。同時熟悉各個部分，為日后管理作好充分的準備；樣板房開放階段1、派駐物業(yè)人員的進駐：在項目樣板房開放前一個月，派駐人員進駐項目進行前期準備，包括公共秩序管理員食宿場所及物品配置、公共秩序管理員和保潔員的招聘和培訓、員工服裝的制作和工具的配置等。2、物業(yè)管理專業(yè)知識的培訓：為統(tǒng)一口徑，避免銷售承諾的盲目性和隨意性，對項目的銷售員進行以《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《業(yè)主臨時公約》和該項目物業(yè)服務特征為主要內(nèi)容的培訓。并將《前期物業(yè)管理協(xié)議》、《業(yè)主臨時公約》交項目公司，由項目公司在與購房人簽訂《商品房銷售合同》時同時簽訂。3、物業(yè)服務咨詢臺的設(shè)定：現(xiàn)場解答有關(guān)后期物業(yè)管理的一切問題。4、前期業(yè)主檔案的建立：對業(yè)主姓名、樓號、家庭成員、工作單位、興趣愛好等進行詳細登記，以便配合項目公司有針對性的開展各種促銷宣傳活動。5、按照“五星級”服務標準，對銷售大廳和樣板房進行日常管理。交房前期交房前期1、物業(yè)管理分公司手續(xù)的辦理：以項目交付前三個月為宜，具體辦理程序為：=1\*GB2⑴到工商局辦理分公司《營業(yè)執(zhí)照》。=2\*GB2⑵在辦理完營業(yè)執(zhí)照后一個月內(nèi)到市技術(shù)監(jiān)督局辦理《組織機構(gòu)代碼證》。=3\*GB2⑶持營業(yè)執(zhí)照復印件到市公安局備案，由公安局出具刻制公章和財務章證明后，到其指定地點刻制公章。2、《收費許可證》的辦理：持營業(yè)執(zhí)照復印件、物業(yè)服務方案、物業(yè)服務費測算標準到物價局辦理。3、物業(yè)管理分公司的備案：到房管局物業(yè)管理科進行分公司的備案，備案需提交下列資料：=1\*GB2⑴物業(yè)總公司資質(zhì)證書復印件；=2\*GB2⑵分公司備案申請報告；=3\*GB2⑶分公司營業(yè)執(zhí)照復印件；=4\*GB2⑷分公司組織機構(gòu)代碼證；=5\*GB2⑸總公司企業(yè)章程及有關(guān)企業(yè)規(guī)章制度；=6\*GB2⑹總公司驗資證明及上一年財務會計報告；=7\*GB2⑺企業(yè)法定代表人、分公司負責人的身份證復印件證明和任職文件；=8\*GB2⑻分公司企業(yè)經(jīng)濟、技術(shù)、經(jīng)營等人的職稱證書復印件；=9\*GB2⑼分公司員工聘用合同復印件，在職人員統(tǒng)計表；=10\*GB2⑽物業(yè)管理委托合同復印件；=11\*GB2⑾辦公場所證明；=12\*GB2⑿物業(yè)管理業(yè)績材料。4、人員準備方面：在房屋交付前2個月完成對管理員和維修工的招聘工作；在房屋交付前1個月完成對公共秩序管理員、保潔工的招聘工作，并安排培訓和實習。5、物的準備方面：要提前1個月確定物業(yè)辦公場所和公共秩序管理員的食宿地點，并作好相關(guān)物品的配置工作。如服務電話安裝，物業(yè)辦公所需的辦公桌、椅、電腦、檔案柜、檔案袋、沙發(fā)、茶幾等購置，員工服裝、食堂和宿舍用品的配置。6、物業(yè)基礎(chǔ)資料的準備方面：包括《住戶手冊》、《房屋裝飾裝修管理規(guī)定》、《房屋裝飾裝修管理協(xié)議》等。7、制訂《物業(yè)交付使用程序》：對物業(yè)交付流程和有關(guān)部門的職責進行界定。8、制訂《物業(yè)交付前工作計劃》：對標識制作、環(huán)境營造、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等提出有關(guān)要求。9、督促項目公司對兩書的準備。驗收階段驗收階段驗收階段驗收階段1、物業(yè)接管驗收的時間：在項目正式移交前一個月開始。2、物業(yè)接管驗收應具備的條件：=1\*GB2⑴項目建設(shè)工程按設(shè)計全部施工完畢，并按規(guī)定通過政府有關(guān)部門竣工驗收合格；=2\*GB2⑵供電、供氣、采暖、給水排水、通訊、網(wǎng)絡、有線電視、道路、消防、安防監(jiān)控、標識、綠化等配套設(shè)施和設(shè)備正常使用；=3\*GB2⑶房屋棟、戶編號經(jīng)有關(guān)部門確認；防盜門鑰匙按要求備齊。=4\*GB2⑷按規(guī)定配備物業(yè)經(jīng)營用房和管理用房；=5\*GB2⑸經(jīng)集團組織驗收合格。3、物業(yè)接管驗收的依據(jù)內(nèi)容：=1\*GB2⑴《建業(yè)住宅集團交房標準》；=2\*GB2⑵《建業(yè)住宅集團建設(shè)項目綜合驗收管理辦法》；=3\*GB2⑶《建業(yè)住宅集團工程項目移交管理辦法》4、驗收前的準備工作：包括（房屋主體接管驗收表）、《公共配套設(shè)施接管驗收表》、《機電設(shè)備接管驗收表》、《接管驗收問題整改表》等接管驗收記錄表格；5、參與資料接管驗收：相關(guān)資料包括物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料、綜合竣工驗收資料、機電設(shè)備資料等；6、依據(jù)《物業(yè)驗收標準》，參與交接驗收；驗收程序如下：=1\*GB2⑴項目整體達到接管條件后，由項目公司向集團提出書面接管申請，并同時書面通知物業(yè)總公司。=2\*GB2⑵集團和物業(yè)總公司安排有關(guān)人員按接管驗收所具備的條件和接管驗收需提交的資料進行審核，對具備條件的，應在15日內(nèi)簽發(fā)驗收通知并約定驗收時間。=3\*GB2⑶在集團有關(guān)領(lǐng)導的主持下，由項目公司和物業(yè)總公司、物業(yè)分公司有關(guān)人員組建成立驗收小組，按條件進行驗收。=4\*GB2⑷對驗收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，由驗收小組整理成《工程質(zhì)量整改通知書》交與相關(guān)施工單位限時整改，項目公司負責督促執(zhí)行。整改完成后，驗收小組對整改內(nèi)容進行合格驗收。=5\*GB2⑸經(jīng)驗收合格的項目，三方應簽署項目合格證。7、物業(yè)接管驗收中有關(guān)問題的處理：=1\*GB2⑴對于影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，必須約定期限由項目公司負責進行返修，直至合格。否則，物業(yè)公司有權(quán)拒絕接收、拒絕在驗收書上簽字。=2\*GB2⑵對于不影響房屋結(jié)構(gòu)安全和設(shè)備使用安全的質(zhì)量問題，可約定期限由項目公司負責維修；也可雙方協(xié)商，由項目公司委托物業(yè)總公司處理，費用由項目公司轉(zhuǎn)施工單位承擔。=3\*GB2⑶房屋交接驗收后，如發(fā)生隱蔽的重大質(zhì)量事故，由項目公司組織設(shè)計、施工等單位，共同分析原因，如屬設(shè)計、施工、材料的原因由建設(shè)單位負責處理，如屬使用不當、管理不善的原因，由物業(yè)分公司負責處理。=4\*GB2⑷因為項目公司原