房地產(chǎn)上市公司財務(wù)風(fēng)險管理研究-以恒大地產(chǎn)為例

房地產(chǎn)上市公司財務(wù)風(fēng)險管理研究—以恒大地產(chǎn)為例內(nèi)容摘要房地產(chǎn)是一個作為能夠帶動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的行業(yè)，在20世紀(jì)90年到現(xiàn)如今這段時間以來，房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中得去也猶如雨后春筍一樣瘋狂涌現(xiàn)，在2016年房地產(chǎn)企業(yè)就約有6萬余家，對于飛速發(fā)展的房地產(chǎn)來說，對我國國民當(dāng)中的經(jīng)濟(jì)發(fā)展增長能夠起到至關(guān)重要的作用。房地產(chǎn)行業(yè)一直都是我國的經(jīng)濟(jì)拉動主力軍，但是由于此行業(yè)的特殊性，以及對于現(xiàn)階段的發(fā)達(dá)國家而言，發(fā)展的時間比較短。所以對現(xiàn)階段房地產(chǎn)上市公司進(jìn)行財務(wù)風(fēng)險的問題研究，具有極其重要的意義。房地產(chǎn)行業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中的作用不言而喻，本文收集了房地產(chǎn)2016年－2020年的行業(yè)最新數(shù)據(jù)，歸納了房地產(chǎn)行業(yè)近年來的發(fā)展特點(diǎn)和主要趨勢，發(fā)現(xiàn)我國也正逐漸對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，這樣就會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)的財務(wù)危機(jī)可能性逐漸增大，雖然現(xiàn)階段我國國內(nèi)外的財務(wù)風(fēng)險以及出財務(wù)風(fēng)險管理相關(guān)研究比較多，但是針對房地產(chǎn)行業(yè)專門的研究卻比較空白，因此對房地產(chǎn)企業(yè)的出財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行有效的管理逐漸成為本文中主要的研究內(nèi)容。本文總結(jié)了恒大地產(chǎn)的財務(wù)風(fēng)險管理情況，通過文獻(xiàn)研究法、案例分析法對房地產(chǎn)上市公司中的財務(wù)風(fēng)險相關(guān)理論進(jìn)行研究，并且提出了對房地產(chǎn)上市公司財務(wù)風(fēng)險的優(yōu)化方法，應(yīng)該提高房地產(chǎn)上市公司對償債風(fēng)險進(jìn)行控制、提高企業(yè)的盈利能力、強(qiáng)化營運(yùn)風(fēng)險控制、加強(qiáng)發(fā)展能力的風(fēng)險控制，希望以此提高房地產(chǎn)上市公司對財務(wù)風(fēng)險管理的方法。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)上市公司財務(wù)風(fēng)險

一、緒論（一）研究背景房地產(chǎn)企業(yè)正面臨著復(fù)雜多變的外部環(huán)境、內(nèi)部籌資、投資決策的影響，這些因素都能夠?yàn)槠髽I(yè)帶來風(fēng)險，這種情況下企業(yè)正在無時無刻的被財務(wù)防線所影響著，因此對房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行管理已經(jīng)成為了財務(wù)領(lǐng)域當(dāng)中的重要研究課題。對房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行管理，是對該行業(yè)當(dāng)中的財務(wù)風(fēng)險所產(chǎn)生的富有的特殊原因進(jìn)行分析，并且對其當(dāng)中的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行識別以及對其度量，這是在企業(yè)當(dāng)中對財務(wù)防線進(jìn)行評估的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)對財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行管理，其目的是能通過有效地采取合理的控制策略對其進(jìn)行風(fēng)險的規(guī)避，能夠使得企業(yè)當(dāng)中的損失得到有效地避免。恒大地產(chǎn)當(dāng)中的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行控制的關(guān)鍵，就是對行業(yè)當(dāng)中所產(chǎn)生的風(fēng)險能夠進(jìn)行有效的管理。（二）研究意義本文通過對上述的研究目的進(jìn)行相關(guān)研究，建立了在房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中進(jìn)行財務(wù)風(fēng)險管理體系，對房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中的財務(wù)風(fēng)險管理具有一定的指導(dǎo)意義，能夠使管理層的財務(wù)風(fēng)險意識得到加強(qiáng)。恒大房地產(chǎn)當(dāng)中的財務(wù)風(fēng)險識別模型的建立能夠使風(fēng)險得到測量，并且具有更為形象的“可視性”。風(fēng)險評測當(dāng)中的風(fēng)險值的大小始終都能夠在管理者進(jìn)行籌資和投資的過程當(dāng)中提醒其進(jìn)行理性地判斷，不會像以前憑單純的主觀思想記性判斷而做出決定。本文是針對房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行了具體的分析研究，希望能夠給各個房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中的財務(wù)風(fēng)險管理提供參考。（三）文獻(xiàn)綜述1.國外文獻(xiàn)綜述國外對于房地產(chǎn)上市公司中的財務(wù)風(fēng)險控制相關(guān)理論的研究與財務(wù)風(fēng)險預(yù)警的相關(guān)研究總體相對來說比較多，但是國外的研究還不夠全面。根據(jù)國外的房地產(chǎn)上市公司的財務(wù)風(fēng)險可以分為兩類：風(fēng)險理論、風(fēng)險預(yù)警。風(fēng)險相關(guān)理論研究其中主要的代表是LeiJi（2020）研究表明，能夠利用回歸的方法隊進(jìn)行采集的信息數(shù)據(jù)以及利率數(shù)據(jù)，發(fā)現(xiàn)能夠在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中的財務(wù)風(fēng)險以及去也當(dāng)中的利息利用率的水平之間存在著相對關(guān)聯(lián)的關(guān)系，在國家當(dāng)中推行的相關(guān)政策方面需要對其加強(qiáng)企業(yè)當(dāng)中的財務(wù)風(fēng)險管理的結(jié)論[1]。YanLin等人（2020年）研究表明，認(rèn)為其一個企業(yè)當(dāng)中的內(nèi)部控制存在缺陷的原因之一就是因?yàn)楦吖艿钠垓_，高管人員在管理層具有較高的控制權(quán)力，其當(dāng)中的內(nèi)部控制制度也無法對其濟(jì)寧有效的問題規(guī)避，需要從實(shí)體的層面去企業(yè)當(dāng)中存在的額財務(wù)風(fēng)險做主正確的評判[2]。財務(wù)風(fēng)險預(yù)警的研究主要的代表為SuntichaiKotcharin（2020）研究表明，能夠利用自身企業(yè)當(dāng)中已有的財務(wù)比率，回歸比率來分析與判斷的方法來對公司當(dāng)可能出現(xiàn)的財務(wù)情況以及破產(chǎn)情況進(jìn)行系統(tǒng)的歸納，并且對研究破產(chǎn)模型當(dāng)中的流動性進(jìn)行了闡述，但是該研究的模型只適合西方國家當(dāng)中的，某些特定的企業(yè)當(dāng)中才能夠?qū)ζ髽I(yè)的財務(wù)危機(jī)情況進(jìn)行破產(chǎn)預(yù)警，在應(yīng)用到國內(nèi)的風(fēng)險預(yù)警時，所得到的結(jié)果偏差比較大[3]。2.國內(nèi)文獻(xiàn)綜述相對于國外的學(xué)者對房地產(chǎn)上市公司財務(wù)風(fēng)險管理，我國對于這方面的研究起步比較晚，我國比較成熟的研究結(jié)果有財務(wù)風(fēng)險相關(guān)理論以及財務(wù)指標(biāo)的風(fēng)險預(yù)警。我國財務(wù)風(fēng)險相關(guān)理論研究主要的代表解東寰在（2020）研究表明，在房地產(chǎn)行業(yè)投資建設(shè)的時候需要這位良性的資金來源，以及保證房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金充足。在企業(yè)當(dāng)中進(jìn)行方案策劃時，需要注重投資的可行性，這樣才能夠確保進(jìn)行投資能夠順利實(shí)施，與此同時，在企業(yè)當(dāng)中的財務(wù)標(biāo)桿，對房地產(chǎn)企業(yè)也是具有一定的影響的，財務(wù)標(biāo)桿越大，就證明財務(wù)風(fēng)險越大，但是更有利于產(chǎn)業(yè)當(dāng)中進(jìn)行融資，所以房地產(chǎn)當(dāng)中需要找到對其財務(wù)標(biāo)桿最佳的平衡點(diǎn)[4]。陳剛在（2020）研究表明，房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中的風(fēng)險管理機(jī)制，提出了需要時刻關(guān)注現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境，并且以此來改善對財務(wù)管理的機(jī)制，在對財務(wù)風(fēng)險成因以及改變現(xiàn)象的兩方面，提出了需要與各個環(huán)節(jié)進(jìn)行配合，來有效地控制風(fēng)險管理，這樣才能夠保證企業(yè)當(dāng)中存在可持續(xù)的發(fā)展[5]。劉睿晴（2020）經(jīng)過研究表明，從這風(fēng)險，資金斷裂以及稅務(wù)風(fēng)險這三個因素，都是造成企業(yè)當(dāng)中風(fēng)險管理帶來影響的主要因素，這就和房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中的特點(diǎn)都出了，企業(yè)當(dāng)中應(yīng)該加強(qiáng)對財務(wù)，風(fēng)險管理等有效防范意識。以及對資金鏈進(jìn)行層層的把控，對資金鏈當(dāng)中出現(xiàn)的問題進(jìn)行加強(qiáng)管理，這樣才能夠控制企業(yè)當(dāng)中融資方面的資金問題[6]。李林峰（2018）經(jīng)過研究表明，對政府進(jìn)行干預(yù)方面作出了相關(guān)的研究。做文員主要影響于企業(yè)當(dāng)中對人力資源，稅收政策以及土地政策等方面。對房地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險方面而言，需要對此類因素進(jìn)行完善。這樣才能夠加強(qiáng)公司當(dāng)中對財務(wù)管理的機(jī)制，并且能夠保證融資有多樣性以及創(chuàng)新性，保證企業(yè)當(dāng)中的財務(wù)健康，又可以加強(qiáng)員工當(dāng)中的業(yè)務(wù)能力[7]。我國財務(wù)指標(biāo)的風(fēng)險預(yù)警主要的代表?xiàng)铑福?020）經(jīng)過研究表明，對于房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中的財務(wù)風(fēng)險預(yù)警系統(tǒng)而言，需要進(jìn)行科學(xué)有效的建立，裝車濃度，提高企業(yè)當(dāng)中對風(fēng)險的抗拒能力，并且還能夠指出財務(wù)預(yù)警相關(guān)機(jī)構(gòu)當(dāng)中需要配備的專業(yè)財務(wù)從業(yè)人員[8]。王佳佳（2017）經(jīng)過研究表明，在房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中的多數(shù)企業(yè)缺乏有實(shí)際使用效果的財務(wù)預(yù)警機(jī)制，且其中存在各式各樣問題，都阻礙了企業(yè)當(dāng)中對財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行的控制，這就導(dǎo)致了財務(wù)風(fēng)險預(yù)警機(jī)制在企業(yè)的發(fā)展中有著舉足輕重的作用[9]。孫業(yè)慧（2009）經(jīng)過研究表明，基于大數(shù)據(jù)的背景，在企業(yè)當(dāng)中優(yōu)化內(nèi)部控制的結(jié)構(gòu)，是對房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行管理的關(guān)鍵[10]。3.文獻(xiàn)述評房地產(chǎn)行業(yè)是一個較為特殊的行業(yè)，在對房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行評估時，如果是使用傳統(tǒng)的方法進(jìn)行對風(fēng)險的評估，就會在財務(wù)風(fēng)險的判斷存在很大的誤差，從而導(dǎo)致出現(xiàn)投資和籌資的決策產(chǎn)生負(fù)面的影響。而現(xiàn)階段我國的宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)企業(yè)造成的影響，以及國際間的經(jīng)濟(jì)變化，和金融政策的改革，房地產(chǎn)企業(yè)如何能在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)太高的過程中對財務(wù)風(fēng)險有效地控制，防范投資的風(fēng)險，來爭取達(dá)到房地產(chǎn)投資更為可靠的可行性的效率，已經(jīng)了成為一個必須要解決的問題。二、財務(wù)風(fēng)險相關(guān)理論（一）財務(wù)風(fēng)險管理概念財務(wù)風(fēng)險管理的基本概念分為風(fēng)險與機(jī)會的兩種表述方式。機(jī)會指的是在目標(biāo)能夠?qū)崿F(xiàn)時所產(chǎn)生的正面影響事件發(fā)生的可能性。而風(fēng)險是對于目標(biāo)當(dāng)中能夠?qū)崿F(xiàn)時所產(chǎn)生的負(fù)面影響發(fā)生的可能性。房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中的董事會和管理層以及其他員工之間，對目標(biāo)實(shí)際能夠影響該組織工作的潛在風(fēng)險，進(jìn)行有效的識別，是財務(wù)風(fēng)險管理的主要內(nèi)容，能夠?yàn)榻M織目標(biāo)實(shí)現(xiàn)過程當(dāng)中提供有效的保障，能夠?qū)L(fēng)險管理滲透到組織的各個層面，并且能夠應(yīng)用在企業(yè)的整體戰(zhàn)略規(guī)劃當(dāng)中。（二）財務(wù)風(fēng)險管理的方法財務(wù)風(fēng)險管理在企業(yè)發(fā)展的過程當(dāng)中，起到了至關(guān)重要的作用，企業(yè)當(dāng)中經(jīng)營的各個層面，財務(wù)風(fēng)險管理都始終貫穿著。一個企業(yè)如果不注重對財務(wù)風(fēng)險的管理，就會給企業(yè)帶來嚴(yán)重的危害，甚至很可能會嚴(yán)重地阻礙到企業(yè)當(dāng)中的發(fā)展。所以企業(yè)當(dāng)中應(yīng)該對財務(wù)風(fēng)險方面的管理采取高度的關(guān)注，對財務(wù)風(fēng)險的識別需要結(jié)合企業(yè)當(dāng)中財務(wù)風(fēng)險的具體特征，對企業(yè)當(dāng)中問題進(jìn)行特定的針對性分析，并且找到財務(wù)風(fēng)險的根源才能夠有效地對其進(jìn)行控制，這當(dāng)中使用財務(wù)風(fēng)險管理，有助于對自身的財務(wù)風(fēng)險進(jìn)行分析，能夠使房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中的企業(yè)避免發(fā)生財務(wù)危機(jī)，有助于房地產(chǎn)行業(yè)健康地發(fā)展。（三）財務(wù)風(fēng)險評價的概念在正確風(fēng)險識別基礎(chǔ)上，整合一些方法模型，以及對企業(yè)造成的損失程度進(jìn)行量化與發(fā)生財務(wù)風(fēng)險的概率，是財務(wù)風(fēng)險評價的含義。財務(wù)風(fēng)險評價是衡量企業(yè)風(fēng)險情況的重要標(biāo)準(zhǔn)之一，其他同行業(yè)競爭者也可通過財務(wù)風(fēng)險評價體系，對競業(yè)對手進(jìn)行財務(wù)風(fēng)險分析。作為風(fēng)險事故前最為常用的風(fēng)險識別方法，其具有定量及定性的識別方法特性，通過該種方法，可查詢企業(yè)面臨的各種潛在危險，并且分析風(fēng)險發(fā)生的誘因，進(jìn)而做出財務(wù)風(fēng)險預(yù)判。財務(wù)風(fēng)險評價主要有兩種，定性評價和定量評價，定性評價在使用時帶有一定的主觀性，存在使用上的局限性，定量評價更為理性，財務(wù)風(fēng)險評價就是其中較為常用的評價之一，其分析結(jié)果也較為科學(xué)合理。在本文中主要使用了比率分析法，通過對同一時期的財務(wù)報表當(dāng)中若干個重要的項(xiàng)目以及相關(guān)數(shù)據(jù)指標(biāo)中的比率進(jìn)行計算，其中包括償債比率、盈利比率、營運(yùn)比率、發(fā)展比率等，分析企業(yè)中的財務(wù)現(xiàn)狀以及經(jīng)營的成果。比率分析法：通過同一期財務(wù)報表上若干重要項(xiàng)目的相關(guān)數(shù)據(jù)的有關(guān)指標(biāo)的比率計算，包括獲利能力比率、償債能力比率、成長能力比率、周轉(zhuǎn)能力比率等，分析企業(yè)財務(wù)狀況和經(jīng)營成果。（四）財務(wù)風(fēng)險控制財務(wù)風(fēng)險控制是指在財務(wù)管理中，利用特殊手段和所收集的相關(guān)信息，對企業(yè)財務(wù)相關(guān)活動進(jìn)行調(diào)整與干預(yù)，規(guī)避財務(wù)風(fēng)險的發(fā)生，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)企業(yè)經(jīng)營計劃，達(dá)到財務(wù)目標(biāo)。財務(wù)風(fēng)險控制做法有防護(hù)性控制、前饋性控制及反饋控制三個，二財務(wù)風(fēng)險控制的手段也較為寬廣，例如合理安排企業(yè)資金結(jié)構(gòu)、建立預(yù)算制度、加強(qiáng)運(yùn)營管理、提升運(yùn)營能力及樹立風(fēng)險意識等等很多方面，均可達(dá)到財務(wù)風(fēng)險控制的目的。因此，財務(wù)風(fēng)險控制十分重要，企業(yè)應(yīng)重視財務(wù)風(fēng)險控制帶來的影響。對財務(wù)防線進(jìn)行控制的方法有：第一、建立財務(wù)預(yù)警分析指標(biāo)體系，第二、建立短期財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，制定相關(guān)的現(xiàn)金流量預(yù)算計劃，第三、確立財務(wù)分析指標(biāo)體系，建立長期的財務(wù)預(yù)警系統(tǒng)，第四、樹立風(fēng)險防范意識，健全對企業(yè)的內(nèi)部控制，這樣能夠有效地降低負(fù)債的潛在風(fēng)險，第五。企業(yè)中的決策人應(yīng)該科學(xué)地應(yīng)對投資的決策權(quán)。三、我國房產(chǎn)上市公司財務(wù)現(xiàn)狀（一）房地產(chǎn)上市公司概況房地產(chǎn)上市公司是我國現(xiàn)階段民營經(jīng)濟(jì)當(dāng)中的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)之一，是一個具有典型的資本密集型行業(yè)，具有相關(guān)的政策導(dǎo)向性比較強(qiáng)、投資的力度比較大、供應(yīng)鏈比較長等特點(diǎn)。與房地產(chǎn)相關(guān)的企業(yè)至少能夠包括40多個，其中包括水泥、鋼材、地板、家電、裝修的行業(yè)。房地產(chǎn)能夠在這個龐大的行業(yè)圈中扮演著核心的角色，其中涉及的內(nèi)容比較多，如果出現(xiàn)問題，一定會導(dǎo)致相關(guān)行業(yè)遭受到必要的損失，所波及的方面比較廣，根據(jù)數(shù)據(jù)顯示，我國目前有近414萬家裝修相關(guān)企業(yè)，主要分布在建筑業(yè)（43.24%），批發(fā)和零售業(yè)（22.42%）和租賃和商務(wù)服務(wù)業(yè)（19.28%）。其中，有限責(zé)任公司占比73.29%，個體工商戶占比為24.41%。資料顯示我國的裝修相關(guān)企業(yè)在2011年注冊總量是61.2萬，2020年相關(guān)的數(shù)據(jù)顯示已經(jīng)增長到456萬家，注冊的總量已經(jīng)翻了三倍。另外，將近一半的相關(guān)企業(yè)注冊資本為0-200萬。房地產(chǎn)上市公司癥的開發(fā)對象能夠決定房地產(chǎn)開發(fā)過程是一個比較長期的過程，投資周期比較長能夠?qū)е沦Y產(chǎn)流動性比較出，這樣就能夠?qū)е沦Y金沒有本法有效的記性利用，從而達(dá)到增加資金回收的風(fēng)險。（二）房地產(chǎn)上市公司財務(wù)風(fēng)險狀況房地產(chǎn)上市公司，作為我國現(xiàn)階段當(dāng)中一個資本比較密集的行業(yè)，其特點(diǎn)就是十分地依賴金融系統(tǒng)所帶來的融資功能。從整個總體上來說，現(xiàn)階段房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中的主要資產(chǎn)負(fù)債率較高，呈現(xiàn)融資的渠道比較單一的現(xiàn)狀，需要重點(diǎn)控制企業(yè)當(dāng)中出現(xiàn)大額的現(xiàn)金流量，如果企業(yè)當(dāng)中的現(xiàn)金流不能實(shí)現(xiàn)一次性并且及時的回收，企業(yè)就需要對其進(jìn)行監(jiān)控，并且能夠采取有效的措施，促使現(xiàn)金流能夠早日地回收，這就需要企業(yè)當(dāng)中有特定的財務(wù)人員制定有效的收款計劃，來合理合法地進(jìn)行催款措施等，能夠保證盡早地實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金回收。應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率現(xiàn)金流量比率資產(chǎn)負(fù)債率圖3-22016～2020年房地產(chǎn)上市行業(yè)平均財務(wù)風(fēng)險狀況應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率現(xiàn)金流量比率資產(chǎn)負(fù)債率四、恒大地產(chǎn)案例分析（一）恒大地產(chǎn)概述恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司（簡稱恒大地產(chǎn)）于1997年在中國廣東省廣州市成立，是中國恒大集團(tuán)的下屬控股企業(yè)，也是集團(tuán)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)主體。恒大集團(tuán)是集地產(chǎn)、金融、健康、旅游及體育為一體的世界500強(qiáng)企業(yè)集團(tuán)，總資產(chǎn)達(dá)萬億，年銷售規(guī)模超4000億，員工8萬多人，解決就業(yè)130多萬人，在全國180多個城市擁有地產(chǎn)項(xiàng)目500多個，已成為全球第一房企。2021年對于恒大集團(tuán)來說是風(fēng)雨飄搖的一年，這場風(fēng)暴的起源是源于廣發(fā)銀行發(fā)起的裁決書，在這封裁決書中顯示，廣發(fā)銀行宜興支行對中國恒大集團(tuán)有限公司申請宿遷財產(chǎn)保全權(quán)利，凍結(jié)了恒大集團(tuán)財產(chǎn)共1.32億元，并且提出的理由是情況緊急，不利己申請保全將會造成難以估量的損失，再這樣的一則消息發(fā)出，恒大股票大跌，港股在兩天之內(nèi)下跌30%，恒大其他產(chǎn)業(yè)同樣都在下跌，其中最為嚴(yán)重的是恒大汽車下跌19%。（二）恒大地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險管理現(xiàn)狀分析1.償債能力通過對近五年來恒大地產(chǎn)的償債能力相關(guān)的指標(biāo)研究當(dāng)中，發(fā)現(xiàn)恒大地產(chǎn)當(dāng)中的償債能力正在逐漸變?nèi)?，所以需要對其進(jìn)行財務(wù)風(fēng)險管理的改進(jìn)。表4-1恒大地產(chǎn)2016～2020年償債能力情況財務(wù)指標(biāo)2016年2017年2018年2019年2020年流動比率（%）2.482.031.591.221.28速動比率（%）63.314471.393573.784873.052377.2662資產(chǎn)負(fù)債率（%）85.747586.251983.584083.751484.7715數(shù)據(jù)來源：東方財經(jīng)2.盈利能力通過對近五年來恒大地產(chǎn)的盈利能力相關(guān)的指標(biāo)研究當(dāng)中，發(fā)現(xiàn)在2017年與2018年當(dāng)中的盈利能力最強(qiáng)，但是當(dāng)進(jìn)入到2020年時，盈利能力卻進(jìn)入了近五年來的低谷當(dāng)中，再近兩年來，恒大地產(chǎn)出現(xiàn)的風(fēng)波不斷。表4-2恒大地產(chǎn)2016～2020年盈利能力情況財務(wù)指標(biāo)2016年2017年2018年2019年2020年流動資產(chǎn)凈利潤（%）2.482.031.591.221.28凈資產(chǎn)收益（%）10.690230.654330.181612.40075.5201營業(yè)毛利率（%）28.102936.094636.239527.836724.1706營業(yè)凈利潤（%）0.48301.56602.05340.84570.3583數(shù)據(jù)來源：東方財經(jīng)3.營運(yùn)能力通過對近五年來恒大地產(chǎn)的營運(yùn)能力相關(guān)的指標(biāo)研究當(dāng)中發(fā)現(xiàn)，2016年到2017年恒大地產(chǎn)的營運(yùn)能力有著顯著的提升，但是在2018年到2020年這三年當(dāng)中恒大地產(chǎn)的營運(yùn)能力有著明顯的不足。從資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率能夠看出，恒大地產(chǎn)在2016年～2018年相對不夠平穩(wěn)，下降波動并不是很大。但是在2019年期間恒大集團(tuán)總資產(chǎn)在周轉(zhuǎn)率迅速下降，經(jīng)過調(diào)查相關(guān)資料后發(fā)現(xiàn)恒大地產(chǎn)在2019年收購大量地皮。表4-3恒大地產(chǎn)2016～2020年營運(yùn)能力情況財務(wù)指標(biāo)2016年2017年2018年2019年2020年存貨周轉(zhuǎn)率（%）47.9819-0.290110.110621.5712-1.9272流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（%）58.827188.923350.4935-21.3144-7.7721固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（%）-51.3289378.727253.4138-53.7844-53.2639總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（%）58.825247.094349.89162.43786.2164數(shù)據(jù)來源：東方財經(jīng)4.發(fā)展能力通過對五年來恒大地產(chǎn)的相關(guān)財務(wù)指標(biāo)當(dāng)中研究得出，恒大地產(chǎn)近兩年的發(fā)展能力正在逐漸地下降。由于國家對房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行互動管調(diào)控，以及現(xiàn)階段我國市場經(jīng)濟(jì)逐漸飽和，這樣就會導(dǎo)致恒呆地產(chǎn)在2019年～2020年近兩年時間中的發(fā)展能力逐漸減弱。表4-4恒大地產(chǎn)2016～2020年發(fā)展能力情況財務(wù)指標(biāo)2016年2017年2018年2019年2020年總資產(chǎn)增長（%）2.482.031.591.221.28凈資產(chǎn)收益增長率（%）10.690230.654330.181612.40075.5201凈利潤增長率（%）8.331811.912014.27457.02366.1903數(shù)據(jù)來源：東方財經(jīng)（三）恒大地產(chǎn)財務(wù)風(fēng)險管理存在的問題1.償債風(fēng)險高首先，在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，開發(fā)的流程主要分為四個階段：第一階段投資分析階段，第二階段土地開發(fā)階段，第三階段房屋開發(fā)階段，第四階段竣工銷售以及物業(yè)管理階段。在房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過程中，這四個階段中每個階段當(dāng)中都需要有大量的資金進(jìn)行投入。在進(jìn)行第三階段的時候，只有符合預(yù)售條件的公司才能對房屋進(jìn)行銷售，對資金進(jìn)行回收，所以進(jìn)行資金回收的主要階段還是第四階段。與此同時，由于房屋的價值比較大，導(dǎo)致銷售的金額也比較高，所以房屋所構(gòu)建后出售的手法一直都是以分期付款的方式進(jìn)行收費(fèi)。這樣也就使資金在短期內(nèi)不能迅速地進(jìn)行回收，這種情況就導(dǎo)致了房地產(chǎn)公司開發(fā)房產(chǎn)時產(chǎn)生的籌資壓力，這往往會增大恒大地產(chǎn)的償債風(fēng)險。最后，在房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中，由于投資規(guī)模較大、投資的金額過大，所以需要掌控足夠的資金來支撐企業(yè)當(dāng)中的完美資金鏈。在恒大地產(chǎn)當(dāng)中，從對土地的獲取，到對建筑的施工，過程都需要使用大量的資金對其進(jìn)行建設(shè)。投資的金額一般都是以億為單位的。所以房地產(chǎn)進(jìn)行投資的時候時常都會由于自身的資本局限，從而來進(jìn)行外部的籌資。這樣的負(fù)債籌資就成為了恒大地產(chǎn)當(dāng)中的首選，這樣恒大地產(chǎn)當(dāng)中就會背負(fù)著更大的財務(wù)負(fù)擔(dān)，同樣也會面臨著巨大的財務(wù)風(fēng)險。2.盈利能力相對較弱由于恒大地產(chǎn)當(dāng)中的房地產(chǎn)產(chǎn)品具有獨(dú)特性以及位置的區(qū)域性，使得在房地產(chǎn)當(dāng)中呈現(xiàn)著顯著的區(qū)域性劃分，更是由于房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中的質(zhì)量、品種、服務(wù)以及品牌存在的差異，實(shí)際產(chǎn)品的差異化就更為顯著，同樣也就造成了在房地產(chǎn)市場競爭當(dāng)中的競爭有限性，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)存在著區(qū)域性的壟斷競爭關(guān)系。在中國的房地產(chǎn)當(dāng)中，恒大地產(chǎn)以及多數(shù)的房地產(chǎn)公司通常都使用多元化戰(zhàn)略，作為預(yù)防企業(yè)當(dāng)中出現(xiàn)財務(wù)危機(jī)的主要措施，但是在恒大地產(chǎn)當(dāng)中，對自身的狀態(tài)以及自身的條件和所要進(jìn)軍的新興行業(yè)當(dāng)中，都需要有充分的可行性研究，不能盲目地進(jìn)行多元化的發(fā)展。由于對新興的行業(yè)沒有足夠的經(jīng)驗(yàn)，所以導(dǎo)致在新興行業(yè)當(dāng)中，沒有獲取足夠的利潤。這樣的多元化業(yè)務(wù)就成為了恒大地產(chǎn)當(dāng)中主營業(yè)務(wù)的負(fù)擔(dān)，并且侵蝕了恒大地產(chǎn)當(dāng)中主營業(yè)務(wù)的盈利能力。在這種情況下，就會對企業(yè)當(dāng)中的財務(wù)管理帶來很大的負(fù)擔(dān)。3.經(jīng)營管理缺乏風(fēng)險控制首先，在恒大地產(chǎn)當(dāng)中，良好的現(xiàn)金流是公司能夠保證正常運(yùn)營的原因之一，但是恒大房地產(chǎn)上市公司當(dāng)中的現(xiàn)金流正存在一年高一年低的問題。恒大地產(chǎn)在進(jìn)行項(xiàng)目建設(shè)的過程當(dāng)中，通常都采用預(yù)售的方式進(jìn)行對項(xiàng)目資金的獲取，但是由于正在開發(fā)的項(xiàng)目以及房屋進(jìn)行銷售期不匹配，很容易忽略成本主營業(yè)務(wù)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流，還很有可能造成在公司當(dāng)中進(jìn)行投資的收益不匹配，所以這樣就導(dǎo)致了現(xiàn)金流較多的一年，產(chǎn)生大量的現(xiàn)金流，而現(xiàn)金流較低的一年，又面臨著短期的財務(wù)風(fēng)險，所以從長遠(yuǎn)來看，根本沒有辦法保證現(xiàn)金利息的涵蓋比率。最后，恒大地產(chǎn)對項(xiàng)目開發(fā)的周期通常都是幾年，甚至是十幾年，其投資的規(guī)模過大，進(jìn)行管理的周期就比較長，這樣就使得恒大地產(chǎn)當(dāng)中的項(xiàng)目實(shí)施計劃很難進(jìn)行調(diào)整，也不容易轉(zhuǎn)手出售，一旦使用資金投入到項(xiàng)目當(dāng)中，就會引起大量的現(xiàn)金流，這樣在長期的開發(fā)周期當(dāng)中，就會產(chǎn)生很多的不確定因素，如果在某些因素當(dāng)中產(chǎn)生變動，導(dǎo)致項(xiàng)目進(jìn)行停滯，在這種情況下，產(chǎn)生的現(xiàn)金流可能性就大大地降低，而且會導(dǎo)致已經(jīng)投入的現(xiàn)金沒有辦法回收，對公司當(dāng)中的財務(wù)帶來很大的影響，所以企業(yè)當(dāng)中對經(jīng)營風(fēng)險的管理缺乏對其進(jìn)行控制的方法。4.發(fā)展能力缺乏穩(wěn)定性在恒大地產(chǎn)當(dāng)中，土地是作為房地產(chǎn)公司開發(fā)的生產(chǎn)原材料，不僅是公司當(dāng)中的利潤來源，還是公司能夠擁有長期發(fā)展的能力保證，土地的數(shù)量以及土地的價值，能夠直接影響到恒大地產(chǎn)自身在市場當(dāng)中的表現(xiàn)。但是恒大地產(chǎn)因?yàn)檫^度的圈地，存在的機(jī)會成本以及對資金的利用效率不會出現(xiàn)很大的問題，在對土地的增值稅清算后，恒大地產(chǎn)公司所使用的低價拿地政策，就會面臨著巨額的稅收代價。由于在恒大地產(chǎn)當(dāng)中的主要流動資產(chǎn)都是存貨，在房地產(chǎn)當(dāng)中能夠變現(xiàn)的周期較長，而且變現(xiàn)的能力較差，這就導(dǎo)致了恒大地產(chǎn)存在比較多的長期負(fù)債，極其容易使公司陷入短期的資金不足的危機(jī)，導(dǎo)致恒大地產(chǎn)的發(fā)展能力缺乏相對的穩(wěn)定性。五、房地產(chǎn)上市公司財務(wù)風(fēng)險控制對策（一）對償債風(fēng)險進(jìn)行控制償債風(fēng)險指是指在企業(yè)當(dāng)中，由于無法進(jìn)行償還各種債務(wù)，從而導(dǎo)致企業(yè)當(dāng)中存在財務(wù)風(fēng)險問題。通過對恒大地產(chǎn)當(dāng)中的財務(wù)風(fēng)險管理以及財務(wù)風(fēng)險管理特點(diǎn)進(jìn)行分析，得出了房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中存在的高負(fù)債率以及有很高的償債風(fēng)險，從房地產(chǎn)如何合理地安排企業(yè)當(dāng)中的資金結(jié)構(gòu)，對恒大地產(chǎn)能夠有效地規(guī)避財務(wù)風(fēng)險具有非常重要的意義。首先在恒大地產(chǎn)當(dāng)中，要加強(qiáng)對其資本結(jié)構(gòu)控制，在恒大地產(chǎn)當(dāng)中，要根據(jù)企業(yè)的規(guī)模，融資環(huán)境以及對其未來發(fā)展的情況等因素來確定債務(wù)比例。在恒大地產(chǎn)當(dāng)中，要對其項(xiàng)目進(jìn)行充分的考慮，以及考慮到對資金投資的總額大小進(jìn)行管理。其次，需要合理搭配恒大地產(chǎn)當(dāng)中的債務(wù)期限。在恒大地產(chǎn)當(dāng)中進(jìn)行債務(wù)籌資時，需要進(jìn)行合理的搭配，需要把握好債務(wù)期限當(dāng)中存在的結(jié)構(gòu)。在企業(yè)當(dāng)中的債務(wù)償還期限一般都分為長期債務(wù)，以及短期債務(wù)。在恒大地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)當(dāng)中，要根據(jù)進(jìn)行中項(xiàng)目的開發(fā)周期特點(diǎn)，使用實(shí)際的債務(wù)特點(diǎn)進(jìn)行搭配期限結(jié)構(gòu)。相對于合理的債務(wù)方式，是以長期的負(fù)債為主，短期的負(fù)債為輔，這樣才能夠利用好擔(dān)保貸款的資金，來增加預(yù)期資金的回籠，能夠改善恒大地產(chǎn)當(dāng)中的資本結(jié)構(gòu)，來減輕籌資的壓力并且能夠有效地降低財務(wù)風(fēng)險。

最后還需要合理的對償債資金進(jìn)行安排，需要根據(jù)財務(wù)風(fēng)險的識別進(jìn)行相應(yīng)的選擇。流動資產(chǎn)的比率是房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中特有的指標(biāo)。在恒大地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)項(xiàng)目當(dāng)中，進(jìn)行償債的融資決策，主要是對于項(xiàng)目開發(fā)后期以及項(xiàng)目開發(fā)完成之后對房屋的銷售以及預(yù)售。所以這樣就使得銷售部門需要做好各個階段的銷售準(zhǔn)備，才能夠保證銷售的資金以及預(yù)售的資金得到有效的回收，并且配合相關(guān)的財務(wù)部門，將償債資金做充足的準(zhǔn)備，按時地進(jìn)行還款。由此我們可以看出，企業(yè)當(dāng)中的各個部門之間緊密的配合是很有必要的。（二）提高企業(yè)盈利能力盈利風(fēng)險指的是在企業(yè)當(dāng)中不能夠有效地進(jìn)行銷售導(dǎo)致的企業(yè)收入降低，利潤也隨之降低，從而導(dǎo)致在企業(yè)面臨的業(yè)務(wù)當(dāng)中萎縮、減少規(guī)模甚至還有可能導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)倒閉的一種財務(wù)風(fēng)險，盈利的風(fēng)險產(chǎn)生的主要根源是在成本上來提升以及收入的減少首先，在進(jìn)行商品的銷售方面要進(jìn)行科學(xué)的定價，房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中的商品房銷售定價成為了企業(yè)當(dāng)中的財務(wù)風(fēng)險的重要敏感因素。商品當(dāng)中的價格高低是衡量項(xiàng)目進(jìn)行可行性評估的重要參數(shù)，商品房當(dāng)中的定價應(yīng)該在樓盤開發(fā)之間進(jìn)行定價的，如果定價不當(dāng)會誘發(fā)出嚴(yán)重的財務(wù)風(fēng)險，如果定價較高可能會導(dǎo)致失去現(xiàn)有的市場，企業(yè)就無法對資金進(jìn)行及時的回籠。如果財務(wù)傾向銷售價格策略都會在極大程度上削弱資金回籠的能力獲取。因此在進(jìn)行價格的調(diào)整都會影響企業(yè)當(dāng)中資金的變現(xiàn)能力以及變現(xiàn)速度，如果能夠進(jìn)行科學(xué)地制定商品價格就能夠有效地保證實(shí)際的銷售進(jìn)行以及資金的回收。與此同時，在商品房開發(fā)過程當(dāng)中的對商品價格的調(diào)整應(yīng)該也要能夠?qū)潜P的質(zhì)量、價格彈性以及周邊的競爭樓盤進(jìn)行有策略地應(yīng)用綜合分析。最后，需要對商品進(jìn)行合理的促銷，所屬商品的銷售在現(xiàn)代的企業(yè)當(dāng)中具有一定的重要的位置，其銷售的費(fèi)用在企業(yè)經(jīng)營當(dāng)中的期間費(fèi)用當(dāng)中占有的比例變得越來越重要，對企業(yè)當(dāng)中商品的銷售越來越重視。在恒大房地產(chǎn)當(dāng)中進(jìn)行房地產(chǎn)銷售必須要通過有效的溝通活動，需要開展利用廣告，宣傳報告等進(jìn)行人為推銷等促銷手段，將企業(yè)當(dāng)中進(jìn)行銷售的產(chǎn)品信息有效地傳遞給消費(fèi)者與用戶，使其能夠了解到企業(yè)當(dāng)中所開發(fā)的產(chǎn)品理念、服務(wù)、價值。（三）強(qiáng)化營運(yùn)風(fēng)險控制營運(yùn)風(fēng)險指的是在企業(yè)當(dāng)中的各項(xiàng)資金管理周轉(zhuǎn)變現(xiàn)能力的因素，都會導(dǎo)致財務(wù)風(fēng)險。首先，要進(jìn)行有效的銷售計劃，由于房地產(chǎn)行業(yè)相對于其他的制造類企業(yè)來說，其固定的資產(chǎn)比較少。主要表現(xiàn)有暫時未能出售的商品。就是在開發(fā)的初期、開發(fā)的中期收益等三個階段，有效地完成銷售工作，是房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)順利對變現(xiàn)的關(guān)鍵。從一般情況而言，商品房屋的銷售越早，資產(chǎn)變現(xiàn)能力就越強(qiáng)。如果發(fā)生商品的滯銷，這個時候，恒大地產(chǎn)開發(fā)商就需要對其進(jìn)行注意了。對于現(xiàn)階段最橫的地產(chǎn)商品的消費(fèi)者，購買房屋的付款方式主要分為三種，第一種是以一次性付清的方式進(jìn)行商品房的購買，第二種是進(jìn)行分期付款，第三種是用銀行按揭貸款來買房。第一種以及第三種的付款方式，對于現(xiàn)階段恒大地產(chǎn)當(dāng)中的資產(chǎn)變現(xiàn)能力不會帶來很大的影響，但是第二種付款的方式就會使恒大地產(chǎn)當(dāng)中的資金收回帶來影響，基于此情況而言，在恒大地產(chǎn)進(jìn)行商品房的銷售過程中，需要制定有效的分期收款計劃，這樣才能夠有效的保證企業(yè)當(dāng)中能夠短暫的回收資金，實(shí)現(xiàn)變現(xiàn)。最后，在企業(yè)的內(nèi)部過程中，如果沒有一個合理的構(gòu)成，就可能在項(xiàng)目的開發(fā)高峰期，造成資金的周轉(zhuǎn)不順暢，從而導(dǎo)致項(xiàng)目的開發(fā)低谷，資金的閑置等所帶來的財務(wù)風(fēng)險。雖然在房地產(chǎn)的行業(yè)當(dāng)中，顯著的特點(diǎn)就是流動的資金比率比較高，但是在其使用的流動資金當(dāng)中，多數(shù)為不易變現(xiàn)的建筑物，所以房地產(chǎn)的企業(yè)當(dāng)中，雖然在恒大地產(chǎn)進(jìn)行項(xiàng)目的開發(fā)過程中，不需要對流動資金的比率刻意地降低。（四）加強(qiáng)發(fā)展能力風(fēng)險控制首先，在恒大地產(chǎn)的日?，F(xiàn)金流，主要適用于營業(yè)收入。通過分析了解房地產(chǎn)銷售當(dāng)中的三種付款方式，一種是全款付款、分期付款與銀行代付款的方式。為了能夠盡早的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流入恒大地產(chǎn)當(dāng)中，就需要根據(jù)實(shí)際的情況，盡量是消費(fèi)者在記性房屋購買的過程當(dāng)中，使用一次性付款或者是銀行按揭貸款的方式進(jìn)行購房，如果在進(jìn)行購房的過程中，使用了分期付款的方式，也要盡量地縮短消費(fèi)者付款的期限，爭取能夠早日地實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金的變現(xiàn)，這樣才能夠大大地促進(jìn)企業(yè)的發(fā)展能力，加強(qiáng)發(fā)展能力的風(fēng)險控制。最后，在重大的金額支出項(xiàng)目上，恒大地產(chǎn)需要嚴(yán)格控制支出資金的使用，需要有專業(yè)的團(tuán)隊對項(xiàng)目進(jìn)行時現(xiàn)金使用的合理性進(jìn)行評判，并且后期對其進(jìn)行重點(diǎn)的監(jiān)控，防止在項(xiàng)目中間出現(xiàn)嚴(yán)重的違法行為，保證現(xiàn)金支出的安全性。恒大地產(chǎn)需要對項(xiàng)目使用的費(fèi)用，項(xiàng)目采購費(fèi)用等，都需要對其進(jìn)行審查，防止企業(yè)當(dāng)中的人員出現(xiàn)貪污受賄、損害企業(yè)當(dāng)中的利益事件發(fā)生。結(jié)論本文采用了案例分析法和財務(wù)指標(biāo)分析法，對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行了財務(wù)分析與研究。由于房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中存在的特殊性質(zhì)，并且在我國的社會主義經(jīng)濟(jì)市場的體系下，房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，由于這些多方面的原因，對其進(jìn)行財務(wù)風(fēng)險評價的研究是有一定的必要性的。本文以恒大地產(chǎn)為例，對其的盈利能力、經(jīng)營能力、償債能力、發(fā)展能力提出了建議。在進(jìn)行財務(wù)風(fēng)險管理的時候，需要對現(xiàn)階段市場進(jìn)行宏觀的分析，并且關(guān)注其國家政策的變化來加強(qiáng)企業(yè)當(dāng)中的財務(wù)風(fēng)險管理，需要建立全面的風(fēng)險管理機(jī)制，并且要構(gòu)建多渠道的融資模式，這樣才能夠有效地提高對資金的利用效率，并且能夠建立財務(wù)風(fēng)險評價的預(yù)警系統(tǒng)，建立有效的評價工作監(jiān)督機(jī)構(gòu)。與此同時，由于我國的房地產(chǎn)行業(yè)起步比較晚、基礎(chǔ)差，所以房地產(chǎn)行業(yè)還得實(shí)行規(guī)范化的發(fā)展戰(zhàn)略。其與國外房地產(chǎn)行業(yè)之間還是存在著很大的差距的