關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)資金流動性風(fēng)險的研究

關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)資金流動性風(fēng)險的研究目錄關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)資金流動性風(fēng)險的研究 0摘要 2ABSTRACT 4關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)資金流動性風(fēng)險的研究 51. 緒論 51.1研究背景 51.2選題的意義 52.文獻(xiàn)綜述 62.1文獻(xiàn)評述 62.2研究思路 63.相關(guān)概念及理論基礎(chǔ) 73.1相關(guān)概念及界定 73.1.1資金鏈 73.1.2資金杠桿 73.2相關(guān)理論基礎(chǔ) 73.2.1杠桿理論 73.2.2企業(yè)資金風(fēng)險 83.2.3資金循環(huán)理論 84.房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀 84.1融創(chuàng)中國企業(yè)運(yùn)營概況 84.1.1公司簡介 84.1.2公司業(yè)務(wù)運(yùn)營概況 94.2房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)現(xiàn)狀 94.2.1資金需求量大 94.2.2融資難度大 105.融創(chuàng)中國資金鏈風(fēng)險分析 115.1融創(chuàng)中國資金鏈風(fēng)險的衡量 115.1.1資金鏈風(fēng)險的預(yù)警 115.1.2融創(chuàng)中國資金鏈風(fēng)險預(yù)警狀況 115.1.3新華聯(lián)資金風(fēng)險預(yù)警概況 125.2房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈存在的風(fēng)險 145.2.1資金籌集階段的風(fēng)險分析 145.2.2資金使用階段的風(fēng)險分析 145.3融創(chuàng)中國資金鏈風(fēng)險成因分析 165.3.1政策的影響 165.3.2金融環(huán)境的影響 165.3.3戰(zhàn)略盲目,激進(jìn)拿地 165.3.5凈負(fù)債率高，償債壓力大 176.去杠桿背景下融創(chuàng)中國資金鏈風(fēng)險防控的策略 176.1資金籌集階段風(fēng)險管理對策建議 176.1.1發(fā)展多樣化融資渠道 176.1.2穩(wěn)定資產(chǎn)負(fù)債率，保持資金暢通 186.1.3完善公司預(yù)收賬款制度 186.2資金使用階段風(fēng)險管理對策建議 186.2.1強(qiáng)化資金使用效率，控制成本 186.2.2正確投資，減少投資風(fēng)險 186.2.3健全公司成本管理控制體系 196.3資金回收階段應(yīng)對風(fēng)險管理的對策建議 196.3.1優(yōu)化營銷策略 196.3.2綜合運(yùn)用大數(shù)據(jù)等方式加強(qiáng)資金鏈的管控 19結(jié)論 21參考文獻(xiàn) 22致謝 24摘要2021年3月5日，黨中央在政府工作報告中提出，要堅(jiān)決貫徹落實(shí)"三去一降一補(bǔ)”的重要任務(wù)，而我國房地產(chǎn)是杠桿率較高的行業(yè)之一，其資金鏈的安全顯得尤為重要，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，每一個項(xiàng)目的投資金額動輒百億，但凡出現(xiàn)一點(diǎn)問題，都會引起極大的經(jīng)濟(jì)連鎖反應(yīng)，不僅會影響民生，而且會造成極大的不良社會現(xiàn)象。資金鏈貫穿于企業(yè)始終，能夠?qū)⑵髽I(yè)的各個生產(chǎn)環(huán)節(jié)緊密聯(lián)系在一起，企業(yè)的健康正常經(jīng)營始終離不開對資金鏈的把控，必須保證其穩(wěn)定發(fā)展。房地產(chǎn)是我國非常重要的支柱性產(chǎn)業(yè)，其健康發(fā)展更是尤為重要。本文選取房地產(chǎn)行業(yè)中的融創(chuàng)中國和新華聯(lián)為例，借助案例法、文獻(xiàn)研究法等方法進(jìn)行研討。從房地產(chǎn)公司資金鏈安全問題，和房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險的概述入手，總結(jié)出房地產(chǎn)公司的特點(diǎn)，并結(jié)合相關(guān)案例，有效分析出房地產(chǎn)企業(yè)在企業(yè)管理、資金鏈管控中存在的問題，并最終有針對性地提出房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該如何優(yōu)化資金鏈風(fēng)險管理體系。關(guān)鍵字：資金鏈，流動性，房地產(chǎn)，去杠桿

關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)資金流動性風(fēng)險的研究緒論研究背景及研究意義1.1研究背景2015年，我國黨中央提出了要對供給側(cè)進(jìn)行強(qiáng)有力的改革，要將外需轉(zhuǎn)化為內(nèi)需，其中有五項(xiàng)重要的任務(wù)，其中最重要的就是“去杠桿”。2016年，供給側(cè)改革開始實(shí)施，全國在黨中央的帶領(lǐng)下向著“十三五”期間經(jīng)濟(jì)新發(fā)展面貌邁進(jìn)。2017年10月，中央政府的十九大報告指出，結(jié)構(gòu)性深化改革要更進(jìn)一步得到全面的實(shí)施。2018年以來，對于防控風(fēng)險的意識要時刻緊張，尤其是企業(yè)資金鏈的風(fēng)險，去杠桿的范圍是從金融行業(yè)走入實(shí)體經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域。2021年8月20日，住建部、人民銀行在北京發(fā)表聲明，明確了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測問題，和長期以來混亂的融資管理規(guī)則，為開發(fā)商劃下了三條紅線，一是房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%；二是房企的凈負(fù)債率不得大于100%；三是房企的“現(xiàn)金短債比”小于1。同時，根據(jù)三項(xiàng)指標(biāo)的踩線情況，相關(guān)部門直接給出了管控的范圍和目標(biāo)。簡單來說就是國家針對開發(fā)商出臺了新的政策，不能像以前那樣隨意通過貸款來進(jìn)行項(xiàng)目開展了，房地產(chǎn)企業(yè)必須開始著手降低自己的負(fù)債率，以保證企業(yè)資金流動性的安全。.1.2選題的意義房地產(chǎn)企業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的領(lǐng)頭羊，帶動了許多人民的就業(yè)與許多公司的發(fā)展。然而近兩年黨中央提出“房住不炒”，以及房地產(chǎn)行業(yè)的擴(kuò)張形式有所緩解，使得有些房地產(chǎn)公司的收入和利潤出現(xiàn)了下滑跡象。與此同時，許多房地產(chǎn)公司因?yàn)殇N售不暢，資金回籠壓力較大，使得資金鏈的風(fēng)險日益凸顯。房地產(chǎn)行業(yè)屬于開發(fā)周期較長的、資本密集型行業(yè)，所以房地產(chǎn)公司更應(yīng)該注重資金鏈的安全問題。對于一個房地產(chǎn)項(xiàng)目來說，投資總額普遍在十幾億到數(shù)百億之間，如果現(xiàn)金流因?yàn)槟承┰驍嗟袅?，對于這個項(xiàng)目、這個公司，都將遭受很大的打擊。許多市值較大的房地產(chǎn)企業(yè)，就是因?yàn)闆]有注重資金鏈安全管理的問題，從而引發(fā)了債務(wù)危機(jī)，自從國家頒布了三條紅線以來，許多房地產(chǎn)企業(yè)都因?yàn)橘Y金的問題而深感壓力。所以說，房地產(chǎn)公司資鏈風(fēng)險的管控與優(yōu)化，是未來房地產(chǎn)公司必須面對的嚴(yán)峻問題之一。2.文獻(xiàn)綜述2.1文獻(xiàn)評述在之前的研究中，對于融資這個課題停留在理論層面的居多，大部分沒有結(jié)合具體的企業(yè)進(jìn)行分析，尤其是對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，很少有值得借鑒的專業(yè)文獻(xiàn)來幫助房地產(chǎn)企業(yè)，缺少了資金的來源，對于資金回流階段就顯得不夠完備。出現(xiàn)上述情況很大一部分原因，是我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展時間短、成熟度低，未能有充足的應(yīng)對措施，不能夠熟練把控研究對象。以下列舉了在研究中發(fā)現(xiàn)的問題。1.通過對文獻(xiàn)梳理可以看出，在房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的研究中，國內(nèi)外學(xué)者更多是在融資渠道和資金使用效率方面進(jìn)行分析，而很少關(guān)注資金鏈中資金回款這方面的問題。2.大多數(shù)關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)分析報告，采用的都是某個單獨(dú)的財(cái)務(wù)指標(biāo)來說明。評價指標(biāo)的獨(dú)立性，不足以對研究對象進(jìn)行整體把控。在后期的研究中，我們應(yīng)該注重借助多樣化的指標(biāo)全面系統(tǒng)地分析。對于房地產(chǎn)行業(yè)的研究，我們應(yīng)該做到動態(tài)化、適時化、全面化。2.2研究思路文章圍繞房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈風(fēng)險管理研究，以研究背景為前提、借助研究理論與方法開展研究，達(dá)到此次研究的意義。通過分析房地產(chǎn)行業(yè)目前的現(xiàn)狀,研究資金鏈的風(fēng)險所在,探究資金鏈風(fēng)險導(dǎo)致的原因防止出現(xiàn)資金鏈的斷裂等情形，并對此提出了針對性的措施。3.相關(guān)概念及理論基礎(chǔ)本章主要詳細(xì)介紹了相關(guān)概念及支撐理論，能夠有效地對后文研究點(diǎn)進(jìn)行說明，防止后期研究過程中出現(xiàn)歧義。其中杠桿理論、風(fēng)險管理理論、資金風(fēng)險理論和資金鏈循環(huán)理論是重點(diǎn)。3.1相關(guān)概念及界定3.1.1資金鏈資金鏈?zhǔn)侵妇S系企業(yè)正常運(yùn)行的資金循環(huán)鏈條，主要是指現(xiàn)金—資產(chǎn)—現(xiàn)金的循環(huán)。對于資金鏈的研究，最早提出相關(guān)觀點(diǎn)是馬克思在1867年談到的資本循環(huán)，資本的循環(huán)與周轉(zhuǎn)是資金鏈的核心。從財(cái)務(wù)管理的角度出發(fā)，資金鏈反映了一個企業(yè)的現(xiàn)金流，資金鏈在流轉(zhuǎn)過程中，風(fēng)險問題是必須高度重視的，因?yàn)樗鼪Q定了企業(yè)的現(xiàn)金流安全。3.1.2資金杠桿資金杠桿就是指一個企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債比，負(fù)債比越高代表了企業(yè)所面臨的杠桿越高，資金杠桿并不只有單方面的影響，由于其特殊作用，對企業(yè)的發(fā)展來說是有利有弊的。從積極的方面來說，企業(yè)可以通過資金杠桿盈來獲取高預(yù)期的收益；而當(dāng)高負(fù)債情況下出現(xiàn)了虧損的話，在資金杠桿的作用下，企業(yè)將會承受巨大的損失。3.2相關(guān)理論基礎(chǔ)3.2.1杠桿理論杠桿理論，其中涉及到了經(jīng)營杠桿、財(cái)務(wù)杠桿和復(fù)合杠桿等知識。在研究杠桿理論之前，財(cái)務(wù)指標(biāo)我們必須要選取兩個以上，這樣才能對研究對象進(jìn)行一個充分的說明。杠桿理論能夠很好的反應(yīng)一個企業(yè)所面臨的收益與風(fēng)險。杠桿系數(shù)越大，杠桿的作用越明顯，比如收益高，同時風(fēng)險也高。杠桿如果偏高，會出現(xiàn)增加現(xiàn)金流出的現(xiàn)象，如果資金鏈出現(xiàn)了問題，那么就會引起償債負(fù)擔(dān)的加劇。所以往往高負(fù)債的公司往往容易陷入財(cái)務(wù)風(fēng)險，更有甚者會出現(xiàn)資金斷流的情況，如果沒有及時的挽回措施，最終會導(dǎo)致破產(chǎn)。3.2.2企業(yè)資金風(fēng)險企業(yè)資金風(fēng)險是指，資金在循環(huán)的過程中，企業(yè)不可避免的遇到了各種難以預(yù)料或無法控制的情況，從而導(dǎo)致企業(yè)發(fā)生資金損失或者實(shí)際收益遠(yuǎn)小于預(yù)期收益，進(jìn)而造成企業(yè)發(fā)生財(cái)務(wù)危機(jī)，嚴(yán)重的話甚至可能破產(chǎn)倒閉。資金的風(fēng)險與收益是并存的，高收益必然伴隨著高風(fēng)險，這是由市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律所決定的。3.2.3資金循環(huán)理論資本循環(huán)是企業(yè)發(fā)展過程中的基礎(chǔ)，馬克思在《資本論》中提出，資金在企業(yè)項(xiàng)目的各個環(huán)節(jié)進(jìn)行流通，周而復(fù)始，但是增減變動不定。馬克思的資本循環(huán)理論對企業(yè)管理資金鏈具有十分重要的指導(dǎo)作用，在社會經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的背景下，資本循環(huán)是十分正常的，在資金的順暢流動中，保障資金鏈的循環(huán)。4.房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)狀本章從兩大方面對房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行分析。一方面介紹融創(chuàng)中國的基本信息，同時選取研究對象的運(yùn)營概況進(jìn)行分析，另一方面對房地產(chǎn)整體這個行業(yè)的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)并總結(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的共同之處，從而研究出房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)特點(diǎn)。4.1融創(chuàng)中國企業(yè)運(yùn)營概況4.1.1公司簡介融創(chuàng)中國股份有限公司（簡稱融創(chuàng)中國)在2003年成立，秉承先進(jìn)的品牌理念，在家庭房屋的建筑中，充分為群眾考慮，由此收獲了些許好評。2019年，融創(chuàng)中國將將戰(zhàn)略目標(biāo)定為“整合中國家庭美好生活”，充分利用各方資源，整合高端精品住房與服務(wù)體系。圖4-1為融創(chuàng)集團(tuán)的組織架構(gòu)圖。圖4-14.1.2公司業(yè)務(wù)運(yùn)營概況房地產(chǎn)行業(yè)中各家企業(yè)的運(yùn)營狀況參差不齊，每家公司都在盡可能地謀求發(fā)展，融創(chuàng)中國在房地產(chǎn)行業(yè)中一直保持著平穩(wěn)地增長。在2019年國家發(fā)布“房住不炒”的政策，以及2020年頒布三條紅線，公司始終以高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量向社會和民眾交出了滿意的答卷。4.2房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)現(xiàn)狀4.2.1資金需求量大對于地產(chǎn)行業(yè)來說，資金是相當(dāng)重要的，每個項(xiàng)目從中標(biāo)到項(xiàng)目落地，都需要大量資金，包括各類工商、材料、設(shè)備款項(xiàng)以及人工支出，乃至于后期的項(xiàng)目維護(hù)。圖4-2（資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局）如圖4-2可知，房地產(chǎn)行業(yè)主要涉及到開發(fā)投資支出費(fèi)、設(shè)備工器具購置費(fèi)、土地購置費(fèi)、其他投資費(fèi)用等。由圖4-3可知，2019年末，房地產(chǎn)企業(yè)的年貸款余額為44.41萬元。近5年來，房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展，每年貸款規(guī)模都在增加，房地產(chǎn)行業(yè)資金的總需求量也隨之上升。圖4-3（資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局）4.2.2融資難度大房地產(chǎn)企業(yè)通過會通過以下方式來籌集資金：國內(nèi)貸款、利用外資、自籌資金和其他資金來源等。表4-1通過比較不同籌資途徑下房地產(chǎn)企業(yè)資金來源狀況，了解房地產(chǎn)行業(yè)資金籌集階段可能出現(xiàn)的風(fēng)險，做好風(fēng)險的控制工作，保證資金的正常流動，確保良好的資金鏈管理,實(shí)現(xiàn)企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。年份資金來源國內(nèi)貸款所占比例利用外資所占比例自籌資金所占比例2015125203.0620214.3816%296.530.24%49037.5639%2016144214.0521512.415%140.440.10%49135.8534%2017156052.6225241.7616%168.190.11%50872.2133%2018166407.1124132.1415%114.020.07%55754.7934%2019178608.5925228.7714%175.720.01%58157.8433%表4-12015-2019年我國房地產(chǎn)行業(yè)資金來源狀況統(tǒng)計(jì)（資料來源：國家統(tǒng)計(jì)局）通過表4-1的數(shù)據(jù)，我們可以得出結(jié)論，我國房地產(chǎn)企業(yè)資金總量每年都在增加，且數(shù)額巨大。尤其值得關(guān)注的是，自籌資金所占的比例最大。5.融創(chuàng)中國資金鏈風(fēng)險分析5.1融創(chuàng)中國資金鏈風(fēng)險的衡量5.1.1資金鏈風(fēng)險的預(yù)警風(fēng)險預(yù)防和預(yù)警往往是企業(yè)管理層最容易忽視的地方，但實(shí)際上，風(fēng)險預(yù)警是非常重要的，只有具備完善的風(fēng)險意識才能及時做出戰(zhàn)略性調(diào)整。所以企業(yè)不能一味地追求短期效益，要用長期投資的眼光去做項(xiàng)目，這就要求企業(yè)必須具備完善的預(yù)警機(jī)制。否則，房地產(chǎn)企業(yè)將很難抵御市場風(fēng)險。資金鏈風(fēng)險的預(yù)警是借助專業(yè)的理論知識，同時通過財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，利用先進(jìn)的指標(biāo)公式，預(yù)測資金流動情況，這樣既能及時了解企業(yè)現(xiàn)金流所面臨的風(fēng)險問題，還可以及時發(fā)現(xiàn)資金鏈問題，方便管理者及時做出調(diào)整。5.1.2融創(chuàng)中國資金鏈風(fēng)險預(yù)警狀況我國學(xué)者周首華、楊濟(jì)華等在Z.分?jǐn)?shù)模型基礎(chǔ)上進(jìn)行大量樣本采集，使用SPSS-X統(tǒng)計(jì)軟件多微區(qū)分分析方法，建立了F分?jǐn)?shù)模型。F分?jǐn)?shù)模型的主要特點(diǎn)是:(1)在預(yù)測自變量中加入了現(xiàn)金流量這一指標(biāo)?，F(xiàn)金流量比率是預(yù)測公司破產(chǎn)的有效變量，這是通過大量企業(yè)的復(fù)盤推測得出的結(jié)論，由此在很大程度上彌補(bǔ)了Z計(jì)分?jǐn)?shù)模型的不足。(2）將現(xiàn)代化公司財(cái)務(wù)狀況的發(fā)展特點(diǎn)，以及其有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的更新作為新的出發(fā)點(diǎn)思考，此公式更適合目前企業(yè)的財(cái)務(wù)模式。(3）使用的樣本數(shù)量更大。F分?jǐn)?shù)模型使用了CompustatPCPlus會計(jì)數(shù)據(jù)庫中1990年以來的4160家公司的數(shù)據(jù)進(jìn)行了檢驗(yàn)。檢驗(yàn)結(jié)果表明，F(xiàn)分?jǐn)?shù)模型對破產(chǎn)公司預(yù)測的準(zhǔn)確率為68.18%。如下列公式，F(xiàn)=-0.1774+1.1091X1+0.1074X2+1.9271X3+0.0302X4+0.4961X5式中，在F模型中，周首華等學(xué)者將判斷公司是否會短期內(nèi)陷入財(cái)務(wù)危機(jī)的闕值設(shè)為0.0274。由表5-1展示了具體F值不同情況的含義。F值短期陷入財(cái)務(wù)危機(jī)的概率F<0.0274公司存在嚴(yán)重的財(cái)務(wù)危機(jī)F>=0.0274公司財(cái)務(wù)狀況良好,不存在財(cái)務(wù)危機(jī)-0.0501<F<0.0149不確定區(qū)域,需進(jìn)一步分析表5-1在觀察融創(chuàng)中國2020年的年報數(shù)據(jù)后，代入F值模型，得出融創(chuàng)中國2020年的F值，結(jié)果如表5-2所示:表5-2由表5-2，融創(chuàng)中國2020年F值計(jì)算測試結(jié)果表明，融創(chuàng)中國在2020年的F值<0.0274,說明公司的財(cái)務(wù)狀況存在嚴(yán)重危機(jī)。從F值看，融創(chuàng)中國背后的財(cái)務(wù)風(fēng)險較為明顯。應(yīng)該警惕財(cái)務(wù)風(fēng)險的影響，確保資金鏈的順暢。5.1.3新華聯(lián)資金風(fēng)險預(yù)警概況為了進(jìn)一步確定F模型對房地產(chǎn)企業(yè)的適用性，本文又引用了新華聯(lián)2020年年報數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。在分析之前，新華聯(lián)被中央劃入了三條紅線以內(nèi)，金融穩(wěn)定評級為謹(jǐn)慎級，由此可推測新華聯(lián)的財(cái)務(wù)狀況是十分危險的。圖5-1（資料來源：新浪財(cái)經(jīng)網(wǎng)）由圖5-1的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，以及推算數(shù)據(jù)，代入F值計(jì)算公式可得指標(biāo)名稱結(jié)果X1-0.23X2-0.02X3-0.07X40.07X50.03F-0.5572表5-3由表5-3可知，新華聯(lián)2020年F值計(jì)算測試結(jié)果為-0.5572，已經(jīng)嚴(yán)重偏離了區(qū)間數(shù)字0.0274，說明公司的財(cái)務(wù)狀況已經(jīng)相當(dāng)嚴(yán)峻。從F值看，新華聯(lián)背后的財(cái)務(wù)風(fēng)險較大，投資者應(yīng)理性回避，企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)層應(yīng)積極響應(yīng)國家整改，對企業(yè)進(jìn)行結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型或重組并購。5.2房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈存在的風(fēng)險本章在分析完融創(chuàng)中國和新華聯(lián)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)后，又結(jié)合目前房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的問題，總結(jié)出大部分房地產(chǎn)企業(yè)在資金籌集和使用階段所面臨的通病。5.2.1資金籌集階段的風(fēng)險分析資金鏈的開端就是資金籌集階段，資金能否順暢流入，決定了企業(yè)是否有發(fā)展的動力，但是同時也要具備良好的還款能力，確保資金正常流轉(zhuǎn)，這樣才能保障房地產(chǎn)企業(yè)的健康運(yùn)行，使其能夠正常運(yùn)轉(zhuǎn)并逐步發(fā)展。隨著我國金融市場的逐漸成熟，籌集資金的渠道變得越來越豐富，所以我們更應(yīng)該注重資金籌集階段的風(fēng)險和安全問題。怎樣才能選擇對于企業(yè)來說最好的籌資方案或者說最適合企業(yè)的籌資方案？企業(yè)的籌資資格是怎樣考察的？怎樣合理規(guī)劃企業(yè)應(yīng)該籌資多少？此外，如果因?yàn)榛I集到的資金沒有得到很好的有序的管理，將會導(dǎo)致還款時現(xiàn)金流出現(xiàn)問題，就會有損企業(yè)的信譽(yù)，導(dǎo)致融資受阻。大部分房地產(chǎn)企業(yè)都存在著資本結(jié)構(gòu)不合理的情況，為了能夠使手里下一個項(xiàng)目能夠正常開發(fā)，在上一個項(xiàng)目還沒收到回款時，只能繼續(xù)舉債運(yùn)營，在此期間如果任一項(xiàng)目運(yùn)營受阻，都會給企業(yè)帶來嚴(yán)重的影響。因此，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的第一環(huán)節(jié)，即資金鏈中的籌資階段非常重要。下文將根據(jù)一些財(cái)務(wù)指標(biāo)來具體分析。5.2.2資金使用階段的風(fēng)險分析我們可以通過企業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率、流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等指標(biāo)來對企業(yè)使用階段可能引起的資金鏈風(fēng)險。企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)主要受外部的影響較多，資金在使用階段如果能被高效利用，就會使企業(yè)資金鏈能夠良好運(yùn)轉(zhuǎn)。融創(chuàng)中國、新華聯(lián)等房地產(chǎn)企業(yè)，在資金使用階段最大的開銷是從購置土地開始的，包括后期的建設(shè)開發(fā)投入，以及銷售環(huán)節(jié)的成本，如運(yùn)營費(fèi)用等。圖5-1（資料來源：融創(chuàng)中國年報）由圖5-1可知，從2016年開始，融創(chuàng)中國的存貨周轉(zhuǎn)率在持續(xù)下降，2017年達(dá)到最低值為0.24，這種情況其實(shí)是可以推測出原因的，因?yàn)?016年融創(chuàng)中國這個房地產(chǎn)企業(yè)收購了上海摩克、萊蒙國際、聯(lián)想集團(tuán)等公司，從而導(dǎo)致企業(yè)的存貨在短時間內(nèi)增加，造成了存貨周轉(zhuǎn)率變低。2018年存貨周轉(zhuǎn)率開始逐漸的緩慢上升，說明融創(chuàng)中國的資金效率相對比于以往有所提高。在圖中我們可以看到，存貨周轉(zhuǎn)率的變動趨勢和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率的變化趨勢走勢相近，而且發(fā)現(xiàn)2017年總資產(chǎn)率偏低，這種情況主要是前期大量的并購造成的，表明融創(chuàng)集團(tuán)資金的使用效率其實(shí)是比較低的。融創(chuàng)中國2017年后的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率一直保持良好態(tài)勢,表明融創(chuàng)中國的賒賬較少，收賬迅速，表明融創(chuàng)中國在2017年連續(xù)兩項(xiàng)大額并購后快速回籠資金，避免出現(xiàn)資金鏈斷裂風(fēng)險，風(fēng)險防控意識較強(qiáng)。營運(yùn)能力指標(biāo)的分析可以推測出資金的使用效率，但是同時，投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流也會造成一定影響。圖5-2（資料來源：融創(chuàng)中國年報）由圖5-2可知，融創(chuàng)中國2015-2019年的凈利潤每年都在提高，但是對于經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量而言，其波動較大，這是比較奇怪的地方。2017年現(xiàn)金流量凈額最高，這主要是受到了房地產(chǎn)銷售階段的影響。通過比較凈利潤與現(xiàn)金凈流量的關(guān)系發(fā)現(xiàn)：現(xiàn)金流量凈額的增加與凈利潤并不能看出有什么聯(lián)系，兩者之間并不能找出關(guān)系式的存在，這說明融創(chuàng)中國的資金鏈有相當(dāng)大的問題和風(fēng)險。5.3融創(chuàng)中國資金鏈風(fēng)險成因分析5.3.1政策的影響房地產(chǎn)行業(yè)在很大程度上影響著國民經(jīng)濟(jì)的命脈，國家的任何舉動措施都會使該行業(yè)的企業(yè)有所影響。信貸政策的影響最直接，因?yàn)闀黾悠髽I(yè)的融資難度，如果國家對金融機(jī)構(gòu)采取了某些管控，限制融資渠道，那么就會大大增加房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本。企業(yè)的發(fā)展都需要資金的支持,融資環(huán)節(jié)是企業(yè)中最重要的一環(huán)，決定了企業(yè)能否發(fā)展壯大。近年來，國家采取了一系列政策，比如收緊公積金貸款、提高存款準(zhǔn)備金率等，導(dǎo)致可貸款余額的減少。為了預(yù)防房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象的發(fā)生，國家規(guī)定第二套房的首付比例一度達(dá)到了70%，除此之外還提高了貸款利率，不僅大大地影響了房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本，同時也限制了許多炒房投機(jī)者的能力。房地產(chǎn)行業(yè)作為傳統(tǒng)企業(yè)，其發(fā)展是最容易受到國家政策調(diào)控的影響的，如果國家的政策發(fā)生變化時，企業(yè)必須隨時能夠應(yīng)對，否則企業(yè)的經(jīng)營發(fā)展將陷入困境，更有甚者將會導(dǎo)致破產(chǎn)。結(jié)合案例企業(yè)，通過對融創(chuàng)中國、新華聯(lián)相關(guān)財(cái)務(wù)指標(biāo)數(shù)據(jù)的具體分析，了解到銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的信任度比較高的,便容易使企業(yè)對銀行貸款產(chǎn)生一定的依賴性，只要有需要有能力進(jìn)行擴(kuò)張，企業(yè)就會選擇貸款。5.3.2金融環(huán)境的影響在當(dāng)今快速發(fā)展的金融環(huán)境下，企業(yè)融資的方式是多種多樣的，比如銀行貸款、上市融資、信托融資、發(fā)行債券等方式。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，是不太適應(yīng)資本市場的，因?yàn)樵谥袊Y本容易受政策的影響，其不穩(wěn)定性決定了融資環(huán)境的惡劣。金融市場不穩(wěn)定性，不僅影響了房地產(chǎn)企業(yè)，還影響了房地產(chǎn)企業(yè)的上下游，比如家具、建筑公司等行業(yè)。加上融創(chuàng)中國作為在香港上市的大陸公司，不論是在融資方面還是正常的經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的開展都是需滿足境內(nèi)的相關(guān)政策要求的。必須通過中國銀監(jiān)會的審批，還要接受香港方面的監(jiān)督檢查，相比較于境內(nèi)上市公司，其局限性是相當(dāng)明顯的。5.3.3戰(zhàn)略盲目,激進(jìn)拿地根據(jù)融創(chuàng)中國官網(wǎng)發(fā)布的數(shù)據(jù)來看，融創(chuàng)中國在2019年花費(fèi)了高達(dá)1000億元的資金在競標(biāo)土地上，該項(xiàng)金額在全中國排名第五，增幅更是達(dá)到了156.41%，甚至超過了一些市值、實(shí)力都比他強(qiáng)的房地產(chǎn)企業(yè)。融創(chuàng)中國在2017和2018年都被推上了房地產(chǎn)企業(yè)中的“五虎上將”，在其擴(kuò)張發(fā)展的過程中，其實(shí)每一步都已經(jīng)蘊(yùn)藏了許多的危機(jī)。一旦項(xiàng)目出現(xiàn)問題，資金鏈就會引起不可磨滅的影響。5.3.5凈負(fù)債率高，償債壓力大房地產(chǎn)企業(yè)一般都會采取收預(yù)付款的方式來實(shí)現(xiàn)資金的快速回流，這是房地產(chǎn)企業(yè)與其他行業(yè)的不同之處，所以我們更傾向于用凈負(fù)債率來推測其償債能力。融創(chuàng)中國的凈負(fù)債率在近兩年有著很明顯的快速增長,這主要是由于并購引起的，因?yàn)槠髽I(yè)的資金絕大部分來源于銀行貸款，發(fā)行企業(yè)債券等方式，很少一部分是通過資產(chǎn)注入的方式，這樣的操作不僅大大增加了企業(yè)的杠桿率，而且也更直觀的暴露除了企業(yè)的凈負(fù)債率，大大降低了其風(fēng)險承受能力。6.去杠桿背景下融創(chuàng)中國資金鏈風(fēng)險防控的策略前面的章節(jié)對于融創(chuàng)中國資金鏈的風(fēng)險問題以及成因進(jìn)行了詳細(xì)的分析，不僅僅對于融創(chuàng)中國本身的分析，而且也通過融創(chuàng)中國總結(jié)了整個房地產(chǎn)行業(yè)的資金鏈風(fēng)險。我們現(xiàn)在要根據(jù)所推到的風(fēng)險問題與成因，探索出適合房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險防控策略。6.1資金籌集階段風(fēng)險管理對策建議6.1.1發(fā)展多樣化融資渠道從上述融創(chuàng)中國的問題可以分析出，融創(chuàng)中國在投資過程中杠桿率較高，我們認(rèn)為企業(yè)要發(fā)展，可以適當(dāng)?shù)牟扇∝?cái)務(wù)杠桿，但是一定得結(jié)合自身情況掌握一個度。資金的需求量大是房地產(chǎn)行業(yè)不可避免的問題，但是企業(yè)一定要針對資金的不同需求，做好融資的配比，盡量多采用不同的融資方式。具體情況具體應(yīng)對，例如短期融資要求企業(yè)現(xiàn)金流充裕，或者存貨周轉(zhuǎn)率高，需要加強(qiáng)項(xiàng)目的回款速度；而長期融資，則要注重公司項(xiàng)目的可持續(xù)性問題。為了防止后期資金的償還的壓力，企業(yè)需要充分分析項(xiàng)目的風(fēng)險成本，而且還要加強(qiáng)對投資項(xiàng)目的資金預(yù)算工作，然后根據(jù)預(yù)算合理制定融資策略，不僅如此，還要準(zhǔn)備相應(yīng)措施預(yù)防資金鏈風(fēng)險。資金能否穩(wěn)定獲取，對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，決定了其是否能夠穩(wěn)步擴(kuò)張，如果能拓寬融資渠道，將會獲取更多的投資。目前我國房地產(chǎn)行業(yè)的資金少部分是來源于自籌資金，大部分企業(yè)都是間接融資，這樣會極大的增加資金鏈的風(fēng)險負(fù)擔(dān)。所以企業(yè)在對于資金鏈進(jìn)行把控和管理時，應(yīng)該從源頭抓起，合理制定融資戰(zhàn)略，積極做好風(fēng)險防控，這樣企業(yè)才能逐步穩(wěn)定的發(fā)展。6.1.2穩(wěn)定資產(chǎn)負(fù)債率，保持資金暢通隨著國家“去杠桿”政策的提出以及去年三條紅線的標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)在籌資方面壓力更大，對于房地產(chǎn)行業(yè)的影響是很大的。所以對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，必須要控制資產(chǎn)負(fù)債率，保證資金鏈的相對安全，在生產(chǎn)經(jīng)營中保持資金周轉(zhuǎn)順暢，這才是房地產(chǎn)企業(yè)獲得資金的重要保障。融資順利的前提是能夠取得社會的信任，只有健康發(fā)展合理擴(kuò)張的企業(yè)才能擁有籌集資金的能力，否則一旦出現(xiàn)負(fù)面影響將會深深的危及企業(yè)現(xiàn)金流。金融等機(jī)構(gòu)在國家的政策的要求和指引下，必須認(rèn)真審核融資企業(yè)的資質(zhì)，如果房地產(chǎn)企業(yè)自身沒有競爭力，且資產(chǎn)負(fù)債率較高，是很難從銀行融資的。6.1.3完善公司預(yù)收賬款制度由于大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)采用的都是預(yù)售的方式來進(jìn)行銷售,因?yàn)檫@樣能快速獲得資金回款，減小了償債壓力和融資壓力。如果企業(yè)能夠保證短期融資渠道的暢通，那么就應(yīng)該適當(dāng)減少預(yù)收賬款的比例，確保資金的安全。6.2資金使用階段風(fēng)險管理對策建議6.2.1強(qiáng)化資金使用效率，控制成本首先，房地產(chǎn)企業(yè)必須先嚴(yán)謹(jǐn)認(rèn)真的制定項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃，項(xiàng)目周期越短，資金回流的速度就越快，資金使用效率就會大大提高，簡而言之意思就是資金使用效率的高低決定了企業(yè)回款的速度和質(zhì)量。對于企業(yè)而言資金的使用效率發(fā)揮著重要的作用，不僅能夠創(chuàng)造更多的利潤，而且能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)的擴(kuò)張。6.2.2正確投資，減少投資風(fēng)險不同的行業(yè)對自身的項(xiàng)目評判標(biāo)準(zhǔn)都不一樣，往往房地產(chǎn)項(xiàng)目的特點(diǎn)是最為明顯的，和其他行業(yè)都不太一樣，例如投資金額較大，動輒上億，而且資金占用的時間長，大大增大了資金的風(fēng)險。所以正確投資，減少投資風(fēng)險顯得尤為重要。例如公司可以分散投資，像商用房、居民房、城市建筑物等不同的類型。不同用途的房屋建造材料，工程周期，以及資金安全都是不同的，其投資風(fēng)險也不相同，每個房地產(chǎn)企業(yè)都應(yīng)該結(jié)合自身的情況，對資金進(jìn)行合理的分配。對于一家房地產(chǎn)企業(yè)來說，如果投資過于單一性，不僅會嚴(yán)重影響資金的回款過程，而且會大大降低其風(fēng)險承受能力。6.2.3健全公司成本管理控制體系提升成本管控水平，應(yīng)當(dāng)是企業(yè)在發(fā)展過程中必不可少的一個項(xiàng)目。大多數(shù)房地產(chǎn)行業(yè)在成本管理方面更偏向于事后管理，但關(guān)鍵是房屋在建設(shè)期間，成本費(fèi)用是比較高的，而這往往容易被管理層所忽視。有效的成本管理可以大大增加資金使用效率，因此加強(qiáng)成本管理控制體系不僅能夠降低成本，還可以幫助企業(yè)進(jìn)行利潤最大化，有效地節(jié)約資金。施工項(xiàng)目每一個環(huán)節(jié)的成本都值得管理層高度重視，從最開始的開發(fā)設(shè)計(jì)、施工、采購、營銷、財(cái)務(wù)等多個角度來實(shí)施成本控制，將企業(yè)生產(chǎn)環(huán)節(jié)的每一步都想到位，使得成本控制形成一個完整的管理體系。6.3資金回收階段應(yīng)對風(fēng)險管理的對策建議6.3.1優(yōu)化營銷策略首先房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該優(yōu)化營銷策略，房地產(chǎn)行業(yè)在資金回收階段的主要策略是通過銷售回款。房屋銷售是房地產(chǎn)項(xiàng)目的龍頭環(huán)節(jié)，也是房地產(chǎn)項(xiàng)目的資金回款的主要途徑之一。所以，在新時代背景下，房地產(chǎn)公司更應(yīng)該做好營銷策略，例如應(yīng)用自媒體積極為公司宣傳，定期開展?fàn)I銷活動等等。此外，還可以拓展房屋租賃等非銷售業(yè)務(wù)來回流一部分資金。房地產(chǎn)行業(yè)主要受到政策的影響,所以企業(yè)應(yīng)該提前根據(jù)相應(yīng)政策，制定銷售策略，為此企業(yè)還應(yīng)該成立專門的營銷部門，不同的項(xiàng)目應(yīng)該有不同的方案。企業(yè)還應(yīng)該根據(jù)自身特點(diǎn)進(jìn)行營銷方案的制定，例如配合自己的企業(yè)文化，這樣才能吸引到目標(biāo)客戶等等。在細(xì)節(jié)上要明確銷售的利潤空間，根據(jù)市場及時把控銷售進(jìn)度，這樣才能有效保障資金利用率。6.3.2綜合運(yùn)用大數(shù)據(jù)等方式加強(qiáng)資金鏈的管控隨著現(xiàn)代化社會的發(fā)展，大數(shù)據(jù)等新型手段已經(jīng)逐漸應(yīng)用于各行各業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)也應(yīng)該緊隨時代的發(fā)展，借助于大數(shù)據(jù)實(shí)現(xiàn)對資金鏈風(fēng)險的有效管控。企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)應(yīng)用，建立信息網(wǎng)絡(luò)中心，實(shí)現(xiàn)資金鏈的健康發(fā)展以及企業(yè)現(xiàn)金流的穩(wěn)定運(yùn)轉(zhuǎn)?！叭ジ軛U”政策背景下，資金鏈的順暢性決定了房地產(chǎn)企業(yè)能否健康穩(wěn)定的發(fā)展下去。而資金的回流速度和質(zhì)量，是所有資金鏈環(huán)節(jié)中最重要的，這一點(diǎn)已經(jīng)在前面章節(jié)有所提及，可以說是起著舉足輕重的作用。因此，資金鏈風(fēng)險管理信息系統(tǒng)，對房地產(chǎn)企業(yè)而言是迫在眉睫的任務(wù)，尤其是在中央嚴(yán)抓嚴(yán)管大背景下，每家企業(yè)都應(yīng)該高度重視，而且信息化能夠更有效地規(guī)避風(fēng)險，和制定出相應(yīng)措施。資金鏈風(fēng)險管理信息系統(tǒng)不僅能夠及時有效的、準(zhǔn)確無誤地反饋資金回流狀況，還能監(jiān)控資金在其他方面的風(fēng)險情況，加快了各個部門之間的信息交流，實(shí)現(xiàn)了數(shù)據(jù)資源的充分利用,能夠使企業(yè)能夠更高效的運(yùn)轉(zhuǎn)。結(jié)論本文吸收總結(jié)了國內(nèi)外學(xué)者關(guān)于企業(yè)資金鏈風(fēng)險的研究，并根據(jù)相關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，以及結(jié)合政策背景、行業(yè)水平等基本信息對融創(chuàng)中國、新華聯(lián)資金鏈存在的風(fēng)險進(jìn)行了探究，通過分析得出如下結(jié)論。資金鏈的風(fēng)險不僅僅是房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的問題，各行各業(yè)的企業(yè)都應(yīng)該給予高度重視，因?yàn)樵谄髽I(yè)的發(fā)展過程中，每一個階段都離不開資金鏈的流動，由資金投入開始生產(chǎn)，到資金回流完成項(xiàng)目周期獲得利潤，或者資金斷流導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。在每一個生產(chǎn)環(huán)節(jié)中，資金鏈都扮演了十分重要的角色，其收益與風(fēng)險決定了企業(yè)能否健康發(fā)展，同時也能對企業(yè)的盈利能力作出判斷。所以綜合來看，加強(qiáng)資金鏈風(fēng)險的防范，對于所有企業(yè)來說都是尤為重要的，最后我們得出了如下的結(jié)論:第一，融創(chuàng)中國的資金鏈風(fēng)險主要來源于以下三個方面：資金的籌集、資金的使用和資金的回流。資金籌集方面，由于融資渠道的單一，大部分是通過銀行貸款，最終導(dǎo)致企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率過高，由此所帶來的資金鏈風(fēng)險是十分嚴(yán)重的。企業(yè)應(yīng)該積極拓展除了貸款以外的融資方式，例如外資、發(fā)行債券等方式的籌資。但融創(chuàng)中國的資金鏈風(fēng)險遠(yuǎn)不如此，由于企業(yè)在生產(chǎn)過程中資金的使用效率不高，在大量購入土地后并未能及時建造實(shí)施，資金占用的比例過高，導(dǎo)致償債能力弱。由于償債能力不足，融創(chuàng)中國的再融資將會受到嚴(yán)重的影響，因?yàn)殂y行在貸款前，會對企業(yè)的現(xiàn)金流作出綜合評價，企業(yè)很難繼續(xù)發(fā)展。第二，影響資金鏈風(fēng)險的因素不僅有自身決策的問題，還有外部環(huán)境，政策等影響因素。外部環(huán)境的影響主要體現(xiàn)在政策的規(guī)范，以及金融市場的不穩(wěn)定性。有關(guān)政策的提出決定了房地產(chǎn)的下一步戰(zhàn)略決策，每個企業(yè)所面臨的情況都不盡相同。近年來金融行業(yè)的大幅整改、銀行貸款的縮進(jìn)、疫情環(huán)境下經(jīng)濟(jì)的下滑、國家的宏觀調(diào)控政策等等,都對企業(yè)應(yīng)對風(fēng)險的能力提出了嚴(yán)峻的考驗(yàn)，房地產(chǎn)企業(yè)更應(yīng)該建立完善的風(fēng)險防控體系，保證企業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。本文對于房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈的研究還有待于進(jìn)一步提高，在深度和廣度方面還不夠成熟，選取樣本也具有一定局限性,無法透過該企業(yè)了解整個房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈風(fēng)險的狀況。后續(xù)的研究我會進(jìn)一步對房地產(chǎn)行業(yè)或者其他行業(yè)，以及公司內(nèi)部治理進(jìn)行深度的研究，繼續(xù)獲取對其他房地產(chǎn)有價值的信息數(shù)據(jù)，積累資金鏈風(fēng)險等相關(guān)理論，探索選取房地產(chǎn)行業(yè)的典型企業(yè)，完善該理論體系，為房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈風(fēng)險防范做出一定的貢獻(xiàn)。參考文獻(xiàn)[1]司馬則茜，程莎.企業(yè)集團(tuán)全面風(fēng)險管理集成框架[J.會計(jì)之友.2015(12):50-54[2]鈔志峰，胡勝.經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)去杠桿化研究[J.經(jīng)濟(jì)研究導(dǎo)刊.2018(27):12-14+121[3]崔艷.資金鏈斷裂的成因及解決方案[J門.財(cái)會學(xué)習(xí).2017(17):184-185[4]于茜.房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈風(fēng)險管理分析[J刀.經(jīng)貿(mào)實(shí)踐,2018(05):106.[5]GaoJ.AnalysisofSmallandMedium-SizedEnterprisesmaketingRiskCausedbyCapitalChainRupture[C].IntermationalConferenceonEducation，ManagementandComputingTechnology，2015:43-48.[6]WuetalBeaver.FinancialRationasPredictorsofFailure[J].JoumalofAccountingResearch(supplement)，2013(32):18~23.[7]Yeetal,Intra-industryMomentuFinancial-ChainManagementofRealEstate.JoumalofFinancialMarket[J.2016.8(2):5~13.[8]JG.AnalysisofFinancingChannelsforChineseRealEstateEnterprisesintheCrrentSituation[C].IntemationalConferenceonConstructionandRealEstateManagement，2014:1031-1037.[9]GennadyL.Brodetskiy.Theinventoryoptimisationtakingintoaccounttimevalueofmoneyandorderpaymentdeferrals[J].Int.J.ofLogisticsSystemsandManagement,2017,28(4):18-24[10]SyedAwaisAhmadTipu.KamelFantazy.Exploringtherelationshipsofstrategicentrepreneurshipandsocialcapitaltosustainablesupplychainmanagementandorganizationalperformance[J.InternationalJournalofProductivityandPerformanceManagement,2018,67(9):123-136[11]DDPutri,DHDarwanto,SHartono,LRWalyati.Indicatorofsu