XXXX年河南南陽市房地產(chǎn)市場分析年報-44-

錄 7 7 7 8 10 10 11 11 11 11 12 12 12 12 13 14 15 16 17 18 18 20 21 21 22 23 23 25 25 26 26 30 30 32 34 35 35 36 39 39 40注：數(shù)據(jù)統(tǒng)計時間說明：數(shù)據(jù)來源說明：數(shù)據(jù)來源于南陽市房管局主辦南陽市房地產(chǎn)信息網(wǎng)、南陽市商品房信息網(wǎng)及南陽市產(chǎn)權(quán)交易中心、中國土地交易網(wǎng)、監(jiān)控部等單位及部門?！硎渍Z—————————————————————如果說2009年是中國樓市令人大跌眼鏡的一年，那么2010年給人的應(yīng)該是一種“山窮水復疑無路”的無奈與驚喜。全球金融危接踵而至的調(diào)控政策敲響警鐘，及至2010年4月新政橫空出臺，中國樓市一夜之間似乎進入“萬馬齊喑”的時代。然而，短暫的休整我國房地產(chǎn)業(yè)是市場經(jīng)濟和計劃經(jīng)濟的共生品，從土地源頭進行計劃性控制、從土地價格走市場化運作，從商品房項目審批走計劃經(jīng)濟路線、從商品房開發(fā)銷售走市場化路線，從信貸資金監(jiān)管走計劃路線、從資金運作走市場化路線，在這種市場經(jīng)濟與計劃經(jīng)濟年中國房地產(chǎn)業(yè)任他政策密集、樓市依然故我，呈現(xiàn)出“他強任他強，清風拂山崗”的尷尬局面。然將從規(guī)范市場與加大保障兩條線路大幅發(fā)力。該保障的保障、該市場的市場，這種“分家”的背后，其實也是中國國情之下的唯一的一條陽光大道。2011年，商品房市場將從規(guī)范土地市場、加強信貸監(jiān)管出臺（2011年將興建1000萬套保障性住房，將近2009年的兩倍）“這是一個最好的時代，也是一個最壞的時代”，這句話對于南陽的部分開發(fā)企業(yè)和購房客群來說，最是恰當市房地產(chǎn)正在掀起一場轟轟烈烈的樓市運動，名盤迭起、群雄逐鹿。在市場經(jīng)濟環(huán)境優(yōu)化、城鎮(zhèn)化建設(shè)加快的基礎(chǔ)之上，農(nóng)運會適時前，南陽樓市無論是價格、供應(yīng)消化量將以氣貫長虹之勢一路上揚，在這種大利好的背景下，階段性供過于求、結(jié)構(gòu)單一等隱患暫時被雪藏起來，2012年之后農(nóng)運會后樓市經(jīng)濟效應(yīng)將逐一得到證實，潮退領(lǐng)之下，南陽樓市在全省17個同級地市（不將鄭州納入?yún)⒄辗懂牐┲幸呀?jīng)取得發(fā)展先機。達成行觀點：雖然宏觀環(huán)境及樓市政策在2011年依然具有各種不確定性，但南陽樓市本身受其影響有限，在農(nóng)運會利好大背景之下，條”為代表的樓市新政，中國樓市似乎風雨再來。然而，市場經(jīng)歷了極其短暫的觀望之后，無論是一二線城市還是三四線中小城市，整個房地產(chǎn)市場并沒有出現(xiàn)大多人預期的低迷了中國的樓市正在走向穩(wěn)定、走向成熟?？偨Y(jié)2010年樓市調(diào)控，主要呈現(xiàn)在2010年3月10號，國土資源部下風險排查。其中80%的閑置土地可能被收回。2010年9月27號，國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)用地和建設(shè)管理調(diào)控的通知》（下稱《通次通知直接將矛頭指向開發(fā)商囤地現(xiàn)象，對因企業(yè)原因?qū)е峦恋亻e置一年以上的，將取消企業(yè)參加土地競買的資格。2010年1月10日：國務(wù)院出臺“國十一條”，嚴格二套房貸款管理，首付不得低于40%,加大房地產(chǎn)貸款窗口指導．對二套房不再區(qū)分改善型和非改善型，一概執(zhí)行40%首付；明確要求央行及銀監(jiān)會要加大對金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)督管理和窗口指導；加強監(jiān)控跨境投融資活動，防境外“熱錢”沖擊中國市場。準利率的1.1倍。對購買首套住房且套型建筑面積在90平方米以上的對不能提供1年以上當?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。2010年7月12號，銀監(jiān)會發(fā)文，針對近日有媒體關(guān)于個別地區(qū)全面放松第三套房貸的報道，銀監(jiān)會有關(guān)負責人表示，差別化房貸政策的要求和標準沒有任何變化，商業(yè)銀行要繼續(xù)嚴格執(zhí)行策，對貸款購買商品住房，首付款比例調(diào)整到性貸款的管理，禁止用于購買住房；切實增加住房有效供給。2.50％；一年期貸款基準利率上調(diào)0.25個百分點，由現(xiàn)行的5.31％提高到％；2010年11月3日：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、中國人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)比例不得低于50嚴禁使用住房公積金個人住房貸款進行投機性購房，并停止向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個人住房貸款。2010年4月2號，財政部下發(fā)通知，對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等三部委通知稱，商業(yè)性個人住房貸款中居民家庭住房套數(shù)，應(yīng)以擬購房家庭（含借款人、配偶及未成年子女）成員名下實際擁有的成套住房數(shù)量進行認定。2010年4月20號，住建部下發(fā)通知，對未取得預售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認購、預訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質(zhì)的費用。住建部、民政部、財政部聯(lián)合下發(fā)了關(guān)于加強廉租住房管理有關(guān)問題的通知。各地區(qū)要通過新建、改建、購置、租賃等方式多渠道籌集廉租住房房源。房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)鍵問題是在市場經(jīng)濟軌道中運行，還是在計劃經(jīng)濟軌道中運行。我國房地產(chǎn)業(yè)是市場經(jīng)濟和計劃經(jīng)濟的共生品。根據(jù)國家需要一手是計劃經(jīng)濟，一手是市場經(jīng)濟。土地供應(yīng)——計劃經(jīng)濟，土地價格——市場經(jīng)濟；公租房與廉租房項目濟，公租房與廉租房建設(shè)——市場經(jīng)濟；商品房項目——計劃經(jīng)濟，商品房開發(fā)建設(shè)——市場經(jīng)濟，商品房銷售價格——市場經(jīng)濟共存，從房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展可以清楚的看到：我國經(jīng)濟改革開放的步伐越走越難，同時折射了我國改革開放的艱難程度。對一二線城市的房地產(chǎn)仍執(zhí)行嚴管政策；對一線城市土地供應(yīng)量會進行適度調(diào)整；對一線城市政府土地價格政策不用金融杠桿對一線城市房地產(chǎn)資金供應(yīng)進行嚴管。對三四線城市房地產(chǎn)管理維持現(xiàn)狀。房地產(chǎn)業(yè)在國家嚴管政策下：中小房地產(chǎn)企業(yè)由于資金壓力或逐步退出，或被大房地產(chǎn)企業(yè)兼并，房地產(chǎn)府的推動下形成，國企房地產(chǎn)商與民營房地產(chǎn)商新一輪的角逐在國家政策的推動下開始逐鹿中原。國家有可能對土地供應(yīng)進行適量調(diào)整，特別是對一線城市土地供應(yīng)量會進行適度經(jīng)濟考驗。目進行適度干預，資金永遠向?qū)嵙A斜。公租房與廉租房落實關(guān)鍵看地方政府的經(jīng)濟實力，一是資金準備，二是建設(shè)周期。一線城市公租房與廉租房落實情況相對比較好，一線城市第一批公租房與廉租房上市會在2011年第一二季度；二線城市落實情況一般，要等到2011年第四季度和2012年上市；三線城市落實情況滯后，要等到2012-2013年上市。國家對房地產(chǎn)政策在不斷進行調(diào)整，總體走向趨于合理，在國家政策調(diào)整過程中房求不會變，公租房與廉租房落實的總體數(shù)量是緩解壓力的關(guān)鍵，商品房必須按市場經(jīng)濟規(guī)律來管。房地產(chǎn)在擠壓泡沫和大洗牌過程中走上正軌2005年，南陽市成為河南省第三個GDP過千億元的經(jīng)濟大市，從此南陽市的國民經(jīng)濟進入了一個快速發(fā)展機遇期，全市經(jīng)濟保事業(yè)的高速前進，作為支柱性產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)行業(yè)也進入了前所未有的高速發(fā)展期。南陽市近年GDP走勢圖00增長率元13.30%11.00%14.00%12.00%10.00%8.00%6.00%4.00%2.00%0.00%南陽市近年人均GDP走勢圖0元居民的人均可支配收入穩(wěn)步增長。而居民收入的增長，為消費市場的進一步擴大提供了堅實的經(jīng)濟基礎(chǔ)，同時為房地產(chǎn)的發(fā)展帶來良好的契機。078318913078318913元南陽作為傳統(tǒng)的農(nóng)業(yè)大市、工業(yè)強市，一二產(chǎn)業(yè)長期以來占據(jù)主導地位。自2007年，第三產(chǎn)業(yè)歷史上首次超過第一產(chǎn)業(yè)后，南陽成功實現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由“二一三”向“二三一”的演變，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化直接帶動南陽經(jīng)濟穩(wěn)步向前發(fā)展，從南陽市政府制定的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃來看，未來南陽將大力引進外資發(fā)展工業(yè)，在保持服務(wù)業(yè)的持續(xù)發(fā)展基礎(chǔ)上以促進第二產(chǎn)業(yè)集聚作為拉動地方經(jīng)濟增長、實現(xiàn)工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的戰(zhàn)略發(fā)展，這些外向型經(jīng)濟的發(fā)展必然帶來大量的人口需求，而人口的增加、經(jīng)濟的成熟，必然會給樓市發(fā)展提供良好的環(huán)境。2009年2008年2007年2006年2005年南陽市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)比例圖w第三產(chǎn)業(yè)u第二產(chǎn)業(yè) 第一產(chǎn)業(yè)20.60%20.60%29.00%50.40%26.60%21.10%52.30%23.90%23.90%25.30%50.80%24.40%24.60%51.00%26.20%26.20%23.70%50.10%近年來南陽市消費品零售總額保持了快速增長的勢頭，批發(fā)零售、住宿餐飲等行業(yè)的迅速發(fā)展，推動了商業(yè)市場的繁榮，而商業(yè)、服務(wù)業(yè)的興起則直觀的說明了南陽市居民消費購買力的增強，這些穩(wěn)步增長的消費性支出為房地產(chǎn)消費奠定了堅實的基礎(chǔ)。南陽市社會消費品零售總額0零售總額增長率23.00%25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%0.00%近五年以來，南陽市固定資產(chǎn)投資連續(xù)保持快速上升的態(tài)勢，2005—2009年，上漲了179.22%，平均增幅在30%以上，包括房地產(chǎn)在內(nèi)的固定資產(chǎn)投資規(guī)模不斷增大，投資額不斷增長。0南陽市全社會固定資產(chǎn)投資 房地產(chǎn)投資伴隨南陽市房地產(chǎn)投資開發(fā)的持續(xù)增加，近年來商品房竣工面積持續(xù)走高，2007年即環(huán)境對南陽房地產(chǎn)市場開發(fā)具有一定的影響。南陽市歷年商品房竣工面積0商品房竣工面積商品房竣工面積方公里，城市人口180萬，實現(xiàn)區(qū)域性中心城市、全省次中心城市和生態(tài)宜居城市的目標?？臻g布局————“一心、兩軸、五板塊”及跨區(qū)域合作的主要通道。3.五板塊：指構(gòu)建中部高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、南部輕紡工業(yè)集聚區(qū)、北部清潔能源和冶金建材產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、東部食品和石油產(chǎn)業(yè)集空間結(jié)構(gòu)———“一河兩岸、四組團”“一河兩岸”指將白河作為貫穿城市的景觀帶，城市主體部分在白河兩岸展開?！八慕M團”指中心組團、河南組團、河東組團、王村組團等四個不同功能城市組團；空間發(fā)展：————“東延南拓”中心城區(qū)北部、西部空間以生態(tài)保護與培育為主，城鎮(zhèn)發(fā)展方向主要向南拓展，向東延伸。規(guī)劃向白河以南區(qū)域以及獨山大道東側(cè)拓展城市空間，北部、西部結(jié)合風景區(qū)及旅游區(qū)的保護和建設(shè)，提升城市環(huán)境品質(zhì)，營造休閑娛樂和風景旅游空間。伴隨農(nóng)運會的），王村河東河東河南中心城區(qū)界定：規(guī)劃確定的中心城區(qū)范圍，東至許南襄高速公路，南到上武高速公路以南，包括寧西鐵路南陽南站兩側(cè)用地，西至二廣高速公路，北到二廣高速公路連接線，總面積441.6平方公里。萬0城鎮(zhèn)人口城鎮(zhèn)化率2006年314.712007萬0城鎮(zhèn)人口城鎮(zhèn)化率2006年314.712007年331.442008年381.952009年401.55420.2外老城區(qū)拆遷改造、舊房改造量也不少；而伴隨近年來南陽市國民經(jīng)濟快速發(fā)展，城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)定增加，生活水平不斷提高，以改善性需求為主導的中檔住宅需求不斷增加；而鑒于南陽與鄭州的地理距離，本地到省會購房客戶相對較少，這也為本土地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了堅實的客戶資源。以上種種支撐起目前南陽房地產(chǎn)開發(fā)持續(xù)快速發(fā)展、市場需求持續(xù)保持旺盛。國土部門的統(tǒng)計數(shù)據(jù)進一步說明了國家供地的充足：從2004-2009年全國土地供應(yīng)數(shù)據(jù)情況上看，土地供應(yīng)總量一直保持著28%~34%用于房地產(chǎn)開發(fā)用地，房地產(chǎn)開發(fā)用地又保持著70.8%～75.2%用于住宅用地。092月16865月4092月16865月487月99850南陽市2010年1—11月份，土地交易共計91宗，包含掛牌、拍賣、劃撥、協(xié)議出讓等形式，總體量共計4614.55畝，土地供應(yīng)DD加大保障性住房的力度。（畝）（萬元）（元/㎡）南陽市中達房地產(chǎn)側(cè)建業(yè)住宅集團南陽市萬事達房地南陽三杰房地產(chǎn)開南陽市康泰置業(yè)有限公司從2009年至2010年，大幅住宅土地多集中在濱河路、張衡路版塊，這與南陽市近期內(nèi)“東移北擴”的發(fā)展方向不謀而合，在一定控的影響，發(fā)展速度有所放緩，逐漸趨于平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢；而受城市化進程的加快、農(nóng)運會的舉辦等利好因素的影響，導致熱點板塊不斷涌現(xiàn)、入住人口不斷增長，未來五年內(nèi)將成為南陽快速發(fā)展的黃金時間；2005年以來，南陽房地產(chǎn)市場發(fā)展大致分為以下幾個熱點階段：09年至今——獨山大道、張衡路區(qū)域伴隨農(nóng)運會及（萬㎡）積達142萬㎡，市場銷售速度雖然也保持著快速發(fā)展的地產(chǎn)投資開發(fā)勢頭火熱、超過市場容量，另一方面作為1100萬的人口大市，一定程度上說明市場需求未完全釋放。截止到2010年12月27日，南陽市商品住宅銷售面積達125.45萬㎡，已遠超過2009年74萬㎡，成交套均面積面積、成交均價來看，2010年的南陽樓市都呈現(xiàn)出勃勃的生機。（套）（萬㎡）（萬元）（元/㎡）（萬元）截止到2010年12月27日，南陽市三大區(qū)域去化量排名依然保持不變，臥龍區(qū)共銷售面積54.99萬㎡，成交面積與套數(shù)頭地位，而成交均價受區(qū)域諸多高品質(zhì)樓盤的推動，高新區(qū)超越臥龍區(qū)成為榜首。住宅用房（三）住宅成交量價走勢2010年，南陽市商品住宅成交價格保持著平穩(wěn)震蕩的態(tài)勢，受部分高品質(zhì)樓盤開售的拉動，2010年11月份住宅銷售均通區(qū)域樓盤價格保持小幅上揚。20501月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月350030002500200050002010年，南陽市區(qū)住宅成交總額大幅上升，由2009年的16.36億元直接上升到31.9億元，銷售總額翻了將近一倍，是突破單月銷售5億元大關(guān)，這與房地產(chǎn)春秋兩季旺銷基本保持一致。020256.（五）住宅供應(yīng)量按正常商品住宅批準預售一至兩年內(nèi)消化完畢來粗略計算，自2009年以來，南陽市商品住宅供銷剩余量達到157.54萬㎡。截止到2010年12月份，南陽商品住宅靜態(tài)庫存量達場的商品住宅完全去化，需要15個月左右，市場需要大量的擴容客戶，達到快速去化產(chǎn)品的目的。從成交量來看，臥龍區(qū)2月份受春節(jié)影響，銷售面積大幅度下滑；而同樣作為銷售淡季的1月份則成井噴性爆發(fā)，與南趨勢基本吻合，說明春節(jié)前段時間是外出務(wù)工人員集中返鄉(xiāng)期，此階段是四五線市場樓市銷售的逆向旺季，值得把握。需要注意的是，2010年4月份以后，臥龍區(qū)整體市場交易量均較為低迷，這一方面與期間市場供應(yīng)量有關(guān)市場還是受到一定程度的政策調(diào)控影響，客戶對區(qū)域價值缺乏長遠預期。作為老城區(qū)，市場價值比較穩(wěn)定，受外在因素干擾不大。伴隨老城區(qū)改造力度的加大，未來幾年宛城區(qū)的開發(fā)量將不斷擴大，而受區(qū)域成熟的生活配套價值和地緣性客戶的影響，量價均有較穩(wěn)的上漲空間。作為南陽市以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展為職能的新區(qū)，高新區(qū)自1996年正式運行以來，房地產(chǎn)發(fā)展一直處于邊緣地位，而伴業(yè)的不斷發(fā)展、入住人口與區(qū)域環(huán)境都有了極大的提升，這都為房地產(chǎn)發(fā)展提供了良好的發(fā)展背景，中遠期來看具備極大的潛力與空間。年，資金充裕的開發(fā)企業(yè)、理智觀看的購房客群，都促使市場競爭從價格轉(zhuǎn)移到產(chǎn)品本身上來，2010年的南陽同樣也不例在四、五線城市，由于居住習慣的影響，實用型中小戶型往往不受住習慣的弱化，南陽房地產(chǎn)市場上中小戶型產(chǎn)品明顯增多，特別是在老城區(qū)成熟地段。低首付、低月供也成為諸多年輕客群首次置業(yè)的不二之選。在南陽市場中，市中心區(qū)域基本告別多層產(chǎn)品時代，全市多為高層項目。在這些高層產(chǎn)品中，板式樓較為少見，多為兩梯三戶、兩梯四戶及部分改良型塔式高層，在提高土地價值的同時，難免導致居住密度相對較大，在一定程度上降低了產(chǎn)應(yīng)的劇增，想要在市場上領(lǐng)秀全城，那么此類產(chǎn)品無論是園林景觀的打造、新型建筑材料的運用還是科技智能化大項目附加值的競爭砝碼。中景門·國貿(mào)、290余畝的尚城國際還是總占地達480畝的建業(yè)地塊，南陽向東、向北強建筑形態(tài)建業(yè)森林半島玫景天城都市春天二期根據(jù)規(guī)模及市場影響力，在選取的15個新推樓盤中，14個配備高層產(chǎn)品，12個為純高層項目，高層產(chǎn)品將絕對性主導市場供給格局，對南陽都市化意向起到了良好的硬件支撐；但同時也使得購房客群可選擇的余地不大，那么開發(fā)最大化的同時，如何打造精品高層滿足客戶需求，在產(chǎn)品細節(jié)、營銷操盤上贏得市場，將是未來樓市競爭的主要發(fā)力點。0285在近期新推的15個樓盤當中，5萬㎡以下的小規(guī)模項目為零，5-10萬㎡中等規(guī)模的項目共2個，10-30萬平方米較大規(guī)模最多，高南陽房地產(chǎn)市場產(chǎn)品品質(zhì)。新盤區(qū)域分布13%40%47%40%臥龍區(qū)宛城區(qū)高新區(qū)在2010年新入市的樓盤中，依然集中分布在臥龍區(qū)、宛城區(qū)，由于區(qū)域未來3-5年發(fā)展方向主要向東和向北，獨山大道以東河板塊將是未來幾年樓市重點發(fā)力區(qū)域。未來中國房地產(chǎn)市場上，將出現(xiàn)兩種明顯的現(xiàn)象：實力客群可在商品房市場上追逐居住享受與經(jīng)濟利潤，者有其屋的和諧民生，即市場有序、保障合理。部現(xiàn)金流有所改善，