民法典房租租賃合同簽約法律知識科普

租賃合同《民法典》第三編合同第十四章匯報(bào)人：xxx時(shí)間：20XX.X

PPT模板網(wǎng)-PPT網(wǎng)-網(wǎng)-免費(fèi)PPT模板下載網(wǎng)-PPT模板網(wǎng)-PPT網(wǎng)-PPT模板下載網(wǎng)-PPT模板免費(fèi)下載網(wǎng)-PPT教程網(wǎng)-PPT素材網(wǎng)-PPT課件租賃合同全文學(xué)習(xí)01完善不定期租賃的推定規(guī)則02出租人維修義務(wù)03房屋承租人對租賃的房屋04房屋承租人死亡的租賃關(guān)系的處理05租賃期限屆滿承租人繼續(xù)使用租賃物以及優(yōu)先承租權(quán)06目錄租賃合同全文學(xué)習(xí)第一章節(jié)《民法典》第三編合同第十四章第七百零三條

【租賃合同定義】租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百零四條

【租賃合同主要內(nèi)容】租賃合同的內(nèi)容一般包括租賃物的名稱、數(shù)量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。第七百零五條

【租賃最長期限】租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。租賃期限屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同;但是，約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年。第七百零六條

【租賃合同的登記備案手續(xù)對合同效力影響】當(dāng)事人未依照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理租賃合同登記備案手續(xù)的，不影響合同的效力。第七百零七條

【租賃合同形式】租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。租賃合同全文學(xué)習(xí)第七百零八條

【出租人交付租賃物義務(wù)和適租義務(wù)】出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期限內(nèi)保持租賃物符合約定的用途。第七百零九條

【承租人按約定使用租賃物的義務(wù)】承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的方法使用租賃物。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用。第七百一十條

【承租人按約定使用租賃物的免責(zé)義務(wù)】承租人按照約定的方法或者根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損耗的，不承擔(dān)賠償責(zé)任。第七百一十一條

【租賃人未按約定使用租賃物的責(zé)任】承租人未按照約定的方法或者未根據(jù)租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并請求賠償損失。租賃合同全文學(xué)習(xí)租賃合同全文學(xué)習(xí)第七百一十二條

【出租人維修義務(wù)】出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，但是當(dāng)事人另有約定的除外。第七百一十三條

【出租人不履行維修義務(wù)的法律后果】承租人在租賃物需要維修時(shí)可以請求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期。第七百一十四條

【承租人妥善保管租賃物義務(wù)】承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。添加小標(biāo)題租賃合同全文學(xué)習(xí)第七百一十五條

【承租人對租賃物進(jìn)行改善或增設(shè)他物】承租人經(jīng)出租人同意，可以對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物。承租人未經(jīng)出租人同意，對租賃物進(jìn)行改善或者增設(shè)他物的，出租人可以請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失。第七百一十六條

【承租人對租賃物轉(zhuǎn)租】承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效;第三人造成租賃物損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。第七百一十七條

【超過承租人剩余租賃期限的轉(zhuǎn)租期間效力】承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效;第三人造成租賃物損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。租賃合同全文學(xué)習(xí)第七百一十九條

【次承租人代位求償權(quán)】承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和違約金，但是轉(zhuǎn)租合同對出租人不具有法律約束力的除外。次承租人代為支付的租金和違約金，可以充抵次承租人應(yīng)當(dāng)向承租人支付的租金;超出其應(yīng)付的租金數(shù)額的，可以向承租人追償。第七百一十八條

【推定出租人同意轉(zhuǎn)租】出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但是在六個月內(nèi)未提出異議的，視為出租人同意轉(zhuǎn)租。第七百二十條

【租賃物收益歸屬】在租賃期限內(nèi)因占有、使用租賃物獲得的收益，歸承租人所有，但是當(dāng)事人另有約定的除外。租賃合同全文學(xué)習(xí)承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。對支付租金的期限沒有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定，租賃期限不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時(shí)支付;租賃期限一年以上的，應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時(shí)支付，剩余期限不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿時(shí)支付。第七百二十一條

【租金支付期限】承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以請求承租人在合理期限內(nèi)支付;承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第七百二十二條【承租人違反支付租金義務(wù)的法律后果】因第三人主張權(quán)利，致使承租人不能對租賃物使用、收益的，承租人可以請求減少租金或者不支付租金。第三人主張權(quán)利的，承租人應(yīng)當(dāng)及時(shí)通知出租人。第七百二十三條

【出租人權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任】租賃合同全文學(xué)習(xí)第七百二十四條

【非承租人構(gòu)成根本性違約承租人可以解除合同】有下列情形之一，非因承租人原因致使租賃物無法使用的，承租人可以解除合同：(一)租賃物被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封、扣押;(二)租賃物權(quán)屬有爭議;(三)租賃物具有違反法律、行政法規(guī)關(guān)于使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定情形。第七百二十五條

【所有權(quán)變動不破租賃】租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內(nèi)發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力。第七百二十六條

【房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)】出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利;但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。租賃合同全文學(xué)習(xí)第七百二十七條

【委托拍賣情況下房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)】出租人委托拍賣人拍賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在拍賣五日前通知承租人。承租人未參加拍賣的，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。第七百二十八條

【房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)受到侵害的法律后果】出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使優(yōu)先購買權(quán)情形的，承租人可以請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任。但是，出租人與第三人訂立的房屋買賣合同的效力不受影響。租賃合同全文學(xué)習(xí)第七百二十九條

【不可歸責(zé)于承租人的租賃物毀損、滅失的法律后果】因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以請求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。第七百三十條

【租賃期限沒有約定或約定不明確時(shí)的法律后果】當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃;當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對方。第七百三十一條

【租賃物質(zhì)量不合格時(shí)承租人解除權(quán)】租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。租賃合同全文學(xué)習(xí)第七百三十二條

【房屋承租人死亡的租賃關(guān)系的處理】因不可歸責(zé)于承租人的事由，致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的，承租人可以請求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失，致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的，承租人可以解除合同。第七百三十三條

【租賃期限屆滿承租人返還租賃物】當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，依據(jù)本法第五百一十條的規(guī)定仍不能確定的，視為不定期租賃;當(dāng)事人可以隨時(shí)解除合同，但是應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知對方。第七百三十四條

【租賃期限屆滿承租人繼續(xù)使用租賃物及房屋承租人的優(yōu)先承租權(quán)】租賃物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人訂立合同時(shí)明知該租賃物質(zhì)量不合格，承租人仍然可以隨時(shí)解除合同。添加小標(biāo)題完善不定期第二章節(jié)《民法典》第三編合同第十四章租賃的推定規(guī)則完善不定期租賃的推定規(guī)則第七百零七條租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式，無法確定租賃期限的，視為不定期租賃。法條沿革：《中華人民共和國合同法》第二百一十五條租賃期限六個月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。釋義：關(guān)于合同形式，合同編通則已作出規(guī)定，即當(dāng)事人訂立合同有書面形式、口頭形式和其他形式。法律并不特別要求合同當(dāng)事人采用何種形式訂立合同，但是法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。不定期租賃合同主要指的是沒有約定租賃期限或者租賃期限約定不明，且事后也不能確定租賃期限的租賃合同。完善不定期租賃的推定規(guī)則第二，租賃期限在6個月以上的，租賃合同應(yīng)當(dāng)采用書面形式。以租賃期限長短來劃分是否應(yīng)當(dāng)采用書面形式，是考慮到租期長短與合同當(dāng)事人雙方的利益有直接關(guān)系，因?yàn)樽馄陂L的合同往往是租賃物價(jià)值較高、租金較多，對租賃物的使用消耗也多一些，如果以書面形式將雙方的權(quán)利義務(wù)規(guī)定清楚，將來發(fā)生爭議時(shí)就有據(jù)可查，易于解決糾紛，保護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益。第一，租賃期限不滿6個月合同，可采用口頭形式也可以采用書面形式。這是因?yàn)樽赓U期限較短的合同一般來說租賃物價(jià)值不大，租賃物使用后變化不大，租金較少，租賃關(guān)系結(jié)束得快，證據(jù)不易失散。發(fā)生糾紛容易分清責(zé)任。因此，不必要求當(dāng)事人以書面形式訂立合同。第三，租賃期限6個月以上的，當(dāng)事人沒有采用書面形式訂立租賃合同，并非導(dǎo)致合同無效，而是產(chǎn)生約定的期限不予承認(rèn)的效果。一般規(guī)定形式要件的條款，是為了提醒當(dāng)事人盡到審慎義務(wù)，重視合同的訂立。為了既便利交易又保證交易安全，本條對租賃合同的形式作出以下幾個層次的規(guī)定完善不定期租賃的推定規(guī)則但租賃期6個月以上的合同，若能確定租賃期的應(yīng)當(dāng)視為定期合同。在《民法典》制定前，并未規(guī)定“無法確定租賃期”的情形下視為不定期租賃，因而不采用書面形式的，法律是否應(yīng)一律將其視為不定期租賃存在爭議。對租賃期限的約定，應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人協(xié)商。法律一般不應(yīng)干涉當(dāng)事人對期限的約定。定期租賃和不定期租賃，其合同的形式和效力等，在法律規(guī)定上有所不同，若一律視為不定期租賃，則過于僵化，有違合同自由的原則，也不符合民法的誠實(shí)信用原則和公平原則。因此，《民法典》作出相應(yīng)修改。無法確定租賃期完善不定期租賃的推定規(guī)則其一，如果租賃合同雖未采用書面形式，但雙方當(dāng)事人對租賃期限無爭議的，應(yīng)為定期租賃。其二，即使雙方當(dāng)事人對租賃期限有爭議，但若一方能舉證證明約定有確切的租賃期限的，應(yīng)為定期租賃。其三，若雙方對租賃期限有爭議，可以參照《民法典》第510條規(guī)定確定租賃期限，也可以適用《民法典》第730條關(guān)于租賃期限“沒有約定或者約定不明確”情形下的規(guī)定加以確定?！盁o法確定”的表述意味著，不僅當(dāng)事人自身可以對約定期限情況進(jìn)行舉證證明，司法機(jī)關(guān)也可以依據(jù)法律規(guī)定的關(guān)于合同約定不明情況下，交易習(xí)慣、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等規(guī)定進(jìn)行推定。這體現(xiàn)了充分保障當(dāng)事人意思自治，增加認(rèn)定為定期合同的可能性，有利于維護(hù)交易的穩(wěn)定性。出租人維修義務(wù)第三章節(jié)《民法典》第三編合同第十四章出租人維修義務(wù)第七百一十三條承租人在租賃物需要維修時(shí)可以請求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期。因承租人的過錯致使租賃物需要維修的，出租人不承擔(dān)前款規(guī)定的維修義務(wù)。法條沿革：《中華人民共和國合同法》第二百二十一條承租人在租賃物需要維修時(shí)可以要求出租人在合理期限內(nèi)維修。出租人未履行維修義務(wù)的，承租人可以自行維修，維修費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)。因維修租賃物影響承租人使用的，應(yīng)當(dāng)相應(yīng)減少租金或者延長租期。釋義：出租人負(fù)有保持租賃物適于使用、收益狀態(tài)的義務(wù)，在租賃物存在瑕疵或被毀損的情況下，出租人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)維修義務(wù)，但是當(dāng)事人另有約定的除外。出租人履行維修義務(wù)，可以由出租人主動作為，也可以由承租人提出。承租人請求出租人履行維修義務(wù)的，以租賃物有維修的必要及維修的可能為要件。租賃物有維修的必要是指租賃物發(fā)生毀損等情事，如不維修將致使承租人對租賃物不能為使用、收益或不能圓滿地為使用、收益，如出租的房屋因時(shí)日長久，遇雨滲漏，承租人無法居住等情形。并非一切與交付時(shí)不一致的狀態(tài)都有維修的必要，租賃物雖有瑕疵，但不妨礙使用、收益的，則無維修的必要。出租人維修義務(wù)租賃物是否具有維修的可能，不僅應(yīng)以物理上或技術(shù)上是否可能作為判斷標(biāo)準(zhǔn)，還應(yīng)以社會一般觀念或經(jīng)濟(jì)上的意義加以決定。租賃物有維修的必要及可能時(shí)，承租人可以向出租人發(fā)出維修的請求，催告出租人在合理的期限內(nèi)對租賃物進(jìn)行維修。該合理期限應(yīng)當(dāng)根據(jù)租賃物的損壞程度、承租人需要維修的緊迫程度以及出租人的維修能力等具體情況確定。出租人應(yīng)當(dāng)在承租人提出的合理期限內(nèi)履行對租賃物的維修義務(wù)，以滿足承租人使用租賃物的需求。同時(shí)，出租人不履行維修義務(wù)，任憑租賃物部分或全部毀損、滅失，致使承租人無法實(shí)現(xiàn)合同目的的，構(gòu)成根本違約，承租人可依據(jù)《民法典》的有關(guān)規(guī)定，解除合同并請求出租人承擔(dān)違約責(zé)任。關(guān)于出租人維修租賃物的義務(wù)，我國大陸和臺灣地區(qū)的學(xué)者多持否定說，認(rèn)為在非因承租人的過錯所致租賃物需要維修的情形下，出租人才負(fù)有維修租賃物的義務(wù)，因承租人的過錯致使租賃物需要維修的，則由承租人承擔(dān)維修義務(wù)，本條規(guī)定采用這一觀點(diǎn)。承租人拒不履行維修義務(wù)，造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)按照《民法典》的有關(guān)規(guī)定，承擔(dān)損害賠償責(zé)任。房屋承租人第四章節(jié)《民法典》第三編合同第十四章對租賃的房屋出租人維修義務(wù)行使優(yōu)先購買權(quán)第七百二十六條出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利；但是，房屋按份共有人行使優(yōu)先購買權(quán)或者出租人將房屋出賣給近親屬的除外。出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的，視為承租人放棄優(yōu)先購買權(quán)。法條沿革：《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十一條出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。但請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。房屋承租人對租賃的房屋第一，附條件的形成權(quán)說。優(yōu)先購買權(quán)無論是法定還是約定的，性質(zhì)上都屬于形成權(quán)，權(quán)利人（優(yōu)先購買權(quán)人）可以依單方之意思表示，形成與義務(wù)人（出賣人）的以將租賃房屋出賣給第三人的同樣條件為內(nèi)容的合同，而無需義務(wù)人(出賣人)的承諾。但該項(xiàng)形成權(quán)附有停止條件，即只有在義務(wù)人出賣租賃房屋于第三人時(shí)，權(quán)利人才可行使。第三，請求權(quán)說。在權(quán)利人行使優(yōu)先購買權(quán)時(shí)，買賣合同的成立尚須出賣人的承諾。有觀點(diǎn)進(jìn)一步將請求權(quán)說概括為附強(qiáng)制締約義務(wù)的請求權(quán)。該說認(rèn)為，在出賣人違反義務(wù)將租賃房屋出賣給第三人時(shí)，承租人可以訴請公權(quán)力介入，強(qiáng)迫該出賣人對其作出承諾的意思表示。換言之，出租人對于承租人購買租賃房屋的請求負(fù)有強(qiáng)制承諾的義務(wù)。第四，在德國民法理論上，部分學(xué)者主張將依優(yōu)先購買權(quán)形成的合同解釋為附雙重條件的買賣合同。具體而言，第一個條件是出賣人與第三人締結(jié)買賣合同；第二個條件是優(yōu)先購買權(quán)人表示行使權(quán)利。這一構(gòu)想在德國普通法時(shí)期即已存在，編纂《德國民法典》的第一次立法委員會甚至將其列為一種可能的選擇。第二，期待權(quán)說。該說認(rèn)為，在出租人未出賣租賃房屋時(shí)，優(yōu)先購買權(quán)人的權(quán)利尚未現(xiàn)實(shí)化，只處于期待權(quán)狀態(tài)。但若出租人出賣租賃房屋于第三人時(shí)，優(yōu)先購買權(quán)人就可行使權(quán)利，期待權(quán)即可獲得實(shí)現(xiàn)。房屋承租人對租賃的房屋還有學(xué)者認(rèn)為，優(yōu)先購買權(quán)的行使是對起初內(nèi)容不確定的、長期并且附條件的買賣要約的承諾，換言之，優(yōu)先購買權(quán)人借行使該權(quán)利，對出賣人的要約予以承諾。本條規(guī)定采納了請求權(quán)說的觀點(diǎn)，理由有以下四點(diǎn)：第一，承租人所享有的對抗第三人的效力是有限的，因?yàn)閮?yōu)先購買權(quán)不是物權(quán)，不能直接產(chǎn)生對抗第三人的效力。尤其是在第三人是善意的情況下，采形成權(quán)說對于第三人的保護(hù)極為不利。第二，如果認(rèn)可其為形成權(quán)，則實(shí)際上給出賣人強(qiáng)加了一種就合同的內(nèi)容必須作出承諾的義務(wù)，這和強(qiáng)制締約沒有本質(zhì)差異。此種觀點(diǎn)顯然給出租人施加了不合理的義務(wù)，且與出租人所享有的所有權(quán)存在沖突，如此甚至將導(dǎo)致優(yōu)先購買權(quán)具有優(yōu)于所有權(quán)的效力。房屋承租人對租賃的房屋第三，從我國司法實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)來看，并沒有承認(rèn)其為形成權(quán)，侵害優(yōu)先購買權(quán)的后果只是賠償損失，而不是直接在出租人和承租人之間形成合同關(guān)系。所以，優(yōu)先購買權(quán)的實(shí)質(zhì)是法律賦予承租人享有的、在出租人出賣房屋時(shí)優(yōu)先于其他人定約的請求權(quán)。第四，承租人已經(jīng)享有《民法典》第725條賦予的“買賣不破租賃”的權(quán)利以及第734條賦予的優(yōu)先承租權(quán)，此時(shí)若再設(shè)立一個物權(quán)性的優(yōu)先購買權(quán)會導(dǎo)致出租人和承租人之間保護(hù)的失衡。而在侵害優(yōu)先購買權(quán)的情況下，究竟應(yīng)當(dāng)產(chǎn)生何種效力，理論上也存在兩種不同的觀點(diǎn)：一是無效說。此種觀點(diǎn)認(rèn)為，承租人可以請求轉(zhuǎn)讓合同無效，要求將已經(jīng)轉(zhuǎn)讓出去的應(yīng)有份額歸于自己。房屋承租人對租賃的房屋《最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見(試行)》第118條(已失效)后段規(guī)定：“出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效?！憋@然，該意見采納無效說。二是損害賠償說。此種觀點(diǎn)認(rèn)為，在優(yōu)先購買權(quán)受到侵害的情況下，不應(yīng)當(dāng)確定轉(zhuǎn)讓合同無效，而應(yīng)當(dāng)由優(yōu)先購買權(quán)人請求出租人承擔(dān)損害賠償責(zé)任。但關(guān)于優(yōu)先購買權(quán)人請求賠償?shù)囊罁?jù)和范圍，存在不同的看法。有人認(rèn)為，應(yīng)基于締約過失責(zé)任，賠償優(yōu)先購買權(quán)人的費(fèi)用損失。也有人認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)基于違約責(zé)任，賠償優(yōu)先購買權(quán)人的利潤損失。本條規(guī)定采納了損害賠償說，理由主要在于兩方面：房屋承租人對租賃的房屋一方面，無效說增加了交易成本。房屋所有人已經(jīng)與第三人就房屋買賣達(dá)成了協(xié)議，并支出了交易成本，如果宣告合同無效，可能導(dǎo)致財(cái)富的浪費(fèi)。另一方面，無效說不符合鼓勵交易原則。如果認(rèn)定買賣合同無效，就導(dǎo)致恢復(fù)原狀等后果，不符合效率原則，也與合同法鼓勵交易的宗旨不符。從房屋買賣市場看，只要承租人可以證明損失存在，通過賠償其損失，足以保障其權(quán)益，而不必使其獲得特定的房屋。不過，如果承租人確有足夠證據(jù)證明買受人與出租人惡意串通，則可按照合同無效的相關(guān)規(guī)定主張合同無效。另外，此處所說的賠償范圍是實(shí)際損失，即優(yōu)先購買權(quán)人要獲得類似房屋所多支出的價(jià)款損失，以及在購買房屋過程中支出的費(fèi)用損失。這些損失都是因?yàn)槌鲎馊饲趾Τ凶馊藘?yōu)先購買權(quán)而造成的，所以出租人應(yīng)當(dāng)賠償。房屋承租人死亡的《民法典》第三編合同第十四章第五章節(jié)租賃關(guān)系的處理房屋承租人死亡的租賃關(guān)系的處理第七百三十二條承租人在房屋租賃期限內(nèi)死亡的，與其生前共同居住的人或者共同經(jīng)營人可以按照原租賃合同租賃該房屋。法條沿革：《中華人民共和國合同法》第二百三十四條承租人在房屋租賃期間死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。房屋承租人死亡的租賃關(guān)系的處理釋義：房屋租賃合同是以房屋為租賃物的合同，是指出租人和承租人之間關(guān)于出租人將房屋交付承租人使用，承租人支付租金并于合同終止時(shí)將租用的房屋返還出租人的協(xié)議。房屋為重要的不動產(chǎn)，它既可以作為生產(chǎn)資料，又可以作為生活資料。作為生活資料，房屋是滿足公民“住”這一基本生活需要的物質(zhì)條件，從而住房租賃也就成為解決公民居住條件的重要手段?！白　币话阋詰魹閱挝唬?，雖然承租人為一人，也可能會有其他共同居住人。因此在調(diào)整租賃關(guān)系時(shí)，不能不考慮承租人死亡后其他共同居住人的居住利益。在住房租賃關(guān)系中，承租人取得的只是房屋使用權(quán)，原則上其承租權(quán)不得繼承。承租人死亡后，生前與承租人共同居住的人可以繼續(xù)租賃原住房，但應(yīng)與出租人辦理續(xù)租手續(xù)，變更承租人。承租人死亡后無共同居住人的，租賃關(guān)系終止。原共同居住人另有住房的，也可以終止租賃關(guān)系。租賃期限屆滿承租人繼續(xù)使用租賃物以及優(yōu)先承租權(quán)《民法典》第三編合同第十四章第六章節(jié)租賃期限屆滿承租人繼續(xù)使用租賃物以及優(yōu)先承租權(quán)第七百三十四條租賃期限屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但是租賃期限為不定期。租賃期限屆滿，房屋承租人享有以同等條件優(yōu)先承租的權(quán)利。法條沿革：《中華人民共和國合同法》第二百三十六條租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期。租賃期限屆滿承租人繼續(xù)使用租賃物以及優(yōu)先承租權(quán)釋義：根據(jù)本條規(guī)定，租賃期限屆滿，承租人仍繼續(xù)對租賃物為使用收益，出租人不反對；承租人繼續(xù)支付租金，出租人予以接受。當(dāng)事人有此行為即可以推定雙方有繼續(xù)維持租賃關(guān)系的意向，租賃期限視為更新。但在這種情況下，當(dāng)事人之間的定期租賃變更為不定期租賃，任何一方當(dāng)事人均可以隨時(shí)解除合同。法定優(yōu)先承租權(quán)的行使條件包括以下幾個要件：第一，存在合法有效的租賃關(guān)系。租賃關(guān)系是優(yōu)先承租權(quán)產(chǎn)生的前提，一方面，沒有租賃關(guān)系或租賃合同沒有實(shí)際履行，則承租人無法就使用租賃房屋產(chǎn)生收益，通過優(yōu)先承租權(quán)保護(hù)其利益也就無從談起；另外，優(yōu)先承租權(quán)是基于租賃權(quán)產(chǎn)生的權(quán)利，廣義上屬于租賃權(quán)的一部分，沒有合法有效的租賃關(guān)系，則承租人不享有租賃權(quán)，也不能享有優(yōu)先承租權(quán)。對于轉(zhuǎn)租而言，基于合同的相對性，次承租人僅與承租人存在租賃關(guān)系，因此只能向承租人而非出租人主張優(yōu)先承租權(quán)。租賃期限屆滿承租人繼續(xù)使用租賃物以及優(yōu)先承租權(quán)第二