資產(chǎn)評(píng)估學(xué)教程-練習(xí)答案4

《資產(chǎn)評(píng)估學(xué)教程》練習(xí)答案第四章房地產(chǎn)評(píng)估名詞解釋二、單項(xiàng)選擇題12345678910BBBDCABCAC三、多項(xiàng)選擇題12345678910ABCABDABCACDABCDACABDACDABCDABC四、判斷題12345678910××√×√×√√××五、計(jì)算題1、（1）進(jìn)行交易情況修正。各參照物交易情況的修正系數(shù)分別為：參照物A交易情況修正系數(shù)=（100%/96%）=104.17%參照物B交易情況修正系數(shù)=（100%/101%）=99.01%參照物C交易情況修正系數(shù)=（100%/105%）=95.24%參照物D交易情況修正系數(shù)=（100%/104%）=96.15%參照物E交易情況修正系數(shù)=（100%/974%）=103.09%參照物F交易情況修正系數(shù)=（100%/105%）=95.24%（2）進(jìn)行交易時(shí)間修正。各參照物交易時(shí)間的修正系數(shù)分別為：參照物A、B交易時(shí)間的修正系數(shù)=（112%/110%）=101.82%參照物C、D交易時(shí)間的修正系數(shù)=（112%/107%）=104.67%參照物E、F交易時(shí)間的修正系數(shù)=（112%/108%）=103.70%（3）進(jìn)行區(qū)域因素修正。各參照物區(qū)域因素的修正系數(shù)分別為：參照物A區(qū)域因素修正系數(shù)=（100/96）=104.17%參照物B區(qū)域因素修正系數(shù)=（100/90）=111.11%參照物C區(qū)域因素修正系數(shù)=（100/103）=97.09%參照物D區(qū)域因素修正系數(shù)=（100/100）=100%參照物E區(qū)域因素修正系數(shù)=（100/101）=99.01%參照物F區(qū)域因素修正系數(shù)=（100/105）=95.24%（4）進(jìn)行個(gè)別因素修正。各參照物個(gè)別因素的修正系數(shù)分別為：參照物A個(gè)別因素修正系數(shù)=（100%/103%）=97.09%參照物B個(gè)別因素修正系數(shù)=（100%/102%）=98.04%參照物C個(gè)別因素修正系數(shù)=（100%/101%）=99.01%參照物D個(gè)別因素修正系數(shù)=（100%/99%）=101.01%參照物E個(gè)別因素修正系數(shù)=（100%/96%）=104.17%參照物F個(gè)別因素修正系數(shù)=（100%/100%）=100%（5）進(jìn)行容積率修正。各參照物容積率的修正系數(shù)分別為：參照物A容積率修正系數(shù)=（105%/115%）=91.30%參照物B容積率修正系數(shù)=（105%/105%）=100%參照物C容積率修正系數(shù)=（105%/120%）=87.5%參照物D容積率修正系數(shù)=（105%/125%）=84%參照物E容積率修正系數(shù)=（105%/128%）=82.03%參照物F容積率修正系數(shù)=（105%/110%）=95.45%（6）進(jìn)行使用權(quán)年限修正。各參照物使用權(quán)年限的修正系數(shù)分別為：參照物A使用權(quán)年限修正系數(shù)===101.39%參照物B使用權(quán)年限修正系數(shù)===102.81%參照物C、F使用權(quán)年限修正系數(shù)===100%參照物D使用權(quán)年限修正系數(shù)===105.18%參照物E使用權(quán)年限修正系數(shù)===100.53%（7）計(jì)算待估地塊的初步地價(jià)：A=8000×104.17%×101.82%×104.17%×97.09%×91.30%×101.39%=7944（元/m2）B=7500×99.01%×101.82%×111.11%×98.04%×100%×102.81%=8468（元/m2）C=8500×95.24%×104.67%×97.09%×99.01%×87.50%×100%=7127（元/m2）D=8600×96.15%×104.67%×100%×101.01%×84%×105.18%=7724（元/m2）E=9000×103.09%×103.70%×99.01%×104.17%×82.03%×100.53%=8183（元/m2）F=9400×95.24%×103.70%×95.24%×100%×95.45%×100%=8440（元/m2）（8）采用算術(shù)平均法求得評(píng)估結(jié)論：待估地塊單位面積評(píng)估值=（7944+8468+7127+7724+8183+8440）÷6=7981（元/m2）待估地塊總評(píng)估值=7981×8000=6384.8（萬(wàn)元）2、（1）計(jì)算總收益：年總收益=100×12×2000×（1－10％）=2160000（元）（2）計(jì)算總費(fèi)用：①年管理費(fèi)=2160000×3.5％＝75600（元）②年維修費(fèi)=6000×2000×1.5％=180000（元）③年稅金=20×2000＝40000（元）④年保險(xiǎn)費(fèi)=6000×2000×0.2％＝24000（元）年總費(fèi)用=①＋②＋③＋④=75600＋180000＋40000＋24000=319600（元）（3）計(jì)算房地產(chǎn)純收益：年房地產(chǎn)純收益=年總收益一年總費(fèi)用=2160000－319600=1840400（元）（4）計(jì)算房屋純收益：①計(jì)算年貶值額。年貶值額=（6000×2000）÷48=250000（元）②計(jì)算房屋現(xiàn)值。房屋現(xiàn)值=房屋重置價(jià)一年貶值額×已使用年數(shù)=6000×2000－250000×3=11250000（元）③計(jì)算房屋純收益。房屋年純收益=房屋現(xiàn)值×房屋資本化率=11250000×8％=900000（元）（5）計(jì)算土地純收益：土地年純收益=年房地產(chǎn)純收益一房屋年純收益=1840400－900000=940400（元）（6）計(jì)算土地使用權(quán)價(jià)格。評(píng)估值=940400×（P/A，7%，45）=940400×13.6055=12794612．2（元）單價(jià)=12794612.2÷1000=12794．61（元）3、（1）計(jì)算土地取得費(fèi)土地取得費(fèi)=50萬(wàn)元／畝=750（元／平方米）（2）計(jì)算土地開發(fā)費(fèi)土地開發(fā)費(fèi)＝8億元/平方公里=800（元/平方米）（3）計(jì)算投資利息土地取得費(fèi)利息=750×〔（1＋6％）2一1〕=92.7（元／平方米）土地開發(fā)費(fèi)利息=800×40％×[（1＋6％）1.5－1]＋800×60％×［（1＋6％）0.5－1］＝43.42（元／平方米）（4）計(jì)算開發(fā)利潤(rùn)開發(fā)利潤(rùn)=（750＋800）×10％＝155（元／平方米）（5）計(jì)算計(jì)算土地增值收益土地增值收益=[（1）＋（2）＋（3）＋（4）]×25％=（750＋800＋92.7＋43.42＋155）×25％=460.28（元/平方米）（6）估算土地價(jià)格無(wú)限年期土地使用權(quán)價(jià)格（所有權(quán)價(jià)格）為：土地單價(jià)=750＋800＋92.7＋43.42＋155+460.28=2301.4（元／平方米）土地總價(jià)=2301.4×45000=103563000（元）=10356.3（萬(wàn)元）50年土地使用權(quán)的價(jià)值（假設(shè)折現(xiàn)率為10%）為：土地單價(jià)=2301.4×[1－1/（1+10%）50]=2301.4×0.9915=2281.84（元／平方米）土地總價(jià)=2281.84×45000=102682800（元）=10268.28（萬(wàn)元）4、（1）開發(fā)方案：建筑總面積=4000×6=24000（平方米）建筑底面積=4000×50%=2000（平方米）樓層=24000÷2000=12（層）商業(yè)用房面積=2000×4=8000（平方米）住宅用房面積=2000×8=16000（平方米）（2）樓價(jià)=（8000×15000）÷（l＋10％）2＋（16000×60%×8000）÷（l＋10％）2+（16000×40%×9000）÷（l＋10％）3=120000000×0.8264＋76800000×0.8264+57600000×0.7513=20591.04（萬(wàn)元）（3）建筑費(fèi)=（6000×70％）÷（1＋10％）0。5＋（6000×30％）÷（1＋10％）1。5=4200×0.9535＋1800×0.8668=5564.94（萬(wàn)元）（4）稅費(fèi)=樓價(jià)×6％=20591.04×6%=1235.46（萬(wàn)元）（5）地價(jià)=[樓價(jià)－建筑費(fèi)×（1＋α＋r/＋αr/）－稅費(fèi)]÷（1＋r/）地價(jià)=[20591.04－5564.94×（1＋8%＋20%＋8%×20%）－1235.46]÷（1＋20%）=（20591.04－5564.94×1.296－1235.46）÷1.20=12143.42÷1.20=10119.52（萬(wàn)元）單位地價(jià)=10119.52÷4000=25298.8（元/平方米）樓面地價(jià)=10119.52÷24000=4216.47（元/平方米）5、（1）第一至第五年年租金收入=100×10000×70％×12=840（萬(wàn)元）（2）第一至第五年年經(jīng)營(yíng)成本=840×35％=294（萬(wàn)元）（3）第一至第五年年純收益=840－294=546（萬(wàn)元）（4）第六至第十年年租金收入=120×10000×75％×12=1080（萬(wàn)元）（5）第六至第十年年經(jīng)營(yíng)成本=1080×35％=378（萬(wàn)元）（6）第六至第十年年純收益=1080－378=702（萬(wàn)元）（7）第十一年純收益=8000（萬(wàn)元）（8）房地產(chǎn)評(píng)估值=546×（P／A，10％，5）＋702×（P／A，10％，5）×（P／F，10％，5）＋8000×（P／F，10％，10）=546×3．7908＋702×3．7908×0．6209＋8000×0．3855=2069.7768＋1652.3028＋3084=6806.0796（萬(wàn)元）≈6806（萬(wàn)元）6、（1）計(jì)算房地合一狀態(tài)下的總收入：總收入=6000×12=72000（元）（2）總費(fèi)用=12000（元）（3）計(jì)算總收益：總收益=72000－12000=60000（元）（4）計(jì)算土地收益：土地收益=2000×300×7％=42000（元）（5）計(jì)算建筑物收益：建筑物收益=60000－42000=18000（元）（6）建筑物折舊率：1／25×100％=4％（7）建筑物價(jià)值：18000÷（8％＋4％）×［1－1/（1＋12％）25］=18000×（P/A，12%，25）=18000×7.8431=141175.8（元）建筑物每平方米價(jià)值為：141175.8÷200=705.88（元）7、（1）建筑物重置成本為：15000×170%÷120%=21250（萬(wàn)元）（2）成新率為：45÷（5＋45）=90％（3）土地價(jià)值為：10000×4000=4000萬(wàn)元）（4）建筑物價(jià)值為：21250×90％－600－100=18425（萬(wàn)元）（5）房地產(chǎn)價(jià)值為：18425＋4000=22425（萬(wàn)元）8、（1）參照物A：9000×（l＋12％）