房地產(chǎn)金融與投資概論教學(xué)課件第五章住房抵押貸款證券化

第五章住房抵押貸款證券化華東師范大學(xué)東方房地產(chǎn)學(xué)院龍勝平孫斌藝Tuesday,November19,20241Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)住房抵押貸款證券化概述一、住房抵押貸款證券化的概念住房抵押貸款證券化（mortgage-backedsecuritization，MBS）是資產(chǎn)證券化的一種，是指相關(guān)金融機(jī)構(gòu)將自己所持有的流動(dòng)差，但具有較穩(wěn)定的可預(yù)期現(xiàn)金流的住房抵押貸款匯集重組為抵押貸款群組，由特殊機(jī)構(gòu)（SpecialPurposeVehicle，簡(jiǎn)稱SPV）購(gòu)入，經(jīng)過擔(dān)保、信用增級(jí)等技術(shù)處理后以證券的形式出售給投資者的融資過程。Tuesday,November19,20242Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)住房抵押貸款證券化概述二、住房抵押貸款證券化的產(chǎn)生住房抵押貸款證券化是資產(chǎn)證券化發(fā)展史上最早出現(xiàn)的證券化類型，它誕生于20世紀(jì)70年代的美國(guó)。當(dāng)時(shí)，美國(guó)面臨著嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)衰退，通貨膨脹加劇。Tuesday,November19,20243Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)住房抵押貸款證券化概述商業(yè)銀行和儲(chǔ)貸協(xié)會(huì)受到了《Q條例》存款利率上限的限制，因而競(jìng)爭(zhēng)力下降，經(jīng)營(yíng)狀況惡化。為了擺脫流動(dòng)性不足的困境，以及為了防止流動(dòng)性不足帶來(lái)的更大的信用危機(jī)，金融機(jī)構(gòu)不得不一方面出售一部分債權(quán)，其中主要是住房抵押貸款債權(quán)，以改善自身的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀；另一方面則盡力尋求新的金融工具。Tuesday,November19,20244Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)住房抵押貸款證券化概述美國(guó)成立了聯(lián)邦國(guó)民抵押協(xié)會(huì)（FNMA）、聯(lián)邦住房貸款抵押公司（FHLMC）以及政府國(guó)民抵押協(xié)會(huì)（GNMA）。三家機(jī)構(gòu)對(duì)自己所擁有的住房抵押貸款證券化，在政府部門的推動(dòng)下，住房抵押貸款證券化得到迅速發(fā)展。Tuesday,November19,20245Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)住房抵押貸款證券化概述住房抵押貸款證券化之后，證券化的金融創(chuàng)新技術(shù)被廣泛的運(yùn)用于抵押債權(quán)以外的非抵押債權(quán)資產(chǎn)。一般而言，由非抵押債權(quán)資產(chǎn)為擔(dān)保發(fā)行的證券被稱為資產(chǎn)支持證券（asset-backedsecuritiesABS）,由抵押債權(quán)作擔(dān)保發(fā)行的證券被稱為抵押擔(dān)保證券（mortgage-backedsecuritiesMBS）。汽車貸款、信用貸款以及與信用卡類似的其他分期還款的貸款，應(yīng)收賬款、普通工商貸款、無(wú)擔(dān)保消費(fèi)貸款、公用事業(yè)租賃等能產(chǎn)生現(xiàn)金流量的應(yīng)收債權(quán)都陸續(xù)進(jìn)入了資產(chǎn)證券化的領(lǐng)域。Tuesday,November19,20246Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)住房抵押貸款證券化概述二、住房抵押貸款證券化的類型住房抵押貸款證券化所使用的金融工具統(tǒng)稱為抵押貸款支持證券。最常見的分類是按照交易結(jié)構(gòu)將其分為三種類型的證券，而其他創(chuàng)新類型的證券則都是從這三種交易結(jié)構(gòu)中衍生出來(lái)的。Tuesday,November19,20247Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)住房抵押貸款證券化概述（一）轉(zhuǎn)手證券（Pass-throughsecurities）轉(zhuǎn)手證券是證券化后的住房抵押貸款的所有權(quán)經(jīng)過SPV的出售而轉(zhuǎn)移，這些轉(zhuǎn)移的住房抵押貸款從銀行也就是發(fā)起人的資產(chǎn)負(fù)債表的資產(chǎn)項(xiàng)移出。轉(zhuǎn)手證券的投資者擁有住房抵押貸款的所有權(quán)，SPV將扣除了一定費(fèi)用后的住房抵押貸款產(chǎn)生的還款現(xiàn)金流“轉(zhuǎn)手”給投資者。同時(shí)，住房抵押貸款的各種風(fēng)險(xiǎn)也幾乎全部“轉(zhuǎn)手”給了投資者。Tuesday,November19,20248Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)住房抵押貸款證券化概述目前美國(guó)市場(chǎng)上有四種基本的轉(zhuǎn)手證券：GNMA轉(zhuǎn)手證券、FHLMC轉(zhuǎn)手證券、FNMA轉(zhuǎn)手證券和私人機(jī)構(gòu)發(fā)行的轉(zhuǎn)手證券。由于有聯(lián)邦政府機(jī)構(gòu)參與的轉(zhuǎn)手證券，直接或者間接地享受政府的擔(dān)保，對(duì)投資者吸引力大，因而占據(jù)了主要的市場(chǎng)份額。Tuesday,November19,20249Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)住房抵押貸款證券化概述（二）資產(chǎn)支持證券（asset-backedsecurities）ABS是發(fā)行人以住房抵押貸款組合為抵押而發(fā)行的債券。與轉(zhuǎn)手證券不同的是住房抵押貸款仍是發(fā)起人的資產(chǎn)，留在資產(chǎn)負(fù)債表中，同時(shí)投資者是債權(quán)人，而不像轉(zhuǎn)手證券的投資人那樣擁有抵押貸款的所有權(quán)。ABS一般都要進(jìn)行超額擔(dān)保，需要于相當(dāng)于ABS本金110％－200％價(jià)值的擔(dān)保品。因?yàn)橛谐~擔(dān)保所以對(duì)參與機(jī)構(gòu)的信用級(jí)別要求很高，常被評(píng)為AAA級(jí)。Tuesday,November19,202410Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)住房抵押貸款證券化概述（三）轉(zhuǎn)付證券（pay-throughsecurities）轉(zhuǎn)付證券形成了，它綜合了轉(zhuǎn)手證券和ABS的優(yōu)點(diǎn)。轉(zhuǎn)付證券用抵押貸款所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量來(lái)向投資者支付本息，這與轉(zhuǎn)手證券相同。同時(shí)它像ABS一樣由抵押貸款作為擔(dān)保發(fā)行資產(chǎn)證券，抵押貸款的所有人仍是發(fā)起人，被保留在資產(chǎn)負(fù)債表中。目前應(yīng)用最為廣泛的轉(zhuǎn)付證券是擔(dān)保抵押證券（collateralizedmortgageobligationsCMO）。CMO的特點(diǎn)是對(duì)證券進(jìn)行分檔，通常按照期限的不同，設(shè)計(jì)不同檔級(jí)的證券，每檔的特征各不相同，較好的克服了過手證券的不足。Tuesday,November19,202411Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)住房抵押貸款證券化概述（四）不同交易結(jié)構(gòu)證券的比較Tuesday,November19,202412Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)住房抵押貸款證券化概述類

型特

征過手證券ABSCMO抵押擔(dān)保資產(chǎn)的所有權(quán)屬于投資者屬于發(fā)起人屬于發(fā)起人發(fā)起人資產(chǎn)負(fù)債表上證券化的資產(chǎn)是否保留不保留在資產(chǎn)負(fù)債表中仍保留在資產(chǎn)負(fù)債表中仍保留在資產(chǎn)負(fù)債表中資產(chǎn)證券本息的支付來(lái)源完全來(lái)自原始資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流不依賴原始資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流完全來(lái)自原始資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流現(xiàn)金流量的確定性相對(duì)不確定相對(duì)確定相對(duì)確定抵押品利用效率高很低高到期期限同一次發(fā)行的所有的過手證券期限相同同一次發(fā)行的所有ABS期限相同到期檔次一般分為3－6檔，本金的償還有先后順序信用級(jí)別從政府擔(dān)保的AAA級(jí)證券到A級(jí)的私人過手證券很高，大多數(shù)是AAA級(jí)或者是AA級(jí)的絕大多數(shù)是AAA級(jí)Tuesday,November19,202413Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)住房抵押貸款證券化概述三、住房抵押貸款證券化的作用對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的作用住房抵押貸款證券化增強(qiáng)了金融機(jī)構(gòu)的資產(chǎn)流動(dòng)性，從而有助于金融機(jī)構(gòu)貸款向個(gè)人購(gòu)房者傾斜，形成以買方貸款為重心的融資格局，促進(jìn)住房有效需求的形成，加快住房商品的流通。Tuesday,November19,202414Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)住房抵押貸款證券化概述對(duì)金融機(jī)構(gòu)的作用1.提高了資產(chǎn)的流動(dòng)性，改善銀行的資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)。2.有效地分散和轉(zhuǎn)移銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)。3.提高了銀行的資本利用率。Tuesday,November19,202415Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)住房抵押貸款證券化概述（三）對(duì)購(gòu)房者的影響推行住房抵押貸款證券化，可以提高居民的購(gòu)房能力。Tuesday,November19,202416Editedby龍勝平孫斌藝第一節(jié)住房抵押貸款證券化概述（四）對(duì)投資者的作用證券化為其提供了新的業(yè)務(wù)品種。證券化所帶來(lái)的轉(zhuǎn)讓手續(xù)的簡(jiǎn)化，使得交易更為便利。Tuesday,November19,202417Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)住房抵押貸款證券化的運(yùn)作住房抵押貸款證券化的交易過程包括三個(gè)主要交易主體，即發(fā)起人、特設(shè)機(jī)構(gòu)和投資者。在這個(gè)過程中，發(fā)起人把持有的抵押貸款資產(chǎn)真實(shí)出售給特設(shè)機(jī)構(gòu)，特設(shè)機(jī)構(gòu)（SPV）獲得該資產(chǎn)所有權(quán)后，發(fā)行以該資產(chǎn)的未來(lái)現(xiàn)金流收入為基礎(chǔ)的資產(chǎn)支持證券，并憑借對(duì)該資產(chǎn)的所有權(quán)，確保未來(lái)的現(xiàn)金收入首先用于對(duì)投資者還本付息。Tuesday,November19,202418Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)住房抵押貸款證券化的運(yùn)作一、住房抵押貸款證券化的主要參與者1.發(fā)起人（originator）。即原始權(quán)益人。住房抵押貸款證券化的發(fā)起人通常是發(fā)放住房抵押貸款的金融機(jī)構(gòu)，如商業(yè)銀行、住房專業(yè)銀行等。他們發(fā)起貸款，并根據(jù)融資需要組建合適的資產(chǎn)池，將其真實(shí)出售給SPV。2.發(fā)行人，即特設(shè)機(jī)構(gòu)（SPV）。SPV通過向不同的發(fā)起人收購(gòu)住房抵押貸款資產(chǎn)組建住房抵押貸款資產(chǎn)池，然后整合包裝后發(fā)行住房抵押貸款證券，并負(fù)責(zé)住房抵押貸款證券的本息支付。Tuesday,November19,202419Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)住房抵押貸款證券化的運(yùn)作3.投資者（investor）。它是抵押貸款支持證券的市場(chǎng)交易者。對(duì)于投資者而言，投資住房抵押貸款證券可以獲得較高的投資回報(bào)優(yōu)化投資組合，大大降低了投資風(fēng)險(xiǎn)。4.市場(chǎng)中介機(jī)構(gòu)。中介機(jī)構(gòu)主要包括了服務(wù)商（servicer）從事每月償還本息、還款收集等的相關(guān)活動(dòng)，受托機(jī)構(gòu)（trustee）其主要職能是持有抵押品并向投資者償付本息等，以及信用增級(jí)機(jī)構(gòu)（creditenhancementagency）和信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)（creditratingagency）。Tuesday,November19,202420Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)住房抵押貸款證券化的運(yùn)作二、住房抵押貸款證券化的操作流程1.組建住房抵押貸款證券化的資產(chǎn)池（assetpooling）。2.設(shè)立特殊機(jī)構(gòu)SPV，實(shí)現(xiàn)破產(chǎn)隔離（bankruptcyremote）。3.進(jìn)行信用增級(jí)（creditenhancement），完善交易結(jié)構(gòu)。Tuesday,November19,202421Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)住房抵押貸款證券化的運(yùn)作4.設(shè)計(jì)證券，信用評(píng)級(jí)。5.住房抵押貸款證券發(fā)行。6.管理資產(chǎn)池，償付證券權(quán)益。Tuesday,November19,202422Editedby龍勝平孫斌藝圖5.1住房抵押貸款證券化的基本運(yùn)作借款人發(fā)起人特殊信托機(jī)構(gòu)投資者受托機(jī)構(gòu)資產(chǎn)池償還本息破產(chǎn)隔離信用增級(jí)提供貸款現(xiàn)金收入流積累收入剩余價(jià)值資產(chǎn)池真實(shí)出售購(gòu)買價(jià)款發(fā)行證券支付利息證券購(gòu)買款一級(jí)市場(chǎng)二級(jí)市場(chǎng)Tuesday,November19,202423Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)住房抵押貸款證券化的運(yùn)作三、住房抵押貸款證券化的風(fēng)險(xiǎn)控制（一）利率風(fēng)險(xiǎn)利率風(fēng)險(xiǎn)（interestraterisk）也稱為市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)（marketrisk），是指由于利率的變動(dòng)造成的發(fā)放抵押貸款的機(jī)構(gòu)或者證券持有者所遭受損失的風(fēng)險(xiǎn)。Tuesday,November19,202424Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)住房抵押貸款證券化的運(yùn)作（二）提前支付風(fēng)險(xiǎn)提前支付風(fēng)險(xiǎn)（pre-paymentrisk），指由于借款人隨時(shí)支付全部或是部分抵押貸款的余額導(dǎo)致了現(xiàn)金流量的不穩(wěn)定和再投資現(xiàn)象的風(fēng)險(xiǎn)。（三）信用風(fēng)險(xiǎn)信用風(fēng)險(xiǎn)（creditrisk）,也叫違約風(fēng)險(xiǎn)（defaultrisk），是指在金融交易中，交易一方的違約給另一方造成損失的可能性。Tuesday,November19,202425Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)住房抵押貸款證券化的運(yùn)作四、住房抵押貸款證券化所涉及的法律問題Tuesday,November19,202426Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)住房抵押貸款證券化的運(yùn)作（一）特別目的機(jī)構(gòu)（SPV）的法律特征（1）SPV是為完成證券化操作而組建的法律實(shí)體，具有獨(dú)立的法律地位。其經(jīng)營(yíng)范圍只限于證券化業(yè)務(wù)。（2）SPV是一個(gè)臨時(shí)機(jī)構(gòu)。當(dāng)其所發(fā)證券全部到期并償本付息后，SPV即自動(dòng)解散。（3）SPV是一個(gè)“不破產(chǎn)實(shí)體”。（4）SPV的組建需要政府背景Tuesday,November19,202427Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)住房抵押貸款證券化的運(yùn)作（二）資產(chǎn)轉(zhuǎn)移的法律問題一般來(lái)說(shuō)，根據(jù)各國(guó)法律對(duì)債權(quán)轉(zhuǎn)讓中轉(zhuǎn)讓通知要求的程度，債權(quán)轉(zhuǎn)讓原則可分為三種：1、自由轉(zhuǎn)讓原則。2、通知轉(zhuǎn)讓原則。3、協(xié)議轉(zhuǎn)讓原則。Tuesday,November19,202428Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)住房抵押貸款證券化的運(yùn)作判定是否符合“真實(shí)出售”的標(biāo)準(zhǔn)，一般從以下幾個(gè)指標(biāo)加以考察：1、當(dāng)事人意圖符合證券化目的；2、發(fā)起人的資產(chǎn)負(fù)債表已進(jìn)行資產(chǎn)出售的賬務(wù)處理；3、出售的資產(chǎn)一般不得附加追索權(quán)；4、資產(chǎn)出售的價(jià)格不盯著貸款利率；5、出售的資產(chǎn)已經(jīng)過“資產(chǎn)分離”處理，即已通過信用提高方式將出售的資產(chǎn)與發(fā)起人信用風(fēng)險(xiǎn)分離。不符合上述條件的將視作擔(dān)保貸款或信托。Tuesday,November19,202429Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)住房抵押貸款證券化的運(yùn)作（三）信用增級(jí)的法律問題住房抵押貸款證券的投資利益能否得到有效的保護(hù)和實(shí)現(xiàn)主要取決于證券化資產(chǎn)的信用保證。需要通過內(nèi)部信用增級(jí)和外部信用增級(jí)來(lái)提高抵押擔(dān)保證券的信用等級(jí)，以保證抵押擔(dān)保證券的投資收益。外部增級(jí)是指由發(fā)起人以外的第三方提供的信用增級(jí)工具，其常見的形式有：由銀行提供信用證、保險(xiǎn)公司提供保證函或者擔(dān)保公司提供擔(dān)保等，甚至還可以由第三方提供享有次級(jí)請(qǐng)求權(quán)的貸款。Tuesday,November19,202430Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)住房抵押貸款證券化的運(yùn)作內(nèi)部增級(jí)主要通過對(duì)SPV資本結(jié)構(gòu)的設(shè)計(jì)來(lái)實(shí)現(xiàn)，即用受讓資產(chǎn)中所產(chǎn)生的部分現(xiàn)金流來(lái)實(shí)現(xiàn)。其常見形式有：一是將SPV發(fā)行的證券劃分為優(yōu)先級(jí)和次級(jí)證券，次級(jí)證券必須在優(yōu)先級(jí)證券完全得到清償之后才能獲償。次級(jí)證券由追求高收益并愿意承擔(dān)高風(fēng)險(xiǎn)的投資者、發(fā)起人和為SPV提供信用的人所持有。次級(jí)證券的存在加強(qiáng)了優(yōu)先證券的信用等級(jí)。二是由發(fā)起人向SPV提供擔(dān)保。三是由發(fā)起人在轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)時(shí)，為所轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)提供超額擔(dān)?；蛘叽蛘鄢鍪?。Tuesday,November19,202431Editedby龍勝平孫斌藝第二節(jié)住房抵押貸款證券化的運(yùn)作（四）抵押證券的法律問題發(fā)行之前證券法規(guī)對(duì)證券化產(chǎn)品的調(diào)整和審核。發(fā)行之后在資本市場(chǎng)上的流通。法律對(duì)抵押支持證券的交易場(chǎng)所、交易規(guī)則，以及參加市場(chǎng)交易的主體都要作出規(guī)定。Tuesday,November19,202432Editedby龍勝平孫斌藝第三節(jié)發(fā)達(dá)國(guó)家的住房抵押貸款證券化模式一、美國(guó)模式美國(guó)的抵押貸款證券化采取表外運(yùn)作模式。在該模式下，銀行將住房抵押貸款以真實(shí)出售的方式出售給SPV，由SPV發(fā)行證券。SPV是獨(dú)立于銀行而存在的，通常是政府設(shè)立的專門購(gòu)買貸款發(fā)行住房抵押貸款證券。銀行的經(jīng)營(yíng)運(yùn)作與SPV無(wú)關(guān)，即使銀行經(jīng)營(yíng)不良導(dǎo)致破產(chǎn)，銀行對(duì)住房貸款也已不具有追索權(quán)，由于銀行出售的住房抵押貸款已移出資產(chǎn)負(fù)債表，所以該模式也被稱為表外運(yùn)作模式。Tuesday,November19,202433Editedby龍勝平孫斌藝第三節(jié)發(fā)達(dá)國(guó)家的住房抵押貸款證券化模式美國(guó)住房抵押貸款證券化的主要特點(diǎn)有：1、政府的大力支持。2、信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的良好信譽(yù)。3、貸款保險(xiǎn)制度的建立。4、超額擔(dān)保制度的建立。5、信托保管制度的建立。6、金融業(yè)務(wù)電子化的推廣。Tuesday,November19,202434Editedby龍勝平孫斌藝第三節(jié)發(fā)達(dá)國(guó)家的住房抵押貸款證券化模式二、德國(guó)模式德國(guó)住房抵押貸款證券化的主要特征就是“表內(nèi)證券化模式”占主導(dǎo)地位。所謂表內(nèi)證券化模式，就是在該模式下，不需要設(shè)立SPV，銀行直接以住房抵押貸款為抵押發(fā)行債券，即住房抵押貸款的發(fā)放人就是住房抵押貸款證券的發(fā)行人。Tuesday,November19,202435Editedby龍勝平孫斌藝第三節(jié)發(fā)達(dá)國(guó)家的住房抵押貸款證券化模式債券的本金利息償付未必來(lái)自貸款產(chǎn)生的現(xiàn)金流。銀行破產(chǎn)時(shí)，債券投資者作為貸款的抵押權(quán)人獲得優(yōu)先償付。貸款沒有從銀行的資產(chǎn)負(fù)債表中剝離，沒有實(shí)現(xiàn)破產(chǎn)隔離，住房抵押貸款仍為發(fā)起人的資產(chǎn)，所發(fā)行的證券則為發(fā)起人的負(fù)債，二者都位于抵押貸款發(fā)起人的資產(chǎn)負(fù)債表中，因而該模式被稱為表內(nèi)運(yùn)作模式。Tuesday,November19,202436Editedby龍勝平孫斌藝第三節(jié)發(fā)達(dá)國(guó)家的住房抵押貸款證券化模式德國(guó)抵押債券系統(tǒng)中主要包括兩種證券：一種是“抵押證券”，它是由不動(dòng)產(chǎn)所有者及設(shè)備投資機(jī)構(gòu)交給抵押銀行托管，在資本市場(chǎng)上發(fā)行“抵押證券”；另一種是“抵押債券”，抵押銀行以購(gòu)買的抵押貸款和上述這些“抵押證券”為擔(dān)保，在資本市場(chǎng)上發(fā)行“抵押債券”。Tuesday,November19,202437Editedby龍勝平孫斌藝第三節(jié)發(fā)達(dá)國(guó)家的住房抵押貸款證券化模式三、英國(guó)模式英國(guó)發(fā)行的住房抵押證券只有抵押支持證券一種，其性質(zhì)相當(dāng)于美國(guó)的轉(zhuǎn)手證券。在證券化過程中也要求設(shè)立專門的發(fā)行機(jī)構(gòu)SPV進(jìn)行操作。在英國(guó)，住房抵押貸款證券化的發(fā)行機(jī)構(gòu)是由住房抵押貸款的原始債權(quán)人設(shè)立的，由原始債權(quán)人向發(fā)行機(jī)構(gòu)出售抵押貸款。Tuesday,November19,202438Editedby龍勝平孫斌藝第三節(jié)發(fā)達(dá)國(guó)家的住房抵押貸款證券化模式與美國(guó)不同，英國(guó)的證券化完全是從私人領(lǐng)域發(fā)展起來(lái)的，也并沒有形成像美國(guó)一樣完善的住房抵押貸款證券化的法律體系，政府干預(yù)很少，沒有建立專門的機(jī)構(gòu)實(shí)施證券化的操作，也沒有對(duì)所發(fā)行的住房抵押證券提供國(guó)家信用擔(dān)保。Tuesday,November19,202439Editedby龍勝平孫斌藝第三節(jié)發(fā)達(dá)國(guó)家的住房抵押貸款證券化模式四、澳大利亞模式澳大利亞模式兼具美德模式的特點(diǎn)，抵押貸款發(fā)放人與住房抵押貸款證券發(fā)行人具有母子公司關(guān)系。抵押貸款證券發(fā)行人是由銀行設(shè)立的子公司，該子公司作為特殊目的實(shí)體存在。它購(gòu)買銀行的住房抵押貸款并在市場(chǎng)上發(fā)行證券。母行與該子公司之間的資產(chǎn)轉(zhuǎn)移也屬真實(shí)銷售。母子公司各自獨(dú)立經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，但子公司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)最終將反映到母行資產(chǎn)負(fù)債表中。Tuesday,November19,202440Editedby龍勝平孫斌藝第三節(jié)發(fā)達(dá)國(guó)家的住房抵押貸款證券化模式澳大利亞以銀行成立公司為主。其本質(zhì)是一種包含兩個(gè)子信托的主信托機(jī)制：一是抵押貸款庫(kù)子信托；二是發(fā)行基金庫(kù)子信托。Tuesday,November19,202441Editedby龍勝平孫斌藝第三節(jié)發(fā)達(dá)國(guó)家的住房抵押貸款證券化模式麥格里證券化有限公司有一套較為完善的運(yùn)作機(jī)制。這套機(jī)制的主要特點(diǎn)有：一是住房貸款由證券化公司發(fā)放或由證券化公司委托其它非銀行機(jī)構(gòu)發(fā)放；二是住房貸款發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)化；三是嚴(yán)格的信用審核制度和健全的保險(xiǎn)制度；四是有效的債券信用增級(jí)措施；五是靈活的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制；六是管理者費(fèi)用最后支付制度。Tuesday,November19,202442Editedby龍勝平孫斌藝第四節(jié)我國(guó)推行住房抵押貸款證券化的思考一、我國(guó)推行住房抵押貸款證券化的可行性（一）中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速為住房抵押貸款證券化的發(fā)展提供了一個(gè)良好的宏觀環(huán)境。（二）資本市場(chǎng)的發(fā)展為住房抵押貸款證券化創(chuàng)造了基本條件。Tuesday,November19,202443Editedby龍勝平孫斌藝第四節(jié)我國(guó)推行住房抵押貸款證券化的思考（三）我國(guó)已經(jīng)初步具備住房抵押貸款一級(jí)市場(chǎng)的雛形，為發(fā)展住房抵押貸款證券化提供前提條件。Tuesday,November19,202444Editedby龍勝平孫斌藝第四節(jié)我國(guó)推行住房抵押貸款證券化的思考二、我國(guó)推行住房抵押貸款證券化的障礙（一）制度障礙1.監(jiān)管體制限制了機(jī)構(gòu)投資者的發(fā)展空間。2.信用體系