某地產(chǎn)按揭貸款擔(dān)保風(fēng)險管理指引

第10頁，共11頁按揭貸款擔(dān)保風(fēng)險管理指引編制日期4月10日審核日期4月13日批準(zhǔn)日期4月16日修訂記錄批準(zhǔn)日期修訂內(nèi)容修訂審核批準(zhǔn)

目錄TOC\o"1-1"\h\z\u1.編制目的 42.適用范圍 43.術(shù)語與定義 44.按揭貸款擔(dān)保事項的法律關(guān)系及流程 45.協(xié)議簽署階段的風(fēng)險管理要求及職責(zé)劃分 56.房屋交付階段的風(fēng)險管理要求及職責(zé)劃分 77.產(chǎn)證及抵押登記辦理階段的風(fēng)險管理要求及職責(zé)劃分 88.出現(xiàn)斷供情形的處理流程及職責(zé)劃分 89.組建斷供處理小組 1210.附則 1211.解釋權(quán) 1212.附件 12編制目的為規(guī)范地產(chǎn)在房屋銷售過程中為客戶提供商品房按揭貸款擔(dān)保風(fēng)險防范的職責(zé)劃分，明確合同審查要求、操作流程，防范因客戶斷供問題導(dǎo)致公司承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的風(fēng)險，及時解除公司的階段性擔(dān)保責(zé)任，保障公司的合法權(quán)益，特制定本指引。適用范圍本指引適用于地產(chǎn)及全資項目公司，以及營銷、財務(wù)、客戶關(guān)系職能同時由我司負(fù)責(zé)的聯(lián)合操盤項目。術(shù)語與定義3.1按揭貸款擔(dān)保的定義：業(yè)主在購房過程中選擇按揭貸款的付款方式，由公司作為擔(dān)保人為借款人（業(yè)主）向銀行申請的按揭貸款提供階段性擔(dān)保責(zé)任。不包括公積金貸款擔(dān)保的情形。3.2斷供的定義：辦理按揭貸款方式的業(yè)主，在貸款發(fā)放后，公司階段性擔(dān)保責(zé)任解除前，未按期向銀行償還每月按揭貸款，銀行直接從公司賬戶劃扣該客戶欠款的情況或要求我司代償欠款、提前償還全額貸款的情形。按揭貸款擔(dān)保事項的法律關(guān)系及流程4.1法律關(guān)系在按揭貸款擔(dān)保中存在公司、銀行、業(yè)主三方主體，主要涉及的法律關(guān)系為：1）公司和業(yè)主的房屋買賣合同關(guān)系，合同依據(jù)為《商品房買賣/預(yù)售合同》；2)公司和銀行的擔(dān)保合作關(guān)系，一般為兩方合同，合同依據(jù)為《按揭貸款合作類協(xié)議》，銀行為項目提供按揭貸款服務(wù)，我司承諾承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任；3)公司和銀行、業(yè)主的借款及擔(dān)保關(guān)系，一般為三方合同，合同依據(jù)為《按揭貸款合同》或《借款合同》，業(yè)主為借款人，我司為階段性連帶責(zé)任擔(dān)保人；4.2流程階段性擔(dān)保1：是指在辦理完畢預(yù)售商品房抵押權(quán)預(yù)告登記（以下簡稱“預(yù)抵押登記”）同時，公司擔(dān)保責(zé)任即解除的情形。此種擔(dān)保的擔(dān)保期間短且對公司風(fēng)險較小。階段性擔(dān)保2：是指辦理完畢《不動產(chǎn)登記證明》（即抵押權(quán)登記，之前的《房屋他項權(quán)利證》已經(jīng)被新的《不動產(chǎn)登記證明》所取代），公司擔(dān)保責(zé)任即解除的情形。此種擔(dān)保的擔(dān)保期間較長且對公司風(fēng)險較大。協(xié)議簽署階段的風(fēng)險管理要求及職責(zé)劃分5.1《按揭合作類協(xié)議》簽署的風(fēng)險管理要求5.1.1《按揭合作類協(xié)議》系由公司與銀行簽署的就具體項目提供按揭貸款的合作協(xié)議，該協(xié)議是銀行與業(yè)主之間按揭貸款關(guān)系的基礎(chǔ)，對于決定公司在按揭合作中承擔(dān)的風(fēng)險起到了核心作用，該協(xié)議約定了：（1）決定是否由公司為借款人（業(yè)主）的按揭貸款提供擔(dān)保；（2）在公司提供擔(dān)保的情況下，約定擔(dān)保方式、擔(dān)保范圍與擔(dān)保解除的要求；（3）采用保證金擔(dān)保的情況下，約定銀行對公司資金的占用及控制的時限及額度。5.1.2按揭合作類協(xié)議的簽署內(nèi)容要求（1）已提供連帶責(zé)任擔(dān)保的，原則上不宜再約定公司還需提供保證金擔(dān)?；蛘叽鎲钨|(zhì)押。（2）禁止提供“全程擔(dān)保”，即禁止在《按揭合作協(xié)議》中約定“公司提供擔(dān)保責(zé)任直至借款人還清全部銀行貸款時解除?！保?）優(yōu)先選擇階段性擔(dān)保1（定義見4.2）：公司自放款之日起至辦理完畢預(yù)抵押登記手續(xù)期間承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，預(yù)抵押登記手續(xù)辦理完畢公司不再承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。商品房從網(wǎng)簽到辦理完畢預(yù)抵押手續(xù)時間較短，擔(dān)保期間短，最大限度的降低了公司風(fēng)險，是目前對公司較為有利的擔(dān)保方式。從風(fēng)險防控角度，各區(qū)域公司、項目公司應(yīng)優(yōu)先采取階段性擔(dān)保責(zé)任1的擔(dān)保方式。（4）在合作銀行不同意采取“階段性擔(dān)保1”的情況下，采用階段性擔(dān)保2（定義見4.2），即辦理完畢抵押登記后公司不再承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任，此種擔(dān)保責(zé)任的期限較長，為目前公司多數(shù)區(qū)域采取的擔(dān)保方式。簽署中應(yīng)注意：首先，在與銀行簽署的《按揭合作類協(xié)議》中應(yīng)明確約定抵押登記完成公司擔(dān)保責(zé)任解除并釋放保證金（如有）。其次，如有銀行或其指定機(jī)構(gòu)自行辦理抵押登記，應(yīng)避免銀行拖延辦理，應(yīng)在《按揭合作協(xié)議》中約定在公司移交業(yè)主產(chǎn)權(quán)證書后不超過90天（各公司可與銀行協(xié)商，盡量縮短辦理周期）辦理完畢，超過辦理期間公司不再承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。（5）在《按揭合作類協(xié)議》中明確，在公司承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的情況下，銀行負(fù)有配合公司向借款人追償?shù)牧x務(wù)，包括但不限于債權(quán)轉(zhuǎn)讓、提供相關(guān)證據(jù)材料等；或由銀行按前述內(nèi)容向公司出具承諾函。（6）《借款合同》（即由借款人和銀行簽署的個貸協(xié)議）與《按揭合作類協(xié)議》盡量一并審核，并在《按揭合作類協(xié)議》中明確，如《按揭合作類協(xié)議》和《借款合同》不一致的，以《按揭合作類協(xié)議》約定為準(zhǔn)。（7）《按揭合作類協(xié)議》可視情況與銀行爭取約定：“貸款人應(yīng)當(dāng)先以借款人自己提供的物的擔(dān)保（含預(yù)抵押）或房屋（已辦證）實現(xiàn)債權(quán)，不足部分再由保證人在擔(dān)保范圍內(nèi)承擔(dān)連帶清償責(zé)任。”5.2《商品房買賣合同》補充協(xié)議的內(nèi)容要求（1）為保證業(yè)主及時辦理房屋所有權(quán)證降低公司階段擔(dān)保法律風(fēng)險，在當(dāng)?shù)卣咴试S的情況下，對按揭貸款的業(yè)主應(yīng)統(tǒng)一由公司收集辦證資料，代業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)證及抵押登記，并在《商品房買賣合同》補充協(xié)議中明確委托我司代辦產(chǎn)權(quán)及抵押登記事項。（2）對于我司提供了擔(dān)保責(zé)任的客戶，如出現(xiàn)逾期還款的情形導(dǎo)致公司被銀行要求承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的，在《商品房買賣合同》中約定客戶應(yīng)向我司償還相應(yīng)款項、承擔(dān)資金占用費且我司有權(quán)解除《商品房買賣合同》。（3）在交付相關(guān)條款中約定，存在逾期償還貸款尚未向銀行清償完畢的客戶，我司有權(quán)不予以交付房屋。5.3地產(chǎn)總部財務(wù)管理中心負(fù)責(zé)對各區(qū)域按揭擔(dān)保模式進(jìn)行指導(dǎo)，對有條件采取階段性擔(dān)保1的地區(qū)要求合作銀行予以配合，并監(jiān)督各區(qū)域公司對按揭合作模式的落實情況。各區(qū)域公司財務(wù)部優(yōu)先采取階段性擔(dān)保1的方式與銀行談判、簽署《按揭合作類協(xié)議》，如選擇階段性擔(dān)保2應(yīng)協(xié)調(diào)銀行在《按揭合作類協(xié)議》中增加上述需要增加的條款和內(nèi)容。5.4地產(chǎn)總部法律事務(wù)部對《按揭合作類協(xié)議》及其他按揭擔(dān)保的法律文件、《商品房買賣合同》中涉及按揭擔(dān)保的具體條款提出規(guī)范性要求，并根據(jù)發(fā)生的類型化按揭擔(dān)保風(fēng)險，會同財務(wù)、營銷、客價等部門進(jìn)一步完善風(fēng)險防控措施。各區(qū)域法務(wù)人員嚴(yán)格按照本指引指引的規(guī)范性要求審核協(xié)議文本，針對已經(jīng)發(fā)生的按揭擔(dān)保風(fēng)險根據(jù)指引要求及時采取法律措施。房屋交付階段的風(fēng)險管理要求及職責(zé)劃分各區(qū)域客戶關(guān)系部門在房屋交付階段應(yīng)提前核查業(yè)主是否存在逾期償還銀行貸款且截止交付日尚未清償?shù)那樾?，如存在，?yīng)書面通知業(yè)主因其存在逾期情形，公司在業(yè)主清償前暫緩交付房屋。產(chǎn)證及抵押登記辦理階段的風(fēng)險管理要求及職責(zé)劃分7.1在公司承擔(dān)階段性擔(dān)保2的情況下，為加快產(chǎn)證和抵押登記的辦理速度，在當(dāng)?shù)卣咴试S的情況下，要求業(yè)主必須委托我司或我司指定的代辦機(jī)構(gòu)統(tǒng)一辦理產(chǎn)證和抵押登記。7.2根據(jù)實際情況，如產(chǎn)證辦理完畢后需要由銀行或其指定的第三方辦理抵押登記手續(xù)的，產(chǎn)證辦理人員應(yīng)在領(lǐng)取產(chǎn)證后3個工作日內(nèi)將其交付銀行或其指定的第三方，并取得接收單位簽署的書面接收證明。7.3對于本指引發(fā)布前已經(jīng)約定由業(yè)主自行辦理產(chǎn)權(quán)證書及抵押登記的，區(qū)域客關(guān)部門應(yīng)梳理由我司承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的產(chǎn)證辦理情況，書面通知已具備辦理條件的借款人及時辦理產(chǎn)權(quán)證書及抵押權(quán)登記手續(xù)。7.3.1對于延遲辦理的，應(yīng)根據(jù)不同情形通過口頭、書面方式及時催辦，對拒不配合辦理產(chǎn)權(quán)、抵押登記且存在較大風(fēng)險的客戶向區(qū)域法務(wù)提出寄送《律師函》，必要時則發(fā)起訴訟申請，移交法務(wù)人員通過訴訟方式催辦。7.4各區(qū)域客關(guān)部門牽頭組織產(chǎn)證及抵押登記的管理工作。出現(xiàn)斷供情形的處理流程及職責(zé)劃分8.1處理細(xì)則及職責(zé)劃分處理階段步驟及說明完成時間主責(zé)部門斷供預(yù)警及前期處理階斷1、發(fā)現(xiàn)業(yè)主斷供（1）區(qū)域財務(wù)部每季度向銀行收集我司承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任的貸款客戶的還款情況，一發(fā)現(xiàn)開始斷供，應(yīng)將其列為關(guān)注對象，每個月關(guān)注一次，及時上報情況；（2）若了解到業(yè)主斷供期數(shù)達(dá)到連續(xù)兩期以上或短時期內(nèi)多次出現(xiàn)間接性斷供的，應(yīng)將斷供客戶信息（含銀行按揭催款通知書）反饋給營銷管理部、客戶關(guān)系部。獲取斷供信息后3個工作日內(nèi)區(qū)域財務(wù)管理部2、電話催促并發(fā)送《及時償還按揭貸款催告函》（代償前）營銷部應(yīng)在收到財務(wù)部提報斷供客戶信息或銀行按揭催款通知書后，采取電話催繳、短信催繳、信函催繳并舉的催繳形式，通知客戶及時繳清銀行欠款，告知客戶未能按時還款應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，并向客戶發(fā)送《及時償還按揭貸款催告函》（詳見附件1），同時將溝通結(jié)果反饋給區(qū)域財務(wù)部（包括法務(wù)）。收到斷供客戶信息或銀行按揭催款通知書后3個工作日內(nèi)區(qū)域營銷管理部/區(qū)域財務(wù)管理部3、暫停房屋交付及產(chǎn)證辦理交付階段，客關(guān)部在獲悉斷供客戶信息后，應(yīng)采取如下操作：（1）未交付房屋：暫不納入交付計劃，不寄送交付通知書，寄送未清償欠款暫緩交付的通知文件；已寄發(fā)交付通知書的，不予辦理交付手續(xù)（2）已交付待辦證服務(wù)：暫停辦證，并協(xié)商區(qū)域法務(wù)后續(xù)處理交付、辦證過程中區(qū)域客關(guān)部門斷供代償與訴前準(zhǔn)備階段1、逾期還款，公司代償斷供客戶逾期歸還銀行按揭貸款，銀行要求公司代償時，負(fù)責(zé)斷供代償?shù)奶幚?，?jīng)區(qū)域公司審批代償后，將代償票據(jù)和銀行按揭催款通知書一并移交給營銷部。公司代償后3個工作日內(nèi)區(qū)域財務(wù)管理部2、電話催促并發(fā)送《及時償還按揭貸款催告函》（代償后）營銷部收到代償票據(jù)和銀行按揭催款通知書后，應(yīng)采取電話催繳、短信催繳、信函催繳并舉的催繳形式，通知客戶及時繳清公司代償金、違約金、利息等款項，告知客戶未能按時還款應(yīng)承擔(dān)的法律責(zé)任，并向客戶發(fā)送《及時償還按揭貸款催告函》（詳見附件2），同時將溝通結(jié)果反饋給財務(wù)部（包括法務(wù)人員）。收到按揭人員代償票據(jù)后3個工作日內(nèi)區(qū)域營銷管理部/區(qū)域財務(wù)管理部3、到期未還款發(fā)送《律師函》《及時償還按揭貸款催告函》要求的還款期限到期，若客戶及時還款，并開始按期還款，該流程結(jié)束；若客戶仍未還款，通過區(qū)域法務(wù)協(xié)調(diào)律師事務(wù)所，對未按要求還款的客戶且存在較大風(fēng)險的客戶寄送律師函。還款期限到期后5個工作日內(nèi)區(qū)域財務(wù)管理部（法務(wù)人員）4、發(fā)送《商品房買賣合同解除函》逾期還款的次數(shù)或期限已達(dá)到《商品房買賣合同》約定的解約條件，經(jīng)過律師函催促，客戶仍未前來還款的，區(qū)域法務(wù)經(jīng)區(qū)域公司審批同意后向客戶發(fā)送《商品房買賣合同解除函》（斷供版）（詳見附件3）。注意：對于不符合解約條件及未達(dá)到解約條件的客戶，不得發(fā)送《商品房買賣合同解除函》；如需與客戶解除合同關(guān)系，也可直接啟動斷供訴訟。——區(qū)域財務(wù)管理部（法務(wù)人員）5、發(fā)起訴訟審批流程《商品房買賣合同解除函》或律師函送達(dá)客戶后，客戶仍未與公司達(dá)成一致解決方案的，應(yīng)綜合考慮客戶斷供期限、斷供金額、履約態(tài)度及履約能力等決定是否啟動斷供訴訟程序。由營銷部提起訴訟審批流程，并移交區(qū)域法務(wù)。經(jīng)法務(wù)判斷符合啟動斷供程序后3個工作日內(nèi)區(qū)域營銷部門/區(qū)域財務(wù)部（法務(wù)人員）斷供訴訟處理階段1、啟動斷供訴訟斷供訴訟申請成立后，由區(qū)域法務(wù)負(fù)責(zé)委托訴訟律師、參與訴訟庭審及結(jié)案歸檔等工作，營銷部協(xié)助提供客戶相關(guān)簽約的完整資料；如有資料缺漏的，由營銷部按區(qū)域法務(wù)要求在2個工作日內(nèi)補齊。注意：1.1斷供案件起訴后，營銷部保持與客戶聯(lián)系，若客戶有和解意向，應(yīng)及時通知法務(wù)人員；1.2財務(wù)部應(yīng)按銀行貸款代償通知的要求，繼續(xù)代償后續(xù)的款項，并將后續(xù)新增的代償票據(jù)和銀行按揭催款通知書在代償后2個工作日內(nèi)一并提供給區(qū)域法務(wù)；1.3區(qū)域法務(wù)負(fù)責(zé)對接律師、法院，并支付相關(guān)的律師費、訴訟費、公告費等相關(guān)費用1.4斷供案件訴訟過程中，若斷供客戶有調(diào)解意向，區(qū)域法務(wù)可以與業(yè)主進(jìn)行協(xié)商，并經(jīng)區(qū)域公司同意后可以與客戶達(dá)成調(diào)解協(xié)議或向法院申請撤訴。訴訟審結(jié)（含和解、調(diào)解、仲裁、一審、二審以及再審）區(qū)域財務(wù)管理部（法務(wù)人員）2、如訴訟房產(chǎn)還存在其他司法查封情況：若訴訟房產(chǎn)因其他案由已被司法機(jī)關(guān)查封，則需與訴訟房產(chǎn)的首封法院及其他輪候查封法院（如有）取得聯(lián)系，了解涉案金額、目前執(zhí)行情況及確認(rèn)解封事宜。原則上按以下規(guī)定處理：（1）若判決生效時訴訟房產(chǎn)進(jìn)入司法拍賣階段的或經(jīng)交涉首封法院不予解封房產(chǎn)的，則需向首封法院提起執(zhí)行異議。若執(zhí)行異議被法院不予受理或駁回的，則需向首封法院提起執(zhí)行異議之訴。（2）若判決生效時訴訟房產(chǎn)已進(jìn)入或即將進(jìn)入司法拍賣程序的，則需向首封法院申請參與分配。（3）若訴訟房產(chǎn)涉及到被公安機(jī)關(guān)、檢察機(jī)關(guān)查封的，則根據(jù)“刑大于民”的原則，需待刑事判決程序完成或刑事查封解除后再由法院恢復(fù)執(zhí)行。3、注銷合同備案和房屋預(yù)告登記3.1訴訟審結(jié)，由區(qū)域營銷管理部向公司申請銀行按揭款提前還款事宜，由營銷部協(xié)助辦理撤銷合同備案及預(yù)告登記手續(xù)。3.2訴訟執(zhí)行結(jié)束后，若斷供客戶還有余額在公司的，由區(qū)域營銷管理部聯(lián)系業(yè)主協(xié)商款項退款事宜，并經(jīng)公司OA審批完成退款手續(xù)。訴訟審結(jié)后10日內(nèi)區(qū)域財務(wù)管理部（法務(wù)）區(qū)域營銷管理部注明：所有往來函件及寄發(fā)憑證應(yīng)保存原件，啟動斷供訴訟時向區(qū)域法務(wù)提供。8