某地產(chǎn)產(chǎn)證風(fēng)險(xiǎn)管理操作指引

第2頁，共6頁編制日期2020/4/1審核日期2020/4/8批準(zhǔn)日期2020/4/8修訂記錄批準(zhǔn)日期修訂內(nèi)容修訂審核批準(zhǔn)1.產(chǎn)證計(jì)劃在區(qū)域公司層面閉環(huán)2.產(chǎn)證逾期預(yù)警風(fēng)險(xiǎn)，分級管控：逾期時(shí)間可控，區(qū)域督辦閉環(huán)；逾期時(shí)間有違約風(fēng)險(xiǎn)，總部協(xié)同督辦。

目錄TOC\o"1-1"\h\z\u一. 總則 3二. 前期——風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控 31. 了解產(chǎn)權(quán)辦證情況 32. 合同風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控 3三. 過程——風(fēng)險(xiǎn)管控 3-41. 節(jié)點(diǎn)管控 32. 辦證方式管控 4四. 產(chǎn)證逾期的處理 4-51. 產(chǎn)證逾期處理小組 42. 訴訟處理 53. 產(chǎn)證逾期復(fù)盤 54. 其他 5五. 附件 5-6六. 解釋權(quán) 6總則1.目的：為有效管控產(chǎn)權(quán)證辦理違約風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)避由于產(chǎn)權(quán)證逾期引發(fā)的投訴和賠償，規(guī)范產(chǎn)權(quán)證辦理方式，做好前期風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控和過程風(fēng)險(xiǎn)管控。2.適用范圍：本工作指引適用于地產(chǎn)各區(qū)域公司、各項(xiàng)目公司（含地產(chǎn)客價(jià)、財(cái)務(wù)、營銷同時(shí)操盤的合作項(xiàng)目）。3.本管理指引中“大產(chǎn)證”指開發(fā)商辦理新建商品房初始登記所取得的不動產(chǎn)權(quán)證，“小產(chǎn)證”指商品房權(quán)屬由開發(fā)商名下轉(zhuǎn)移至購房者名下，購房者所取得的不動產(chǎn)權(quán)證?！按螽a(chǎn)證”及“小產(chǎn)證”合稱“產(chǎn)權(quán)證”。4.該指引自正式下發(fā)之日起實(shí)施，由地產(chǎn)總部客戶價(jià)值中心、法律事務(wù)部負(fù)責(zé)解釋及修訂。前期——風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控（開盤前完成）1.了解產(chǎn)權(quán)證辦理情況項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在制訂商品房買賣合同前充分了解當(dāng)?shù)貙τ诋a(chǎn)權(quán)證辦理的要求，包括：買賣合同示范文本中是否要求約定大產(chǎn)證及/或小產(chǎn)證的辦理時(shí)限；當(dāng)?shù)匦‘a(chǎn)證是否必須統(tǒng)一代辦，不接受購房者自行送件：辦理大產(chǎn)證、小產(chǎn)證所需要的資料及正常辦證時(shí)間；當(dāng)?shù)匦‘a(chǎn)證代辦公司的情況；當(dāng)?shù)睾贤瑐浒覆块T對于相關(guān)條款的審查尺度。2.合同風(fēng)險(xiǎn)預(yù)控項(xiàng)目應(yīng)該根據(jù)所了解的當(dāng)?shù)貙?shí)際情況做出決策、明確產(chǎn)證辦理的方式及責(zé)任部門，并據(jù)此填制商品房買賣合同，其中：辦證時(shí)限的約定A.商品房買賣合同中關(guān)于產(chǎn)權(quán)證辦理時(shí)限的填寫應(yīng)經(jīng)運(yùn)營、開發(fā)報(bào)建、法務(wù)、客關(guān)部等相關(guān)部門充分評估確認(rèn)，確保填寫的辦證時(shí)限合理且留有充分余量。B.在評估填寫辦證時(shí)限時(shí)，應(yīng)注意考慮以下因素：正常的工程進(jìn)度及報(bào)批報(bào)建所需時(shí)限；出讓合同等約定的配建義務(wù)或其他義務(wù)的屆時(shí)完成情況對大產(chǎn)權(quán)證辦理的影響；設(shè)計(jì)方案、銷售方案等對產(chǎn)權(quán)證辦理可能產(chǎn)生的影響。逾期辦證責(zé)任的約定A.合同補(bǔ)充條款原則上應(yīng)采用集團(tuán)統(tǒng)一范本，若由于當(dāng)?shù)睾贤瑐浒敢笮枰{(diào)整的，應(yīng)參照集團(tuán)統(tǒng)一范本，保留辦證寬限期、非出賣人原因?qū)е碌挠馄谵k證出賣人免責(zé)等內(nèi)容。B.開發(fā)商逾期辦證的違約金比例應(yīng)適當(dāng)填寫，盡可能降低我方違約責(zé)任。C.若當(dāng)?shù)睾贤瑐浒覆块T對買賣合同的相關(guān)條款有特別要求的，應(yīng)及時(shí)提報(bào)總部討論決定并審批。過程——風(fēng)險(xiǎn)管控（交付前6個(gè)月完成）1.節(jié)點(diǎn)管控：產(chǎn)權(quán)證履約計(jì)劃倒排：A.項(xiàng)目需在交付前6個(gè)月完成產(chǎn)權(quán)證履約計(jì)劃排布；B.項(xiàng)目需在交付前3個(gè)月根據(jù)現(xiàn)有進(jìn)度重新排布產(chǎn)權(quán)證履約計(jì)劃；C.項(xiàng)目需在交付后每月將產(chǎn)權(quán)證履約進(jìn)度進(jìn)行回顧，延誤風(fēng)險(xiǎn)需提報(bào)總部客戶價(jià)值中心、法律事務(wù)部。D.將產(chǎn)權(quán)證倒排工作納入交付前風(fēng)險(xiǎn)檢查，作為客戶風(fēng)險(xiǎn)重點(diǎn)檢查內(nèi)容；預(yù)警：若產(chǎn)證辦理存在逾期風(fēng)險(xiǎn)，項(xiàng)目客關(guān)需至少提前兩個(gè)月以郵件形式上報(bào)區(qū)域客關(guān)、法務(wù)、運(yùn)營等相關(guān)部門。預(yù)計(jì)逾期超過1個(gè)月的，需專項(xiàng)上報(bào)總部客戶價(jià)值中心、法律事務(wù)部、運(yùn)營管理中心，總部視情況確定是否召開專項(xiàng)會議。2.辦證方式管控：1）由于按揭貸款一般由開發(fā)商承擔(dān)階段性擔(dān)保責(zé)任，按揭貸款客戶應(yīng)強(qiáng)制統(tǒng)一代辦產(chǎn)權(quán)證，非貸款客戶可自由選擇是否代辦。2）各公司應(yīng)委托當(dāng)?shù)赜匈Y質(zhì)的第三方代辦公司代為辦理產(chǎn)權(quán)證，當(dāng)?shù)赜刑厥庖?guī)定的除外。同一項(xiàng)目代辦公司數(shù)量為2至3家。產(chǎn)權(quán)證辦理對接部門根據(jù)各公司現(xiàn)狀延續(xù)。3）應(yīng)做好產(chǎn)權(quán)證辦理文件與業(yè)主的交接簽收手續(xù)。涉及代辦產(chǎn)權(quán)證而業(yè)主提供資料不全的，應(yīng)及時(shí)發(fā)出書面催告函并妥善保管相關(guān)憑證。4）應(yīng)通過合同或協(xié)議明確第三方代辦公司的責(zé)任、義務(wù)。產(chǎn)權(quán)證逾期的處理1.產(chǎn)權(quán)證逾期處理小組：若預(yù)期發(fā)生產(chǎn)權(quán)證逾期的項(xiàng)目需立刻成立產(chǎn)權(quán)證逾期處理小組，組織架構(gòu)見上圖。產(chǎn)權(quán)證逾期處理小組分工及職責(zé)如下：項(xiàng)目總：A.牽頭梳理影響產(chǎn)權(quán)證履約關(guān)鍵因素B.協(xié)調(diào)各部門制定保障措施和計(jì)劃，明確各部門責(zé)任C.跟進(jìn)履約進(jìn)度，是產(chǎn)證履約辦理工作第一責(zé)任人?？蛻絷P(guān)系部：A.關(guān)注產(chǎn)權(quán)證履約客戶端風(fēng)險(xiǎn)，客戶端風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警-風(fēng)險(xiǎn)上報(bào)-風(fēng)險(xiǎn)跟進(jìn)B.牽頭制定產(chǎn)權(quán)證履約客戶端風(fēng)險(xiǎn)解決方案C.計(jì)產(chǎn)權(quán)證逾期臺賬，包括涉及逾期業(yè)主信息及逾期違約金金額D.每月發(fā)送《產(chǎn)證辦理月報(bào)》運(yùn)營部：A.關(guān)注產(chǎn)證履約節(jié)點(diǎn)進(jìn)度，若小產(chǎn)權(quán)證履約存在逾期風(fēng)險(xiǎn)，區(qū)域?qū)用鎱f(xié)同客關(guān)進(jìn)行重點(diǎn)事項(xiàng)督辦。B.牽頭《產(chǎn)證履約倒排計(jì)劃》的編寫；法務(wù)事務(wù)部：A.從法律角度制定法律風(fēng)險(xiǎn)解決方案，最大限度降低產(chǎn)證逾期引起的違約責(zé)任開發(fā)配套部：A.跟進(jìn)大產(chǎn)權(quán)證辦理，協(xié)調(diào)政府關(guān)系B.及時(shí)通報(bào)辦理進(jìn)度。財(cái)務(wù)部：A.核對逾期臺賬產(chǎn)證違約金準(zhǔn)確性B.明確違約金發(fā)放的財(cái)務(wù)流程C.負(fù)責(zé)產(chǎn)證逾期違約金發(fā)放營銷部：A.負(fù)責(zé)業(yè)主資料的提供商品房交付使用時(shí)，若出現(xiàn)可預(yù)見的逾期辦證因素，應(yīng)盡可能在辦理交付時(shí)采取補(bǔ)救免責(zé)措施，具體方案由客戶關(guān)系部與法律事務(wù)部共同擬定并報(bào)審。2.訴訟處理若發(fā)生逾期辦證訴訟的，應(yīng)作為群訴案件納入專項(xiàng)管控，由總部法律事務(wù)部協(xié)辦指導(dǎo)，項(xiàng)目應(yīng)定期向總部客價(jià)、法務(wù)報(bào)送案件進(jìn)展情況。3.產(chǎn)權(quán)證逾期復(fù)盤：發(fā)生產(chǎn)權(quán)證逾期后一周內(nèi)，項(xiàng)目公司需按照集團(tuán)統(tǒng)一模板（詳見附件1）完成產(chǎn)權(quán)證逾