《全民所有土地資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值核算技術(shù)細(xì)則》（征求意見稿）

ICS03.120.30CCSP8541名(征求意見稿)河南省市場監(jiān)督管理局發(fā)布IXXXXXXX前言 II 2規(guī)范性引用文件 13術(shù)語和定義 14總則 25核算基本事項(xiàng)確定 46基礎(chǔ)資料收集與預(yù)處理 47清查價(jià)格體系構(gòu)建 68土地資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值核算 89核算結(jié)果校驗(yàn) 9 0A全民所有土地資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值核算成果表 11B基于地塊樣點(diǎn)地價(jià)估算均質(zhì)區(qū)域平均價(jià)格方法 13C省級農(nóng)用地均質(zhì)區(qū)域劃定成果 16D全民所有土地資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值核算成果報(bào)告提綱 18E土地用途和基準(zhǔn)地價(jià)對應(yīng)表 20參考文獻(xiàn) 26XXXXXXX前言牧、孫志英、楊戈、王爭艷、路婕、熊廣成、黃茜、許愛國、李英、劉大、張秋玲、康鴛鴦、王幻想、王秀麗、宋亞開、牟天昊、上官禎祥、黃雪紅、張1XXXXXXX術(shù)細(xì)則所有土地資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值核算的總體要求、實(shí)施程序、技術(shù)方法、基礎(chǔ)資料民所有土地資源清查中土地資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值核算，具體包括對土地資源資產(chǎn)引用文件性引用而構(gòu)成本文件必不可少的條款。其中，注日期的引用文件，僅該日期對應(yīng)的版本適用于本文件；不注日期的引用文件，其最新版本(包括所有的修改單)適GBT07城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程GBT08城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程GBT31—2003土地基本術(shù)語GBT10土地利用現(xiàn)狀分類GBT05農(nóng)用地定級規(guī)程GBT06農(nóng)用地估價(jià)規(guī)程GBT07農(nóng)用地質(zhì)量分等規(guī)程義點(diǎn)與法定用途前提下，參照市場交易和生產(chǎn)經(jīng)營情況，按照規(guī)定使用年期估算核算按照統(tǒng)一規(guī)則，對一定時(shí)間(或時(shí)點(diǎn))和空間內(nèi)土地資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值進(jìn)行全面整體調(diào)查、分類批2XXXXXXX對一定區(qū)域下全民所有土地，依據(jù)規(guī)定程序和規(guī)范方法，分用途測算的法定，具有空間連續(xù)性，且土地的基本特征、開發(fā)利用狀況等具有相對一致性的核4總則4.1目的資產(chǎn)的實(shí)物與經(jīng)濟(jì)價(jià)值總量，為開展全民所有自然資源資產(chǎn)有償使用制編制、平衡表編制、評價(jià)考核、監(jiān)測監(jiān)管等資產(chǎn)管理工作，切實(shí)履行全民所有自然和決策支持。.2基本原則.2.1可靠性原則2.2均衡價(jià)值原則。2.3銜接協(xié)調(diào)原則查成果相銜接，充分利用年度國土變更調(diào)查成果及其他專項(xiàng)調(diào)查成3核算范圍與任務(wù).3.1核算范圍業(yè)用地、施用地、.3.2核算任務(wù)4核算周期與時(shí)點(diǎn)3XXXXXXX更調(diào)查周期相協(xié)調(diào)，并統(tǒng)籌考慮全民所有自然資源資產(chǎn)清查統(tǒng)計(jì)、資產(chǎn)平衡表(負(fù)債表)編制、評價(jià)考核、監(jiān)測監(jiān)管和國有自然資源(資產(chǎn))報(bào)告等工作的需求，由自然資源行政主管部門確定。.5技術(shù)路線果、不動產(chǎn)登記成果、土地市場動態(tài)監(jiān)測與監(jiān)管系統(tǒng)數(shù)據(jù)、土地儲備管比分析、統(tǒng)計(jì)以及補(bǔ)充調(diào)查，核算土地資源實(shí)物量；以實(shí)物量核算為基礎(chǔ)，利。.6基本程序4XXXXXXX核算基本事項(xiàng)確定基本核算單元確定土地資產(chǎn)量內(nèi)涵界定.2.1實(shí)物量內(nèi)涵定。2.2經(jīng)濟(jì)價(jià)值量內(nèi)涵照GB/T18508—2014中8.2、GB/T28406—2012中6.2的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合分類體系與具體核算工基準(zhǔn)日、價(jià)值類型、權(quán)利特征、年期特征、土地用途及其他利用條件等，明確2.2.1農(nóng)用地類型d：耕地采用當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)耕作制度或所在區(qū)域普遍種植的農(nóng)業(yè)主導(dǎo)作物；園地采用所在2.2.2建設(shè)用地類型b)土地用途：全民所有建設(shè)用地清查價(jià)格的土地用途類別有，商業(yè)服務(wù)業(yè)用地、工礦用地、住e開發(fā)程度及容積率等土地利用條件，以當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵為準(zhǔn)，與客觀情況不符收集與預(yù)處理料收集的一般要求5XXXXXXXa料調(diào)查收集的內(nèi)容、資料的詳盡程度，以及數(shù)據(jù)精度要求等應(yīng)根據(jù)擬定的核算對象、資產(chǎn)量內(nèi)涵、核算方法等確定，按照本文件的具體要求(見8.2)，在6.2中列示的各類資料中b)外業(yè)調(diào)查資料應(yīng)填寫規(guī)范的調(diào)查表格，對于具有空間特征的資料，應(yīng)按實(shí)地位置標(biāo)注于核算c較好的現(xiàn)勢性，資料數(shù)據(jù)所對應(yīng)的時(shí)間原則上宜在距核算基準(zhǔn)日的前三年之內(nèi)，資e資料進(jìn)行整理匯總分析，并根據(jù)情況進(jìn)行必要的實(shí)地踏勘、校核、補(bǔ)充調(diào)查或資料調(diào)查收集內(nèi)容農(nóng)用地類型a；ei土壤普查資料、土地開墾成本核算及地價(jià)變動、資源產(chǎn)品價(jià)建設(shè)用地類型d資料預(yù)處理1資料校核完整性、時(shí)效性、客觀性、代表性等進(jìn)行檢查和校驗(yàn)；剔除填報(bào)不符合要求和2資料整理上圖。6XXXXXXX.3圖件制作成果作為底圖，對相關(guān)圖件資料、數(shù)據(jù)庫資料進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化或矢量化處理，統(tǒng)關(guān)工作圖件。系構(gòu)建查價(jià)格體系構(gòu)建采用省級農(nóng)用地清查價(jià)格體系水平等因素差異程度較小，由縣級自然資源主管部門組織專家對省級確定的縣級分地類(耕地分等別)平均價(jià)格進(jìn)行研判，論證后符合當(dāng)?shù)貙?shí)際的，可直接采用省級農(nóng)用地均縣級農(nóng)用地清查價(jià)格體系適用對象均質(zhì)區(qū)劃分1劃分原則c區(qū)域內(nèi)部，同一用途土地的綜合質(zhì)量、主導(dǎo)耕作制度及利用強(qiáng)度、經(jīng)營利用模式等2劃分方法均質(zhì)區(qū)域平均價(jià)格估算基于地塊樣點(diǎn)地價(jià)估算對于市場交易比較活躍，應(yīng)采用樣點(diǎn)地價(jià)平均法計(jì)算均質(zhì)區(qū)片的平均地價(jià)(見附錄B)?；趪修r(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)估算價(jià)格內(nèi)涵，根據(jù)GB/T28406—2012中9.10描7XXXXXXX基于集體農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)估算的，應(yīng)采用集體農(nóng)用地估算國有農(nóng)用地基準(zhǔn)地價(jià)。除內(nèi)涵修正外還應(yīng)考慮經(jīng)營管理風(fēng)險(xiǎn)的影響，可根據(jù)實(shí)際情況加以修正(見附錄B.2)。基于省級確定的縣級平均價(jià)格估算入產(chǎn)出、區(qū)位條件、經(jīng)濟(jì)水平、耕地平均等別等因素，按照GB/T28406—2012中9.10描述的方法建立因素修正。算結(jié)果校核。確有特殊原因超出查價(jià)格確定清查價(jià)格體系構(gòu)建質(zhì)區(qū)域劃分b域。區(qū)域平均價(jià)格估算基準(zhǔn)地價(jià)修正1修正內(nèi)容a)年期修正：對于地方現(xiàn)有基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵中可能存在的政策性年期設(shè)定(例如：工業(yè)用地按30b)交易時(shí)間修正：地方現(xiàn)有基準(zhǔn)地價(jià)的期日與清查時(shí)點(diǎn)不同時(shí)，可參照當(dāng)?shù)氐牡貎r(jià)監(jiān)測指標(biāo) (首選)或土地交易價(jià)格測算期日修正系數(shù)，將基準(zhǔn)地價(jià)修正到清查價(jià)格的統(tǒng)一內(nèi)涵。對于低、交易稀少，或近年土地市場運(yùn)行平穩(wěn)，地價(jià)波動微弱的地區(qū)，以及c：關(guān)于容積率和開發(fā)程度等土地利用條件，以當(dāng)?shù)鼗鶞?zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵為準(zhǔn)，除非其與區(qū)率、情況明顯不符，則需重新設(shè)定統(tǒng)一內(nèi)涵，并依據(jù)此因素在當(dāng)?shù)氐挠绊懸?guī)律進(jìn)行整體修正(例如，統(tǒng)一增加或減少開發(fā)程度中某一項(xiàng)的開發(fā)費(fèi)用)。2修正方法GBT1中的規(guī)定確定。8XXXXXXX無地價(jià)信號情況下的價(jià)格推算城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋外的區(qū)域應(yīng)用地類型的末級基準(zhǔn)地價(jià)確定；有條件采集相關(guān)數(shù)據(jù)的，可選取若干個(gè)核心因素(例如，城鎮(zhèn)規(guī)劃的鄉(xiāng)鎮(zhèn)等級、距末級地邊界的距離、新增建設(shè)用地取得成本或征地成本等)P=P末×Q=P末×???????????????????????????????????????????????????????????(1.)P末——末級地的基準(zhǔn)地價(jià)水平；A末——末級地內(nèi)的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)均值。城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋空間內(nèi)，無地價(jià)信號的地類設(shè)施用地等非經(jīng)營性用地，應(yīng)依次適用以下原則確定a詢當(dāng)?shù)氐牡貎r(jià)政策如有政策約定該類用地的價(jià)格參照標(biāo)準(zhǔn)的，應(yīng)根據(jù)其思路選擇參照的基城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋空間外，且無地價(jià)信號的地類2.2.2.2中的原則執(zhí)行。算結(jié)果校核清查價(jià)格體系建設(shè)的初步成果進(jìn)行統(tǒng)籌平衡，對明顯錯(cuò)誤或不協(xié)調(diào)的清查查價(jià)格確定資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值核算土地資源實(shí)物量核算價(jià)值量核算的前提，通常以國土變更調(diào)查為基礎(chǔ)，通過分類提取、分析匯土地資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值量核算清查價(jià)格與實(shí)物信息套合9XXXXXXX.1實(shí)物量圖層與清查價(jià)格套合清查底圖與清查價(jià)格圖套合，將清查價(jià)格圖中相應(yīng)地類的清查價(jià)格賦予與之套合針對各縣(市、區(qū))城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的基準(zhǔn)日、地價(jià)內(nèi)涵不統(tǒng)一等情況，應(yīng)比照清查價(jià)格內(nèi)涵，對.2.1.2圖斑處理能存在，間接或直接導(dǎo)致圖斑跨越多個(gè)清查價(jià)格區(qū)域，針對此類圖斑，可b確定該圖斑的平均地價(jià)。2經(jīng)濟(jì)價(jià)值核算同單元內(nèi)的清查價(jià)格與該用途在該單元內(nèi)的土地實(shí)物量核算值匹配，測算土地資Az=∑Pij×Sij???????????????????????????????????????????????????????????????????(2.)j1Az——行政轄區(qū)(通常為市縣級行政轄區(qū))中各用途土地資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值總量；Pijij單元內(nèi)的清查價(jià)格水平值；Sij——行政轄區(qū)中與Pij對應(yīng)的第i類用途的第j單元中，該用途土地的實(shí)物量核算值。核算結(jié)果校驗(yàn).1基本要求進(jìn)行確認(rèn)、修改、完善等行為予以記錄；對檢核中發(fā)現(xiàn)的，現(xiàn)行條件下難以常情況，及其對結(jié)果可能產(chǎn)生的影響，應(yīng)進(jìn)行具體說明；編制核算結(jié)果自檢b)各級成果匯總主體應(yīng)對其負(fù)責(zé)匯總的核算成果進(jìn)行質(zhì)量檢核與協(xié)調(diào)性分析驗(yàn)證，編制成果檢.2準(zhǔn)確性檢查2.1基礎(chǔ)資料校核中直接使用或參照的，涉及土地實(shí)物量及價(jià)值量等基礎(chǔ)資料的適用性應(yīng)符XXXXXXXd應(yīng)具有良好的現(xiàn)勢性，數(shù)據(jù)時(shí)點(diǎn)與核算時(shí)點(diǎn)一致或者接近，或者具備可修正到清查e配性，各類多源數(shù)據(jù)之間，其坐標(biāo)系統(tǒng)、比例尺以及數(shù)據(jù)完備情況等方面應(yīng)具有2.2核算過程校核界定、核算方法選擇、關(guān)鍵參數(shù)設(shè)定，以及數(shù)據(jù)、圖件處理等核算過程的a濟(jì)價(jià)值量內(nèi)涵界定，依據(jù)經(jīng)濟(jì)價(jià)值核算的工作目標(biāo)與要求，檢查對核算的經(jīng)濟(jì)價(jià)值量內(nèi)涵b)核算方法選擇，選擇的核算方法應(yīng)能夠達(dá)到預(yù)期的成果精度，并能與基礎(chǔ)資料完整情況相匹d件處理過程的準(zhǔn)確性，借助軟件工具，通過人機(jī)交互等方法，檢查多源數(shù)據(jù)和圖件以及關(guān)聯(lián)信息的提取過程是否準(zhǔn)確無誤，計(jì)算公式和計(jì)算過程等是否正2.3核算結(jié)果校核c接或一致。3協(xié)調(diào)性分析濟(jì)價(jià)值量核算結(jié)果與區(qū)域內(nèi)社會經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、自然資源稟賦狀況等相關(guān)因素的果的合理性、協(xié)調(diào)性；當(dāng)存在明顯異常的情況時(shí)，應(yīng)進(jìn)一步分析原因，根據(jù)需術(shù)報(bào)告。報(bào)告提綱和內(nèi)容應(yīng)符合附錄D。值成果表、各地類資產(chǎn)清查均質(zhì)區(qū)域與價(jià)格表、土地資產(chǎn)經(jīng)濟(jì)價(jià)值核算數(shù)附錄A。面積土地資產(chǎn)價(jià)值為主要表達(dá)XXXXXXX附錄A(規(guī)范性)價(jià)值核算成果表b)水域及水利設(shè)施用地只統(tǒng)計(jì)國有水工建筑用地及溝渠的實(shí)物量和經(jīng)濟(jì)價(jià)值量；其他土地只統(tǒng)d自行增加備注列。XXXXXXXXXXXXXX附錄B(規(guī)范性)算均質(zhì)區(qū)域平均價(jià)格方法B格信息數(shù)據(jù)B要求以縣為單位進(jìn)行樣點(diǎn)調(diào)查。在市場交易活躍的情況下，優(yōu)先選用市場交易樣點(diǎn)(優(yōu)先選擇近三年的交易案例)。在缺乏市場交易樣點(diǎn)的情況下，可采用抽樣調(diào)查方式選取農(nóng)用地投入產(chǎn)出樣點(diǎn)(數(shù)據(jù)應(yīng)為近三年的平均值)。型分別調(diào)查，各類型樣點(diǎn)要均勻分部。耕地調(diào)查樣點(diǎn)地塊能夠代表縣內(nèi)典型耕涵蓋所有耕地利用等別，樣點(diǎn)數(shù)量不少于30個(gè)，其他農(nóng)用地類型樣點(diǎn)數(shù)量各不少制度、非主要種養(yǎng)類型的地塊時(shí)，還應(yīng)搜集當(dāng)?shù)貥?biāo)準(zhǔn)耕作制度、主要種養(yǎng)類型的先選用國有農(nóng)用地，國有農(nóng)用地?cái)?shù)量不滿足要求時(shí)。可選擇相近的集體農(nóng)用地補(bǔ)B內(nèi)容根據(jù)情況，應(yīng)采集農(nóng)用地流轉(zhuǎn)市場價(jià)格(承包、轉(zhuǎn)包、出租、拍賣、抵押、聯(lián)營入股)、投入產(chǎn)B資料整理c補(bǔ)充完善或剔除。對所有調(diào)查的樣點(diǎn)資料進(jìn)行審查，對數(shù)據(jù)不全或不準(zhǔn)確的，應(yīng)進(jìn)項(xiàng)目、填報(bào)數(shù)據(jù)不符合要求和數(shù)據(jù)明顯偏離正常情況而又不容易補(bǔ)市場交易樣點(diǎn)，應(yīng)對其交易真實(shí)性進(jìn)行審查，確保交易信息真實(shí)有B計(jì)算等方式流轉(zhuǎn)交易的，采用地租收益還原法評估其樣點(diǎn)地價(jià)；屬于拍賣、抵流轉(zhuǎn)交易的，對流轉(zhuǎn)價(jià)價(jià)格進(jìn)行適度修正作為樣點(diǎn)地價(jià)；對于市場交易樣點(diǎn)不足B格評估技術(shù)要求相似、a用市場比較法時(shí)，注意比較案例與評估對象的構(gòu)成是否一致，即案例對象是否包括地上種，如果不一致則要進(jìn)行一致性調(diào)整。比較案例的利用方式和耕作制度應(yīng)與XXXXXXXb)采用比較修正法時(shí)，基于集體農(nóng)用地修正計(jì)算國有農(nóng)用地價(jià)格應(yīng)考慮兩種情況。一是集體利用或規(guī)模水平差異導(dǎo)致的投入產(chǎn)出的差異；二是承包經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)(權(quán)利)不同導(dǎo)致的管理性支實(shí)質(zhì)上是因國有農(nóng)用地經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)較低，企業(yè)愿意支付給土地權(quán)利人的c原法評估耕地地價(jià)時(shí)，其估價(jià)結(jié)果的可信度主要取決于土地的預(yù)期純收益和還原率收益及費(fèi)用數(shù)據(jù)可采用近三年的客觀平均值，估算時(shí)應(yīng)注意剝離資本收益 (貸款利息)、活勞動收益(機(jī)會成本和技術(shù)成本收益)、特殊收益(品質(zhì)和無形價(jià)值)。B園地價(jià)格評估。a用市場比較法時(shí)，應(yīng)注意比較案例與評估對象的構(gòu)成是否一致，即案例對象是否包括地上如果不一致則要進(jìn)行一致性調(diào)整。比較案例的種植物類別及利用方式應(yīng)與b)在評估時(shí)，應(yīng)注意估計(jì)對象是否包括有關(guān)設(shè)施及其影響。在收益剝離時(shí)，應(yīng)該合理扣除地上c還原法時(shí)，應(yīng)盡量消除大小年對純收益的影響，其收益及費(fèi)用數(shù)據(jù)可采用近期連續(xù)。對于茶園類應(yīng)考慮對人工經(jīng)營和名牌效應(yīng)產(chǎn)生的收益附加值的剝B農(nóng)用地價(jià)格評估a計(jì)對象應(yīng)是農(nóng)用地和為其服務(wù)的水、電、路等基本生存用地，而非地上的建設(shè)設(shè)施，但應(yīng)b)在采用收益還原法時(shí)，應(yīng)注意剝離資本收益(貸款利息)、活勞動收益(技術(shù)收益)、無形資產(chǎn)收益(品種和專利)，從而計(jì)算土地純收益；c比較法時(shí)，市場案例的選擇應(yīng)注意土地基礎(chǔ)條件相近，區(qū)位條件相似，種養(yǎng)類型一B坑塘價(jià)格評估a用市場比較法時(shí)，注意比較案例與評估對象的使用用途是否一致，須充分考慮區(qū)位、周邊前期投資高、收益低或者受特殊因素影響收益成本突變等情況對價(jià)格B檢驗(yàn)B質(zhì)區(qū)域平均價(jià)格按耕地(分等別)、園地與其他土地分別計(jì)算。XXXXXXXa理數(shù)據(jù)。將經(jīng)過修正及數(shù)據(jù)處理后的樣點(diǎn)，按用地類型、樣點(diǎn)類型和農(nóng)用地等別的順序進(jìn)b)計(jì)算縣級均質(zhì)區(qū)域價(jià)格水平。采用算術(shù)平均法，計(jì)算各均質(zhì)區(qū)域不同農(nóng)用地的平均地價(jià)。對耕地的平均價(jià)格。對于園地和其他土地，應(yīng)計(jì)算一級地類的區(qū)域平均c均質(zhì)區(qū)域平均價(jià)格。對計(jì)算得到的均質(zhì)區(qū)域價(jià)格水平，經(jīng)平衡論證，確定各均質(zhì)區(qū)XXXXXXX附錄C(規(guī)范性)定成果XXXXXXXC)縣、陜州區(qū)、澠池縣、義馬市、靈寶市州市、濟(jì)源市陽縣、延津縣、封丘縣、長垣市、華龍區(qū)、清豐縣、南樂縣、范陽縣符區(qū)、杞縣、通許縣、尉氏區(qū)、寶豐縣、郟縣、魏都區(qū)、建安區(qū)、鄢陵縣、襄城縣、禹州區(qū)、睢陽區(qū)、民權(quán)縣、睢縣、寧陵縣、柘城縣、虞城縣、夏邑縣、西華縣、鄲城縣、太康縣、鹿邑縣區(qū)、鞏義市、滎陽市、新鄭回族區(qū)、澗西區(qū)、洛龍區(qū)、偃師市、長葛市峽縣、淅川縣湛河區(qū)、葉縣、舞鋼市、源匯區(qū)、郾城區(qū)、召陵區(qū)、舞陽縣、淮匯區(qū)、淮陽區(qū)、商水縣、沈丘縣、項(xiàng)城市、驛城區(qū)、西平縣、上蔡陽縣、汝南縣、遂平縣、新蔡縣、、區(qū)、衛(wèi)濱區(qū)、鳳泉區(qū)、牧野區(qū)、新鄉(xiāng)縣、獲嘉縣、衛(wèi)輝市、武陟縣山縣、光山縣、新縣、商城縣、固始縣、潢川縣XXXXXXX附錄D(規(guī)范性)價(jià)值核算成果報(bào)告提綱DD作簡況等。D算范圍。D成果內(nèi)涵D徑與核算方法D成果及分析D結(jié)與建議DD地區(qū)概況區(qū)劃概況、土地資源