2010年9月哈爾濱房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)

2010年9月哈爾濱房地產(chǎn)市場(chǎng)月報(bào)但二線城市反而量價(jià)齊升，嚴(yán)重背離了國家調(diào)控的走向?！窘?jīng)濟(jì)】1.1固定資產(chǎn)投資及房地產(chǎn)投資固定資產(chǎn)投資同期增長31.1%個(gè)百分點(diǎn)。資料來源：哈爾濱市統(tǒng)計(jì)局房地產(chǎn)開發(fā)投資完成105.6億2010年1-7月的投資額為105.6億元，較去年同期增加20.3%。其中住宅投資82.9億元，同比增長25.8%。1資料來源：哈爾濱市統(tǒng)計(jì)局1.2社會(huì)消費(fèi)品零售總額2010年1-7月份，全市社會(huì)消費(fèi)品零售總額穩(wěn)步增長，實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售總額929.8億元，同比增長18.7%，增幅低于上年同期0.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，批發(fā)零售業(yè)達(dá)到802.9億元，同比增加16%。需品銷售基本平穩(wěn)；三是主要食用農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格上揚(yáng)。資料來源：哈爾濱市統(tǒng)計(jì)局21.3居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)（CPI）2010年1-7月，全市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)（CPI）為103.5，同比上漲3.5%，漲幅高于上年同期3.9個(gè)百分點(diǎn)。其中消費(fèi)品價(jià)格上漲4.3%，服務(wù)項(xiàng)目價(jià)格上漲1.4%。從居民消費(fèi)八大類低迷態(tài)勢(shì)。2010年8月，全市居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)（CPI）與上月相比為99.9，與上年同月相比為103.4，與上年同期相比為103.5。與上年同月相比，2010年前8個(gè)月全市居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)（CPI）持續(xù)走高。CPI價(jià)格和房租的漲幅最高。房租上漲主要由于政府調(diào)控所引發(fā)的“持幣觀望”潮，導(dǎo)致購房者推遲購房，選擇“以租待購”，進(jìn)而推高哈市的房租水平。而糧價(jià)上漲主要是由于國內(nèi)的自然災(zāi)害導(dǎo)致部分地區(qū)的糧食減產(chǎn)，以及國際糧價(jià)的整體上漲。資料來源：哈爾濱市統(tǒng)計(jì)局1.4區(qū)域財(cái)政收入20%。而上年同期受金融危機(jī)影響，財(cái)政收入增長較慢，導(dǎo)致今年基數(shù)較低，帶動(dòng)今年財(cái)政運(yùn)行積極向好。3資料來源：哈爾濱市統(tǒng)計(jì)局【資訊】2.1國內(nèi)市場(chǎng)資訊國家統(tǒng)計(jì)局:房地產(chǎn)調(diào)控措施對(duì)經(jīng)濟(jì)影響并不大商品房預(yù)售監(jiān)管被提上日程成樓市調(diào)控新方向售標(biāo)準(zhǔn)均較低，規(guī)定完成總投資額的25%，此額度可能僅僅主體結(jié)構(gòu)出地面正負(fù)零。對(duì)于預(yù)的?？顚Ｓ每赡軙?huì)帶來較大的影響。住建部銀監(jiān)會(huì)聯(lián)查二套房貸房貸的專項(xiàng)檢查結(jié)果將向國務(wù)院匯報(bào)。國家出臺(tái)五措施遏制部分城市房價(jià)過快上漲4一是各地要加大貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策措施的力度。房價(jià)過高、上漲過快、到位、工作不得力的，要進(jìn)行約談，直至追究責(zé)任。首付款比例不低于50%。各商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購買住房。查。加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作，并逐步擴(kuò)大到全國。的中長期貸款政策。項(xiàng)目貸款和貸款展期。央行和銀監(jiān)會(huì)決定完善差別化的住房信貸政策、調(diào)節(jié)和引導(dǎo)住房需求為進(jìn)一步深入貫徹落實(shí)《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》（國發(fā)定，完善差別化的住房信貸政策，調(diào)節(jié)和引導(dǎo)住房需求?？罾什坏陀诨鶞?zhǔn)利率1.1倍的規(guī)定。各商業(yè)銀行要加強(qiáng)對(duì)消費(fèi)性貸款的管理，禁止用于購開發(fā)企業(yè)承擔(dān)中低價(jià)位、中小套型商品住房項(xiàng)目和參與保障性安居工程的貸款需求。為加強(qiáng)房地產(chǎn)用地調(diào)控，兩部委將推動(dòng)公共租賃與廉租房逐步并軌城鄉(xiāng)建設(shè)部將推動(dòng)公共租賃房供地建房與廉租房逐步并軌。5房用地不低于住房用地供應(yīng)總量70%的基礎(chǔ)上，結(jié)合各地實(shí)際，選擇地塊，探索以劃撥和出途徑。戶型高檔住房建設(shè)供地。兩部委：今后住宅用地的容積率指標(biāo)必須大于1確：今后住宅用地的容積率指標(biāo)必須大于1，以限制低密度大戶型住宅項(xiàng)目。而為加大商品起三年內(nèi)竣工。房地產(chǎn)企業(yè)存在因企業(yè)原因造成土地閑置一年以上等4類違法違規(guī)行為，今后其及其控股股東都將被禁止參加土地競(jìng)買。用地，不得改變土地性質(zhì)和土地用途，不得提高建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、增加套型面積。標(biāo)必須大于1。兩部門明確公租房優(yōu)惠政策，將可免征多項(xiàng)稅款租房建筑面積占總建筑面積的比例免征建造、管理公租房涉及的城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅。房源，且增值額未超過扣除項(xiàng)目金額20%的，免征土地增值稅。企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體以及其他組織捐贈(zèng)住房作為公租房，符合稅收法律法規(guī)規(guī)定的，捐贈(zèng)支出在年度利潤總額12%以內(nèi)的部分，準(zhǔn)予在計(jì)算應(yīng)納稅所得額時(shí)扣除。6經(jīng)營收入應(yīng)單獨(dú)核算，未單獨(dú)核算的，不得享受免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅優(yōu)惠政策。2010年10月1日起購買首套住房，契稅減半征收契稅。個(gè)人購買的普通住房，凡不符合上述規(guī)定的，不得享受上述優(yōu)惠政策。房的納稅人不再減免個(gè)人所得稅。觀點(diǎn)：2010年9月29日更為嚴(yán)厲的新政出臺(tái)了，相比之前新政的寬泛條文，二次調(diào)控更加全面具體。本輪新政多是針對(duì)最近調(diào)控中出現(xiàn)的問題和政策漏洞而制定的。4月新政以來，一線城市房價(jià)的漲幅雖得到抑制，但二線城市反而量價(jià)齊升，嚴(yán)重背離了國家調(diào)控的走向。動(dòng)。因此，可以預(yù)計(jì)十月份的商品住宅成交量會(huì)比前一階段有小幅下跌。2.2哈爾濱市相關(guān)資訊哈市新商品房項(xiàng)目全部聯(lián)機(jī)備案以防欺詐行為面實(shí)現(xiàn)了網(wǎng)上申請(qǐng)、網(wǎng)上審批、網(wǎng)上簽訂合同的管理模式。房局一個(gè)請(qǐng)求確認(rèn)信息，該系統(tǒng)將自動(dòng)識(shí)別該套房屋是否具備出售條件，如開發(fā)商（樓盤）面積縮水、重復(fù)抵押、虛假信息發(fā)布等侵害市民利益的欺詐行為，哈市秋季房展成交888套房中小戶型成大熱門哈爾濱第31屆商品房展銷會(huì)于9月19日?qǐng)A滿閉幕，4天來共成交現(xiàn)房888套，成交面積69767.9平方米，成交金額38178.04萬元，參觀人數(shù)達(dá)25.2萬人次。其中，二手房成交281套，成交面積19157.5平方米，成交金額13525.8萬元。7需求。據(jù)悉，本屆房展會(huì)共有82家企業(yè)參展，其中開發(fā)企業(yè)51家，二手房及相關(guān)行業(yè)企業(yè)31家，參展開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目面積達(dá)200余萬平方米，房展會(huì)規(guī)模創(chuàng)新高。元/平方米以上。觀點(diǎn)：促進(jìn)交易公平，有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。市。【城市】3.1城市規(guī)劃建設(shè)信息群力北區(qū)三條道路完工友誼西路月底正式通車群力新區(qū)新區(qū)北側(cè)景江東路(群力大道至友誼西路)、友誼西路等3條道路機(jī)動(dòng)車道全部完工，將于近期通車。除了本次竣工的3條二大道(景江西路至靈江路)3條道路鋪裝也接近尾聲，待路面標(biāo)志標(biāo)線施劃完成即可通車。群力北區(qū)6條道路全部竣工后，起步區(qū)內(nèi)14條道路將全部竣工，達(dá)到通車條件，方便新區(qū)內(nèi)居民到達(dá)道里、南崗、道外、香坊等老城區(qū)。哈市推進(jìn)教育十大工程新區(qū)將建二十五所名校經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)的學(xué)校布局規(guī)劃。新建25所中小學(xué)校，其中,松北新區(qū)5所、利民新區(qū)5先建成的學(xué)校已正式開學(xué)。松北“北國水城”項(xiàng)目全面開建建設(shè)征地啟動(dòng)8水城”建設(shè)征地拆遷，計(jì)劃今、明兩年征收土地40余平方公里。松北區(qū)“北國水城”建設(shè)征地拆遷涉及科技創(chuàng)新城13.21平方公里，松浦地塊6.48平方萬線以西11平方公里。群力濱江大道九月末通車?yán)诵吕铣菂^(qū)距離歷時(shí)十個(gè)月時(shí)間、連接老城區(qū)友誼路和群力新區(qū)內(nèi)的友誼西路跨何家溝橋昨天正式合龍。本月末，全線近6公里的群力新區(qū)濱江景觀大道（友誼路西段、友誼路跨何家溝橋和音樂主題公園）將全面通車。友誼路跨何家溝大橋位于何家溝入口處，全長313米，橋?qū)?2米，雙向八車道，預(yù)計(jì)9月末竣工通車。屆時(shí)，將大大拉近群力新區(qū)和老城區(qū)的距離，從群力新區(qū)到中央大街僅需5分鐘的車程。哈市統(tǒng)一規(guī)劃管理新建小區(qū)要配建公交樞紐站造通暢條件。出行不便的區(qū)域，在規(guī)劃中都將優(yōu)先考慮公交首末站或公交樞紐站的設(shè)置。建筑面積小于5萬平方米的建設(shè)項(xiàng)目，至少要規(guī)劃一條公交線路的首末站。建筑面積大于100萬平方米的建設(shè)項(xiàng)目，根據(jù)城市規(guī)劃和實(shí)際需求，要在用地范圍內(nèi)規(guī)劃1處包含公交樞紐站和出租汽車服務(wù)區(qū)功能的綜合交通樞紐。松北區(qū)計(jì)劃投資百億元全面推進(jìn)交通景觀建設(shè)為實(shí)施“北躍”戰(zhàn)略，松北區(qū)將用3年時(shí)間完成交通、產(chǎn)業(yè)、景觀三項(xiàng)任務(wù)。今年將實(shí)土地收儲(chǔ)、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和農(nóng)機(jī)產(chǎn)業(yè)基地建設(shè)，計(jì)劃總投資100億元。哈爾濱科技創(chuàng)新城規(guī)劃確定文化中心落戶松北哈市城鄉(xiāng)規(guī)劃委員會(huì)2010年第五次全體會(huì)議審議通過了哈爾濱科技創(chuàng)新城核心區(qū)控制A區(qū)F9項(xiàng)內(nèi)容。擬選址在金河公園三期。三大新區(qū)配公交將超140臺(tái)運(yùn)力提至52萬人次年內(nèi)9條公交線路開通調(diào)整后，松北區(qū)公交線路將達(dá)到20條，提高日公交運(yùn)送能力12萬人次，使松北區(qū)公交車配置總量達(dá)到600余臺(tái)，形成日運(yùn)送乘客36萬人次的公交運(yùn)輸能力。20余條公交線路進(jìn)入哈西和群力新區(qū)。屆時(shí)這些區(qū)域的公交車輛配置總量將達(dá)到800余伸10條公交線路。線網(wǎng)，填補(bǔ)平房地區(qū)向南延伸建設(shè)后的公交線網(wǎng)空白。觀點(diǎn)：特質(zhì)，但人口密度低、沒有形成商圈等將是其發(fā)展過程中的最大阻礙?！臼袌?chǎng)】4.1市場(chǎng)概況2010年9月哈爾濱全市商品房銷售29.3萬平方米，同比下降27.6%。環(huán)比上升1.1%。10數(shù)據(jù)來源：哈爾濱市網(wǎng)上房地產(chǎn)39%，成交面積占總成交面積的38%。數(shù)據(jù)來源：哈爾濱市網(wǎng)上房地產(chǎn)2010年9月份哈爾濱市商品房均價(jià)達(dá)到每平方米6470元，環(huán)比上升了18.3%資料來源：原子數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)建筑面積100-120平方米的商品房成為本月市場(chǎng)銷售的主體在9月哈爾濱市商品房市場(chǎng)成交情況中100-120平米的戶型一反前幾個(gè)月銷量較少的態(tài)勢(shì)，共銷售642套，以22%的比例成為本月的主力軍。由此可見4月新政對(duì)市場(chǎng)的影響逐漸削小戶型以567套的銷量居于第二位，其平均面積約為32.3平米。這主要是由于本月金域藍(lán)城等小公寓戶型的持續(xù)熱銷造成的。本月60-80平米的戶型以銷售511套數(shù)排名第三位。12表4-1-1：9月商品房成交面積區(qū)間資料來源：哈爾濱市網(wǎng)上房地產(chǎn)資料來源：哈爾濱市網(wǎng)上房地產(chǎn)13資料來源：哈爾濱市網(wǎng)上房地產(chǎn)4.2住宅市場(chǎng)住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)情況供應(yīng)面積反而增加許多。表4-2-1：2010年9月哈爾濱房地產(chǎn)市場(chǎng)入網(wǎng)項(xiàng)目列表14本月哈爾濱住宅市場(chǎng)新增12個(gè)項(xiàng)目，其中道里區(qū)市場(chǎng)供應(yīng)量最大，總供應(yīng)量達(dá)到102.3資料來源：原子數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)從本月入網(wǎng)套數(shù)看，道里區(qū)共供應(yīng)6667套占本月總供應(yīng)套數(shù)的62%，南崗區(qū)1849套，占供應(yīng)總套數(shù)的17%。15資料來源：原子數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)住宅市場(chǎng)成交情況2010年9月哈爾濱全市是商品房銷售29.3萬平方米，其中住宅銷售面積為29.04萬平方米。資料來源：哈爾濱市網(wǎng)上房地產(chǎn)除二月份因商服銷售占比較大促使當(dāng)月均價(jià)上升外，當(dāng)屬九月的銷售均價(jià)最高。16南崗區(qū)居首，香坊區(qū)居次9月各區(qū)域的成交量中，南崗區(qū)的成交量最大，達(dá)到100995平方米，占總成交量的36%；其次為香坊區(qū)，成交量為56783萬平方米，占總成交量的25%。資料來源：哈爾濱市網(wǎng)上房地產(chǎn)住宅套均面積達(dá)到97.6平方米2010年9月哈爾濱住宅市場(chǎng)成交以中型戶型為主，套均面積為97.6平方米。住宅市場(chǎng)供求關(guān)系9月哈爾濱住宅市場(chǎng)供應(yīng)套數(shù)10746套，成交套數(shù)2975套；供應(yīng)量為144.9萬平方米，成交量29.4萬平方米，供求比為4.93。17資料來源：原子數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)4.3商服市場(chǎng)供應(yīng)分析共213套，占總供應(yīng)套數(shù)的57%。資料來源：原子數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)成交分析9月商服市場(chǎng)成交115套，道里區(qū)居首位，成交76套，占總成交量的66%；南崗區(qū)成交2018套，占成交面積的17%；松北區(qū)成交了19套，各占成交面積的17%。資料來源：原子數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)4.49月市場(chǎng)總結(jié)供顯上升，其中本月供應(yīng)量最大的區(qū)域是道里區(qū)，以6667套的住宅供應(yīng)占總供應(yīng)的57%。商服總供應(yīng)套數(shù)372套，其中供應(yīng)套數(shù)最多的依舊為道里區(qū)，以213套的比例占總供應(yīng)的62%。成交—9月哈爾濱全市商品房銷售29.3萬平方米，同比下降27.6%。環(huán)比上升1.1%。其中住宅成交29.04萬平方米，商服成交量2.08萬平方米。環(huán)比上升10.6%。價(jià)格—9月份哈爾濱市商品房均價(jià)達(dá)到每平方米6470元，環(huán)比上升18.3%。關(guān)注—10月重點(diǎn)關(guān)注的項(xiàng)目：香坊區(qū)有東方玫瑰園、金色玫瑰園、立匯美羅灣；道外區(qū)有麗茲江畔、南極國際尚金華府、富達(dá)藍(lán)山;南崗區(qū)有悅山國際、金域藍(lán)城、悅城、壹品心境、澗橋西畔、清華頤園；道里區(qū)有盛和天下、盛和世紀(jì)、海富第五大道;江北區(qū)有新里海德公館、濱才星城、香榭麗舍。觀點(diǎn)：量增幅不大，未出現(xiàn)熱銷的局面。在銷售量原地停滯的情況下9月的房價(jià)卻有所上升。本月這推遲購房計(jì)劃，直接影響了本月的銷量。19本月30平米左右的小戶型和100-120平米的舒適型兩居室銷售狀況最好，對(duì)應(yīng)的消費(fèi)群正是剛性置業(yè)群體和改善型置業(yè)群體。因此，9月份仍以剛性需求為主，也有部分改善型需求入市。望期?！緩V告】l統(tǒng)計(jì)時(shí)間：2010年9月1日—2010年9月30日l統(tǒng)計(jì)媒體：新晚報(bào)、生活報(bào)l統(tǒng)計(jì)對(duì)象：在所監(jiān)測(cè)媒體中出現(xiàn)的所有房地產(chǎn)報(bào)廣l內(nèi)，以廣告出現(xiàn)為基準(zhǔn)，出現(xiàn)一次，廣告投放次數(shù)累加，單位為次。5.1月度媒體綜述2010年9月1日至9月30日，共有80個(gè)樓盤及房企在哈爾濱兩大報(bào)紙媒體（生活報(bào)、新晚多開發(fā)商均加大了九月份的廣告宣傳力度。資料來源：原子數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)5.2報(bào)廣媒體分析205.21媒體選擇投放約2.2次廣告；生活報(bào)有63個(gè)樓盤投放127次廣告，平均每個(gè)樓盤投放約2.0次廣告。9月份新晚報(bào)投放158.5版廣告，平均每個(gè)樓盤投放約2.5版廣告；而新晚報(bào)投放124.75版廣告，平均每個(gè)樓盤投放約2版廣告。9月份64個(gè)樓盤在新晚報(bào)上的廣告費(fèi)用為1226.625萬元，平均每個(gè)樓盤的報(bào)廣支出約19萬元；而63個(gè)樓盤在生活報(bào)上的廣告費(fèi)用為1098.25萬元，平均每個(gè)樓盤的報(bào)廣支出約17.4萬元。資料來源：原子數(shù)據(jù)機(jī)構(gòu)5.22版面選擇72.23%，較上月增加74次；本月跨版廣告共投放36次，較上月環(huán)比減少11次，占13.33%；半版則投放39次，較上月增加14次，占14.44%；本月沒有通欄廣告。表5-2-2：9月各報(bào)紙房地產(chǎn)廣告版面匯總表215.23報(bào)廣主題分類壹品新境東方哥德堡保利公園九號(hào)域藍(lán)城等樓盤，園林景觀類廣告有海富第五大道、托斯卡納等樓盤。本月形象定位類廣告共投放61次，占32%。主要有盛和世紀(jì)、四季上東、新里·海德公館、濱才城、富達(dá)藍(lán)山、托斯卡納等樓盤。本月動(dòng)態(tài)告知類報(bào)廣共投放了37次，占19%。其中開盤類告知居多，主要有上實(shí)·盛世江南、東方哥德堡、新新怡園二期觀天下、南極國際·尚金華府等樓盤本月環(huán)境配套類和優(yōu)惠促銷類廣告分別投放6次和13次，僅占7%和3%。代表性的樓盤分別為富佳