合富輝煌房地產(chǎn)柳州房地產(chǎn)策劃書(shū)

第一章市場(chǎng)分析 5 5 72.1柳州市房地產(chǎn)現(xiàn)狀及趨向分析 72.2柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)供求分 2.3房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格分 2.4房地產(chǎn)市場(chǎng)空置簡(jiǎn) 2.5各區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)及趨 六、柳州市商業(yè)環(huán)境分析 6.1商業(yè)布局總體分布 6.4現(xiàn)階段商用物業(yè)銷(xiāo)售市場(chǎng)的總結(jié) 6.5商用物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)分析 7.2居民收入水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析 7.3柳州市民消費(fèi)心理分析 7.4主要商業(yè)地段經(jīng)營(yíng)者分析 8.1調(diào)查目的 8.2五星商圈主要街區(qū)功能分析 (1)龍城路街區(qū)功能分析 8.4近期同區(qū)規(guī)劃的影響 9.1目標(biāo)客戶(hù)群體 第二章項(xiàng)目分析 4.1與城市規(guī)劃前景的整合 4.2與商業(yè)發(fā)展最高經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的整合 4.5與旅游資源的整合 4.6與電子商務(wù)資源的整合 4.7與事件營(yíng)銷(xiāo)策略的整合 5.1總表 5.2項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析(S) 5.3項(xiàng)目劣勢(shì)分析(W) 5.4項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析(O) 5.5項(xiàng)目威脅分析(T) 第三章競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 2.1區(qū)位因素(商圈因素) 2.2產(chǎn)品因素(規(guī)模因素) 2.3經(jīng)營(yíng)因素(經(jīng)營(yíng)定位) 3.1五星商業(yè) 3.2藍(lán)色港灣 3.3谷埠街國(guó)際商城 3.4新時(shí)代商業(yè)港 3.5溫州商貿(mào)城 第四章項(xiàng)目定位 1.1市場(chǎng)定位理念 2.3項(xiàng)目名稱(chēng)建議 3.2商場(chǎng)的商品定位及功能定位 3.4功能定位 4.1租賃使用商場(chǎng)的目標(biāo)群分析 4.3商場(chǎng)的目標(biāo)投資經(jīng)營(yíng)者分析 1.1MALL的概念 2.1大廈建筑設(shè)計(jì)建議 2.2具體建議 3.1花的海 3.2動(dòng)態(tài)園林休閑區(qū) 3.3音樂(lè)無(wú)限 3.4藝術(shù)之都 4.1商用項(xiàng)目的主要配套 4.2規(guī)劃配套設(shè)施的原則建議 4.3具體配套建議 5.2相關(guān)建議 5.4商戶(hù)組合建議 6.1物業(yè)管理提前介入的工作 7.1人流引導(dǎo) 7.2交通組織 7.3物流輸送 8.1指導(dǎo)原則 8.2具體建議 二、營(yíng)銷(xiāo)策略 2.1總體營(yíng)銷(xiāo)思路 2.2總體策劃思路分析 3.2“利潤(rùn)分成”計(jì)劃 3.3“購(gòu)鋪易”計(jì) t5.1銷(xiāo)售環(huán)境的整體包裝設(shè)計(jì) 5.2銷(xiāo)售中心的設(shè)計(jì)和布置 5.3展示未來(lái)經(jīng)營(yíng)空間 6.1定價(jià)考慮因 6.2商場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)格建 6.3住宅部分價(jià)格建 7.2策略二：有意識(shí)選擇商戶(hù) 7.3策略三：經(jīng)營(yíng)商品類(lèi)別與商場(chǎng)定為一致 8.1銷(xiāo)售條件及銷(xiāo)售時(shí) 8.4銷(xiāo)售控制計(jì)劃 8.5銷(xiāo)售促進(jìn)計(jì)劃的主要操作細(xì)則 8.6宣傳推廣策略 8.7媒體組合宣傳重點(diǎn) 8.8銷(xiāo)售人員培訓(xùn) 第一章市場(chǎng)分析一、宏觀環(huán)境因素分析1.1柳州經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及發(fā)展趨向分析城"、“全國(guó)環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市"以及“廣西文明城市"等稱(chēng)號(hào)。城市綜合實(shí)力曾兩次列全國(guó)450個(gè)城市中50強(qiáng)之內(nèi)。隨著柳州現(xiàn)代柳州2001年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比2000年增長(zhǎng)10.6%,2002年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為286.4億元，比去年同期增長(zhǎng)13.9%。超出2001年國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值2002年，柳州市第一產(chǎn)業(yè)增加值22億元，比去年同期增長(zhǎng)7.1%;第二產(chǎn)業(yè)增加值112億元，比去年同期增長(zhǎng)16.1%;第三產(chǎn)業(yè)增加值96億元，比去年同期增長(zhǎng)12%。農(nóng)業(yè)趨向減緩，第二產(chǎn)業(yè)尤其工業(yè)迅猛發(fā)展，而第三產(chǎn)業(yè)(服務(wù)業(yè))也加快了發(fā)展步伐，三大產(chǎn)業(yè)比重更趨合理。 同比增長(zhǎng)固定資產(chǎn)總投資63.63億元基本建設(shè)投資18.9億元房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資15.99億元數(shù)據(jù)來(lái)源：柳州經(jīng)濟(jì)信息中心而從社會(huì)固定資產(chǎn)投資來(lái)看，如上表所示：2002年柳州固定資產(chǎn)投資高速增長(zhǎng)。隨著雙沖橋、內(nèi)環(huán)道路、截污工程等建設(shè)項(xiàng)目的陸續(xù)開(kāi)工，全市掀起了新一輪城市建設(shè)的熱潮，全力打造“創(chuàng)業(yè)在柳州、發(fā)展在柳州、安居在柳州”的城市品牌，使得柳州固定資產(chǎn)投資保持雙位數(shù)增長(zhǎng)的強(qiáng)勁勢(shì)頭。各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)顯示，2002年柳州市圍繞“工業(yè)立柳、強(qiáng)市富民”的發(fā)展戰(zhàn)略，以中國(guó)加入WTO和西部大開(kāi)發(fā)為契機(jī)，加快改革與發(fā)展的步伐，柳州經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢(shì)。而良好的經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)為柳州房地產(chǎn)業(yè)及商業(yè)的發(fā)展提供了較佳的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境。 二、柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)分析2.1柳州市房地產(chǎn)現(xiàn)狀及趨向分析2.1.1房地產(chǎn)市場(chǎng)總體發(fā)展態(tài)勢(shì)柳州市的房地產(chǎn)業(yè)自1992年正式起步以來(lái)，發(fā)展到今天已經(jīng)形成群雄逐鹿的局面，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2002年底在柳州市注冊(cè)的房地產(chǎn)公司約達(dá)217家，全年完成施工的商品房面積總數(shù)(不含經(jīng)濟(jì)實(shí)用房和單位集資房)達(dá)266.81萬(wàn)平方米。2001年柳州房地產(chǎn)投資完成88226萬(wàn)元，比上年同期增長(zhǎng)82.36%;而2002年房地產(chǎn)投資完成159900萬(wàn)元，比去年同期增長(zhǎng)柳州市面上的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)經(jīng)過(guò)整整10年的發(fā)展，已經(jīng)初步形成的投資熱點(diǎn)。正是在這種環(huán)境和背景之下，2002年柳州房地產(chǎn)業(yè)各產(chǎn)出比投入大的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。而2002年作為柳州“城市建設(shè)與管理”年，新區(qū)開(kāi)發(fā)和舊城改 投入就需16億元以上。柳州市房地產(chǎn)業(yè)的升溫，有其歷史必然性的，歸其原因有：>機(jī)關(guān)企事業(yè)單位取消了實(shí)物分房政策，催生了商品房新的市場(chǎng)需求；在“城市建設(shè)與管理年”中對(duì)拆遷安置需求大增，是房地產(chǎn)走旺的主因。2.2柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)供求分析2002年柳州房地產(chǎn)供求情況一覽表類(lèi)別統(tǒng)計(jì)指標(biāo)供應(yīng)商品房新開(kāi)工商品房面積總施工面積竣工面積136萬(wàn)m2300多萬(wàn)m270多萬(wàn)m2需求商品房銷(xiāo)售面積85萬(wàn)m2 銷(xiāo)售額約12億元數(shù)據(jù)來(lái)源：柳州日?qǐng)?bào)如表2所示，2002年柳州商品房的銷(xiāo)售面積超過(guò)了竣工面積，2002年初，全市有房地產(chǎn)企業(yè)180多家，目前已有217家；全年商品房在建開(kāi)工點(diǎn)達(dá)66個(gè)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資15.99億元，在建施而據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2002年有60個(gè)以上的樓盤(pán)同期銷(xiāo)售。而且在2.3房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格分析2001年柳州商品房銷(xiāo)售均價(jià)1608元/平方米，而至2002年柳州市商品房銷(xiāo)售均價(jià)為1650元/平方米，在比2001年平均價(jià)格上漲了10.2%的情況下，仍然出現(xiàn)了一個(gè)銷(xiāo)售高潮。供需兩旺的發(fā)展態(tài)勢(shì)將市場(chǎng)發(fā)展態(tài)勢(shì)，據(jù)有關(guān)專(zhuān)家預(yù)測(cè)，柳州房地產(chǎn)熱將持續(xù)3-5年左右。 新的拆遷政策自2001年11月1日起執(zhí)行后發(fā)展商成本加2.4房地產(chǎn)市場(chǎng)空置簡(jiǎn)析至2002年底止，柳州市空置商品房面積為13.24萬(wàn)平方米，比上年減少32.7%。據(jù)悉，2002年柳州拆遷面積約50萬(wàn)平方米，按慣例拆遷面積和重建面積的比例為1:5,目前有超過(guò)1萬(wàn)戶(hù)房地產(chǎn)消費(fèi)人口。 2.5各區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)及趨勢(shì)城中區(qū)作為柳州傳統(tǒng)商業(yè)中心，現(xiàn)建筑密度較大，后續(xù)供應(yīng)土地城中區(qū)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)以舊城改造而帶來(lái)的商品房開(kāi)發(fā)為由于得天獨(dú)厚的地理位置，使得城中區(qū)房?jī)r(jià)一直位于柳州的高價(jià)位，巨大的商業(yè)價(jià)值使城中區(qū)商用物業(yè)存在較大量的開(kāi)發(fā)，除了部分物業(yè)的裙樓商鋪外，還包括五星商業(yè)街、人民廣場(chǎng)改建的規(guī)劃及曙光路步行街的舊城改造項(xiàng)目等。隨著政府對(duì)八一路、連塘路的改造及2002年末“紅光橋”的規(guī)劃施建，預(yù)計(jì)連塘路、西門(mén)市場(chǎng)一帶將會(huì)具有一定的升值潛力，并有較大量的后續(xù)供應(yīng)。目前城中區(qū)主要在售項(xiàng)目有華天世紀(jì)、藍(lán)色港灣、鴻府、時(shí)代商廈、淘園世紀(jì)等項(xiàng)目，以商業(yè)結(jié)合住宅開(kāi)發(fā)為主。多年來(lái)商用物業(yè)的開(kāi)發(fā)使城中區(qū)的商業(yè)占據(jù)柳州主導(dǎo)商業(yè)地位，方圓不足500米內(nèi)集中了柳州市幾大主要商場(chǎng)，而隨著城市的外圍拓展及舊城改造，城中區(qū)規(guī)劃成為柳州的中心商業(yè)區(qū)，隨著舊城改造的推進(jìn)，其商業(yè)規(guī)模不斷呈現(xiàn)擴(kuò)大的跡象。 (2)柳南區(qū)柳南區(qū)主要?jiǎng)澐譃榱系暮游髌澳蠀^(qū)。南區(qū)由于汽車(chē)總站、汽車(chē)南站、火車(chē)站均設(shè)于此，加上飛鵝路貫通屏山大道的便捷交通，從而帶旺了該區(qū)域的批發(fā)市場(chǎng)，成行成市而極為火曝。隨著南二環(huán)的建設(shè)，交通條件的改善，預(yù)計(jì)南二環(huán)沿線物業(yè)(如舊機(jī)場(chǎng)開(kāi)發(fā)區(qū)一帶等)將會(huì)得到進(jìn)一步的開(kāi)發(fā)。柳南河西片主要包括潭中西路及西環(huán)路一帶，該區(qū)域原先被柳州人稱(chēng)為柳州的"西伯利亞"。但隨著1994年壺西大橋的建成以及潭中西路、西環(huán)路的開(kāi)通后，該區(qū)域得以相當(dāng)大的變化。城市花園、福馨苑等項(xiàng)目，總體銷(xiāo)售價(jià)位約在1650元/平方米左右，其中金河灣全面抄襲廣州的星河灣，并取得不俗的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。同時(shí)由于較為便捷的交通，使潭中西路、西環(huán)路沿線出現(xiàn)部分專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，如潭中西路的中華奇石及家具市場(chǎng)、西環(huán)路的汽車(chē)及部分裝飾市場(chǎng)等，而去年柳州市政府批準(zhǔn)將西環(huán)路和潭中西路商業(yè)冠名為“廣西汽車(chē)大道”。由于河西片開(kāi)發(fā)相對(duì)較晚，存在較大量待開(kāi)發(fā)土地，預(yù)計(jì)該區(qū)域?qū)?huì)出現(xiàn)成片開(kāi)發(fā)的較大規(guī)模項(xiàng)目。 魚(yú)峰區(qū)位于柳州市東南部，東瀕柳江，南鄰羊角山鄉(xiāng)，西接柳南區(qū)，北抵柳東鄉(xiāng)，西北隔江與城中區(qū)相望。面積約41平方公里。是柳州市重要的工商業(yè)、旅游、文化教育城區(qū)。依魚(yú)峰區(qū)1999-2010年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展戰(zhàn)略，魚(yú)峰區(qū)開(kāi)始大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展旅游服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)業(yè)、高新科技產(chǎn)業(yè)等支柱產(chǎn)業(yè)。魚(yú)峰區(qū)主要可分為魚(yú)峰區(qū)河南片區(qū)及東區(qū)。河南片區(qū)早期由于文惠橋及柳江大橋的貫通，受到城中區(qū)商業(yè)的輻射而成為柳州的次商業(yè)中心區(qū)。該片區(qū)目前包括東風(fēng)商城、魚(yú)峰大廈、華聯(lián)超市等較有影響力的大型商場(chǎng)，但由于該區(qū)域缺少其它商業(yè)配套設(shè)施，難以與城中區(qū)商業(yè)相競(jìng)爭(zhēng)。東區(qū)隨著柳州市行政中心的東遷決策而開(kāi)始升溫，目前東區(qū)聚集近10萬(wàn)人口、上百家單位、十多個(gè)住宅小區(qū)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)較為密集，主要包括經(jīng)典時(shí)代、金桂苑、鉆石苑等項(xiàng)目。但“東區(qū)構(gòu)想”的開(kāi)發(fā)目前僅處于籌建階段，其建設(shè)本身還有待完善，生活配套設(shè)施還存在太多的空白點(diǎn)。隨著居住人口的集中及政府對(duì)該片區(qū)的遠(yuǎn)期規(guī)劃，預(yù)計(jì)河?xùn)|片的 商業(yè)價(jià)值將會(huì)進(jìn)一步得到挖掘，商業(yè)開(kāi)發(fā)將會(huì)得以升溫。柳北區(qū)是柳州的工業(yè)區(qū)，柳鋼即位于該區(qū)域，而原先躍進(jìn)路一帶曾是柳州輕工企業(yè)相對(duì)集中的地方，但效益較差。柳北區(qū)政府在招商政策方面盡可能向投資者傾斜，保障投資者的權(quán)益，并引導(dǎo)培育柳北市場(chǎng)的發(fā)展，另外政府還積極為企業(yè)與投資商牽線搭橋，并派專(zhuān)人為商家做好協(xié)調(diào)、通聯(lián)的服務(wù)工作。在此引導(dǎo)下，同時(shí)隨著潭中大道的開(kāi)通，躍進(jìn)路一帶逐漸成為餐飲一條街，許多商戶(hù)將原先閑置的廠房改造成飯店等，使這里逐浙成為云集數(shù)十家全區(qū)、甚至全國(guó)各地的特色菜館。而同時(shí)隨著白沙路沿線的遠(yuǎn)期規(guī)劃，沿線將規(guī)劃為居住區(qū)、商業(yè)區(qū)及商務(wù)區(qū)，而同時(shí)隨著北二環(huán)的通車(chē)以及雙沖橋的修建，使柳北區(qū)與其它區(qū)域連成一片，使該區(qū)域具備一定的發(fā)展前景。目前，柳北在售項(xiàng)目主要集中在北雀路、勝利路、躍進(jìn)路，包括康城、桂景灣、香森麗園、金沙苑、歐雅城市廣場(chǎng)等項(xiàng)目。由于該區(qū)域待開(kāi)發(fā)地塊較多，加上部分廠房的搬遷，使該區(qū)域的后續(xù)供應(yīng)土地量較大，而在政府成片開(kāi)發(fā)思想的指導(dǎo)下，預(yù)計(jì)該區(qū)域?qū)⒊蔀榱萆唐贩康闹饕?yīng)區(qū)域之一，并會(huì)出會(huì)較大規(guī)模的項(xiàng)目。 三、項(xiàng)目提案的原則及思路6.優(yōu)先引進(jìn)核心主力店。設(shè)計(jì)具備自身特色的營(yíng)銷(xiāo)策略，推出適合市場(chǎng)的投資品種。8.結(jié)合城市規(guī)劃的有利因素，充分發(fā)揮項(xiàng)目地理優(yōu)勢(shì)，結(jié)合步行街9.站于商業(yè)物業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的趨勢(shì)，從整體規(guī)劃和開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的角度思考，為開(kāi)發(fā)商爭(zhēng)創(chuàng)利潤(rùn)最大化。 商用物業(yè)發(fā)展的要點(diǎn)分析4.1商用物業(yè)的類(lèi)型人們習(xí)慣上將商用物業(yè)叫商鋪或商業(yè)房，商用物業(yè)的功能多樣化，既有滿(mǎn)足市民購(gòu)物、飲食、娛樂(lè)、休閑等需求的社會(huì)功能，又能滿(mǎn)足商家經(jīng)營(yíng)、商務(wù)活動(dòng)、市民投資等需要的經(jīng)濟(jì)功能。由于商用物業(yè)的多樣化特點(diǎn)，使物業(yè)的分類(lèi)也有多樣化的特點(diǎn)，有助于我們根據(jù)不同的物業(yè)種類(lèi)，制定有針對(duì)性的營(yíng)銷(xiāo)策略，不同類(lèi)型的商鋪可以采用不同的銷(xiāo)售方式，即使同樣的商鋪也可以有完全不同的銷(xiāo)售策略。商用物業(yè)通常有以下八種分類(lèi)方法：分類(lèi)方法種類(lèi)廣州舉例柳州舉例按市場(chǎng)形式分類(lèi)大型商廈天河城廣場(chǎng)、廣百新翼柳州工貿(mào)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)天河電腦城、白馬服裝大廈飛鵝市場(chǎng)小區(qū)商鋪星河灣商鋪怡鑫園商鋪按物業(yè)用途分類(lèi)購(gòu)物中心中華廣場(chǎng)、中旅商業(yè)城柳州工貿(mào)小區(qū)配套商鋪盈翠華庭商鋪聲福居商鋪專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)美居中心柳北鋼材市場(chǎng)批發(fā)及商貿(mào)中心南方名酒交易中心飛鵝商城餐館及美食廣場(chǎng)廣州蔡瀾美食城、百福廣場(chǎng)桂林人按建筑特征分類(lèi)商業(yè)大廈中泰國(guó)際廣場(chǎng)、時(shí)代廣場(chǎng)五星商廈住宅區(qū)商鋪及小區(qū)配套商業(yè)鋪位怡江園商鋪臨街商鋪即市區(qū)道路臨街商鋪龍城路商鋪步行街露天商鋪北京路步行街鋪位地下商城康王商業(yè)城工貿(mào)地下商場(chǎng)按物業(yè)區(qū)位分類(lèi)商業(yè)區(qū)物業(yè)廣百新翼、名匯商業(yè)大廈東都百貨住宅區(qū)物業(yè)即小區(qū)配套商業(yè)鋪位康城商鋪近郊物業(yè)順德國(guó)際商業(yè)城五月陽(yáng)光按經(jīng)營(yíng)方式分類(lèi)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)物業(yè)以產(chǎn)權(quán)酒店和商務(wù)公寓采用較多華天世紀(jì)分散經(jīng)營(yíng)物業(yè)大部分商鋪(除發(fā)展商返租外)興隆大廈按經(jīng)營(yíng)類(lèi)別分類(lèi)綜合經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目如大型商廈、小區(qū)商鋪柳州工貿(mào)單一經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目如專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)、餐館及美食廣場(chǎng)桂林人按銷(xiāo)售方式分類(lèi)銷(xiāo)售物業(yè)有產(chǎn)權(quán)的商鋪多以銷(xiāo)售為主藍(lán)色港灣租售物業(yè)廣州國(guó)際玩具精品中心飛鵝市場(chǎng) 出租物業(yè)天河城廣場(chǎng)五星商廈按物業(yè)產(chǎn)權(quán)分類(lèi)產(chǎn)權(quán)物業(yè)大部分的新建物業(yè)非產(chǎn)權(quán)物業(yè)臨建或改建商鋪4.2商用物業(yè)的特征從上面的分類(lèi)方法可以看到，任何一種分類(lèi)方法都不能全面反映商用物業(yè)的特性，站在物業(yè)營(yíng)銷(xiāo)的角度上，按物業(yè)的市場(chǎng)形式分類(lèi)是商用物業(yè)營(yíng)銷(xiāo)領(lǐng)域最常用的分類(lèi)方法。4.2.1大型商廈物業(yè)的主要特征大型商廈經(jīng)營(yíng)面積過(guò)萬(wàn)m2,是規(guī)模化、集約化的物業(yè)項(xiàng)目。大型商廈是集購(gòu)物、餐飲、娛樂(lè)、休閑、旅游、服務(wù)、商貿(mào)、辦公于一體的商業(yè)物業(yè)，能滿(mǎn)足人們多種消費(fèi)需求。大型商廈規(guī)模較大，地理位置占優(yōu)，容易形成新的購(gòu)物中心和消費(fèi)中心。我國(guó)商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，最明顯的是大型商廈組建購(gòu)物中心，呈現(xiàn)出購(gòu)物中心逐漸取代百貨公司商業(yè)龍頭地位的趨勢(shì)，百貨公司有可能轉(zhuǎn)化為大型購(gòu)物中心的一部分，購(gòu)物中心將發(fā)展成為大型商廈標(biāo)志性的旗幟。 4.2.2專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)物業(yè)的主要特征專(zhuān)業(yè)經(jīng)營(yíng)就是主要經(jīng)營(yíng)某一類(lèi)型商品或服務(wù)，以及其相關(guān)的配套產(chǎn)品，這是專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)最顯著的特征。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)以批發(fā)業(yè)務(wù)為主，主要面向大宗采購(gòu)，同時(shí)兼營(yíng)零售業(yè)務(wù)，以滿(mǎn)足市民購(gòu)物要求，很多市民在購(gòu)物量較大時(shí)，都喜歡到專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)選購(gòu)，價(jià)格更便宜。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)形成商業(yè)街有兩種形式：A.城鄉(xiāng)結(jié)合部或近郊專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)規(guī)模要較大才能營(yíng)造成行成市的商業(yè)氛圍，故專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)多選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部或近郊，由于規(guī)模宏大、商家眾多、品種齊全，吸引大量顧客光臨，如位于廣州大道南的天雄布匹市場(chǎng)、洛溪五金市場(chǎng)等。B.城區(qū)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)城區(qū)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)由于受空間制約，不可能開(kāi)發(fā)規(guī)模宏大的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，則由眾多商家或自發(fā)組織、或由政府規(guī)劃，橫向聯(lián)合、集中經(jīng)營(yíng)而形成專(zhuān)業(yè)商業(yè)街式的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，如廣州一德路海 味、干果、食品專(zhuān)業(yè)街。4.2.3小區(qū)商鋪物業(yè)的主要特征小區(qū)商鋪是住宅物業(yè)的配套產(chǎn)品，商住混合是小區(qū)商鋪?zhàn)蠲黠@的特點(diǎn)，由于我國(guó)汽車(chē)普及率費(fèi)非常低，居民活動(dòng)半徑范圍較小，在住區(qū)購(gòu)物消費(fèi)成了中國(guó)人的生活習(xí)慣和消費(fèi)傳統(tǒng)，商住混合是我國(guó)國(guó)情、民情的具體表現(xiàn)。(2)商鋪規(guī)模受小區(qū)商鋪開(kāi)發(fā)狀況制約小區(qū)商鋪的規(guī)模與小區(qū)規(guī)模和入住人口成正比，小區(qū)規(guī)模和發(fā)展商實(shí)力制約著小區(qū)商鋪的規(guī)模，如小區(qū)發(fā)展商實(shí)力雄厚，小區(qū)規(guī)模較大，入住業(yè)主人數(shù)較多，則小區(qū)商鋪規(guī)模可適當(dāng)擴(kuò)大；反之，小區(qū)屬中小型，入住人口較少，則要控制小區(qū)商鋪開(kāi)發(fā)規(guī)模。小區(qū)商鋪多以經(jīng)營(yíng)日常用品和日常服務(wù)零售業(yè)，以服務(wù)小區(qū)住戶(hù)為主，小型店鋪已足以應(yīng)付住戶(hù)日常生活所需，店鋪無(wú)需過(guò)大。通過(guò)分析大型商廈、專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)和小區(qū)商鋪三者的市場(chǎng)特征，我們可以全面地對(duì)各種商用物業(yè)提出差異化的營(yíng)銷(xiāo)推廣策略，并對(duì)不同的目標(biāo)客戶(hù)群體進(jìn)行大致的劃分，對(duì)于本項(xiàng)目的成功推廣有著重要的指 導(dǎo)意義?？梢钥闯?，本項(xiàng)目具有商業(yè)區(qū)大型商廈的特征。五、廣州商用物業(yè)的發(fā)展軌跡廣州是中國(guó)開(kāi)放改革的前沿陣地，房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較早，但商用物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展只是近十年的事，受商用物業(yè)相對(duì)較高利潤(rùn)回報(bào)動(dòng)力的驅(qū)使，眾多發(fā)展商紛紛投入巨資，欲在商用物業(yè)市場(chǎng)分一杯羹。隨著廣州樓市的成長(zhǎng)，商用物業(yè)市場(chǎng)飛速發(fā)展，開(kāi)發(fā)營(yíng)銷(xiāo)及管理水平均居全國(guó)領(lǐng)先之列。從20世紀(jì)90年代至今，廣州市商用物業(yè)叢起步到成型，大致經(jīng)歷了以下四個(gè)發(fā)展階段：階段年代物業(yè)市場(chǎng)特征租售方式代表項(xiàng)目第一階段1.臨建商鋪或由其他建筑物改建商鋪2.商住混合在樓宇的裙樓或下面幾層建商鋪非產(chǎn)權(quán)物業(yè)租賃為主1.誼園文具精品城2.南岸路裝飾材料城3.夜明珠大廈第二階段1.純商業(yè)性質(zhì)的物業(yè)以商廈的形式誕生2.引發(fā)出投資商鋪的營(yíng)銷(xiāo)概念3.發(fā)展商忽視商鋪日后經(jīng)營(yíng)管理產(chǎn)權(quán)物業(yè)銷(xiāo)售1.荔灣廣場(chǎng)2.新中國(guó)大廈3.億安廣場(chǎng)第三階段1997年開(kāi)始2.盛行返租回報(bào)策略3.以主力商家進(jìn)駐帶動(dòng)商鋪銷(xiāo)售產(chǎn)權(quán)物業(yè)銷(xiāo)售為主既售又租1.中旅商業(yè)城2.中華廣場(chǎng)3.康王商業(yè)城第四階段2000年開(kāi)始1.商業(yè)龍頭以點(diǎn)帶面形成商業(yè)網(wǎng)絡(luò)2.商鋪帶租約發(fā)售3.發(fā)展商注重商鋪的經(jīng)營(yíng)管理產(chǎn)權(quán)物業(yè)銷(xiāo)售為主既售又租1.順德國(guó)際商業(yè)城2.名匯商業(yè)大廈3.廣百新翼4.萬(wàn)國(guó)廣場(chǎng)根據(jù)上表對(duì)照分析，柳州市商用物業(yè)的銷(xiāo)售處在第二、三階段， /f即“引發(fā)出投資商鋪的營(yíng)銷(xiāo)概念和個(gè)別出現(xiàn)返租回報(bào)、以主力商家進(jìn)駐帶動(dòng)商鋪銷(xiāo)售"階段；本項(xiàng)目可以在第三階段的基礎(chǔ)上嘗試第四階段的銷(xiāo)售策略，以取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。六、柳州市商業(yè)環(huán)境分析6.1商業(yè)布局總體分布區(qū)域主要業(yè)態(tài)主要經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所說(shuō)明城中區(qū)化妝品、精品服飾、通訊、辦公用品、休閑餐飲、賓館、娛樂(lè)五星商廈、工貿(mào)百貨、興隆大廈、東都百貨、龍城路商業(yè)街、移動(dòng)通訊廣場(chǎng)(工貿(mào)、聚寶、中百等);柳州飯店、柳州賓館、麗晶酒店、供水大廈等；好時(shí)、新藝堡、山外青山等娛樂(lè)場(chǎng)所柳州市高檔消費(fèi)集中區(qū)，柳州市商業(yè)(零售)的制高點(diǎn)魚(yú)峰老區(qū)魚(yú)峰老區(qū)日雜、五金、藥材、干雜、合商業(yè)區(qū)駕鶴市場(chǎng)、魚(yú)峰商業(yè)城、將與城中區(qū)有機(jī)結(jié)合成柳州市的中心商業(yè)區(qū)魚(yú)峰東區(qū)摩托車(chē)、家具等大件生活用品賣(mài)場(chǎng)潭中東路、東環(huán)路集中賣(mài)場(chǎng)發(fā)展中的大型批發(fā)區(qū)柳南老區(qū)汽車(chē)配件、服裝、交通運(yùn)輸、五金交化、水果、日用百貨等生活消費(fèi)品專(zhuān)業(yè)批發(fā)市場(chǎng)飛鵝市場(chǎng)、飛鵝商城、南天鞋城、新風(fēng)倉(cāng)建筑裝飾材料市場(chǎng)、力風(fēng)建筑裝飾市場(chǎng)柳州市成熟的專(zhuān)業(yè)批發(fā)基地車(chē)產(chǎn)品及配件、建筑材料、食品及其加工器械、農(nóng)產(chǎn)品、飼料獸藥機(jī)電五交化產(chǎn)品市場(chǎng)、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)、飼料獸藥批發(fā)市場(chǎng)、南方裝潢材料大市場(chǎng)、金龍市場(chǎng)、柳南區(qū)汽配市場(chǎng)成熟的專(zhuān)業(yè)批發(fā)街柳北區(qū)鋼材等工業(yè)用品、工業(yè)產(chǎn)成品交易集散地鋼材市場(chǎng)、木材市場(chǎng)工業(yè)產(chǎn)品交易區(qū) 從上表可看出，柳州市目前的商業(yè)布局呈現(xiàn)“中間高，四周專(zhuān)”的特點(diǎn)。說(shuō)明柳州市是一個(gè)以城市消費(fèi)核心區(qū)為中心，同時(shí)形成多個(gè)6.2主要商業(yè)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局分析表9:主要區(qū)域商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局表主要競(jìng)爭(zhēng)指標(biāo)城中區(qū)河南魚(yú)峰路一帶飛鵝服飾市場(chǎng)商業(yè)地位中心商業(yè)區(qū)二級(jí)中心商業(yè)區(qū)自成一體商業(yè)覆射范圍柳州以河南為主全區(qū)或更廣范圍商品檔次中、高檔中、低檔低檔商業(yè)環(huán)境較佳較差差商業(yè)規(guī)模較大較小成行成市經(jīng)營(yíng)業(yè)種零售業(yè)為主零售業(yè)為主批發(fā)為主，兼顧零售目標(biāo)客戶(hù)中、高品味中、低品味商戶(hù)及低品味客戶(hù)>城中區(qū)商業(yè)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局依托傳統(tǒng)商業(yè)地位，城中區(qū)成為柳州絕大部分市民購(gòu)物消費(fèi)的首喝、玩、樂(lè)、購(gòu)物為一體的綜合性商業(yè)中心。>河南魚(yú)峰路一帶競(jìng)爭(zhēng)格局河南魚(yú)峰路一帶雖然具有一定的商業(yè)氛圍，但商業(yè)規(guī)模偏小，具有影響力的商場(chǎng)不多，而且分布較為零散。同時(shí)，周邊商業(yè)環(huán)境相對(duì)較差，從而影響了該區(qū)域商業(yè)的檔次及品味。>飛鵝服飾專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局 /f由于多年的專(zhuān)業(yè)批發(fā)，使飛鵝批發(fā)市場(chǎng)具有較大的影響力，但周邊商業(yè)環(huán)境較差，以低檔的服飾批零為主，其客戶(hù)大多為批發(fā)商戶(hù)及部分品味較低的消費(fèi)者。但雖然如此，由于飛鵝批發(fā)市場(chǎng)成行成市，具有較強(qiáng)的商業(yè)影響力，總體經(jīng)營(yíng)狀況較佳。6.32001年-2002年柳州市商用物業(yè)銷(xiāo)售市場(chǎng)的簡(jiǎn)析名稱(chēng)路段概況價(jià)格榮興大廈飛鵝二路在一期商鋪已形成專(zhuān)業(yè)建材市場(chǎng)基礎(chǔ)上，推出的商住樓底層商鋪19800—35000元/平米文筆商住樓文筆路1樓商鋪，2樓辦公，3—7樓住宅商鋪26320元/平米，住宅1700--2480元/平米，寫(xiě)字樓3800元/平米華豐商廈飛鵝一路1-3樓商鋪，4-8樓住宅1樓商鋪均價(jià)約23500元/平米，住宅約2100元/平米金弘大廈飛鵝二路1-2樓商鋪，3樓辦公，4-10樓住宅1樓約21000-25000元/平米，住宅約2200元/平米時(shí)代廣場(chǎng)飛鵝一路1樓商鋪經(jīng)營(yíng)中高檔服裝批發(fā)(1000平米),2樓為超市，3—7樓為公寓1樓17000—30000元/平米，住宅2100—2600元/平米溫州商貿(mào)城飛鵝路占地20957平米—點(diǎn)評(píng)：柳南片區(qū)在售或已售的各大商場(chǎng)幾乎集中在飛鵝路上，與現(xiàn)有的飛鵝市場(chǎng)、魚(yú)峰商廈等組成一個(gè)集批發(fā)、零售為一體的商圈。 (2)城中區(qū)名稱(chēng)路段概況價(jià)格金碧園曙光中路商鋪約25000元/平米，住宅2200-3000元/平米鴻府曙光東路183號(hào)住宅樓高26層，總建筑面積3萬(wàn)平米，總戶(hù)數(shù)168戶(hù)住宅均價(jià)約3600元/平米藍(lán)色港灣柳新街66號(hào)住宅樓高分12、18、26層三種，裙樓為商場(chǎng)住宅均價(jià)超過(guò)3000元/平米建佳商住樓映山街1樓60個(gè)鋪面(14-38平米),2樓1600平米，住宅3-8樓50套1樓商鋪26800—33800元/平米，住宅2880元/平米，振億大廈五一路總建筑面積7000m2商鋪43000元/平米，住宅3100—3200元/平米新大地大廈解放南路總建筑面積15514m2起價(jià)23000元/平米，最高價(jià)42000元/平米金運(yùn)來(lái)大廈解放南路總建筑面積1萬(wàn)平米住宅3100—3600元/平米嘉園商住樓中山西路占地1畝，總建面積3000m2商鋪20000元/平米，住宅2118—2758元/平米聲福居斜陽(yáng)路占地3畝，總建面積5000m2住宅起價(jià)2188元/平米點(diǎn)評(píng)：五星商場(chǎng)一帶是柳州目前最興旺的商業(yè)中心區(qū)，各在售項(xiàng)目都以該商業(yè)中心區(qū)為導(dǎo)向，同時(shí)中心商業(yè)圈已開(kāi)始慢慢向周邊擴(kuò)展，這些項(xiàng)目的出現(xiàn)在一定程度上會(huì)加強(qiáng)該區(qū)域商業(yè)的獨(dú)特地位。 (3)柳北區(qū)名稱(chēng)路段概況價(jià)格(元/平米)歐雅城市廣場(chǎng)躍進(jìn)北路商住樓(一、二層為商鋪),沿街360米長(zhǎng)一層8000-9000,二層約4000;住宅折后價(jià)在1600-1938景秀苑躍進(jìn)北路商住樓首層商鋪8500怡江園北雀路沿街商住(上下連層獨(dú)立鋪面)商鋪在3500-4000;住宅在折后1700多桂景灣北雀路居住小區(qū)內(nèi)部商業(yè)步行街未發(fā)售美林華軒北雀路沿街商住(上下連層，單層約50平米)約4000點(diǎn)評(píng)：柳北區(qū)的商鋪價(jià)格以主干道的價(jià)值為導(dǎo)向，躍進(jìn)路上首層商鋪價(jià)格在8000-9000元/m2之間，偏離主干道的北雀路首層商鋪則在3500-4000元/m2之間。(4)魚(yú)峰區(qū)名稱(chēng)路段概況聲福馨閣屏山大道低改工程項(xiàng)目1樓15000元/平米(送地下室),2、3樓2900元/平米(3樓送天臺(tái))連華大廈駕鶴路占地面積2197平米，建筑面積7248平米，1、2樓為商鋪，3-7樓為寫(xiě)字樓1樓21000—27000元/平米，2樓7800元/平米國(guó)泰大廈駕鶴路建筑面積6800平米，1、2樓商場(chǎng)，3、4樓產(chǎn)權(quán)酒店首層21000-33000元/平3000-4000元/平米點(diǎn)評(píng)：目前魚(yú)峰老區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目以駕鶴路上的開(kāi)發(fā)為主，以體現(xiàn)其景觀、交通及臨近商業(yè)旺區(qū)的商業(yè)價(jià)值。 6.4現(xiàn)階段商用物業(yè)銷(xiāo)售市場(chǎng)的總結(jié)2002—2003年柳州商用物業(yè)有持續(xù)增加的趨勢(shì)，隨著市政建設(shè)的進(jìn)一步加快，舊城區(qū)的改造及新城區(qū)的進(jìn)一步開(kāi)發(fā)，將會(huì)有更多新的商業(yè)用地，再加上目前的商用物業(yè)的存貨量，柳州的商用物業(yè)市場(chǎng)將面臨激烈的競(jìng)爭(zhēng)。據(jù)市場(chǎng)調(diào)查得知，下列商業(yè)樓盤(pán)中的大盤(pán)將成為未來(lái)銷(xiāo)售阻力的考量因素：序號(hào)樓盤(pán)名所屬城區(qū)商業(yè)規(guī)模1五星商業(yè)步行街城中5.2萬(wàn)m22時(shí)代商廈城中約0.36萬(wàn)m23藍(lán)色港灣城中約1萬(wàn)m24鴻府城中約0.3萬(wàn)m25淘園世家城中約0.28萬(wàn)m26華天世紀(jì)城中約1萬(wàn)m27本項(xiàng)目城中約2.6萬(wàn)m28新時(shí)代商業(yè)港柳南19萬(wàn)m29溫州商貿(mào)城柳南2.7萬(wàn)m2谷埠街國(guó)際商城柳南22萬(wàn)m2新佳華大廈柳南0.7萬(wàn)m2柳南匯鑫源商城魚(yú)峰0.6萬(wàn)m2五月陽(yáng)光購(gòu)物廣場(chǎng)魚(yú)峰2.8萬(wàn)m2長(zhǎng)城財(cái)富廣場(chǎng)魚(yú)峰康城商鋪柳北0.4萬(wàn)m2歐雅城市廣場(chǎng)柳北0.6萬(wàn)m2香森麗園柳北—舊城區(qū)沿街低層民房改造工程城中、柳南、魚(yú)峰11.87萬(wàn)m2(2)傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)仍是商家熱點(diǎn)首選傳統(tǒng)的百貨商場(chǎng)、商業(yè)步行街、批發(fā)中心由于固有消費(fèi)習(xí)慣的原因，一直是消費(fèi)者休閑購(gòu)物的熱點(diǎn)區(qū)域，每逢節(jié)假日更是人如潮涌。 /f假日經(jīng)濟(jì)的引發(fā)，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的好轉(zhuǎn)，消費(fèi)力水平的回升，鬧市商鋪?zhàn)?.5商用物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)分析隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)和商業(yè)流通的發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)水平的提高，城市消費(fèi)人口的增長(zhǎng)，現(xiàn)代交通工具(公交線路的擴(kuò)張與私家車(chē))對(duì)居民活動(dòng)能力和活動(dòng)范圍的擴(kuò)展，柳州商用物業(yè)市場(chǎng)呈現(xiàn)了新的發(fā)展趨6.5.1市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)具有共贏性商業(yè)活動(dòng)已在城區(qū)形成多個(gè)區(qū)域性商圈，在一個(gè)商圈里面，如果沒(méi)有幾個(gè)大型項(xiàng)目將無(wú)法吸引足夠的客流量，更不足以支撐整個(gè)商業(yè)如前所述，城市的發(fā)展催生了兩大商業(yè)區(qū)域的新格局，構(gòu)成柳州市區(qū)兩大主力商圈(五星、飛鵝),每個(gè)商圈都有幾個(gè)中大型商業(yè)項(xiàng)目在同場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，但各發(fā)展商和商業(yè)項(xiàng)目都重視發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)，互為補(bǔ)充，在競(jìng)爭(zhēng)中謀求發(fā)展，爭(zhēng)取達(dá)到共同做旺市場(chǎng)的共贏局面。6.5.2物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)模化根據(jù)中國(guó)加入WTO的協(xié)議，我國(guó)已承諾在五年內(nèi)逐步放開(kāi)零售市場(chǎng)，允許外商在中國(guó)開(kāi)展商業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，外商的介入，促使商用物業(yè)也講究與國(guó)際接軌，商用物業(yè)從原來(lái)無(wú)序、散亂的不規(guī)則市場(chǎng)，逐 /f步走向有序的規(guī)范市場(chǎng)，純商業(yè)項(xiàng)目與商住混合項(xiàng)目均向規(guī)模化、專(zhuān)開(kāi)發(fā)規(guī)模化、經(jīng)營(yíng)專(zhuān)業(yè)化將成為未來(lái)商用物業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)，潤(rùn)街國(guó)際商城等一批大型商業(yè)項(xiàng)目先后進(jìn)入市場(chǎng)，將備受投資者及用家6.5.3振興柳州商業(yè)——構(gòu)建“桂中新商埠”浮出水面構(gòu)建“桂中新商埠”的目的：將柳州建設(shè)成為廣西乃至大西南的重點(diǎn)商品集散地和商貿(mào)信息中心城市。規(guī)劃到2005年能初步形成具有柳州特色的“南雜”(生活資料)、6.6商用物業(yè)市場(chǎng)存在的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)行為的理性化隨著市場(chǎng)的成熟也將同步來(lái)臨，柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和商用物業(yè)市場(chǎng)的變革，會(huì)培育出一大批成熟的消費(fèi)者，他們將會(huì)向商用物業(yè)的發(fā)展商提出更高的開(kāi)發(fā)要求。從市場(chǎng)現(xiàn)狀來(lái)看，柳州商用物業(yè)市場(chǎng)還面臨著以下的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。6.6.1商用物業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化住宅同質(zhì)化主要表現(xiàn)是建筑風(fēng)格的克隆現(xiàn)象，商鋪則多見(jiàn)于項(xiàng)目 /概念和對(duì)推廣手法的克隆。如本市“××步行街概念”的炒作。6.6.2商業(yè)項(xiàng)目缺乏可感性強(qiáng)的形象定位商用物業(yè)若不重視塑造感性的項(xiàng)目形象，項(xiàng)目缺乏具體化、可感性強(qiáng)的形象表現(xiàn)，會(huì)減弱對(duì)目標(biāo)客戶(hù)的吸引力。有很多人明明知道有這個(gè)項(xiàng)目，卻無(wú)法聯(lián)想起或無(wú)法用什么詞語(yǔ)去形容這是一個(gè)怎么樣的項(xiàng)目，買(mǎi)家往往難以將它納入購(gòu)買(mǎi)商鋪的備選視線范圍，相應(yīng)就會(huì)減少成交機(jī)會(huì)。如同商圈的"藍(lán)色港灣"項(xiàng)目。6.6.3營(yíng)銷(xiāo)策略單一目前商用物業(yè)的定位策略單一，營(yíng)銷(xiāo)策略單一，遠(yuǎn)不及住宅營(yíng)銷(xiāo)6.6.4建筑設(shè)計(jì)不能完全滿(mǎn)足多功能的商貿(mào)需求在早期，發(fā)展商都不重視商鋪的間隔布局是否合理，只注重通過(guò)增加商鋪的可銷(xiāo)售面積來(lái)賺取最大的利潤(rùn)。隨著市場(chǎng)的成熟，發(fā)展商就意識(shí)到要通過(guò)提高商鋪的商業(yè)利用價(jià)值，合理規(guī)劃商鋪間隔布局和提高物業(yè)管理和商業(yè)管理等手段，來(lái)達(dá)到理想的價(jià)位和提高產(chǎn)品的競(jìng)建筑設(shè)計(jì)要考慮物業(yè)各種經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的特性，不同的經(jīng)營(yíng)品種，對(duì)物業(yè)的規(guī)劃間隔有不同的要求，而且還要預(yù)留服務(wù)配套設(shè)施，如停車(chē) 場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸、顧客休息等區(qū)域。6.6.5商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理水平與項(xiàng)目開(kāi)發(fā)水平不能同步發(fā)展在房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)的物業(yè)管理水平已經(jīng)發(fā)展到可與國(guó)外先進(jìn)水平比美的程度，相續(xù)涌現(xiàn)了一批以物業(yè)管理作為項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的強(qiáng)勢(shì)地產(chǎn)而商用物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理則較為滯后，專(zhuān)業(yè)的成熟的商業(yè)性的社會(huì)性的商業(yè)管理機(jī)構(gòu)在市場(chǎng)上較少，目前負(fù)責(zé)商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理的機(jī)構(gòu)，多為開(kāi)發(fā)商公司內(nèi)的一個(gè)部門(mén)或其屬下的子公司，只負(fù)責(zé)自身開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理，在業(yè)主或商戶(hù)眼里，既欠缺專(zhuān)業(yè)性，又欠缺客觀性。很多經(jīng)營(yíng)失敗的項(xiàng)目并不是因?yàn)榈囟吻芳?，也不是發(fā)展商財(cái)力不濟(jì)，開(kāi)業(yè)后經(jīng)營(yíng)管理不善是重要原因之一。 七、柳州商業(yè)經(jīng)營(yíng)及市民消費(fèi)行為分析7.1柳州商業(yè)經(jīng)營(yíng)及主要商業(yè)項(xiàng)目銷(xiāo)售額分析2001年，全年社會(huì)消費(fèi)品零售總額80億元，全市批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)從業(yè)人數(shù)近10萬(wàn)人，批發(fā)零售和餐飲業(yè)完成增加值21億元，約占全市三產(chǎn)增加值的25%。城市社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn)74.62億元，同比增長(zhǎng)8.10%;各縣及縣以下的零售額實(shí)現(xiàn)13.23億元，同比增長(zhǎng)10.41%;近年來(lái)，柳州市圍繞“建設(shè)大市場(chǎng)、發(fā)展大商貿(mào)、搞活大流通”而同時(shí)一批機(jī)制靈活、發(fā)展態(tài)勢(shì)良好的民營(yíng)流通企業(yè)如柳州佳用實(shí)業(yè)有限責(zé)任公司(日用品連鎖)、廣西福生堂藥品有限公司(藥品連鎖)等在不斷發(fā)展壯大。 從各行業(yè)的消費(fèi)市場(chǎng)看，2002年上半年餐飲業(yè)、批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者的發(fā)展穩(wěn)中有升，分別比去年同期增長(zhǎng)15.11%、6.46%和2.05%;其他行業(yè)和制造業(yè)呈現(xiàn)活躍態(tài)勢(shì)，完成22094萬(wàn)元和30671萬(wàn)元，分別比去年同期增長(zhǎng)33.89%和31.93%。中小商場(chǎng)呈現(xiàn)萎縮趨向，2001年百貨公司、中糖公司的中小商場(chǎng)年銷(xiāo)售額分別比上年同期下降44.9%、66.95%。而大型綜合性商場(chǎng)銷(xiāo)售呈現(xiàn)不同的程度的增長(zhǎng)，2001年柳州商場(chǎng)、五星商廈、東風(fēng)商城年銷(xiāo)售52819萬(wàn)元，比上年同期增長(zhǎng)10.2%,工貿(mào)大廈2001年?duì)I業(yè)額比2000年增長(zhǎng)17.8%,而醫(yī)藥總公司增長(zhǎng)20.5%。尤其假日經(jīng)濟(jì)效果明顯，零售市場(chǎng)銷(xiāo)售活躍，2001春節(jié)前后十天柳州商場(chǎng)、五星商廈銷(xiāo)售3965萬(wàn)元，比上年同期增長(zhǎng)44.6%;東風(fēng)商城春節(jié)、五一、國(guó)慶三大節(jié)日累計(jì)銷(xiāo)售1434萬(wàn)元，比上年同期增長(zhǎng)14.4%。7.2居民收入水平和消費(fèi)結(jié)構(gòu)分析7.2.1柳州市居民收入水平分析2001柳州城鄉(xiāng)居民存款余額為166.82億元，比年初增長(zhǎng)12.32%;而至2002年城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額189.1億元，比年初增 長(zhǎng)13.3%,城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄不斷呈現(xiàn)上漲的趨向。至2002年末，柳州金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款余額332.3億元，比年初增加40.45億元，增長(zhǎng)13.9%。受調(diào)資、增資政策和“三條保障線”進(jìn)一步落實(shí)的影響，居民收入增長(zhǎng)加快：大，為生活質(zhì)量的進(jìn)一步提高提供了保障。2002年，柳州城市居民可支配收入7928元，同比增長(zhǎng)14.2%,人民生活水平穩(wěn)步提高。7.2.2柳州市居民消費(fèi)支出分析居民人均消費(fèi)性支出：2001城市居民人均消費(fèi)性支出為6010元；2002上半年城市居民人均消費(fèi)性支出3112元，比去年同期增長(zhǎng)2.50%。隨著居民收入 2002上半年柳州市居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)為100.6%,比去年同期增長(zhǎng)0.6個(gè)百分點(diǎn)。八大類(lèi)消費(fèi)價(jià)格指數(shù)四升四降：八大類(lèi)消費(fèi)中，衣著保持較快的上漲，食品及醫(yī)療保健、個(gè)人用品也有一定的增長(zhǎng)，而煙酒方面則大幅下降，家庭設(shè)備、維修服務(wù)類(lèi)以及交通、通訊類(lèi)均有較大幅度的下降。總體物價(jià)保持相對(duì)穩(wěn)定，2002年1至6月份，居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)為100.6,同比上漲0.6個(gè)百分點(diǎn)；而今年7月份居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比下降了0.5%,商品零售價(jià)格總水平同比下降了0.8%。7.3柳州市民消費(fèi)心理分析7.3.1消費(fèi)習(xí)慣(1)消費(fèi)者常去的購(gòu)物場(chǎng)所(商業(yè)吸引力)柳州消費(fèi)者最常去的商業(yè)場(chǎng)所是城中區(qū)，其次為佳用、飛鵝一帶商業(yè)區(qū)，傳統(tǒng)慣性思維仍占據(jù)主要地位，而佳用在柳州的商業(yè)影響力也越來(lái)越大。城中區(qū)在柳州具有無(wú)可代替的商業(yè)吸引力。(2)消費(fèi)者的月逛街購(gòu)物次數(shù)月逛街購(gòu)物次數(shù)1次2次3次4次以上比例23.1% 每月逛街購(gòu)物次數(shù)4次以上占較大的比例，相當(dāng)于每周逛街一次；其次為2次及3次。外出逛街購(gòu)物隨著居民收入的提高而越來(lái)越在河南商業(yè)區(qū)購(gòu)物所花費(fèi)的時(shí)間依次為2-4小時(shí)、2小時(shí)以下、4小時(shí)以上，在城中區(qū)購(gòu)物的消費(fèi)者所花費(fèi)時(shí)間依次為2-4小時(shí)、4小時(shí)以上、2小時(shí)以下。城中區(qū)由于成片的商業(yè)規(guī)模及較完善的商業(yè)配套，有利于延長(zhǎng)消費(fèi)者的逛街逗留時(shí)間，從而有利于激發(fā)更大的商機(jī)。百分比(%)百分比(%)0公交車(chē)單車(chē)/摩托車(chē)自駕車(chē)步行購(gòu)物出行的常用交通工具以公交車(chē)為主，其次為單車(chē)/摩托車(chē)及步行，以大眾化交通工具為主。 大眾化交通配套設(shè)施(如公交車(chē)等)的便利性將會(huì)影響本項(xiàng)目的人流量及商業(yè)覆射地域范圍。購(gòu)物方式隨便逛，看到喜歡再買(mǎi)生活所需然后去買(mǎi)其它比例“隨機(jī)型購(gòu)物”及“目的性購(gòu)物”各占近半的比例。對(duì)于占一半多比例的“隨機(jī)型購(gòu)物”,通過(guò)銷(xiāo)售現(xiàn)場(chǎng)的布置、商品的陳列方式以及商業(yè)環(huán)境的營(yíng)造，激發(fā)消費(fèi)者的購(gòu)物欲望，將對(duì)商品的銷(xiāo)售額起到相當(dāng)重要的作用。7.3.2購(gòu)買(mǎi)行為大部分消費(fèi)者的購(gòu)物費(fèi)用在100-300元之間。而200-300元是河南購(gòu)物者與城中區(qū)購(gòu)物者消費(fèi)水平的分界點(diǎn)，在200元以下，在河南購(gòu)物的消費(fèi)者比城中區(qū)購(gòu)物的消費(fèi)者多，而在200元上，城中區(qū)購(gòu)物的消費(fèi)者比河南購(gòu)物的消費(fèi)者多，反映出城中區(qū)的消費(fèi)者消費(fèi)能力較強(qiáng)。在消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)商品中，服裝鞋類(lèi)及日用百貨占較大的比例，其次為食品。對(duì)于許多商業(yè)街來(lái)說(shuō)，服裝鞋類(lèi)、日用百貨、食品的經(jīng)營(yíng) 應(yīng)占較大的比例。大部分消費(fèi)者在購(gòu)買(mǎi)商品時(shí)，首先看該商品自己喜不喜歡，然后再看該商品的價(jià)格是不是適合自己，再考慮品牌檔次及時(shí)尚潮流以及購(gòu)物環(huán)境等。所以，商品的款式、陳列方式等影響消費(fèi)者對(duì)該商品第一印象的相關(guān)要素顯得尤為重要，它是許多買(mǎi)家有沒(méi)興趣購(gòu)買(mǎi)的第一步。7.3.3主力消費(fèi)群體特征在城中區(qū)及河南一帶消費(fèi)的客戶(hù)集中在20-30歲之間，該批客戶(hù)是各商業(yè)區(qū)購(gòu)買(mǎi)消費(fèi)的主力。7.4主要商業(yè)地段經(jīng)營(yíng)者分析7.4.1商家對(duì)目前經(jīng)營(yíng)狀況的評(píng)價(jià)大部分經(jīng)營(yíng)者對(duì)目前的經(jīng)營(yíng)狀況認(rèn)為較為一般，其次為不太滿(mǎn)意及比較滿(mǎn)意。 7.4.2商品各檔次銷(xiāo)售情況分析在對(duì)各檔次商品的銷(xiāo)售情況方面，在城中區(qū)經(jīng)營(yíng)的商戶(hù)普遍認(rèn)為中檔或中高檔商品比較好銷(xiāo)，而在河南經(jīng)營(yíng)的商戶(hù)認(rèn)為中檔及中低檔商品好銷(xiāo)。此現(xiàn)象與前面提到的在河南購(gòu)物的消費(fèi)者，其所花的購(gòu)物費(fèi)用及消費(fèi)品味低于城中區(qū)的現(xiàn)象較為一致。7.4.3商家的理想經(jīng)營(yíng)模式經(jīng)營(yíng)模式種類(lèi)豐富、集飲食、娛樂(lè)、購(gòu)物于一體規(guī)?；⑻厣?jīng)營(yíng)商鋪組合多元化有很多品牌店購(gòu)物消費(fèi)環(huán)境好統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、統(tǒng)一規(guī)劃其它晶許多經(jīng)營(yíng)者的理想經(jīng)營(yíng)模式是規(guī)?；⑻厣?jīng)營(yíng)，希望通過(guò)商業(yè)的規(guī)模效應(yīng)及富有特色的經(jīng)營(yíng)方式來(lái)吸引消費(fèi)者，而同時(shí)許多經(jīng)營(yíng)者希望自己經(jīng)營(yíng)的地方能集飲食、休閑、購(gòu)物于一體，周邊具有良好的購(gòu)物環(huán)境等。7.4.4商家選擇經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的主要影響因素許多經(jīng)營(yíng)者在選擇經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所時(shí)，首先考慮該場(chǎng)所的人流量，是不是有得做，然后再考慮租金及購(gòu)物環(huán)境等，所以租金及售價(jià)對(duì)于經(jīng)營(yíng)商鋪的做生意人士來(lái)說(shuō)反而不象住宅那樣影響那么大，如果該商 鋪沒(méi)生意做，即使相當(dāng)?shù)偷淖饨鸹蚴蹆r(jià)，他們也很少過(guò)問(wèn)。 八、針對(duì)性的區(qū)域商情調(diào)查本項(xiàng)目位于城中區(qū)，但同屬于五星商業(yè)圈內(nèi)，它所在的地理位置決定了市場(chǎng)調(diào)研的主要方向；相對(duì)而言，城中區(qū)商用物業(yè)的市場(chǎng)定位及價(jià)格定位將成為本項(xiàng)目的主要參照系；因而借鑒該區(qū)域的商業(yè)狀況成為本項(xiàng)目定位的關(guān)鍵。在此次調(diào)研中，我司認(rèn)為城中區(qū)作為柳州市商業(yè)零售、娛樂(lè)、休閑的制高點(diǎn)、集中區(qū)，不光著眼于現(xiàn)有的商業(yè)形態(tài)調(diào)查，還應(yīng)注重未來(lái)規(guī)劃的影響。種類(lèi)服裝皮具鞋眼境餐飲茶葉音響百貨行名店廣場(chǎng)攝影藥店銀行金鋪通訊合計(jì)數(shù)量233111141116比例5經(jīng)營(yíng)種類(lèi)：整個(gè)龍城路以經(jīng)營(yíng)服裝為主，占48.05%,其次為鞋，占有9.48%,其中二輕商場(chǎng)以經(jīng)營(yíng)服裝、鞋、家用小電器、飾品為主，龍城名 店廣場(chǎng)一樓經(jīng)營(yíng)鞋，二樓經(jīng)營(yíng)男服裝。租金范圍：一般在180—300元/平米。經(jīng)營(yíng)品牌：①服裝：左丹奴、卡丹路、觀奇洋、七匹狼、古希倫；②鞋類(lèi)：紅蜻蜒、安踏、法蘭、達(dá)芙妮、步步高路段環(huán)境：①龍城路作為城中區(qū)主要商業(yè)路段，人流、車(chē)流比較繁忙，但受限于交通管制(龍城路為單行線),給消費(fèi)者帶來(lái)諸多不便，但該路段仍然是商業(yè)旺街。②該街區(qū)除以品牌服裝的銷(xiāo)售為主導(dǎo)外，電訊產(chǎn)品市場(chǎng)的擴(kuò)張亦顯集中。A、解放南路種類(lèi)餐飲游戲百貨服裝鞋帽圖書(shū)內(nèi)衣通訊珠寶行合計(jì)數(shù)量51231131比例經(jīng)營(yíng)種類(lèi)：南路以服裝為主，占72.13%,其它有餐飲、通訊等品種經(jīng)營(yíng)租金：150—300元/平米 B、解放北路種類(lèi)銀行餐飲服裝花店婚紗百貨醫(yī)藥藝術(shù)品電器相館雜志合計(jì)數(shù)量3194742421311經(jīng)營(yíng)種類(lèi)：北路與南路相比，餐飲業(yè)占主導(dǎo)地位，其次是服裝、醫(yī)藥、經(jīng)營(yíng)租金：150元/平米左右路段環(huán)境：從解放路目前的情況分析，解放路也是城中區(qū)商業(yè)主要路段之一，與龍城路不分上下，但解放南路有一段路為雙行線，可起到緩解交通的一定作用，其大部分也是單行線，與龍城路、廣場(chǎng)形成一個(gè)環(huán)形路線，構(gòu)架起城中區(qū)的商業(yè)中心地帶。該路段人流、車(chē)流量大，休閑餐飲業(yè)比較集中。 種類(lèi)圖書(shū)五金服裝鞋帽洗衣攝影工藝美容美發(fā)日雜22145248中介網(wǎng)吧畫(huà)廊電信餐飲體育用品其它糧油合計(jì)2456329215經(jīng)營(yíng)種類(lèi)：文惠路仍然以服裝鞋帽經(jīng)營(yíng)為主，占總量的38.33%。經(jīng)營(yíng)租金：根據(jù)路段不同，門(mén)面大小及裝修程度而不同，租金在50—270元/平米之間。路段環(huán)境：該街段除延續(xù)柳州城中區(qū)的商業(yè)特點(diǎn)(以經(jīng)營(yíng)服飾為主)該路段人流較少，商業(yè)氣氛不足。 8.3五星商圈主要商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)分析(1)工貿(mào)大廈(百貨公司賣(mài)場(chǎng))樓層經(jīng)營(yíng)品種家電廣場(chǎng)1皮具、玉器、電子、電器、通訊、化妝品、肯德基2床上用品、鞋類(lèi)、內(nèi)衣3男女服裝(職業(yè)服裝偏重，兼營(yíng)休閑類(lèi))4百貨超市、體育器材、體育用品、運(yùn)動(dòng)鞋經(jīng)營(yíng)品牌：飛利浦、索尼、雅方；皮爾卡丹、丹東尼等經(jīng)營(yíng)方式：統(tǒng)一管理，鋪位不出售，不直接收租金，以提成方式收取費(fèi)用，一般在營(yíng)業(yè)額的24-25%之間提取。(2)五星商場(chǎng)(百貨公司賣(mài)場(chǎng))樓層1家用電器、保健品、化妝品、糖煙食品2女士休閑服裝、皮具、鞋帽3男士休閑服、金銀珠寶、床上用品、棉毛衫褲、紡織品4男士服飾、領(lǐng)帶、襯衫、女士服飾、牛仔休閑裝5通訊器械、體育娛樂(lè)用品、品、電腦、照相器材、童裝、玩具、保健品6大型娛樂(lè)城7金馬食城8保齡球經(jīng)營(yíng)品牌：電器飛利浦、海爾、索尼、西門(mén)子等服飾圣羅蘭、華倫天奴、賓奴、琢木鳥(niǎo)、鱷魚(yú)等內(nèi)衣皮爾卡丹、舒雅等化妝品雅芳、柏紛等現(xiàn)場(chǎng)人流： /f(am)10點(diǎn)(pm)16點(diǎn)晚上19點(diǎn)人流量22人/分鐘53人/分鐘62人/分鐘經(jīng)營(yíng)方式：統(tǒng)一管理，鋪位不出售，不直接收租金，以提成方式收取費(fèi)用，一般在營(yíng)業(yè)額的24-25%之間提取。(3)東都百貨(百貨公司賣(mài)場(chǎng))樓層經(jīng)營(yíng)種類(lèi)1化妝品、鞋、皮具、精品小家電2青春少女裝、流行服飾3職業(yè)成熟女裝、睡衣、內(nèi)衣、內(nèi)褲4男士服裝、服飾、5日用百貨、床上用品、運(yùn)動(dòng)休閑裝、兒童裝、飲品經(jīng)營(yíng)品牌：爵士丹尼、鐵士等五大品牌經(jīng)營(yíng)方式：統(tǒng)一管理，鋪位不出售，不直接收租金，以提成方式收取費(fèi)用，一般在營(yíng)業(yè)額的24-25%之間提取。保底金制度：按鋪位位置、面積、樓層不同有不同的保底金。(4)興隆大廈(精品服飾賣(mài)場(chǎng))樓層經(jīng)營(yíng)種類(lèi)皮鞋、精品、服飾1精品服飾2鞋帽、休閑服飾3休閑裝注：其中服裝共115間，占60%;飾品55間，占29%;鞋、內(nèi)衣、童裝鋪位數(shù)量：191間鋪位面積：小于20平方米的鋪位183個(gè)，占96%;20-40平方米的 鋪位共8間，占4%。月租金：樓層月租金首層柜臺(tái)1000-1300元/米/月二層基本價(jià)：2500-3000元/間/月6-10m2:400-1400元/間/月、10-18m2:1500-2500元/間/月19m2以上：3000元/間/月三層基本價(jià)：1500-1800元/間/月10-18m2:30、40、60元/m2/月物業(yè)管理費(fèi)：5元/平方米/月空置率：0現(xiàn)場(chǎng)人流：(am)10點(diǎn)(pm)16點(diǎn)晚上19點(diǎn)人流量22人/分鐘53人/分鐘60人/分鐘99年4月8日，現(xiàn)商場(chǎng)內(nèi)的布置比較陳舊，購(gòu)物環(huán)境及為20-30歲的女性消費(fèi)者。 地理位置：中山中路步行街興隆大廈地下一層鋪位數(shù)量：37間鋪位面積：8-20平方米經(jīng)營(yíng)類(lèi)別：經(jīng)營(yíng)范圍服裝飾品鞋包所占比例月租金：720-1800元/間/月人流量：人流量較少，約3-5人/分鐘，晚上人流量稍有增加。主要憑借其良好的商業(yè)地段進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。總結(jié)：1.目前五星商圈的商場(chǎng)以“百貨公司”經(jīng)營(yíng)品、皮具、精品、通訊產(chǎn)品等的零售為主。2.總體而言五星各大商場(chǎng)的人流量較大，經(jīng)營(yíng)狀況在柳州市也是較理想的。3.相關(guān)區(qū)域內(nèi)商場(chǎng)由于經(jīng)營(yíng)種類(lèi)、檔次較接近，可替代性強(qiáng)，故競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)比較激烈。 8.4近期同區(qū)規(guī)劃的影響(1)人民廣場(chǎng)改建(2003年)即將動(dòng)工改建的人民廣場(chǎng)，將從原有單純的城市集會(huì)休閑廣場(chǎng)改造成城市生活和旅游的核心區(qū)，成為旅游者的一個(gè)新游覽區(qū)和駐留規(guī)劃在現(xiàn)有城市用地功能布局基礎(chǔ)上，對(duì)魚(yú)峰山——人民廣場(chǎng)的2公里長(zhǎng)的城市主景觀軸線進(jìn)行功能改造，對(duì)龍城路——柳州大橋——魚(yú)峰路兩側(cè)城市用地進(jìn)行功能整合，同時(shí)構(gòu)筑城市功能的主軸線，即從南到北形成傳統(tǒng)商業(yè)中心、大型商業(yè)購(gòu)物區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、文化中心區(qū)的城市功能序列。城市功能定位的重新整合，令處于“大型商業(yè)購(gòu)物區(qū)”范圍的本項(xiàng)目具備先天的地段優(yōu)勢(shì)和配套優(yōu)勢(shì)。(2)紅光橋工程開(kāi)工(2002年)紅光橋北起連塘路，南接紅光路北段并由高架引橋與飛鵝立交橋相接，路線長(zhǎng)1.04公里，為雙向四車(chē)道。紅光橋建成后(2004年),將加強(qiáng)東西、南北間的交通聯(lián)系，與躍進(jìn)路、八一路構(gòu)成中心城區(qū)南北方向的主要交通要道，使中心區(qū)的車(chē)流迅速分流到南北環(huán)路上，極大改善中心區(qū)道路擁擠的狀況。同時(shí)可成為繼柳江大橋、文惠橋外溝通城市南北交通的第三條便捷通道，直接促進(jìn)飛鵝商圈與城中區(qū)的商貿(mào)聯(lián)系，有利于飛鵝商圈物業(yè)的銷(xiāo)售，對(duì)本項(xiàng)目銷(xiāo)售而言是非利好因素。 曙光路與近現(xiàn)代意義上的柳州市是同步發(fā)展的。它形象的記錄了柳州從一個(gè)古老的城市發(fā)展成為繁榮的現(xiàn)代中心城市。曙光路所在的柳州城中區(qū)是商業(yè)中心區(qū)，是城市社會(huì)生活的焦點(diǎn)，是柳州市政治、經(jīng)濟(jì)、歷史、文化成就的象征。柳州市政府為適應(yīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市風(fēng)貌環(huán)境改善的需要，提高城市建設(shè)的檔次，決定將曙光路改造建設(shè)成為具有傳統(tǒng)特色的商業(yè)步行街，作為柳州市面向世界、面向未來(lái)的一個(gè)窗口。規(guī)劃范圍西起曙光西路與青云路南一巷的交接口，東至曙光東路與文惠路交接口，全長(zhǎng)1448米，包括曙光東、中、西路及沿街建筑物。規(guī)劃總面積為13.3公頃。曙光路步行街體系主要有三處開(kāi)敞空間、七處休閑空間和一條線形街道主體空間構(gòu)成。三處開(kāi)敞空間從西到東依次是西入口廣場(chǎng)、古本項(xiàng)目所在位置處于曙光中路，位于規(guī)劃中的古城墻廣場(chǎng)對(duì)面，是典型的商業(yè)步行街物業(yè)，具備較高的商業(yè)價(jià)值潛力。曙光路步行街的開(kāi)發(fā)將分為近、中、遠(yuǎn)三期，近期開(kāi)發(fā)將以曙光東路為主(依仗?hào)|門(mén)市場(chǎng)的人氣),中期為曙光中路(包含本項(xiàng)目所在路段)。鑒于步行街的規(guī)劃并考量本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的商業(yè)價(jià)值，建議發(fā)展商在銷(xiāo)售過(guò)程中保留一部分商鋪，以獲取未來(lái)更高的商業(yè)價(jià)值。 九、客戶(hù)群體分析9.1目標(biāo)客戶(hù)群體針對(duì)商用物業(yè)的消費(fèi)特性，目標(biāo)客戶(hù)群主要分為以下三類(lèi)：指購(gòu)置物業(yè)并出租，在租金的收益中贏利的客戶(hù)，這種類(lèi)型的投資者屬于市場(chǎng)主流，他們購(gòu)置商鋪主要是考慮一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目是否興旺，投資回報(bào)是否高，發(fā)展的空間有多大。所謂“一鋪養(yǎng)三代”正是這種客戶(hù)的心態(tài)。投資者的最終目標(biāo)都是其購(gòu)置的商鋪能不斷升值，為他獲得豐厚的利潤(rùn)。指購(gòu)置物業(yè)并由自己經(jīng)營(yíng)，通過(guò)經(jīng)營(yíng)的收入獲利。這類(lèi)客戶(hù)比投資性商家更注重的是局部的商業(yè)環(huán)境，具體針對(duì)自己經(jīng)營(yíng)的商品或服務(wù)在項(xiàng)目所在商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展前景和獲利空間。在購(gòu)置物業(yè)后，這種自用商家能夠自主控制成本的運(yùn)用，因此能獲得較高的利潤(rùn)。自用商家一般屬于小規(guī)模，以專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)和小區(qū)商鋪為主，大型商廈的自用商家相對(duì)較少。租用商家，包括本地商家外地商家廠家及經(jīng)銷(xiāo)商，此類(lèi)客戶(hù)是面對(duì)消費(fèi)市場(chǎng)的終端。 /f在一個(gè)商場(chǎng)中，租用商家的品牌知名度與多寡，往往決定了銷(xiāo)售成果，因?yàn)樽庥蒙碳业臄?shù)量和意向會(huì)直接影響到投資者置業(yè)的信心，在市場(chǎng)上出現(xiàn)了“熟鋪出售”,就是希望通過(guò)租用商家?guī)?dòng)項(xiàng)目的銷(xiāo)9.2目標(biāo)客戶(hù)群的需求分析投資者為確保商鋪的保值增值，并且保證商場(chǎng)租賃暢旺，會(huì)要求在商場(chǎng)配套方面要保持一定的領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)，使物業(yè)不至于在很短的時(shí)間內(nèi)就被別的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手超越或取代。最基本要有足夠的停車(chē)場(chǎng)、優(yōu)質(zhì)品牌電梯、中央空調(diào)、精美裝修經(jīng)營(yíng)者希望商場(chǎng)能夠保持長(zhǎng)盛不衰，希望有足夠的人流保證經(jīng)營(yíng)者的商業(yè)利潤(rùn)，會(huì)要求在商場(chǎng)配套上多考慮顧客的感受，能否引導(dǎo)和疏導(dǎo)客流，電梯及停車(chē)位的數(shù)量夠不夠，商場(chǎng)是否舒適，同時(shí)要求配套設(shè)備的維護(hù)費(fèi)用要低廉，各種設(shè)備能夠安全、平穩(wěn)運(yùn)行等。(第一章完) 一、地理位置本項(xiàng)目地處柳州市商業(yè)中心——城中區(qū)解放南路和曙光中路交本項(xiàng)目南面臨江(高層住宅有景觀優(yōu)勢(shì)),周邊道路屬于過(guò)江必二、項(xiàng)目規(guī)模本項(xiàng)目東西向長(zhǎng)約75米，南北向長(zhǎng)約90米；規(guī)劃總用地面積約為10400平方米(其中含道路用地3565米),總建筑面積約50000m2。最高建筑高度為80米，其中裙樓可規(guī)劃為5層，負(fù)1層規(guī)劃為大型超市，1-4層為大型購(gòu)物廣場(chǎng)(建筑面積約2.6萬(wàn)m2),5層建議規(guī)劃為4米為，高度為4-5米。屬于柳州城中區(qū)的商業(yè)大盤(pán)項(xiàng)目。三、項(xiàng)目現(xiàn)狀 為使用中的居民房、單位宿舍和臨街店面，比較破舊，有較好的商業(yè)(解放南路夜景圖)(項(xiàng)目東側(cè)現(xiàn)狀圖)四、項(xiàng)目的資源整合由于本項(xiàng)目所處的特殊環(huán)境及歷史原因，使得本項(xiàng)目具有多重資4.1與城市規(guī)劃前景的整合4.1.1柳州商業(yè)實(shí)施構(gòu)建“桂中新商埠”戰(zhàn)略以大型中心商廈、商貿(mào)城為中心，特色商業(yè)街為框架，連鎖超市、社區(qū)便利店、特營(yíng)店為網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)建河南河北兩個(gè)一級(jí)商業(yè)中心、四個(gè)城區(qū)二級(jí)商業(yè)分中心、若干個(gè)社區(qū)中心，組成多層次、多中心組團(tuán)式的市區(qū)商業(yè)流通格局。在兩級(jí)商業(yè)區(qū)規(guī)劃中，一級(jí)商業(yè)中心包括五一路、龍城路、魚(yú)峰路、飛鵝路以及屏山大道西段等城中中心組團(tuán)。區(qū)內(nèi)應(yīng)分布有購(gòu)物中心、郵政電信中心、娛樂(lè)中心、金融中心、科教文化中心、中介服務(wù)中心、電子商務(wù)中心等，形成功能配套的一級(jí)商貿(mào)中心。二級(jí)商業(yè)中 是大中型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)合理布局、大型購(gòu)物中心分布其間、大型物流基地配套設(shè)置的大型商品集散交易圈。本項(xiàng)目位于“河北一級(jí)商業(yè)中心——五星商圈”的核心范圍，將其整合有利于突顯本項(xiàng)目的政策優(yōu)勢(shì)和區(qū)位優(yōu)勢(shì)。4.1.2曙光路步行街的規(guī)劃曙光路被規(guī)劃為一條傳統(tǒng)商業(yè)步行街，以南洋式騎樓再現(xiàn)柳州歷史文化的局部。本項(xiàng)目地處曙光路中段，屬典型的商業(yè)步行街物業(yè)。將其整合設(shè)計(jì)、推廣，有利于本項(xiàng)目的綜合性定位及經(jīng)營(yíng)，為將來(lái)的物業(yè)銷(xiāo)售打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。4.1.3人民廣場(chǎng)改建人民廣場(chǎng)的改建會(huì)強(qiáng)化城市生活(商務(wù)中心、文化中心)功能和旅游功能，形成柳州的城市向心源，會(huì)提升城市、城區(qū)形象，能帶來(lái)更多的人潮，對(duì)同區(qū)商業(yè)而言是一大利好。對(duì)本項(xiàng)目而言，商業(yè)環(huán)境、人文環(huán)境的逐步改善會(huì)帶來(lái)更多的投資者和經(jīng)營(yíng)者，銷(xiāo)售通路會(huì)更寬廣。同時(shí)人民廣場(chǎng)的改建會(huì)清晰城市中心區(qū)的功能定位，令本項(xiàng)目處 將其整合有利于本項(xiàng)目的宣傳推廣。 4.2與商業(yè)發(fā)展最高經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的整合在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的今天，商用物業(yè)項(xiàng)目除了發(fā)展自身特色、提高服務(wù)質(zhì)量外，還必須順應(yīng)以規(guī)模領(lǐng)先、以效益制勝的世界零售業(yè)大趨勢(shì)。MALL是目前國(guó)際商業(yè)發(fā)展的最高業(yè)態(tài)，是商業(yè)史上繼百貨、連鎖經(jīng)營(yíng)、倉(cāng)儲(chǔ)式貨倉(cāng)后的第四次革命，正迅速成為現(xiàn)代商業(yè)的主流。本項(xiàng)目若以“ShoppingMall”作為經(jīng)營(yíng)定位，將立足于柳州商4.3與商業(yè)經(jīng)營(yíng)功能的整合本項(xiàng)目的地塊使用性質(zhì)為商業(yè)、文化娛樂(lè)及住宅，將整個(gè)商場(chǎng)分成了“商業(yè)和文娛”兩個(gè)主題，令商業(yè)組合有了研展的空間，能有效地彌補(bǔ)該區(qū)購(gòu)物功能富余、休閑娛樂(lè)不足的缺憾，豐富了整個(gè)項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。4.4與步行街文化的整合在中國(guó)，步行街的興起是近20年的事情；在柳州，步行街文化還未真正開(kāi)始。本項(xiàng)目地處規(guī)劃中的曙光路步行街上，可參考國(guó)外大型購(gòu)物中心的設(shè)計(jì)理念，再融合本土傳統(tǒng)商業(yè)街的設(shè)計(jì)思想，在保證 /f行街商廈"。4.5與旅游資源的整合目前，旅游消費(fèi)已經(jīng)成為一種時(shí)尚，一些著名的旅游城市(如香港)幾乎每年都有過(guò)千萬(wàn)的各國(guó)人士前往旅游、消費(fèi)、購(gòu)物。在柳州，假日經(jīng)濟(jì)已經(jīng)成為商場(chǎng)營(yíng)業(yè)額提升的重要法寶，“人民廣場(chǎng)改建”將柳州旅游核心區(qū)納入《柳州市“十五”規(guī)劃》,為城中區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目注入了一股強(qiáng)大的活力。曙光中路、本項(xiàng)目對(duì)面，規(guī)劃中的廢墟廣場(chǎng)、明代古正南門(mén)重建及沿江綠化，將會(huì)使曙光中路及本項(xiàng)目成為柳州一個(gè)新的觀光旅游景4.6與電子商務(wù)資源的整合電子商務(wù)是未來(lái)商業(yè)貿(mào)易的重要形式之一，電子商務(wù)活動(dòng)的進(jìn)行有賴(lài)于電子商務(wù)平臺(tái)的建設(shè)。將電子商務(wù)平臺(tái)的建設(shè)作為商場(chǎng)配套的重要部分，可把它作為項(xiàng)目的重要賣(mài)點(diǎn)，非常有利于商鋪的銷(xiāo)售與招建設(shè)電子商務(wù)平臺(tái)適用于一些大型的商用物業(yè)如購(gòu)物中心、大型百貨商場(chǎng)、商業(yè)步行街及一些較大規(guī)模的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)。 4.7與事件營(yíng)銷(xiāo)策略的整合事件營(yíng)銷(xiāo)策略有三大功能：吸引更多人前往現(xiàn)場(chǎng)、豐富項(xiàng)目品牌事件營(yíng)銷(xiāo)的事件有多種多樣，通常有：項(xiàng)目的慶典活動(dòng)(奠基、封頂、竣工、周年志慶等)、公益活動(dòng)、投資論壇、造勢(shì)活動(dòng)等。參觀和慶典活動(dòng)是在特定時(shí)期舉行，比如，發(fā)展商可以邀請(qǐng)新聞單位和部分已購(gòu)鋪客戶(hù)、目標(biāo)客戶(hù)到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)參觀和采訪，讓外界和目標(biāo)客戶(hù)及時(shí)把握項(xiàng)目進(jìn)度，增強(qiáng)項(xiàng)目的信心。此外，與已購(gòu)鋪的買(mǎi)家保持感情聯(lián)絡(luò)非常重要，一個(gè)已購(gòu)鋪客戶(hù)很可能會(huì)再引進(jìn)一個(gè)或多個(gè)客戶(hù)前來(lái)購(gòu)買(mǎi)。 5.1總表(1)區(qū)位優(yōu)勢(shì)(2)地段優(yōu)勢(shì)(3)項(xiàng)目可塑性強(qiáng)(4)人氣優(yōu)勢(shì)(5)配套優(yōu)勢(shì)(6)景觀優(yōu)勢(shì)(1)地塊有高差(2)項(xiàng)目所在路段交通環(huán)境差(3)曙光路商業(yè)氣氛差(4)項(xiàng)目工期長(zhǎng)，市場(chǎng)有壓力(5)近江，有水患影響(6)項(xiàng)目受回遷因素影響 /f機(jī)會(huì)分析(O)(2)人民廣場(chǎng)改建強(qiáng)調(diào)城區(qū)功能互補(bǔ)(3)曙光路步行街規(guī)劃令本項(xiàng)目成為“步行街商廈”(4)紅光橋修建將改善城中區(qū)的交通環(huán)境(5)目前柳州商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)手段落后(6)拆遷因素導(dǎo)致房地產(chǎn)項(xiàng)目購(gòu)買(mǎi)、租賃需求威脅分析(T)(1)市場(chǎng)供應(yīng)量膨脹，商業(yè)項(xiàng)目局部有泡沫(2)五星商業(yè)街的啟動(dòng)，對(duì)本項(xiàng)目有直接威脅(4)現(xiàn)有政策支持大商家發(fā)展，將不利于本項(xiàng)目招商(6)金融政策即將調(diào)整，房產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)門(mén)檻提高本項(xiàng)目所在的城中區(qū)是柳州河北的一級(jí)商業(yè)中心，據(jù)最新的城建規(guī)劃顯示：該區(qū)的城市功能擬調(diào)整為大型商業(yè)購(gòu)物區(qū)、商務(wù)中心區(qū)、文化中心區(qū)，其商業(yè)功能和旅游功能得到進(jìn)一步加強(qiáng)，成為柳州城市生活和旅游的核心區(qū)。中國(guó)最龐大的資料庫(kù)下載本項(xiàng)目地處“大型購(gòu)物區(qū)”的核心范圍，擁有先天的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，對(duì)目標(biāo)客戶(hù)群有極強(qiáng)的吸引力。 優(yōu)勢(shì)應(yīng)用：——城中區(qū)的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目是柳州的“高價(jià)區(qū)”,其商業(yè)地位占據(jù)柳州的制高點(diǎn)，在宣傳推廣方面將有利于本項(xiàng)目。(2)地段優(yōu)勢(shì)五星、工貿(mào)是柳州市最繁華的傳統(tǒng)商廈，其周邊的龍城路、解放南路、中山路一帶是本市商賈云集、商機(jī)最深厚的地方。曙光路是市政府規(guī)劃的一條步行街，是城市未來(lái)的一個(gè)商業(yè)、旅游重心區(qū)。本項(xiàng)目位于解放南路和曙光路交匯處，并與五星商廈相鄰，其地段優(yōu)勢(shì)無(wú)可替代，市場(chǎng)潛力有待挖掘。優(yōu)勢(shì)應(yīng)用：——研展柳州五星在柳州商業(yè)、娛樂(lè)的市場(chǎng)號(hào)召力，將利于本項(xiàng)目的推廣。(3)項(xiàng)目可塑性強(qiáng)本項(xiàng)目占地面積約10400平方米，具備營(yíng)造市中心大型商業(yè)樓盤(pán)的條件；曙光路步行街的規(guī)劃將重新整合城中區(qū)的商(業(yè))旅(游)環(huán)境，令本項(xiàng)目具備很強(qiáng)的可塑空間。——針對(duì)五星商圈現(xiàn)有商業(yè)賣(mài)場(chǎng)購(gòu)物功能飽和的狀況，整合各方面資源，為本項(xiàng)目營(yíng)造獨(dú)特的項(xiàng)目個(gè)性。——作為新的商業(yè)項(xiàng)目，本項(xiàng)目具備了相當(dāng)?shù)囊?guī)模，在項(xiàng)目功 能上可以規(guī)劃地比較完善。五星商圈是柳州市民消費(fèi)的集中區(qū)，本項(xiàng)目位于五星商圈最繁華的商業(yè)街上，為本項(xiàng)目帶來(lái)大量的人流、人氣。——人流、人氣是今后經(jīng)營(yíng)的最大支持，大量的人流能提供給目標(biāo)客戶(hù)信心的保證。五星商圈現(xiàn)階段的大問(wèn)題是交通環(huán)境：區(qū)域內(nèi)部交通比較混亂，機(jī)動(dòng)車(chē)和非機(jī)動(dòng)車(chē)停車(chē)位不足，步行交通和機(jī)動(dòng)車(chē)交通混雜。項(xiàng)目所在的解放南路是過(guò)江必經(jīng)通道之一，其路面窄、人車(chē)混行、停車(chē)位嚴(yán)重不足(占據(jù)路面停車(chē)，成為交通最大隱患),給項(xiàng)目規(guī)劃帶來(lái)必須考量因素。本項(xiàng)目作為新的商業(yè)樓盤(pán)可從規(guī)劃階段規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，在配套方面獲取優(yōu)勢(shì)，滿(mǎn)足該地區(qū)的停車(chē)需求，獲取更大商機(jī)。——在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段充分考慮停車(chē)消費(fèi)及住戶(hù)使用功能，為項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣提供更完備條件。 /f本項(xiàng)目南面望江，與規(guī)劃中的綠化遺址廣場(chǎng)和明代古正南門(mén)(待重建)相連，具備極大的景觀優(yōu)勢(shì)，有助于商住項(xiàng)目的銷(xiāo)售。——充分利用本項(xiàng)目面江的優(yōu)勢(shì)，結(jié)合曙光路步行街規(guī)劃，將本項(xiàng)目南面規(guī)劃成開(kāi)闊的休閑購(gòu)物區(qū)，形成旅游購(gòu)物、休閑娛樂(lè)的理想環(huán)境。小結(jié)項(xiàng)目的這些優(yōu)勢(shì)，再結(jié)合個(gè)性化生活的商業(yè)樓盤(pán)規(guī)劃營(yíng)造，以形成本項(xiàng)目極強(qiáng)的賣(mài)點(diǎn)。5.3項(xiàng)目劣勢(shì)分析(W)本項(xiàng)目東西向東高西低，高差最多有4米；南北向中部高、兩邊低，高差最大有2.6米，地塊呈現(xiàn)不平整。項(xiàng)目周邊主要道路(解放南路、曙光中路)北高南低、東高西低，對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃、銷(xiāo)售及經(jīng)營(yíng)的影響較大。 ——利用地塊高差營(yíng)造本項(xiàng)目雙首層街鋪，拓展項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)。城中區(qū)由于歷史及城市發(fā)展迅速等原因，其交通環(huán)境較差，項(xiàng)目所在路段存在停車(chē)位嚴(yán)重不足、車(chē)行路線單向行駛、出入路面狹窄、人車(chē)混行、車(chē)輛任意停放等狀況，為人流、商貿(mào)往來(lái)帶來(lái)極大不便，是制約當(dāng)?shù)亟窈蟀l(fā)展的一個(gè)重要瓶頸，對(duì)項(xiàng)目推廣不利。按政府規(guī)劃，曙光路將規(guī)劃為商業(yè)步行街，這將使本區(qū)域較為緊張的交通問(wèn)題更加突出?！谝?guī)劃設(shè)計(jì)階段重視停車(chē)位設(shè)計(jì)，除滿(mǎn)足本項(xiàng)目自身的停車(chē)需求外，可考慮滿(mǎn)足部分城區(qū)需求，以帶來(lái)更多的商機(jī)。項(xiàng)目地處曙光路中段，西段為待拆遷舊屋，該地段路面狹窄、街區(qū)殘舊，缺乏特色商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，因而人流較少，對(duì)未來(lái)經(jīng)營(yíng)有不利影響。東段零星分布一些商場(chǎng)，并有新項(xiàng)目正在開(kāi)發(fā)，商業(yè)氣氛稍強(qiáng)，但整體商業(yè)氣氛不濃?！跔I(yíng)銷(xiāo)推廣階段強(qiáng)化“柳州五星”的市場(chǎng)號(hào)召力，逐步淡化 曙光路現(xiàn)階段商業(yè)氛圍不濃的影響。(4)項(xiàng)目工期長(zhǎng)，市場(chǎng)有壓力本項(xiàng)目現(xiàn)處于籌建階段，距離商鋪預(yù)售時(shí)間尚有較長(zhǎng)時(shí)間，可能會(huì)錯(cuò)失商鋪銷(xiāo)售的先機(jī)?！皶r(shí)跟進(jìn)本項(xiàng)目各種證照的辦理過(guò)程，完善銷(xiāo)售前期的法律——在項(xiàng)目客戶(hù)的原始積累階段和引導(dǎo)銷(xiāo)售階段，做好項(xiàng)目的宣傳推廣工作，來(lái)吸引潛在客戶(hù)的注意。柳江的洪災(zāi)比較嚴(yán)重，項(xiàng)目離柳江很近，地塊南面低于90米洪水位，在營(yíng)銷(xiāo)推廣期會(huì)受到一定的影響。而且主要是客戶(hù)的投資信心會(huì)受到影響?！粢夂颖狈篮榈滔嚓P(guān)報(bào)道，在宣傳推廣期間利用政府規(guī)劃消除相關(guān)負(fù)面影響。項(xiàng)目屬舊城改造工程，因此待項(xiàng)目建成，原柳州劇場(chǎng)功能要就地回遷，對(duì)商場(chǎng)的統(tǒng)一定位及未來(lái)主題商場(chǎng)的推廣帶來(lái)一定的影響。 應(yīng)對(duì)措施：——在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段注重“商業(yè)與文娛”兩大主題的結(jié)合，在商場(chǎng)功能定位部分應(yīng)有效區(qū)分。5.4項(xiàng)目機(jī)會(huì)分析(O)(1)五星商圈的商場(chǎng)功能面臨調(diào)整我司市調(diào)組在本次市調(diào)過(guò)程發(fā)現(xiàn)：五星商圈的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)基本以百貨公司形態(tài)出現(xiàn)，輔以精品服飾商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，均強(qiáng)調(diào)滿(mǎn)足購(gòu)物功能，忽略了休閑、娛樂(lè)功能。但現(xiàn)階段購(gòu)物功能富余狀況已出現(xiàn)：如兩面針大廈、中百商場(chǎng)等商廈正在調(diào)整或面臨調(diào)整，但其設(shè)施已出現(xiàn)老化、調(diào)整機(jī)會(huì)不大。本項(xiàng)目作為新的商業(yè)樓盤(pán)開(kāi)發(fā)，可針對(duì)該區(qū)“購(gòu)物功能富余、休閑娛樂(lè)功能不足”的情況做規(guī)劃，既可滿(mǎn)足市場(chǎng)的需求，又可找尋本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)點(diǎn)。通過(guò)人民廣場(chǎng)改建規(guī)劃我司發(fā)現(xiàn)：該規(guī)劃將城中區(qū)分為大型購(gòu)物區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、文化中心區(qū)；人民廣場(chǎng)周邊屬于商務(wù)辦公區(qū)和文化中心區(qū)，本項(xiàng)目屬于“大型購(gòu)物區(qū)”范疇。城區(qū)功能劃分逐漸明朗、強(qiáng)調(diào)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，令同區(qū)內(nèi)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不至于盲目。從該規(guī)劃發(fā)現(xiàn)，人民廣場(chǎng)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)側(cè)重于商務(wù)樓項(xiàng)目，除少量地面商場(chǎng)開(kāi)發(fā)外，基本以寫(xiě)字樓、地下商場(chǎng)開(kāi)發(fā)為主。 /本項(xiàng)目作為商住一體開(kāi)發(fā)，住宅部分可考慮商務(wù)區(qū)的配套需求；穿、用、住“一站式”的消費(fèi)中心，兩者還是有區(qū)別的、互補(bǔ)的。強(qiáng)調(diào)中心區(qū)的城市生活和旅游核心區(qū)的地位，會(huì)給“大型購(gòu)物區(qū)”帶來(lái)更多的客源和商機(jī)。(3)曙光路步行街規(guī)劃令本項(xiàng)目成為“步行街商廈”本項(xiàng)目的地理位置決定了項(xiàng)目的個(gè)性，位處規(guī)劃中的曙光路步行街中段，可在項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，將本商場(chǎng)設(shè)計(jì)融入傳統(tǒng)商業(yè)步行街設(shè)計(jì)，成為有創(chuàng)造力的“步行街商廈”,為項(xiàng)目本身挖掘更多的附加值。修建紅光橋的目的是改善柳州市南北的內(nèi)部交通，增進(jìn)河南、河北市民人際間的交往，促進(jìn)兩個(gè)一級(jí)商業(yè)中心(批發(fā)、零售中心)的貿(mào)易流通。紅光橋建成后(2004年),與躍進(jìn)路、八一路構(gòu)成中心城區(qū)南北方向的主要交通要道，使中心區(qū)的車(chē)流迅速分流到南北環(huán)路上，能極大改善中心區(qū)道路擁擠的狀況，能加強(qiáng)南北人流的往來(lái)，從而為城中 /f如前文所述，將柳州商業(yè)項(xiàng)目與廣州相比，現(xiàn)階段的營(yíng)銷(xiāo)手段只停留在“引發(fā)出投資商鋪的營(yíng)銷(xiāo)概念和個(gè)別出現(xiàn)返租回報(bào)、以主力商家進(jìn)駐帶動(dòng)商鋪銷(xiāo)售”階段，是較為落后的。這樣，對(duì)本項(xiàng)目而言確是一個(gè)較好的介入時(shí)機(jī)：利用先進(jìn)地區(qū)較好的營(yíng)銷(xiāo)理念、結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況，可總結(jié)出適合本項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策略，在銷(xiāo)售推廣過(guò)程取得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。2002年是柳州市“建設(shè)與管理年”的開(kāi)始，老城區(qū)大量的房屋被拆遷，導(dǎo)致了住房購(gòu)買(mǎi)需求和商鋪經(jīng)營(yíng)需求(或租或買(mǎi))。一些好地段的商鋪會(huì)成為商家置業(yè)首選。本項(xiàng)目地處柳州五星的商業(yè)旺地，會(huì)倍受投資者及用家的注意，這種由拆遷導(dǎo)致的商住新需求將持續(xù)一定時(shí)間(如建筑周期等),對(duì)5.5項(xiàng)目威脅分析(T)柳州市商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，在售商業(yè)樓盤(pán)及潛在商業(yè)項(xiàng)目的數(shù)量及總量都很多，增長(zhǎng)率超過(guò)市場(chǎng)的正常容量。項(xiàng)目的銷(xiāo)售有較大的壓(2)五星商業(yè)街的啟動(dòng)，對(duì)本項(xiàng)目有直接 /五星商業(yè)街于本項(xiàng)目處于同一區(qū)域，并以“五星”命名，占據(jù)品牌上的優(yōu)勢(shì)；就目前情況來(lái)看，其商業(yè)投資價(jià)值高于本項(xiàng)目，五星商業(yè)街與本項(xiàng)目的商業(yè)定位相似，對(duì)本項(xiàng)目的推廣，有直接的威脅。(3)項(xiàng)目其它的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多與本項(xiàng)目同期開(kāi)發(fā)的商業(yè)項(xiàng)目較多，主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手還有溫州商貿(mào)城、新時(shí)代商業(yè)港及谷埠街國(guó)際商城。溫州商貿(mào)城、新時(shí)代商業(yè)港及谷埠街國(guó)際商城都有專(zhuān)業(yè)性的策劃公司或香港投資公司參與，項(xiàng)目的素質(zhì)及推廣手法得到較大的提升，使項(xiàng)目尚未推售即面臨競(jìng)爭(zhēng)。其它區(qū)域的商業(yè)樓盤(pán)也對(duì)于本項(xiàng)目的銷(xiāo)售推廣有相當(dāng)大的分流作用。(4)現(xiàn)有政策支持大商家發(fā)展，將不利于本項(xiàng)目招商據(jù)柳州市政府“發(fā)展大商貿(mào)”的策略顯示，柳州市政府讓有條件的商貿(mào)企業(yè)，發(fā)揮各方的互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)，迅速做大做強(qiáng)，成為龍頭骨干企業(yè)，從而帶動(dòng)全市商貿(mào)流通的更快發(fā)展，其中就有項(xiàng)目附近的工貿(mào)、在項(xiàng)目推廣階段，政府對(duì)大商家傾斜的優(yōu)惠政策將不利于本項(xiàng)目的招商。(5)消費(fèi)觀念限制柳州市民目前收入水平較低，2002年人均收入據(jù)統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)為7000多元；經(jīng)濟(jì)承受能力較弱，對(duì)價(jià)格很敏感；假日消費(fèi)經(jīng)濟(jì)還有 待完善。需要封頂才能提供按揭，高層需建筑至2/3才能提供按揭，部分高端從以上SWOT分析可知，本項(xiàng)目在區(qū)位、景觀、地段、人氣、項(xiàng)目可塑性、配套等幾個(gè)方面具備優(yōu)勢(shì)，在項(xiàng)目地塊、交通、商業(yè)氣氛、水患、回遷因素等方面存在不足，因本項(xiàng)目尚處于策劃銷(xiāo)售初始階段，只要能解決好種種不足及威脅的影響，再輔以差異化的市場(chǎng)定位，把握住市場(chǎng)機(jī)遇，必能取得較理想的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)。(第二章完)第三章競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 /f全城的商用項(xiàng)目都是我們的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，這和商用物業(yè)的置業(yè)需求有在購(gòu)買(mǎi)各類(lèi)型商鋪的客戶(hù)中，絕大多數(shù)客戶(hù)買(mǎi)鋪不是為了經(jīng)營(yíng)，而是將買(mǎi)鋪?zhàn)鳛殚L(zhǎng)期投資的工具，形成了商用物業(yè)市場(chǎng)獨(dú)特而普遍的不管是大型商廈，還是小區(qū)商鋪，主要考慮項(xiàng)目的投資回報(bào)能力。在進(jìn)行本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析的研討中，我司需要闡述的是關(guān)于本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析需要考量的“四大”要素：差異等。差異、建筑風(fēng)格差異、裝修風(fēng)格差異、商鋪間隔差管理方式差異、進(jìn)駐商戶(hù)差異等。2.1區(qū)位因素(商圈因素)如前文“市場(chǎng)分析”部分所述，2002—2003年市場(chǎng)上公布的商 /f項(xiàng)目名稱(chēng)地理位置所屬商圈商業(yè)規(guī)模五星商業(yè)步行街解放南路與中山路交匯河北一級(jí)5.2萬(wàn)m2時(shí)代商廈中山西路河北一級(jí)約0.36萬(wàn)m2藍(lán)色港灣柳新街66號(hào)河北一級(jí)約1萬(wàn)m2鴻府曙光東路183號(hào)河北一級(jí)約0.3萬(wàn)m2淘園世家解放南路139號(hào)河北一級(jí)約0.28萬(wàn)m2華天世紀(jì)解放北路5號(hào)河北一級(jí)約1萬(wàn)m2本項(xiàng)目解放南路與曙光中路交界河北一級(jí)約2.6萬(wàn)m2新時(shí)代商業(yè)港飛鵝路53號(hào)河南一級(jí)19萬(wàn)m2溫州商貿(mào)城飛鵝路50號(hào)河南一級(jí)2.7萬(wàn)m2谷埠街國(guó)際商城飛鵝路、飛鵝二路、魚(yú)峰路交界河南一級(jí)22萬(wàn)m2新佳華大廈飛鵝路55號(hào)河南一級(jí)0.7萬(wàn)m2飛鵝路3號(hào)河南一級(jí)匯鑫源商城屏山大道與樂(lè)群路交界其它0.6萬(wàn)m2五月陽(yáng)光購(gòu)物廣場(chǎng)蝴蝶山路58號(hào)其它2.8萬(wàn)m2長(zhǎng)城財(cái)富廣場(chǎng)屏山大道與東環(huán)路交界其它—康城北雀路28號(hào)其它0.4萬(wàn)m2歐雅城市廣場(chǎng)躍進(jìn)中路其它0.6萬(wàn)m2香森麗園勝利中路其它從上表可知，同屬一級(jí)商圈的項(xiàng)目有12個(gè)(包括本項(xiàng)目);其中在售的有時(shí)代商廈、藍(lán)色港灣、鴻府、華天世紀(jì)、溫州商貿(mào)城、新佳2.2產(chǎn)品因素(規(guī)模因素)一般而言，商場(chǎng)的規(guī)模愈大，所要求具備的商業(yè)配套就愈多，產(chǎn) /品的檔次就愈顯高檔；如上表所述，我們可根據(jù)其規(guī)模將上述商場(chǎng)分為三檔：面積在3萬(wàn)m2以上B檔：面積在1-3萬(wàn)m2之間面積在1萬(wàn)m2以下具體劃分如下表：項(xiàng)目名稱(chēng)商業(yè)規(guī)模檔次劃分五星商業(yè)步行街5.2萬(wàn)m2A新時(shí)代商業(yè)港19萬(wàn)m2A谷埠街國(guó)際商城22萬(wàn)m2A藍(lán)色港灣約1萬(wàn)m2B華天世紀(jì)約1萬(wàn)m2B本項(xiàng)目約2.6萬(wàn)m2B溫州商貿(mào)城2.7萬(wàn)m2BB五月陽(yáng)光購(gòu)物廣場(chǎng)2.8萬(wàn)m2B鴻府約0.3萬(wàn)m2C淘園世家約0.28萬(wàn)m2C新佳華大廈0.7萬(wàn)m2C匯鑫源商城0.6萬(wàn)m2C康城商鋪0.4萬(wàn)m2C歐雅城市廣場(chǎng)0.6萬(wàn)m2C就規(guī)模而言，本項(xiàng)目屬于適中；相對(duì)來(lái)說(shuō)，所承擔(dān)的銷(xiāo)售壓力也較大；若產(chǎn)品定位準(zhǔn)確，施工進(jìn)度穩(wěn)定有序，資金回籠的速度較上述2.3經(jīng)營(yíng)因素(經(jīng)營(yíng)定位)據(jù)敝司市場(chǎng)部調(diào)查，上述商場(chǎng)的定位大致如下： 項(xiàng)目名稱(chēng)經(jīng)營(yíng)定位五星商業(yè)步行街休閑商業(yè)街(shoppingmall)新時(shí)代商業(yè)港一站式購(gòu)物公園(shoppingmall)谷埠街國(guó)際商城綜合市場(chǎng)+專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)(shoppingmall)藍(lán)色港灣無(wú)主題商場(chǎng)華天世紀(jì)名品廣場(chǎng)本項(xiàng)目溫州商貿(mào)城大型商廈(shoppingmall)大型商廈(shoppingmall)五月陽(yáng)光購(gòu)物廣場(chǎng)街廊式購(gòu)物廣場(chǎng)鴻府無(wú)主題商場(chǎng)淘園世家無(wú)主題商場(chǎng)新佳華大廈專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)匯鑫源商城無(wú)主題商場(chǎng)康城商鋪無(wú)主題街鋪歐雅城市廣場(chǎng)360米歐風(fēng)商業(yè)街從上表分析，受區(qū)位因素影響，與本項(xiàng)目產(chǎn)品定位相同的大都集中在同一商圈或相臨商圈，這將給本項(xiàng)目帶來(lái)很大的銷(xiāo)售壓力，這就要求我們必須有個(gè)準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，來(lái)規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。由上述分析可知，從在售或即將推售的項(xiàng)目來(lái)看，本項(xiàng)目面臨直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多，而且非常激烈，因?yàn)樽钪苯拥母?jìng)爭(zhēng)對(duì)手就在本項(xiàng)目的附近，而且同商圈、同產(chǎn)品定位。本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手我司根據(jù)市場(chǎng)現(xiàn)況分為兩種：同一商圈的五星商業(yè)步行街、藍(lán)色港灣；相臨商圈的谷埠街國(guó) 際商城、新時(shí)代商業(yè)港、溫州商貿(mào)城、潤(rùn)和·時(shí)代廣場(chǎng)等。三、主要的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析3.1五星商業(yè)街發(fā)展商：柳州世紀(jì)龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司地理位置：位于解放南路與中山東路交匯處(即東都百貨旁)。總投資額：2.5億元項(xiàng)目定位：柳州商業(yè)街區(qū)未來(lái)的“城市之心”規(guī)模：占地1.22萬(wàn)平方米，建筑面積5.2萬(wàn)平方米總體規(guī)劃：一條長(zhǎng)280米，寬13米的街道(五星路),6棟建筑主體及配建一座可容納200多輛汽車(chē)的大型停車(chē)場(chǎng)。其中1號(hào)樓1-4層為商鋪，5-15層為高級(jí)公寓；6號(hào)樓規(guī)劃為酒店，4號(hào)樓規(guī)劃為百貨大樓，并由開(kāi)發(fā)商自行經(jīng)營(yíng)。1-2層為商鋪，以經(jīng)營(yíng)名牌服裝為主，3-4層以休閑娛樂(lè)的茶莊、餐吧、咖啡廳為主。戶(hù)型：高級(jí)公寓共148戶(hù)，面積在50-60m2之間，戶(hù)型基本上為一房一廳。工程進(jìn)度：整個(gè)項(xiàng)目周期為1年半，2004年5月竣