2016年第四季度大中華區(qū)物業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)分析報告-政策調(diào)整加劇市場分化

專題文章辦公樓47891013中國的人民幣貶值“挑戰(zhàn)〞北京CBD通勤人口未來四年將增長1/3，到2025年將增長50%“一帶一路〞引領(lǐng)中國走向“全球中樞〞杭州–中國新經(jīng)濟的先鋒城市北京上海廣州成都深圳天津青島重慶沈陽臺北香港武漢西安悉尼墨爾本珀斯14151617181920212223242526272829工業(yè)地產(chǎn)零售物業(yè)住宅酒店31614567北京上海廣州成都深圳天津青島重慶沈陽武漢西安悉尼墨爾本32333435363738394041424344北京上海廣州成都深圳天津青島重慶沈陽臺北香港武漢澳門西安悉尼464748495051525354555657585960北京上海廣州悉尼墨爾本6263646566北京上海成都悉尼686970714

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專題求放緩，四個一線城市的空置率均出現(xiàn)不同程度的同比上升。其中，上海、深圳與廣州的空置率在四季度末均升至12%左右。二線城市更是由于整體新增供給量不減，空置率保持在高位。受整體需求減弱的影響，一線城市中，上?！仓醒肷虅?wù)區(qū)〕與廣州的租金小幅下滑，本季度分別環(huán)比下降了1.2%與0.8%；北京與深圳的租金根本保持平穩(wěn)，本季度租金環(huán)比微漲0.3%與0.6%。從2021年全年來看，一線城市租金同比漲幅較2021年均有大幅下降。在二線城市，居高不下的空置率水平對租金表現(xiàn)持續(xù)施壓。但在成都等局部城市，由于前期甲級辦公樓的租金持續(xù)下降，導(dǎo)致與乙級辦公樓的差距逐漸縮小，市場升級需求有所提高，致使甲級辦公樓的租金降幅收窄。展望2021年，一線城市的需求有望保持穩(wěn)定。除金融與專業(yè)效勞業(yè)將繼續(xù)主導(dǎo)甲級辦公樓需求以外，高速開展的TMT〔科技、媒體和通信〕行業(yè)的租賃需求以及民營企業(yè)建立區(qū)域性或全國總部的購置自用需求將保持強勁態(tài)勢。但與此同時，一線城市新增供給壓力不減。上海更將到達歷史峰值，傳統(tǒng)中央商務(wù)區(qū)將面臨進一步的壓力；一些交通便利、配套完善、高品質(zhì)工程涌現(xiàn)的新興區(qū)域?qū)⒗^續(xù)成為亮點，租金表現(xiàn)預(yù)計也將拉近與傳統(tǒng)商務(wù)區(qū)的差距。在二線城市，不少市場的甲級辦公樓租金在過去一至兩年顯著下滑，局部市場甚至已經(jīng)接近乙級辦公樓的水平，因此將催生大量的升級需求，具體表現(xiàn)為原先乙級或是商住兩用樓宇租戶的升級與擴張需求。優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場：2021年第四季度，中國零售物業(yè)市場的總體租賃需求延續(xù)了以體驗類為主的態(tài)勢。一線城市餐飲類的租賃需求旺盛，主要受5

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專題二十城市群眾住宅市場季度成交額備注：1)4個一線城市包括北京，上海，廣州和深圳。16個二線城市包括長沙，成都，重慶，大連，杭州，南京，寧波，青島，沈陽，蘇州，天津，武漢，無錫，廈門，西安以及鄭州；2)重慶群眾市場成交量包含所有商品房，重慶政府并未分開計算商品住宅局部資料來源：中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)二十城市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)供求指標百分比‘000平方米凈吸納新增供給空置率0%3%6%9%12%15%18,00016,00014,00012,00010,0008,0006,0004,0002,000008 0910 11 12 13 14 15 16 172021至2021年凈吸納、新增供給和空置率均為全年數(shù)據(jù)。2021年凈吸納、新增供給和空置率為預(yù)測值。資料來源：仲量聯(lián)行成交面積〔萬平方米〕4個一線城市 16個二線城市20個城市年均成交量〔群眾住宅市場〕2,2333,271

2,8774,149

4,8004,2846,8684,6425,4739,0008,0007,0006,0005,0004,0003,0002,0001,00001Q082Q083Q084Q081Q092Q093Q094Q091Q102Q103Q104Q101Q112Q113Q114Q111Q122Q123Q124Q121Q132Q133Q134Q131Q142Q143Q144Q141Q152Q153Q154Q151Q162Q163Q164Q166

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專題價格跌幅加快價格增幅加快價格跌幅放緩價格增幅放緩重慶鄭州大連蘇州，深圳，無錫杭州天津南京，成都寧波西安

沈陽武漢廈門，青島租金跌幅加快租金增幅加快租金跌幅放緩租金增幅放緩深圳重慶成都廈門大連西安杭州南京寧波沈陽蘇州武漢天津，長沙，青島鄭州無錫*租金跌幅加快租金增幅加快租金跌幅放緩租金增幅放緩長沙鄭州重慶寧波，南京，蘇州杭州成都沈陽天津武漢廈門，大連，青島，深圳無錫西安優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)優(yōu)質(zhì)住宅備注：*號城市每半年更新一次資料來源：仲量聯(lián)行中國房地產(chǎn)資訊效勞2021年第四季度物業(yè)周期圖制作依據(jù)為我方信任的可靠材料，盡一切努力確保其準確性的同時，我方不提供任何保證，保證其不含有事實錯誤。甲級辦公樓甲級辦公樓租金，2021第四季度增長值〔環(huán)比〕3%2%1%0%-1%-2%-3%-4%上海

廣州北京

深圳

沈陽

蘇州

青島

南京

無錫

杭州

寧波

西安武漢

長沙

廈門大連

重慶

天津

成都

鄭州資料來源：仲量聯(lián)行*無錫、寧波每半年更新一次時間已過兩月有余，期待此舉將促使人民幣在國際上得到更廣泛使用的想法似乎過于樂觀。如今看來，人民幣不僅未到達預(yù)期效果，反而陷入了持續(xù)貶值的困局，并在11月21日創(chuàng)下8年以來歷史新低。中國的人民幣貶值“挑戰(zhàn)〞7

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專題北京CBD通勤人口未來四年將增長1/3，到2025年將增長50%在北京商務(wù)中心區(qū)〔以下簡稱“CBD〞〕，即大家熟知的“國貿(mào)區(qū)域〞，土地面積達30萬平方米的一個超大型商務(wù)區(qū)正在建設(shè)之中。到2021年代中期，該區(qū)域的開展將根本成型，屆時將有17幢辦公樓林立，新建辦公面積超過200萬平方米，這將滿足北京部分被壓抑的辦公需求。同時，該區(qū)域也將面臨更多上班族大量涌入的問題，這無疑將使現(xiàn)已飽和的交通狀況雪上加霜。北京CBD辦公人口在2021至2021年翻了一番之后，到2025年預(yù)計將至少再增長50%。國貿(mào)辦公人數(shù)在2021年將突破50萬*大關(guān)。下方圖示基于辦公樓空置率的歷史數(shù)據(jù)和預(yù)測數(shù)據(jù)繪制，圖標的大小代表了每幢大廈估算人數(shù)的多少。糾結(jié)的出行體驗每天下午6點下班時，國貿(mào)地鐵站入口大排長龍，成為北京的

重點交通瓶頸。如果按照每趟地鐵每分鐘最多能搭載1,500人

計算，只有不到一半的上班族可以在6-7點間離開CBD；而到

2025年，只有1/3的人能擠上地鐵。北京地鐵票在2021年底進行了提價，但頂峰期客流量減少10%的目標僅實現(xiàn)了一半。同時，2021年前要完成12條新地鐵線的激進方案已經(jīng)被提上日程，該方案中包括一條和現(xiàn)有經(jīng)過國貿(mào)線路平行的地鐵線。但是，因存在施工推遲的可能性，這些線路是否能夠滿足需求只能拭目以待。而對地面交通的規(guī)劃較少，因此，仿效倫敦和新加坡，北京已經(jīng)提出了收取每天20-50元擁堵費的議案，但不同的是，前面兩座城市的公交系統(tǒng)仍有余力，而北京已經(jīng)飽和。尋找解決方案國貿(mào)的交通運能已滿負荷運轉(zhuǎn)，而未來四年上班族人數(shù)預(yù)計還將增長1/3，這將提升CBD周邊的住宅的吸引力，并使已到達北京最高的租金進一步提高。CBD及其他核心地段的交通擁堵，也變相促使了企業(yè)向城市外沿遷址。近幾個季度，多家大型外企將辦公地點從CBD遷往租金更低通勤更方便的新興市場。但是對于許多公司而言，CBD成熟的商務(wù)氣氛保障了企業(yè)的高效運營。對于這些企業(yè)，辦公外遷不在其考慮范圍內(nèi)。局部科技企業(yè)和風(fēng)投公司已經(jīng)率先推行錯時上下班制來躲避擁堵，分散早晚頂峰。*來源：仲量聯(lián)行，房地產(chǎn)資訊效勞關(guān)于作者尹凱哲，仲量聯(lián)行研究局部析師，位于北京。8

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專題“一帶一路〞引領(lǐng)中國走向“全球中樞〞關(guān)于作者麥哲文，仲量聯(lián)行亞洲零售地產(chǎn)研究總監(jiān)，位于北京。9

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專題今年八月，國際峰會G20在杭州舉辦，而非北京或者上海，這個位于中國東部浙江省的省會城市也因此成為了國際性的焦點。舉辦G20為這個城市帶來了諸多好處，包括增加媒體曝光度，提高旅游業(yè)熱度，以及一系列為增強社區(qū)和商業(yè)區(qū)連接的根底建設(shè)的改善。所有這些優(yōu)勢均有助于進一步穩(wěn)固杭州作為一個創(chuàng)新中心和中國新經(jīng)濟先鋒城市的地位。2021年，當中國的其他地區(qū)GDP年增長率下滑至6.9％時，杭州的GDP增長高達10.2％。在國內(nèi)生產(chǎn)總值中，第三產(chǎn)業(yè)增長是寫字樓市場需求的最具意義的指標。仲量聯(lián)行平行比較了中國共13個一線和1.5線城市的第三產(chǎn)業(yè)增長，發(fā)現(xiàn)杭州的第三產(chǎn)業(yè)增長率水平高于所有其他城市，比一線城市如北京和上海平均高出5個百分點。圖表1：中國一線及1.5線城市第三產(chǎn)業(yè)GDP比較2,000第三產(chǎn)業(yè)GDP同比變化%第三產(chǎn)業(yè)GDP〔十億元〕14.6%0%5%10%15%20%05001,0001,500來源：各城市統(tǒng)計局杭州的效勞業(yè)強勁且持續(xù)的開展使其甲級辦公樓市場平均租金到達了每月每平方米139元人民幣〔20.50美元〕的水平，在中國所有1.5線城市中最高。位于傳統(tǒng)中央商務(wù)區(qū)內(nèi)的幾個高品質(zhì)工程可以實現(xiàn)高達每天每平方米8-10元人民幣的租金，幾乎與上海CBD中的一些甲級辦公樓的租金水平相當。圖表2：中國一線及1.5線城市甲級辦公樓租金比較同比租金變化租金(元/平方米/月)0.7%4.7%-3.8%3.0%1.7%0.2%

1.3%-6.0%0.4%-5.3%-4.2%-5.1%3.5%

6%-6%0%12%18%24%30%-1000100200300400500一線城市1.5線城市來源：仲量聯(lián)行，2021年3季度杭州–中國新經(jīng)濟的先鋒城市10

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專題關(guān)于作者黃璐小姐為仲量聯(lián)行研究部經(jīng)理，主要負責(zé)上海及長三角地區(qū)主要城市的辦公樓市場研究。11

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專題⑩JLI:辦公樓13

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辦公樓14

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辦公樓北京價格指數(shù)2021至2021年，吸納量、落成量、空置率為年底值。2021年的未來供給為全年的方案落成量。資料來源：仲量聯(lián)行租值指數(shù) 資本值指數(shù)箭頭指示未來12個月展望基數(shù):2021年第4季度=100該價格指數(shù)僅指中央商務(wù)區(qū)的價格指數(shù)資料來源:仲量聯(lián)行硬性指標指數(shù)10210098969492908886844Q124Q13 4Q144Q15 4Q164Q17總建筑面積

千平方米百分比凈吸納量未來供給16

17F落成量空置率0%3%6%9%12%15%02004006008001,00012 13 1415每平方米每月基于建筑面積388元租金周期租金平穩(wěn)租金同比增長率-0.8%備注：北京辦公樓市場是指北京甲級辦公樓市場CBD子市場受益于外鄉(xiāng)金融機構(gòu)的需求? 在當前需求，尤其是外資企業(yè)的需求，漸趨疲軟的市場環(huán)境下，外鄉(xiāng)金融機構(gòu)繼續(xù)主導(dǎo)租賃市場，占本季度甲級辦公樓交易總量的46%。盡管局部交易位于金融街，仍有近一半的租賃成交位于CBD子市場，因該區(qū)域業(yè)主希望通過簽約內(nèi)資金融租戶來填補空置的面積。? IT行業(yè)在本季度繼續(xù)成為重要的需求來源，但是，大量的科技類企業(yè)由于價格敏感更加傾向于乙級辦公樓空間。望京市場在經(jīng)歷了兩年的繁榮之后，IT企業(yè)對該區(qū)域甲級辦公樓的需求已明顯降溫，并轉(zhuǎn)向更為偏遠且價格更為廉價的區(qū)域。亞奧區(qū)域正在逐漸成為下一個重要的子市場? 位于北部奧林匹克區(qū)域的外運大廈A座〔約74,000平方米〕已經(jīng)完工并由一家國企物流公司自用。? 金融街A1擴建工程〔約38,700平方米〕也已完工并全部由政府相關(guān)的金融企業(yè)使用。該季度新竣工的這兩個新工程使得凈吸納量到達了193,495平方米，環(huán)比增加80.3%。由于租賃市場放緩，租金本季度保持平穩(wěn)? 業(yè)主們逐漸接受了市場現(xiàn)實，相較于年初變得更加樂觀，并在年末采取了更加靈活的租賃策略。局部業(yè)主維持較低的租金來吸引外資租戶，另一些業(yè)主那么通過吸引更多的國內(nèi)租戶從而使得租金小幅上漲。金融街較慢的租金增速可能暗示了該區(qū)域極高的租金水平可能已逐漸觸頂。在未來的供給頂峰中較早建成的工程具有一定的優(yōu)勢? 由于新供給頂峰的首批優(yōu)質(zhì)工程品質(zhì)較高，并由經(jīng)驗豐富的業(yè)主負責(zé)管理，其表現(xiàn)將優(yōu)于老舊工程。2021年新建成的優(yōu)質(zhì)工程租賃速度較快，說明北京市場對高端辦公空間存在潛在需求。? 由于外資企業(yè)對本錢更為敏感，內(nèi)資企業(yè)將會繼續(xù)引領(lǐng)市場需求。盡管北京仍是企業(yè)在中國北方地區(qū)的重要聚集地，但中國整體市場增長趨緩，削弱了企業(yè)在中國實施擴張方案的緊迫性。業(yè)主接受了市場的不確定性以及經(jīng)濟放緩的現(xiàn)實麥哲文，華北區(qū)研究部總監(jiān)15

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辦公樓上海價格指數(shù)2021至2021年，吸納量、落成量、空置率為年底值。2021年的未來供給為全年的方案落成量。資料來源：仲量聯(lián)行租值指數(shù) 資本值指數(shù)箭頭指示未來12個月展望基數(shù):2021年第4季度=100該價格指數(shù)僅指中央商務(wù)區(qū)的價格指數(shù)資料來源：仲量聯(lián)行硬性指標指數(shù)60801001201401601804Q12 4Q13 4Q144Q15 4Q16 4Q17總建筑面積

千平方米百分比13 14凈吸納量未來供給16

17F落成量空置率0%3%6%9%12%15%02004006008001,0001215每平方米每天基于建筑面積10.4元租金周期跌幅加快租金同比增長率0.8%備注：上海辦公樓市場指上海甲級辦公樓市場，包括浦東及浦西中央商務(wù)區(qū)以及非中央商務(wù)區(qū)。2021年新興中央商務(wù)區(qū)市場活潑? 本年度非中央商務(wù)區(qū)凈吸納量高達563,000平方米，超過過去五年的均值〔396,000平方米〕。新興中央商務(wù)區(qū)對于有擴張意向同時旨在節(jié)約本錢的中央商務(wù)區(qū)租戶極具吸引力。另外，新興中央商務(wù)區(qū)高品質(zhì)的新增供給也能吸引那些在老舊物業(yè)中辦公需要升級的租戶。第四季度七個新竣工工程新增420,994平方米供給? 在中央商務(wù)區(qū)，位于浦東的世紀匯2座〔64,850平方米〕及位于浦西的SOHO天山廣場〔72,000平方米〕竣工。非中央商務(wù)區(qū)共有五個工程竣工，新增建筑面積共計284,144平方米。? 浦西中央商務(wù)區(qū)空置率環(huán)比上升1.5個百分點到達9.1%，浦東中央商務(wù)區(qū)空置率環(huán)比上升1.4個百分點到達7.9%。由于本季度有大量新增供給入市，非中央商務(wù)區(qū)空置率上升2.2個百分點到達18.1%。雖然大量供給入市，非中央商務(wù)區(qū)租金仍保持強勁? 非中央商務(wù)區(qū)租金今年年度同比上升4.4%，漲幅主要來源于近期竣工的工程以及商業(yè)環(huán)境日益成熟的新興中央商務(wù)區(qū)。上半年中央商務(wù)區(qū)租金表現(xiàn)強勁，但由于來自非中央商務(wù)區(qū)的競爭日漸劇烈以及新增供應(yīng)陸續(xù)入市，過去兩個季度租金呈現(xiàn)下降趨勢。2021年方案有大量的新增供給入市? 預(yù)計2021年中央商務(wù)區(qū)和非中央商務(wù)區(qū)市場都會有大量供給入市。經(jīng)過幾年的供給短缺，預(yù)計陸家嘴中央商務(wù)區(qū)將有幾個新的竣工工程。對于非中央商務(wù)區(qū)市場,大局部新工程將集中在虹口，閔行和非中央浦東細分市場。? 雖然強勁的整合和擴張需求可能會延續(xù)到2021年，但市場仍需要時間來吸收增加的市場存量。預(yù)計空置率將增加，業(yè)主將調(diào)整其對租金的預(yù)期。在短期內(nèi)，中央商務(wù)區(qū)市場很可能面臨租金調(diào)整。2021年非中央商務(wù)區(qū)的凈吸納量占據(jù)甲級辦公樓的84%姚耀，上海研究部董事16

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辦公樓價格指數(shù)2021至2021年，吸納量、落成量、空置率是年底值。未來供給是指2021方案落成量。資料來源：仲量聯(lián)行租值指數(shù) 資本值指數(shù)箭頭指示未來12個月展望基數(shù)：2021年第4季度=100該價格指數(shù)僅指珠江新城商務(wù)區(qū)的價格指數(shù)資料來源：仲量聯(lián)行硬性指標指數(shù)60801001201401601804Q124Q13 4Q144Q15 4Q164Q17總建筑面積

千平方米百分比凈吸納量未來供給16

17F落成量空置率0%3%6%9%12%15%02004006008001,00012 13 1415每平方米每月，凈有效租金基于建筑面積*166元租金周期跌幅放緩租金同比增長率*-1.0%廣州備注：廣州寫字樓是指廣州甲級寫字樓市場*珠江新城甲級辦公樓租金優(yōu)質(zhì)的新竣工工程受追捧? 在宏觀經(jīng)濟環(huán)境增速保持穩(wěn)定的情況下，四季度整體辦公樓租賃需求保持平穩(wěn)。除了內(nèi)資企業(yè)擴張租賃需求穩(wěn)定，個別需求活潑的行業(yè)傾向購買在建工程以滿足自用需求；而跨國企業(yè)仍繼續(xù)保持保守態(tài)度，更多地傾向于續(xù)租。? 本季度租賃需求主要集中于珠江新城，上季度竣工的三棟優(yōu)質(zhì)甲級辦公樓持續(xù)錄得旺盛的搬遷與升級需求，國內(nèi)中小型金融機構(gòu)積極吸納剩余單元。受此因素影響，全市凈吸納量錄得超過9萬平方米的單季較高水

平。本季繼續(xù)消化上季度大量的新增供給，空置率輕微下降? 位于琶洲的寶地廣場于本季度落成，新增供給接近7萬平方米。2021年末，全市甲級辦公樓總存量超過500萬平方米。? 由于需求平穩(wěn)，再加上本季度和三季度新竣工工程進駐率上升，本季度整體空置率較上季度下降0.7個百分點。甲級辦公樓租金輕微下降，資本值表現(xiàn)保持平穩(wěn)? 新落成工程進駐率攀升導(dǎo)致珠江新城內(nèi)新舊工程之間的競爭加劇，局部辦公樓開始策略性地降低租金以吸引更多的潛在租戶問詢。受此影響，廣州市甲級辦公樓租金水平年內(nèi)首次出現(xiàn)環(huán)比下降，輕微下滑0.8%。隨著供求再平衡，租金復(fù)蘇動力加強的情況下，在建工程成主力曾麗，華南區(qū)研究部總監(jiān)17

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辦公樓價格指數(shù)2021至2021年，吸納量、落成量、空置率是年底值。2021年的未來供給為全年的方案落成量。資料來源：仲量聯(lián)行租值指數(shù)箭頭指示未來12個月展望基數(shù):2021年第4季度=100該價格指數(shù)指成都甲級辦公樓整體市場的價格指數(shù)資料來源：仲量聯(lián)行硬性指標資本值指數(shù)指數(shù)60801001201401601804Q12 4Q13 4Q144Q15 4Q16 4Q17總建筑面積

千平方米百分比13 14凈吸納量未來供給16

17F落成量空置率0%3%6%9%12%15%02004006008001,0001215每平方米每月基于建筑面積91元租金周期跌幅放緩租金同比增長率-2.2%成都備注：成都辦公樓市場是指成都甲級辦公樓市場，成都優(yōu)質(zhì)辦公樓市場包括甲級辦公樓市場及乙級辦公樓市場非傳統(tǒng)甲級辦公樓租戶表現(xiàn)活潑，推動凈吸納量保持高位? 局部需求面積大、租金敏感型非傳統(tǒng)甲級辦公樓租戶表現(xiàn)活潑，例如保險公司、裝修公司等。著名案例包括中意人壽、中英人壽分別在成都國際中心租賃約2,000平方米及4,000平方米。和信居裝飾及生活家裝飾那么分別在航天科技大廈租賃逾4,000平方米。? 一方面，這些企業(yè)在蓉的良好開展為其擴張和升級提供有利支撐。另一方面，受限于高空置率，甲級辦公樓市場租金水平相對較低，企業(yè)入駐門檻有所降低。受活潑的租賃需求帶動，2021年第四季度全市凈吸納量約7.2萬平方米，成為自2021年第四季度以來的第二高值。本季度一個甲級辦公樓工程入市，空置率繼續(xù)微幅下降? 2021年第四季度，甲級辦公樓市場僅一個工程建成并投放市場，即成都銀泰中心塔2，新增供給面積約8.2萬平方米。銀泰中心塔2于2021年第四季度竣工，且于2021年上半年被華夏人壽整棟收購。? 受相對活潑的需求帶動，成都甲級辦公樓市場空置率由第三季度末的33.4%下降至第四季度末的32.8%，環(huán)比下跌0.6個百分點，同比下跌6.0個百分點。? 在目前高空置率及未來大量新增供給影響下，大局部業(yè)主持續(xù)為租戶提供更為優(yōu)惠的租賃條件。然而，隨著局部工程入駐率的提升，局部業(yè)主開始收緊租金優(yōu)惠力度。2021年第四季度可比工程租金環(huán)比跌幅僅為0.6%，錄得91元每平方米每月。? 2021年第四季度，成都優(yōu)質(zhì)辦公樓市場錄得兩宗乙級辦公樓整棟交易，這兩個工程均位于高新區(qū)。其中環(huán)球時代中心塔2被深圳皇庭集團購入，交付后或以對外出租為主。而中鐵信托大廈塔2那么被某內(nèi)資企業(yè)購入，主要用于企業(yè)自用。以價換量仍是吸引租戶最主要手段；市中心和南部新區(qū)或呈“雙核心〞開展? 2021年，甲級辦公樓市場預(yù)計尚有55萬平方米新增供給入市，市場競爭將進一步加劇，有效租金將繼續(xù)下跌。新增供給將主要集中在市中心及南部新區(qū)，這兩個區(qū)域的競爭將更加劇烈。從需求來看，受持續(xù)下跌的租金水平刺激，升級需求將保持旺盛。? 市中心將迎來領(lǐng)地中心、西部國際金融中心等工程入市，為租戶提供更多項選擇擇。而南部新區(qū)多棟辦公樓被評定為“高新區(qū)專業(yè)特色樓宇〞，入駐租戶或有時機享受政府大幅補貼，受惠于此，南部新區(qū)的成交有望保持活潑。市中心和南部新區(qū)或呈現(xiàn)“雙核心〞開展。馬偉業(yè)，華西區(qū)研究部總監(jiān)18

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辦公樓價格指數(shù)2021至2021年，吸納量、落成量、空置率為年底值。2021年的未來供給為全年的方案落成量。資料來源：仲量聯(lián)行租值指數(shù) 資本值指數(shù)箭頭指示未來12個月展望基數(shù):2021年第4季度=100價格指數(shù)指全市總體的價格指數(shù)資料來源：仲量聯(lián)行硬性指標指數(shù)60901201501804Q124Q13 4Q144Q15 4Q164Q17總建筑面積

千平方米百分比13 14凈吸納量未來供給16

17F落成量空置率30%25%20%15%10%5%0%1,5001,2501,00075050025001215每平方米每月基于建筑面積(毛租金)*275元租金周期租金平穩(wěn)租金同比增長率*-4.0%深圳備注：深圳辦公樓市場指深圳甲級辦公樓市場*福田區(qū)甲級辦公樓租金? 往高品質(zhì)辦公樓搬遷的升級需求持續(xù)上升。一方面，連續(xù)四個季度的租金下跌后，租金本錢下降使更多租戶受惠。另一方面，注重品牌形象的公司搬遷至甲級辦公樓的需求持續(xù)活潑。雖然超過40萬平方米供給入市，在需求回暖情況下空置率壓力得到緩解? 第四季度共有三座甲級辦公樓竣工。福田CBD有兩個工程落成，南山后海也有一個工程竣工，均為單一業(yè)權(quán)的總部大樓。至此，全市甲級辦公樓總存量超過500萬平方米。? 盡管第四季度甲級辦公樓有大量新增供給，但大局部面積被企業(yè)自用需求及良好的預(yù)租情況消化，加之全市甲級辦公樓需求回暖，使本季度凈吸納量創(chuàng)歷史新高，從而降低了全市甲級辦公樓的空置率至12%。整體甲級辦公樓租金本季度止跌? 得益于傳統(tǒng)金融類企業(yè)持續(xù)釋放在核心商務(wù)區(qū)的新設(shè)立及擴張需求，加上當季度落成的大樓的自用比例相對較高，空置壓力的降低使得大部分業(yè)主叫價趨于平穩(wěn)，一些優(yōu)質(zhì)的單一業(yè)權(quán)甲級辦公樓租金甚至穩(wěn)中有升，使得全市甲級辦公樓整體租金在本季度實現(xiàn)止跌。供給壓力下，預(yù)計租金仍將會小幅下跌? 租金方面，市場繼續(xù)呈分化局面。預(yù)計在市場需求的主導(dǎo)下，優(yōu)質(zhì)的單一業(yè)權(quán)物業(yè)租金仍將保持穩(wěn)定。但供給壓力下預(yù)計大局部業(yè)主叫價心態(tài)仍然保守。為了保持進駐率，業(yè)主仍將積極調(diào)整租金策略，尤其是散售型物業(yè)。因此，預(yù)計2021年整體甲級辦公樓租金將小幅下降。租賃需求持續(xù)回暖，本季度全市甲級辦公樓租金止跌及空置率回落曾麗，華南區(qū)研究部總監(jiān)19

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辦公樓價格指數(shù)2021至2021年，吸納量、落成量、空置率為年底值。2021年的未來供給為全年的方案落成量。資料來源：仲量聯(lián)行租值指數(shù) 資本值指數(shù)箭頭指示未來12個月展望基數(shù):2021年第4季度=100該價格指數(shù)僅指天津中心城區(qū)的價格指數(shù)資料來源：仲量聯(lián)行硬性指標指數(shù)607080901001101204Q12

4Q13

4Q144Q15

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4Q17總建筑面積

千平方米百分比凈吸納量未來供給落成量空置率55%45%35%25%15%5%-5%250200150100500-501213 14151617F每平方米每月基于建筑面積〔不包含物業(yè)管理費〕104.7元租金周期跌幅加快租金同比增長率-10.1%天津備注：天津辦公樓市場是指天津中心城區(qū)甲級辦公樓市場改善型搬遷需求主導(dǎo)租賃需求? 2021年，天津甲級辦公樓市場凈吸納量到達76,545平方米，同比增長56.9%。需求主要來自于從舊的散售工程遷至新完工工程的企業(yè)租戶。四季度的新租賃成交中，55%來自于搬遷需求，同比增長19個百分點。? 華為是其中最為顯著的成交之一，該公司將辦公地點從天津環(huán)球金融中心搬遷至新竣工的甲級辦公樓工程萬通中心，總租賃面積超過3,000平方米。專業(yè)效勞企業(yè)和金融企業(yè)成為領(lǐng)先租戶，分別占本季度新租成交量的32%和20%。如，教育企業(yè)新東方在大悅城租賃的面積到達1,300平方米。本季度一座甲級辦公樓入市，市場空置率小幅提升? 甲級辦公樓，仁恒海河廣場竣工，為市場帶來新增租賃面積44,000平方米。該工程的竣工，使得整個甲級辦公樓市場存量增至832,000平方米左右，環(huán)比上漲5.7%，同比增長36.5%。? 甲級辦公樓市場空置率環(huán)比上漲1.2個百分點，同比增長4.7個百分點。甲級辦公樓市場競爭加劇，租金受限? 甲級辦公樓業(yè)主繼續(xù)降低其租金預(yù)期，以應(yīng)對新工程入市而加劇的市場競爭。甲級辦公樓租金降至4.5元每平方米每天。環(huán)比下降2.2%，同比下降7.1%。? 辦公樓市場的資本價值降至19,000元/平方米，環(huán)比下降1.8%，同比下降3.8%。鑒于資本價值與租金相比進一步微幅走低，整個辦公樓市場的收益率提高10個基點，漲至5.8%。2021甲級辦公樓入市放緩，主要商圈優(yōu)勢明顯? 新增供給有望在2021年放緩，甲級辦公樓市場空置率將隨之有所下降，至46.4%。? 整體市場的高空置率對主要商圈的現(xiàn)有高品質(zhì)工程構(gòu)成的威脅將會相對較小。我們預(yù)計，那些位于中心地區(qū)的新建甲級辦公樓工程將維持較高的吸納率，如果業(yè)主繼續(xù)下調(diào)租金將尤其如此。租金下滑推動升級需求成為租賃市場主流蔡蕾，天津研究部負責(zé)人20

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辦公樓價格指數(shù)2021至2021年，吸納量、落成量、空置率為年底值。2021年的未來供給為全年的方案落成量。資料來源：仲量聯(lián)行租值指數(shù) 資本值指數(shù)箭頭指示未來12個月展望基數(shù):2021年第4季度=100該價格指數(shù)僅指中央商務(wù)區(qū)的價格指數(shù)資料來源：仲量聯(lián)行硬性指標指數(shù)60801001201401601804Q124Q13 4Q144Q15 4Q164Q17總建筑面積

千平方米百分比凈吸納量未來供給1617F落成量空置率35%30%25%20%15%10%5%0%02004006008001,00012 13 1415每平方米每天基于建筑面積2.9元租金周期跌幅加快租金同比增長率-0.2%青島大量新增供給推高全年凈吸納量? 受新增供給影響，2021年全年凈吸納量錄得28.5萬平方米，相比去年同期增長120%，為歷史最高水平。其中27.5萬平米的吸納量來自于乙級辦公樓市場。本季度全市整體辦公市場空置率為27.6%，環(huán)比上升1.6%。2021年新興商務(wù)區(qū)迎來供給頂峰? 青島市全年共錄得約57.1萬平方米的新增供給，集中于嶗山和市北商務(wù)區(qū)，其中嶗山商務(wù)區(qū)錄得9棟高品質(zhì)辦公樓，平安銀行、民生銀行等多個銀行總部遷入嶗山商務(wù)區(qū)，區(qū)域金融集聚力進一步增強。? 今年青島第一條地鐵線〔M3〕的全線貫穿推動了新都心板塊辦公市場的開展，良好的交通可達性以及高性價比的樓宇選擇使得區(qū)域租金和需求穩(wěn)步提升，成為另一具有競爭力的辦公樓板塊。高供給帶來整體租金小幅下跌，細分市場租金分化明顯? 受大量新增供給持續(xù)入市影響，全市辦公樓市場有效凈租金回落至89元/平米/月，較2021年末相比下降2.0%。? 區(qū)域市場租金分化明顯，乙級市場上硬件條件老化的工程競爭力減弱，租約到期的租戶不斷搬出，業(yè)主議價權(quán)被進一步削弱。而嶗山商務(wù)區(qū)和市北新都心板塊租金表現(xiàn)較為強勢，嶗山商務(wù)區(qū)由于金融類機構(gòu)的陸續(xù)遷入以及高品質(zhì)工程不斷面世，使得本季度區(qū)域租金同比增長4.9%。2021年預(yù)計供給持續(xù)高企? 2021年預(yù)計全市即將竣工的辦公面積超過80萬平方米，而嶗山和市北兩個新興商務(wù)區(qū)仍為主要供給區(qū)域。? 辦公樓市場競爭愈發(fā)劇烈，租戶的議價能力持續(xù)看漲，其中市南商務(wù)區(qū)局部樓齡較久，硬件設(shè)備老化的乙級辦公樓將面臨租戶流失和目前租金水平難以為繼等問題，市北商務(wù)區(qū)高企的空置率以及交通壓力也將使得該區(qū)域租金持續(xù)走低。2021年新興商務(wù)區(qū)迎來供給頂峰，整體市場租金水平出現(xiàn)下跌陳晨，青島研究部副經(jīng)理21

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辦公樓價格指數(shù)2021至2021年，吸納量、落成量、空置率為年底值。2021年的吸納量、落成量、空置率為前兩季度值，未來供給為三季度到年底的方案落成量。資料來源：仲量聯(lián)行租值指數(shù) 資本值指數(shù)箭頭指示未來12個月展望基數(shù)：2021年第4季度=100該價格指數(shù)僅指全市甲級辦公樓總體價格指數(shù)資料來源：仲量聯(lián)行硬性指標指數(shù)60801001201401601804Q12 4Q13 4Q144Q15 4Q16 4Q17總建筑面積

千平方米百分比凈吸納量未來供給16

17F落成量空置率70%60%50%40%30%20%10%0%02004006008001,00012 13 1415每平方米每月基于建筑面積90.4元租金周期跌幅加快租金同比增長率-6.0%重慶備注：重慶辦公樓市場是指重慶甲級辦公樓市場整體市場需求下行，新成立公司租賃成交相對活潑? 第四季度重慶甲級辦公樓凈吸納量錄得約4.4萬平方米，較上季度下降

2.7萬平方米。就企業(yè)需求類型來看，受城市經(jīng)濟影響，新設(shè)立公司成為重慶第四季度最主要需求來源，占優(yōu)質(zhì)辦公樓市場租賃面積的31.6%。本季度共計3棟甲級辦公樓入市，供給過剩致空置率上升? 江北嘴片區(qū)國金中心T6、成大錦嘉國際大廈，楊家坪片區(qū)華潤大廈，共計19.6萬平方米新增供給入市。其中，單一業(yè)權(quán)樓宇成大錦嘉成功吸引三峽人壽入駐。而華潤大廈作為楊家坪片區(qū)唯一甲級樓成功引入雪花啤酒、聯(lián)發(fā)集團等。? 受新增供給影響，重慶甲級辦公樓市場空置率上升至57.1%，環(huán)比增加3.1個百分點。除了新落成樓宇所在的江北嘴、楊家坪片區(qū)空置率攀升，其他區(qū)域交易活潑，空置率均有下降。其中，南濱路片區(qū)空置率錄得20.4%，環(huán)比下降5.7個百分點。甲級辦公樓市場租金加速下行? 以價換量，甲級辦公樓持續(xù)提供優(yōu)惠條件吸引優(yōu)質(zhì)租戶。截至第四季度，甲級辦公樓租金環(huán)比下跌1.6%，同比下跌6.0%，至90.4元每平方米每月。其中，江北嘴、解放碑片區(qū)租金持續(xù)居于高位。局部甲級樓年末推遲入市或致業(yè)主2021年面臨更大挑戰(zhàn)? 重慶甲級辦公樓市場庫存過大造成局部業(yè)主決定推遲。預(yù)計在2021年，約77萬平方米甲級辦公樓將要入市。其中，約28萬平方米將在第一季度實現(xiàn)入市。除此之外，江北嘴區(qū)未來供給較大且集中，可預(yù)見該區(qū)域空置率將再度推高。? 考慮未來市場過高供給，重慶仍將以“去庫存〞為主。而業(yè)主為提升入駐率也將持續(xù)犧牲租金收入，甲級辦公樓市場平均租金將繼續(xù)下行。新增供給致空置率再次攀升，市場租金加速下行馬偉業(yè)，華西區(qū)研究部總監(jiān)22

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辦公樓價格指數(shù)硬性指標2021至2021年，吸納量、落成量、空置率為年底值。2021年的未來供給為全年的方案落成量。資料來源：仲量聯(lián)行租值指數(shù)箭頭指示未來12個月展望基數(shù):2021年第4季度=100該價格指數(shù)僅指中央商務(wù)區(qū)的價格指數(shù)資料來源：仲量聯(lián)行資本值指數(shù)指數(shù)604Q12 4Q13 4Q14801001201401601804Q15 4Q16總建筑面積

千平方米百分比凈吸納量未來供給16

17F落成量空置率33%30%27%24%21%18%15%12%9%6%3%0%02004006008001,00012 13 1415每平方米每月基于建筑面積89元租金周期跌幅放緩租金同比增長率-7.0%沈陽備注：沈陽辦公樓市場是指沈陽優(yōu)質(zhì)辦公樓市場雖然受季度影響，成交量小幅下滑，但仍保持高位? 本季度甲級寫字樓吸納量錄得約三萬五千平方米。成交多集中在甲級寫字樓中，其中局部客戶來自原有的乙級或更低一級的辦公類工程中，由于市場租金的下滑，局部甲級寫字樓的工程的性價比凸顯，并吸引局部非傳統(tǒng)甲級寫字樓客戶的遷入。本季度無新工程入市，市場仍以去庫存為主? 本季度無新工程入市，但由于市場存量相對較大，區(qū)位以及工程品質(zhì)的可挑選性表現(xiàn)得更為強烈，市場競爭更為劇烈，尤其對于局部優(yōu)質(zhì)客戶的爭搶，業(yè)主愿意付出相比過去更多的優(yōu)惠條件。? 本季度甲級寫字樓空置率錄得34.2%，環(huán)比下降9.6%。租金以及租賃條件表現(xiàn)更為靈活，主要區(qū)域工程租金差異依舊逐步縮小。本季度平均成交租金繼續(xù)小幅下降，但跌幅放緩? 由于沈陽寫字樓市場的存量較大，區(qū)位以及工程品質(zhì)的可挑選性表現(xiàn)尤為強烈，導(dǎo)致局部工程以降低租金等方式爭取更多的客戶和降低空置率。租金以及租賃條件表現(xiàn)更為靈活，主要區(qū)域工程租金差異逐步縮小。受租金下滑拖累，資本值小幅下滑。未來一年內(nèi)供給量較大，市場仍然將面臨供給壓力? 由于2021年的供給較大，甲級寫字樓預(yù)計超過16萬平方米，沈陽寫字樓市場將面對較大的競爭壓力。? 受未來新增供給工程質(zhì)量較高的影響，致使雖然市場競爭加劇，但是租金仍將維持平穩(wěn)，并預(yù)計會小幅回暖。業(yè)主方仍然以保持低空置率為主，市場租金水平浮動空間較小。受東北宏觀經(jīng)濟下行和市場存量較大影響，租金小幅下降，但降幅快速縮小王麗娜，沈陽戰(zhàn)略參謀部參謀23

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辦公樓價格指數(shù)箭頭指示未來12個月展望基數(shù):2021年第4季度=100該價格指數(shù)僅指中央商務(wù)區(qū)的價格指數(shù)資料來源：仲量聯(lián)行硬性指標2021至2021年，吸納量、落成量、空置率是年底值。資料來源：仲量聯(lián)行租值指數(shù) 資本值指數(shù)指數(shù)60801001201401601804Q12 4Q13 4Q14 4Q15 4Q16 4Q17總建筑面積

千平方米百分比13 14凈吸納量未來供給16

17F落成量空置率0%3%6%9%12%15%3002502001501005001215每坪每月新臺幣3,109元租金周期租金平穩(wěn)租金同比增長率2.2%備注：臺北辦公市場為A級商業(yè)辦公室市場企業(yè)搬遷支撐整年度需求? 2021年臺北整體A級商辦公室租賃凈去化總量達15,807坪，為金融海嘯后的次低，僅次于2021年。全年多數(shù)需求仍集中于金融效勞及科技網(wǎng)絡(luò)產(chǎn)業(yè)。值得注意的是網(wǎng)購、物流、零售及游戲業(yè)對A辦空間需求亦有逐漸增加的趨勢。? 全年需求有許多為先前評估搬遷的租戶于今年搬遷至較好較新的商辦大樓；需求仍多集中于信義及非核心商業(yè)區(qū)的新落成大樓中。全年未有新增供給釋出? 整體空置率主要因為今年沒有新大樓落成及空間持續(xù)去化的帶動下，于第四季來到9.1%，還比降低約1個百分點，同比減少1.6個百分點。? 原先于2021年預(yù)期進入A級商辦的新供給，因大樓業(yè)主內(nèi)部考慮及預(yù)期修改招租方式，因此將大樓對象延期到2021年上半年釋出。因此2021年將有高達約26萬平方米(約7.8萬坪)的新供給預(yù)計釋出；但其中約四成將為業(yè)主自用，預(yù)計空置率將些微增加。房東給予租金優(yōu)惠使租金成長持穩(wěn)? 臺北市本季A級商辦租金來到新臺幣每坪每月2,643元；較上季微幅減少0.2%，幾乎為持平水平。年成長那么為2.2%。該成長率于過去十年比較尚屬穩(wěn)健，成長的主因主要為近幾季新租約于新落成的大樓成交帶動。? 預(yù)計臺北市明年商辦需求仍將集中于高科技、IT及金融產(chǎn)業(yè)。惟新租約仍將以中小型坪數(shù)空間為主流。明年將釋出的空間預(yù)計持續(xù)吸引原先在其它商業(yè)區(qū)的企業(yè)租戶考慮評估搬遷至主要商業(yè)區(qū)較好的大樓。持及經(jīng)企業(yè)租戶及投資方續(xù)保守觀望態(tài)度臺北張杰閔，臺北研究部副理24

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辦公樓價格指數(shù)箭頭指示未來12個月展望基數(shù)：2021年第4季度=100該價格指數(shù)僅指CBD的價格指數(shù)資料來源：仲量聯(lián)行硬性指標2021至2021年，吸納量、落成量、空置率為年底值。2021年的未來供給為全年的方案落成量。該硬件指標僅指香港整體市場的硬件指標資料來源：仲量聯(lián)行租值指數(shù) 資本值指數(shù)指數(shù)130125120115110105100959085804Q124Q13 4Q14 4Q15 4Q164Q17總建筑面積

千平方米百分比凈吸納量未來供給落成量空置率6543210-1300250200150100500-5012 13 141516

17F每平方尺每月凈租金，基于可租賃面積112.3港元租金周期漲幅放緩租金同比增長率9.6%香港備注：香港辦公樓指香港整體甲級辦公樓市場租賃活動市場在缺乏可用面積下受到抑制? 緊絀的空置環(huán)境對租賃活動造成一定抑制，新租賃總數(shù)相比于過去五年季度的平均水平下降18%。中資企業(yè)的需求繼續(xù)帶動中環(huán)辦公樓租賃市場，約占新租約樓面面積的54%。九龍東成為香港第二大的細分市場? 政府將以公開招標形式出售一幅位于九龍長沙灣瓊林街的商貿(mào)開展用地(新九龍內(nèi)地段第6505號)，可建最高的樓面面積為998,200平方尺，投標截止日期為2021年二月。除此之外，政府剛公布的賣地方案(2021年一月至三月〕中另有三幅商業(yè)用地，其中包括位于中環(huán)的美利道多層停車場大樓。租賃市場出現(xiàn)兩種走勢中環(huán)以外的租賃市場開始軟化? 在需求軟化和空置率增加下,中環(huán)以外的租賃市場在2021年預(yù)計進一步受壓。相反，在中資企業(yè)的持續(xù)需求及有限的租戶選擇支持下，中環(huán)租金有時機進一步攀升，全年增長0-5％。辦公樓需求量雖微弱，中環(huán)租金依然繼續(xù)上升馬安平，香港研究部主管25

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辦公樓價格指數(shù)2021至2021年，吸納量、落成量、空置率為年底值。2021年的未來供給為全年的方案落成量。資料來源：仲量聯(lián)行租值指數(shù) 資本值指數(shù)箭頭指示未來12個月展望基數(shù):2021年第4季度=100該價格指數(shù)僅指甲級寫字樓價格指數(shù)資料來源：仲量聯(lián)行硬性指標指數(shù)60801001201401601804Q12

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千平方米百分比13 14凈吸納量未來供給15 16

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落成量空置率0%10%20%30%40%02004006008001,00012每平方米每天基于建筑面積3元租金周期租金平穩(wěn)租金同比增長率-0.2%武漢金融業(yè)、專業(yè)效勞類行業(yè)為主要租賃需求來源，教育業(yè)需求不斷上升? 來自傳統(tǒng)金融行業(yè)的優(yōu)質(zhì)辦公樓需求保持穩(wěn)定，專業(yè)效勞類企業(yè)表現(xiàn)較為突出。其中漢口濱江商務(wù)區(qū)和解放大道在四季度的租賃活潑度較高，占整體市場租賃成交量的47%，隨著金融企業(yè)和專業(yè)效勞類公司的持續(xù)進駐，漢口濱江商務(wù)區(qū)的商務(wù)氣氛日趨成熟。本季度共有五個辦公樓工程入市，包括兩座甲級三座乙級，空置率增幅顯著? 第四季度新增五座優(yōu)質(zhì)辦公樓入市，兩座甲級寫字樓均位于核心商圈，分別是位于漢口濱江商務(wù)區(qū)的武漢天地2期3號樓和位于中南中北路的長城匯T1，另外三座乙級辦公樓分別位于武昌區(qū)岳家嘴和徐東，新增供給量為29.9萬平方米，全市辦公樓總體量到達321.7萬平方米。? 由于第四季度新增供給量較大，約占2021年全年新增供給的60%，從而推高全市整體空置率至25.1%，環(huán)比上升5.3個百分點，同比上升6個百分點。甲級辦公樓的入市促使全市優(yōu)質(zhì)辦公樓平均租金水平小幅上升? 受新增供給工程高租金的影響，全市有效凈租金環(huán)比小幅上升1.2個百分點至91.6元/月/平方米。? 縱觀全年情況，如果剔除新增工程的影響，目前甲級辦公樓租金保持穩(wěn)定，乙級辦公樓由于現(xiàn)存體量相對較大，市場競爭日益劇烈，租金出現(xiàn)小幅下滑。未來新入市寫字樓工程持續(xù)增多，租金下行壓力較大，空置率隨之上升? 未來不斷入市的優(yōu)質(zhì)辦公樓工程進一步加劇市場競爭，業(yè)主或?qū)⑻峁└鄡?yōu)惠條件以提升入駐率，市場租金仍有下行壓力。此外，局部項目亦可能選擇延期交付，以避開供給頂峰。? 隨著眾多優(yōu)質(zhì)辦公樓集中入市，市場競爭加劇，促使全市空置率進一步提高。本季度新入市五座優(yōu)質(zhì)辦公樓彭博，武漢分公司戰(zhàn)略參謀部總監(jiān)26

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辦公樓價格指數(shù)2021至2021年，吸納量、落成量、空置率為年底值。2021年的未來供給為全年的方案落成量。硬件指標僅指全市甲級辦公樓總體資料來源：仲量聯(lián)行租值指數(shù) 資本值指數(shù)箭頭指示未來12個月展望基數(shù):2021年第4季度=100價格指數(shù)指全市甲級辦公樓總體資料來源：仲量聯(lián)行硬性指標指數(shù)60801001201404Q124Q13 4Q144Q15 4Q164Q17總建筑面積

千平方米百分比13 14凈吸納量未來供給16

17F落成量空置率0%10%20%30%40%50%02004006008001215備注：西安辦公樓市場指甲級辦公樓市場每平方米每月105元租金周期跌幅加快租金同比增長率-1.2%西安本季度市場迎來四個新甲級辦公樓工程竣工入市馬偉業(yè)，華西區(qū)研究部總監(jiān)新增供給集中入市推動凈吸納量大幅增加? 由于本季度竣工的散售工程綠地中央廣場-綠地中心〔T1〕自用需求比例較高，且自持的某些工程預(yù)出租面積亦表現(xiàn)不俗，從而推動整體市場全年凈吸納量大幅上漲。甲級辦公樓市場凈吸納量約59,392平方米，同比增加51,000平方米，環(huán)比增加7,800平方米。? 本季度出現(xiàn)不少顯著的新成交案例。這些成交案例中，聯(lián)合辦公類企業(yè)表現(xiàn)最為搶眼，出租面積亦較大。We+聯(lián)合辦公租下高新區(qū)錦業(yè)路片區(qū)綠地中心〔T1〕近3,000平方米的面積；總部位于成都的俠客島聯(lián)合辦公在高新區(qū)錦業(yè)路片區(qū)邁科中心預(yù)租面積近4,000平方米。四個新甲級工程竣工入市，新增供給達297,300平方米? 本季度，四個新竣工工程包括高新區(qū)的中晶科技廣場和綠地中央廣場-綠地中心〔T1〕、城北片區(qū)的賽高?企業(yè)總部大廈T2和市中心的長安國際中心E座。除綠地中央廣場-綠地中心〔T1〕散售外，其他工程均為業(yè)主自持并對外出租。? 由于市場上集中供給的大量空置面積未能在短時間內(nèi)被迅速吸納，導(dǎo)致市場空置率承受較大上漲壓力。受此影響，2021年年底，甲級辦公樓市場空置率從去年年底8.8%躍升至當前33.7%，上漲近25個百分點。甲級辦公樓租金繼續(xù)走低，同比下滑1.2%? 現(xiàn)有甲級工程中，位于高新區(qū)的林凱國際以及南二環(huán)與小寨片區(qū)的凱德廣場憑借高入駐率和優(yōu)質(zhì)租戶組合等優(yōu)勢，錄得租金小幅上漲。與此同時，大局部位于新興片區(qū)的新近入市工程因交通可達性缺乏和根底設(shè)施配套尚未完善，導(dǎo)致租金預(yù)期低于市場平均水平。2021年整體甲級市場空置率或?qū)⒊^40%? 未來一年，甲級辦公樓新增供給仍將持續(xù)放量，約516,000平方米的新增面積投放市場。屆時，市場將無法在短期內(nèi)迅速吸納累積的大量空置面積，導(dǎo)致市場空置率從當前的33.7%攀升至2021年年底約40%水平。? 盡管市場面臨巨大供給壓力，但具備良好硬件設(shè)備和物業(yè)管理條件的甲級工程仍有望贏得承租能力較強的優(yōu)質(zhì)租戶的青睞，如高新區(qū)二期的邁科中心等。隨著地鐵三號線的開通，高新區(qū)一期的現(xiàn)有甲級工程有望憑借成熟的交通網(wǎng)絡(luò)，進一步穩(wěn)固其在租金和入駐率方面的優(yōu)勢。27

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辦公樓價格指數(shù)箭頭表示12個月展望基數(shù):2021年第4季度=100資料來源：仲量聯(lián)行硬性指標2021至2021年，吸納量、落成量、空置率為年底值。2021年的未來供給為全年的方案落成量。資料來源：仲量聯(lián)行租值指數(shù)資本值指數(shù)指數(shù)16515514513512511510595854Q12

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千平方米百分比121086420300250200150100500-50-100每平方米每年基于凈租賃面積的有效，毛租金799澳元租金周期租金上漲租金同比增長率17.6%悉尼備注：悉尼寫字樓是指悉尼的中央商務(wù)區(qū)寫字樓市場〔所有級別〕。租賃活動集中在高端市場? 2021年悉尼中央商務(wù)區(qū)凈吸納量為81,600平方米。多個行業(yè)處于擴張模式，致使悉尼中央商務(wù)區(qū)的凈吸納量比過去40年平均水平高出近40％。? 2021年第四季度大局部主要租戶的搬遷均集中在高端市場。該季度最大的租賃活動是IAG搬遷至DarlingPark2座〔35,612平方米〕。IAG回填了普華永道搬遷至International米〕后空置出的大局部面積。2021年新增供給量為1992年以來最高值TowersSydney1座〔26,500平方? 2021年寫字樓新增供給量共計238,000平方米，這是自1992年以來的最高值。InternationalTowersSydney1座〔101,050平方米〕和333GeorgeStreet〔12,453平方米〕于2021年第四季度竣工。? 新竣工工程的空置面積使悉尼中央商務(wù)區(qū)的空置率上升了0.5個百分點至7.7％。甲級市場的空置率為5.5%，遠低于8.1%的十年平均值，這個數(shù)據(jù)更準確地反映了中央商務(wù)區(qū)市場表現(xiàn)強勁。在澳大利亞所有中央商務(wù)區(qū)中，悉尼中央商務(wù)區(qū)的租金增幅最為強勁? 甲級和乙級辦公樓有限的高品質(zhì)大面積空間的選擇導(dǎo)致市場租金增幅強勁，租戶的租賃意愿顯著降低。甲級辦公樓的凈租金同比增長17.6%，

是自2007年以來的最高值，乙級辦公樓的凈租金增長30.0%，是自1997年以來的最高值。展望：2021年悉尼中央商務(wù)區(qū)規(guī)模將縮小? 預(yù)計2021年辦公樓退市量將高于新增供給量，從而導(dǎo)致悉尼中央商務(wù)區(qū)的規(guī)?？s小。2021年，在指定退市的129,800平方米資產(chǎn)中，約有63,000平方米〔49%〕將被撤除，以便為悉尼地鐵根底設(shè)施工程騰出空間。? 2021年后悉尼中央商務(wù)區(qū)的空置率預(yù)計將下降。2021年預(yù)計有44,800平方米的辦公空間將竣工，其中56％已經(jīng)獲得預(yù)租。再加上從即將退市的辦公樓中遷出的租戶，將導(dǎo)致未來12個月的市場環(huán)境出現(xiàn)緊縮。乙級辦公樓可租賃面積稀缺，帶來20年來最強勁的租金年增長率年安德魯·巴蘭坦，澳大利亞研究主管1213 141516F

17F凈吸納量未來供應(yīng)落成量空置率28

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辦公樓價格指數(shù)箭頭表示12個月展望基數(shù):2021年第4季度=100資料來源：仲量聯(lián)行硬性指標2021至2021年，吸納量、落成量、空置率為年底值。2021年的未來供給為全年的方案落成量。資料來源：仲量聯(lián)行指數(shù)4Q13

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4Q16租值指數(shù) 資本值指數(shù)85951051151251351454Q124Q17總建筑面積

千平方米百分比凈吸納量 落成量未來供給 空置率121086420250200150100500-50-10012 13 1415

16F

17F備注：墨爾本寫字樓是指墨爾本的中央商務(wù)區(qū)的寫字樓市場〔所有級別〕。平方米每年，基于凈租賃面積的有效毛租金448澳元租金周期租金上漲租金同比增長率10.5%墨爾本整個2021年強勁的需求帶來了自1978年以來最強的中央商務(wù)區(qū)年凈吸納量〔188,700平方米〕。安娜貝爾·麥克法蘭，澳大利亞研究副主任擴張需求帶動了2021年第四季度租賃市場的強勁開展? 2021年第四季度，中央商務(wù)區(qū)的凈吸納量為33,800平方米。效勞式辦公和聯(lián)合辦公空間在2021年整年都表現(xiàn)活潑。例如，2021年第四季度，專注法律領(lǐng)域的聯(lián)合辦公空間運營商Barristers Chambers在420Lonsdale擴租5,802平方米辦公區(qū)域。本季度，一些租戶從次級中央商務(wù)區(qū)搬遷至中央商務(wù)區(qū)。? 由于2021年第四季度的擴張量超過收縮量，因此墨爾本的中央商務(wù)區(qū)、次級商務(wù)區(qū)以及郊區(qū)的辦公樓市場的凈吸納量為正值?？罩寐蔬M一步降低至8.1%? 由于沒有新增供給但需求依然強勁，中央商務(wù)區(qū)寫字樓市場的甲級和乙級辦公樓空置率分別下降到7.9％和8.4％。普華永道將在2021年初搬遷至新竣工的Southbankdevelopment工程，這是預(yù)計在2021年竣工的兩個工程之一。? 2021年下半年穩(wěn)定的預(yù)租率將開啟新一輪的辦公樓供給潮。2021年至2021年預(yù)計將有四至五個主要的辦公樓工程完工。辦公樓退出市場轉(zhuǎn)為住宅用途將繼續(xù)成為次級商務(wù)區(qū)寫字樓市場的一個主要趨勢，尤其集中在圣基達路區(qū)域。中央商務(wù)區(qū)甲級辦公樓收益率范圍縮小至5.00%–6.25%? 強勁的企業(yè)需求和有限的供給推動了中央商務(wù)區(qū)甲級〔10.5％〕和乙級〔6.4％〕寫字樓有效租金的強勁增長。次級商務(wù)區(qū)辦公樓市場表現(xiàn)強勁，甲級和乙級辦公樓的有效租金同比增長分別為10.3%和13.2%。展望：收益率預(yù)計將穩(wěn)定在或接近于當前值的低位? 預(yù)計2021年空置率將下降至周期性低點，到2021年隨著供給量的增加將上漲。在過去24個月需求量創(chuàng)新高后，預(yù)計2021年和2021年的需求將正常化。? 預(yù)期2021年租金將平穩(wěn)增長，業(yè)主預(yù)計將繼續(xù)放寬刺激措施，以配合業(yè)務(wù)上行的趨勢。29

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辦公樓價格指數(shù)箭頭表示12個月展望基數(shù):2021年第4季度=100資料來源：仲量聯(lián)行硬性指標2021至2021年，吸納量、落成量、空置率為年底值。2021年的未來供給為全年的方案落成量。資料來源：仲量聯(lián)行租值指數(shù)資本值指數(shù)指數(shù)50607080901001104Q12

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千平方米百分比13 14凈吸納量未來供給16

17F落成量空置率302520151050200150100500-50-1001215平方米每年基于凈租賃面積的有效毛租金431澳元租金周期跌幅放緩租金同比增長率–12.1%珀斯備注：珀斯寫字樓是指珀斯的中央商務(wù)區(qū)寫字樓市場〔所有級別〕。四年來最強勁的季度凈吸納量? 在2021年第四季度，許多位于郊區(qū)的租戶開始到中央商務(wù)區(qū)尋找面積，對凈吸納量做出了積極奉獻。一些分租空間已從市場退出。? 有吸引力的租金、刺激因素和高質(zhì)量辦公空間的提供仍是珀斯中央商務(wù)區(qū)租賃詢問和行動的驅(qū)動因素。2021年凈吸納量為12,700平方米。雖然這一年有許多企業(yè)搬遷至中央商務(wù)區(qū)，但整個2021年租戶縮小面積的趨勢很明顯?？罩寐嗜匀槐３衷诟呶唬瑸?4.1%? 2021年第四季度，珀斯中央商務(wù)區(qū)的空置率下降了0.6個百分比至24.1%。這是19個季度以來空置率的首次下降。在過去4年間，空置率平均每季度上漲0.9個百分點。? 繼2021年珀斯中央商務(wù)區(qū)竣工量創(chuàng)新高后，新增供給量開始減少。珀斯中央商務(wù)區(qū)目前有兩個工程正在建設(shè)中。其中較大的工程Woodside〔48,484平方米〕位于在首都廣場，預(yù)計將在2021年完工。新建工程在沒有預(yù)租得情況下很可能不會開工。? 2021年第四季度，中央商務(wù)區(qū)沒有出現(xiàn)大宗交易〔≥500萬澳元〕，2021年六個交易總額為5.89億澳元。這六項交易中有五項發(fā)生在2021年第一季度，全年交易量比2021年大幅增加。展望：珀斯中央商務(wù)區(qū)開始趨于穩(wěn)定? 由于企業(yè)將繼續(xù)審視其對辦公面積的需求，預(yù)計2021年空置率仍將居高不下。租戶問詢量和需求預(yù)計將仍由租賃期滿和升級設(shè)施的需求所驅(qū)動。中央商務(wù)區(qū)具有吸引力的租金可能會繼續(xù)驅(qū)動位于郊區(qū)的企業(yè)向中央商務(wù)區(qū)搬遷。隨著鐵礦石價格反彈，珀斯寫字樓市場出現(xiàn)復(fù)蘇跡象。安德魯·巴蘭坦，澳大利亞研究主管IJI圈圈嘟圈團F回缸MeetLing.⑩JL}:31

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零售物業(yè)零售物業(yè)32

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零售物業(yè)箭頭指示未來12個月展望基數(shù):2021年第4季度=100資料來源：仲量聯(lián)行2021至2021年，落成量為年底值。2021年未來供應(yīng)為全年的方案落成量。資料來源：仲量聯(lián)行價格指數(shù)硬性指標指數(shù)4Q13 4Q14 4Q15同質(zhì)比租值指數(shù)同質(zhì)比資本值指數(shù)12011511010510095904Q124Q164Q1713落成量15 16F未來供給千平方米02004006008001,000121417F備注：北京零售市場是指北京城區(qū)零售市場北京每平方米每月基于凈可出租面積892元租金周期漲幅放緩租金同比增長率2.0%潮牌助力知名購物中心吸引更多消費者? 由于業(yè)主希望通過潮牌來提升工程風(fēng)格并增加客流，本季度該類型品牌在高端工程中的比例有所增加。例如，Roseonly旗下的咖啡品牌Greybox在嘉里中心開設(shè)了第一家店。? 三里屯通盈中心打破了近年來核心區(qū)位新開業(yè)的小型購物中心招租困難，出租率上升緩慢的趨勢。位于太古里附近的該工程在開業(yè)僅兩個季度之后就顯著提升了出租率，到達92%。? 兩個位置臨近的萬達廣場在北京南部區(qū)域同時開業(yè)? 兩個萬達廣場于年末在北京南部開業(yè)，繼續(xù)了今年的供給頂峰。同時開業(yè)的豐臺萬達〔約170,000平方米〕以及槐房萬達〔約230,000平方米〕相距僅5公里。包含這兩個工程在內(nèi)，傳統(tǒng)上零售供給缺乏的北京南部區(qū)域在2021年共有近100萬平方米的新增供給。? 相較于近期開業(yè)的接近滿租的郊區(qū)市場購物中心工程，作為主題公園一局部的樂多港奧特萊斯以僅僅60%的出租率開業(yè)，使之成為郊區(qū)項目中的異類。租金環(huán)比持平，同比增長率位于十年來的最低位? 租金增長保持緩慢，本季度市區(qū)市場環(huán)比僅增長0.2%，2021年同比增長率也僅為2.0%，為十年來的最低值。周邊省份旅游人群消費能力的降低，以及包括在線零售、海淘和奧特萊斯零售繁榮所引發(fā)的本地居民需求減少是主要原因。? 吸引全市消費者的核心工程保持著旺盛的開展勢頭，局部其他類型項目那么受到這些工程和逐步獨立開展成為能夠滿足居民日常購物需求的成熟替代方案的郊區(qū)購物中心的擠壓出現(xiàn)需求減少的現(xiàn)象。郊區(qū)市場的租金環(huán)比增長0.7%，同比增長率到達3.8%，超過了市區(qū)市場。由于2021年局部工程的推遲，2021年將出現(xiàn)供給頂峰? 由于業(yè)主尋求令其租賃工程在市場上脫穎而出，市場可能出現(xiàn)更多的非傳統(tǒng)類型租戶。不過，我們注意到，追求這種短暫的時尚潮流并不能維持穩(wěn)定的租賃需求，更為長期的解決方案〔如在商廈中設(shè)立聯(lián)合辦公空間等〕有助于吸引客戶，從而帶動消費。? 來自2021年延期竣工的工程將占未來12個月新增供給總建筑面積的20%，這些工程預(yù)計將在2021年底前進入市場，這使得2021年將成為新增供給的頂峰年。不過，此前原定于2021年開業(yè)的零售工程也存在延遲開業(yè)的可能性。潮牌的增加使得那些知名購物中心工程能夠吸引更多客流麥哲文，華北區(qū)研究部總監(jiān)33

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零售物業(yè)備注：上海零售市場包括上海核心和非核心市場箭頭指示未來12個月展望基數(shù):2021年第4季度=100圖中指數(shù)為購物中心指數(shù)，不含百貨商場資料來源：仲量聯(lián)行2021至2021年，落成量為年底值。2021年未來供應(yīng)為全年的方案落成量。硬性指標為購物中心，不含百貨商場資料來源：仲量聯(lián)行價格指數(shù)硬性指標指數(shù)4Q12 4Q13 4Q14 4Q15 4Q16 4Q17同質(zhì)比租值指數(shù)同質(zhì)比資本值指數(shù)15014013012011010090千平方米11 12 13 14 15 16 17落成量 未來供給8007006005004003002001000每平方米每天基于凈可出租面積51.6元租金周期漲幅放緩租金同比增長率1.3%餐飲和體驗類品牌的租賃需求保持強勁? 這個季度時尚類商戶的表現(xiàn)有所改觀，幾個在2021年上半年表現(xiàn)不佳的品牌本季度的銷售額都出現(xiàn)了同比增長。盡管如此，很多品牌擴張依然保守，謹慎投入。整體租賃趨勢和今年早些時候保持一致。? 餐飲類的租賃需求旺盛，特別是定位中端的中式地方菜，以及受益于和移動訂餐APP合作的小型輕餐如果汁店等。擴張活潑的還包括兒童業(yè)態(tài)，以及健身中心和體育用品等倡導(dǎo)健康生活的租戶。2021年第四季度，一個核心區(qū)域和五個非核心區(qū)域工程開業(yè)? 萬科無限極薈和七寶萬科廣場開業(yè)后人流量較高。在虹橋交通樞紐商圈，作為一站式購物中心的龍湖虹橋天街及新華聯(lián)購物中心開業(yè)。規(guī)模較小的虹口社區(qū)商業(yè)瑞虹天地2期月亮灣將目標鎖定為周邊居民。118廣場2期也完成了內(nèi)部裝修。? 一些成熟商圈的物業(yè)提升了出租率，導(dǎo)致核心區(qū)域的空置率微降至9.7%；而預(yù)租良好的新工程的開業(yè)推動非核心區(qū)域商業(yè)空置率微降至9.4%。? 在核心區(qū)域，購物中心首層租金同比漲幅由上季度2.8%放緩至1.3%，至51.6元每平方米每天。核心區(qū)域的租金主要受到來自南京西路等租金上漲乏力的商圈的沖擊。非核心區(qū)域的租金相對平穩(wěn)，同比漲幅由上季度的3.0％微跌至2.9%，至20.4元每平方米每天。預(yù)期租金增幅繼續(xù)放緩? 在核心和非核心市場中，供給量和加劇競爭的雙重壓力預(yù)示著2021年租金漲幅將進一步放緩?，F(xiàn)有的市中心商場以及在非核心市場的成熟商場將成為租金增長的主要動力。? 餐飲和體驗類品牌將繼續(xù)保持需求的主力軍。時尚類商戶預(yù)計仍會保持謹慎，運動品牌及休閑服飾品牌依舊活潑。新預(yù)總一些非核心區(qū)域開項目租良好上海周志鋒，中國區(qū)研究部監(jiān)34

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零售物業(yè)箭頭指示未來12個月展望基數(shù)：2021年第4季度=100圖中指數(shù)為購物中心指數(shù)，不含百貨商場資料來源：仲量聯(lián)行2021至2021年，落成量為年底值。2021年未來供應(yīng)為全年的方案落成量。硬性指標為購物中心，不含百貨商場資料來源：仲量聯(lián)行價格指數(shù)硬性指標指數(shù)

同質(zhì)比租值指數(shù)同質(zhì)比資本值指數(shù)15014013012011010090804Q124Q13 4Q14 4Q154Q164Q1712 13落成量未來供給千平方米01002003004005001114 15 16 17備注：廣