《住宅小區(qū)物業(yè)管理探究：L小區(qū)為例》6300字（論文）

住宅小區(qū)物業(yè)管理研究—L小區(qū)為例摘要隨著我國的城市化建設(shè)的加快，尤其是現(xiàn)在高樓大廈越來越多，民房拆遷蓋成了居民樓小區(qū)，物業(yè)管理公司也在不斷地發(fā)展，已經(jīng)成為了前景良好的新興產(chǎn)業(yè)，但因?yàn)槲飿I(yè)管理這個行業(yè)起步晚，還不是特別成熟，所以存在一些問題還沒有解決，物業(yè)管理分為居住物業(yè)和商業(yè)物業(yè)，本文主要研究居住物業(yè)中的住宅小區(qū)物業(yè)管理，物業(yè)管理是小區(qū)必不可少的一部分，如果一個小區(qū)擁有好的物業(yè)，不僅僅可以提升整個小區(qū)的管理水平，還有利于建立一個現(xiàn)代化智能小區(qū)，好的物業(yè)管理是稀缺的，也是改善生活環(huán)境的剛需，而本文就以龍光小區(qū)為例對此展開了研究，首先闡述了該小區(qū)的基本情況，其次說明了該小區(qū)的物業(yè)管理現(xiàn)狀，并且對此落后的物業(yè)管理進(jìn)行改善與創(chuàng)新。龍光小區(qū)建立于2006年，雖不是老舊小區(qū)，但該小區(qū)的物業(yè)管理并不全面，本文從龍光小區(qū)的物業(yè)管理系統(tǒng)、管理方法、管理人員、治安管理四個方面展開研究，提出了相對的建議。關(guān)鍵詞：小區(qū)物業(yè)管理、住宅小區(qū)；優(yōu)化TOC\o"1-3"\h\u目錄TOC\o"1-3"\h\u14681引言 -2-1引言小區(qū)物業(yè)管理在物業(yè)管理中絕大數(shù)人會接觸到的領(lǐng)域，是與人們息息相關(guān)的，物業(yè)管理是小區(qū)管理中最重要的一部分，通過物業(yè)管理可以反映出這個小區(qū)的水平如何，提高住戶的生活質(zhì)量也是與之息息相關(guān)的，小區(qū)的管理和服務(wù)涉及到家家戶戶，一個小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生、治安管理、房屋維修等等都是需要物業(yè)去維護(hù)的，努力為業(yè)主創(chuàng)造一個干凈、安全、舒適的生活，選擇小區(qū)物業(yè)管理來研究也是為了更好地維護(hù)利益，住宅小區(qū)物業(yè)管理占物業(yè)管理中的較為重要組成一部分，現(xiàn)在的小區(qū)物業(yè)管理，大都是人工管理，而現(xiàn)在科技發(fā)展快速，生活也逐漸智能化，人們對物業(yè)的要求也越來越高，從而出現(xiàn)了很多小區(qū)物業(yè)管理不到位的問題出現(xiàn)。物業(yè)管理的發(fā)展推動著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，快速適應(yīng)社會主義市場是具有重大意義的。2物業(yè)與小區(qū)物業(yè)管理2.1物業(yè)物業(yè)是在20世紀(jì)80年代出現(xiàn)的，現(xiàn)在已經(jīng)形成了一個較為完整的概念，但絕大多數(shù)人對物業(yè)沒有概念，因?yàn)橛邢嚓P(guān)數(shù)據(jù)表明，中國只有百分之四十不到的人住到三居室，很多人住在老舊小區(qū)和自建小院里，根本就不知道物業(yè)是什么，哪怕是大城市，很多人居住的小區(qū)實(shí)行的物業(yè)管理也是低水平的，業(yè)主對物業(yè)要求也不高，物業(yè)這個可大可小，一個住宅樓可以是物業(yè)，一座大廈也可以作為一項(xiàng)物業(yè)。物業(yè)有居住物業(yè)、商業(yè)物業(yè)、工業(yè)物業(yè)、政府物業(yè)及其它用途物業(yè)五大類型，每種類型都在社會上起著相對的作用。2.2小區(qū)物業(yè)管理物業(yè)管理現(xiàn)在已經(jīng)涉及到我國的各行各業(yè)，是與生活息息相關(guān)的了，而居住物業(yè)是一種具有居住功能、供人們居住的建筑物，包括住宅小區(qū)、公寓、別墅等，以及與之配套的公共設(shè)施、設(shè)備和公共用地。其中小區(qū)物業(yè)管理是負(fù)責(zé)小區(qū)的治安，維持最基本的交通秩序，對于設(shè)備設(shè)施的日常管理，以及小區(qū)公共部位的衛(wèi)生等等，現(xiàn)在的好的小區(qū)是離不開小區(qū)物業(yè)管理的，并且更加追求優(yōu)秀的物業(yè)管理。當(dāng)一個小區(qū)具備了一個好的系統(tǒng)，是可以直接提高他的管理水平。全面地實(shí)施現(xiàn)代化的管理，并且接受業(yè)主的監(jiān)督，及時地回復(fù)業(yè)主對物業(yè)情況提出的問題，及時地改正，才能更好地管理小區(qū)，讓小區(qū)變得越來越好。3小區(qū)物業(yè)管理存在的問題--以龍光小區(qū)為例3.1小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)并不全面該小區(qū)的物業(yè)服務(wù)不到位，基礎(chǔ)設(shè)施落后，管理秩序混亂，并沒有成立正規(guī)的物業(yè)管理公司，是業(yè)主自管，停車系統(tǒng)沒有管理到位，電動車普遍亂停亂放，導(dǎo)致小區(qū)整體布局混亂，業(yè)主進(jìn)出困難，更有堵塞交通的現(xiàn)象發(fā)生，這里的很多設(shè)施都是破破爛爛的，沒有人維修，也沒有完善的消防系統(tǒng)，這就造成了居民們的基本生存問題。該小區(qū)的管理系統(tǒng)不全面，像小區(qū)共用區(qū)域的維護(hù)與管理，設(shè)施設(shè)備的維護(hù)與維修管理，日常的交通秩序、車庫的管控系統(tǒng)、消防管理等等這些最基本的小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)都沒有，而且本小區(qū)的綠化糟糕、非機(jī)動車輛亂停亂放、消防的設(shè)施設(shè)備老舊損壞、小區(qū)到處都是灰塵垃圾等等。這些無一不反應(yīng)著這個小區(qū)的物業(yè)管理系統(tǒng)并不全面。3.2小區(qū)物業(yè)管理方法落后因?yàn)樵撔^(qū)是安置房，且里面居住的業(yè)主多數(shù)是老年人，業(yè)主普遍對物業(yè)管理的要求不高，覺得物業(yè)管理并不會起到多大的作用，而且物業(yè)也沒有一個專門的辦公用房，所以物業(yè)一般只有在必要的時候出現(xiàn)，其余時間該小區(qū)都是處于業(yè)主自管的狀態(tài)，所以業(yè)主更加不相信物業(yè)管理，認(rèn)為物業(yè)只是為了收錢，而且該小區(qū)的物業(yè)管理方法非常地落后，雖建立時間不長，但與老舊小區(qū)并無什么差別。平時業(yè)主根本無法聯(lián)系到物業(yè)，沒有物業(yè)的聯(lián)系方式，有沒有可以找到物業(yè)的辦公場所，平時可以見到的物業(yè)人員就是保安室的保安，有僅僅是維持著簡單的秩序工作，而消防通道上堆放著雜物，并沒有物業(yè)人員提醒，如果發(fā)生緊急情況，這樣會嚴(yán)重影響救援效率，而且公共場所堆放雜物不僅不美觀而且具有安全隱患，且該小區(qū)的物業(yè)人員也并沒有管理意識，因長期無人規(guī)范管理，所以該小區(qū)非常難管理，沒有建立物業(yè)管理服務(wù)考核機(jī)制和日常巡查制度，導(dǎo)致值班人員如同虛設(shè)，物業(yè)管理方法極其落后且內(nèi)容單一。3.3小區(qū)物業(yè)管理人員少且素質(zhì)偏低通過實(shí)地考察發(fā)現(xiàn)該小區(qū)的物業(yè)人員集中在保安室里，維護(hù)著基本的車輛進(jìn)出秩序，保潔員大概一個月保潔一次，物業(yè)管理人員沒有什么專業(yè)技能，物業(yè)管理水平不高，大多都是提供清掃保潔、日常秩序服務(wù)，缺乏對小區(qū)綠化、設(shè)施設(shè)備維護(hù)的專業(yè)人員，服務(wù)無法滿足業(yè)主的需求，而環(huán)境衛(wèi)生是判斷一個小區(qū)居住環(huán)境的重要指標(biāo)，,住宅小區(qū)是屬于一個小的社區(qū),業(yè)主在大多數(shù)時間的大部分時候也都是生活在這里,所以業(yè)主的生活和整個住宅小區(qū)周圍的居住環(huán)境關(guān)系也十分地緊密,好的小區(qū)居住生活環(huán)境氛圍不大但卻能充分體現(xiàn)出社區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平,同時也可以直接影響到業(yè)主生活的整體情緒,讓廣大業(yè)主都處于著一種輕松愉悅和諧的生活心境,有效快速地去改善生活品質(zhì)、使鄰里關(guān)系變得融洽起來。而該小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生極差，到處都是灰塵，該物業(yè)公司并未對該小區(qū)的物業(yè)人員進(jìn)行培訓(xùn)，從而導(dǎo)致物業(yè)人員對自己的工作認(rèn)知就只在保安保潔上。該小區(qū)的物業(yè)管理從業(yè)人員專業(yè)化水平不高，服務(wù)意識不強(qiáng)，很多從業(yè)人員本身就對物業(yè)管理這一方面不了解，所以導(dǎo)致該小區(qū)服務(wù)質(zhì)量偏低。3.4治安管理相對較差該小區(qū)對于外來人員這方面管控不嚴(yán)，小區(qū)封閉性差，安保人員缺乏對外來人員的管理，從來沒有登記過外來人員，缺乏對進(jìn)出小區(qū)人員的有效管控，也不巡邏，且在值班室會客，嬉笑打鬧，小區(qū)隨處可以有小廣告貼在墻面上，沒有完整的治安防范制度，小區(qū)保安缺乏責(zé)任心，警惕性不高，年紀(jì)偏大，缺乏基本的業(yè)務(wù)素養(yǎng)，該小區(qū)有很多房子都是對外出租的，物業(yè)那邊也是沒有登記信息的，對于這些租戶的身份一無所知，所以小區(qū)內(nèi)的出入人員身份、職業(yè)、道德呈現(xiàn)多元化，且監(jiān)控多數(shù)都是損壞的，導(dǎo)致該小區(qū)安全隱患多，如果一個小區(qū)治安不穩(wěn)定的話，這會直接影響到業(yè)主安居樂業(yè)，很容易為不法分子，閑雜人員提供可乘之機(jī)。還有租客反映保安看不起租客，只對業(yè)主恭恭敬敬禮貌，卻對租客就是冷眼相對，有時候還會言語攻擊進(jìn)出的租客。而該小區(qū)的保安門檻低，小伙子、老大爺都能干，大都都是沒文化的，沒能力的人，素質(zhì)還不高，而該小區(qū)的保安只服從隊(duì)長指令，小區(qū)業(yè)主對保安來說只是被管理的群體，在加上保安圈的風(fēng)氣，幾乎沒有服務(wù)概念，更加不可能保障該小區(qū)的安全問題。4小區(qū)物業(yè)管理的改善與創(chuàng)新4.1解決人力資源不足的問題1.建立一個物業(yè)的辦公用房，增派物業(yè)人員，重新明確各崗位的職責(zé)，充分利用好現(xiàn)有資源，物業(yè)從業(yè)人員要提高專業(yè)技能，提高管理服務(wù)水平，提高從業(yè)人員的素質(zhì)，培養(yǎng)服務(wù)意識，物業(yè)人員之間要互相幫助，取長補(bǔ)短，提高服務(wù)和業(yè)務(wù)素質(zhì)，每周集體培訓(xùn)一次，創(chuàng)一個微信號，更新每周周報(bào)。2.保安室需要安排物業(yè)人員每天值班，對外來人員禮貌問詢，登記外來人員進(jìn)出情況，嚴(yán)格管控外來人員，安排保安定期在小區(qū)內(nèi)巡邏，留意觀察是否有可疑人員進(jìn)入，確保住戶的安全，并且對于進(jìn)入本小區(qū)張貼廣告的人員進(jìn)行第一次警告，并加入小區(qū)黑名單。時刻要提醒業(yè)主外出記得鎖好門窗，不能讓犯罪分子有可乘之機(jī)，必須要保障業(yè)主的人身安全。3.物業(yè)需要定時清掃保護(hù)小區(qū)的衛(wèi)生環(huán)境，將小區(qū)的保潔一個月來一次整改為每周清掃樓梯兩次，拖洗一次，電梯橋箱每日清潔一次，用清潔劑全面擦拭清潔一次，將道路、走廊等公共區(qū)域打掃干凈，所有垃圾集中放在堆放點(diǎn)，垃圾桶旁沒有散落的垃圾，保持小區(qū)的環(huán)境整潔，不見積水，路面干凈。4.小區(qū)的綠化也很重要，可以定期安排人員對樹木、草叢、綠地進(jìn)行修剪，最好每月修剪一次草坪，每年施肥一次，花木病蟲防治及時，將綠化改造得漂亮了，現(xiàn)代住宅小區(qū)特別重視小區(qū)環(huán)境的美化。除了別具風(fēng)格的建筑景觀外，小區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生好能讓業(yè)主身心愉悅了，只有環(huán)境真正改善了變好了，才可以使其感受到物業(yè)存在的意義。5.在停車場門口建立出入口管理設(shè)備，用智能代替人工，刷感應(yīng)卡，便可以完成識別、登記、收費(fèi)等一系列操作，會大大節(jié)省了人力資源，還方便快捷，出錯率低，與此同時開設(shè)臨時機(jī)動車停車處，方便外來車輛臨時停車。6.因?yàn)榉菣C(jī)動車停車位沒有規(guī)劃清楚，導(dǎo)致出現(xiàn)非機(jī)動車亂停亂放，堵塞交通，重新劃線，貼告示通知各個業(yè)主，并且設(shè)立懲罰規(guī)則，如果車輛沒有停在線內(nèi)，物業(yè)便將車?yán)轿飿I(yè)處，業(yè)主將車領(lǐng)回去時需監(jiān)督車輛停放半小時，確保公共出入口的電動車擺放整齊且規(guī)范。4.2基礎(chǔ)設(shè)施的完善一個小區(qū)應(yīng)該具備最基礎(chǔ)的設(shè)施設(shè)備，并且定期檢查更換，完備的配套設(shè)施會讓住宅小區(qū)具備了強(qiáng)大的服務(wù)功能，它可以滿足業(yè)主居住、日常出行、健身、休閑娛樂等全方位的服務(wù)需求。首先就是消防系統(tǒng)，對消防設(shè)施進(jìn)行日常的養(yǎng)護(hù)和維修，維護(hù)與運(yùn)行進(jìn)行統(tǒng)一管理，每個月清潔樓道的防火門和消防箱等設(shè)施，杜絕出現(xiàn)消防栓、滅火器、消防水泵等消防設(shè)備損壞現(xiàn)象，可以建立一個遠(yuǎn)程的消防控制室，實(shí)時監(jiān)控消防設(shè)施設(shè)備，確保設(shè)施設(shè)備齊全的，功能正常，運(yùn)行良好，保護(hù)好消防系統(tǒng)，防止在系統(tǒng)啟用時受到阻礙，要了解熟悉并掌握發(fā)生火災(zāi)時的相關(guān)程序，為了防止小區(qū)發(fā)生安全事故時，物業(yè)沒有辦法及時采取地應(yīng)急措施，導(dǎo)致小區(qū)產(chǎn)生巨大損失，并對業(yè)主的安全問題產(chǎn)生威脅。停車系統(tǒng)也需要完善，只有購買車位的業(yè)主才可以進(jìn)入地下車庫，并且得刷卡進(jìn)出，對車輛進(jìn)行自動化管理，自動識別車牌，自動對比，這樣也可以保障車輛的安全，每個車位都安裝識別系統(tǒng)，自動管理，如果有車主停錯了車位，系統(tǒng)便會提醒，充分保護(hù)了業(yè)主的利益?？紤]到一些電動運(yùn)貨車，車庫無處停放，也可以停放，安裝收費(fèi)充電樁，刷卡進(jìn)行充電。居民活動中心也是非常有必要的，可以在偏僻不影響正常交通的地方，開發(fā)一個新區(qū)域，建一個小型的游樂場，這樣小朋友就不會滿小區(qū)的亂跑，很大程度上保障了業(yè)主的安全，我國人口老齡化嚴(yán)重，也可以再擺放一些老年鍛煉設(shè)施，更加有利于鄰里交往，大多數(shù)老人熱愛廣場舞，可以建立一個有隔音的廣場舞房，對本小區(qū)的居民開放，對其他小區(qū)的居民進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖召M(fèi)，積極組織各種文化娛樂活動，鼓勵呼吁業(yè)主積極參與，促進(jìn)人際關(guān)系，降低業(yè)主和物業(yè)人員的沖突，培養(yǎng)業(yè)主參與意識。4.3運(yùn)行模式的創(chuàng)新1.通過勞動、服務(wù)代替物業(yè)費(fèi)，參加小區(qū)活動，比如管理小區(qū)非機(jī)動車車輛停放一個月，或者監(jiān)督該小區(qū)垃圾亂丟亂扔的情況，如果那一個月情況明顯改善的，便可以免去該月的物業(yè)管理費(fèi)用，不需要業(yè)主支付，主要是針對已經(jīng)退休的老年人，或者是還沒有找到工作的無業(yè)人員，也解決了業(yè)主拒繳物業(yè)費(fèi)的問題，同時業(yè)主與業(yè)主之間相互約束、監(jiān)督，遠(yuǎn)遠(yuǎn)要比物業(yè)直接介入要來得更加合適，更好管理，也可以讓業(yè)主明白物業(yè)人員的不易。2.每個樓棟建立一個告示欄，上面有該樓棟的管理員與保潔員，應(yīng)急常用電話，比如物業(yè)服務(wù)中心、供電局、開鎖公司、社區(qū)民警等等，以備不時之需。平時有重要通知也會張貼在上面，再設(shè)立一個保潔簽到處，方便業(yè)主實(shí)時監(jiān)督。還有一處空白區(qū)域，是留給業(yè)主的，可以寫看法，也可以表達(dá)對物業(yè)的贊美，一方面可以了解業(yè)主建議意見，做到發(fā)現(xiàn)問題，解決問題，另一方面可以激勵物業(yè)更加地努力，為業(yè)主創(chuàng)造一個和諧，優(yōu)質(zhì)的生活。4.4新模式的可行性分析4.4.1優(yōu)勢（1）勞動、服務(wù)代替物業(yè)費(fèi)，可以節(jié)省人力資源，該小區(qū)大多數(shù)住的是退休的老年人，他們無法理解物業(yè)管理的收費(fèi)問題，覺得小區(qū)里的一切服務(wù)都是本應(yīng)該享有的，所以通過讓他們?nèi)ンw驗(yàn)一小部分的環(huán)境維護(hù)，來代替繳納物業(yè)管理費(fèi)用，既可以讓業(yè)主了解物業(yè)管理的基本工作，理解物業(yè)人員的不易，也能讓物業(yè)人員有更多的時間去做其他業(yè)務(wù)，避免了物業(yè)與業(yè)主產(chǎn)生不必要的沖突的同時，也解決了物業(yè)公司與業(yè)主之間最突出的物業(yè)管理費(fèi)的收繳問題。（2）建立一個告示欄，有利于物業(yè)公司平時進(jìn)行管理，也能更好地宣傳物業(yè)公司的工作，讓業(yè)主了解物業(yè)的業(yè)務(wù)，上面有很多應(yīng)急電話，出現(xiàn)任何問題都可以幫助業(yè)主盡快解決問題，能很容易地找到維修人員或者物業(yè)等等，而空白處可以讓業(yè)主和物業(yè)擁有更好的溝通,更加方便解決問題。4.4.2局限性用勞動、服務(wù)代替物業(yè)費(fèi)對于正在上班的人是不公平的，新模式的創(chuàng)新會讓這一批家里全在工作的人心里不平衡。而告示欄的空白處可能會有有心之人寫一些不好的辱罵物業(yè)人員的話，或者在上面亂涂亂畫，影響物業(yè)人員的工作心情，這樣會大大降低工作效率，雖然這種概率很低，但并不排除這種現(xiàn)象的發(fā)生。5總結(jié)小區(qū)物業(yè)管理在社會管理中占有非常重要的地位，一個好的居住環(huán)境，才能讓業(yè)主更好的投入生活。隨之當(dāng)代社會逐漸現(xiàn)代化，人們住進(jìn)了高級敞亮，裝飾一新的房子里時，往往更加希望有一個安全、舒適、漂亮的生活環(huán)境，而小區(qū)物業(yè)管理現(xiàn)代化，不僅僅是設(shè)施設(shè)備管理，而且還包含治安、保潔、服務(wù)等等，而本文研究對象--龍光小區(qū)，本身就沒有達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理，所以這次研究目標(biāo)就是對龍光小區(qū)物業(yè)管理的改善與創(chuàng)新，該小區(qū)雖然建立的年限不長，但與老舊小區(qū)并無區(qū)別，可能是因?yàn)槭前仓梅康脑颍飿I(yè)疏于管理，導(dǎo)致該小區(qū)整體的環(huán)境較差，治安不好等等一系列問題，且該小區(qū)的物業(yè)管理方法落后。為了改善龍光小區(qū)物業(yè)管理中的問題，經(jīng)過分析得出；（1）要解決人力資源不足的問題，該小區(qū)的物業(yè)人員沒有接受過正式的培訓(xùn)，沒有什么專業(yè)技能，這大大浪費(fèi)了人力資源，需要重新明確各崗位的職責(zé)，培養(yǎng)物業(yè)人員的服務(wù)意識。（2）對該小區(qū)的治安、保潔、綠化要抓起來，嚴(yán)格管理，不能松懈，為業(yè)主營造好的生活環(huán)境。（3）對于