房地產(chǎn) -重慶龍景溫泉酒店項目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位報告

重慶龍景溫泉酒店項目發(fā)展戰(zhàn)略及整體定位報告Longjinghotspringresorthotelprojectdevelopmentstrategyandoverallpositioningreportn2017/811.1項目現(xiàn)狀、條件和限制因素1.1.1地塊區(qū)位■宏觀區(qū)位：近郊旅游核心位置?重慶近郊旅游發(fā)展趨勢明顯，近郊游范圍大致為距離主城2-3小時圈層?玉峰山位于城郊結(jié)合部、1小時經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，處于近郊旅游核心位置■中觀區(qū)位：大主城區(qū)較中心位置，與主城各區(qū)交通距離近?位于兩江新區(qū)中心、渝北區(qū)南面，處于主城區(qū)較中心位置?距重慶市主城中心（25KM）、江北國際機(jī)場（17KM）、龍頭寺火車站（23KM）距離較近■微觀區(qū)位：四周交通便利，且處于渝北區(qū)旅游金三角?四周與319國道、渝長高速路、渝鄰高速路、一橫線、外環(huán)高速路、機(jī)場高速路緊密相通；?與統(tǒng)景國際溫泉度假區(qū)和龍興古鎮(zhèn)形成金三角旅游線。1.1項目現(xiàn)狀、條件和限制因素1.1.2地塊指標(biāo)），1.1項目現(xiàn)狀、條件和限制因素1.1.3地塊四至），1.1項目現(xiàn)狀、條件和限制因素1.1.4坡向高度1.1項目現(xiàn)狀、條件和限制因素1.1.5植被覆蓋1.1項目現(xiàn)狀、條件和限制因素1.1.6地塊交通現(xiàn)狀重慶龍景溫泉度假酒店距重慶國際機(jī)場23公里、龍頭寺重慶火車北站28公里、菜園壩火車站35公里、觀音橋繁華商業(yè)街26公里、市中心近30公里、朝天門35公里、解放碑35公里。自駕路線】距離主城25Km；1.2項目區(qū)域發(fā)展前景判斷玉峰山素有“渝北第一峰”之稱，峰含玉潤，蔚然深秀1.2項目區(qū)域發(fā)展前景判斷玉峰山全力打造原生態(tài)森林休閑旅游村1.2項目區(qū)域發(fā)展前景判斷1.2項目區(qū)域發(fā)展前景判斷1.2.4區(qū)域威脅分析（非強(qiáng)勢資源稟賦）項目所擁有的溫泉、森林公園、氣候條件三類資源，從稀缺度、知名度等條件，在旅游度假市場上非強(qiáng)勢資源稟賦，具有較弱的先天市場吸引力，需要多維度構(gòu)建項目核心競爭力體系。■溫泉資源知名度不高?重慶溫泉分布廣泛，集中分布在重慶市主城區(qū)及近郊，“一小時經(jīng)濟(jì)圈”范圍內(nèi)占91處。?龍景溫泉知名度較低，且未與周邊形成連片效應(yīng)。北碚：北碚悅榕莊、縉云大眾溫泉、心景縉云溫泉、柏W■森林公園稀缺度低?重慶現(xiàn)有的80多個國家級和市級森林公園，近郊森林公園分布集中，占比高達(dá)50%，且不乏高質(zhì)量國家級森林公園。?玉峰山森林公園處于眾多高質(zhì)量森林公園中，資源優(yōu)勢不明顯?！霰苁顨夂騼?yōu)勢不突出?重慶周邊優(yōu)質(zhì)避暑勝地眾多，十大高山避暑勝地已積累較高的客群基礎(chǔ)和市場口碑。?與高山避暑的清涼氣溫相比，玉峰山僅比市區(qū)低5℃,優(yōu)勢不突出。序號名稱避暑氣溫仙女山平均氣溫比主城區(qū)低15℃黑山谷夏天平均氣溫23℃四面山夏天平均氣溫22-25℃4永川茶山竹海年平均氣溫15℃千野草場夏季平均氣溫16~21℃阿依河夏季平均氣溫17℃左右黃水森林公園金刀峽夏季平均氣溫27-金佛山夏季平均氣溫20-24℃武陵山8月平均氣溫僅19.7℃1.2項目區(qū)域發(fā)展前景判斷1.2.4區(qū)域威脅分析（近郊市場競爭激烈）近郊市場優(yōu)質(zhì)旅游資源眾多，項目周邊旅游項目發(fā)展迅速，未來市場競爭壓力較大?！鼋纪愋蛢?yōu)質(zhì)旅游項目眾多，市場競爭激烈?重慶近郊旅游資源豐富，類型多樣，有世界自然文化遺產(chǎn)、多個中國國家級風(fēng)景名勝區(qū)、中國5A級旅游景區(qū)、國家森林公園等；?同類型森林公園較多，重慶近郊分布有縉云山、歌樂山、南山、茶山竹海、玉龍山等眾多國家級森林公園，在不斷的完善公園設(shè)施和配套，其中縉云山、南山已進(jìn)行度假區(qū)打造，發(fā)力明顯，未來競爭壓力較大?！鲰椖恐苓厓?yōu)質(zhì)旅游項目發(fā)展迅速，未來競爭壓力較大重慶御峰馬會重慶客樂得玉峰山房車營重慶御峰馬會1.2項目區(qū)域發(fā)展前景判斷1.2.5區(qū)域道路交通規(guī)劃影響分析2打造主題酒店典范，樹立區(qū)域標(biāo)桿。2005.112006.062015.052017.032005.112006.062015.052017.032017.102018.06完成二期征地重慶市政府全面清理四山，工程二期土地再次掛牌出讓二期地塊使用調(diào)整及公示完成升級二期酒店裝修二期酒店整體開業(yè)停建33.1重慶市休閑度假市場發(fā)展概述3.2重慶市休閑度假市場概況％，3.3重慶市休閑度假未來發(fā)展趨勢％，％；％，％；％，％，3.4區(qū)域休閑度假市場發(fā)展趨勢分析搭載政府旅游大巴車，打造獨具特色重慶龍景溫泉度假酒店。附：區(qū)域休閑度假產(chǎn)品發(fā)展優(yōu)勢玉峰山森林公園是目前重慶近郊覆蓋面積最大、植被最好的森林公園之一，生態(tài)旅游資源豐富，且擁有溫泉資源和避暑氣候加持，發(fā)展?jié)摿Υ蟆?玉峰山鎮(zhèn)溫泉資源豐富，已經(jīng)分別在龍門村、香溪％，?野生動物：野生動物資源豐富，約有獸類、鳥類、兩棲和?玉峰山海拔700米，相對高程500米，具有冬暖春早、秋短夏長、初夏多雨、無霜期長、濕度大、風(fēng)力小、云霧多、日照少的氣候特點。?年平均氣溫17℃,常年氣溫比市區(qū)低5℃,成為重慶市民和外地游客盛夏避暑休閑的首選之地。酒店名稱酒店風(fēng)格定價策略促銷手段酒店設(shè)施重慶卓鼎酒店江北機(jī)場店商務(wù)休閑165元起禮品卡機(jī)場免費接送會議室重慶合金商務(wù)酒店江北機(jī)場店商務(wù)休閑108元起團(tuán)購禮品卡機(jī)場24小時免費接送棋牌室重慶解放碑威斯汀酒店連鎖豪華高端商旅1327元起禮品卡西式餐廳、中式餐廳、殘疾人設(shè)施、室內(nèi)游泳池、會議室、健身房、SPA、商務(wù)中心酒吧、桑拿、棋牌室重慶嘉發(fā)希爾頓逸林酒店商旅休閑625元起禮品卡西式餐廳、中式餐廳、室內(nèi)游泳池、會議室、健身房、商務(wù)中心、酒吧、棋牌室重慶柏克利酒店南坪商業(yè)街上海城店商務(wù)出差，聚會娛樂舒適、便捷、精品性的酒店139元起團(tuán)購禮品卡棋牌室3.6休閑度假市場發(fā)展環(huán)境分析％，％；％，％；％，％，以上分析不難看出，重慶龍景溫泉度假酒店依托于豐富的山景、水景等自然資源，依托文化底蘊，在產(chǎn)品類型上，多以度假村、景區(qū)住宅、主題溫泉為主。目標(biāo)客戶以市區(qū)上班族為主?？傮w上，重慶已經(jīng)進(jìn)入了城市化發(fā)展的第二階段，旅游酒店產(chǎn)品開發(fā)前景廣闊。3.7消費者數(shù)量及質(zhì)量旅游偏好住宿費用比例出游顧忌因素44.1項目SWOT分析利用項目豐富的資源組合，構(gòu)建項目核心競爭力體系，打造近郊獨具特色的旅游度假目的地。Strenth&Opportunity項目優(yōu)勢及機(jī)遇I.區(qū)位及交通：處于近郊旅游核心位置，渝北金三角旅游線，距離主城各區(qū)近，近郊區(qū)位條件優(yōu)勢明顯；II.資源豐富：生態(tài)旅游資源豐富，擁有溫泉資源和避暑氣候加持，發(fā)展?jié)摿Υ?。III.客群基礎(chǔ)：周邊項目經(jīng)過多年經(jīng)營，已形成一定的溫泉度假及森林休閑客群基礎(chǔ)，為項目發(fā)展形成有力支撐?！鳺eakness&Threat項目難點及挑戰(zhàn)項目難點及挑戰(zhàn)I.旅游資源：非強(qiáng)勢資源稟賦，先天市場吸引力弱，需要多維度構(gòu)建核心競爭力；II.市場競爭：近郊市場優(yōu)質(zhì)旅游資源眾多，項目周邊旅游項目發(fā)展迅速，未來市場競爭壓力較大。4.2項目發(fā)展戰(zhàn)略分析4.3項目產(chǎn)品功能組合研判主題度假十國際會務(wù)休閑醫(yī)療55.2產(chǎn)品功能定位核心點：將大眾文化向私密臻品裂變】國外類似酒店成功案例】國外類似酒店成功案例】國外類似酒店成功案例】國外類似酒店成功案例】5.3客群定位（總概）鐵山坪、玉峰山及龍景溫泉酒店經(jīng)過多年經(jīng)營，已形成一定的溫泉度假及森林休閑客群基礎(chǔ)，為項目發(fā)展形成有力支撐。■項目概況酒店于■項目概況酒店于2003年開業(yè)，占地200余畝，總建筑面積15000平方米。按照國家三星級酒店標(biāo)準(zhǔn)建造，有良好的附屬接待設(shè)施，供270人住宿，室外泡池10個，室內(nèi)泡池3個?！鲰椖刻厣彝鉁厝龊褪覂?nèi)夢幻般溶洞溫泉■溫泉水質(zhì)泉水采自地下1139米深處的深層熱水，水溫 45℃,日流量1000噸。富含硫酸鈣、鈣、鋰、鍶、氟等30余種微量元素?！龈咧戎貞c四大天然公園之一，國家AAAA級旅游景區(qū)，榮獲第二批“中國森林氧■高游客量2015年，鐵山坪游客接待量達(dá)到113萬人次，已成為主城近郊的熱門景區(qū)?！鎏厣r(nóng)莊和主題活動鐵山坪上有度假山莊近10家、特色農(nóng)家樂30余家。鐵山坪森林之旅健身節(jié)、“峽江之聲”草坪音樂會、鐵山坪森林馬拉松賽、山地自行車、拓展訓(xùn)練等■高品質(zhì)的森林公園玉峰山森林公園位于鐵山坪后山，是目前重慶近郊森林覆蓋面積最大且植被保存最好的森林公園之一，被譽為“重慶之肺”?！鐾晟频墓δ芘涮子穹迳綄び脑L古觀光區(qū)、大毛坪田園風(fēng)情覽勝區(qū)、玉泉湖森林旅游會展區(qū)、楓葉湖游樂渡假區(qū)。公園還配套建設(shè)風(fēng)格別致的亭臺樓閣、山鄉(xiāng)樂園、天然浴場、植物花卉園等13個景區(qū)和44個景點，持續(xù)吸引游客到來。5.3客群定位（細(xì)分）5.3客群定位（細(xì)分）5.3客群定位（細(xì)分）66.1項目設(shè)計理念6.2附：核銷功能系統(tǒng)闡述（1/2）打造農(nóng)莊·自然打造農(nóng)莊·自然借力項目新建的26200平方米別墅，約60畝地，打造回歸自然的生態(tài)農(nóng)莊，進(jìn)行別墅農(nóng)莊的銷售，為城區(qū)金領(lǐng)一族提供回歸自然的空間，同時可以賦予農(nóng)莊更多意義，都市人的鄉(xiāng)愁、安全的食品、傳統(tǒng)農(nóng)村社會的復(fù)活、農(nóng)民生活品質(zhì)的飛躍、農(nóng)業(yè)高科技的迭代。青瓦白墻的農(nóng)莊青瓦白墻的農(nóng)莊將項目別墅區(qū)主體結(jié)構(gòu)改造為中式宅院，戶外，便是前庭、后院、菜園，再到大片農(nóng)田和果林的“庭院園田”四級體系。青瓦白墻的農(nóng)莊青瓦白墻的農(nóng)莊主體建筑一層架空，架空層高3.9米，做成了一個高科技農(nóng)藝空間：有A字抱架水培、垂直多層水培、基質(zhì)培、立柱栽培……。青瓦白墻的農(nóng)莊青瓦白墻的農(nóng)莊一個32㎡的垂直多層水培，種菜面積就有160㎡，產(chǎn)量是傳統(tǒng)的3—5倍，還可以半自動或全青瓦白墻的農(nóng)莊青瓦白墻的農(nóng)莊內(nèi)園中，道路都由碎石子鋪成，花壇、菜園也是用石頭和木塊壘起，整飭干凈。內(nèi)園種植大片紫甘藍(lán)和青菜，邊緣雜種鮮花、藍(lán)莓，還有專門的蔥蒜韭菜區(qū)、竹筍區(qū)和蜜蜂養(yǎng)殖區(qū)，主要用以滿足農(nóng)場主的日常生活。附：核銷功能系統(tǒng)闡述（2/2）打造共享醫(yī)療平臺打造共享醫(yī)療平臺共享醫(yī)療是歷史發(fā)展的必然產(chǎn)物，共享醫(yī)療在歐美發(fā)達(dá)國家早有成熟模型。醫(yī)生自由執(zhí)業(yè)，他們不受雇于醫(yī)院，大多擁有自己的診所，但他后面有強(qiáng)大的其他團(tuán)隊，醫(yī)生背后的第三方檢驗中心、影像中心、醫(yī)院住院部、手術(shù)中心都是共享的，由支付方——商業(yè)保險來建立利益分配機(jī)制，進(jìn)行形成一個以家庭醫(yī)生制度為基礎(chǔ)，從業(yè)務(wù)和財務(wù)兩條線緊密結(jié)合的共享經(jīng)濟(jì)體。打造共享醫(yī)療平臺打造共享醫(yī)療平臺共享醫(yī)療是未來的趨勢，國際上的發(fā)達(dá)國家已經(jīng)普遍采用這種模式，包括中國的香港和臺灣”，因為共享醫(yī)療體系的運營效率更高，成本更低，自然會吸引更多患者，當(dāng)這種優(yōu)勢突顯之后，就會有人來復(fù)制，最后形成一定規(guī)模。共享醫(yī)療未來市場規(guī)模將達(dá)到2萬億左右，現(xiàn)在進(jìn)入市場可快速建立根基，為后期發(fā)展打基礎(chǔ)。打造共享醫(yī)療平臺打造共享醫(yī)療平臺共享醫(yī)療具備高產(chǎn)值市場環(huán)境，我國藥費在住院費、門診費等項目中占比較高，市場體量巨大，打造共享醫(yī)療品臺可減少中間商，有效降低醫(yī)藥費用，且改項目目前在市場上處于藍(lán)海領(lǐng)域。打造共享醫(yī)療平臺打造共享醫(yī)療平臺共享醫(yī)療在國內(nèi)已有成型的模塊】思俊外科診所以診所形態(tài)入駐了國內(nèi)首家MedicalMall——坐落于杭州核心商圈的杭州大廈501城市廣場，目前有4個?？茍F(tuán)隊在此設(shè)置診室，檢驗檢查與同在MedicalMall的迪安診斷形成協(xié)同，手術(shù)、住院則與大樓對面的邵逸夫醫(yī)院形成聯(lián)動。大醫(yī)匯開設(shè)23個臨床科室，1個體檢中心，146間診室，幾乎覆蓋臨床所有專業(yè)，并吸納2000名醫(yī)生——這個體量甚至大過普通三甲醫(yī)院的門診部。用詹智勇的話說，平臺像是一艘“航空母艦”，醫(yī)生個人或者醫(yī)生集團(tuán)都可入駐，甚至可以承擔(dān)醫(yī)生集團(tuán)的孵化功能。他希望，大醫(yī)匯可以實現(xiàn)三個層面的共享，即患者共享醫(yī)生、醫(yī)生共享平臺、醫(yī)生之間共享影響力。6.3景觀系統(tǒng)布局6.3.1水體體驗景觀6.4景觀系統(tǒng)布局6.3.2園林體驗景觀6.4景觀系統(tǒng)布局6.3.3生態(tài)運動景觀77.1建設(shè)成本分析序號費用名稱年成本估算說明1原材料費1200萬2燃料及動力費320萬3工資及福利費120萬4包年租客年化收益1200萬5維護(hù)費50萬合計2890萬7.2效益測算分析酒店基準(zhǔn)租金定價7.2效益測算分析酒店租金效益