工作領(lǐng)域5 門(mén)店開(kāi)設(shè)與數(shù)字化管58課件講解

工作領(lǐng)域5門(mén)店開(kāi)設(shè)與數(shù)字化管理工作領(lǐng)域描述

存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)是數(shù)字化經(jīng)紀(jì)服務(wù)的重要業(yè)務(wù)，門(mén)店開(kāi)設(shè)與數(shù)字化管理是做好存量房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的前提。門(mén)店開(kāi)設(shè)與數(shù)字化管理是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的基本功，尤其門(mén)店數(shù)字化管理不僅是確保房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)品質(zhì)的基礎(chǔ)工作，也是核心工作之一。所以，門(mén)店數(shù)字化管理是房地產(chǎn)交易服務(wù)的核心業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)，是經(jīng)紀(jì)服務(wù)人員的重要工作領(lǐng)域，需要具備相應(yīng)的工作技能。工作領(lǐng)域內(nèi)容門(mén)店開(kāi)設(shè)與數(shù)字化管理；門(mén)店目標(biāo)管理；門(mén)店業(yè)務(wù)管理；門(mén)店量化管理。工作技能要求1.能夠理解房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)職業(yè)標(biāo)準(zhǔn)和工匠精神；2.能夠進(jìn)行門(mén)店開(kāi)設(shè)；3.能夠開(kāi)展門(mén)店目標(biāo)管理；4.能夠開(kāi)展門(mén)店業(yè)務(wù)管理；5.能夠進(jìn)行門(mén)店資源管理；6.能夠開(kāi)展門(mén)店量化管理；7.能夠撰寫(xiě)門(mén)店開(kāi)設(shè)與數(shù)字化管理方案。任務(wù)1門(mén)店開(kāi)設(shè)與與數(shù)字化管理戴小清1.1任務(wù)分析門(mén)店開(kāi)設(shè)與數(shù)字化管理任務(wù)內(nèi)容主要有3項(xiàng)：（1）門(mén)店選址；（2）門(mén)店開(kāi)設(shè)；（3）數(shù)字化門(mén)店管理內(nèi)容與指標(biāo)。1.2任務(wù)流程門(mén)店開(kāi)設(shè)與數(shù)字化管理任務(wù)流程有7個(gè)步驟：（1）工作準(zhǔn)備；（2）選擇門(mén)店區(qū)域和經(jīng)營(yíng)方向；（3）門(mén)店選址；（4）門(mén)店布置；（5）門(mén)店注冊(cè)設(shè)立與開(kāi)業(yè)；（6）明確數(shù)字化門(mén)店管理內(nèi)容與指標(biāo)；（7）撰寫(xiě)門(mén)店開(kāi)設(shè)方案。1.3任務(wù)實(shí)施1.工作準(zhǔn)備（1）社區(qū)調(diào)研與分析報(bào)告。（2）商圈跑盤(pán)信息。（3）辦公電腦及相關(guān)軟件系統(tǒng)。2.選擇門(mén)店區(qū)域和經(jīng)營(yíng)方向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的開(kāi)設(shè)，受房地產(chǎn)市場(chǎng)影響，涉及到業(yè)務(wù)區(qū)域和經(jīng)營(yíng)方向的選擇。特定的區(qū)域市場(chǎng)往往形成相應(yīng)的特性，將直接影響到經(jīng)營(yíng)門(mén)店的開(kāi)設(shè)。（1）房地產(chǎn)市場(chǎng)分析。房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易規(guī)模從根本上看，受城市規(guī)模、常住人口、經(jīng)紀(jì)總量、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等宏觀因素影響。在微觀上看，一個(gè)城市的存量房交易規(guī)模，多由房屋存量、換手率、交易價(jià)格決定。短期來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)模及大小會(huì)隨著市場(chǎng)波動(dòng)、政策調(diào)控、供需情況而變化。1）宏觀市場(chǎng)分析。①存量的分布及結(jié)構(gòu)分析。存量房的規(guī)模是一個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)交易的基礎(chǔ)，而存量房的結(jié)構(gòu)又直接影響交易的質(zhì)量。城市的發(fā)展規(guī)模決定了存量房的分布，城市發(fā)展的快慢，決定了存量的增速及數(shù)量。比如北京，近二三十年的發(fā)展是由內(nèi)向外擴(kuò)張，總體仍屬于單中心城市。同樣是由內(nèi)而外的發(fā)展，上海是多個(gè)中心組團(tuán)由內(nèi)向外同時(shí)發(fā)展。物業(yè)形態(tài)的存量結(jié)構(gòu)影響交易的活躍程度，存量房按照物業(yè)形態(tài)和性質(zhì)可以劃分多個(gè)維度，比如商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、已購(gòu)公房等等，區(qū)分出不同的業(yè)主群體，交易活躍度及交易成本。②市場(chǎng)變化分析。影響房地產(chǎn)市場(chǎng)短期波動(dòng)因素有兩種，一是總體的經(jīng)濟(jì)及貨幣環(huán)境，二是與交易相關(guān)的各種調(diào)控政策。常見(jiàn)的調(diào)控政策包括限購(gòu)、信貸、稅費(fèi)、限售等。政府對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控，其實(shí)就是在調(diào)整市場(chǎng)的供需和預(yù)期以穩(wěn)定房?jī)r(jià)。③交易預(yù)測(cè)。交易預(yù)測(cè)一般是涉及到兩個(gè)場(chǎng)景應(yīng)用：一是判斷來(lái)年總體交易規(guī)模，以制定年度目標(biāo)；二是判斷市場(chǎng)近階段走勢(shì)，以調(diào)整業(yè)務(wù)動(dòng)作。判斷年度交易規(guī)模更要看宏觀的指標(biāo)，從貨幣供給和信貸投放結(jié)合政策來(lái)判斷未來(lái)市場(chǎng)的實(shí)際需求規(guī)模。判斷短期交易變化可以根據(jù)和市場(chǎng)更為相關(guān)的指標(biāo)，從交易指標(biāo)、供需指標(biāo)、預(yù)期指標(biāo)、杠桿指標(biāo)來(lái)判斷近階段市場(chǎng)的實(shí)際需求規(guī)模。2）微觀市場(chǎng)分析。①量?jī)r(jià)關(guān)系分析。不同于一般消費(fèi)品，二手房的價(jià)格很大一部分代表了資產(chǎn)價(jià)值，所以二手房的成交量和價(jià)格是互相推動(dòng)的關(guān)系。價(jià)格上漲，給予購(gòu)房者積極的預(yù)期，成交量增加；當(dāng)市場(chǎng)進(jìn)入下行階段，價(jià)格缺乏上漲動(dòng)力，購(gòu)房者預(yù)期悲觀，使成交更加低迷。②換手率分析。換手率=一定時(shí)間內(nèi)的交易量/存量，換手率體現(xiàn)的是買(mǎi)賣(mài)頻率的高低，可以用來(lái)衡量整個(gè)市場(chǎng)或者局部區(qū)域或某個(gè)樓盤(pán)的交易活躍度。圖5-1價(jià)格水平分析③價(jià)格水平分析。房地產(chǎn)價(jià)格水平的高低，主要取決于區(qū)位、品質(zhì)、配套三大因素，且隨著城市和市場(chǎng)的發(fā)展影響權(quán)重會(huì)發(fā)生改變。見(jiàn)圖5-1。④區(qū)位分析。大部分城市距離核心地段越近，房?jī)r(jià)水平越高。但區(qū)位的價(jià)值還體現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)布局上，聚集的產(chǎn)業(yè)布局能更快速帶動(dòng)區(qū)域的發(fā)展。⑤品質(zhì)分析。主要指產(chǎn)品、環(huán)境和人群的差異。好樓盤(pán)不僅僅局限在產(chǎn)品是否足夠好，還包括物業(yè)品質(zhì)和鄰里品質(zhì)，這兩個(gè)因素也在影響一個(gè)樓盤(pán)的價(jià)值。⑥配套。包括醫(yī)療、商業(yè)、交通等。（2）選擇區(qū)域。區(qū)域的選擇是經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)開(kāi)展時(shí)首要考慮的問(wèn)題，要確定符合細(xì)分目標(biāo)客戶群體的消費(fèi)區(qū)域，要考慮的區(qū)域因素見(jiàn)圖5-2。特定的區(qū)域通常由核心區(qū)域、中間區(qū)域和外圍區(qū)域構(gòu)成。圖5-2區(qū)域因素分析1）區(qū)域范圍界定。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門(mén)店的影響力在區(qū)域內(nèi)通常有一個(gè)相對(duì)集中、穩(wěn)定的范圍。一般是以門(mén)店設(shè)定點(diǎn)為圓心，以周?chē)?000m距離為半徑劃定的范圍作為該區(qū)域設(shè)定考慮的可輻射市場(chǎng)。半徑在1000m內(nèi)的為核心區(qū)域，獲取客戶占總數(shù)50％-80％；半徑在1000-2000m期間的為中間區(qū)域，可獲取客戶占總數(shù)15％-25％；半徑在2000m以外的為外圍區(qū)域，可獲取客戶占總數(shù)5％-10%左右。界定區(qū)域時(shí)，總是力求較大的目標(biāo)市場(chǎng)，以吸引更多的目標(biāo)客戶。所以，門(mén)店所處位置不能偏離選定區(qū)域的核心。2）區(qū)域市場(chǎng)分析。對(duì)與市場(chǎng)細(xì)分吻合的區(qū)域必須分析的因素包括：門(mén)店所在區(qū)域客戶的消費(fèi)形態(tài)、結(jié)構(gòu)，同類(lèi)型客戶和業(yè)主的集中程度，以及房地產(chǎn)的存量、戶型、周轉(zhuǎn)率、價(jià)格等。對(duì)于經(jīng)紀(jì)公司而言，目標(biāo)區(qū)域的選擇是否準(zhǔn)確，將直接關(guān)系著經(jīng)營(yíng)的質(zhì)量。以住宅市場(chǎng)為例，統(tǒng)計(jì)分析應(yīng)包括銷(xiāo)售及租賃的成交額的占比分析，成交面積的占比分析，成交單位的面積分析、成交戶型分析，成交單價(jià)分析與周轉(zhuǎn)率的分析，所在地各區(qū)域市場(chǎng)對(duì)比分析等。從宏觀市場(chǎng)到中觀市場(chǎng)，直至微觀市場(chǎng)進(jìn)行深入細(xì)致的分析研究后，以確定目標(biāo)市場(chǎng)的最佳選擇區(qū)域。3）區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析。首先要對(duì)對(duì)手進(jìn)行詳盡的調(diào)查，以擬選定門(mén)店的地點(diǎn)為中心，對(duì)1000m半徑距離內(nèi)的同業(yè)門(mén)店的發(fā)展?fàn)顩r、運(yùn)營(yíng)狀況進(jìn)行調(diào)查。一般可以采取觀察法、電話咨詢法、假買(mǎi)法等。另外，對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手經(jīng)營(yíng)效益的分析也是至關(guān)重要的工作，包括經(jīng)營(yíng)成本的估算，成交額估算，各競(jìng)爭(zhēng)門(mén)店所占市場(chǎng)份額的比例，區(qū)域市場(chǎng)的潛在成交額及目前市場(chǎng)的飽和程度，介入后可能獲取區(qū)域內(nèi)的市場(chǎng)份額等。4）確定門(mén)店區(qū)域。經(jīng)過(guò)上述分析，可以確定門(mén)店區(qū)域，在該區(qū)域內(nèi)門(mén)店可以生存下來(lái)，