工作領域5 門店開設與數(shù)字化管58課件講解

工作領域5門店開設與數(shù)字化管理工作領域描述

存量房經(jīng)紀業(yè)務是數(shù)字化經(jīng)紀服務的重要業(yè)務，門店開設與數(shù)字化管理是做好存量房經(jīng)紀業(yè)務的前提。門店開設與數(shù)字化管理是房地產(chǎn)經(jīng)紀服務的基本功，尤其門店數(shù)字化管理不僅是確保房地產(chǎn)經(jīng)紀服務品質的基礎工作，也是核心工作之一。所以，門店數(shù)字化管理是房地產(chǎn)交易服務的核心業(yè)務環(huán)節(jié)，是經(jīng)紀服務人員的重要工作領域，需要具備相應的工作技能。工作領域內(nèi)容門店開設與數(shù)字化管理；門店目標管理；門店業(yè)務管理；門店量化管理。工作技能要求1.能夠理解房地產(chǎn)經(jīng)紀服務職業(yè)標準和工匠精神；2.能夠進行門店開設；3.能夠開展門店目標管理；4.能夠開展門店業(yè)務管理；5.能夠進行門店資源管理；6.能夠開展門店量化管理；7.能夠撰寫門店開設與數(shù)字化管理方案。任務1門店開設與與數(shù)字化管理戴小清1.1任務分析門店開設與數(shù)字化管理任務內(nèi)容主要有3項：（1）門店選址；（2）門店開設；（3）數(shù)字化門店管理內(nèi)容與指標。1.2任務流程門店開設與數(shù)字化管理任務流程有7個步驟：（1）工作準備；（2）選擇門店區(qū)域和經(jīng)營方向；（3）門店選址；（4）門店布置；（5）門店注冊設立與開業(yè)；（6）明確數(shù)字化門店管理內(nèi)容與指標；（7）撰寫門店開設方案。1.3任務實施1.工作準備（1）社區(qū)調研與分析報告。（2）商圈跑盤信息。（3）辦公電腦及相關軟件系統(tǒng)。2.選擇門店區(qū)域和經(jīng)營方向房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務的開設，受房地產(chǎn)市場影響，涉及到業(yè)務區(qū)域和經(jīng)營方向的選擇。特定的區(qū)域市場往往形成相應的特性，將直接影響到經(jīng)營門店的開設。（1）房地產(chǎn)市場分析。房地產(chǎn)市場的交易規(guī)模從根本上看，受城市規(guī)模、常住人口、經(jīng)紀總量、產(chǎn)業(yè)結構等宏觀因素影響。在微觀上看，一個城市的存量房交易規(guī)模，多由房屋存量、換手率、交易價格決定。短期來看，房地產(chǎn)市場的規(guī)模及大小會隨著市場波動、政策調控、供需情況而變化。1）宏觀市場分析。①存量的分布及結構分析。存量房的規(guī)模是一個城市房地產(chǎn)市場交易的基礎，而存量房的結構又直接影響交易的質量。城市的發(fā)展規(guī)模決定了存量房的分布，城市發(fā)展的快慢，決定了存量的增速及數(shù)量。比如北京，近二三十年的發(fā)展是由內(nèi)向外擴張，總體仍屬于單中心城市。同樣是由內(nèi)而外的發(fā)展，上海是多個中心組團由內(nèi)向外同時發(fā)展。物業(yè)形態(tài)的存量結構影響交易的活躍程度，存量房按照物業(yè)形態(tài)和性質可以劃分多個維度，比如商品房、經(jīng)濟適用房、已購公房等等，區(qū)分出不同的業(yè)主群體，交易活躍度及交易成本。②市場變化分析。影響房地產(chǎn)市場短期波動因素有兩種，一是總體的經(jīng)濟及貨幣環(huán)境，二是與交易相關的各種調控政策。常見的調控政策包括限購、信貸、稅費、限售等。政府對市場進行調控，其實就是在調整市場的供需和預期以穩(wěn)定房價。③交易預測。交易預測一般是涉及到兩個場景應用：一是判斷來年總體交易規(guī)模，以制定年度目標；二是判斷市場近階段走勢，以調整業(yè)務動作。判斷年度交易規(guī)模更要看宏觀的指標，從貨幣供給和信貸投放結合政策來判斷未來市場的實際需求規(guī)模。判斷短期交易變化可以根據(jù)和市場更為相關的指標，從交易指標、供需指標、預期指標、杠桿指標來判斷近階段市場的實際需求規(guī)模。2）微觀市場分析。①量價關系分析。不同于一般消費品，二手房的價格很大一部分代表了資產(chǎn)價值，所以二手房的成交量和價格是互相推動的關系。價格上漲，給予購房者積極的預期，成交量增加；當市場進入下行階段，價格缺乏上漲動力，購房者預期悲觀，使成交更加低迷。②換手率分析。換手率=一定時間內(nèi)的交易量/存量，換手率體現(xiàn)的是買賣頻率的高低，可以用來衡量整個市場或者局部區(qū)域或某個樓盤的交易活躍度。圖5-1價格水平分析③價格水平分析。房地產(chǎn)價格水平的高低，主要取決于區(qū)位、品質、配套三大因素，且隨著城市和市場的發(fā)展影響權重會發(fā)生改變。見圖5-1。④區(qū)位分析。大部分城市距離核心地段越近，房價水平越高。但區(qū)位的價值還體現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)布局上，聚集的產(chǎn)業(yè)布局能更快速帶動區(qū)域的發(fā)展。⑤品質分析。主要指產(chǎn)品、環(huán)境和人群的差異。好樓盤不僅僅局限在產(chǎn)品是否足夠好，還包括物業(yè)品質和鄰里品質，這兩個因素也在影響一個樓盤的價值。⑥配套。包括醫(yī)療、商業(yè)、交通等。（2）選擇區(qū)域。區(qū)域的選擇是經(jīng)紀業(yè)務開展時首要考慮的問題，要確定符合細分目標客戶群體的消費區(qū)域，要考慮的區(qū)域因素見圖5-2。特定的區(qū)域通常由核心區(qū)域、中間區(qū)域和外圍區(qū)域構成。圖5-2區(qū)域因素分析1）區(qū)域范圍界定。房地產(chǎn)經(jīng)紀門店的影響力在區(qū)域內(nèi)通常有一個相對集中、穩(wěn)定的范圍。一般是以門店設定點為圓心，以周圍1000m距離為半徑劃定的范圍作為該區(qū)域設定考慮的可輻射市場。半徑在1000m內(nèi)的為核心區(qū)域，獲取客戶占總數(shù)50％-80％；半徑在1000-2000m期間的為中間區(qū)域，可獲取客戶占總數(shù)15％-25％；半徑在2000m以外的為外圍區(qū)域，可獲取客戶占總數(shù)5％-10%左右。界定區(qū)域時，總是力求較大的目標市場，以吸引更多的目標客戶。所以，門店所處位置不能偏離選定區(qū)域的核心。2）區(qū)域市場分析。對與市場細分吻合的區(qū)域必須分析的因素包括：門店所在區(qū)域客戶的消費形態(tài)、結構，同類型客戶和業(yè)主的集中程度，以及房地產(chǎn)的存量、戶型、周轉率、價格等。對于經(jīng)紀公司而言，目標區(qū)域的選擇是否準確，將直接關系著經(jīng)營的質量。以住宅市場為例，統(tǒng)計分析應包括銷售及租賃的成交額的占比分析，成交面積的占比分析，成交單位的面積分析、成交戶型分析，成交單價分析與周轉率的分析，所在地各區(qū)域市場對比分析等。從宏觀市場到中觀市場，直至微觀市場進行深入細致的分析研究后，以確定目標市場的最佳選擇區(qū)域。3）區(qū)域競爭對手分析。首先要對對手進行詳盡的調查，以擬選定門店的地點為中心，對1000m半徑距離內(nèi)的同業(yè)門店的發(fā)展狀況、運營狀況進行調查。一般可以采取觀察法、電話咨詢法、假買法等。另外，對競爭對手經(jīng)營效益的分析也是至關重要的工作，包括經(jīng)營成本的估算，成交額估算，各競爭門店所占市場份額的比例，區(qū)域市場的潛在成交額及目前市場的飽和程度，介入后可能獲取區(qū)域內(nèi)的市場份額等。4）確定門店區(qū)域。經(jīng)過上述分析，可以確定門店區(qū)域，在該區(qū)域內(nèi)門店可以生存下來，