個(gè)人二手房交易涉稅業(yè)務(wù)培訓(xùn)課件

個(gè)人二手房交易涉稅業(yè)務(wù)

培訓(xùn)課件2024年3月21日主講人：目錄章節(jié)二手房計(jì)稅價(jià)格的確認(rèn)規(guī)則自然人二手房轉(zhuǎn)讓買賣類型的稅費(fèi)計(jì)算、稅費(fèi)優(yōu)惠政策010203自然人二手房轉(zhuǎn)讓特殊類型（親屬贈(zèng)與、繼承、夫妻權(quán)屬變更、離婚析產(chǎn)）涉稅要點(diǎn)。概念辨析：一手房業(yè)務(wù)，也叫增量房業(yè)務(wù)，指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將其新開發(fā)建設(shè)的房屋出售，由承受者交付貨幣、實(shí)物或者其他經(jīng)濟(jì)利益并承受房屋權(quán)屬的行為。二手房業(yè)務(wù)，也叫存量房業(yè)務(wù)，指房屋產(chǎn)權(quán)人將其房屋轉(zhuǎn)讓（房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售其新開發(fā)建設(shè)的房屋除外），由承受者交付貨幣、實(shí)物或者其他經(jīng)濟(jì)利益的行為。3

第一章：二手房計(jì)稅價(jià)格的確認(rèn)規(guī)則4案例導(dǎo)入5

張某向李某出售端州一套住房，雙方在受理窗口申報(bào)價(jià)格為60萬，端州區(qū)局委托具有房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格為55萬，請(qǐng)問應(yīng)該按哪一個(gè)價(jià)格計(jì)稅。計(jì)稅價(jià)格的一般性確認(rèn)規(guī)則

6

如果申報(bào)價(jià)格高于評(píng)估價(jià)格，則以申報(bào)價(jià)格的不含稅價(jià)作為本次交易的計(jì)稅價(jià)格。

如果申報(bào)價(jià)格低于評(píng)估價(jià)格且無正當(dāng)理由的，則稅務(wù)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)參照存量房評(píng)估價(jià)格核定其計(jì)稅價(jià)格。計(jì)稅價(jià)格的特殊性確認(rèn)規(guī)則

7

申報(bào)價(jià)格低于評(píng)估價(jià)格且有正當(dāng)理由，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)，則可按申報(bào)價(jià)格的不含稅價(jià)作為本次交易的計(jì)稅價(jià)格。正當(dāng)理由的政策依據(jù)8《肇慶市存量房交易計(jì)稅價(jià)格核定爭(zhēng)議處理辦法》（公告2021年第6號(hào)）規(guī)定，稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)定的正當(dāng)理由包括以下情形之一：1.經(jīng)人民法院生效判決、裁定和仲裁機(jī)構(gòu)生效裁決載明的房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移價(jià)格為交易價(jià)格的；2.經(jīng)具有合法資質(zhì)的拍賣機(jī)構(gòu)依法公開拍賣，以拍賣價(jià)格為交易價(jià)格的；93.房屋曾發(fā)生重大意外事件或存在結(jié)構(gòu)破損等嚴(yán)重質(zhì)量問題導(dǎo)致低價(jià)出售的；4.將房屋轉(zhuǎn)讓給配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹以及對(duì)轉(zhuǎn)讓人承擔(dān)直接撫養(yǎng)或贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人，且交易價(jià)格不低于成本價(jià)（即轉(zhuǎn)讓人的購(gòu)房原價(jià)）的；5.稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的其他情形。案例110

張父采取買賣方式出售端州一套商鋪給兒子小張，該商鋪10年前購(gòu)買價(jià)格為50萬，雙方在稅務(wù)窗口申報(bào)價(jià)格為50萬，端州區(qū)局委托具有房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)的專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格為80萬，請(qǐng)問應(yīng)該按哪一個(gè)價(jià)格計(jì)稅？

第一章節(jié)

小結(jié)1.申報(bào)價(jià)格與評(píng)估價(jià)格比較，遵循孰高原則確定計(jì)稅價(jià)格。2.申報(bào)價(jià)格低于評(píng)估價(jià)格且有正當(dāng)理由，可按要求進(jìn)行爭(zhēng)議處理，并提供相關(guān)佐證資料。11

第二章：自然人二手房轉(zhuǎn)讓買賣類型的稅費(fèi)計(jì)算、稅費(fèi)優(yōu)惠政策12

自然人二手房轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)表13納稅人稅種稅率轉(zhuǎn)讓方增值稅差額5%或全額5%附加稅費(fèi)城市維護(hù)建設(shè)稅實(shí)際繳納的增值稅稅額×7%或5%或1%教育費(fèi)附加實(shí)際繳納的增值稅稅額×3%地方教育費(fèi)附加實(shí)際繳納的增值稅稅額×2%個(gè)人所得稅

據(jù)實(shí)征收：（不含稅計(jì)稅價(jià)格-房產(chǎn)原值-本次轉(zhuǎn)讓稅金-合理費(fèi)用）×20%

核定征收：不含稅計(jì)稅價(jià)格×核定征收率（住宅1%，非住宅1.5%，拍賣3%）土地增值稅

據(jù)實(shí)征收：增值額×四級(jí)超率累進(jìn)稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)核定征收：不含稅計(jì)稅價(jià)格×核定征收率（5%）印花稅不含稅計(jì)稅價(jià)格（或產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所列的金額）×0.05%受讓方契稅不含稅計(jì)稅價(jià)格×3%印花稅不含稅計(jì)稅價(jià)格（或產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所列的金額）×0.05%

類型一：個(gè)人住房買賣14納稅人稅種及適用條件計(jì)稅方法轉(zhuǎn)讓方增值稅購(gòu)買不足2年不含稅計(jì)稅價(jià)格×5%購(gòu)買2年以上（廣州市以本地最新政策為準(zhǔn)）免征個(gè)人銷售自建自用住房免征附加稅費(fèi)城市維護(hù)建設(shè)稅與增值稅的申報(bào)和繳納同時(shí)進(jìn)行，增值稅享受減免的同時(shí)，附加稅費(fèi)也同時(shí)相應(yīng)減免。實(shí)際繳納的增值稅稅額×7%或5%或1%教育費(fèi)附加實(shí)際繳納的增值稅稅額×3%地方教育費(fèi)附加實(shí)際繳納的增值稅稅額×2%增值稅要點(diǎn)：一、房屋上一手取得時(shí)間：1.個(gè)人按照國(guó)家房改政策購(gòu)買的公有住房，以其購(gòu)房合同的生效時(shí)間、房款收據(jù)開具日期或房屋產(chǎn)權(quán)證上注明的時(shí)間，依照孰先原則確定；

個(gè)人購(gòu)買的其他住房，以其房屋產(chǎn)權(quán)證注明日期或契稅完稅憑證注明日期，按照孰先原則確定。2.對(duì)通過繼承、遺囑、離婚、贍養(yǎng)關(guān)系、直系親屬贈(zèng)與方式取得的住房，其購(gòu)房時(shí)間按發(fā)生受贈(zèng)、繼承、離婚財(cái)產(chǎn)分割行為前的購(gòu)房時(shí)間確定；

對(duì)通過其他無償受贈(zèng)方式取得的住房，該住房的購(gòu)房時(shí)間按照發(fā)生受贈(zèng)行為后新的房屋產(chǎn)權(quán)證或契稅完稅證明上注明的時(shí)間確定。153.個(gè)人轉(zhuǎn)讓住房，因產(chǎn)權(quán)糾紛等原因未能及時(shí)取得房屋所有權(quán)證書(包括不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，下同)，對(duì)于人民法院、仲裁委員會(huì)出具的法律文書確認(rèn)個(gè)人購(gòu)買住房的，法律文書的生效日期視同房屋所有權(quán)證書的注明時(shí)間，據(jù)以確定納稅人是否享受稅收優(yōu)惠政策。16附加稅費(fèi)、印花稅的稅費(fèi)優(yōu)惠

自2023年1月1日至2027年12月31日，對(duì)增值稅小規(guī)模納稅人、小型微利企業(yè)和個(gè)體工商戶減半征收資源稅(不含水資源稅)、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅(不含證券交易印花稅)、耕地占用稅和教育費(fèi)附加、地方教育附加。1718轉(zhuǎn)讓方個(gè)人所得稅轉(zhuǎn)讓自用滿5年家庭唯一生活用房免征據(jù)實(shí)征收能夠提供房產(chǎn)原值(房屋購(gòu)買合同、購(gòu)房發(fā)票或契稅完稅證)的（不含稅計(jì)稅價(jià)格-房產(chǎn)原值-本次轉(zhuǎn)讓稅金-合理費(fèi)用）×20%核定征收不能提供房屋原值(房屋購(gòu)買合同、發(fā)票或契稅完稅證)的不含稅計(jì)稅價(jià)格×核定征收率（住宅1%，拍賣3%）土地增值稅免征印花稅免征個(gè)人所得稅要點(diǎn)：一、自用滿5年家庭唯一生活用房個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用達(dá)五年以上、并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暫免征收個(gè)人所得稅。1.“家庭唯一生活用房”是指在同一省、自治區(qū)、直轄市范圍內(nèi)納稅人（有配偶的為夫妻雙方）僅擁有一套住房”。2.自用5年以上，是指?jìng)€(gè)人購(gòu)房至轉(zhuǎn)讓房屋的時(shí)間達(dá)5年以上。3.僅限于住房。19二、據(jù)實(shí)征收的計(jì)算方法

個(gè)人所得稅=（不含稅計(jì)稅價(jià)格-房產(chǎn)原值-本次轉(zhuǎn)讓稅金-合理費(fèi)用）×20%（一）房屋原值：購(gòu)置商品房：購(gòu)置該房屋時(shí)實(shí)際支付的房?jī)r(jià)款及交納的相關(guān)稅費(fèi)。自建房：實(shí)際發(fā)生的建造費(fèi)用及建造和取得產(chǎn)權(quán)時(shí)實(shí)際交納的相關(guān)稅費(fèi)。（二）本次轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金：納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時(shí)實(shí)際繳納的城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等稅金。

20

（三）合理費(fèi)用：納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的住房裝修費(fèi)用、住房貸款利息、手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等費(fèi)用。

1.支付的住房裝修費(fèi)用。納稅人能提供實(shí)際支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實(shí)際發(fā)生的裝修費(fèi)用，可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除：（1）已購(gòu)公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房：最高扣除限額為房屋原值的15%；（2）商品房及其他住房：最高扣除限額為房屋原值的10%。納稅人原購(gòu)房為裝修房，即合同注明房?jī)r(jià)款中含有裝修費(fèi)（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的，不得再重復(fù)扣除裝修費(fèi)用。

2.支付的住房貸款利息。納稅人出售以按揭貸款方式購(gòu)置的住房的，其向貸款銀行實(shí)際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。

3.納稅人按照有關(guān)規(guī)定實(shí)際支付的手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等，憑有關(guān)部門出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。2122受讓方契稅家庭唯一住房90㎡以下（含90㎡）不含稅計(jì)稅價(jià)格×1%90㎡以上不含稅計(jì)稅價(jià)格×1.5%第二套改善性住房90㎡以下（含90㎡）不含稅計(jì)稅價(jià)格×1%（廣州市暫不實(shí)施）90㎡以上不含稅計(jì)稅價(jià)格×2%（廣州市暫不實(shí)施）其他套次無論面積大小不含稅計(jì)稅價(jià)格×3%印花稅免征契稅要點(diǎn)：一、個(gè)人購(gòu)買家庭唯一住房、第二套改善性住房的適用條件1.家庭成員的范圍，包括購(gòu)房人、配偶以及未滿18周歲未成年子女。2.“唯一、第二套”的區(qū)域范圍：肇慶市目前以縣區(qū)為范圍確定套次。二、對(duì)兩個(gè)或兩個(gè)以上家庭共同購(gòu)買一套住房1.以不動(dòng)產(chǎn)單元為單位認(rèn)定是否符合面積優(yōu)惠條件。2.以每個(gè)家庭為單位分別認(rèn)定納稅人是否符合套數(shù)優(yōu)惠條件。3.以每人所占該共同購(gòu)買房屋的份額適用相應(yīng)稅率，分別計(jì)算繳納契稅。有約定共有份額比例的，按約定比例計(jì)算，未約定共有份額比例的，按等額計(jì)算。23案例2：

小雅和朋友小容在肇慶高新區(qū)共同購(gòu)買了一套100平方米價(jià)值50萬的二手住房。這套房產(chǎn)分別是小雅家庭的唯一住房，是小容家庭的第二套住房。如果小雅出資30萬占該房產(chǎn)份額的60%，小容出資20萬占40%，并在購(gòu)房合同上約定份額，小雅和小容應(yīng)分別繳納多少契稅？答：小雅符合家庭唯一住房的優(yōu)惠政策，按1.5%的優(yōu)惠稅率繳納4500元（50萬元*60%*1.5%=0.45萬元）契稅

小容符合第二套改善性住房的優(yōu)惠政策，按2%的優(yōu)惠稅率繳納4000元（50萬元*40%*2%=0.4萬元）契稅。24

類型二：個(gè)人非住房買賣25轉(zhuǎn)讓方增值稅轉(zhuǎn)讓取得（不含自建）的房產(chǎn)【不含稅計(jì)稅價(jià)格-（購(gòu)置原價(jià)÷1.05）】×5%轉(zhuǎn)讓自建的房產(chǎn)不含稅計(jì)稅價(jià)格×5%附加稅費(fèi)城市維護(hù)建設(shè)稅與增值稅的申報(bào)和繳納同時(shí)進(jìn)行，增值稅享受減免的同時(shí)，附加稅費(fèi)也同時(shí)相應(yīng)減免。實(shí)際繳納的增值稅稅額×7%或5%或1%教育費(fèi)附加實(shí)際繳納的增值稅稅額×3%地方教育費(fèi)附加實(shí)際繳納的增值稅稅額×2%個(gè)人所得稅據(jù)實(shí)征收能夠提供房產(chǎn)原值(房屋購(gòu)買合同、購(gòu)房發(fā)票或契稅完稅證)的（不含稅計(jì)稅價(jià)格-房產(chǎn)原值-本次轉(zhuǎn)讓稅金-合理費(fèi)用）×20%核定征收不能提供房屋原值(房屋購(gòu)買合同、發(fā)票或契稅完稅證)的不含稅計(jì)稅價(jià)格×核定征收率（非住宅1.5%，拍賣3%）26轉(zhuǎn)讓方土地增值稅據(jù)實(shí)征收提供重置成本評(píng)估報(bào)告土地增值稅=增值額×四級(jí)超率累進(jìn)稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)供原購(gòu)房發(fā)票、原購(gòu)房契稅完稅憑證的核定征收都無法提供轉(zhuǎn)讓獨(dú)立宗地上非住房：優(yōu)先選擇核定成本方式計(jì)算征收轉(zhuǎn)讓其他舊房和舊建筑物：不含稅計(jì)稅價(jià)格×核定征收率（5%）印花稅不含稅計(jì)稅價(jià)格（或產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所列的金額）×0.05%受讓方契稅不含稅計(jì)稅價(jià)格×3%印花稅不含稅計(jì)稅價(jià)格（或產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所列的金額）×0.05%

第三章：自然人二手房轉(zhuǎn)讓特殊類型涉稅要點(diǎn)27

不動(dòng)產(chǎn)交易的特殊業(yè)務(wù)事項(xiàng)指買賣之外的其他業(yè)務(wù)場(chǎng)景，主要包括贈(zèng)與（包括一般贈(zèng)與和親屬贈(zèng)與）、繼承（包括法定繼承和遺囑繼承）或遺贈(zèng)、夫妻權(quán)屬變更、離婚析產(chǎn)、司法判決裁定、權(quán)屬互換、作價(jià)入股或改制重組等28

類型一

親屬贈(zèng)與

本場(chǎng)景所稱親屬贈(zèng)與，是指土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人將其土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)無償轉(zhuǎn)讓給親屬（父母、子女、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女、兄弟姐妹、對(duì)其承擔(dān)直接撫養(yǎng)或者贍養(yǎng)義務(wù)的撫養(yǎng)人或者贍養(yǎng)人）的行為。29納稅人稅種計(jì)算贈(zèng)與方增值稅及附加稅費(fèi)免征土地增值稅贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的，不征。印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）不含稅計(jì)稅價(jià)格×0.05%受贈(zèng)方契稅不含稅計(jì)稅價(jià)格×3%印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）不含稅計(jì)稅價(jià)格×0.05%個(gè)人所得稅不征直系親屬贈(zèng)與要點(diǎn)：1.土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，契稅的計(jì)稅依據(jù)為稅務(wù)機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格依法核定的價(jià)格。----以評(píng)估價(jià)格計(jì)稅2.兄弟姐妹之間屬于旁系血親，不屬于直系血親。因此，兄弟姐妹之間的贈(zèng)與房產(chǎn)屬于土地增值稅征收范圍的，應(yīng)按規(guī)定繳納土地增值稅。30

類型二

繼承或遺贈(zèng)本場(chǎng)景所稱繼承或遺贈(zèng)

指土地使用權(quán)人、房屋所有權(quán)人死亡，由法定繼承人、遺囑繼承人或者受遺贈(zèng)人依法取得土地房屋產(chǎn)權(quán)的繼承或遺贈(zèng)行為。31納稅人稅種遺贈(zèng)繼承被繼承方增值稅及附加免征免征個(gè)人所得稅不征不征土地增值稅遺贈(zèng)給承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人：不征；其他：同贈(zèng)與(由受贈(zèng)人代為繳納)不征印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）0.05%(由受贈(zèng)人代為繳納)對(duì)被繼承房產(chǎn)，如果有書立產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)的，按照0.05%計(jì)算繳納印花稅。(由繼承人代為繳納)承受方契稅3%免征印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）遺贈(zèng)撫養(yǎng)協(xié)議：0.05%；其他遺贈(zèng)文書：不征（非產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)書立人）不征（非產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)書立人）個(gè)人所得稅不征不征

類型三

夫妻權(quán)屬變更本場(chǎng)景是指婚姻關(guān)系存續(xù)期間夫妻之間變更土地、房屋權(quán)屬，包括“加名”“減名”“換名”或變更共有份額。32納稅人稅種稅率轉(zhuǎn)讓方增值稅及附加稅費(fèi)免征土地增值稅不征印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）婚內(nèi)