工程項目投資與融資（第2版）課件：養(yǎng)老地產(chǎn)投資機會

養(yǎng)老地產(chǎn)投資機會引言全球人口老齡化日趨嚴(yán)重的背景下,我國作為人口第一大國,養(yǎng)老問題成為一大社會難題。第七次全國人口普查公報（第五號）數(shù)據(jù)顯示，60歲及以上人口為264018766人，占18.70%，其中65歲及以上人口為190635280人，占13.50%。我國老齡化問題引言從2010年第六次全國人口普查到2020年第七次全國人口普查的10年間，60歲及以上的老年人口占比升高了5.4個百分點，后一個10年明顯超過前一個10年，這主要與20世紀(jì)50年代第一次出生高峰所形成的人口隊列相繼進入老年期緊密相關(guān)。未來，第二次出生高峰所形成的更大規(guī)模人口隊列則會相繼跨入老年期，使得中國的人口老齡化水平從最近幾年短暫的相對緩速的演進狀態(tài)扭轉(zhuǎn)至增長的“快車道”。我國老齡化問題引言我國老齡化特征表現(xiàn)為：高齡化、空巢化與失能化。全國老齡工作委員辦公室發(fā)布的第四次中國城鄉(xiāng)老年人生活狀況抽樣調(diào)查成果顯示,全國近二成老人為失能或半失能狀態(tài),空巢老人的比例高達51.3%。另一方面,實行計劃生育以來,我國家庭規(guī)模不斷縮小,“4—2—1”家庭結(jié)構(gòu)已成為我國社會的主流家庭結(jié)構(gòu),傳統(tǒng)的依靠子女養(yǎng)老的方式在這樣的家庭結(jié)構(gòu)中難以為繼。我國老齡化問題引言所以，眼下我國社會的老齡化趨勢和家庭養(yǎng)老功能的弱化注定住房將成為養(yǎng)老的基礎(chǔ)需求，未來養(yǎng)老方式的轉(zhuǎn)變必將依托于養(yǎng)老地產(chǎn)的突破與發(fā)展。我國老齡化問題引言我國老齡人口絕對值為世界之冠，占世界老齡人口總數(shù)的1/5。到2050年，我國老年人口總量將達到4.87億。中國老齡化社會的五大特點我國老年人口的絕對數(shù)量大隨著我國經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展和人民生活水平的提高，我國人均預(yù)期壽命大大延長。我國人口老齡化已經(jīng)表現(xiàn)出明顯的高齡化趨勢。

高齡化趨勢顯著發(fā)達國家在進入老齡化社會時，人均國民生產(chǎn)總值基本上在5000美元至１萬美元，目前平均達到2萬美元左右。而我國在進入老齡化社會時，人均國民生產(chǎn)總值尚不足1000美元?！拔锤幌壤稀标P(guān)于老年人居住情況調(diào)查結(jié)果顯示，“三代同堂”式的傳統(tǒng)家庭越來越少，“四二一”的人口結(jié)構(gòu)（一對夫婦同時贍養(yǎng)4個老人和1個小孩）愈加明顯。隨著城市化的發(fā)展和人民生活方式的變化，空巢老人的比例還將進一步增加?！翱粘病崩先耍椽毦永先撕蛢H與配偶居住在一起的老年人）迅速增加農(nóng)村青年勞動力大量外出，導(dǎo)致家庭養(yǎng)老功能降低。人口流動已經(jīng)填補了城鄉(xiāng)在老齡化程度上的差異：鄉(xiāng)村年齡在65歲及以上人口的比例達到8.1%，已經(jīng)高于鎮(zhèn)6.0%和城市6.7%的水平。城鄉(xiāng)老齡人口差異被填平，農(nóng)村養(yǎng)老問題嚴(yán)重引言養(yǎng)老地產(chǎn)概念養(yǎng)老地產(chǎn)應(yīng)該定義為住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和服務(wù)三者的有機結(jié)合體，可以稱為房地產(chǎn)混合開發(fā)模式。同其他類型地產(chǎn)項目相比，養(yǎng)老地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)更高，功能和設(shè)施更全，可以根據(jù)老年人的需要，從居住、餐飲、護理、醫(yī)療、康復(fù)等方面量身設(shè)置。住宅地產(chǎn)服務(wù)商業(yè)地產(chǎn)混合開發(fā)模式引言我國養(yǎng)老地產(chǎn)分布從分布情況看，目前，以北京、上海的養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展最為成熟1、大都市郊外模式：以上海、北京、深圳、成都為代表的大城市，近郊開發(fā)模式成熟，市場潛力巨大。2、古鎮(zhèn)開發(fā)模式 以周莊、同里等江南古鎮(zhèn)及麗江等西南古鎮(zhèn)為代表。3、山地養(yǎng)老模式以黃山、武夷山、廬山為代表。4、熱帶、亞熱帶避寒模式：三亞獨特的模式。3.8.1政策分析改革開放以來，在黨中央、國務(wù)院的領(lǐng)導(dǎo)下，我國老齡事業(yè)有了較快發(fā)展：1982年3月，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，"老齡問題世界大會中國委員會"成立。同年10月，經(jīng)國務(wù)院同意將"老齡問題世界大會中國委員會"名稱改為"中國老齡問題全國委員會"。1994年12月，國家計委、民政部等部門聯(lián)合制定了《中國老齡工作七年發(fā)展綱要（1994—2000年）》，是我國老齡事業(yè)發(fā)展進程中，第一個全面規(guī)劃老齡工作和老齡事業(yè)發(fā)展的重要指導(dǎo)性文件。1995年2月19日經(jīng)國務(wù)院總理李鵬批準(zhǔn)，將“中國老齡問題全國委員會”更名為“中國老齡協(xié)會”，為國務(wù)院副部級事業(yè)單位，由民政部代管。1999年10月，黨中央、國務(wù)院決定成立全國老齡工作委員會。2000年8月，黨中央、國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于加強老齡工作的決定》（中發(fā)〔2000〕13號），有力地推動了我國老齡事業(yè)的發(fā)展。3.8.1政策分析改革開放以來，在黨中央、國務(wù)院的領(lǐng)導(dǎo)下，我國老齡事業(yè)有了較快發(fā)展：2001年7月，國務(wù)院印發(fā)《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十五”計劃綱要(2001—2005年)》(國發(fā)〔2001〕26號)；落實“老有所養(yǎng)、老有所醫(yī)、老有所教、老有所學(xué)、老有所為、老有所樂”，把老齡事業(yè)推向全面發(fā)展的新階段；2005年8月，經(jīng)中央編委批準(zhǔn)，中國老齡協(xié)會與全國老齡工作委員會辦公室與實行合署辦公。2006年2月，國務(wù)院同意并轉(zhuǎn)發(fā)全國老齡委辦公室和發(fā)展改革委等部門《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)意見》（國辦發(fā)〔2006〕6號）；2010年5月，國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于鼓勵和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干意見》（國發(fā)〔2010〕13號），鼓勵民間資本參與發(fā)展社會福利事業(yè)。3.8.1政策分析年份政策2011國務(wù)院印發(fā)《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》，從養(yǎng)老服務(wù)體系構(gòu)建、養(yǎng)老金融機制、養(yǎng)老保險制度、養(yǎng)老地產(chǎn)、醫(yī)療養(yǎng)老等多方面指導(dǎo)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)有序發(fā)展。2012民政部結(jié)合當(dāng)前養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展實際，制定并印發(fā)《民政部關(guān)于鼓勵和引導(dǎo)民間資本進入養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域的實施意見》等重要文件，對民間資本進入養(yǎng)老老服務(wù)領(lǐng)域進行規(guī)范。2013國務(wù)院、民政部、商務(wù)部、財政部等部門發(fā)布《關(guān)于香港、澳門服務(wù)提供者在內(nèi)地舉辦營利性養(yǎng)老機構(gòu)和殘疾人服務(wù)機構(gòu)有關(guān)事項的通知》、《中央專項彩票公益金支持農(nóng)村幸福院項目管理辦法》、《養(yǎng)老機構(gòu)設(shè)立許可辦法》、《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》等文件，鼓勵各方資金支持養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展，加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)，從服務(wù)規(guī)范管理入手，促進產(chǎn)業(yè)間合作。2014國務(wù)院、發(fā)改委、住建部、民政部等發(fā)布《關(guān)于推進城鎮(zhèn)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施建設(shè)工作的通知》、《關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代保險服務(wù)業(yè)的若干意見》、《關(guān)于加快推進健康與養(yǎng)老服務(wù)工程建設(shè)的通知》、《關(guān)于推動養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意見》等，充分發(fā)揮社會力量，規(guī)范養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場，促進行業(yè)發(fā)展。2015國務(wù)院、國土資源部、財政部、民政部等發(fā)布《關(guān)于鼓勵民間資本參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的實施意見》、《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》、《養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)專項債券發(fā)行指引》、《關(guān)于開發(fā)性金融支持社會養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)的實施意見》、《關(guān)于進一步做好養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展有關(guān)工作的通知》、《關(guān)于推進醫(yī)療衛(wèi)生與養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合的指導(dǎo)意見》等，以醫(yī)養(yǎng)結(jié)合為重點，鼓勵各類民間資本的參與養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)建設(shè)。3.8.1政策分析年份政策2016發(fā)布《關(guān)于金融支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)加快發(fā)展的指導(dǎo)意見》、《關(guān)于做好醫(yī)養(yǎng)結(jié)合服務(wù)機構(gòu)許可工作的通知》、《關(guān)于支持整合改造閑置社會資源發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)的通知》、《關(guān)于進一步擴大旅游文化體育健康養(yǎng)老教育培訓(xùn)等領(lǐng)域消費的意見》、《關(guān)于全面放開養(yǎng)老服務(wù)市場提升養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量的若干意見》等多項指導(dǎo)性文件，對進一步擴大養(yǎng)老市場、進一步增加養(yǎng)老服務(wù)種類提出意見，指導(dǎo)落實各項具體建設(shè)。2017養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)進入了發(fā)展的快車道。國務(wù)院、民政部等各部門發(fā)布《關(guān)于加快推進養(yǎng)老服務(wù)業(yè)放管服改革的通知》、《智慧健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展行動計劃（2017-2020年）》、《關(guān)于進一步激發(fā)社會領(lǐng)域投資活力的意見》、《關(guān)于制定和實施老年人照顧服務(wù)項目的意見》、《關(guān)于運用政府和社會資本合作模式支持養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的實施意見》、《養(yǎng)老服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)體系建設(shè)指南》、《“十三五”健康老齡化規(guī)劃重點任務(wù)分工的通知》、《關(guān)于加強農(nóng)村留守老年人關(guān)愛服務(wù)工作的意見》等，進一步強調(diào)智慧養(yǎng)老、健康養(yǎng)老，同時加強對農(nóng)村留守老人的關(guān)注。2018進入“十三五”，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展步伐加快?！蛾P(guān)于建立企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險基金中央調(diào)劑制度的通知》、《〈“十三五”國家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老體系建設(shè)規(guī)劃〉評估指標(biāo)體系》、《鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略規(guī)劃（2018－2022年）》、《深度貧困地區(qū)特困人員供養(yǎng)服務(wù)設(shè)施（敬老院）建設(shè)改造行動計劃》等指導(dǎo)性文件陸續(xù)發(fā)布，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)“放管服”改革進一步深化、營商環(huán)境得到優(yōu)化，養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的創(chuàng)新活力得到進一步激發(fā)。2019發(fā)布《關(guān)于推進養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的意見》、《關(guān)于建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機制和政策體系的意見》、《關(guān)于同意建立養(yǎng)老服務(wù)部際聯(lián)席會議制度的函》等文件，進一步發(fā)展城鄉(xiāng)養(yǎng)老服務(wù)體系。2020發(fā)布《關(guān)于建立健全養(yǎng)老服務(wù)綜合監(jiān)管制度促進養(yǎng)老服務(wù)高質(zhì)量發(fā)展的意見》、《關(guān)于促進養(yǎng)老托育服務(wù)健康發(fā)展的意見》等文件，建立健全監(jiān)管制度，打造創(chuàng)新包容的發(fā)展環(huán)境。3.8.1政策分析自2013年國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的若干意見》以來至2015年，養(yǎng)老政策逐步攀升至一個高峰；2016年至2018年，政策數(shù)量有所減少但仍然保持活躍狀態(tài)，國務(wù)院發(fā)布了《關(guān)于全面放開養(yǎng)老服務(wù)市場提升養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量的若干意見》，印發(fā)了《“十三五”國家老齡事業(yè)發(fā)展和養(yǎng)老體系建設(shè)規(guī)劃》，持續(xù)推進養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展；2019年，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于推進養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的意見》進一步引導(dǎo)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，政策數(shù)量再次達到高峰，政策文本也逐漸開始聚焦到具體政策的落實上來；2020年，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于建立健全養(yǎng)老服務(wù)綜合監(jiān)管制度促進養(yǎng)老服務(wù)高質(zhì)量發(fā)展的意見》，對養(yǎng)老相關(guān)產(chǎn)業(yè)的監(jiān)督進一步落實細化。近年來政策趨勢分析：3.8.1政策分析通過政策梳理，一方面可以看到政府更多地站在民生問題的角度解決養(yǎng)老問題，將養(yǎng)老作為改善民生的重點；另一方面也可以看到國務(wù)院近十年來積極出臺養(yǎng)老相關(guān)政策，在宏觀層面制定長期發(fā)展規(guī)劃，非常重視養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。此外，政策文本形式以意見和通知為主，主要為具有指導(dǎo)性或者引導(dǎo)性的規(guī)范性文件，這說明我國中央政府正著力推動和引導(dǎo)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)規(guī)范發(fā)展。但是，相關(guān)法律條例的空缺使得產(chǎn)業(yè)發(fā)展缺乏強有力的約束和保障，我國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展相關(guān)的法律體系亟待構(gòu)建完善。政策梳理3.8.2市場分析房企、保險企業(yè)、外資、金融機構(gòu)涉足養(yǎng)老地產(chǎn)：

老齡化社會催生的“銀發(fā)經(jīng)濟”促使眾多保險企業(yè)和房企紛紛掘金養(yǎng)老地產(chǎn)項目,通過跨界合作、資源共享的方式,創(chuàng)新養(yǎng)老地產(chǎn)運作模式。大量保險企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和外資企業(yè)紛紛舉資布局我國養(yǎng)老地產(chǎn)。在前景日漸明朗的趨勢下,行業(yè)資金規(guī)模將繼續(xù)得到擴張,發(fā)展趨勢樂觀。養(yǎng)老社區(qū)上游下游醫(yī)療保險護理保險養(yǎng)老保險……老年醫(yī)學(xué)護理服務(wù)老年科技產(chǎn)品……將壽險產(chǎn)業(yè)鏈拉長20—30年泰康人壽：在北京昌平小湯山溫泉鄉(xiāng)購置了2000畝地，斥資40億元，擬建新型健康養(yǎng)老院“泰康之家”，預(yù)計2013年將建成。中國人壽：廊坊養(yǎng)老社區(qū)總投資達1000億元合眾人壽：與湖北武漢蔡甸區(qū)政府合作，計劃興建“合眾人壽健康社區(qū)”，預(yù)計投資80億元，首期動工面積約700至800畝。養(yǎng)老地產(chǎn)主體多元市場分析養(yǎng)老地產(chǎn)主體多元——房企項目房企養(yǎng)老地產(chǎn)項目萬科自理型機構(gòu)養(yǎng)老為主的CCRC(ContinuingCareRetirementCommunity,持續(xù)照料退休社區(qū))模式:隨園嘉樹(活躍長者公寓)、隨園護理院(家庭式長者康復(fù)護理中心)、隨園之家(社區(qū)居家養(yǎng)老服務(wù)中心),三者共同形成養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)生態(tài)閉環(huán)護理型機構(gòu)養(yǎng)老為主:怡園光熙長者公寓社區(qū)型養(yǎng)老(嵌入式養(yǎng)老服務(wù)中心):上海智匯坊、萬科幸福家遠洋高端機構(gòu)型養(yǎng)老:椿萱茂,失智照護特色綠城學(xué)院式社區(qū)養(yǎng)老:烏鎮(zhèn)雅園機構(gòu)型養(yǎng)老:頤養(yǎng)公寓保利復(fù)合型養(yǎng)老:保利·西塘越機構(gòu)型養(yǎng)老:和熹會社區(qū)型養(yǎng)老:和熹會生活館綠地社區(qū)型養(yǎng)老(嵌入式養(yǎng)老服務(wù)中心):和佑萬家居家養(yǎng)老服務(wù)中心機構(gòu)型養(yǎng)老:21城孝賢坊復(fù)星機構(gòu)型養(yǎng)老:星堡中環(huán)養(yǎng)老社區(qū)社區(qū)型養(yǎng)老:蜂鄰健康服務(wù)中心

CCRC養(yǎng)老社區(qū):寧波星健蘭庭3.8.2市場分析養(yǎng)老地產(chǎn)主體多元——險資項目保險企業(yè)養(yǎng)老地產(chǎn)項目泰康人壽泰康之家養(yǎng)老社區(qū)中國平安養(yǎng)老養(yǎng)生綜合體合悅·江南合眾人壽合眾優(yōu)年養(yǎng)老社區(qū)中國人壽陽澄湖養(yǎng)老社區(qū)太平人壽“梧桐之家”頤養(yǎng)社區(qū)3.8.2市場分析我國養(yǎng)老地產(chǎn)布局養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)品的類型可以簡單地劃分為復(fù)合型、機構(gòu)型、社區(qū)型養(yǎng)老、特色主題養(yǎng)老；布局及業(yè)態(tài)規(guī)劃的產(chǎn)品屬性上劃分,則可以再細分成各種不同的產(chǎn)品。養(yǎng)老項目類型還包括全齡社區(qū)、嵌入式服務(wù)中心、老年公寓、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合型養(yǎng)老、教養(yǎng)結(jié)合型養(yǎng)老、旅游養(yǎng)老等。以上養(yǎng)老地產(chǎn)項目是養(yǎng)老布局的不同形態(tài),在養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)中還存在將以上幾種形態(tài)結(jié)合,打造多功能的產(chǎn)品項目。其中綜合型社區(qū)基本囊括了養(yǎng)老服務(wù)的所有業(yè)態(tài)，是配備齊全的生活社區(qū)，而這也是現(xiàn)今眾多房地產(chǎn)開發(fā)商及險資布局的方向，旨在營造一個養(yǎng)老生態(tài)閉環(huán)。3.8.2市場分析國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)贏利模式長期持有租售結(jié)合單純租用部分進行銷售滿足老人租用度假之用開發(fā)資金回籠快速一氣呵成開發(fā)資金回籠較慢資金循環(huán)開發(fā)資金回籠一般長期運營銷售單純銷售目前國內(nèi)開發(fā)商在老年住宅的開發(fā)上在收益模式方面有三種形式：我國養(yǎng)老地產(chǎn)的運作與盈利模式3.8.23.8.2市場分析我國養(yǎng)老地產(chǎn)的運作與盈利模式——長期持有型1、押金制3、保單捆綁制式2、會員制押金制是指老年人先繳納一筆押金,然后每月支付租金,押金最后返還。但這種模式會導(dǎo)致前期資金回籠少,容易面臨資金鏈斷裂的危險,因此需要保證前期有足夠的現(xiàn)金。北京市首個“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”試點養(yǎng)老機構(gòu)——雙井恭和苑正是采用的這種模式。恭和苑是北京率先推出“喘息服務(wù)”的養(yǎng)老院,服務(wù)針對自理、失能、失智老人。會員制一般是前期繳納高額會費,這部分收入可以回收一部分的房屋建設(shè)成本;然后根據(jù)所住房型每年繳納管理費,這部分則成為養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的主要收入。這種采取會員制的管理模式,可以出售長、短租會員卡,對自理、半自理、非自理的客戶提供針對性、個別化的服務(wù),并收取租金。其盈利以房屋出租收益為主,配套產(chǎn)品經(jīng)營收益為輔。如上海親和源正是典型會員制高端養(yǎng)老社區(qū),收費包括會費與年費,會員繳納一次性的入會費和每年的年費就可以入住老年公寓,享受各種設(shè)施和服務(wù)。保單捆綁制是指入住的養(yǎng)老項目與壽險公司的保單掛鉤,投保者在購買保險計劃的同時獲得入住養(yǎng)老社區(qū)的權(quán)利。如泰康人壽的泰康之家養(yǎng)老社區(qū),與其綁定的是一款高端養(yǎng)老年金產(chǎn)品,繳納高額的保金后,在享有保險利益的同時,還可以享受“泰康之家”入住資格。保險合同產(chǎn)生的利益可用來支付社區(qū)每月的房屋租金和居家費用。3.8.2市場分析我國養(yǎng)老地產(chǎn)的運作與盈利模式——租售結(jié)合型租售結(jié)合型養(yǎng)老地產(chǎn)通常包括住宅和老年公寓兩部分:住宅包括普通公寓和別墅用來銷售，是回收資金的主力，并對持有型物業(yè)形成支持;而老年公寓則嵌入普通社區(qū)用于出租。項目社區(qū)內(nèi)通常都配備專門的養(yǎng)老設(shè)施，如護理中心、照料中心以及老年娛樂生活設(shè)施等。例如，萬科幸福匯老年公寓就是采用租售并舉的方式，分為兩種業(yè)態(tài)：一是利用商業(yè)配套設(shè)施建設(shè)的“活躍長者之家”，萬科作為產(chǎn)權(quán)持有者，由上海親和源負責(zé)經(jīng)營管理，主要用于出租；二是配建于住宅部分的“活躍長者住宅”，直接面向市場銷售。這種模式能夠降低資金風(fēng)險，并能進行更為靈活的管理。3.8.2市場分析我國養(yǎng)老地產(chǎn)的運作與盈利模式——案例展示項目名稱占地（萬㎡）總建（萬㎡）產(chǎn)品形式運營模式北京·東方太陽城23370一期產(chǎn)品：公寓（點式、板式、連廊），聯(lián)排別墅二期產(chǎn)品：在已有的一期產(chǎn)品中增加獨棟別墅租售+持有北京·太陽城4230一期產(chǎn)品：假日公寓（租售），多層、小高層、聯(lián)排別墅，獨棟別墅租售+持有上?！びH和源老年公寓8.378.6多層為主租售+持有上?！?1城·孝賢坊6.154.47高層、小高層為主——廣州頤年園3320一期產(chǎn)品：洋房，獨棟別墅；二期產(chǎn)品：小高層洋房出售海南·清平樂8.815以高層、小高層為主出售3.8.2市場分析據(jù)有關(guān)統(tǒng)計,全球養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)一般利潤也就在10%左右,國內(nèi)不少養(yǎng)老企業(yè)更是難以達到收支平衡。因此,在進軍養(yǎng)老市場的路上,企業(yè)應(yīng)當(dāng)優(yōu)化使用金融工具,擴寬投融資渠道,如加強政府創(chuàng)投引導(dǎo)基金或養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基金、房地產(chǎn)信托投資基金、養(yǎng)老債券、PPP等,促進養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)資本多樣化。1.金融工具優(yōu)化使用,促進養(yǎng)老資本多樣化養(yǎng)老地產(chǎn)將慢慢走向連鎖化運營階段。在互聯(lián)網(wǎng)時代,養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展也必將搭乘高科技的快車,充分發(fā)揮創(chuàng)新思維,打通線上線下渠道,打造O2O物業(yè)服務(wù)體系,實現(xiàn)“互聯(lián)網(wǎng)+”養(yǎng)老地產(chǎn)。另外,未來產(chǎn)品將更加貼近服務(wù)群體的個性化需求,向微型化、精細化發(fā)展,精準(zhǔn)的定位和產(chǎn)品策略將成為立足于養(yǎng)老市場的主要競爭力。2.創(chuàng)新養(yǎng)老產(chǎn)品,實現(xiàn)連鎖化、微型化、精細化運營養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)除了聚焦于老年人的生活場景,同時還可以延伸至衣食住行、護理、休閑娛樂等各個消費場景,打造全面養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈。以養(yǎng)老服務(wù)為紐帶,上下游延伸、橫向拓展,就是一條產(chǎn)業(yè)鏈。在發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的同時,可以撬動產(chǎn)業(yè)鏈上的其他板塊,實現(xiàn)資源的整合和互補,打造全生態(tài)的產(chǎn)業(yè)服務(wù)鏈。3.消費場景延伸,打造全面養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)鏈養(yǎng)老地產(chǎn)前景展望案例介紹——北京太陽城北京太陽城介紹項目概況北京太陽城占地總面積42萬平方米。建筑面積30萬平方米，其中：住宅式公寓和租住式、安養(yǎng)式銀齡公寓共23萬平方米，商業(yè)配套設(shè)施7萬平方米。北京太陽城集醫(yī)療救護、生活照料、精神贍養(yǎng)三大功能于一身，為老年人制定了全程化的養(yǎng)老服務(wù)模式。不僅接養(yǎng)身體健康的老人，還接養(yǎng)生活半自理、無自理能力和需要臨終關(guān)懷的老人，涵蓋了老年人必經(jīng)的四個階段。項目配套設(shè)施?購物中心、太陽城醫(yī)院、文化宮、國醫(yī)堂、幼兒園?奧林匹斯俱樂部：溫泉會館、假日酒店案例介紹——北京太陽城經(jīng)營模式由北京太陽城集團投資興建并自行運營管理。項目采取住宅公寓及別墅出售，養(yǎng)老公寓（銀齡公寓）出租兩者相結(jié)合的經(jīng)營模式。養(yǎng)老服務(wù)?住宅公寓及別墅：為購買了住所的老人提供醫(yī)療、購物、送餐、家政等上門服務(wù)。?銀齡公寓A棟、帝陽公寓：是安養(yǎng)護理公寓，主要針對生活半自理和不能自理的老人采用醫(yī)護人員24小時巡診制度和護理人員24小時特別看護制度。而需要臨終關(guān)懷的老人是由北京太陽城醫(yī)院負責(zé)接收，老人臨終時，將有醫(yī)生和護理人員全程陪護。?銀齡公寓B棟：租住式老年公寓，主要接養(yǎng)身體健康的老人。公寓對居住在這里的老人實行特色服務(wù)：一是在生活照料上制定了一整套服務(wù)流程，每日為老人清掃房間、由值班醫(yī)生對老人進行巡診及服務(wù)員叫早等。二是餐飲服務(wù)由營養(yǎng)師提供營養(yǎng)配餐；為身體不適老人送餐到房間等。三是組織老人開展豐富多彩的文化活動。案例介紹——北京太申祥和山莊北京太申祥和山莊項目概況

北京太申祥和山莊（國際敬老院）于1999年開始試營業(yè)，于2002年10月16日正式開業(yè)。是全國首家推行會員制（包括太申祥和會籍、太申尊老會籍、太申至尊尊老會籍）養(yǎng)老模式的國際敬老院。為已退休的專家、教授、老干部及歸國華僑提供養(yǎng)老服務(wù)；現(xiàn)已發(fā)展會員老人1000余名，常住會員老人500多名。庭院美景交通示意圖案例介紹——北京太申祥和山莊

頤養(yǎng)苑中環(huán)湖而建的老年公寓古樸典雅、恢宏大氣，能夠容納1000個床位，被分為四個區(qū)域，用“太申祥和，頤養(yǎng)天年”八個字組合命名，分別是：頤太居、養(yǎng)申居、天祥居和年和居。園子里，安全無障礙通道為老人提供了行走的便利條件，數(shù)百米的連廊一直延伸到『太和府』的最南端。庭院美景王府會館中心垂釣園案例介紹——北京太申祥和山莊養(yǎng)老會籍介紹太申祥和專為老年朋友設(shè)計的養(yǎng)老會籍有：祥和會籍、太申養(yǎng)老會籍、太申尊老會籍、太申至尊尊老會籍共計四種。祥和會籍和太申養(yǎng)老會籍會員在山莊居住，可享受會員房價。太申尊老會籍會員可享受我院提供的免費專屬標(biāo)準(zhǔn)房間的居住權(quán)。太申至尊尊老會籍會員可享受我院提供的免費專屬一居室套房的居住權(quán)。短期居?。盒杼崆邦A(yù)約，每天居住費8美元（一床位），不固定床位。押金8萬元人民幣，外地持公費醫(yī)療證明，押金12萬元人民幣。長期居?。簩嵭袝T制，標(biāo)準(zhǔn)間免費住宿，水電費自理，會員期三年，押金50萬元人民幣，合同到期后全額退還。就餐標(biāo)準(zhǔn)：每人每天12元。案例介紹主流模式：房企涉足養(yǎng)老地產(chǎn)大部分停留在初級階段，真正以后期運營管理為目的還很少土地獲取：多與政府合作取得土地用于養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)，但因為產(chǎn)權(quán)的不完整對項目后期銷售和融資都會形成障礙理想選址：環(huán)境優(yōu)美且交通便利，配套齊全優(yōu)惠政策：低價獲地、政府補貼、稅費減免等經(jīng)營方式：出售或出租，出租型物業(yè)仍以會員費+租金的形式較為常見運營管理：對醫(yī)療整合能力和運營能力有特殊要求，實際操作中需要整合一些醫(yī)療和運營資源；從房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)角度考慮，更適合開發(fā)和運營分離市場反應(yīng)：雖然老年人口規(guī)模有，但因觀念問題有效需求有限規(guī)劃設(shè)計：從住區(qū)規(guī)劃、設(shè)計到配套建筑與設(shè)施方面要符合老年人的特點和需求投入產(chǎn)出：前期投入大，公建及特殊設(shè)計提高成本，持有經(jīng)營收益穩(wěn)定但回收周期長，資金平衡是關(guān)鍵我國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀特點總結(jié)國外養(yǎng)老地產(chǎn)——美國太陽城年齡段0-1818-2425-4445-6465以上比例0.40%0.20%1.30%15.10%83%社區(qū)現(xiàn)狀人口構(gòu)成

：老年人口占絕對多數(shù)戶型構(gòu)成：大多數(shù)是獨棟住宅，也有雙戶公寓、聯(lián)排別墅和多家庭公寓分六大居住社區(qū)：太陽城中心:獨立家庭別墅國王之殿:連體別墅湖中之塔:輔助照料式住宅和家庭護理機構(gòu)庭院阿斯頓花園:出租的獨立居住公寓自由廣場:輔助照料式住宅和家庭護理機構(gòu)美國太陽城中心名稱緣起：

西方不稱老年人為夕陽而是太陽意大利哲學(xué)家康帕內(nèi)拉曾著《太陽城》區(qū)位：臨近海灣社區(qū)坐落于佛羅里達西海岸，位于坦帕和薩拉蘇達之間，距佛羅里達最好的墨西哥海灣海灘只有幾分鐘的路程規(guī)模：接近微型城市社區(qū)太陽城中心共有10500個住宅單元，目前入住來自全美及世界各地的住戶1.6萬目標(biāo)定位和建設(shè)理念：社區(qū)自1961年開始建設(shè)起，便定位佛羅里達乃至全美最好的老年社區(qū)；使老年人精神充實、身體健康，享受一種不孤獨、不依賴、不滿足溫飽型的老年生活美國佛羅里達太陽城中心老年社區(qū)——聞名世界的最為成熟老年社區(qū)之一國外養(yǎng)老地產(chǎn)——美國太陽城整個社區(qū)功能分區(qū)明確：六大居住社區(qū)，各社區(qū)共享一個郵局，超市、醫(yī)療機構(gòu)、銀行和教堂物業(yè)類型為老年人量身定做：“太陽城中心”（獨棟別墅）“國王之殿”（聯(lián)體別墅）“湖中之塔”（輔助照料式住宅和家庭護理機構(gòu)）“庭院”“阿斯頓花園”（出租的獨立居住公寓）“自由廣場”（輔助照料式住宅和家庭護理機構(gòu)）國外養(yǎng)老地產(chǎn)——美國太陽城規(guī)劃設(shè)計人性化：針對老年人的無障礙設(shè)計、空間導(dǎo)向設(shè)計，身心健康相關(guān)的社區(qū)設(shè)施美國太陽城中心成功因素分析針對老年人的建筑規(guī)劃：無障礙設(shè)計——強調(diào)方便安全：社區(qū)住宅以低層建筑為主，在所有區(qū)域布置無障礙步行道、無障礙防滑坡道，設(shè)置低按鍵、高插座極強的空間導(dǎo)向性——應(yīng)對老年人的記憶力感知力下降：對方位感、交通的安全性、道路的可達性均做了安排，實施嚴(yán)格的人車分流針對老年人的社區(qū)設(shè)施——強調(diào)身心健康：身體健康——建有醫(yī)院和老年護理中心，心理健康——老年圖書館，社區(qū)交流大廳電梯內(nèi)低按鈕設(shè)計防滑坡道設(shè)計社區(qū)圖書館社區(qū)交流大廳國外養(yǎng)老地產(chǎn)——美國太陽城多彩的體育運動——會所可以滿足大多數(shù)運動需求，尤其高爾夫，社區(qū)1/3業(yè)主喜愛，經(jīng)常舉辦相關(guān)賽事美國太陽城中心成功因素分析豐富的會所運動：室內(nèi)外游泳池、草地保齡球、網(wǎng)球場，棋牌室，保齡球場，舞廳，健身房，應(yīng)有盡有特色：高爾夫愛好者的天堂：約三分之一的居民是活躍的高爾夫球愛好者。社區(qū)里擁有多個高爾夫球場，交納入會費后，社區(qū)居民可享受126洞高爾夫球場，每年費用約1500美元太陽城中心是世界聞名的BENSUTTON高爾夫?qū)W校的本部全美草地保齡球錦標(biāo)賽白天可以在社區(qū)寬闊的棕櫚樹街道上駕駛高爾夫車，大多數(shù)購物場所都有專門為高爾夫車提供的停車場草地保齡球室內(nèi)游泳池高爾夫球場健身室國外養(yǎng)老地產(chǎn)——美國太陽城俱樂部豐富了社區(qū)活動，各業(yè)主聯(lián)合社區(qū)委員會組織的俱樂部活動精彩紛呈美國太陽城中心成功因素分析豐富多彩的俱樂部課程：社區(qū)有各種各樣業(yè)主自發(fā)組織的俱樂部，開設(shè)課程和組織活動超過80種，如業(yè)余無線電、計算機、縫紉、卡片收藏、投資和舞蹈等這可以幫助老年人完成年輕時未竟的理想。比如，您曾經(jīng)是一個外科大夫，但年輕時您可能一直喜歡做木匠活，退休后生活在太陽城里，您可以到木工坊隨意去做您喜歡的事情藝術(shù)室木工工坊瓷器收藏俱樂部活動交流中心國外養(yǎng)老地產(chǎn)簡要介紹隨著戰(zhàn)后“嬰兒潮”時代出生的人即將步入老年，美國的養(yǎng)老問題也日益突出。為此，美國政府和有關(guān)方面以不斷完善社會保險體系來應(yīng)對這一問題。社會保險由公司和雇員必須按照有關(guān)法律同時交納一定比例的社會保險稅。到65歲退休時即可從中受益，提前退休扣減適當(dāng)比例的收益。對于老年人來說，最重要的是醫(yī)療照顧計劃。醫(yī)療照顧計劃是美國政府專門針對老年人和殘疾人于20世紀(jì)60年代初期設(shè)立的計劃，政府用社會保險稅收為該計劃注入資金。計劃分為A和B兩個種類，區(qū)別為全部免費和需適當(dāng)交費，分別享受不同范圍的醫(yī)療照顧服務(wù)。參加社會保險計劃的老人均可享受這兩種服務(wù)。這樣，在社會保險網(wǎng)的保護下，老年人的養(yǎng)老、治病和送終問題就基本上得到了解決。美國，在保險方面下功夫國外養(yǎng)老地產(chǎn)簡要介紹日本于1996年進入老齡社會，日本政府制訂了一系列法律制度，并不斷進行修改和補充，以期逐步完善社會保障體系。1959年，日本頒布《國民年金法》，采取國家、行業(yè)、個人共同分擔(dān)的辦法，強制20歲到60歲的日本人都參加國民年金體系。1963年，日本政府推出了倡導(dǎo)保障老年人整體生活利益的《老人福利法》，推