房地產(chǎn)策劃-知名咨詢-超高層住宅發(fā)展模式專題分享-6112-13-

超高層住宅發(fā)展模式專題◆當國外超高層住宅與別墅一起成為財富人群權(quán)利和身份的象征；當土地越來越稀缺，資源越來越珍貴；當開發(fā)商不由自主，或者迫不得已紛紛籌備超高層住宅時；當超高層成為一種“現(xiàn)象”前；我們需要準備些什么？◆當香港寸土寸金導致的超高層常態(tài)逐漸“傳染”給內(nèi)地；◆當深圳、上海等一線城市超高層住宅從起初出現(xiàn)時客戶的抗拒發(fā)展到現(xiàn)在的逐漸接受；◆當青島、杭州、海口等資源型城市對于超高層與資源間微妙關(guān)系的逐漸覺醒；◆當2008年類似成都等二三線城市超高層住宅開始出現(xiàn)“井噴”……超高層與普通高層的差別在哪里？當超高層住宅經(jīng)歷初級階段，發(fā)展階段，再到成熟階段，客戶在每個階段表現(xiàn)出怎樣的特征？在不同發(fā)展階段，針對客戶的不同特征，開發(fā)商又要分別有何作為？對此，我們對市場上有著成熟理念和成功實踐的超高層系列案例進行了系統(tǒng)研究……決定是否建超高層，以及超高層建多少的問題，與銷售均價和開發(fā)成本的比值密切相關(guān)……進而我們又發(fā)現(xiàn)：市場超高層成功在城市、地段資源、成本、客戶、開發(fā)商作為等存在著某些共性；我們得出：4引子：成都超高層08年出現(xiàn)“井噴”5成都超高層住宅2008年出現(xiàn)井噴現(xiàn)象樓盤景觀資源技術(shù)指標物業(yè)類型產(chǎn)品戶型價格備注說明成都外灘高層可看府南河占地面積：16666.75平米建面：145000平米容積率：8.7綠化率：32%41層，5棟77-142平方米均價7500元/平方米去年11月24日開盤，本次推出共726套，至今銷售約50%河畔新世界擁有3000米的超長自然河岸線占地面積:1100055平方米總建筑面積:3000000平方米3棟50層高超高層電梯住宅，面積從180余平方米至200余平方米2008年4月27日開盤，首推雙拼（300～350平米）和18層小高層（200平米以上）未定超高層、高層、小高層、多層、別墅由北向南依次排布遠大·朗朗風景總建筑面積:150000平方米容積率：4.16綠化率：70%朗朗風景33層戶型增加了更多超大露臺和空中花園，全贈送的露臺面積多達40多平米，比普通住宅多出了近10%的陽光和清風四期朗朗風景價格未定。按揭8成30年，享受青年置業(yè)計劃城市理想大廈城市中央景觀占地9.7畝，總建面8萬6千多平方米。容積率：4.828層高層，37層超高層A塔樓，為37層和30層的35-70㎡精裝戶型，B塔樓，為28層和23層精裝SOHO商務(wù)空間，均價12000元/平米4月12日開盤，推出5－17層，預計銷售60％時代豪庭河景42層，3棟106-155平方米，共5款戶型，其中，106平方米的戶型為2房2廳2衛(wèi)均價為10000元/平方米開發(fā)商：九龍倉地產(chǎn)上錦美地臨河水公園，城市中心景觀占地面積:6206.41平方米總建筑面積:55948.53平方米總戶數(shù):539停車位:320綠化率：26.6%41層，1棟48-55平米一居,72-94平米兩室,102-125三房均價7500元/平方米項目4月12日開盤，至今銷售40％凌俊公園景觀，城市配套景觀用地面積為7040.7平方米，總建筑面積93818.81平方米住宅45層，商務(wù)公寓47層住宅主力面積50—70m2左右，三梯八戶；商務(wù)公寓主力面積30—50m2左右商務(wù)公寓樓，目前工作進度5％6成都客戶對超高層接受度呈增長趨勢，07年底，高層和超高層客戶接受度占40%王先生：“我喜歡住高層，臨窗而立，我甚至把它視為一種奮斗之后成功的象征！”這是對高層最為直白的民意表現(xiàn)。魏女士：好容易被兒子說服愿意住電梯了，但她無論如何只愿住在10多樓，原因很簡單，萬一停電了，她還可以慢慢爬樓梯。10多層最合適，看的遠，又不會因為樓層太高，讓樓下的風景變成“微縮景觀”。羅先生：執(zhí)業(yè)律師羅先生喜歡高層，聽說成都也有了5、60層高的住宅，他居然立馬就準備去認購。在他看來，住在高層，視野開闊、空氣新鮮、私密性好。2007年底，成都客戶首選多層產(chǎn)品，其次為高層和超高層。07年超高層在成都出現(xiàn)后，高層和超高層的客戶接受度激增為40%，顯示客戶對超高層較高的接受度2007年前，超高層住宅在成都從未出現(xiàn)過，客戶擔心安全性問題，擔心產(chǎn)品后期物管、配套服務(wù)，那么開發(fā)商是如何解決成都客戶超高層住宅抗性呢？7成都超高層開發(fā)商從高品質(zhì)產(chǎn)品、園林尺度擴大、物管服務(wù)前置、生活方式打造等主動引導客戶成都客戶超高層接受度呈增長趨勢開發(fā)商從居住感覺上主動引導，強化超高層優(yōu)勢，淡化劣勢高品質(zhì)產(chǎn)品景觀最大化生活方式打造園林尺度擴大物管服務(wù)前置8超高層是什么？9我國《民用建筑設(shè)計通則》（JG37—87）將住宅建筑層數(shù)劃分為：1～3層為低層；4～6層為多層；7～9為中高層；凡超過100米均為超高層。聯(lián)合國1972年國際高層建筑會議將高層建筑按高度分為四類：（1）9～16層（最高為50米）；（2）17～25層（最高到75米）；（3）26～40層（最高到100米）；40層以上（即超高層建筑）。日本建筑大辭典將5～6層至14～15層的建筑定為高層建筑，15層以上為超高層建筑。

100米高度帶來的質(zhì)的變化戶型成本實用率安全性物業(yè)管理通透性差異形房間面積的影響陽臺開窗公攤較高消防樓梯增加每50米設(shè)置避難層實用率多在70％左右成本比高層高出15%～25%對抗風、抗震的要求變化，帶來成本大量增加電梯安全系數(shù)可燃性材料增加人員疏散問題便于統(tǒng)一管理日常運行能耗高后期維護管理費用高其他10從客戶感知角度：超高層與高層沒有大的變化，只是形態(tài)上的差異獨棟、雙拼、聯(lián)排疊拼、洋房、多層小高層高層、超高層對高度的感知對空間的感知低中低中高有天有地，獨門獨院鄰里空間，親近院落空中感受，俯視園林開闊視野，遠眺景觀從客戶角度，對高層與超高層的區(qū)別并不敏感高度：能夠接受20多層的高度也能夠接受40層左右的高度；在地平線上仰視對20與40層感知差別不大景觀：同樣對社區(qū)園林感知不強的情況下，超高層的遠眺景觀好于高層戶型：高層與超高層面臨的戶型問題類似，空間感覺類似11從銷售價格角度：無強勢景觀支持的情況下，超高層與高層價格差別不大，但超高層頂層部分可以實現(xiàn)溢價綜合案例經(jīng)驗可知，超高層銷售價格可以明顯地分成兩部分：看不到景觀的樓層與高層均價相差無幾；可看優(yōu)勢景觀資源的超高層樓層，產(chǎn)品戶型設(shè)計可能與低樓層不同，而價格相比高層也會出現(xiàn)一個跳差超高層樓盤超高層均價高層均價備注深圳金域藍灣17000元/平米（2006年），排除市場泡沫，正常價位為9000元/平米8200元/平米（2004年）珠海金域藍灣2008年五一推出，預計均價13000元/平米15000元/平米超高層33層以下價格與高層接近，33層以上價格出現(xiàn)跳差蕪湖世茂濱江花園預計均價8500元/平米預計均價8000元/平米武漢世茂錦繡長江均價15000元/平米均價14500元/平米12客戶對高層與超高層的感知沒有明顯區(qū)別與高層價格無大的差別，但頂層部分可以實現(xiàn)溢價123那么，決定超高層市場實現(xiàn)度的核心要素是什么？13超高層住宅的市場共性六大規(guī)律14國外案例國內(nèi)案例香港凱旋門香港貝沙灣深圳萬科俊園深圳擎天華庭深圳港立豪園青島東海路9號成都河畔新世界成都華宇金沙港灣杭州盛元慧谷杭州東方潤園寧波凌江名庭重慶?？湾蕖邔酉盗邪咐梃b的原則不是要尋找一模一樣案例進行模式照抄，而是要挖掘這個案例產(chǎn)生背后所隱含的條件。通過分析國內(nèi)外大量超高層案例，我們得出超高層住宅市場成功6大共性規(guī)律15在市場化的條件下，超高層成功市場實現(xiàn)需要經(jīng)濟發(fā)展與高度城市化的支撐市場化條件下超高層出現(xiàn)的宏觀經(jīng)濟背景：經(jīng)濟發(fā)展水平較高城市的GDP總量達到3000億元以上超高層開始出現(xiàn)城市的GDP總量達到6000億元以上超高層大量出現(xiàn)城市化率較高城市化率達到60％左右開始出現(xiàn)超高層城市化率達到80％左右超高層大量出現(xiàn)現(xiàn)象城市GDP（億元）城市化率超高層住宅大量涌現(xiàn)北京912084.3%上海1176588.7%廣州674478.5%深圳6657100%開始出現(xiàn)超高層住宅武漢310068%南京320775%佛山355880%成都332055％青島370059%福州197550％………………超高層成功共性一出現(xiàn)超高層的城市基本指標16超高層多位于城市新區(qū)或核心地段，并依賴強勢資源驅(qū)動超高層多具有強勢水景資源世茂濱江系列多擁有一線海景、江景資源，如武漢錦繡長江、蕪湖世茂濱江花園等超高層若位于城市政府新區(qū)，開發(fā)商多主動承擔“城市運營商”角色開發(fā)商會采取綜合多元化的地產(chǎn)發(fā)展模式，發(fā)揮出土地最大價值綜合社區(qū)包括了住宅、商業(yè)、辦公、酒店、教育、娛樂等設(shè)施，功能結(jié)構(gòu)上得以互補，資源得以共享在開發(fā)土地過程中被要求考慮被開發(fā)區(qū)域?qū)φ麄€城市所產(chǎn)生的經(jīng)濟效益，被要求具有一定的景觀性，注重與周邊環(huán)境的融合樓盤技術(shù)指標城市運營商物業(yè)類型武漢世茂錦繡長江占面：90.25萬㎡建面：165萬㎡容積率：2.3綠化率：53.6%從兩江四岸復合功能區(qū)（RBD）發(fā)展要求出發(fā)，為武漢新區(qū)創(chuàng)造了一個集商業(yè)、旅游、休閑娛樂、商務(wù)辦公、酒店及高尚居住為一體的綜合功能區(qū)；不僅與四新地區(qū)建設(shè)形成互動，更促進了武漢三鎮(zhèn)的均衡發(fā)展住宅產(chǎn)品為純板式高層與超高層，沿江有部分聯(lián)排別墅；占總體量20％的商業(yè)、寫字樓、酒店為輔助，烘托出良好的高端住宅物業(yè)形象南京世茂濱江新城占面:51萬㎡建面:150萬㎡容積率：2.3綠化率：65%所在的城市功能區(qū)為南京政府著力打造的濱江板塊的核心發(fā)展區(qū)域，是打造長江之畔全新南京城市形象及文化吸引力的主要區(qū)域新城由17棟50層的超高層建筑、五星級酒店、沿江商業(yè)步行街、市民廣場、文化廣場、幼兒園、中小學以及大型購物超市等組成福州世茂外灘花園占面：77357㎡建面：27萬㎡容積率：2.73綠化率：56.30%項目根據(jù)福州"東擴南進"的未來城市格局，開發(fā)閩江沿岸150米純板式超高層豪宅，4棟百米板式豪宅商業(yè)配套，6000平米五星級會所蕪湖世茂濱江花園占面：19萬㎡建面：56.5萬㎡容積率：2.73綠化率：60%位于蕪湖市迄今為止最大的市政配套工程——濱江公園的一期工程內(nèi)，三號地塊應市政府之邀，作為城市運營商承建的文化藝術(shù)中心

由8幢33～53層的高層、超高層住宅和2幢五星級酒店組成超高層成功共性二蕪湖世茂濱江花園武漢世茂錦繡長江17市場客戶具備視野開闊、能夠接受較新鮮事物的特質(zhì)超高層成功共性三超高層客戶共性世茂濱江系列萬科金域藍灣系列成都、重慶、杭州……深圳、上?！?jīng)歷豐富愿意嘗試新鮮事物能夠接受創(chuàng)新經(jīng)濟實力較強視野開闊，見多識廣……大城市生活背景18面對客戶對超高層的抗性，開發(fā)商從產(chǎn)品設(shè)計階段就開始滿足客戶需求，力求舒適性與實用性兼顧，引導客戶認知如今超高層就像3、4年前的小高層，客戶有抗性，但我們持樂觀態(tài)度，作為開發(fā)商，我們主要從居住感覺上加以引導，同時物管服務(wù)前置——成都天璽項目負責人陳先生超高層成功共性四階段初級階段發(fā)展階段成熟階段特征中、高層住宅增多，超高層住宅開始出現(xiàn)超高層住宅數(shù)量增多超高層住宅大量出現(xiàn)客戶主要特征抗性大抗性弱化，接受度提高接受度明顯提高舊有的居住觀念仍未被打破；放大超高層居住的不安感；對超高層居住持好奇，懷疑態(tài)度舊有居住觀念被打破；持有觀望態(tài)度、從眾心理；淡化不安感，開始重視視野、采光、通風等優(yōu)點；產(chǎn)生超高層居住優(yōu)越感理性看待超高層居??；優(yōu)勢意識增強發(fā)展商作為相對保守的開發(fā)策略；挖掘關(guān)系客戶、有區(qū)域情結(jié)的客戶；訴求完善的城市配套引導：強化視野、通風、采光的特性；強化超高層居住的優(yōu)越感；注重規(guī)劃、建筑、園林設(shè)計：以景觀為導向的產(chǎn)品規(guī)劃，高品質(zhì)產(chǎn)品，景觀最大化，園林尺度擴大；選址上占據(jù)較好的景觀資源倡導新的生活方式；豐富產(chǎn)品線；服務(wù)升級：物管服務(wù)前置；發(fā)揮品牌優(yōu)勢超高層發(fā)展初級階段，開發(fā)商重點營銷老客戶，僅從營銷階段影響客戶；發(fā)展階段，開始從產(chǎn)品設(shè)計階段滿足客戶需求，力求舒適性與實用性；成熟階段，通過物管、產(chǎn)品、園林、區(qū)域資源等重點打造一種超高層獨特的生活方式訪談紀要19所在城市的房價基數(shù)較高，且價格仍有上漲空間，超高層的售價能夠遠高于建造成本在市場化的條件下，要開發(fā)商付出更多的成本建造超高層，超高層必須能夠帶來更多的溢價空間。超高層成功共性五建安成本3000元/㎡20超高層銷售均價與開發(fā)成本之比（簡稱S比）的不同會導致超高層開發(fā)模式的不同樓盤開發(fā)成本銷售均價S比（S=銷售均價/開發(fā)成本）世茂濱江系列上海世茂濱江花園1萬元/平方米3萬元/平方米3南京世茂濱江新城4193元/平方米1.3萬元/平方米3.1武漢世茂錦繡長江6590元/平方米1.45萬元/平方米2.2福州世茂外灘花園5000元/平方米1.2萬元/平方米2.4蕪湖世茂濱江花園3809元/平方米8000元/平方米2.1萬科金域藍灣系列深圳金域藍灣4500元/平方米9000元/平方米2珠海金域藍灣4500元/平方米7500元/平方米1.7成都金域藍灣5172元/平方米8981元/平方米1.74注：深圳金域藍灣、珠海金域藍灣“S比”計算，超高層銷售均價以排除2007年市場泡沫、市場正常情況下均價計算超高層成功共性六21超高層市場成功實現(xiàn)共性總結(jié)城市因素共性1：城市GDP總量達到一定層級共性2：城市化率達到一定水平共性6：市場具有較高的可實現(xiàn)售價預期共性4：市場客戶具備視野開闊，能夠接受創(chuàng)新事物的特質(zhì)區(qū)域因素價格因素客戶因素共性3：超高層多位于城市新區(qū)或核心，并依賴強勢資源驅(qū)動共性7：S比的不同會導致超高層開發(fā)模式的不同共性5：開發(fā)商從各個層面對客戶抗性進行引導這些共性并不適用于每一個案例，但來源于一些類似的成功要素的總結(jié)22匹配超高層出現(xiàn)的共性條件后，超高層如想在市場成功實現(xiàn)，仍需開發(fā)商有所作為針對客戶可能存在的抗性的引導：可能存在的抗性抗性的原因有效的解決方案選擇適合項目的開發(fā)模式開發(fā)模式有哪些明確模式選擇的前提條件適合項目的超高層規(guī)模超高層在項目整體中的作用匹配超高層共性條件后的開發(fā)商作為選擇不同的開發(fā)模式，將帶來全然不同的產(chǎn)品線23超高層兩種發(fā)展模式案例研究24我們對市場上有著成熟理念和成功實踐的超高層系列案例進行了系統(tǒng)研究世茂濱江系列超高層一線江景、湖景資源；超高層低密度；開發(fā)量在100萬平米以上，通過規(guī)模效應降低建設(shè)推廣成本；綠化率50%以上；綜合體運營，其中住宅占世茂利潤70%萬科金域藍灣系列超高層二線水資源；中小規(guī)模地塊；中高容積率；超高層、高層等多種物業(yè)形態(tài)相融合，用以分攤?cè)莘e率；精致園林，提高單位成本成都系列超高層2007年為成都超高層轉(zhuǎn)折點，08年出現(xiàn)井噴。其中超高層集中在城市核心景觀以及二環(huán)錦江沿線。超高層開發(fā)以外來品牌開發(fā)商為主上海、南京、武漢、福州、成都、蕪湖等世茂濱江系列超高層深圳、珠海、福州、成都等金域藍灣系列超高層25世茂濱江超高層系列案例樓盤景觀資源技術(shù)指標物業(yè)類型產(chǎn)品戶型價格地價、投資額等上海世茂濱江花園一線江景占地22.06萬平米，建面70萬平米容積率2.9綠化率70%6棟49～55層超高層公寓與1棟60層酒店式公寓戶型從四房兩廳到一房一廳，從80多平米到300多平米總投資達50億人民幣；目前三級市場價格：3.5～4.2萬元/平方米僅拆遷費意向，就投入了20億元。拔高建筑高度，降低建筑密度，制造獨特規(guī)劃效果，保證戶戶“前江后園”景觀南京世茂濱江新城地處南京長江、秦淮河口占面:510000平方米總建面:150萬平方米容積率：2.3綠化率：65%開發(fā)周期:三期總戶數(shù):8000新城由17棟50層的超高層建筑、五星級酒店、沿江商業(yè)步行街、市民廣場、文化廣場、中小學以及大型購物超市等組成“家家面江，戶戶有景”，戶型上采用三梯四戶和三梯兩戶設(shè)計110-270平毛坯13000元/平，精裝修17000元/平均價:13000元/平方米18億買地1000畝，總投資將超過100億，樓面地價0.12萬元/平方米，公司未來三年收益提供保障武漢世茂錦繡長江2公里長江景觀用地面積90.25萬㎡，規(guī)劃凈用地面積為65.02萬㎡，容積率2.3。綠化率53.6%項目整體建筑面積165萬㎡，投資超過100億住宅產(chǎn)品為純板式高層與超高層，沿江有部分聯(lián)排別墅。占總體量20％的商業(yè)、寫字樓、酒店為輔助，烘托出良好的高端住宅物業(yè)形象二期奇數(shù)層257平米，偶數(shù)層255平米均價14500

元/平米規(guī)劃層面采取以高層低密度，得到多量綠化及公共空間，烘托高端物業(yè)價值福州世茂外灘花園一線江景占地77357平方米，總建筑面積27萬M2容積率2.73綠化率56.30%150米純板式超高層豪宅,4棟百米板式豪宅起價:8000元/平方米均價:12000元/平方米地價+建造成本大約在5000元/平米，預計每平方米每天租金大約在2-3元，大約10年左右就可以收回蕪湖世茂濱江花園坐擁2公里浩淼長江岸線總投資近50個億，占地280余畝，總建筑面積56.5萬平方米綠化率60%由8幢33-53層的高層、超高層住宅和2幢五星級酒店組成在戶型設(shè)計上，采用了江景最大化的設(shè)計原則，尤其是靠江端頭，設(shè)計了全江景戶型；整體建筑坐北朝南偏西呈弧型排列，沿江展開2008年1月1日開工。目前，周邊小區(qū)在4700元到5000元。估計世茂精裝房售價達8000元占地280余畝，4.01億元巨資摘得該地塊26萬科金域藍灣系列超高層案例樓盤景觀資源技術(shù)指標（單位：平米）物業(yè)類型產(chǎn)品戶型價格備注占面建面容積率深圳金域藍灣一線海景：靠近紅樹林及深圳灣，南北主視野毫無阻擋，3層以上可看海6.3萬42萬6.58一期為4棟33層高層、二期為4棟34層波浪型高層，三期為2棟47層超高層三期超高層戶型分別是110－130平米二房和140－160平米三房一二期均價：8200元/平方米（2004）；三期均價：17000元/平方米（2006）萬科地產(chǎn)第一個濱海全景觀住宅項目超大型海濱高尚住宅(高層)，弧形大曲線布局，出挑深遠大陽臺珠海金域藍灣一線海景：南向可眺望珠海漁女及市景，東向可直視香洲漁港，東南向可觀賞野貍島2.4萬9.2萬3.91棟47層超高層，3棟33層高層，6套商HOUSE。超高層住宅建設(shè)完工后將成為珠海住宅第一高度，樹立珠海情侶路新地標超高層以180平米的三房和103平米的二房為主，高層主力戶型為150－175平米的三房，其次為90－105平米的二房及205－210平米的四房，另有少量頂層復式均價：15000元/平方米超高層作為三期最后推出，目前尚在認籌。福州金域藍灣——16萬16.5萬2.3擬建超高層、高層及少量聯(lián)排別墅，延續(xù)金域系列產(chǎn)品品質(zhì)，目標客戶定位于福州中高端消費群體————項目案名“萬科金域榕郡”業(yè)，形象廣告開始出街，項目具體情況尚未公開。成都金域藍灣河景：西臨沙河7.4萬35萬535、36層高層，5層多層。戶型方面以兩房、三房為主，兩房95-120平方米，三房135-150平方米均價:8981元/平方米新古典主義建筑風格27通過案例分析，我們發(fā)現(xiàn)決定是否建超高層，以及超高層建多少問題，與銷售均價和開發(fā)成本的比值密切相關(guān)我們得出，最終決定是否建超高層，以及超高層建多少問題，與銷售均價和開發(fā)成本的比值密切相關(guān)樓盤開發(fā)成本銷售均價上海世茂濱江花園1萬元/平方米3萬元/平方米南京世茂濱江新城4193元/平方米1.3萬元/平方米武漢世茂錦繡長江6590元/平方米1.45萬元/平方米福州世茂外灘花園5000元/平方米1.2萬元/平方米蕪湖世茂濱江花園3809元/平方米8000元/平方米深圳金域藍灣4500元/平方米9000元/平方米珠海金域藍灣4500元/平方米7500元/平方米成都金域藍灣5172元/平方米8981元/平方米福州金域藍灣1萬元/平方米1.2萬元/平方米成都外灘4000元/平方米7500元/平方米超高層規(guī)模銷售均價/開發(fā)成本我們將“銷售均價/開發(fā)成本”擬為“S比”，那么S比值的不同是否會形成超高層不同的開發(fā)模式呢？注：深圳金域藍灣、珠海金域藍灣“S比”計算，超高層銷售均價以排除2007年市場泡沫、市場正常情況下均價計算28按S比大小可將樓盤分為兩種模式，大于2屬于價值主體模式；S比小于2歸類形象主導模式世聯(lián)認為，按S比值大小可以將樓盤分為兩種模式，大于2.0的樓盤屬于價值主體模式；S比小于2.0的樓盤歸類形象主導模式價值主題模式以世茂濱江系列為代表，形象主導模式以金域藍灣系列代表1.01.52.02.53.0123456789S比=銷售均價/開發(fā)成本S比樓盤S比價值主體上海世茂濱江花園3南京世茂濱江新城3.1武漢世茂錦繡長江2.2福州世茂外灘花園2.4蕪湖世茂濱江花園2.11234510S比＜2S比＞2價值主體模式形象主導模式樓盤S比形象主導深圳金域藍灣2珠海金域藍灣1.7成都金域藍灣1.74福州金域藍灣1.2成都外灘1.1578910629價值主體與形象主導兩種開發(fā)模式核心點對比定位客戶園林配套資源強度、項目規(guī)模、容積率規(guī)劃排布、產(chǎn)品比例、梯戶比、實用率、平面組織、增值體系客戶關(guān)注點、解除抗性的共性綠化率功能定位、檔次定位城市價值會所、物管、商業(yè)自身屬性產(chǎn)品兩種開發(fā)模式核心點對比30形象主導模式及價值主體模式適應性KPI條件研究形象主導（以金域藍灣系列為例）價值主體（以世茂濱江系列為例）核心“S比”遠小于2大于2項目屬性資源屬性二線資源、高容積率、中型規(guī)模項目一線強勢資源（海、濱江）、中等容積率、超大規(guī)模項目定位定位高端、純住宅、側(cè)重項目利潤定位頂級、綜合體、注重城市融合產(chǎn)品分攤?cè)莘e率、超高層僅占20%～30%、一梯多戶超高層占80%～90%、一梯兩戶為主園林綠化率小于30%，小規(guī)模、精致園林、單位成本提高綠化率大于50%，大規(guī)模，國際綜合主題園林、配套依托現(xiàn)有配套體系，自身配套弱自建城市級配套（復合功能）自身能力資金實力較強的資本實力雄厚的資本實力品牌效應一定的品牌效應較強的品牌效應政府依賴度政府支持依賴度弱與政府良好的關(guān)系區(qū)域運營能力功能單一，項目自身運作能力較強很強的區(qū)域運營的能力31資源強度方面，世茂濱江多擁有一線江景強勢資源，相比，金域藍灣系列多為二線水景資源世茂濱江系列上海世茂濱江花園福州世茂外灘花園蕪湖世茂濱江花園武漢世茂錦繡長江南京世茂濱江新城景觀資源一線黃浦江江景一線閩江江景坐擁2公里一線長江岸線2公里一線長江景觀一線江景、秦淮河口萬科金域藍灣系列深圳金域藍灣珠海金域藍灣天津金域藍灣成都金域藍灣南京金域藍灣景觀資源二線海景一線海景二線湖景：12.45公頃的濱海湖弱勢河景：沙河一線河景：北面看牛首山河和秦淮河景世茂濱江系列多擁有一線海景、江景資源，如武漢錦繡長江、蕪湖世茂濱江花園等金域藍灣系列水景資源相對弱于世茂濱江系列；金域藍灣系列資源多為湖景、河景，多為二線景觀，如天津金域藍灣、成都金域藍灣等自身屬性資源規(guī)模容積率32規(guī)模方面，世茂濱江多為100萬平米以上大規(guī)模項目，金域藍灣系列多為30萬平米以下中等規(guī)模項目世茂濱江系列多為100萬平米以上大規(guī)模項目，金域藍灣系列多為30萬平米以下中等規(guī)模項目世茂濱江系列上海世茂濱江花園南京世茂濱江新城蕪湖世茂濱江花園武漢世茂錦繡長江占面22萬51萬19萬90萬建面70萬150萬56萬65萬萬科金域藍灣系列深圳金域藍灣珠海金域藍灣天津金域藍灣成都金域藍灣占面6.3萬2.4萬6萬7.4萬建面42萬9.2萬24萬35萬金域藍灣系列占面均在8萬平米以內(nèi)；建面平均為25萬平米，其中最高為深圳金域藍灣為42萬平米自身屬性資源規(guī)模容積率世茂濱江項目占面均在50萬平米左右，最高南京世茂濱江新城達150萬平米；世茂濱江建面平均都超過了100萬平米33容積率，世茂濱江屬超高層低密度項目，金域藍灣系列為中高容積率，成都超高層為高容積率世茂濱江系列上海世茂濱江花園福州世茂外灘花園蕪湖世茂濱江花園武漢世茂錦繡長江南京世茂濱江新城容積率2.9

2.734.172.32.3

萬科金域藍灣系列深圳金域藍灣珠海金域藍灣天津金域藍灣成都金域藍灣南京金域藍灣容積率6.583.945

2成都超高層成都外灘

河畔新世界

遠大·朗朗風景

城市理想大廈

時代豪庭

上錦美地

容積率8.73.94.164.832R=2.0～3.0R=3.0～7.0R=4.0～8.0自身屬性資源規(guī)模容積率世茂濱江系列容積率集中在2.0～3.0，屬超高層低密度項目；金域藍灣系列容積率較高，為3.0～7.0；相比，成都超高層容積率高于強兩者，為4.0～8.0。34超高層選擇何種模式的前提條件價值主體形象主導?？谒{城廣場項目匹配模式自身屬性規(guī)模大規(guī)模中型規(guī)模239畝，在長秀片區(qū)屬大規(guī)模項目資源一線資源二線資源二線海景資源容積率低容積率中高容積率中高容積率開發(fā)商資金實力較強的資本實力一定的資本實力持續(xù)的資本實力品牌效應較強的品牌效應較強的品牌效應較強的品牌效應政府合作與政府良好的關(guān)系較少本項目由長信與有政府背景的城投合作開發(fā)區(qū)域運營能力較強的區(qū)域運營的能力無無特殊要求匹配超高層兩種模式，我們發(fā)現(xiàn)，?？谒{城廣場項目與形象主導模式較接近，但不同點在于我們項目規(guī)模在長秀片區(qū)屬大規(guī)模，同時有著良好的政府合作背景。?？谒{城廣場超高層前提條件模式匹配35定位：價值主體模式多定位頂級、綜合體運營，主動承擔“城市運營商”角色；形象主導型則定位中高檔、純住宅、首要關(guān)注項目利潤層面世茂濱江上海世茂濱江花園福州世茂外灘花園蕪湖世茂濱江花園武漢世茂錦繡長江南京世茂濱江新城功能定位超高層住宅、1棟60層酒店式公寓

超高層豪宅、摩爾商業(yè)街、5000平米超豪華會所高層、超高層住宅、2幢五星級酒店超高層、占總體量20％的商業(yè)、寫字樓、酒店超高層、五星級酒店、商業(yè)步行街、市民廣場、幼兒園、中小學、超市檔次定位全國頂級福州頂級蕪湖頂級頂級頂級城市價值根據(jù)福州"東擴南進"的未來城市格局，開發(fā)閩江沿岸三號地塊應市政府之邀，作為城市運營商承建的文化藝術(shù)中心不僅與四新地區(qū)建設(shè)形成互動，更促進了武漢三鎮(zhèn)的均衡發(fā)展所在的城市功能區(qū)為南京政府著力打造的濱江板塊的核心發(fā)展區(qū)域萬科金域藍灣系列深圳金域藍灣珠海金域藍灣天津金域藍灣成都金域藍灣廈門金域藍灣南京金域藍灣功能定位住宅住宅、商HOUSE住宅住宅住宅住宅、商業(yè)街檔次定位高檔高檔中/高檔中/高檔中檔高檔城市價值萬科金域藍灣系列對城市價值貢獻，主要體現(xiàn)在精細化以及產(chǎn)品創(chuàng)新定位功能定位檔次定位城市價值功能定位，價值主體模式定位為住宅、商業(yè)、辦公、酒店、教育、娛樂等綜合體，形象主導型以純住宅為主，少量附有商業(yè)；檔次定位，價值主體模式定位全國或城市頂級，形象主導型為中高檔；城市價值，價值主體模式多位于城市政務(wù)新區(qū)，主動承擔“城市運營商”角色，綜合體運營考慮被開發(fā)區(qū)域?qū)φ麄€城市所產(chǎn)生的經(jīng)濟效益；形象主導型注重項目本身利潤層面武漢世茂錦繡長江36價值主體模式多為純超高層產(chǎn)品，單排布置超高層建筑，降低建筑密度，注重戶戶觀景，追求綜合運營能力產(chǎn)品規(guī)劃排布產(chǎn)品比例戶型世茂超高層降低建筑密度，單排布置，前后錯落布置，視線互不遮擋，保通風性上海世茂濱江花園弧形排布，景觀最大化南京世茂濱江新城在沿江一線規(guī)劃商鋪，而非住宅37復合產(chǎn)品規(guī)劃，形象主導規(guī)劃更多為分攤?cè)莘e率，超高層相對獨立集中排布，占據(jù)優(yōu)越景觀產(chǎn)品規(guī)劃排布產(chǎn)品比例戶型一期33層高層二期33層高層三期47層超高層，158m項目容積率：7深圳金域藍灣，超高層看海景視線相對好于一二期珠海金域藍灣，超高層保證海景，不影響其他物業(yè)開發(fā)形象主導模式規(guī)劃排布要點：以超高層分攤高容積率，利用項目的整體溢價，以時間換空間；超高層為整個項目樹立形象標桿，和高層等半圍合式布局形成組團；獨立集中排布，緣于超高層工期長，超高層位置相對不影響其他物業(yè)類型開發(fā)成都湖畔新世界排布相對獨立，聚集38超高層與其他物業(yè)類型關(guān)系處理方面，價值主體注重超高層江景最大化，低密度物業(yè)則占據(jù)社區(qū)內(nèi)園林景觀；形象主導，超高層與高層等隔離、分期分組團開發(fā)價值主體，多以道路、水系分界物業(yè)類型，不同物業(yè)類型分區(qū)獨立；高層排布在臨河面，最大化利用河景資源，并體現(xiàn)整體規(guī)劃的儀式感與序列感；低密度物業(yè)圍繞水系排布，占據(jù)社區(qū)最好資源景觀；形象主導超高層與其他物業(yè)往往隔離，分期、分組團開發(fā)深圳金域藍灣，以超高層消化高容積率，并置于末期開發(fā)，利用項目的整體溢價，以時間換空間；珠海金域藍灣，采用一座超高層和三座高層半圍合式布局形成兩個組團，通過合理的折板式樓型設(shè)計，超高層90%戶型擁有多角度的優(yōu)良海景資源，實現(xiàn)景觀資源價值最大化高層排布在臨河面，最大化利用河景資源，并體現(xiàn)整體規(guī)劃的儀式感與序列感低密度物業(yè)占據(jù)社區(qū)內(nèi)部最佳資源產(chǎn)品規(guī)劃排布產(chǎn)品比例戶型一期33層高層二期33層高層三期47層超高層，158m項目容積率：7深圳金域藍灣珠海金域藍灣39產(chǎn)品比例，超高層占價值主體模式80%～90%以上；形象主導模式產(chǎn)品線豐富，超高層僅占20%～30%價值主體模式，超高層比例往往占80%～90%以上如上海、南京、福州、武漢世茂濱江系列為100%超高層住宅；形象主導模式，超高層比例僅占20%～30%，產(chǎn)品線豐富，包括高層、多層、別墅等產(chǎn)品。如金域藍灣系列世茂濱江系列上海世茂濱江花園福州世茂外灘花園蕪湖世茂濱江花園武漢世茂錦繡長江南京世茂濱江新城產(chǎn)品比例超高層住宅、1棟60層酒店式公寓

150米純板式超高層豪宅,4棟百米板式豪宅

由8幢33-53層的高層、超高層住宅

純板式高層與超高層，沿江有部分聯(lián)排別墅

17棟50層的超高層建筑

萬科金域藍灣系列深圳金域藍灣珠海金域藍灣天津金域藍灣成都金域藍灣南京金域藍灣產(chǎn)品比例一期為4棟33層高層、二期為4棟34層波浪型高層，三期為2棟47層超高層1棟47層超高層，3棟33層高層9棟33層高層35、36層高層，5棟多層45棟18層住宅、10棟30層住宅產(chǎn)品規(guī)劃排布產(chǎn)品比例戶型40戶型，形象主導模式追求利潤，一個交通核往往有三戶三梯、三戶四梯、五戶四梯；價值主體兩戶兩梯、三戶三梯、兩戶三梯，舒適性高價值主體一個交通核往往有兩戶兩部電梯、三戶三部電梯、兩戶三部電梯，舒適性高；形象主導模式，一個交通核往往為三戶三部電梯、四戶三部電梯、五戶四梯產(chǎn)品規(guī)劃排布產(chǎn)品比例戶型上海世茂濱江花園一梯二、一梯三三梯三戶、三梯兩戶三梯三戶、三梯四戶兩梯兩戶南京世茂濱江新城珠海金域藍灣，31層以下為三梯四戶，31層以上為三梯三戶ABCCD深圳金域藍灣以四梯五戶為主41戶型，價值主體模式從頂端客戶需求出發(fā)，功能房景觀最大化，舒適度高；形象主導模式滿足基本舒適性前提下，贈送面積為最大賣點開闊江景臥室與客廳；雙層中空鋼化玻璃落地窗，主人生活區(qū)與傭人服務(wù)區(qū)分隔明確產(chǎn)品規(guī)劃排布產(chǎn)品比例戶型附贈約11平米雙南向花園平臺；附帶約7平米獨立休閑空間；主臥區(qū)可設(shè)置獨立衣帽間，附帶衛(wèi)生間天津金域藍灣上海世茂濱江花園客房飄窗設(shè)計，法式園林盡收眼底；主臥大面積觀景窗；主衛(wèi)飄窗設(shè)計客廳配以觀景大陽臺深圳金域藍灣南北通透，全海景陽臺每戶獨有兩層高陽臺主人房附超大凸窗形象主導模式戶型亮點滿足基本舒適性需求入戶花園、挑高露臺等大面積贈送比價值主體模式戶型亮點功能房景觀最大化，客廳、主臥、衛(wèi)生間落地玻璃窗，看一線江景；舒適度高，如雙主臥、生活區(qū)主仆分離等南京世茂濱江新城42建筑風格，采用現(xiàn)代都市風格，價值主體模式項目更展現(xiàn)濱海建筑風情建筑風格均采用現(xiàn)代都市風格，采用明朗的顏色搭配（啡紅色與白色、暖灰色）、輕巧飄逸的形體符號（如大面積陽臺、飄板、遮陽百葉）部分項目展現(xiàn)濱海建筑風情。如珠海金域藍灣通過凸凹有致的體塊交接、構(gòu)造精致的建筑節(jié)點、充滿韻律感的錯層陽臺立體構(gòu)圖來捕捉陽光與陰影，表達一種清新明快的熱帶濱海建筑風情產(chǎn)品建筑風格增值體系限制條件蕪湖世茂濱江福州世茂外灘南京世茂濱江珠海金域藍灣43低層抗性處理，通過抬高地基、提高架空層高度、園林尺度擴大等有效解除低層無海景客戶抗性整個地基抬高5米，公寓樓底層與江岸防護堤基本齊平，提高了觀景視覺度抬高地基，更將大自然水景與小區(qū)綠化融為一體，創(chuàng)造人與自然和諧共生的濱水環(huán)境。產(chǎn)品建筑風格增值體系限制條件架空層的高度(超過7m)，使層數(shù)比較低的戶型就能享受到海景，實現(xiàn)多數(shù)樓層都看海的目標架空層本身也不單調(diào)，而是設(shè)計成不同標高臺廊、閣、觀景亭，使觀海角度及空間趣味性得到豐富深圳金域藍灣南京世茂濱江新城上海世茂濱江花園園林尺度擴大，提高綠化率，實現(xiàn)低層看社區(qū)內(nèi)風情景觀，進而解除抗性不看海之朝向及樓層，通過園林景觀最大化，達成銷售44成本控制，形象主導模式做足全方位成本控制，價值主體模式基于城市運營戰(zhàn)略往往較少進行階段性成本控制17層，33層為避難層（設(shè)計要求每16層有避難層），做到47層（頂層為復式），用足設(shè)計，控制成本超高層建筑有抗風要求，項目在29層以上開始設(shè)置抗風玻璃幕墻，控制成本產(chǎn)品建筑風格增值體系限制條件世茂濱江系列上海世茂濱江花園蕪湖世茂濱江花園武漢世茂錦繡長江南京世茂濱江新城投入成本總投資達50億4.01億元地價31．5億成交價18億買地，總投資100億45避難層處理，超高層避難層可做空中花園，基于成本考慮超高層可爭取減少建避難層香港凱旋門將避難層做成空中花園，成為項目一大賣點；基于成本考慮超高層可爭取減少建避難層南京世茂濱江新城僅做地下兩層防空層，類似避難層；珠海金域藍灣也未做避難層產(chǎn)品建筑風格增值體系限制條件香港凱旋門62層避難層做成7大小型主題空中花園，聯(lián)合組成4層空中會所，成為項目一大賣點香港凱旋門“我們沒有做避難層，但我們樓梯是剪刀梯、樓梯、電梯多，可以避免安全問題?！薄暇┦烂癁I江新城銷售員46形象主導模式以精致化小型園林為主，價值主體模式則傾力打造大規(guī)模國際化主題園林廈門金域藍灣泰式精致園林蘇州園林奧運公園德式綠蔭天鵝湖英式大草坪夏威夷沖浪沙灘法式迷宮花園上海世茂濱江花園16萬平方米六大主題園林景觀世茂濱江系列綠化率綠化面積（萬平米）上海世茂濱江花園70%15.44南京世茂濱江新城65%33.15武漢世茂錦繡長江53.60%34.85福州世茂外灘56.30%4.36蕪湖世茂濱江花園60%11.19金域藍灣系列綠化率綠化面積（萬平米）深圳金域藍灣40%2.55珠海金域藍灣35%0.84天津金域藍灣35%2.10成都金域藍灣30%2.22南京金域藍灣40%10.88世茂濱江系列園林特點：大規(guī)模、主題化，綠化率超過50%；金域藍灣為精致化小型園林，綠化率在30%左右園林規(guī)模成本47形象主導模式為求利潤最大化，園林尺度較小，但一定做精致，因此園林單位成本比一般園林提高，每平米提高1000元；價值主體模式園林尺度擴大（如上海世茂濱江花園園林占地16萬平米），一方面為解決低層客戶抗性，烘托高端物業(yè)價值，另一方面，有效支撐酒店式公寓以及辦公等綜合體運營。天津萬科金域藍灣成都萬科金域藍灣深圳金域藍灣珠海金域藍灣昆山蝴蝶灣蕪湖世茂濱江武漢世茂錦繡長江園林規(guī)模成本48會所，價值主體模式大規(guī)模豪華會所滿足高端人群各層面需求，同時綜合體運作保證其運營；形象主導模式會所規(guī)模小，僅滿足業(yè)主日常需求配套會所物管商業(yè)南京世茂濱江新城——多種功能大型主題會所，由美國會管理

上海世茂濱江花園——1.5萬平米超豪華會所深圳金域藍灣會所健身房及棋牌室49物管方面，價值主體模式多配以國際標準物管，為客戶提供管家專屬服務(wù)，形象主導模式物管以人性化見長全方位智能化服務(wù)；人性化氛圍管理；24小時國際管家熱線；專家顧問特色服務(wù)，健康、休閑VIP服務(wù)（有償）；享受五星級酒店客戶服務(wù)（有償）配套會所物管商業(yè)上海世茂濱江花園成都金域藍灣南京世茂濱江新城價值主體模式多配以國際標準物管，為客戶提供管家專屬服務(wù)世茂濱江系列均由第一太平戴維斯，提供國際標準全權(quán)委托式物業(yè)管理；形象主導模式物管以人性化見長金域藍灣系列均有萬科分公司物業(yè)公司負責，如天津金域藍灣由天津萬科物業(yè)負責，提供萬科高質(zhì)量物業(yè)水準；成都本土開發(fā)商物業(yè)相對較弱，但隨著新世界、新鴻基、萬科的進入，先進的物管也對其形成沖擊。微笑百分百

安全管理嚴密和諧設(shè)備管理專業(yè)智能

環(huán)境管理綠色清新社區(qū)活動豐盛健康

個性服務(wù)貼心快捷50商業(yè)配套，價值主體模式靠綜合體運營，自建商業(yè)及學校配套；而形象主導模式更多依靠區(qū)域現(xiàn)有成熟配套價值主體模式社區(qū)包括了住宅、商業(yè)、辦公、酒店、教育、娛樂等設(shè)施，功能結(jié)構(gòu)上得以互補，資源得以共享最典型如南京世茂濱江新城，除17棟50層的超高層住宅外，還包括五星級酒店、沿江商業(yè)步行街、市民廣場、文化廣場、幼兒園、中小學以及大型購物超市等。雖地處南京濱江板塊新興區(qū)域，卻可以自我滿足配套資源形象主導模式更多依靠城市現(xiàn)有區(qū)域資源，其中珠海金域藍灣、南京金域藍灣建有小型商業(yè)街配套會所物管商業(yè)不同業(yè)態(tài)共生互補，價值聚合為源動力城市六大功能的整合，CBD與RBD的促為基礎(chǔ)商務(wù)資源

居住資源

酒店資源

辦公資源

商業(yè)資源

景觀資源

51生活方式打造方面，價值主體模式靠綜合體運營，逐漸打造濱江時代的生活方式價值主體模式靠綜合體運營，逐漸打造濱江時代的生活方式蕪湖世茂濱江，主打“從濱湖時代到濱江時代”，形象主導模式重點在打造高品質(zhì)產(chǎn)品，在生活方式方面并無太突出生活方式產(chǎn)品園林配套52解除客戶抗性方面，價值主體模式更多靠大手筆軟性服務(wù)吸引客戶，形象主導模式主要靠增值化產(chǎn)品作為主要賣點開發(fā)商品牌效應高品質(zhì)增值化產(chǎn)品大尺度主題化園林衣食住行學多功能配套國際標準物管服務(wù)打造濱江生活方式解除客戶超高層抗性價值主體模式更多靠大手筆軟性服務(wù)（綠化率、配套、物管、生活方式）吸引客戶，形象主導模式主要靠增值化產(chǎn)品（產(chǎn)品精細化，多贈送面積）作為主要賣點解除客戶抗性53超高層發(fā)展模式匹配54?？谒{城廣場項目屬于形象主導模式，超高層在項目中占相對較小比重，起到樹立地標及分攤?cè)莘e率作用形象主導（以金域藍灣系列為例）價值主體（以世茂濱江系列為例）核心“S比”遠小于2大于2項目屬性資源屬性二線資源、高容積率、中型規(guī)模項目一線強勢資源（海、濱江）、中等容積率、超大規(guī)模項目定位定位高端、純住宅、側(cè)重項目利潤定位頂級、綜合體、注重城市融合產(chǎn)品分攤?cè)莘e率、超高層僅占20%～30%、一梯多戶超高層占80%～90%、一梯兩戶為主園林綠化率小于30%，小規(guī)模、精致園林、單位成本提高綠化率大于50%，大規(guī)模，國際綜合主題園林、配套依托現(xiàn)有配套體系，自身配套弱自建城市級配套（復合功能）自身能力資金實力較強的資本實力雄厚的資本實力品牌效應一定的品牌效應較強的品牌效應政府依賴度政府支持依賴度弱與政府良好的關(guān)系區(qū)域運營能力功能單一，項目自身運作能力較強很強的區(qū)域運營的能力以較樂觀的8000元計算，售價成本比在1.5－1.7左右項目二線海景，容積率不定，中等規(guī)模項目資源不具備頂級條件，且規(guī)模不足以打造城市級的綜合體超高層僅為獲得高容積率的限制條件具備較高綠化率條件以區(qū)域級內(nèi)配套為主，自身建設(shè)少量社區(qū)配套以區(qū)域級內(nèi)配套為主，自建少量社區(qū)配套較高的品牌知名度良好的政府合作關(guān)系很強的房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)能力案例海口藍城廣場超高層發(fā)展模式匹配55超高層所占具體體量通過經(jīng)濟測算決定分析利潤（率）隨容積率變化規(guī)律分析對比確定最佳容積率分析對比確定最佳容積率下的最佳超高層比例超高層最小的情況下，容積率、利潤變化趨勢利潤率變化整體利潤額實現(xiàn)市場可實現(xiàn)不同售價對項目利潤的影響不同價差對項目利潤的影響政府形象及拔高指標的可行性考慮超高層市場接受度——市場起步，消費需要引導超高層案例模式研究——形象為主，規(guī)模不宜過大不同條件對利潤影響超高層比例的變化規(guī)模變化引起的價格拉伸效應56特定容積率下超高層規(guī)模的提升對項目價值貢獻不大，不建議大規(guī)模提升超高層規(guī)模當不考慮超高層的規(guī)模效應對價格的拉伸效應時，項目利潤率及利潤額均有小幅下降，表明超高層規(guī)模越大，對整體利潤及利潤率的貢獻反而減少；當考慮超高層規(guī)模增加后，其開發(fā)周期較長，動態(tài)測算下的利潤率降低將更快。案例57超高層規(guī)模的提升對利潤率提升不明顯，建議控制超高層規(guī)模，建議占到整體30％左右為宜當超高層規(guī)模達到4單元時，考慮規(guī)模效應及其對社區(qū)品質(zhì)的貢獻，超高層售價增加500元/平；在容積率3.0情況下，超高層規(guī)模在4單元（30％）情況下，利潤相對較大，但利潤率差別不大；在容積率3.5情況下，超高層規(guī)模在4單元（28％）情況下，利潤率相對較大，但整體利潤差別不大；受限于超高層售價不能拔升很高，故超高層規(guī)模提升對利潤影響不大。30％50％16％56％42％28％案例58?？谒{城廣場超高層為最小規(guī)模時，適宜容積率為3.0；超高層規(guī)模不超過30％時，適宜容積率為3.53.03.5前提超高層規(guī)模最小化（2單元）超高層規(guī)模適度放大（4單元）共同點利潤率接近，相差不到1％合作方城投有一個相對較高的回報率，便于項目推進優(yōu)勢超高層規(guī)模最小，市場實現(xiàn)風險最小一定的規(guī)模優(yōu)勢，引導成本較低社區(qū)形象及品質(zhì)相對提升政府層面：利于規(guī)劃方案的審批及項目進程推進為獲取較高的容積率贏得條件劣勢在超高層規(guī)模較小情況下，獲取更高的容積率面臨較大挑戰(zhàn)超高層引導成本較高利潤額有提升，相應帶給城投較大利益提升超高層規(guī)模增大，市場實現(xiàn)難度增大案例?？谒{城廣場項目超高層具體體量通過經(jīng)濟測算決定59附件：日本超高層案例60在日本，解決高層可能帶來的問題已有較為成熟的方法可供參考客戶抗性消除抗性舉措1、安全上的不安感。2、心理上的不安感。3、沒有與地面的接觸感?？剐蕴骄科胀ǔ扇松钚螒B(tài)探究：超高層隔離人與自然的直接接觸；給避難和消防活動帶來了更多的困難；住宅低部發(fā)生旋風問題帶來的不適感；對地震、強風所引起的“擺動”抱有不安感。超高層居住的自豪感和心理優(yōu)勢；通風、采光、景觀更加優(yōu)越；可以營造出配備有高級設(shè)備、設(shè)施的居住環(huán)境；制定令人放心的防災、避難體制。對共用走廊、樓梯、大廳等空間進行充分的研究：如對走廊進行少許擴寬，配置綠化和座椅；在門廳前設(shè)置門廊，走廊側(cè)面預留出大窗戶，窗前設(shè)置花池，每幾層設(shè)置一處空中回廊等等；通過防災、避難方面和寬敞的空間來緩和密集性，從舒適和生態(tài)學的觀點進行研究和探討來解決住戶周圍的交通共用空間領(lǐng)域和促進鄰里交流等。兒童生活形態(tài)特性探究：阻礙兒童室外的游玩活動；家長擔心兒童被關(guān)在電梯內(nèi)或發(fā)生危險事故。讓擁有孩子的家庭在低層居住設(shè)計減少樓梯、走廊、大廳等公共空間成為空間死角住宅周圍和住宅內(nèi)的游玩場地設(shè)計。老年人生活形態(tài)特性探究：生活領(lǐng)域容易縮小，對外部產(chǎn)生疏遠感；對自然的需求增加，而接觸地面的機會降低；災害時避難要求增大；對醫(yī)療、福利設(shè)施和文教設(shè)施依存度較高。確?？梢越佑|到綠化等自然環(huán)境的空間和陽臺；制定令人放心的防災、避難體制；周邊考慮醫(yī)療、福利設(shè)施和文教等設(shè)施。1、注重通風、采光的設(shè)計，增加景觀面2、注重對公共空間的設(shè)計，增加鄰里交流場所和綠化空間，減少死角3、制定令人放心的防災、避難體制，增加心理上的安全感4、針對兒童：設(shè)計室內(nèi)的游玩場地5、針對老人：增加有自然環(huán)境的空間和陽臺，并在小區(qū)內(nèi)設(shè)置醫(yī)療、福利設(shè)施2025/1/6Thanks!中林佳湖

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開盤推廣方案【開啟蔚藍理想】一、活動目的【市場前提】*周邊競爭對手爭相年前開盤，我們目前需將積累的近600多戶意向客戶轉(zhuǎn)化為準客戶，及時截流?！净顒幽康摹?元旦活動，旨在開發(fā)新老客戶資源，展示中林佳湖的魅力，并讓產(chǎn)品與消費者之間充分發(fā)生互動，*通過在中林錦苑的活動，以成功的項目凸現(xiàn)中林的品牌承諾及實力，給消費者以信心；*開盤當日慶典，旨在渲染慶典氛圍，重點是客戶辦理大定手續(xù)。二、元旦活動主旨【主題】開啟蔚藍理想中林新年慶典

*活動以展示佳湖魅力為主，緣自“一灣蔚藍自然是家”的主題形象訴求，考慮將產(chǎn)品的特點：水主題園林、休閑自然國際的新生活方式展示出來，讓消費者對產(chǎn)品充分了解，全面營造佳湖品質(zhì)形象，以打動消費者；*將佳湖未來生活場景以及產(chǎn)品的高品位通過現(xiàn)場活動及其它方式體現(xiàn)，讓人們提前體驗佳湖不一樣的生活。三、活動安排四、活動細節(jié)【蔚藍生活一】：“開啟蔚藍理想”長卷新年寄語大行動

地點：中林錦苑小區(qū)大門口或商業(yè)街；核心：*為人們提供一個展示未來希望的契機，用對生活的美好愿望開啟中林慶典的序幕；*群眾參與效應容易被帶動，烘托現(xiàn)場慶典氛圍，并具有社會意義。方式：錦苑門口的百米藍色布卷的鋪設(shè)，現(xiàn)場提供彩色油性筆，讓到場的每個人涂寫出對新一年的希望，讓整條布卷形成繽紛的藍色海洋。

【蔚藍生活三】：人與自然的親密游戲（水岸生活）

地點：水墻或噴泉處；核心：*全面展現(xiàn)水景住宅的生態(tài)，人性化一面，建立人們對于佳湖的獨特印象，讓人們提前進入體驗時代，通過游戲體驗70%的親水率帶給人們?nèi)绾尾灰粯拥纳?！方式?游戲模擬居住水岸生活中，與自然界的動、植物的對話；*由幻燈片打出各種水邊植物的圖片，請參與者選出選項中的正確答案，并可詳細獲得該植物的特性說明，答對者可獲得精美禮品一份。*模擬各種鳥類的鳴叫聲，同樣請參與者選出選項中的正確答案，并可獲獎。

【蔚藍生活四】：蔚藍風情DIY手藝坊

地點：商業(yè)街；核心：*將水景藍色文化徹底打透，讓人們積極參與到創(chuàng)造的過程，并留下深刻印象；*展現(xiàn)中林文化的年輕、創(chuàng)造的一面。方式：*以“蔚藍風情”為主題的水岸手工藝品的制作，由開發(fā)商提供相關(guān)的制作工具、原材料。由參與者親自構(gòu)思、制作、完成。所設(shè)計作品可參加“中林蔚藍理想”創(chuàng)意品的評比，參與者及獲獎?wù)叨伎色@得禮品；*原料提示：石子、木板、蘆葦、麻繩、碎布片、顏料；*將商業(yè)步行街變成DIY手藝一條街。

【蔚藍生活五】：中林賀年紅酒嘉年華

地點：中林錦苑會所大堂；核心：*讓錦苑及佳湖新老業(yè)主歡聚一堂，答謝業(yè)主一直的支持，也希望新的一年此情長青；*開啟老客戶資源，用強大的老業(yè)主信任感建立人們對于佳湖的認可。方式：*高雅、尊貴的氛圍，讓業(yè)主們充分體會到作為中林的一份子的非凡身份感受；*建議啟動中林VIP金、銀會員，成功介紹客戶是成為會員的前提，會員能享受到各商家相應的貴賓待遇。五、流程安排六、現(xiàn)場包裝【現(xiàn)場包裝】

入口處：*巨型賀年彩飄中國結(jié)、活動信息及即將開盤信息條幅；*中林佳湖”海軍陸戰(zhàn)隊“式保安迎賓；*流程海報；*蔚藍色長布卷；商業(yè)街：*活動標牌；會所：*活動標牌；*流程海報；*入門橫幅；水幕處：*佳湖人文展板*活動標牌園林講座：中林佳湖展板*園林效果圖、樓體效果圖、園林介紹、建筑規(guī)劃介紹；*活動標牌

七、其它包裝

【通路包裝】

戶外廣告牌：提前半個月，用巨幅條幅的方式，傳遞元旦活動信息及開盤信息*櫻花立交廣告牌；*十里長街廣告牌；十里長街路旗：提前半個月，傳遞元旦活動信息及開盤信息?！臼蹣翘幇b】

*橫幅：元旦活動信息及開盤信息；*活動海報；*新年”福“字；

*中林VIP卡、及程序介紹；

八、媒介計劃

[一、報紙廣告]

媒體策略：*保持原定以建立中林地產(chǎn)品牌形象的軟文攻擊不變，提前半個月，將慶典信息及開盤信息全面?zhèn)鬟f；*報眼形式：開盤前提前一周，倒計時：中林地產(chǎn)巨作中林佳湖即將傾情開盤！還有6天！[二、電視廣告]

5秒鐘標板：*集中單一展示樓盤形象口號，并傳遞慶典活動及開盤信息；*慶典活動前提前二周時間，12月15日-1月1日1月1日—1月20日/每天8次。[三、電臺廣告]

30秒電臺廣告：*音樂臺，整點或半點報時電臺廣告；*12月15日-1月1日1月1日—1月20日

[創(chuàng)意計劃1]時間 媒體版式 主題12月4日云南日報/春城晚報