房地產(chǎn)市場報告 -中國房地產(chǎn)研報：二手房市場交易放量、半數(shù)小區(qū)漲價率先進入信心恢復期 202501

二手房市場交易放量、半數(shù)小區(qū)漲價，率先進入信心恢復期所有?克而瑞集團·研究中心1/6克而瑞觀點文/馬千里2024年12月，房屋成交如期迎來年末翹尾，且同比表現(xiàn)也在持續(xù)走強，CRIC監(jiān)測重點城市12月一二手房成交同比分別增長17%和11%，開盤去化率穩(wěn)定在四成左右的年內(nèi)高位。房價方面，隨著更多小區(qū)房價實現(xiàn)環(huán)比上漲，供求信心亦在持續(xù)回升：為進一步探析二手房成交價格的動向，研究中心以北京、上海等12個典型城市的二手房小區(qū)為樣本，為避免單套異常成交影響較大，每個月樣本小區(qū)的選取標準，均為近2個月交易量不小于5套。從統(tǒng)計結(jié)果來看，12月有48.3%的小區(qū)成交價環(huán)比上升，較上月增加了0.2個百分點。房價上漲小區(qū)的占比連續(xù)三個月增多。且12月高頻成交的樣本小區(qū)數(shù)量達到年內(nèi)新高，在成交放量之下，依然有接近半數(shù)的小區(qū)成交價格環(huán)比回升。與成交價的積極信號一致，本月也有更多賣方房東的心理預期上升。2024年12月有34%的小區(qū)掛牌價環(huán)比上漲，繼11月之后，再創(chuàng)2024年下半年新高。成交價小區(qū)上漲占比、掛牌價小區(qū)上漲占比連續(xù)兩個月雙雙增多，再加之年末高頻小區(qū)數(shù)量的同步提升，從二手房量價角度來看，已經(jīng)展露出了明確的信心筑底信號。圖：2024年典型城市二手房掛牌價和成交價環(huán)比上漲小區(qū)占比12月，深圳、重慶、杭州、合肥、南京、西安、蘇州等均有過半小區(qū)房價環(huán)比上漲，其中深圳、重慶更是分別有66%和65%的小區(qū)房價環(huán)比上行。對比11月數(shù)據(jù)來看，南京、深圳已經(jīng)連續(xù)兩個月有過半小區(qū)房價環(huán)比上漲，南京老浦口、板橋、仙林、河西等板塊均有不少小區(qū)房價持續(xù)環(huán)比上漲。合肥、蘇州在11月房價上漲小區(qū)占比短暫回落之后，12月歲末房價迎來“補漲”，房價上漲小區(qū)數(shù)量占比再度超過半數(shù)。廣州在11月六成小區(qū)成交價格環(huán)比上漲之后，12月房價環(huán)比上漲小區(qū)占比減少至三成左右，屬于指標正常波動。僅武漢11月、12月連續(xù)兩個月房價上漲的小區(qū)占比不足半數(shù)。武漢12月二手房成交套數(shù)環(huán)比下降，也是樣本城市中唯一一個。這主要是由于年末武漢一手房市場交易量大幅增長，分流了大批客流。2024年12月武漢新房成交1.6萬套，同比大增70%，為2021年以來歷年12月的新高。圖：2024年11月、12月典型城市二手房成交均價環(huán)比上漲的小區(qū)占比3.議價空間持續(xù)轉(zhuǎn)小，南京、蘇州已低于5%12月，典型城市二手房平均議價空間為18.6%，較11月份下降了0.4個百分點。自2024年8月份以來，已經(jīng)連續(xù)5個月議價空間轉(zhuǎn)小。隨著賣方信心的恢復，二手房議價空間正在持續(xù)收窄。圖：2024年典型城市二手房平均議價空間變動趨勢分城市表現(xiàn)來看，12月南京、蘇州的平均議價空間已經(jīng)收窄至5%以內(nèi)，大量小區(qū)的平均成交價已經(jīng)與掛牌價基本一致，甚至在蘇州獨墅湖高教區(qū)、吳江太湖新城等板塊，部分改善、高端項目的12月小區(qū)成交均價已然高出小區(qū)的掛牌均價，優(yōu)質(zhì)房源去化明顯提速。圖：2024年12月二手房平均議價空間較小的典型城市分小區(qū)類型來看，繼11月更多剛需小區(qū)房價環(huán)比上漲之后，12月改善小區(qū)房價迎來了“輪漲”。12月有52%的改善類小區(qū)成交房價環(huán)比上漲，較11月增加了4.9個百分點。剛需類小區(qū)中，上漲小區(qū)占比為45%，較上月回落了3.7個百分點。高端小區(qū)方面，連續(xù)兩個月有半數(shù)以上小區(qū)房價環(huán)比上行。議價空間方面，改善類小區(qū)同樣快速下探，12月平均議價空間僅有16.5%，為各類小區(qū)中最低，剛需、高端類小區(qū)的議價空間分別為20%和17%。伴隨著更多改善類小區(qū)房價的回升，該類小區(qū)房源的買賣雙方價格預期進一步趨同。典型如杭州濱江區(qū)府某流量高端項目，12月平均議價空間已經(jīng)收窄至5%以內(nèi)，較11月下降了20個百分點。圖：各類小區(qū)二手房平均議價空間變動趨勢說明：剛需、改善、高端的分界線分別為城市項目房價中位數(shù)的1倍、1.8倍2024年12月房地產(chǎn)各項指標延續(xù)了四季度的回升之勢，一二手房成交各項指標如期迎來年末翹尾，去化周期持續(xù)向好，土地市場方面也頻頻有高溢價優(yōu)質(zhì)地塊拍出。就本文統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，核心城市二手房市場也迎來了量價齊升。相比交易規(guī)模的同環(huán)比回正而言，房價動向更代表著市場信心的變化。隨著越來越多的小區(qū)房價迎來環(huán)比上漲，以及房價上漲主力由剛需小區(qū)輪轉(zhuǎn)到改善小區(qū)，再加之議價空間轉(zhuǎn)小、供求價格預期趨同，無不說明著供求雙方信心已然進入了筑底周期。相較土地投資、一手房市場而言，核心城市二手房市場已然率先迎來了信心恢復期。隨著一二手房交易鏈條的恢復，在“以舊換新”等政策推動下